1 1. Nasıl başlayacağız? Kentsel dönüşümde en zor olan

1. Nasıl başlayacağız?
Kentsel dönüşümde en zor olan başlamaya karar vermektir. Kentsel
dönüşüme apartmanda ön ayak olacak daire sakinleri olmaksızın bu faaliyetin
yürütülmesi ancak danışmanlık satın almakla mümkün olacaktır.
Süreç iki türlü başlayabilir, Kat malikleri bir yönetim kurulu kararı
alarak risk tespiti yapılmasını sağlar veya herhangi bir kat maliki veya
apartman yöneticisi bu konuda maliyeti üstlenerek bu tespiti yaptırabilir.
Başvuru Bakanlığa, Belediyelere, İl Özel İdarelerine, Büyükşehirlerde
Büyükşehir Belediyelerine, Büyükşehir İlçe Belediyelerine veya Bakanlıkça
lisanslandırılacak, kurum ve kuruluşlara yapılmak zorundadır.
Binanın riskli bulunması durumunda, risk analizi yapılacak kurum
tarafından sonuç Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Altyapı ve Kentsel Dönüşüm
Müdürlüğüne bildirileceğinden süreç durdurulamaz bir yola girmiş olacaktır.
Yapı Risk Raporunun alınmasından sonra yapılacak kat malikleri
toplantısında ideal olan tüm paydaşların oy birliği ile kentsel dönüşüm
sürecine karar almasıdır. Bunun sağlanamadığı durumlarda 2/3 karar
çoğunluğu da yeterli olacaktır. Kat maliklerine yapılacak toplantıda sürecin
nasıl işleyeceğini detaylı bir şekilde anlatılmasında fayda vardır. Yine bu ilk
toplantıda alınacak kararda genişletilmiş bir yönetim kurulu kurulması veya
kat maliklerinden gönüllü olarak süreci yönetecek olanların çıkmaması
durumunda danışmanlık hizmeti alınmasına karar verilmesi gerekmektedir.
Örnek bir karar şu şekilde olabilir.
DİKKAT: Binanız riskli (hasarlı) bulunmadı ise kentsel dönüşüm sürecine
dahil olmayacaktır. Yani avantajlı kredi ve kira yardımından
yararlanamayacaksınız!
1
ÖRNEK APARTMAN KURUL KARARI
…………. Aparmanı kat malikleri kurulu .../ ../…. tarihinde …………….’de bir
araya gelmiştir. Toplantıya … kat maliki katılmış, çoğunluk sağlandığından
aşağıdaki kararlar alınmıştır.
1. Paydaşı bulunduğumuz …….. Apartmanı kentsel dönüşüm sürecine
dahil edilecek, yıkılacak ve tekrar inşa edilecektir.
2. Binaya risk analizi yapılacak, analiz sonucunda binanın depreme
dayanıksız bulunması durumunda süreç başlayacaktır. Bu maksadıyla
analiz yapılacak firmaya ödenmek üzere daire başına …… TL. ilave
aidat toplanacaktır.
3. Kentsel dönüşüm sürecinin yürütülmesi ile ilgili olarak genişletilen
yönetim kuruluna Başkan olarak
………….. ……………, Başkan
Yardımcısı …………………… ………………. , Başkan Yardımcısı ………………..
…………….. , Denetçi ………………… ………………… ve Yardımcı Denetçi
………………. ……………………. seçilmiştir.
4. Yukarıda isimleri yazılı kat maliklerinden oluşan yönetim kurulu,
Kentsel dönüşüm maksadıyla;
a. Kentsel dönüşüm maksadıyla gerekli yazışmaları yapmaya,
b. Apartman adına yüklenici firmalarla görüşmeler yapmaya ve
yüklenici firma seçerek kat maliklerinin onayına sunmaya,
c. Apartman adına e-posta grubu kurmaya, gerekli iletişim
masraflarını yapmaya ve bu maksatla telefon hattı almaya ve
kullanmaya, kat maliklerini bilgilendirmeye,
d. Gerek duyulması durumunda Kentsel dönüşüm danışmanlığı ve
Hukuki danışmanlık konusunda firma ve avukatlık büroları ile
görüşmeye ve ödenecek danışmanlık ücretlerini kat maliklerinin
onayına sunmaya yetkili kılınmıştır.
5. Kat malikleri toplantı sonrasında(kendilerinin yoksa bir yakınlarının)
e-posta adreslerini ve telefon numaralarını yönetim kurulu başkanına
bildirecektir.
2
Genişletilmiş bir yönetim kurulu kurulamaması durumunda danışmanlık
hizmeti almak gerekecektir. Bu durumda alınacak kararın 3 ve 4’üncü
Maddeleri aşağıdaki şekilde düzenlenebilir.
3. Yönetim kuruluna, kentsel dönüşüm sürecini yönetmek üzere;
Kentsel Dönüşüm danışmanlığı ve hukuksal danışmanlık hizmeti satın almak
için firmalar araştırmaya, pazarlık yapmaya ve kat maliklerinin onayına
sunma yetkisi verilmiştir.
NE YAPTIK: Yapının risk analizinin yapılması kararını aldık. Artık dönüş Yok!
Kentsel dönüşüm danışmanlığı ve/veya hukuksal danışmanlık satın almak
için karar aldık.
Kentsel dönüşüm
kararı alınması
Risk analizi
yapılması
Kentsel dönüşüm/
hukuksal
danışmaklık alımı
kararı alınması
Kat maliklerinin
İletişim bilgilerinin
alınması
Bu toplantı sonucunda kentsel dönüşüm sürecinin başlaması için oy birliği
sağlanmaz ise çoğunluğun alacağı karar ile noterden tebligat ile bir yönetim
kurulu toplantısı yapılması kararı alınır. Risk analiz raporunun alınmasının
ardından, noter vasıtası ile belirlenen tarihte kat malikleri toplantıya
çağırılır.
Noterden çağrı ile yapılan ikinci toplantıda, risk analiz raporunun kat
maliklerine açıklanmasının ardından;
Rapor sonucunun, riskli yapıların analizini yapan firma tarafından tespit
tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde Bakanlığa bildirileceği, Bakanlık
veya İdare tarafından ilgili Tapu Müdürlüğüne gerekli tebligatın yapılacağı,
3
Tapu Müdürlüğünce tapu kütüğünün beyanlar hanesinde “riskli yapı olduğu”
şerhinin düşüleceği, ayrıca kat maliklerine Tapu Müdürlüklerinden bu konuda
ihbarname gönderileceği açıklanır:
• Gelecek ihbarname ile sürecin başlayacağı, 60 günlük kanuni süre
içerisinde binanın boşaltılarak yıktırılması gerektiği pay sahiplerine ayrı ayrı
bildirilir.
• Bu süre içinde bina, kat malikleri tarafından yıktırılmadığı takdirde,
yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek ve tekrar süre verilerek
tebligatta bulunulur.
• Verilen bu ilave süre içinde de binanın kat maliklerince yıktırması
yoluna gidilmediği takdirde, bu yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve
yıktırma işlemleri, maliyeti idare tarafından karşılanmak üzere, mahallî
idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır.
• Bakanlık veya İdare tarafından yapılan yıktırmanın masrafları, ilgili
Tapu Müdürlüğüne bildirilir. Tapu Müdürlüğü, yıkılan binanın paydaşlarının
müteselsil sorumlu olmalarını sağlamak üzere tapu kaydındaki arsa payları
üzerine masraf tutarında müşterek ipotek belirtmesinde bulunarak Bakanlığa
veya İdareye ve binanın ayni ve şahsi hak sahiplerine bilgi verir.
ÖZETLE: Tapu Müdürlüğünden gelecek ihbarnamenin ardından 60 gün
içinde bina boşaltılıp yıktırılmaz ise 30 gün daha süre verilir. Bu ilave
sürenin ardından yerel makamlar evi yıktırır ve yıkım masrafını tapulara
ipotek koyarak kat maliklerinden alır.
• Kentsel dönüşüm kararına katılmayacak olanlara; arsa paylarının
tespit edilecek rayiç bedel üzerinden diğer kat malilerine satışa sunulacağı
veya
• Gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki
taşınmazlar için Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma
yoluna da gidilebileceği izah edilir.
4
DİKKAT: Kat maliklerinin Tapu Müdürlüğünden gönderilecek tebligata 15
gün içerisinde itiraz etme hakları vardır. İtiraz edilmesi durumunda itirazın
karara bağlanmasının uzun süre aldığı, risk analiz raporunun uygun bir
şekilde hazırlanmış olması durumunda itirazların kabul edilmeyeceği ve
süreci uzatabileceği bilinmelidir.
Noter vasıtası ile yapılan toplantıda 2/3 çoğunluğun kentsel dönüşüme
başlanmasına karar vermesi ve tüm açıklamalara rağmen bazı kat
maliklerinin kentsel dönüşüm faaliyetine katılmamakta ısrar etmesi
durumunda;
1. Kat maliklerinden kentsel dönüşüm sürecine katılmak istemeyenlerle
bir bedel üzerinden anlaşılarak payları satın alınma yoluna gidilir.
2. Kentsel dönüşüm sürecine katılmak isteyenlerle anlaşılamaması
durumunda riskli yapının değerinin lisanslı bir kurum tarafından tespit
edilmesi kararı alınır.
3. Toplantı tutanağı tutularak katılan kat maliklerince imzalanır.
Toplantı kararı ve tutanak kat maliklerine noter kanalı ile tebliğ edilir. 15
günlük itiraz süresinin sürenin ardından, tutulan tutanak İl Altyapı ve Kentsel
Dönüşüm Müdürlüğüne bildirilir.
Başlama kararı
Çoğunluk yok
KENTSEL
DÖNÜŞÜMÜ
ERTELEYİN
Oy çoğunluğu
Riskli Yapı
Raporu Alınması
Noterden
Toplantı
Tutanak
Ken. Dön.Md.
lüğüne bildirim.
Oy Birliği
Riskli Yapı
Raporu Alınması
Nasıl bir ev
İstiyoruz. (Teknik
şartname)
Yüklenici Seçimi
Ön protokol
yapılması
DİKKAT: Sürecin yürütülmesinde Hukuki Danışmanlık maksadıyla bir
avukatlık bürosu ile anlaşılmasında büyük yarar olacaktır.
5
İtiraz eden kat malikleri olduğunda, örnek bir tutanak aşağıdaki gibi
olabilir.
TUTANAKTIR
1. …/ …/ ….. tarihinde yapılan noter tebligatı üzerine …………. Apartmanı
kat malikleri kurulu ../ ../…. tarihinde …………….’de ../.. çoğunlukla
bir araya gelmiştir. Toplantıya katılan kat maliklerinin listesi
aşağıdadır.
2. Kat maliklerine tutanak ekinde bulunan bina risk raporu izah edilmiş,
binanın güvenli olmadığı, Tapu Müdürlüğünden gelecek tebligat
sonrasında 60 günlük kanuni süre içerisinde binanın boşaltılarak
yıktırılması gerektiği, bunun mümkün olmaması durumunda yapının
idari makamlarca yıktırılacağı ve bedelinin kat maliklerinden alınacağı
izah edilmiştir.
3. … numaralı kat maliki (ve … numaralı kat maliki) kentsel dönüşüm
faaliyetine katılmak istemediklerini belirtmişlerdir.
4. 6306 sayılı kanunda; Kentsel dönüşüm faaliyetine katılmak istemeyen
kat maliklerine arsa paylarının tespit edilecek rayiç bedel üzerinden
diğer kat malilerine satışa sunulabileceği veya Bakanlık, TOKİ veya
İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebileceği
açıklanmıştır.
5. Bu bağlamda riskli yapının değerinin lisanslı bir kurum tarafından
tespit edilmesi için bir firma ile anlaşılmasına karar verilmiştir.
6. Yönetim kuruluna yüklenici seçimi ve bu maksatla piyasa araştırması
yapması için yetki verilmiştir.
7. İş bu tutanak toplantıya katılan kat maliklerince imza altına alınmış
olup ayrıca noter yoluyla tebligatı yapılacaktır. …/…./ 201..
ANALAŞAMAZSAK NE OLUR: Bina yıkılır, bedelini öderiz, anlaşıncaya kadar
yeni bina yapamayız!
6
Oybirliği ile karar alındığında (itiraz eden yok) örnek bir yönetim kurulu
kararı aşağıdaki gibi olabilir.
../ ../…. tarihinde
1. …………. Apartmanı kat malikleri kurulu
…………….’de ../.. çoğunlukla bir araya gelmiştir. Toplantıya katılan kat
maliklerinin isim ve imzaları aşağıdadır.
2. Kat maliklerine bina risk raporu izah edilmiş, binanın güvenli
olmadığı, Tapu Müdürlüğünden gelecek tebligat sonrasında 60 günlük
kanuni süre içerisinde binanın boşaltılarak yıktırılması gerektiği,
bunun mümkün olmaması durumunda yapının idari makamlarca
yıktırılacağı ve bedelinin kat maliklerinden alınacağı izah edilmiştir.
3. Kat malikleri oy birliği ile apartmanımızın yıkılarak kentsel dönüşüm
kapsamında yeniden inşasına karar vermişlerdir.
4. Bu kapsamda izlenecek yol haritası kat maliklerine açıklanmıştır.
5. Yönetim kuruluna yüklenici seçimi ve bu maksatla piyasa araştırması
yapması için yetki verilmiştir.
6. Bu karar aşağıda imzası bulunan ve toplantıya katılan kat
maliklerince imza altına alınmıştır.(1) …/…./ 201..
(1) Noter çağrısı ile yapılan toplantı sonucunda karar alınmış ise 6’ncı
Madde “Bu karar toplantıya katılan kat maliklerince imza altına
alınmış olup ayrıca noter yoluyla tebligatı yapılacaktır.” Şeklinde
düzenlenir.
7

Download Report