I ARSA PAYI KARŞILIĞI et D en iz Ye n er İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE MÜTEAHHİDİN TEMERRÜDÜ VE SONUÇLARI M eh m Yrd. Doç. Dr. Mehmet Deniz Yener III İÇİNDEKİLER GİRİŞ.......................................................................................................................1 1. BÖLÜM ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN TANIMI TÜRLERİ VE HUKUKİ NİTELİĞİ..............................................................3 iz 1- Ye ne r ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE TEMERRÜDÜN ŞARTLARI en I- Sözleşmenin Tanımı ve Türleri.................................................................3 D II- Sözleşmenin Hukuki Niteliği....................................................................4 m et 2 - TEMERRÜT KAVRAMI VE MÜTEAHHİDİN TESLİM BORCUNDA TEMERRÜDÜ.........................................................................7 eh I- Temerrüt Kavramı ve Genel Olarak Borçlunun Temerrüdü.....................7 M II- Müteahhidin Teslim Borcunda Temerrüdünün Şartları............................8 A- Eser Borcunun Muaccel Olması........................................................9 a- İfa İçin Sözleşmede Belirlenmiş Vadenin Gelmesi.....................9 b- İfa İçin Vade Belirlenmemişse Makul Sürenin Geçmesi..........11 B- Edimin İfasının Mümkün Olması....................................................13 a- İnşaatın Yapımında İmkânsızlık................................................14 b- İnşaatın Beklenmeyen Bir Olay Nedeniyle Yok Olması...........18 c- Müteahhidin Ölümü Veya Yeteneğini Kaybetmesi...................21 d- İş Sahibine Yüklenecek Sebeplerle İfanın İmkansızlaşması.....23 C- İfanın Gerçekleşmemiş Olması.......................................................23 a- İnşaatın Teslim Edilmemesi......................................................23 -IV- Galatasaray Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi - 2009/2 b- İnşaatın Ayıplı Olarak Teslimi..................................................27 D- Müteahhidin Gecikmesini Haklı Kılan Bir Sebebin Bulunmaması...................................................................................29 a- Temerrüdü Önleyen Bir Vade Uzatım Sebebinin Bulunmaması.............................................................................29 b- Müteahhidin İfadan Kaçınma Hakkının Bulunmaması.............31 E- İş Sahibi Tarafından İhtarda Bulunulması ve Ek Süre Tayini.........32 a- Temerrüt ihtarı...........................................................................32 b- Aynen ifa için ek süre...............................................................34 ne r F- Müteahhidin Kusuru ve Temerrüde Etkisi.......................................37 Ye 3- MÜTEAHHİDİN KISMÎ TEMERRÜDÜ VE SONUÇLARI.....................41 I- Kısmi Temerrüt Kavramı ve Şartları......................................................41 MÜTEAHHİDİN İNŞAATA VE BAŞLAMA VE YAPIMI SIRASINDA TEMERRÜDÜ........................................................................47 D 4- en iz II- Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Kısmi Temerrüt....................44 et I- Şartları . .................................................................................................48 M eh m II- Sonuçları.................................................................................................52 2. BÖLÜM ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE TEMERRÜDÜN SONUÇLARI 5- İŞ SAHİBİNİN AYNEN İFA VE GECİKME TAZMİNATI TALEBİ........ 55 I- Aynen İfa Talebi veya İş Sahibi Tarafından İnşaatın Tamamlanması........................................................................................56 II- Gecikme Tazminatı ve Kapsamı.............................................................59 A- Fiili Zarar.........................................................................................60 B- Mahrum Kalınan Kazanç.................................................................60 III- İfaya Ekli Cezai Şart Talebi....................................................................61 -V6- İŞ SAHİBİNİN İFA YERİNE TAZMİNAT TALEBİ.................................69 I- Müspet Zarar Kavramı ve Niteliği..........................................................69 II- Müspet Zarar Tazminatının Kapsamı.....................................................70 A- Edimin Değeri..................................................................................70 B- Gecikmeden Doğan Diğer Zararlar.................................................70 III- Müspet Tazminatın Belirlenmesi............................................................71 İŞ SAHİBİNİN SÖZLEŞMEDEN DÖNME HAKKI VE MENFİ TAZMİNAT TALEBİ....................................................................................74 7- ne r I- Sözleşmeden Dönme Sonucu Oluşan Zararların Tazmini......................74 A- Menfi Tazminat Talebinin Niteliği..................................................74 Ye B- Menfi Tazminat Talebinin Kapsamı................................................78 a- Fiili Zarar..................................................................................78 iz aa- Müteahhide Devredilen Arsa Payı......................................78 D en bb- İş Sahibi Tarafından Ödenen Tazminat ve Cezaî Şartlar........................................................................80 et cc- Sözleşmeyi Kurma ve İfa Masrafları ile Diğer Zararlar......81 m b- Yoksun Kalınan Kazançlar........................................................81 eh aa- Başka Bir Sözleşme Yapma Fırsatının Kaçırılması.............81 M bb- İş Sahibinin Yerine Getirdiği Edimden Elde Edecek Olduğu Yararlar......................................................84 C- Menfi Zararın İspatı.........................................................................86 D- Menfi Zararın Belirlenmesi ve Sınırlanması...................................90 II- Dönmenin Sözleşme İlişkisine Etkisi ve Tasfiye....................................93 A- Dönmenin Sözleşme İlişkisine Etkisi..............................................96 a- Eski Hale İadeye Yönelik Dönmeyi Kabul Eden Görüş...........96 b- İleriye Etkili Feshi Kabul Eden Görüş......................................98 c- Yargıtay Büyük Genel Kurulunun Kararı...............................101 d- Görüşlerin Değerlendirilmesi..................................................104 B- Sözleşmenin Tasfiyesine Uygulanacak Hükümler........................109 -VI- Galatasaray Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi - 2009/2 a- Klasik Dönme Görüşü.............................................................109 b- Kanuni Borç İlişkisi Görüşü....................................................111 c- Dönüşüm veya Yeni Dönme Görüşü.......................................112 d- Ayni Etkili Dönme Görüşü....................................................113 e- Yargıtay’ın Uygulaması..........................................................114 III- Arsa Payı Bakımından Tasfiyenin Sonuçları ve İade...........................116 A- Arsa Payının İş Sahibine Aynen İadesi.........................................116 B- Üçüncü Şahıslara Devir Halinde Karşılığın İş Sahibine Sınırlı Aktarımı..............................................................................119 ne r C- Karşılığın İş Sahibine Müdahale Zenginleşmesi Esasına Göre Aktarımı................................................................................121 Ye D- Arsa Payı Karşılığının İş Sahibine Tazminat Esasına Göre Tam Aktarımı........................................................................122 en iz E- İyiniyetin Sınırlandırılması Esasına Göre Karşılığın Tam Aktarımı.................................................................................123 D F- Üçüncü Şahıslara Karşı Arsanın Aynen İadesi Talebi...................126 et G- Kısmi Sona Ermenin İadeye Etkisi................................................133 Tamamlanan İnşaat Kısmı Bakımından Tasfiyenin Sonuçları.............140 eh IV- m H- Dönmenin Arsa Üzerinde Kazanılan Nispi Haklara Etkisi...........135 M SONUÇ.................................................................................................................143 YARARLANILAN ESERLER..........................................................................151