ZAJEDNI.KO IZVTESEE UPMVA
O PRIPAIANIU
(IADRANSKI LUKSUZNI HOTELI D.D., HOTELI CROATIA D'D"
'HOTEL KOMPAS D D )
ljpanj,2013
Znaienie Poimova
d
ALH: ladranski luksuzni hoteli d
HC: Hoteli Croatia d d
HKr Hotel KomPas d d
hotel Dubrovnik Palace
flp, Hot"f Outrounift Palace d d ili samo
hotel Excelsior
HE: Hotei Excelsior d d ili samo
Villa Argentina
cV't: crand Villa grgentina d d ili samo Grand
Bellevue
HB: Hotel Bellevue d d ili samo hotel
hotel Odisej
HO: Atlas hotel Odisei d o o ili samo
o o'
ALHM: Iadranski luksuzni hoteli d
d o o'
ALS: Jadranski luksuzni selvisi
Hc I HK
iuu a.ust r" t o1" tudjeluiu u pripaianiu: ALH'
Pripoiena dru3tva: HC I HK
DruStvo Preuzimateli: ALH
p.ipaianja: ALH po zavrietku postupka pripaianja
twtka
E&Y: Ernst & Young - procjeniteljska
n.oi*o nuton
I. Uvod
Hoteli Croatia dd [Hc] i Hotela
Uprave drustava Jadranski luksuzni hoteli dd IALHJ'
sudjeluju u pripaianju"'
t<i-pu, a.a. (HKl pod zajednitkim nazivom "sva drustva koja
koje se provodi na temelju
sast;vila su ovo zajedniiko pisano izvjesae o pripaianju
o'*UO,ruUonuotrgovaikimdruitvimaINN111/93'34199'721199'52100'728/a3'
744/L2)' te uz primjenLr ostalih relevantnjh
IO7 l07, 146lDB,137 /0g, I52/17' I71/72'
pozitivnih propisa Republike Hrvatske'
druitava koja sudjeluju u pripajanju"' a
Pripajanje je pokrenuto odlukom Uprava ',Svih
ALH' kao
u, ,ugfu.no., njihovih nadzornih odbora' a kojom odlukom se druStvu "Pripojena
;l.uSiro pr"ori.urelju" pripajaju drustva Hc i HK kao " Pripojena druitva"
"DruStvo preuzimateija"' pri
druitva" prenose svoiu cjelokupnu imovinu i obveze na
ALH odnosno "Druitva preuzidemu dioniiarl ,,Pripojenih drustava" postaju dionitari
matelja".
ilanka 514 Zakona o trgovaikjm
Predmetno izvjesae sastavlieno je sukiadno o<lredbi
navedenim iiankom U jzvje!'u se'
druStvima i iskljutivo za potrebe i u svrhu reguliranu
poledosnovnihpodatakaiopisa,,Svihdfustavakojasudjelujuupripajanju.,,detaljno
opravdanost i prednosti
obrazlaZe pravni aspekt pripajanja kao i gospodarska
l.dnsakcije nr buouci rijek po5lovania
Zakona o trgovadkim druitvirna' u izvle(iu se
koje su primijenjene u procieni vriiednosti ,,svih
navoje mlerila odnosno metode 'lanka
dosliednosti' tj nagialavaiu'i ista
drubtava koje sudjeluju u pripajaniu", postuju'i na'elo
Nadaije, sukladno odrecibama istog
koie sudjeluju u
mlerila odnosno varijable koje su koristene u "Svim drustvima
podacima I na procieni rezultata
O.*"i"r;." Ovo lzqesie se temelii i na poviiesnim
;o;lo;a;ja
pripajanju", te na projekciji
pretpostavke o predvidenim
u
za tekuau godinu ,,svih drustava koje sudjeluju
iezuitata' poslovan;a za naredne godine ukljuiujuii
makroekonomsl<im vari jablama'
koja sudje]uju u pdpajanju,, izlazito
Turizam, kao djelatnost kojom Se bave,,Sva drujtva
proiekciie buduiih novianih
je osjetljiv na globalna kretania i poreme'aie' Sto
'ini
tijekova krajnje nepredvidivim'
promiena podloZno je rizicima koje nije
Opaenito govoreai, prognoziranje budu'ih
rezultati drustva odstupaju od
moguie sJa identificirati, a koji mogu utjecati da stvarni
postavkama dieluiu u
prliazanih. Medutim, valja zakljuiiti da promjene u eksternim
i stoga u manjoi
i.to- rlnl".u n" portignuia ,'svih druitava koja sudjeluju u pripaianiu"dionica U sferi
zamjene
mjeri utjeiu na moguaa odstupanja u uwr'lenim omjerima
internihiinitelja,,,Sva{llustvakojasudjelujuupripajanju,,su.ulozilanaporeu
pri iemu je
znaiajnih iimbenika na budute poslovne rezultate'
identificiraniu svih
polaziste predstavljalo postoje'i zakonski okvir'
Pdlikomprocjeneimovine"svihdrustavakojesudjelujuupripajanju"nijesenaiilona
vodi upisana
zemljisne knjige suda na kojima se
Dosebne telkoae, s obzirom cla su
vodene lzuzetak u
itoi" tuaj"tuiu u pripajaniu" dobro i azurno
il""""; :;;iltu*
na.dijelu nekretnina koje
predstavliaju promiene vlasnistva
je
to na ciljelu zemljista koje
i
dobra
po-o"kog
gtunit"
ae nastupiti uslijed uknjizbe
Argentina i hotela Bellevue'
se lspred hotela Gran<l Villa
nalazi
a
ALH,
vlasniStvu
u
sada
utvr'lenih
testica zemlje sada se nalaze unutar
ailetovi
odnosno
zemlje
iestice
Te
uknjiZene kao vlasnistvo spomenutih
uvi;et
su;o!
ali
dobra'
pomorskog
granica
;;;;;;
g;.;.;"menuto
druStava
Sukladnoodredbiilanka5l5'Zakonaotrgova.kimdrulwima,ugovor'opdpajanjuza
svakodrustvokojesucljelujeupripa;anlumolapregledatijedanili-vi6erevizora
0,,0n,",- *"",,": i: "o_::::i
;'J;jl ;l; i:il:l il;1i:i:l"i;ll:; #lJ:":
dionica i izraditi pisano rzvles'e c
sudjeluiu u pripajanju' pri
sl<upstine dioniikih druitava koja
;;;;;.;.;;;;.";avne
tri
glasovima koji predstavljaju najmanje
'etwtine
iemu odluka mora biti donesena
prilikom dono!enja odluke ['lanak
skupStini
na;lavnoj
dioniikog kapitala zastupljenog
516. Zakona o trgova'kim druStvimaJ
II. opis drustavq
kojq sudieluju u pripajsniu
2.1. ladrcnski luksuzni hoteli
d
d IALH)
hotelska t\:1ka i jedna od vodeiih
d d vode'a je dubrova'ka
hoteli
luksuzni
iadranski
kojih
u cijem sastavu posluje' p€t hotela od
ft"t"iij"t'w"
djelatnosti
u
tvrtki
hrvatskih
Villa Argentina Holel Excelsior' Hotel
p"t
lGrand
kategori'it"n^
hotela
ieti
'uj"'Jica
hotel odiseil ALH
'palaceJ
i laun l,o,"t s tri zvjezdice.(Atlas
Dubrovnik
i
Hotel
Bellevue
i hotel
Hoteia Croatia dd (hotel Croatia
rrnravlia i s hotelima koia pottu;u u t"tt"uu
Hoteld Kompas d d
;:;";";, ,. t;;;';t xo,n0" ooi' posluie u sdtlavu
ALHSasjediitem,uDubfovnikunaadlesi,Masarykovput20,MBS0g000363S,oIB
o trgova'kim
je ftuo aio"ilto druitvo u skladu sa Zakonom
22797775374, osnovan
sluiba u
Trgovadkog suda u
drustvlma i upisan u tuttttti t"gi'tut
^Splitu-staina
promijenilo
Clavne st<up3tine od 20 05 2013
Dubrovniku Druitvo je t"t"r;"ni'oift'tt"
pafut" aa u iadranskih luksuzni hoteli dd Na istoi
Dubrovnik
Hotel
iz
naziv
svoi
SkupitiniodobrenjeiugovoropripalanlutemeL]emkojeg-5!,seALHkaodrustvu
Horel
viffu Argenli"" dd Hotel t\cPl'io' dd
preuzimaLeliu pripoiil'r dr'rilva c"ni
d o o i Jadranski luksuzni
o o' laaranski luksuzni hoteli
a
Oaise;
hotet
d.d,Atlas
Bellevue
u regista' Trgovatkog suda u Splitu-Stalne
seruisi d o o. odluka o pripajanju-ufl*n" 1"
sluibe u Dubrovniku dana
:r'os
2o
r:'
a remeljem
rjesenia log Suda brol Tt-13/2892-B
Temeljnil<apitalALHiznosi529'085'410kuna,apodijeljenna52'908'541redovnih
d.on ica bez nominalne \
riiedno'l
i
Druitvo vode Uprava i Nadzorni odbor. Upravu iini jedan ilan, g. Camilo Soza Valencia.
Nadzorni odbor sastoji se od pet ilanova. Predsjednik Nadzornog odbora je Davor
Luksic Lederer, a ilanovi su Patricio Tomas Balmaceda Tafra, Neven Staver, Oscar
Eduardo Hasbun Martinez i Davor Domitrovic Crubisic.
SmjeStajni kapacitet ALH je 891 sobu. U nastavl<u se daje opis svakog pojedinog hotela s
osnovnim podacima o lol<aciji, broju smjeStajnih jedinica, popunjenosti u 2012.g. i
slrukturi gostiju.
2.1.1. Hotel Dubrovnik Palacc (HP)
HP ima 308 soba i kategoriziran je kao hotel s pet zvjezdica. Hotel je u cijelosti obnovljen
2004. godine. HP ima 136 stalno zaposlenih radnika i oko 70 sezonskih radnika.
HP je u 2012.godini ostvario 55.469 noienja s prosjeinom cijenom sobe od 146 EUR i
postigao pdhod od soba u iznosu od 7.928.908 EUR, uz 71,190lo popunjenosti. U ukupnoj
strukturi gostiju po segmentima prodajnih kanala u 2012.g.,56,80/o iinili su individualni
gosti, 13,4% grupe (odmoriini gosl\) i 27,30/o grupe (l<orporativni segment). Najvefi
udio gostiju dolazi iz Ujedinjenog Kraljevstva (28,070/o), zatim iz Sjedinjenih Ameriikih
Dri.ava 160/o) i Japana [5,56%].
HP je u 2012.godini ostvario ukupni prihod od 92,5 milijuna kuna
i neto dobit od 16,5
nlllijuna kuna, Sto predstavlja pozitivan trend u usporedbi s 2011-godinom. U usporedbi
s 2011. godinom ukupni prihod poveian je za lga/o, noee\ja za 13y0, a prosjecna cijena
sobe za Byo. Istodobno troikovi poslovanja smanjeni su za 14,50%. To se postiglo boljim
upravljanjem varijabilnim troSkovima, te optimizacijom poslovanja hotela.
2.1.2. Hotel Excelsior [HF]l
Hotel Excelsior je sinonim za hotelsku ponudu s pet zvjezdica u Dubrovniku. Hotel
Excelsior je smjesten u neposrednoj blizini povijesne jezgre grada Dubrovnika. ovaj
hotel ima vrlo uravnotezenu ponudu odmoriSnog i poslovnog segmenta.
SmjeStajni kapacitet HE je 158 soba s pet zvjezdica, potpuno renoviranih u dvije faze i to
2004/2005 i 2A07 /2008., a zapoSljava 94 stalno zaposlena radnika i oko 30 sezonskih
radnika.
HE je u 2012.
godini ostvario 36.247 noaenja s prosjeinom cijenom sobe od 186,94 EUR
i postigao prihod od smjeitaja od 6.516.786 EUR uz popunjenost od 59,900/o. U ukupnoj
strukturi gostiju po segmentima prodajnih kanala u 2012.9. 66,|a/a iinili su individualni
gosti, 10,1% grupe [odmoriini gosti] i 19,8% grupe fkorporativni segmentJ. Najveai
udio gostiju dolazi iz Ujedinjenog Kraljevstva [17,88%), zatim iz Sjedinjenih Amerii]<ih
Dti.ava (9,360/0) i Japana (9,03 0/ol.
Vrijednosni aspekt fiziakih udinaka HE u 2012. godini ogleda se u ostvarenom ukupnom
prihodu u iznosu od 72,3 milijuna kuna i neto dobiti od 1,1 milijuna kuna, a Sto
predstavlja pozitivan trend ako se usporedi s prethodnom godinom. U usporedbi s 2011.
godinom ukupni prihod poveaan je za 71Va, ro(.en)a za 11%0, a prosjeina cijena sobe za
1%. Istodobno troskovi poslovanja smanjeni su za 73Va (bez utinka smdnjenj.
troSkovnika dugotrajne materijalne imovine u 2011.g.1.
2.1.3. Grand
villa Argentina [GVA)
Grand Vila Argentina se jednako ]<ao i hotel Excelsior nalazi u blizjni povijesne jezgre
grada Dubrovnika, a svojim gostima pruia jedinstven osjeaaj tradicionalnog hotela
visoke kategorije, koji je ujedno i pristupatnije u odnosu na hotel Excelsior. S neSto
nizim udjelom poslovnog segmenta, ovaj hotel je vrlo trazen u segmentu odmoriinog
tudzma.
Smjeitajni kapacitet Grand Ville Argentina (koja obuhvaia ieliri objekta: Villa Argentina,
hotel Argentina, Vllla Glavii i Villa Orsulal je 165 soba s pet zvjezdica, renoviranih u
2003. godini, a zapoSljava 72 stalno zaposlena radnika i oko 30 sezonskih radnika.
GVA je
u 2012. godini ostvarila 29.720 no(.enja s prosjednom cijenom sobe od 172,30
EUR i postigla prihod od smjestaja od 4.962.984 EUR uz popunjenost od 70,83%. U
ukupnoj strul<turi gostiju po segmentima prodajnih kanala u 201,2.9., 66% ainili su
jndividualni gosti, 17,40/o grupe [odmoriSni gosti] i 13,40lo grupe [korporalivni
segnentl. Najveii udio gostiju dolazi iz Ujedinjenog Kraljevstva (25,66o/a), zalim iz
j edin jenih Ameritkih Driav a (7,6a0/o) i Njematke (7,3 2oloJ.
S
Vrijednosni aspekt fiziikih uiinaka GVA u 2012. godini ogleda se u ostvarenon'r
ukupnom prihodu u iznosu od 55.9 milijuna l<una i neto dobiti od 4.8 milijuna kuna, Sto
predstavlja negativan trend ako se usporedi s prethodnom godjnom. U usporedbi s
2A17.9. za B,Ba/a je poveian ukupni prihod, 3yo je vise noienja, a za 2yo je visa prosjeana
cijena sobe. Istodobno su troSkovi poveaani za 140lo. Operativni troikovi povefali su se
za 120lo u odnosu na prethodnu godinu zbog poveaanja broja nofenja, kao i zbog ostrije
konkurencije na relativnom malom triistu hotela s pet zvjezdica koji su smjeiteni u
neposrednoj blizini. Neki od tih hotela su nedavno restaurirani, a GVA svakako treba
ozbiljno investirali uobnovu svojih kapaciteta kako bl ostala konkurentna.
2.1.4. Hotel Bellevue [HB)
Hotel Bellevue je sinonim za dubrovaiki boutiq hotel s pet zvjezdica, koji se odlikuje
snaznjm identitetom modernog hotela na izvrsnoj poziciji, s privatnom plaZom. Ovaj
hotel potpuno pdpada segmentu odmoriinog turizma.
Smjeitajni l<apacitet hotela Bellevue Dubrovnik u ovom trenutku je 83 soba s pet
zvjezdica, potpuno renoviranih 2007. godine, a hotel zapoSljava 39 staino zaposlenih
radnil<a i oko 35 sezonskih radnika.
HB je u 2012. godini ostvario 17.399 noaenja s prosjednom cijenom sobe od 209,74 EUR
i postigao prihod od soba u iznosu od 3.595.316 EUR, uz popunjenost od 63.64Va. Hotel
Bellevue je u 2012. godini temeljio svoje poslovanje i prihod uglavnom na individualnom
odmoriinom segmentu koje je ainili B7% od ukupnog broja gostiju. Grupni odmoriSni
iinio je
grupni korporativni segment 5,9% od ukupnog broja . Najvefi
udio gostiju dolazi iz Ujedinjenog Kraljevstva (273%) i Sjedlnjenih Ameridkih DrZava
segment
5,6Y0, a
(72,53o/o).
Vdjednosni aspekt fiziikih uiinaka HB u 2012. godini ogleda se u ostvarenonl ukupnom
prihodu u iznosu od 37,2 milijuna kuna i neto dobiti od 5.4 milijuna kuna, a ito
predstavlja pozitivan trend ako se uspo.edi s prethodnom godinom. U odnosu na
2011.godinu zabiljezeno je 21,8% poveaanja ukupnog prihoda, 14yo viie nofenja i 30lo
vi3a prosjedna cjjena sobe, a troikovi su smanjeni za 77o/o (bez uiinka smanjenja
troSkovnika dugotrajne materijalne imovine u 2011. godinil. To se postiglo boljim
upravljanjem varijabilnim troskovima, te optimizacijom poslovanja hotela.
2,1,5, Atlas Hotel Odisei IHO)
Atlas hotel Odisej smjeiten je na jedinstvenom otoku Mljetu, u neposrednoj blizini
Nacionalnog parka. Ovaj hotel s tri zvjezdice svojim gostima pruza jedinstven dozivljaj
odr.o.d u potpLno prirodnom okruZpnju.
SmjeStajni kapacitet Atlas hotela Odisej na Mljetu je u ovom trenutku 157 soba
kategoriziranih s td zvjezdice. HO zapobljava 26 stalno zaposlenih radniha i ol<o 50
sezonskih radnika.
je u 2012. godini ostvario 18.535 noaenja s prosjeinom cijenom sobe od 56,85 EUR i
postigao pdhod od soba u iznosu od 1.034.474 EU& Lrz popunjenost od 63.340lo. U
ul<upnoj strukturi gostiju po segmentima prodajnih kanala u 2012.g.,81,4% tinili su
indivldualni gosti, 15,90lo grupe [odmoriSni gostiJ i 0,9% grupe [korporativni segment].
Najveai udio gostiju dolazi iz Slovenije [20,36%J, Njemaake (16,270/o) i Hrvatske
HO
Gs,32a/i.
Vdjednosni aspekt fizitkih uiinaka HO u 2012. godini ogleda se u ostvarenom ukupnom
prihodu u iznosu od 12,3 milijuna kuna i neto gubitkom od 1,7 milijuna kuna. Uzrok tom
znaiajno niZem neto.rezultatu u odnosu na prethodnu godinu je u smanjenju od 1,8%
ukupnih prihoda, 6%o veaem broju noaenja i smanjenju prosjeine dnevne cijene od 7%0 te
u 9% vi!im ukupnim troSkovima. Poveaanje ukupnih troikova nastupilo je uglavnom
zbog jednog plaianja otpremnine i zbog ainjenice da u hotel neminovno treba investirati
kako bi ostao konkurentan.
2.l.b. Djelalno\li koje 4LH obatlja u lllarjem opsegu
Dana 31.05.2013.g. ALH-u (odnosno ranijem Hotelu Dubrovnik Palace d.d.) su, a kako je
to uvodno ranije naznaieno, pripojena drustava Grand Villa Argentina d.d., Hotel
Excelsior d.d., Hotel Bellevue d.d., Atlas hotel 0disej d.o.o., ]adransl<i lul<suzni hoteli d.o.o.
i Iadranski luksuzni servisi d.o.o.
Jadranski luksuzni hoteli d.o.o. [ALHM) su do pripajanja pruzali usluge upravljanja svim
hotelima koji posluju u sastavu "Svih drustava koja sudjeluju u pdpajanju", a ito je
narodito obuhvaaalo poslove prodaje, marl<etinga istra;ivanja trziSta, poslove
i
upravljanja financijama i vodenja poslovnih knjiga, poslove nabave, poslove investicija i
upravljanja tehniikih odrzavanjem objekata, poslove liudskih potencijala kao i IT
poslove. Nakon provedenog pripajanja ALHM, sada l<ao dio organizacijske strukture
ALH, nastavlja obavljati spomenute poslove za hotele koji su nakon pripzjanja
spomenutih trgovaakih drustava postali poslovne jedinice ALH ali nastavlja pruiati
usluge i za HC i HK u jednakom opsegu i na jednaki naiin kao i do tada
Jadranski luksuzni servlsi d.o.o. (ALSI su do pfipajanja bili registrirani kao putniika
agencija s tim da su od posljednjeg kvartala 2011 9. usmje li svoje poslovanje na
pruianje usluga transfera gostima hotela l<oji posiuju pod brendom Jadranski lrtksuzni
hoteli te posredovanje u prodaji izletniakih aranimana. JLS, kao odjel ALH, nastavlja
obvaljati svoje usluge i dalie kako hotelima koji su poslovall u sastavu druStava koja su
pripojena 31.5.2013.9. ALH-u tako i HC i HK
2.2. Hoteli Crootiq d.d. (HC)
U sastavu trgovadkog drultva Hoteli Croatia d d. posluju dva hotela: hotel Croatia i hotel
Supetar. Hotel Croatia kategoriziran je l<ao hotel s pet zvjezdica. Hotel Croatia jedan je
vodedih hrvatskih hotela u poslovnom segmentu ali i vrlo znatajan za segment
odmoriSnog turizma krajnjeg juga Hrvatske. Neposredna blizina Dubrovnika i zraane
luke te tradicija visokokvalitenog hotelijerstva svrstavaju hotel Croatiju u vrh
prepoznatljivih hryatsl<ih hotela. Hotel Supetar je mali hotel kategodziran s tri zvjezdice
i smjesten u samom sredistu povijesnog dijela Cavtata lako posluje izrazito sezonski i
namijenjen je iskljuaivo gostima koji iine odmoriSni segment, ovaj hotel je uviiek dobro
od
popunjen i trazen od gostiju.
kvartala 2011.9. imao zakljuien ugovor s Excelsa ilotelima d o.o o
pruZanju usluga upravljanja pojedinih segmenata poslovanja (financije i nabaval da bi
tijekom zadnjeg kvartala 2011. godine i prvog kvartaia 2012 godine, a nakon prjpajania
Jadranskih luksuznih hotela d.o.o. Excelsa hotelima doo ipromjene naziva tvrtke u
Jadranski luksuzni hoteli d.o.o. , povjerio u potpunosti poslove prodaje, financija,
nabave, te ljudskih iesursa management tvrtki Jadranski luksuzni hoteli d o o Sto, uz
strategiju uravnotezenja financijskih rezultata s kvalitetom usluge osigurava dugoroini
rast i razvoj. Nakon provedenog pripajania Jadranskih luksuznih hotela d o.o Hotelu
Dubrovnik Palace d.d. (31.5.2013J, ove poslove nastavlja za HC obavljati ALH, odnosno
druitvo kojemu se predlaze izvrSiti pripojenje HC.
HC je do posljednjeg
u
Cavtatu na adresi Frankopanska 10, MBS 060023215, OIB
61231396829 osnovan je kao dioniiko druitvo u sldadu sa Zakonom o trgovaikim
drustvima i upisan u sudski registar Trgovafkog suda u Splitu-Stalna sluZba u
Dubrovniku. Drustvo na dan sastavljanja IzvjeSaa ima 299 dioniiara, a najveai dioniiar
HC sa sjedistem
[92.2B0ilie Plava
LdtsLrnd d.d.,
Porei
Temeljni kapital HC iznosi 148.154000,00 kuna,a podijeljen na 1481 540 redovnih
dionica bez nominaine vrijednosti.
g Camilo Soza Valencja'
Drustvo vode lJprava i Nadzorni odbor' Upravu dini jedan
'lan,
je g Davor
Nadzorni odbor sastoji se ocl sedam alanova Predsjednik Nadzornog odbora
Luksic Lederer, a zamjenil< predsjednika je g Patricio Tomas Balmaceda Tafra dok su
ig
ostaLi tlanovi g.Neven Staver, g.0scar Hasbun, gda Marjja Sebalj, g Frano Tomsi'
Marijan l(uiclj kao predstavnik radnjka
Smjeatajni kapacitet Ilotela Croalia ie 487 soba dok je smjeitaini kapacitet hotela
godjne' a
Supetar 28 soba. Snjestajni dio Hotela Croatia je u ciielosti obnovljen 200B
hotel Supetar je djclomiino obnovljen 2007 g
HC ima 136 stalno zaposlenih
radnika i ol<o 70 sezonsl(ih radnil<a'
2012.godini ostvarro 147 0'19 noaenja s prosjeinom cilenom sobe od 95'46 EUR i
postigao prihod od soba u iznosu od 7 375 466 EUR, uz 41 % popunjenosti U ukupnoj
strukturi gostiju po segmenlima prodajnih kanala u 2AL2 g ,7'2,80/o tinlli sLr individualni
gosli, :12,560/0 grupe [o.]mori!ni gostiJ i 11,5% grupe (korporativni segment) Najve'i
udio gostiju clolazj iz LJjedinjenog Klalievstva [31,41%J, zatim iz Francuske [B'510/o] i
HC ie u
Rusjje [7,97% ].
je u 2012.godini ostvario ukupni prihod od 86,4 milijuna kuna i neto Subitak od 3'3
milljLrna kuna, ito predstavlja pozitivan trend u usporedbi s 20ll Godinomjerienaostareni
HC
gubltak u naiveaoi mieri utjecao poveaanitroiak amortizacije za 15,6 milijuna kuna u odnosu
na prethodnu godinu a usljed pror.jene korisnog vijel(a dugotrajne materiialne imovine U
prosje'na
usporedbi s 2011. godinom ukupni prihod poveaan ie za 6%, no'enja za 16%, a
pove'ania
cijena sobe za 3%. lstodobno troil<ovi poslovanja pove'ani su za 10,4% usljed
troikova amortizacije, otpremnina idirektnih materljalnih troikova u ovisnosti o rastu brola
noaenja.
je 349 milijuna kuna'
Na kraju kalendarske godine 2012, ukupna imovina drultva iznosila
Materijalna imovina sastoji se ocl zemljiita izgrada ipredstavlia 94,4% ukupne imovine
Nemateriialna imovina odnosi se jedino na software koji se koristi za poslovanie hotela' dok
i
se financijska sredstvd na raspolaganju za prodaju odnose na udjele u kompanilama
predstavljaju 0,3% ukupne imovine druatva. Teku'a (kratkoroina) imovina odnosi se na
inventar, potraiivanja i Sotovinu, te predstavlja 5,3% ukupne imovine druitva
Na kraju kalendarske godine 2012, ukupne obveze drultva iznosile su 71 milijuna kuna i
predstavljale sLr 20% imovine Posudbe su se uglavnom odnosile na kratkoro'ne idugoro'ne
kredite od banaka I predstavljale su 88 % ukupnih obveza
Na dan 31. prosinca 2012, Druitvo
prenosi i istiae 2017.8odine.
tJl<Lrpni
(un
dionliki ]<apital [equityJ
I I, eo.'d\ .o . r.00 \
ie lmalo 2,4 mjlijuna
HC na dan
lDTe
3l prosinca
kuna poreznog gubitka koje se
2012 . iznosio je 278 milijuna
imn' l'
10
2,3, Hotel Kompas d.d. (HK)
trgovaikog drustva HK posluje hotel Kompas koji je kategoriziran kao hotel s
tri zvjezdice. Hotel Kompas je smjesten na vrlo atral<tivnoj poziciji Lr uvali Lapad u
neposrednoj blizini gradske plaZe i s pristupom na Setnicu duZ koje se nalazi veai broj
restorana, caffe barova, hotela iostalih turistiikih sadrzaja. Veaina hotelskih soba ima
pogled na more, a u prizemlju hotela nalazi se taraca s vrlo popularnim restoranom.
U sastavu
HK je donio ldjudne odluke u zadnjem kvartalu 2011. godine i prvom kvartalu 2012.
godlne, kad je u potpunosti poslove prodaje, financija, nabave, te ljudsl<ih resursa
povjerio management tvrtki Jadranski luksuzni hoteli d.o.o., Sto uz strategiju
uravnotezenja financijskih rezultata s kvalitetom usluge osigurava dugoroini rast i
razvoj. Nakon provedenog pripajanja Jadranskih luksuznih hotela d.o.o. Hotelu
Dubrovnik Palace d.d. [31.5.2013], ove poslove nastavlja za HK obavljati ALH, odnosno
druitvo kojemu se predlaze izvrsiti pripojenje HK.
HK sa sjedistem u Dubrovniku na adresi Setaliite kralja Zvonjmira 56,
M BS
060008636,
OIB 54183125586, osnovan je l<ao dioniako druitvo u sl<ladu sa Zakonom o trgovaikim
drustvima upisan u sudski registar Trgovadkog suda u Splitu-Stalna sluZba u
Dubrovniku. Druitvo na dan sastavljanja Izvjeiia ima jednog dioniaara i to Grupu
jadranski lul<suzni hoteli d.o.o., Dubrovnil<, Masaraykov put 20.
i
Temeljni kapital HK rzr.osi 42.637.200,00 kuna,a podijeljen na 426.372 redovnih dionica
bez nominalne vrijednosti.
Druatvo vode Uprava i Nadzorni odbor. Upravu iini jedan tlan, g. Nikola Bogoje.
Nadzorni odbor sastoji se od tri ilana. Predsjednik Nadzornog odbora je g. Davor Luksic
Lederer, zanjenik predsjednika je g. Patrjcio Tomas Balmaceda Tafra dok je treai alan g.
Neven Staver.
Smjeitajni kapacitet Hotela Kompas je 115 soba.
Hotel Kompas je u cijelosti obnovljen 1997 godine, a u postupku je ishodenje potrebne
dokumentacije za temeljitu rekonstrukciju i dogradnju. Planirani potetak radova je
listopad 2013.9., a zavrsetak obnove lipanj 2014. Prema planu hotel ie nakon obnove
imati 145 soba koji udovoljavaju kategoriji ietiri zvjezdice te dobiti kongresnu dvoranu i
sve ostale potrebne sadrzaje koji ae omoguaiti da hotel Kompas bude iu ponudi
poslovnog turizma, a ne samo odmoriSnog kao do sada.
HK ima 48 stalno zaposlenih radnika i oko priblizno 10 sezonskih radnil<a.
HK je u 2012.godini ostvario 49.837 noaenja s prosjeinom cijenom sobe od 61,6 EUR I
postigao prihod od soba u iznosu od,1,.604.973 EUR, \z 62o/a popunjenosti. U ukupnoj
strul<turi gostiju po segmentima prodajnih kanala u 2012.g.,71,6yo ainili su individualni
gosli,27,3go/a grupe (odmorisni gasti) i 4,070/a grupe lkorporativnl segmentJ. Najvefi
udio gostiju dolazi iz Ujedinjenog Kraljevstva (20,95o/o), zatim iz Japana (10,61%l i
Bosne i Hercegovine [7,94701.
11
HK je u 2012.godini ostvado ukupni prihod od 19,6 milijuna kuna i neto dobit od 0,4
milijuna kuna, Sto predstavlja pozitivan trend u usporedbi s 2011.godlnonl. U usporedbi
s 2011. godinom ukupni prihod poveaan je za 73o/o, noienja za 11%0, a prosjeina cijena
sobe za 3Va. Istodobno troikovi poslovanja smanjeni su za l,5o/o. To se postiglo boljim
upravljanjem varijabilnim troSkovima, te optimizacijom poslovanja hotela.
drultva iznosila je 74 milijuna kuna.
Materijalna imovina sastoji se od zemljilta izgrada i predstavlja 66%o ukupne imovine.
Nematerijalna imovjna odnosi se jedino na software koji se koristi za poslovanje hotela.
Tekuia (kratkorodna] imovina odnosi se na inventar, potrazivanja i gotovinu, te
Na kraju kalendarske godine 2012., ukupna imovina
predstavlja 3470 ukupne imovine dfustva.
kraju kalendarske godine 2012., ukupne obveze druStva iznosile su B milijuna kuna i
predstavljale su 11y0 imovine. Na dan 31. prosinca 2012, Drustvo je imalo 2,2 milijuna
kuna poreznog gubitka koje se prenosi i istiae 2015.godine.
Na
Ukupni dioniiki kapital [equity] HK na dan 3l.prosinca 2012. iznosio je 66 milijuna kuna
i predsld! ljdo jr Bg0/o Lkupne imovine.
I I I.Ob
3.
L
razloZenj e Ugovora o p ri paj
Pt
a ni
u
ovn; a.pekti Ugovaro o ftpo|onju
Na pdpajanje dioniikih druitava primjenjuju se odgovarajuie odredbe Zakona o
trgovaikim drustvima uz odgovarajuiu primjenu drugih relevantnih vaZetih propisa
Republil<e Hrvatske. Pripajanje je statusna promjena pri kojoj se jedno ili viSe trgovaildh
druitva pripaja drugome trgovaikom druStvu pri aemu se, bez da se provede postupak
likvidacije, prenosi cijela imovina jednog ili viie druitva [pripojeno drustvo ili pripojena
drustva] drugome druitvu (druitvo preuzimatelj) u zamjenu za dionice toga druitva. Pri
tome dioniiari pripojenog druitva/pripojenih druStava postaju dioniaari drustva
preuzimatelja.
U konkretnom slutaju cjelokupna imovina,,Pripojenih drultava" prenosi se na,,Druitvo
preuzimatelja",
preuzimatelja".
pri iemu dionidari ,,Pripojenih druitava", postaju dioniiari
,,Druitva
Pravomoanim okondanjem postupka pripajanja,,,Pripojena druStva" prestala bi postojati
( HC i HK), a njihov bi univerzalni pravni slijednik postaje ALH, preuzimajuai tako
cjelokupnu imovinu i obveze,,Pripojenih druitava".
Pripajanje je pokrenuto odlukom Uprava druitava koja sudjeluju
pdpajanju i uz suglasnost Nadzornih odbora drustava koja se pdpajaju.
u
predmetnom
Na zajedniaki prijedlog nadzornih odbora odnosno uprava ,,Svih druStava koje sudjeluju
u pripajanju ", a u skladu s odredbom alanka 515. Zakona o trgovaikim drustvima,
Trgovaaki sud u Splitu- Stalna sluzba u Dubrovniku je svojim Rjeienjem Posl.br. 18 R1-
88/2013
od
07.06.3013.2a revizora pripajanja odredio revizorsku tvrtku
12
PRICEWATERSHOUSECOOPERS d.o.o., Zagreb, Ul. Kneza Ljudevita Posavskog
3l.Revizor
pripajanja je nakon provedene revizije dao izvjestaj upravama inadzornim odbodma
,,Svih dru5tava koja sudjeluju u pripajanju" kao i nadleZnom Trgovaikom sudu.
U skladu s dokumentacijom pregledanom od strane revizora pripajanja, Uprave,,Svih
drustva koja sudjeluju u pripajanju" zakljuiuju ugovor o p pajanju koji mora imati oblik
javnobiljeiniike isprave fdlanak 518. Zakona o trgovatkim druStvimaJ. Taj ugovor
postaje u cijelosti valjan tek kada ga odobre glavne skupStine ,,Svih druitava koje
sudjeluju u pripajanju" [ilanak 516. Zakona o trgovaikim druitvima]. Odredba alanka
516. staval< 2. Zal<ona o trgovatkim druStvima propisuje da o pripajanju odluiuje glavna
skupStina dioniakog druitva glasovima koji predstavljaju najmanje tri ietvrtine
dioniikog kapitala zastupljenog na glavnoj skupStini prilikom donoSenja odluke.
druitvo duino je registarskom sudu podnijeti prijavu za upis pripajanja u sudsl(i
registar, a isto moze uiiniti i,,Drustvo preuzimatelj" za,,Pripojena druStva". Pripajanje se
Svako
rustva preuzimatelja" tek nakon sto isto bude upisano u
sudski registar ,,Pripojenih drustava". Pravni ufinci pripajanja nastaju upisom pripajanja
u sudskj registar u koji je upisano ,,Drustvo preuzimatelj", te tada ukupna imovina
,,Pripojenih drustava" i njegove obveze prelaze na,,Druitvo preuzimatelja", a,,Pripojena
moZe upisati u sudsl<i registar
,,
D
druitva" prestaju postojati. ,,DruStvo preuzimatelj" je sveopii pravni slijednil(
,,Prlpojenih druStava" te time stupa u sve pravne odnose ,,Pripojenih drultava".
Uzajamne obveze izmedu prjpojenih druStava prestaju postojati upisom pripajanja u
sudski registar - obzirom su pozicije vjerovnil<a iduinika sjedinjene u istoj osobi
[41.207. Zakona o obveznim odnosima].
Upisom pripajanja u sudski registar u koji je upisano ,,Druitvo preuzimatelja" dioniaari
,,Pripojenih drustava" postaju dioniiari ,,DruStva preuzimatelja". Ugovorom o pripajanju
predvideno je da te dionidari,,Pripojenih druitava" u zamjenu za svoje dionice dobitl
dionice,,DruStva preuzimatelja".
,,Sva druStva koja sudjeluju
u pripajanju" su suglasna da ie se kao povjerenik
za
primanje dionica kio i provedbu zamjena dionica, imenovati SrediSnje klidnsko
depozitarno druitvo d.d. sa sjediitem u Zagrebu, Helnzelova 62a.
Dionifarima u,,Pripojenim drustvima" kojima zamjenom nedostaje odredeni iznos za
stjecanje cijele dionice ,,Druitva preuzimatelja" dobit ae prvi veii cijeii broj broj dionica
,,DruStva preuzimatelja". Dionice ,,Drustva preuzimatelja" koje 6e se dionidarima
,,Pripojenih druitava" dati u zamjenu za dionice u svakom od,,Pripojenih druitava" imat
ee
jednaka prava kao i sve druge redovne dionice ,,Drustva preuzimatelja."
Obvezni sadriaj Ugovora o pripajanju propisan je odredbom ilanka 513.st.2. Zakona o
trgovaikim druitvima. Ugovor o pripajanju obvezno mora saclrzavati tvrtke i sjediita
druStava koja sudjeluju u pripajanju, sporazum o prijenosu imovine svakog druitva koje
se pripaja u zamjenu za dionice drustva preuzimatelja, omjer zamjene dionica, a ako je
to potrebno ivisinu doplate u novcu, odredbu o visini eventualne noviane doplate,
13
pojedinosti o prijenosu dionica druitva preuzimatelja, vrijeme od kada dionice daju
pravo na sudjelovanje u dobiti druitva i sve pojedinosti glede tog prava, prava koja
druitva preuzinatelj daje svako pojedinom dionitaru kao i imateljima vrijednosnih
papira pripojenog drustva, svaku posebnu pogodnost koja se daje nekome alanu
uprave,odnosno izvrsnom direktoru ili dlanu nadzornog odnosno upravnog odbora
dr.uirva koia sudjelJju - pr ipa-a-jJ ili -e\ zoru p.ipajanjr.
Kljuino imovinskopravno pitanje, o kojen'l ovisi donoSenje odluke o pripajanju, ali i
omjer zamjene dionica izmedu dioniiara odnosno udjelniiara druitava koja sudjeluju u
pripajanju je procjena imovine drustava koja sudjeluju u pripajanju.
3.2. Gospodarskl aspekti Ugovora o
pripajanju
Sudionicl ovog procesa pripajanja pristupili su ovoj statusnoj promjeni da bi poveaali
poslovnu efikasnost poveaanjem prihoda te istovreneno radi smanjenja jediniinih
troikova. Rezultat ovoga je porast vrijednosti za svakog dioniaara svakog pojedinog
druStva.
Osnovni aspekti koji ae poboljSati el(onomski interes svih sudionika pripajanja su:
.
Organizacijske sinergijei Pripajanje i zajednitko djelovanje omoguauju ,, Svim
pripojenim druitvima" da uiine organizacijsku strukturu profesionalnom uz
troSak koji je samo dio onog troSka koji bi svako poduzeae samostalno platilo
.
Centralna prodaia: Svako druStvo stjeie koristi sinergijama prihoda portfelja,
upravljanje zalihama sobnog inventara za sve hotele, boljim moguinostima
pregovaranja o uvjetima poslovanja j boljim odnosima s prodajnim partnerima i
klijentima, a ito je sve rezultat veliaine i vaznosti portfelja raspolozivog za
prodaju.
Centralni marketing: ,,Sva pripojena drustva" stjefu korlst od ulaganja u
marketing [zajedniiki plan marketinga , zajedniika kampanja, prodajne
prezentacije i aktivnosti u podruiju odnosa
s
javnoSiuJ.
Efikasniji pristup na ciljanim trZistima: razvijanje dugorodne strategije
diversifikacijom geografskih trzi!ta za hotelsku industriju moZe biti vrlo shupo za
samostalna druStva. ,,Sva pripojena druiwa" 6e moai napraviti izvedive,
dugoroine investicijsl<e projekte da bi prodrli na nova triiSta za sto svako
pojedinaino druitvo nema financijskih nloguinosti.
Centralno financiranie: centraliziranje financijskih procesa, raiunovodstva,
kontrolinga i upravljaal<og izvjestavanja, omogutava osnaZivanje financijsl<og
upravljanja nekih od ovih druitava na,,Sva pripojena druStva" sto rezultira veiim
uStedama u usporedbi s poslovanjem samostalnih druatava.
T4
Centralna nabava: pregovaraika moa centralne nabave za,,Sva pripojena
druStva" se poveiava, sto rezultatira boljim cijenama, poboljsanjem kvalitete
proizvoda, usluga i dostave
.
Centralizirani ljudski resursi: ,,Sva pripojena druitva" postaju efikasnija
zajedniikim upravljanjem radom omoguiujuci prijenos resursa izmedu hotela i
pruZanjem bolje ponude,, Druitva nakon pripajanja" koja odgovara potrebama
gostiju. Ekonomija obujma u kvaiiteti, vremenu i troSkovima se postize opseznim
programom selekcije i edukacije za ,,Sva prjpojena drustva"
.
Povetanje operativne efikasnosti: znanje i iskustvo svakog druStva se prenosi
na druga druitva poboljiavajuii efikasnost poslovanja. To se uoiava na visim
razinama kvalitete, unapredenju usluinih programa i smanjenju troikova
koristeii ekonomiju obujma,, DruStva nakon pripajanja".
Zbog gore navedenih razloga, predmetno pripajanje rezuitirat 6e pobolj3anjima
ekonomskog poloZaja dioniiara,,Svih pripojenih druStava" i brZeg postizanja koristi od
procesa integracije stvaranjem upravljaakog druStva IALHM) tijekom 2012.
lV, Evaluacija druStava koja sudieluju u pripaianiu
4.1. Odabir metode vreclnovanja
Uprave ,,Svih pripojenih druitava" iskoristila su usluge financijskog i revizorskog
drustva Emst & Young d.o.o. Zagreb da procijene ekonomsku vrijednost ukupnog
dioniikog kapitala pojedinog druStva, gdje je ,,TrZisna vrijednost procijenjeni iznos za
koji se imovina treba razmijeniti na da]l procijene vrijednosti izmedu kupca spremnog
na kupnju i prodavateija spremnog na prodaju u transakciji izmedu neovjsnih strana,
nakon adekvatnog marl<etinga gdje svaka strana djeluje strudno i bez prisile".
Rezultat procijene vrijednosti je primljen dana 27.05.2013. u nezavisnim izvjeScima
zasnovanim na financijsldm izvjeiaima od 31. prosinca 2012. l<ao datumom
vrednovanja.
Nekoliko je metoda vrednovanja l<ojima se procjenjuje vrijednost ul<upnog dioniikog
kapitala u drustvu opaenito, a posebno u hotelskoj industriji. Medu njima su:
{11
Upotreba vrijednosti transakcije po kvadratnom metru: ova metoda je
primjenjiva na geografskim podruijima s odredenom razinom transakcija
godisnje a podrazumijeva se da one odrazavaju stvarne tr;isne uvjete. U
sluiaju Dubrovnika iMljeta, podruaja gdje ova druStva posluju, nema
statistiiki relevantnih podataka transakcije koji bi se mogli koristiti za
procjenu vrijednosti ovih druitava.
(2)
Upotreba metode multiplikatora vrijednosti kao sto su EBITDA I prihodi.
Dostupni su svjetski podaci multiplikatora transal<cija hotela kao Sto su
15
EBITDA i prihodi, ali po miSljenju uprave,,Svih pripojenih drustava" one ne
odrazavaju stvarnu vrijednost sval<e pojedine imovine zbog sljedeiih razloga:
.
.
Navedene metode se zasnivaju na povijesnim podacima i ne mogu uzeti u obzir
tendenciju promjene rezultata drustava Sto je rezultat promjena u upravljanju.
Ne postoji dovoljno podataka o transakciji na geografskom podrutju gdje ova
druswa posluju, kao ni kategorija i razine kvalitete ovih hotela. Buduii da je u
ovom sluiaju vazan odnos vrijednosti medu hotelima, moguie greike iz ove
primjedbe bi objektivno smanjile toinost procjene vrijednosti druStva.
Nastavno na sve navedeno, miiljenja smo da ae najobjektivnije vrijednosti, koje se
utwduju iskljutivo za pofebe utvrdenja omjera zamijene dionica, proizaii iz metode
vrednovanja koja se temelji na ekonomskim tokovima, posebno metoda diskontiranih
neto ekonomskih tokova, odnosno ,,Discounted cash flow method". Multiplikatori
EBITDA-e se izraaunavaju iskljutivo da se provjeri proces informacije.
Ernst & Young d.o.o. dodaju drugu metodu: prihodovni pristup (lncoDe approachl,
metodu direktne kapitalizacije, gdje se trziSna vrijednost druitava procjenjuje kao
kapitalizirana neto poslovna dobit (EBITDA manje CAPEXI koju uprava takoder prihvaia
l<ao valjanu metodu za piocjenu trziSne vrijednosti imovine.
Prosjeino,500/o ponderiranje za svaku metodu se onda izraiunava da bi se procijenila
konaina vrijednost aktive fimovine] svakog druitva.
METODA DISKONTIRANIH NETO EKONOMSKIH TOKOVA:
ova metoda predstavlja dominantan l<oncept vrednovanja imovine u financijskoj i
ekonomskoj praksi, a temelji se na projekciji buduaih neto ekonomskih tokova koji se uz
primjenu odgovarajuae diskontne stope, odnosno prosjeinog ponderiranog troika
kapitala (WACCI svode na sadainju vrijednost. Tako izraiunatoj v jednosti dodaje se
[eventualna) dodatna aktiva [imovinal u swhu procjene ukupne vrijednosti ]<ompanija
(enterprise value EVJ, od koje se oduzimanjem vrijednosti dugova dolazi do vrijednosti
koja predstavlja ukupni dionitki kapital [EquiS/].
Ostala dodatna aktiva, uglavnom imovina koja nije u upotrebi odnosno imovina koja ne
,,producira" ekonomske tokove, vrednovana
unoviive vrijednosti.
je statiiki
razmatranjem njezine neto
Neto ekonomskl tokovi za svaku kompaniju projicirani su za razdoblje od 10 godina. Na
kraju projiciranog razdoblja utvrdena je rezidualna
projekta. Ista je izraiunata uz
RV= Neto
ekonomsl(itok10
/
ili
terminalna vrijednost [RV]
primjenu tzv. Gordon modela na natin:
(WACC
-
Stopa rasta [gJJ
Projicirani neto ekonomski tokovi te rezidualna vrijednost su, kao ito je vea navedeno,
diskontirani uz primjenu prosjeinog ponderiranog troska kapitala IWACC] prilagodeni
15
zbog posebnosti svakog od ,,Svih pripojenih
hotela, kvaliteta imovine i sadrzaja.
drultava" kao 5to je lokacija, kategodja
Predmetni ekonomski tokovi projicirani su u EUR-u, pa stoga WACC nije korigiran za
razliku ustopi inflacije u Republici Hrvatskoj i jednoj od zemalja ilanica Ekonomske i
monetarne unije najviSeg boniteta (Njemaika). Nadalje, pri evaluaciji obje l<ompanije
primijenjen je isti [uobiiajeni, prosjeini za sektorJ D/E odnos odnosno WACC, obzirom
na relativno jednostavnu podesivost D/E odnosa kombinacijom vlastitih i vanjshih
izvore financiranjaBuduii da neka od,,Svih pripojenih druStava" imaju u knjigovodstvu prethodne gubitke
prenesene na dan vrednovanja, izratunata je bolji ekonomski tijek zbog koristenja
buduaeg poreznih gubitaka koje se prenoSanjem stvaraju i umanjuju da bi se eliminirao
vremenskl uainak na vrijednost ekonomskih tijekova. SadaSnja vrijednost poreznog
gubitka koji se prenosi smatra se izvanbilandnom aktivom.
METODA DIREKTNE KAPITALIZACITE:
Za razliku od metode diskontiranih neto ekonomskih tol<ova, metoda direktne
kapitaiizacije procjenjuje oaekivani godisnji prihod ( u ovom sludaju EBITDA 2017.
godineJ podijeljena stopom kapitalizacije ili izlaznom stopom dobivenom iz stvarnih
triiSnih transakcija; minus neto sadaanja vrijednost normalnih troSkova kapitala.
Na kraju valja joi jednom istaii da se koristena metoda vrednovanja temelji na
procjenama kal<o neto el<onomskih tokova tako i prosjeanog ponderiranog troska
l(apitala, te da pogreske u tom smislu mogu rezultirati u znaaajnim odstupanjima u
vrijednosti. Medutim, swha predmetne evaluacije nije utvrdenje nominalne vrijednosti
drustava odnosno equitya, vea utvrditi relatjvan omjer zamjene dionica. Stoga se
permanentno inzistiralo na konzistentnoj i jednoobraznoj primjeni pretpostavl<i za obje
kompanije.
U nastavku se daje evaluacija svakog pojedinog druStva koje sudjeluje u pripajanju uz
napomenu da se za ALH daje evaluacija po svakom pojedinom druitvu koje je egzistiralo
na 37.72.2012.9. odnosno koje je egzistiralo na dan kada su uzeta zakljufna financijska
izvjeSia i financijski podaci za procjenu imovine druitava. Navedeno je neophodno
napraviti kako bi se kasnije ispravno utvrdio omjer zamjene dionica jer je jedino na taj
naain moguie realno vrednovati sva druitva koja sudjeluju u pripajanju. Buduii do dana
ugovora o pripajanju nije proilo vise od Sest mjeseci, Uprave Svih drustava koja
sudjeiuju u pripajanju smatraju da su revidirana godi3nja financijska izvjeiia na dan
31.12.2012.g.kvalitetna osnova za evaluaciju tr;i5ne vrijednosti.
ladranski luksuzni hoteli (ALH)
Ernst & Young d.o.o, procjenitelj trUisne vrijednosti ukupnog dioniikog kapitala [Equity)
ALH-a, procjenio je vrijednost ukupnog dionidkog kapitala kao zbroj kapitala tvrtki koje
4.2. Evaluacija drultva
\7
su sudjelovale u ranijem pripajanju koje je provedeno 31.5.2013.g. [ex. HP, HE, cVA, HB,
HO, ALHM ALS). Za sval<u od tih tvrtld napravaljena je desetogodiinja projekcija
i
poslovnih prihoda, troikova i ekonomskog tijeka plus efel<ti proizasli iz stavki bilance
stanja.
Ova procjena
vrijednosti ALH vea pokazuje vrijednost sinergije zajedniikog rada za sva
drustva koja su sudjelovala u pripajanju buduti da projel<cije novianih tijekova
ukljuiuju koristi i troikove koji proizilaze iz zajedniikog rada.
4.2.1. Evaluacija Hotel Dubrovnik Palace IHP)
Pri projekciji kod HP smatra se da stopa popunjenosti kapaciteta neae dugoroano
premaiiti 47% imajuii na umu infrastrukturu hoteia koja je ispod razine ofekivanja
gostiju za hotel s pet zvjezdica dok ae prosjetna cijena sobe biti ispod razine postignute
2012. Kao rezultat smanjenja cijene sobe i stope popunjenosti, projicirana zarada od
smjeStaja smanjuje se s 7,1 mil. EUR 2013. godine na 6,5 mil. EUR 2017. godine. Od
2AL4. do 2077. zarada u sektoru hrane i piia ae se smanjlti s 3,2 mil. EUR u 2013. na 3,1
mil. EUR u 2017. Ukratko, projicirani ukupni prihod ae se smanjiti s 10,7 mil. EUR-a u
2013. na 10,0 mil.EUR-a u 2017.
Na osnovu ukupnog prihoda i projekcije troskova po odjelima, projicirana zarada po
odjelima ae doseai 7,7 mil. EUR-a u 2013. i 7,0 mil. EUR-a do 2017.
TroSkovi administracije i opti troskovi, troskovi prodaje i marketinga , trosl<ovi
odrzavanja i fiksni troSkovi su proraiunati na osnovu povijesnih podataka iodnosa
prema postignutom prihodu.
Neoperativna imovina!
HP nema neoperativne imovine.
Kapitqlni izdaci
(CAPEX)
|
E&Y je utvrdio godisnji capex od 0,4 mjl. EUR-a za vrijeme promatranog p.ojicjranog
pedoda, a on se odnosi na opie odrZavanje hotela na postojeaoj razini kvalitete.
Diskontiranq stopql
Zbog nedostatka trzisnih pol<azatelja vezanih za investicijske dobiti za tipove hotela za
odmor u Hrvatskoj, E&Y je utvrdio zahtijeve investitora za investicijsku dobit za tipove
hotela slitnih karakteristika u Zagrebu. Tijekom istrazivanja E&Y je utvrdio da je
oiekivana dobit investitora otprilike B% napravio je prilagodbe prema l<valiteti
imovine i postojeaih sadriaja za 0,5%. Kao rezultat ispravka E&Y smatra da je stopa
kapitalizacije B,5yo na normaliziranoj ukupnoj EBITDA-i za metodu kapitalizacije
prihoda 10,35% za metodu diskontiranih neto ekonomskih tokova I stopa dobiti
uveiana za stopu inflacije od 1,85%l
i
i
18
Vrijednost imovine:
Vrijednost imovine na osnovu metode diskontiranih neto ekonomskih tokova iznosi
300,9 mil. kuna dok na osnovu metode kapitaiizacije prihoda iznosi 324,8 mil. kuna. Da
bi odredio konaanu vrijednost imovine E&Y je uzeo u obzir prosjel< rezultata metode
kapitalizacije prihoda imetode diskontiranlh neto ekonomskih tokova <to je rezultiralo
vrijednoSau imovine od 312,9 mil. kuna.
Dug i radni kapital:
vrijednosti Lrkupnog dioniil<og kapitala [Equity], E&Y je dodao
drugu dugotrajnu i kratkotrajnu imovinu i podesio [smanjio) trZiSnu vrijednost ukupne
imovine druitva za vrijednost dogovanja drultva u iznosu od 349,2 mil. kuna.
U svrhu dobivanja trziSne
E&Y je uzeo u obzir dugovanja drustva od 1000/o njihove neto stvarne vrijednosti na dan
vrednovanja.
U nastavku je projel<cija
vrijednosti dioniikog kapitala druitva.
OPIS
HP
Neto sadasnja vrijednost tijekova novca INPVI
3
Metoda kapitalizaciie dohotka 0CMl
Vrijednost operativne imovine
Neoperativna imovina:
324.785
372.469
Ostala imovina
'1
TLCF [stavka izva n zav.Snogracuna]
Neoperativna imovina
Radni kapital:
(+l gotovina
[+l potraZivanja i zalihe
[-] Obveze prema dobavljadima
00.9 54
.1
83
4.749
318.801
3.527
i
ostale kratkoroane
68.866
L1.199
obveze
Radni kapital
Dugoroini dug (3 1.prosinca,2012l
Dug za dividendu (31. prosinca, 2012)
67.794
Ukupna ekonomska !'rijednosttemeljnog kapitala
41.923
334.472
Prema navedenim podacima, vrijednost ukupnog kapitala IEquity] HP-a iznosi 41,9 mil.
kuna prije pripajanja 31.05.2013.g.
19
4.2.2. !ivalLracija llotel Ercelsior (HE)
Pd projekciji HE smatra se da stopa popunjenosti kapaciteta neae dugoroino premaiiti
66,5% dok ie prosjeana cijena sobe lagano rasti do 2017. Kao rezultat projicirane cijene
sobe i stope popunjenosti, projicirana zarada od smjestaja poveaava se s 6,2 mil. EUR
2013. na na 6,8 nli]. EUR 2017. godine. Od 2014. do 2017. Zarada u sektoru hrane i piia
fe se poveaati u skiadu s poveaanjem ukupnog godiSnjeg broja noaenja i doseai 2,5 mil.
EUR u 2017. Ukratko, projicirani ukupni prihod ie se poveaati s 8,9 mil. EUR-a u 2013.
na 9,7 mil.EUR-a u 2017.
Na osnovu ukupnog prihoda i projekcije troSkova po odjelima, projicirana zarada po
odjelima ae doseii 6,4 mil. EUR-a u 2013. i 7.0 mil. EUR-a do 2017.
i
opai trosl<ovi, troSkovi prodaje i marketinga , troSkovi
odr;avanja i fiksni troskovi su prorafunati na osnovu povijesnih podataka i odnosa
Troikovi administracije
prema postignutom prihodu.
Neoperativna imovina:
E&Y je napravio procjenu 2 neoperativne imovine, Ville Agave i Otoka Zivota.
Za procjenu otoka Zivota, na osnovu istrazivanja za visol<o likvidne i neutdive
nekretnine, 60-700/o diskont se primjenjuje d a se izrazi smanjenje triiSne vdjednosti
nekretnjne. U svrhu vrednovanja E&Y je uzeo prosjek raspona i prjmjenio 65% diskonta
i procljenio trzisnu vrijednost otoka iivota na 0,4 mil. EUR-a.
Za procjenu Ville Agave E&Y je koristio pristup uspredbe cijena ii utvdio ietiri
usporedive nel<retnine na podruiju Dubrovnika, ponudivii raspon trazene cijene od
6,000-10,000 EUR-a/mr. E&Y napravio je korekciju cijene prema trazenoj cijeni, lokaciji,
veliaini, sadrzajima i primjenio prosjek od 8.823 EUR-a/mz i vrednovao nekretninu u
iznosu od 2,7 mil. EUR-a.
Kap italni izdaci ICAP EX)
E&Y
pe
|
je utvrdio godisnji capex od 0,1 mii. EUR-a za vrijeme promatranog projiciranog
oda, a on predstavlja opte odrZavanje hotela na postojeaoj razini kvalitete.
Izr qtan diskontir qne sto pe :
Zbog nedostatka trZi6nih pokazatelja vezanih za investicijske dobiti za tipove hotela za
odmor u Hryatskoj, E&Y je utvrdio zahtijeve investitora za investicijsl<u dobit za tipove
hotela slianih karal<teristil<a u Zagrebu. Tijekom islrazivanja E&Y je utvrdio da je
oiekivana dobit investitora otprilil<e B% i napravio je prilagodbe od 0,5% zbog
plvoklasne lokacije s direktnim pristupu plaii i pogledom na more i blizine starog grada
Dubrovnika. Kao rezultat ispravka E&Y smatra da je stopa kapitalizacije 7,5o/o na
normaliziranoj ukupnoj EBITDA-i za metodu kapitalizacije prihoda i 9,35% za metodu
diskontiranih neto ekonomskih tokova ( stopa dobiti uveaana za stopu inflacije od
1,850/ol.
2A
Vrijednost imovine:
V
jednost imovine na osnovu metode diskontiranih neto ekonomskih tokova iznosi
353,1 mil. kuna dok na osnovu metode kapitalizacije prihoda iznosi 362,3 mil. hlna. Da
bi odredio konaanu vrijednost imovine E&Y je uzeo u obzir prosjek rezultata metode
kapitalizacije prihoda i metode diskontiranih nelo ekonomsl<jh tokova ito je rezultiralo
u vdjednosti imovine od 357,7 mil. kuna.
Dug i radni kapitql:
U svrhu doblvanja trZiine vrijednosti ukupnog dioniakog kapitala [Equiq'), E&Y je dodao
drugu dugotrajnu i kratkotrajnu imovinu ipodesio [smanjio] trZiSnu vrijednost ukupne
imovine druitva za vrijednost dogovanja druStva u iznosu od 295 mil. kuna.
E&Y je uzeo u obzir dugovanja druitva od 100% njihove neto stvarne vrljednosti na dan
vrednovanja.
U nastavku je
projekcija vrijednostl dioniikog kapitala druStva.
OPIS
HE
Neto sada!nja vrijednost tijekova novca [NPV]
353.125
Metoda kapitalizaci je dohotka 0CMl
Vrijednost operativne imovine
NeoDerativna imovina:
357.726
Ostala neoperativna imovina
23.603
19.091
12.444
Ostala imovina
TLCF (stavka izvan zavrsnog raiuna)
Neoperativna imovina
Radnj lGpital:
[+] gotovlna
[+) potrazivanja i zalihe
[-) Obveze prema dobavljaiima
4r2.907
5A7
23.491
i
osta]e kratkoroine
7.575
obveze
Radni kapital
Dugoroani dug (31.prosinca,2 012)
Dug za dividendu (31. prosinca, 2012)
287.47
Ukupna ekonomska vrijednosttemeljnogkapitala
742.332
16.903
B
Prema prikazanim podacima, vrijednost ukupnog kapitala HE prije pripajanja
31.05.2013.9. iznosi 142.3 milijuna kuna.
)1
4.2.3. lvaluacija (]rand Vill.r Argentilra ICVA]
Pri projekciji GVA smatra se da stopa popunjenosti kapaciteta neae dugoroino premaiiti
56% dol< ie se prosjeina cijena sobe znatno poveaati za l3o/o d.o 2017. Kao rezultat
projicirane prosjeine cijene sobe i slope popunjenosti, projicirana zarada od smjeitaja
povetava se s 4,8 mil. EUR u 2013. godini na 6,0 mil. EUR u 2017. godini. Od 2014. do
2077. zarada u sektoru Hrane i piia ie se povefati u skladu s povedanjem ukupnog
godisnjeg broja noaenja i doseii 2,2 mil. Eur-a u 2017. Ukratko, projicirani ukupni
prihod ie se poveiati s 6,9 mil. EUR-a u 2013. na 8,4 mil.EUR-a u 2017.
Na osnovu ukupnog prihoda i projekcije troskova po odjelima, projicirana zarada po
odjelima te doseai 5,2 mil. EUR-a u 2013. i 6,5 mil. EUR-a do 2017.
Troskovi administracije i opii troskovi, troSkovi prodaje imarketinga, troskovi
odrZavanja ifiksni troskovi su proradunati na osnovu povijesnih podataka i odnosa
prema postignutom prihodu-
Neoperativna imovina:
E&Y je napravio procjenu 3 uredske zgrade kao neoperativne imovine.
i
Za procjenu uredskih zgrada E&Y je koristio pdstup uspredbe cijena
utvdio fetiri
nekretnine usporedive na osnovu njihove lokacije, sub-prime karal<teristike i ogranjcene
ponude sadriaja. E&Y napravio je korekciju cijene prema trazenoj cijeni, lokaciji,
veliiini, sadriajima i predstavio prosjek od 2.530 EUR-a/mz ivrednovao nekretninu u
iznosu od 1,9 mil. EUR-a.
Kqpitalni
iz daci ( CAP EX) |
E&Y primjenio je projekciju kapitalnih izdataka koja je 1,4 mil EUR-a tijekom 2013.201,6. zbog planiranih radova renoviranja
prvenstveno namjestaja, opreme za
kupaonice i druge opremel. Od 2017. projicirani troskovi ae se stablizirati na 0,15 mil.
EUR-a godiSnje.
(
Izratun
d is kontirane stop
e:
Zbog nedostatka trziSnih pokazatelja vezanih za investicijske dobiti za tipove hotela za
odnor u Hrvatskoj, E&Y je utvrdio zahtijeve investitora za investicijsku dobit za tipove
hotela sliinih karakteristika u Zagrebu. Tijekom istraZivanja E&Y je utvrdio da je
odekivana dobit investitora otprilike B% napravlo je prilagodbe od 0,25o/o zbog
prvoklasne lokacije s direktnim pristupom plazi i pogledom na more i blizine povijesnog
starog grada Dubrovnika. Kao rezultat ispravJ<a E&Y smatra da je stopa kapitalizacije
7,7Sa/o na norma\ziranoj ukupnoj EBITDA-i za metodu kapitalizacije prihoda i 9,60/o za
metodu diskontiranih neto ekonomskih tokova ( stopa dobiti uveaana za stopu inflacije
od 1,850/ol
i
Vrijednost imovine:
22
Vrijednost imovine na osnovu metode diskontiranih neto ekonomskih tokova iznosi
289,7 mil. kuna dok na osnovu metode kapitalizacije prihoda iznosi 289,5 mil. kuna_ Da
bi odredio konainu vdjednost imovine E&Y je uzeo u obzir prosjek rezultata metode
kapitalizacije prihoda i metode diskontiranlh neto ekonomskih tokova Sto je rezultiralo
u vrijednosti imovine od 289,6 mil. kuna.
Dug i radni kapital:
svrhu dobivanja trzisne vrijednosli ukupnog dioniikog kapitala [EquityJ, E&Y je dodao
drugu dugotrajnu i hratkotrajnu imovinu i podesio (smanjio) trziinu vrijednost ukupne
imovine druitva za vrijednost dugovanja druStva u iznosu od 6,9 mil. kuna.
U
E&Y je uzeo u obzir dugovanja druStva od 100% njihove neto knjigovodstvene
vrijednosti na dan vrednovanja.
U nastavku je
projekcija vrjjednosti dioniikog kapitala druitva.
OPIS
GVA
Neto sadasnja vrijednost tijekova novca (NPV)
249.736
Metoda kapitalizacije dohotka (lCM)
Vrijednost operativne imovine
249.57 4
Neoperativna imovina:
Ostala neoDerativna imovira
0stala imovina
TLCF [stavka izvan zavrinog raiunal
Neoperativna imovina
Radnikapital:
(+l gotovina
(+l potrazivanja i zallhe
249.655
14.047
304.042
923
35.974
(-) Obveze prema dobavljaaima i ostale l<ratkoroine obveze
6.15 0
Radni kapital
Dugoroani dug (3 1.prosinca,2012)
Dug za dividendu (31. prosinca, 2012)
Ukupna ekonomska vriiednost temeljnogkapitala
30.747
750
t2.+6A
321.570
Prema prikazanim podacima, vrijednost ukupnog kapitala GVA prije pdpajanja
31.5.2013.g. iznosi 321,6 milijuna kuna.
,+.2.4. Evaluacijn
IIolel llellevue {H Bl
Pri projekciji HB smatra se da stopa popunjenosti kapaciteta neae dugorotno premaiiti
56yo dok ae prosjeina cijena sobe lagano rasti za 6Vo d,a 2A17. Kao rezultat projicirane
cijene sobe i stope popunjenosti, projicirana zarada od smjeStaja poveaava se s 3,5 mil.
23
s2AI7.Od2074.do 2 017. zarada u sektoru lirane i piia
ae se poveaati u skladu s poveianjem ukupnog godiinjeg broja noienja idoseii 0,9 mil.
EUR-a u 2017. Ukratko, projicirani ukupni prihod ie se pove6ati s 4,5 mi]. EUR-a u 2013.
EUR u 2013. na na 3,9 mil. EUR
na 4,9 mil.EUR-a u 2017.
Na osnovu ukupnog prihoda i projekcije troSkova po odjelima, projicirana zarada po
odjelima ae doseai 3,1 mil. EUR-a u 2013. i 3,5 mil. EUR-a do 2017.
Troikovi administracije i opai troikovi, troSkovi prodaje i marketinga, troSkovi vodenja
nekretnina/property operations, i troSkovi odrzavanja infrastrukture, i fiksni troSkovi
su proradunati na osnovu povijesnih podataka i odnosa prema postignutom prihodu.
Vrij e dnost ne op er ativ ne imov ine :
E&Y je napravio procjenu 2 uredske zgrade kao neoperativne imovine.
i
Za procjenu uredskih zgrada E&Y je koristio pristup uspredbe cijena
utvdio ietiri
nekretnine usporedive na osnovu njihove lokacije, sub-prime karakteristike i ogranicene
ponude sadrzaja. E&Y napravio je korekciju cijene prema trazenoj cijeni, lokaciji,
velitini, sadrzajima i primjenio prosjek od 2.302 EUR-a/m2 i vrednovao nekretninu u
iznosu od 0.5 mil. EtiR-a.
Kq p its
E&Y
lni iz daci ( CAP EX) |
je utvrdio godisnji capex od 0,07 mil. EUR-a za vrijeme utvrdenog projiciranog
perioda,
a on
predstavlja opie odriavanje hotela na postojeaoj razini kvalitete.
I zr a tu n dis ko ntir ane stop e :
Zbog nedostatka tliiSnih pokazatelja vezanih za investicijske dobiti za tipove hotela za
odmor u Hrvatskoj, E&Y je utvrdio zahtjeve investitora za investicijsku dobit za tipove
hotela sliinih karakterjstika u Zagrebu. Tijekom istraiivanja E&Y je utwdio da je
i
oael<ivana dobit investitora otprilike B0lo napravio je pdlagodbe od 0,5% zbog
prvoklasne lokacije s direktnim pristupom plazi i pogledom na more i blizine starog
grada Dubrovnil<a. Kao rezultat ispravka E&Y smatra da je stopa kapitalizacije 7,5% na
normaliziranoj ukupnoj EBITDA-i za metodu kapitalizacije prihoda i 9,35% za metodu
diskontiranih neto ekonomskih tol<ova ( stopa dobiti uveaana za stopu inflacije od
1,85%l
Vrijednost imovine:
Vrijednost imovine na osnovu metode diskontiranih neto ekonomskih tokova iznosi
173,5 mil. l<una dok na osnovu metode kapitalizacije prihoda iznosi 182,6 mil. kuna. Da
bi odredio konainu vrijednost imovine E&Y je uzeo u obzir prosjek rezultata metode
kapitalizacije prihoda i metode diskontiranih neto ekonomskih tokova Sto je rezultiralo
u vdjednosti imovine od 178,0 mil. kuna.
24
Dug i rqdni kapital:
U svrhu dobivanja trzisne
vrijednosti ukupnog dioniikog kapitala [Equity], E&Y je dodao
drugu dugotrajnu i kratkotrajnu imovinu i podesio (smanjio] tdiSnu vrijednost ukupne
imovine druStva za v jednost dogovanja druStva u iznosu od 175,26 mil. kuna.
E&Y je uzeo u obzir dugovanja drustva od 1000lo njihove neto stvarne vrijednosti
ta
dan
vrednovanja.
U nastavku je
projekcija vrijednosti dioniikog kapitala druitva.
OPTS
HB
Neto sadainja vrijednost tijekova novca (NPV)
17 3.5
Metoda kapitalizacije dohotka (lCMl
782.657
Vrijednost operativne imovine
Neonerativna imovinel
Ostala neoDerativna imovina
178.098
Ostala imovina
40
3.a72
11.3
5 B
TLCF [stav](a izvan zavrinog raiunaJ
7.207
Neoperativna imovina
Radnikapital:
[+l gotovina
[+) potraZivanja i zalihe
200.535
[-l Obveze prema dobavljaiima iostale kratkorotne obveze
6.742
Radni kapital
Dugoroinj dug [31.prosinta,20I2]
Dug za dividendu (31. prosinca, 2012)
Ukupna ekonomska vrijednosttemeljnog kapitala
L4.5A2
2.394
18.890
168.558
46.558
Prema prikazanim podacima, vrijednost uhupnog kapitala HB prije pripajanja
31.05.2013.9. iznosi 46.6 milijuna l<una.
,!.2.5. Evaluacija Atlas llotel 0disej
{H0l
Pri projekciji H0 smatra se da stopa popunjenosti kapaciteta neae clugoroino premaSiti
350/o buduii da hotel nije dovoljno ,,egzotitan" da bude eksluzivna destinacija. Kao
rezultat projicirane cijene sobe istope popunjenosti, projicirana zarada od smjestaja
poveaava se s 1,0 mil. EUR u 2013. na na 1,1 mil.EUR u 2017. Od 2074. do 2017. zaftda
u sektoru hrane i piaa ae se poveaati u sldadu s poveaanjem ukupnog godiinjeg broja
noaenja. Ukratko, projicirani ukupni prihod ae se blago poveiati s 1,7 mil. EUR-a u 2013.
na 1,8 mil.EUR-a u 2017.
25
Na osnovu ukupnog prihoda i projekcije troskova po odjelima, projicirana zarada po
odjelima ae doseai 1,0 mil. EUR-a u 2013, a kao rezultat stagnirajuaeg ADR-a i stope
popunjenosti ostat ie nepromijenjena tijekom promatranog perioda.
Troikovi administracije i opai lro3kovi, troSkovi prodaje i marketinga, troSkovi vodenja
nekretnina/property operations , oddavanja i troikovi reiija, ifiksni troSkovi su
proraiunati na osnovu povijesnih podataka i odnosa prema postignutom prihodu.
Vrij ednost neoperativne im ovin
e:
HO-a nema neoperativne imovine.
Rap
italni izdaci
(CAP EX)
1
E&Y je utvrdio godiSnji capex od 0,05 mil. EUR-a za vrijeme promatranog projici.anog
perioda,
a
on predstavlja opie odrzavanje hotela na postojeaoj razini kvalitete.
Izrat un diskontirane stop e :
Zbog nedostatka trzilnih pokazatelja vezalih za investicijske dobiti za tipove hotela za
odmor u Hruatskoj, E&Y je utvrdio zahtijeve investitora za investicijsku dobit za tipove
hotela slianih karaktedstika u Zagrebu. Tijekom istrazivanja E&Y je utvrdio da je
oiekivana dobit investitora otprilike B7o i napravio je prilagodbe od 0,5% zbog lokacije ,
1yo zbog kategorije, a zbog kvalitete imovine i sadrZaja 0,5%. Kao rezultat ispravl<a E&Y
smatra da je stopa kapitalizacije 10% na normaliziranoj ukupnoj EBITDA-i za metodu
kapltalizacije prihoda i LI,850/o za metodu diskontiranih neto ekonomskih tokova I
stopa dobiti uveaana za stopu inflacije od 1,85%)
Vrijednost imovine:
Vrijednost imovine na osnovu metode diskontiranih neto ekonomskih tol<ova jznosi
31,1mil. l<una dok na osnovu metode kapitalizacije prihoda iznosi 31,6 mil. i(una. Da bi
odredio l<onainu vrijednost imovine E&Y je uzeo u obzir prosjek rezultata metode
kapitalizacije prihodi i metode disl(ontjranih neto ekonomskih tokova ito je rezultiralo
u vrijednosti imovine od 31,4 mil. kuna.
Dug i radni kapitql:
U svrhu dobivanja trZisne vrijednosti ukupnog kapitala [EquityJ, E&Y je dodao drugu
dugotrajnu i kratkotrajnu imovinu i podesio (smanjiol trziSnu vrijednost ukupne
imovine druitva za vrijednost dogovanja drustva u iznosu od 11 mil. kuna.
E&Y je uzeo u obzir dugovanja druStva od 10070 njihove
U nastavku je
neto vrijednosti.
projekcija vrijednosti kapitala drultva.
OPIS
26
Nelosddd(-jd
\
.-ednost tijekovd no\ca [\PVJ
31.159
Metoda kapjtalizacije dohotka fl CMl
Vrijednost operativne imovine
31
37.476
Neoperalivna imovina:
0staia neoperativna imovina
Ostala imovina
TLCF (slavka izvan zavrinog racuna]
Neoperativna imovina
Radni hapital:
[+) gotovina
[+] potraiivanja i zalihe
[-]
Obveze prema dobavljaiima
.674
41.7
32.O16
460
4.263
i
ostale kratkoroine
4.432
obveze
Radni kapital
Dugoroini dug (3 1.prosinca,2012)
Dug za dividendu (31. prosinca, 2012)
Ukupna ekonomska vrijednost temelinog kapitala
691
7 011
25.695
Prema prikazanim podacima, vrijednost ukupnog kapitala HO prije prjpajanja
31.05.2013.g. iznosi 25.7 milijuna kuna.
,1
2.6. Ev:rlLtacija Jadranslii lLrlisLrzni hotrlt d.o.o.
lAl,llNll
E&Y je napravio procjenu vrijednosti ALHM na osnovu stvarnih financijskih podataka iz
2012.g. s obzirom na predvicleni prihod i profitabilnost hotela kojima upravlja. S druge
strane, oko B0-B5yo operatlvnih troSkova drultva mogu se smatrati fiJ<snima, od kojih se
veaina [60-65%) pripisuje troskovima osoblja ( na osnovu ukupnog broja zapos]enih
koji iznosi B0 i neie se dalje poveiavatiJ,
dol< se
preostalih
200/o
pripisuje materijalnin
troikovima. Pretpostavili smo da ae se troSl<ovi osoblja poveiati sa stopom inflacije plus
1yo 5to
predstavlja blagi porast u stvarnim plaaama.
E&Y je pretpostavio da ae materijalni
sa stopom
troikovi i ostali operativni troikovi
se poveaavati
inflacije Sto ae znaiiti da neae biti stvarnog rasta. Na osnovu izraiuna E&Y-a
ul<upni operativni troikovi od 2.5 mil.Eura
!
2072. ae dosefi 2.9 mil Eura do 2017
predstavljajuii slozeni godiinjj rast [CAGR] od 3%. Ova razina poveaanja operativnih
troskova je malo iznad projicirane stope inflacije koja se prvenstveno moze pripisati
predvidenim poveianjem stvarnih plafa uz viie manje konstantnu EBIT marZu od
27o
tijekom 2013'2017.
2l
Vrij e dn o st ne
op
er ativne imov ine :
ALHM nema neoperativne imovine.
Kq p i tq
lni izdqci (CAP EX)
|
E&Y predvida minimalne capex investicije, koje su uglavnom usmjerene na novll
informacijshu tehnologiju i zamjenu stare.
Izr atun dis ko ntir ane stop e :
Na osnovu istrazivanja
IWACCJ je
i
analize E&Y-a 9.7% prosjeinog ponderiranog troSka kapitala
pdmijenjen kao diskontna stopa.
U svrhu izraiuna ponderiranog trolka kapitala E&Y je primijenio dobit dugorotne
obveznice hryatske vlade navedene u EUR-ima na dan vrednovanja kao neriziinu stopu i
5,50/o poveiane premije zbog rizika/market risk premium/. Beta koeficijent je odreden
0.91, a premija na ime veliiine kompanija na 1,880/o. E&Y je koristio trzisnu strukturu
kapitala
i to 34% tucleg kapitala [debt capital) i
66% ukupnog dioniikog kapitala
[equity]. Tro5kovi duga pdje oporezivanja su procijenjeni na 6,03a/o na osnovu
statistifl<ih podataka Hryatske narodne banke o kreditima ito hrvatskim l<reditima u
EUR-ima.
Vrijednost imovine:
--
Vrijednost imovine na osnovu metode djskontiranih neto ekonomskih tokova iznosi 8,3
mil. kuna.
Dug i radni kapital:
U svrhu dobivanja tdisne vrijednosti ukupnog kapitala [Equity], E&Y je dodao drugu
dugotrajnu
i
kratkotrajnu imovinu
i
podesio [slr]anjio] tdisnu vrijednost ukupne
imovine druStva za vrijednost dugovanja drustva u iznosu od 15,9 mil. kuna.
E&Y je uzeo u obzir dugovanja druStva od 1000/o njihove stvarne neto
vrednovanja.
U nastavku je
OPIS
projekcija vrijednosti kapitala druatva.
vrijednosti na dan
Neto sadainja vrijednost tijekova novca INPV]
8.330
Metoda kapilalizacije dohotka 0CM)
Vri jednost operativne imovine
Neoperativna imovinal
8.330
Ostala neoperalivna imovina
Ostala imovina
TLCF (stavka izvan zavrsnog raiuna)
Neoperativna imovina
Radni kapital:
[+J gotovina
[+J potrazivanja j za]jhe
[-l Obveze prema dobavljaiima i ostale kratkorofne obveze
4.330
Radni kapital
Dugoroini dug [31.prosinca,2012l
Dug za dividendu (31. prosinca, 2012)
Ukupna ekonomska vriiednost temelinog kapitala
-8.135
73
B.208
160
35
Prema prikazanin podacima, vrijednost 1<apitala ALH prije pripajanja 31.05.2013.9.
iznosi 0,35 milijuna kuna.
1.2
7 l-v.rlLrarija Jadrrn!ki iLrl(stlzIi sel'visl .l.o.o. [ALS]
E&Y
je
napravio procjenu vrijednosti druitva ALS na osnovu stvarnih financijskih
podataka iz 2012 s obzirom na predvideni prihod i profitabilnost hotela kojima pruza
usluge. ALS
ie
se fokusirati na njegove temeljne usluge: prodaju izletniikih karata i
organizaciju transfera i nikak-va promjena nije planirana u bliskoj buduanosti. Buduai da
je prihod druitva vrlo ovisan o broju gostiju i duljini vremena koje provedu u ALH
hotelima, kada je napravio projekciju prihoda ALS-a, E&Y je primijenio povecanje
ukupnih priiroda ALH kao stopu rasta. Uzimajuii u obzir da nije planirano u buduinosti
mijenjati aktivnost ALS-a, odnosno prodaju karata, a ne odekuje se neki znaiajan porast
ove aktivnosti, E&Y je primijenio 2% EBIT marie na prihode da bi procijenio operativnu
dobit druStva na osnovu povijesnih financijskih podatal<a. Pretpostavili smo da ie
se
troihovi osoblja poveaati sa stopom inflacije plus lyo Sto predstavlja blagi porast u
stvarnim plaaama, dok ie ostali troSkovl pratiti porasl prihocla.
)9
Vrij e dnost neop er ativ ne imov ine :
ALS nema neoperatlvne imovine.
Kapitalni izdac i (CAP EX)
|
E&Y smatra da al<tivnost druitva ne zahtijeva puno sredstava
i
primjenjuje samo
troskove odrzavanja l<apitala osiguravajufi razinu postojeaih sredstava potrebnih
za
poslovanje.
I z r at un disko ntir ane stop e :
Na osnovu istrazivanja
i analize
E&Y-a 9.7yo prosjeanog ponderiranog troika l<apitala
WACC) je pdmijenjen kao diskontna stopa.
U svrhu izraiuna ponderiranog troSka kapitala E&Y je primijenio dobit dugoroine
obveznice hrvatske vlade navedene u EUR-ima na dan vrednovanja kao neriziinu stopu i
5,50% poveiane
premije zbog rizika/market risk premium/. Beta koeficiient je odreden
0.91 a premija zbog velidine kompanije na 1,88%. E&Y
je
ko
na
stio trziinu strulduru kapitala i
to 34% tudeg kapitala [debt capital) i 66% ukupnog kapitala [equity). Troskovi duga
prlje oporezivanja su procijenjeni na 6,03% na osnovu statistiikih podataka Hrvatske
narodne banke o kreditima i to hrvatskim kreditima u EUR-ima.
Vrijednost imovine!
Vrijednost imovine na osnovu metode diskontiranih neto ekonomskih tokova iznosi 2,4
mil. kuna.
Dug i radni kqpitql:
E&Y je procijenio razinu povijesnog radnog kapitala
blagi visak radnog kapitala od otprilike 1970
i utvrdio da usluzno drustvo ima
ukupnih prihoda. Prema tome je E&Y
primijenio 19% razinu viSka radnog kapitala kada je radio projekciju slobodnog
ekonomskog tijel<a.
U svrhu dobivanja triiSne vrijednosti ul<upnog kapitala [Equity), E&Y je dodao tekuia
sredstva u iznosu od 0,B5 mil. Kuna
imovine druitva
s
i
prilagodio[smanjio] triisnu vrijednost ukupne
vrijednoSau dugovanja drustva u iznosu od 2,5 mil. kuna.
30
E&Y je uzeo u obzir dugovanja druitva od 1000/o njihove stvarne neto vrijednosti na dan
vrednovanja.
U nastavku je
projekcija vrijednosti kapitaia druatva.
OPIS
ALS
Neto sadainja vrijednost tijekova novca (NPV)
2.422
Metoda kapitalizaci je dohotka 0CM)
Vriiednost operativne imovine
Neoperativna imovina:
0stala neoperativna imovina
Ostala imovina
TLCF (stavl<a izvan zavrsnog raiuna)
Neoperativna imovina
2.422
Radni kapital:
{+l gotovina
850
[+J potrazivanja i zalihe
[-) 0bveze prema dobav]jaaima i ostale kratkorodne obveze
Radni kapital
850
Dugoroini dug [31.prosinca,2012l
2.514
Dug za dividendu (31. prosinca, 20121
Ukupna ekonomska lTijednost temelinog kapitala
758
Prema prikazanim podacima, vrijednost ukupnog kapitala ALS
prije
pripajanla
31.05.2013.g. jznosi 0,758 milijuna l<una.
4.2.8. Rcliirpit.lIcjja
31
Kompanija
TriiSna vrijednost Eliminiranje
kapitala i rezervi medusobnog
vlasniStva
[rs HRK)
Vrijednosti
koje ulaze
u
pripajanje [Ts
HRKI
HP
41-.923
HE
GVA
0
HB
321,.570
46.5 5 B
HO
25.695
0
41.923
1.42.332
321 .570
0
46.5
0
-548
25.695
210
35
-13
22
57 B.B7 2
-561
578.310
ALS
ALH
IIKI]PNO AI,H
0
5
B
Sukladno iinjenici da su cVA i HO bili dioniiari ALHM a HP dioniiar ALS, bilo je
potrebno izraiunati neto vrijednsosti kompanija koje se p pajaju, smanjujuai ukupnu
vrijednost sa 578.872 ts HRK na 578.310 ts HRK.
Prema prikazanim podacima vrijednost ukupnog J<apitala ALH iznosi 578.310 ts HRK Sto
predstavlja 10,93 HRK po sval<oj od 52.908.541 redovnih dionica ALH.
4.3. Evaluacija druStva Hoteli Croatia d.d. (HCJ
Ernst & Young d.o.o, procjeniteij trziSne vdjednosti ukupnog dioniakog kapitala (Ecluity)
HC kao i ostatka ,,Svih pripojenih drustava" napravio je desetogodiSnju projekciju
poslovnih prihoda, troSkova i ekonomskog tijeka.
Pri projekciji kod HC smatra se da stopa popunjenosti l€paciteta nete dugoroino
premasiti 48% dok ie prosjeina cijena sobe porasti do 2017 godine za 9,5y0 uz odnosu
na postignutu u 2012. Kao rezultat poveianja cijene sobe i stope popunjenosti,
projicirana zarada od smjestaja poverava se s 7,4 mil. EUR 2013. godine na B,B mil. EUR
2017. godine. Od 2014. do 2A77. zarada u seltoru hrane i piaa ae se poveiati s 3,9 nlil.
EUR u 2013. na 4,5 mil. EUR u 2017. Ukratko, projicirani ukupni prihod 6e se poveaati s
11,7 mil. EUR-a u 2013. na 13,7 mil. EUR-a u 2017.
Na osnovu ukupnog prlhoda i projekcije troikova po odjelima, projicirana zarada po
odjelima fe doseai 7,9 mll. EUR-a u 2013. i 9,3 mil. EUR-a do 2017.
TroSkovi administracije i opai troskovi, troSkovi prodaje i marhetinga , troSkovi
oddavanja i fiksni troskovi su proraiunati na osnovu povijesnih podataka i odnosa
prema postignutom prihodu.
Neoperativna imovinq:
1)
E&Y je napravio procjenu 2 uredska prostora [Depadansa Tiha i cranial 1 zgrade
fzgrada pored hotela Supetar sa zem]jiiteml i 1 zemljiita (zemljiSte iza hotela Croatial
kao neoperativne imovine.
procjenu predmetnih neoperativnih imovina E&Y je koristjo pristup uspredbe cijena
i utvdio ietiri nekretnine usporedive na osnovu njihove lokacije, sub-prime
karakteristike i ogranifene ponude sadrzaja. E&Y napravio je korekciju cijene prema
trazenoj cijeni, lokaciji, velitini, sadriajima i primjenio prosjek od 1.609 EUR-a/nz " i
vrednovao nekretnine Depadans Tiha i Grani6 u ukupnom iznosu od 0,2 mil. EUR-a. Kod
nekretnine "zgrada pored hotel Supetar sa zemljistem" E&Y je primjebio pros;ek za
zgradu od 1.325 EUR-a/m2 a kod zemljista prosjek od 133 EUR-a/n2 te vrednovao
nekretninu u ukupnom iznosu od 0,7 mil EUR.
Za
Kod nekretnine "zemljiste iza hotela Croatia" E&Y je primjenio prosjek 172 EUR-a/m2
te vrednovao nekretninu u ukupnom iznosu od 0,8 mil EUR.
Kapitalni izdaci
E&Y je utvrdio
( CAP EX) |
godiinji capex od 0,5 mil. EUR-a za wijeme promatranog projiciranog
perioda, a on se odnosi na opee odriavanje hotela na postojeioj razini kvalitete.
Diskontiranq stopa:
Zbog nedostatka trZiinih pokazateija vezanih za investicijsl<e dobiti za tipove hotela za
odmor u Hrvatskoj, E&Y je utvrdio zahtijeve investitora za investicijsku dobit za tipove
hotela sliinih karakteristika u Zagrebu. Tijel<om istrazivanja E&Y je utvrdio da je
oiel<ivana dobit investitora otprilike B% i napravio je prilagodbe prema kvaliteti lokacije
za
Kao rezultat ispravka E&Y smalra da
je
stopa kapitaljzacije 8,5% na
normaliziranoj ukupnoj EBITDA-I za metodu kapitalizacije prihoda i 10,35% za metodu
disl<ontiranih neto ekonomskih tol<ova I stopa dobiti uveeana za stopu inflacije od
O,Sa/a.
1,85%)
Vrijednost imovine: '
Vrijednost imovine na osnovu metode diskontiranih neto ekonomskih tokova iznosi
393,5 mii. kuna dok na osnovu metode kapitalizacije prihoda iznosi 420,3 mil. kuna. Da
bi odredio konaanu vrijednost imovine E&Y je uzeo u obzir prosjek rezultata metode
kapitalizacije prihoda imetode diskontiranih neto ekonomskih tokova ito je rezultiralo
vrijednos6u imovine od 406,9 mil. kuna.
Dug i rqdni kqpital:
U svrhu dobivanja trZiSne vrijednosti ukupnog dioniikog kapitala IEquity), E&Y je dodao
drugu dugotrajnu i kratkotrajnu imovinu i podesio [smanjioJ trzisnu wijednost u]<upne
imovine druStva za vrijednost dogovanja druitva u iznosu od 367,0 mil. kuna.
33
E&Y je uzeo u obzir dugovanja druitva od 100% njihove neto stvarne vdjednosti na dan
vrednovanja.
U nastavku je projekcija vrijednosti dionitkog kapitala drultva, kao i vrijednost po
redovnoj dionici.
HC
OPTS
Neto sadainja vrijednost tijekova novca INPVj
Metoda kapitalizaci je dohotka fl CMl
393.518
Vrijednost operativne imovine
446.929
420.341
Neoperativna imovina:
12.254
Ostala imovina
563
TLCF [stavka izvan zavrsnog ratuna]
491
Neoperativna imovina
Radni kapital:
(+l gotovina
(+l potraZivanja i zaiihe
(-) Obveze prema dobavljafima
420.237
2.161
15.881
i
oslale kratkoroine
28.456
obveze
Radni kapital
Dugoroini dug [3 1.prosinca,2012)
Dug za dividendu (31. prosinca, 2012)
Ukupna ekonomska wiiednost temelinog kapitala
Redovne dionice u opticajLl
Ekonomska vriiednost po dionici [KN)
Vrijednost po dionici (KN)
-10,409
42.190
367.038
1.481.540
247,74
100,00
Prema navedenim pbdacima, vdjednost ukupnog kapitala [Equity] IIC-a iznosi 367,0
mil. kuna ili 247,74 kune po dionici Ll opticaju.
4.4. Evaluacija
druitva Hotel Kompas d.d. (HK)
Ernst & Young d.o.o, procjenitelj trzisne vrijednosti ukupnog dionidkog kapitala [EquityJ
HK kao i ostatka ,,Svih pripojenih drultava" napravio je desetogodiSnju projekciju
poslovnih prihoda, troSkova i ekonomskog tijeka.
Pd projekciji kod HK smatra se da stopa popunjenosti kapaciteta ae doseai 61a/o u 2019
godini uz konstantan lagani rast nakon obnove hotela i podizanja na 4 zvjezdice
predvidene za 2014 godinu dok ae prosjeana cijena sobe porasti do 2019 godine za
108,40/a rz odnosu na postignutu u 2012. Kao rezultat poveaanja cijene sobe i stope
34
popunjenosti, projicirana zarada od smjestaja poveaava se s 1,2 mil. EUR 2013. godine
na 3,9 mil. EUR 2019. godine. Od 2013. do 2019. zarada u sektoru Hrane i pica ce se
poveaati s 0,7 mil. EUR u 2013. na 1,1 mil. EUR u 2019. Ukratko, projicirani ul<upni
prihod ae se poveaati s 2,0 mil. EUR-a u 2013. na 5,3 mil.EUR-a u 2019.
Na osnovu ukupnog prihoda i projekcije troskova po odjelima, projicirana zarada po
odjelima ae doseii 1,2 mil. EUR-a u 2013. i 3,5 mil. EUR-a do 2019.
Troskovi administracije i opai troskovi, troikovi prodaje imarketinga, troikovi
odrzavanja i fiksni troskovi su proraaunatl na osnovu povijesnih podataka i odnosa
prema postignutom prihodu.
Neoperativnq imovinal
E&Y je napravio procjenu 2 nekretnine
imovine.
i to
Molunat
i
Rent a Car kao neoperativne
procjenu predmetnih neoperativnih imovina E&Y je koristio pristup uspredbe cijena
i utvdio ietiri nekretnine usporedive na osnovu njihove lokacije, sub-p me
karakteristike i ograniiene ponude sadriaja. E&Y napravio je korekciju cijene prema
trazenoj cijeni, lokaciji, veliiini, sadriajima i primjenio prosjek od 1.995 EUR-a/mr. i
vrednovao nekretninu Molunat u ukupnom iznosu od 0,6 mil. EUR-a. Kod nekretnine
Rent a Car E&Y je primjenio prosjek od 2,1,78 EUR-a/m2 te vrednovao nekretninu u
ukupnom iznosu od 0,2 mil EUR.
Za
Kqp itqln i iz daci (CAP EX) |
E&Y je utvrdio trosak temeljite rekonstrukcije hotela na ukupno 10,0 mil EUR u 2013 i
2014 godini te godiSnji capex od 0,1 mil. EUR-a za vrijeme ostalog promatranog
projiciranog perioda, a on se odnosi na opie odrZavanje hotela na postojeaoj razini
kvalitete.
Diskontirana stopq:.
Zbog nedostatka tr;iSnih pokazatelja vezanih za investicijske dobiti za tipove hotela za
odmor u Hryatskoj, E&Y je utwdio zahtijeve investitora za investicijsku dobit za tipove
hotela slianih karakteristika u Zagrebu. Tijekom istraZivanja E&Y je utvrdio da je
otekivana dobit investitora otprilike B% i napravio je prilagodbe prema kategoriji za 1yo
i za kvaliteti imovine i sadrzaja 0,5%. Kao rezultat ispravka E&Y smatra da je stopa
kapitalizacije 9,50/o na normaliziranoj ukupnoj EBITDA-i za metodu kapitalizacije
prihoda
i
11,35% za metodu diskontiranih neto ekonomskih tokova
I
stopa dobiti
uveiana za stopu inflacije od 1,85%]
Vrijednost imovine:
Vrijednost imovine na osnovu metode diskontiranih neto ekonomskih tokova iznosi 58,4
mii. kuna dok na osnovu metode l<apitalizacije prihoda iznosi 57,8 mil. kuna. Da bi
oclredio konaanu vrijednost imovine E&Y je uzeo u obzir prosiek rezultata metode
je
kapitalizacije prihoda i metode diskontiranih neto ekonomskih tokova lto rezultjralo
vrijednuscu imov.ne od b3 l lnil kund.
Dug i radni kapital:
je dodao
U svrhu dobivanja trziine vrijednosti ukupnog dioniikog kapitala IEquity), E&Y
drugu dugotrajnu i kratkotrajnu imovinu i podesio [smanjio) trziSnu vrijednost ukupne
imovine drustva za vrijednost dogovanja druStva u iznosu od B6,8 mil kuna'
E&Y je uzeo u obzir dugovanja drustva od 1000/o njihove neto stvarne vrijednosti na dan
vrednovanja.
U nastavku je projekcija vrijednosti dioniikog kapitala drustva, l<ao i vrijednost po
redovnoj dionici.
HK
OPIS
Neto sadasnja vrijednost tijekova novca [NPV)
Metoda kapitalizacije dohotka [ICMJ
68.410
Vrijednost operativne imovine
Neoperativna imovina:
63.102
51 794
s 909
149
Ostala imovina
402
TLCF [stavka izvan zavrsnog ratundl
Neoperati\.na imovina
Radni kapital:
[+) gotovina
(+) potrazivanja i zalihe
1-1 Obu""" prema dobavijatima
69-S62
4.358
20.646
i
ostale kratkorodne
4.164
obveze
Radni kapital
Dugorotni dug [3 1.prosinca,2012)
Dug za dividendu (31. prosinca, 2012)
Ukupna ekonomska wiiednost temeljnog kapitala
Redovne dionice u opticaju
Ekonomska vriiednost po dionici (KN)
Vriiednost po dionici (KN)
20.a40
3 516
2.TlL
44.744
426.372
198,69
100,00
Prema navedenim podacima, vrijednost ukupnog kapitala IEquity) HK-a iznosi B4'7 mil
l(una;l loB.bq k - ne po dionici Lr opL caiu
36
4.5. Poslovanje ,,Svih
druitava koja sudjeluju
u
pripajanju" nakon 31.12.2012.
U razdoblju ad 31.12.2012. do 31.05.2013 poslovanje svih l<ompanija koja sudjeluju u
pripajanju karakterizira uobiiajeno poslovanje za predsezonsko razdoblje u godini,
odnosno u promatranom razdoblju nije se zabiljeZilo niSta ito bi utjecalo na vrijednosti
koje su uzete u obzir prilikom procjene vrijednosti kompanija na 31.12.2012. rJ
promatranom razdoblju niti jedna kompanija nije otpustala imovinu, zal(ljuiivala
ugovore o kreditu, odobravala kredite, opteretila imovinu niti znaaajnije povetavala
imovinu izuzev HO gdje je izvriena dokapitazacija unosom nel<retnine lzgrada hotela s
pripadajuaim zemljiSteml u temeljni kapital drLrStva a Sto je bjlo ukljuieno u vrijednost
prilikom procjene vrijednosti HO od strane E&Y.
V. ALH
nakon provedenog pripaiania
Kao rezultat predloZenog pripajanja, ALH
ie nakon provedbe pdpajanja raspolagati s
1.510 soba od kojih s 1.210 soba u hotelima s pet zvjezdica. Informacije radi, a kodsteai
se podacima na 31.12.2012.g. , ALH te nal<on provedbe predloZenog pdpajanja biti
kompanija sa sljedeaim osnovnim pokazateljima:
Iznos u Ts HRK
Revenue
EBITDA
Net Income
Total Assets
37
110.3
B
3
23.727
1.393.552
938.300
455.253
Total Liabililies
TotaLEouiw
ALH, kao jedna kompanija, bit
2.944
ie najveai hotelski operator na dubrovafkom podruaju
voditelj luksuznog segmenta hoteljerstva u Republici Hrvatskoj.
VI. Utvralivanie omiera zamjene dionica
Rezultat valuacije futvrdivanja vrijednosti] temeljnog kapitala ,,Svih pripojenih druStava
je sljedeai:
11
LOOo/o
fer
vriiednosti
(u kunama)
ALH
578.3t0.469,46
HC
367.038.462,75
HK
84.714.076,4t
Zbog iinjenice da je HC dioniiar dru3tva ALH trebalo je izraaunati neto falr vrijednost
koja ulazi ovim pripajanjem za druStvo ALH; smanjujuii ukupnu vrijednost
sa
578.310.469,46 kn na 578.293.199,46 kuna
U nastavku se prikazuju fair vrijednosti koje uiaze u postupak pripalanja
zamjene dionica [SER ili OZD] za ,,Sva pripojena drustva":
% fer
vrijednost
#
u postupak pripajanja (u
original
dionica (u
kunama)
kunama)
HK
HC
I
r0.93
57a.293,!99
o,561424777
0,oa2243424
o 356332199
r
omjer
Fair vrijednost x
shares
Fair vrijednost koja ulazi
j
84.774.O76
426.372
198,69
367.038 463
030.045.739
1.4E1.540
247,74
54.814.873
Kao naknadu za prenesenu vrijednost,,Pripojenih drustava", ALH se obvezuje prenijeti
dioniiarima tih druitava dionice ALH-a u sliedeaim omjerima zamjene dionica:
L
ALH
HC
HK
SER
1,00000
22,6660 6
78,7784 7
To znaii da za jednu dionicu odnosno poslovne udjele svakog,,pripojenog" drustva",
ALH osigurava (SER) broj dionica iadranski luksuzni hoteli d.d. Dionitari u "Pripojenim
dru3tvima", kojima po izraiunu broja dionica nakon zamiene ne pripadne ciieli broj
dionica ,,Drustva preuzimatelja", odnosno kojima zamjenom nedostaje odredenl iznos za
stjecanje sljedeae cijele dionice ALH-a, dobit 6e jednu cijelu dionicu
"DruStvo preuzimatelj" bi trebao u svrhu zamjene dionica izdati novih 41.331 573
dionice, no sukladno ilanku 520. stavak 2. lotka 2. a u svrhu izbjegavanja kreiranja
vlastitih dionica Druitva preuzimatelja, 1580 dionica sa kojima Hoteli Croatia d.d.
sudjeluju u vlasniStvu Drustva preuzimatelja, ie se rasporediti na ostale dionjiare.
38
Sukladno naprijed navedenome, ,,DruStvo preuzimatelj" te u svrhu zamjene dionica
izdati 4t.329.993 novih redovnih dionica bez nominalne vrijednosti, a koje predstavljaju
vrijednost od 10,00 kn po dionici.
Ukupni upisani l<apital ALH-a ie tada biti:
Dioniiki
kapital
fu kunama l
Postojedi ALH
Novoizdane
529.085.410
473.299.930
dionice
UkuDno
942.345.340
fADRANSKT LUKsuzNr
Hrfr#f
Camilo Soza Valencia
HOTELI CROATIA d.d.
Camilo Soza Valencia
: ) cc
HOTEL KOMPAS d.d
Nikola Bogoj
39
© Copyright 2024 Paperzz
