preuzmi elaborat

PROCJENA
GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI – NOVE,
SADAŠNJE I PROMETNE
Nekretnina:proizvodni pogon (građevinsko zemljište i objekti),
z.k.č. br. 2245/2 k.o. Ivanec i z.k.č. br. 1480/15
k. o. Kaniža, 42240 Ivanec, Rudarska b.b.
Naručitelj procjene:STEČAJNA UPRAVITELJICA
Odvjetnica RAJKA JAGMAREVIĆ
Zagreb, 22. veljače 2014.
–1–
SAŽETAK PROCJENE:
Podaci
Zabilježba
Naručitelj procjene
Stečajna upraviteljica Rajka Jagmarević
Adresa nekretnine
42240 IVANEC, Rudarska b.b.
Tip nekretnine
proizvodni pogon
z.k.ul.
3762 k.o. Kaniža i 8504 k.o. Ivanec
Poduložak
–
z.k.č. br.
2245/2 k.o. Ivanec, 1480/15 k.o. Kaniža
k.o.
Ivanec i Kaniža
površina zemljišta
15.638 m2
(m2)
1.449,90 m2 NKP
površina građevina (m2)
Tržišna vrijednost nekretnine (€)
297.000 €
Nova građevinska vrijednost (€)
434.913 €
Legalitet
DA, upis bez zabilježbe
Građevinska dozvola
DA
Uporabna dozvola
DA
Uvjerenje iz katastra o stanju na
dan 15. 2. 1968. godine
NE
Neposredan pristup javnom putu
DA
Usklađenost katastra i gruntovnice
DA
Godina izgradnje
1980.
Godina obnove
–
BILD PROMET d.o.o.,
MARIO ČUTURA, dipl. inž.
Ime procjenitelja
NAPOMENA: Tržišna vrijednost suvlasničkog udjela u 1/2 dijela društva
Imont d.o.o. iz Krapine procjenjuje se na 118.800 €
(cca 80% vrijednosti 1/2 dijela procijenjene tržišne
vrijednosti predmetnih nekretnina).
–2–
1. U v o d
Na zahtjev naručitelja stečajne upraviteljice odvjetnice Rajke Jagmarević iz Zagreba,
potrebno je izraditi procjenu vrijednosti nekretnine – proizvodni pogon (građevinsko zemljište) koji se u naravi sastoji od 15.638 m2 građevinskog zemljišta i objekata ukupne
NKP 1.449,70 m2, koja se nalazi u Ivancu, Rudarska b.b., procjenjivana nekretnina upisana je u Zemljišne knjige Općinskog suda u Varaždinu k.o. Ivanec z.k.ul. br. 8540 i k.o.
Kaniža, z.k.ul. broj 3762.
Preuzeta obveza pretpostavlja izradu elaborata procjene temeljem pregleda predočene
dokumentacije i uvida u stvarno stanje nekretnina na licu mjesta 22. veljače 2014. godine
te utvrđivanje slijedećih vrijednosti:
NOVE – građevinske vrijednosti Ng s cijenom izvedbe radova u trenutku procjenjivanja tj. u mjesecu veljači 2014. godine,
SADAŠNJE – građevinske vrijednosti Sg uz odbitak amortizacije tj. umanjenja
vrijednosti zbog starosti i stanja održavanja objekata i
PROMETNE – građevinske vrijednosti Pg tj. tržne vrijednosti nekretnina u trenutku procjenjivanja sa zasebnim iskazom vrijednosti zemljišta i građevina izgrađenih na zemljištu
Elaborat procjene služit će naručitelju kao podloga i orijentacija za utvrđivanje stvarne
vrijednosti nekretnina za potrebe bilo kakvih pravno financijskih radnji koje pretpostavljaju prethodnu izradu procjene vrijednosti nekretnina.
–3–
2. M e t o d a p r o c j e n e
2.1. Izračun vrijednosti nekretnine troškovnom metodom procjenjivanja
Uputstvom o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti ekspropriranih objekata
(N.N. br. 52/84), a osnova proračuna je netto korisna površina nekretnine čija se vrijednost procjenjuje, te jedinična cijena 1 m2 iste.
U odnosu na građevinsko stanje predmetnih nekretnina te u odnosu na njihove sadržaje,
opremljenost, lokaciju i ostale utjecaje, a u svrhu utvrđivanja realne cijene koštanja 1 m2
netto površine utvrđuje se:
NOVA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST (Ng)
To je vrijednost svih radova i uporabljanih materijala te svih ostalih troškova izgradnje
pod pretpostavkom građenja u trenutku procjenjivanja tj. u mjesecu veljači 2014. godine
čija se jedinična cijena uzima po izgradnji 1 m2 netto korisne površine tretirane po uvjetima izračunavanja površina prema propisu HRN.U.C2.100 (preuzeto N.N. 53/91 iz Sl.
list br. 3/66.).
Jedinična cijena obuhvaća sve troškove izgradnje, tj. vrijednosti građevinskog zemljišta,
troškove komunalnog doprinosa, troškove vodnog doprinosa, troškove priključaka, troškove investicijsko – tehničke dokumentacije, troškove građevinske dozvole, troškove
izvedbe građevinskih, obrtničkih i instalaterskih radova i opreme te uređenja okoliša
(prometnice i hortikultura), troškove nadzora, troškove ishođenja dozvole za uporabu, te
sva ostala administrativna davanja i takse. Jedinična cijena formirana je na osnovi podataka o troškovima građenja prema biltenu "Standardna kalkulacija" u izdanju IGH u usporedbi s aktualnim cijenama građenja dobivenim od građevinskih poduzeća, te ostalim
troškovima koji sudjeluju u izgradnji svedeno na jediničnu cijenu 1 m2 netto korisne površine (NKP), a koriste se podaci lokalnih organa uprave o vrijednosti građevinskog zemljišta, komunalnog i vodnog doprinosa za gradsku zonu odnosno skupinu objekata kojoj
predmetne nekretnine pripadaju.
–4–
SADAŠNJA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST (Sg)
To je vrijednost Ng umanjena određenim postotkom amortizacije odnosno umanjenja
vrijednosti troškova građenja (građevinsko obrtničkih i instalaterskih radova) koji ovisi o
starosti i stanju održavanja izgrađenih objekata, a iznosi se posebno za konstrukciju i
posebno za elemente koji karakteriziraju opremljenost objekta.
Postotak umanjenja vrijednosti određuje se u skladu sa spomenutim Uputstvom o načinu
utvrđivanja građevinske vrijednosti ekspropriranih objekata (N.N. br. 52/84), te ostalim
procjendbenim priručnicima i tablicama koje vještaci koriste u sudskoj praksi.
TRŽIŠNA VRIJEDNOST TROŠKOVNOM METODOM (Tv)
To je vrijednost dobivena zbrojem sadašnje građevinske vrijednosti nekretnine, vrijednosti zemljišta, komunalnog i vodnog doprinosa, priključaka te svih zavisnih troškova nastalih pri ishođenju dozvola temeljem kojih se gradi građevina. Ova metoda koristi se kod
procjena vrijednosti nekretnina za nekretnine koje Naručitelj procjene vrijednosti koristi
za vlastite potrebe ali uz obaveznu primjenu ostalih metoda procjenjivanja.
2.2. Procjena vrijednosti nekretnine prema usporednim transakcijama
Usporedna prodajna cijena nekretnine određuje se tzv. metodom neposredne usporedbe
transakcija ili prodaja, tj. usporedbom vrijednosti promatrane nekretnine i vrijednosti
sličnih nekretnina u stvarnim transakcijama. Analiziraju se nekretnine koje su bile prodane i uspoređuju se njihova svojstva i svojstva nekretnine koja se procjenjuje.
Prilagodbe u uspoređivanju vrše se na osnovu podataka o vremenskom periodu u kojem
se usporedne nekretnine pokušavaju prodati, lokaciji, veličini i obliku parcele, infrastrukturi, mogućnosti gradnje zoni, itd.
Budući da se usporedne nekretnine razlikuju od promatrane, potrebno je cijenu usporednih nekretnina prilagoditi promatranoj nekretnini usporedbom njihovih svojstava.
Postupak prilagođavanja treba odgovoriti na pitanje koliku bi cijenu imala usporedna
nekretnina kada bi imala jednaka svojstva kao i promatrana nekretnina. Povoljno je tu
cijenu odrediti u odnosu na neku fizičku jediničnu mjeru, što je obično 1m2 površine
(građevine ili zemljišta).
–5–
Procjena vrijednosti nekretnine metodom usporednih transakcija primjenjuje se u svim
procjenama vrijednosti stanova, uredskih prostora, lokala, jednostavnih (tipiziranih) kuća
te zemljišta, uz obaveznu primjenu dohodovne metode.
2.3. Procjena vrijednosti nekretnine na temelju kapitalizacije dobiti
(dohodovna metoda)
Kapitalizacija dobiti je postupak kojim predviđene prihode u budućnosti, uzevši u obzir
moguće rizike, pretvaramo u jedinstvenu vrijednost u sadašnjosti. Ovaj se pristup može
upotrijebiti samo kod vrednovanja nekretnina koje ostvaruju dobit. S pristupom procjeni
nekretnina na temelju kapitalizacije dobiti pokušava se odrediti sadašnja vrijednost nekretnine na temelju dobiti koja se od nje očekuje u budućnosti.
Osim brutto dobiti, koju nekretnina donosi, potrebno je ocijeniti troškove vezane uz
upravljanje nekretninom i njezino održavanje. Rezultat procjene je ocjena čiste dobiti
kakva se očekuje u slijedećoj prodaji.
Nekretnina se obično procjenjuje s obzirom na njenu sposobnost generiranja prihoda.
Nadalje, analiza nekretnine u smislu sposobnosti omogućavanja dovoljno visokog čistog
godišnjeg povrata na investirani kapital predstavlja važnu stavku u razvoju indikatora
vrijednosti. Kod dohodovne metode procjena se izvodi kapitaliziranjem predviđenih čistih prihoda uz kamatnu stopu koja je primjerena riziku investicije koji ide uz vlasništvo
nad nekretninom. Ovakva konverzija prihoda razmatra povrate od drugih, konkurentskih
mogućnosti za investiranje. Ukoliko se pravilno primjeni, smatra se da ova metoda u pravilu daje pouzdani pokazatelj vrijednosti nekretnina koje generiraju prihode.
Prvi korak kod dohodovne metode je procjena brutto prihoda koji može biti generiran od
strane procjenjivane nekretnine. Nadalje se procjenjuje nepopunjenost kapaciteta te visina troškova koji se oduzimaju od potencijalnog brutto prihoda te se dobiva netto prihod.
Vrijednost nekretnine se tada procjenjuje korištenjem dviju tehnika kapitalizacije – direktne kapitalizacije i/ili analize sume dotoka gotovine. Operativni troškovi su računati kao
postotak potencijalnog brutto prihoda, koristeći odnose koji su uobičajeni za slične nekretnine.
Dohodovna metoda (metoda kapitalizacije dobiti) primjenjuje se kod procjena vrijednosti
nekretnina namijenjenih za najam, građevine uredske namjene, prodajne centre (shopping centre), trgovine i nekretnine industrijske namjene.
–6–
3. O p ć i p o d a c i
3.1. Lokacija
Predmet procjene je proizvodni pogon upisan u z.k.ul. broj 8504 k.o. Ivanec i z.k.ul. broj
3762 k.o. Kaniža koji se u naravi sastoji od 15.638 m2 građevinskog zemljišta i objekata
ukupne površine 1.449,70 m2 NKP.
Lokacija procjenjivane nekretnine nalazi se u Ivancu (indust. zona), Rudarska bb, lokacija procjenjivane nekretnine okružena je proizvodnim pogonima i poslovnim objektima.
Procjenjivana nekretnina dobro je povezana gradskim prometnicama i ima izravan pristup na JPP.
3.2. Dokaz vlasništva
Naručitelj procjene dostavio je (e-izvatke) izvatke iz Zemljišne knjige Općinskog suda u
Varaždinu, zemljišnoknjižni odjel Ivanec i to z.k.ul. br. 3762 k.o. Kaniža i z.k.ul. br. 8504
k.o. Ivanec.
– Posjedovni list broj 5731 k.o. Ivanec
– Posjedovni list broj 2116 k.o. Kaniža
– Dopunsko Rješenje Trgovačkog suda u Zagrebu od 20. 1. 2014.
3.3. Komentar legaliteta
U z.k.ul. br. 8504 k.o. Ivanec i z.k.ul. br. 3762 k.o. Kaniža nema zabilježbi glede legaliteta Industrijskih zgrada.
–7–
4. T e h n i č k i o p i s
4.1. Građevinsko zemljište
Prema z.k.ul. br. 8504 k.o. Ivanec građevinsko zemljište označeno kao z.k.č. br. 2245/2
k.o. Ivanec opisano kao industrijsko dvorište ima površinu od 400 m2, a z.k.č. br. 1480/15
k.o. Kaniža upisana u z.k.ul. br. 3762 k.o. Kaniža opisana kao industrijske zgrade i dvorište ima površinu od 15.238 m2.
Predmetno građevinsko zemljište ukupne površine od 15.638 m2 izrazito nepovoljnog
poligonalnog oblika nalazi se u drugoj zoni Grada Ivanca u industrijskoj zoni na lokaciji
Ivanec, Rudarska b.b. i ima izravan pristup na JPP.
4.2. Priključci
Svi priključci su devastirani a proizvodni pogon ima mogućnost priključaka na sljedeće
sustave:
– asfaltirana prometnica
– električna struja
– vodovod
– plin
– kanalizacija
4.3. Objekti
Objekti koji su predmet ove procjene sagrađeni su na z.k.č. br. 1480/15 k.o. Kaniža.
4.3.1. Proizvodna hala
Predmetna građevina u naravi predstavlja monovolumensku halu NKP 1.183,70 m2 visine od 7 do 8,50 m.
Proizvodna hala sagrađena je 1980. godine sukladno prosječnim standardima koji su vrijedili u vrijeme gradnje za proizvodne pogone bez posebnih završnoobrtničkih radova.
Hala je izvedena kao čelična konstrukcija, temeljena na ab temeljnim stupovima, nosiv
konstruktivni sustav u poprečnom smjeru je okvir, stupovi su izvedeni od čeličnih I profila 60/20 a grede su izvedene kao rešetkasti nosači od cijevnih profila.
Poprečni nosači u uzdužnom smjeru su povezani rešetkastim nosačima izvedenim od cijevnih nosača. Dio fasadnih zidova parapet visine 110 cm izveden je kao zidana konstrukcija na koje su postavljeni prozori izvedeni od crne bravarije, nad prozorima je dio fasade
obložen pocinčanim profiliranim limom. Da bi se osigurala dostatna količina donjeg svijetla osim prozora dio fasadnih zidova izveden je od kopilit stakla. Dvoja vrata na zabatnim zidovima izvedena su od oličene crne bravarije s limenom ispunom.
Pod hale je izveden kao ab konstrukcija sa završnim industrijskim podom. Hala je opremljena sa mosnom dizalicom od 3,2 t. Pokrov je izveden od pocinčanih profiliranih ploča
postavljenih na čeličnu potkonstrukciju.
–8–
Opće stanje objekta osim što ukazuje na nedostatno održavanje je loše jer je zbog neadekvatnog nadzora hala devastirana osim otuđenih dijelova završnoobrtničkih i instalaterskih radova preostali dijelovi završnoobrtničkih i instalaterskih radova su pretežitim dijelom uništeni.
4.3.2. Upravna zgrada
Uz proizvodnu halu na jugozapadnom dijelu je izvedena jednokatna prigradnja tlorisnih
gabarita 14 × 6 + 4 × 2 m, ukupne NKP od 000000 m2.
Upravna zgrada je izvedena kao zidana konstrukcija. Zidovi su izvedeni od blok opeke s
ab vertikalnim i horizontalnim serklažima. Međukatna konstrukcija je ab ploča nad etažom prizemlja i polumontažna tlačna ab ploča. Krovište je dvostrešno drvena rezana građa pokrov crijep.
Prizemlje zgrade u kojoj se nalazi garderobno sanitarni prostor je izvorno izveden osamdesetih godina prošloga stoljeća, a kasnijom nadogradnjom koja se nalazi u fazi gotovosti niski Roh-Bau planirana je izgradnja uredskog dijela.
Za potrebe ove procjene prostor u etaži prizemlja poradi svoje devastiranosti također će
se tretirati (po svojoj fazi gotovosti) kao niski Roh-Bau.
4.3.3. Objekt za smještaj otpadnih tvari
Predmetna prizemna nekretnina površine 91,20 m2 NKP u naravi predstavlja jednostavni objekt izveden kao čelična konstrukcija, pod je izveden kao ab ploča a završni sloj je
češka glazura.
Fasadni zidovi (dva bočna i jedan uzdužni, sjeverna strana je otvorena) i pokrov su izvedeni od pocinčanog profiliranog lima.
4.4. Elementi vanjskog uređenja
Tijekom očevida od elemenata vanjskog uređenja evidentirana je tvornička ograda
(izvedena po rubu parcele) izvedena od pocinčanog pletiva postavljenog na ab stupove i
ulazna vrata za kolni i pješački promet izvedena u bravarskoj izvedbi.
Zbog stanja u kojem se nalaze i malog utjecaja na ukupnu procjenjenu vrijednost predmetne nekretnine, elementi vanjskog uređenja neće se separatno obrađivati.
VAŽNA NAPOMENA: Zbog nedostatnog održavanja i devastiranosti nastale otuđenjem i uništavanjam od strane vandala i utjecaja od
atmosferilija potrebna su znatna ulaganja da bi se predmetne nekretnine privele svrsi. Za potrebe ove procjene
usvojit ćemo umanjenja završnoobrtničkih i instalaterskih
radova u iznosu 90–100%.
–9–
Ovaj elaborat procjene vrijednosti nekretnine izrađen je temeljem uviđaja na nekretnini
dana 22. veljače 2014. godine, Izvadaka iz Zemljišne knjige te podataka o tržišnim vrijednostima sličnih nekretnina dostupnih na specijaliziranim stranicama interneta.
Prilikom izrade ovog elaborata procjene primjenjivale su se odgovarajuće odredbe i
smjernice odgovarajućih zakona, podzakonskih akata, propisa, odluka i normativa i to
kako slijedi:
– Uputstvo o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti ekspropiranih objekata
(NN br. 52/84)
– Bilten standardne kalkulacije radova u visokogradnji (IGH 03/2006)
– Pravilnik o stalnim sudskim vještacima (NN 21/98)
– Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima
(NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00)
– Zakon o zemljišnim knjigama (NN 91/96)
– Zakon o prostornom uređenju i gradnji (NN 76/2007)
– Odluka o komunalnom doprinosu
– Uredba o visini vodnog doprinosa
PRILOZI
Prilog br. 1 Fotodokumentacija
Prilog br. 2 Izračun vrijednosti nekretnine – troškovna metoda
Prilog br. 3 Izračun vrijednosti nekretnine – metoda usporednih transakcija
Prilog br. 4 Izračun vrijednosti nekretnine – ponderiranje
Prilog br. 5Izvaci iz Zemljišne knjige:
– Z.k.ul. br. 3762 k.o. Kaniža
– z.k.ul. br. 8504 k.o. Ivanec
Prilog br. 6
– Dopunsko rješenje Trgovačkog suda u Zagrebu
Prilog br. 7
– Posjedovni listovi:
– Posjedovni list broj 2116 k.o. Kaniža
– Posjedovni list broj 5713 k.o. Ivanec
Prilog br. 8
– Sporazum od 18. listopada 2007. godine
– 10 –
ZAKLJUČAK
Temeljem izrađenog elaborata procjene utvrđuje se prometna vrijednost nekretnina i to
proizvodni pogon označen kao z.k.č. br. 1480/15 k.o. Kaniža i z.k.č. br. 2245/2 k.o. Ivanec
koji se u naravi sastoji od 15.638 m2 i industrijskih objekata ukupne NKP od 1.449,70 m2,
koja se nalazi u 42240 Ivanec, Rudarska b.b., a koje su nekretnine upisane u z.k.ul. br.
3762 k.o. Kaniža i u z.k.ul. br. 8504 k.o. Ivanec.
Primjenjivane metode procjenjivanja rezultirale su sljedećim indikatorima vrijednosti:
PROCIJENJENA
VRIJEDNOST
PONDER
PONDERIRANA
VRIJEDNOST
TROŠKOVNA METODA
330.000 €
25%
82.500 €
METODA USPOREDNIH TRANSAKCIJA
286.000 €
75%
214.500 €
0€
0%
0€
100%
297.000 €
METODA KAPITALIZACIJE DOBITI
TRŽIŠNA VRIJEDNOST
ZAOKRUŽENO
297.000 €
Ovim elaboratom procjene vrijednosti nekretnina utvrđuje se tržišna vrijednost nekretnina u iznosu od:
297.000 €
(cca 204,86 €/m2)
Tržišna vrijednost suvlasničkog udjela u 1/2 dijela društva IMONT d.o.o. iz
Krapine procjenjuje se na 118.800 € (cca 80% 1/2 procijenjene tržišne vrijednosti
predmetnih nekretnina).
Zagreb, 22. veljače 2014.
P r o c j e n u i z r a d i o:
mr. Mario Čutura, dipl. inž.
– 11 –
Prilog br. 1: fotodokumentacija
– 12 –
REKAPITULACIJA GEOMETRIJSKIH PODATAKA
1. BRP (m2)
1.434 + (14 × 6 + 4 × 2) = 1.526 m2
2. NKP (m2)
1.526 m2 × 0,95 = 1.449,70 m2
3. BV (m3)
BV = 1.246 ×
7 + 8,50
+ 92 × 3 × 2 + 96 × 3,50 = 10.544,50 m3
2
UPROSJEČENA NOVA JEDINIČNA VRIJEDNOST OBJEKTA:
Nv =
1.183,70 m2 × 300 €/m2 + 174,80 m2 × 300 €/m2 + 91,20 m2 × 150 €/m2
= 290,56 €/m2
3,5967
– 13 –
Prilog br. 2: procjena vrijednosti – troškovna metoda
Rajka Jagmarević
Ivanec, Rudarska bb
proizvodni pogon
TEČAJ
EUR
1,00 €
VRIJEDNOST ZEMLJIŠTA
Površina zemljišta
Jedinična cijena zemljišta
Pz =
Jcz =
Prometna vrijednost zemljišta
Vz =
KOMUNALNI DOPRINOS
Bruto volumen
Jedinična cijena komunalnog doprinosa
Bv =
Jckd =
Vrijednost komunalnog doprinosa
Vkd =
VODNI DOPRINOS
Bruto volumen
Jedinična cijena vodnog doprinosa
Vrijednost vodnog doprinosa
15.638,00 m2
7,00 € /m2
HKN
7,66 kn
53,62 kn /m2 NKP
109.466,00 €
838.509,56 kn
10.544,50 m3
2,60 € /m3
19,90 kn /m3
27.415,70 €
210.004,26 kn
Bv =
Jckd =
10.544,50 m3
0,37 € /m3
Vkd =
3.854,39 €
29.524,60 kn
434.913,00 €
3.331.433,58 kn
TROŠAK PRIKLJUČENJA NA KOMUNALNU INFRASTRUKTURU
nova građevinska vrijednost
2,80 kn /m3
TROŠKOVI PRIKLJUČAKA
troškovi priključenja na komunalnu infrastrukturu
Vrijednost priključaka
2,0%
TEHNIČKA DOKUMENTACIJA I KONZALTING
troškovi tehničke dokumentacije i konzaltinga
Vrijednost tehničke dokumentacije
3,5%
10,15 € /m2 NKP
15.221,96 €
77,75 kn /m2 NKP
116.600,18 kn
TAKSE, DOPRINOSI
ostali troškovi (doprinosi, takse)
vrijednost taksa
1,9%
5,51 € /m2 NKP
8.263,35 €
42,21 kn /m2 NKP
63.297,24 kn
NOVA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST
troškovi građenja i opremanja
NOVA GRAÐEVINSKA VRIJEDNOST Ng
Učešće u
ukupnoj vrijednosti
100,0%
UMANJENJE VRIJEDNOSTI
STAROST OBJEKTA
VJEROJATNO TRAJANJE OBJEKTA
NETTO KORISNA POVRŠINA
n=
N=
Fn =
UMANJENJE VRIJEDNOSTI :
a) konstrukcija
b) obrada zidova i stropova
c) podne obloge
d) vanjska i unutarnja stolarija
e) instalacije
f) ugrađena oprema
5,80 € /m2
8.698,26 €
44,43 kn /m2
66.628,67 kn
EUR
HKN
290,00 € /m2 NKP
434.913,00 €
2.221,40 kn /m2 NKP
3.331.433,58 kn
34 godina
60 godina
1.499,70 m2
Udio u konstrukciji Umanjenje
50%
35,51%
10%
90%
10%
90%
10%
90%
20%
100%
0%
0%
UKUPNO UMANJENJE
u1 =
u2 =
u3 =
u4 =
u5 =
u6 =
17,76%
9,00%
9,00%
9,00%
20,00%
0,00%
u=
Fu =
64,76%
35,24%
SADAŠNJA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST
Umanjenje Ng postotkom umanjenja troškova građenja
Fn x Jc (EUR/m2) x u
SADAŠNJA GRAÐEVINSKA VRIJEDNOST Sg
zaokruženo:
EUR
281.630,33 €
153.282,67 €
153.300,00 €
HKN
2.157.288,32 kn
1.174.145,26 kn
1.174.278,00 kn
PROMETNA VRIJEDNOST Pv
Vrijednost objekta (Sgv) =
Vrijednost zemljišta =
Vrijednost komunalnog doprinosa =
Vrijednost vodnog doprinosa =
Vrijednost priključaka =
Vrijednost tehničke dokumentacije i nadzora =
Vrijednost taksi =
EUR
153.300,00 €
109.466,00 €
27.415,70 €
3.854,39 €
8.698,26 €
15.221,96 €
8.263,35 €
HKN
1.174.278,00 kn
838.509,56 kn
210.004,26 kn
29.524,60 kn
66.628,67 kn
116.600,18 kn
63.297,24 kn
Ukupno =
326.219,65 €
2.498.842,51 kn
zaokruženo
330.000,00 €
Jedinična cijena:
220,04 €
– 14 –
2.527.800,00 kn
/m2
1.685,54 kn /m2
NAPOMENA: Građevinska zemljišta sa kojima sam uspoređivao predmetno građevinsko zemljište su:
Nr. 1 – Ivanec, građevinsko zemljište površine 1.486 m2 cca 1 km od centra
Ivanca, sve komunalije, vrijednost cca 10 €/m2
Nr. 2 – Ivanec, ulica Stjepana Vukovića, građevinsko zemljište površine 1093 m2,
sve komunalije, vrijednost 7.000 € (cca 6,40 €/m2)
Poradi izrazito nepovoljnog oblika zemljišta koje je predmet procjene usvojena je jedinična cijena od 7 €/m2 (cca 90% srednje vrijednosti).
– 15 –
Prilog br. 3: procjena vrijednosti – metoda usporednih transakcija
Rajka Jagmarević
Ivanec, Rudarska bb
proizvodni pogon
OSNOVNI ULAZNI PODACI
Prodajna/tražena cijena
Netto korisna površina
Cijena po metru kvadratnom
EKONOMSKI ASPEKTI
Procjenjivana
nekretnina
Ivanec, Rudarska bb
Usporedba
Nr.1
Ivanec, Poslovna zona
-1.450
--
Usporedba
Nr.2
Ivanec, Poslovna zona
400.000
492
813
Vrsta transakcije
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena
Prilagođena prodajna cijena po m2
-----
ponuda
Datum transakcije
Prilagodba prema tržišnim uvjetima
Prilagođena prodajna cijena po m2
----
2013
Vlasnička prava
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po m2
Apsolutno vlasništvo
---
Apsolutno vlasništvo
Tehničko stanje
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po m2
devastirano
---
odlično
Odnos bruto/netto kvadrature
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po m2
dobar
---
dobar
Lokacija
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po m2
dobra
---
bolja
Mogućnost parkiranja
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po m2
dobra
---
ista
Cestovni pristup
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po m2
dobar
---
isti
Pristup sredstvima javnog prijevoza
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po m2
srednji
---
isti
Atraktivnost nekretnine
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po m2
neatraktivna
---
bolja
Komunalna infrastruktura
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po m2
devastirana
---
sva
Etaža
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po m2
prizemlje i dijelom kat
ista
Veličina prostora
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po m2
1.450
---
492
0,85
340.000
691
1,00
691
1,00
691
440.000
717
614
ponuda
0,85
374.000
522
2013
Apsolutno vlasništvo
1,00
522
1,00
522
FIZIČKI ASPEKTI
Indikator vrijednosti po m2
197
ZAOKRUŽENO
1,00
346
0,95
328
1,00
328
1,00
328
1,00
328
0,90
295
0,90
266
1,00
266
0,80
213
213
1
TRŽIŠNA METODA - ZAKLJUČAK
Usklađena vrijednost po m2
0,50
346
197
285.650
286.000
– 16 –
odlično
dobar
bolja
ista
isti
isti
bolja
sva
ista
717
0,50
261
1,00
261
0,95
248
1,00
248
1,00
248
1,00
248
0,90
223
0,90
201
1,00
201
0,90
181
181
1
NAPOMENA: Nekretnine s kojima je uspoređivana nekretnina koja je predmet ove
procjene su:
Nr. 1 – Ivanec, poslovna zona novosagrađena proizvodno-poslovna zgrada
katnosti prizemlje i dio kata, ukupne BGP 551,85 m2 (491,80 m2 NKP)
na parceli od 1763 m2, vrijednost 400.000 € (cca 800 €/m2)
Nr. 2 – Ivanec, poslovna zona, poslovno-proizvodna građevina NKP 716,64 m2
katnosti prizemlje i dijelom kat na parceli od 3943 m2,
vrijednost 440.000 € (cca 614 €/m2)
– 17 –
– 18 –
TRŽIŠNA VRIJEDNOST
ZAOKRUŽENO
€ 0,00
€ 286.000,00
METODA USPOREDNIH TRANSAKCIJA
METODA KAPITALIZACIJE DOBITI
€ 330.000,00
100%
0%
75%
25%
€ 297.000,00
€ 297.000,00
€ 0,00
€ 214.500,00
€ 82.500,00
PROCIJENJENA VRIJEDNOST PONDER PONDERIRANA VRIJEDNOST
TROŠKOVNA METODA
Rajka Jagmarević
Ivanec, Rudarska b.b.
proizvodni pogon
Prilog br. 4: određivanje tržišne vrijednosti ponderiranjem
– 19 –
– 20 –
– 21 –
– 22 –
– 23 –
– 24 –
– 25 –
– 26 –
– 27 –
– 28 –
– 29 –

Download Report