PROCJENA GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI – NOVE, SADAŠNJE I PROMETNE Nekretnina:z.k.ul. br. 3785 k.o. Grad Zagreb, poduložak 10 lokal s nusprostorijama u dvorištu površine 468 m2, Zagreb, Ilica 15, dvorište Naručitelj procjene:STEČAJNA UPRAVITELJICA Odvjetnica RAJKA JAGMAREVIĆ Zagreb, 16. rujna 2013. –1– SAŽETAK PROCJENE: Podaci Zabilježba Naručitelj procjene STEČAJNA UPRAVITELJICA Rajka Jagmarević Adresa nekretnine ZAGREB, Ilica 15, dvorište Tip nekretnine poslovni prostor – lokal z.k.ul. 3785 Poduložak broj 10 z.k.č. br. 3257/1 k.o. površina zemljišta Grad Zagreb (m2) površina građevina – (m2) 468 m2 po z.k.ul. 420 m2 obračunski Tržišna vrijednost nekretnine (€) 1.256.000 € Nova građevinska vrijednost (€) 336.000 € Legalitet DA, upis bez zabilježbi Građevinska dozvola DA Neposredan pristup javnom putu DA Usklađenost katastra i gruntovnice DA Godina izgradnje 1920. Godina obnove u više navrata BILD PROMET d.o.o., MARIO ČUTURA, dipl. inž. Ime procjenitelja –2– 1. U v o d Na zahtjev naručitelja stečajne upraviteljice odvjetnice Rajke Jagmarević iz Zagreba, potrebno je izraditi procjenu vrijednosti nekretnine – poslovni prostor – lokal s nusprostorijama površine 468 m2 (prema z.k.ul.) podne površine 530 m2 obračunske površine 420 m2 u etaži prizemlja i podruma dvorišne stambeno-poslovne zgrade katnosti podrum, prizemlje, galerija, četiri kata i potkrovlje sagrađene na z.k.č. br. 3257/1 k.o. Grad Zagreb, koja se nalazi u Zagrebu, Ilica 15 (dvorište) procjenjivana nekretnina upisana je u Zemljišne knjige Općinskog građanskog suda u zagrebu k.o. Grad Zagreb, z.k.ul. br. 3785 poduložak broj 10. Preuzeta obveza pretpostavlja izradu elaborata procjene temeljem pregleda predočene dokumentacije i uvida u stvarno stanje nekretnina na licu mjesta 14. rujna 2013. godine te utvrđivanje slijedećih vrijednosti: NOVE – građevinske vrijednosti Ng s cijenom izvedbe radova u trenutku procjenjivanja tj. u mjesecu rujnu 2013. godine, SADAŠNJE – građevinske vrijednosti Sg uz odbitak amortizacije tj. umanjenja vrijednosti zbog starosti i stanja održavanja objekata i PROMETNE – građevinske vrijednosti Pg tj. tržne vrijednosti nekretnina u trenutku procjenjivanja sa zasebnim iskazom vrijednosti zemljišta i građevina izgrađenih na zemljištu Elaborat procjene služit će naručitelju kao podloga i orijentacija za utvrđivanje stvarne vrijednosti nekretnina za potrebe bilo kakvih pravno financijskih radnji koje pretpostavljaju prethodnu izradu procjene vrijednosti nekretnina. –3– 2. M e t o d a p r o c j e n e 2.1. Izračun vrijednosti nekretnine troškovnom metodom procjenjivanja Uputstvom o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti ekspropriranih objekata (N.N. br. 52/84), a osnova proračuna je netto korisna površina nekretnine čija se vrijednost procjenjuje, te jedinična cijena 1 m2 iste. U odnosu na građevinsko stanje predmetnih nekretnina te u odnosu na njihove sadržaje, opremljenost, lokaciju i ostale utjecaje, a u svrhu utvrđivanja realne cijene koštanja 1 m2 netto površine utvrđuje se: NOVA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST (Ng) To je vrijednost svih radova i uporabljanih materijala te svih ostalih troškova izgradnje pod pretpostavkom građenja u trenutku procjenjivanja tj. u mjesecu rujnu 2013. godine čija se jedinična cijena uzima po izgradnji 1 m2 netto korisne površine tretirane po uvjetima izračunavanja površina prema propisu HRN.U.C2.100 (preuzeto N.N. 53/91 iz Sl. list br. 3/66.). Jedinična cijena obuhvaća sve troškove izgradnje, tj. vrijednosti građevinskog zemljišta, troškove komunalnog doprinosa, troškove vodnog doprinosa, troškove priključaka, troškove investicijsko – tehničke dokumentacije, troškove građevinske dozvole, troškove izvedbe građevinskih, obrtničkih i instalaterskih radova i opreme te uređenja okoliša (prometnice i hortikultura), troškove nadzora, troškove ishođenja dozvole za uporabu, te sva ostala administrativna davanja i takse. Jedinična cijena formirana je na osnovi podataka o troškovima građenja prema biltenu "Standardna kalkulacija" u izdanju IGH u usporedbi s aktualnim cijenama građenja dobivenim od građevinskih poduzeća, te ostalim troškovima koji sudjeluju u izgradnji svedeno na jediničnu cijenu 1 m2 netto korisne površine (NKP), a koriste se podaci lokalnih organa uprave o vrijednosti građevinskog zemljišta, komunalnog i vodnog doprinosa za gradsku zonu odnosno skupinu objekata kojoj predmetne nekretnine pripadaju. –4– SADAŠNJA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST (Sg) To je vrijednost Ng umanjena određenim postotkom amortizacije odnosno umanjenja vrijednosti troškova građenja (građevinsko obrtničkih i instalaterskih radova) koji ovisi o starosti i stanju održavanja izgrađenih objekata, a iznosi se posebno za konstrukciju i posebno za elemente koji karakteriziraju opremljenost objekta. Postotak umanjenja vrijednosti određuje se u skladu sa spomenutim Uputstvom o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti ekspropriranih objekata (N.N. br. 52/84), te ostalim procjendbenim priručnicima i tablicama koje vještaci koriste u sudskoj praksi. TRŽIŠNA VRIJEDNOST TROŠKOVNOM METODOM (Tv) To je vrijednost dobivena zbrojem sadašnje građevinske vrijednosti nekretnine, vrijednosti zemljišta, komunalnog i vodnog doprinosa, priključaka te svih zavisnih troškova nastalih pri ishođenju dozvola temeljem kojih se gradi građevina. Ova metoda koristi se kod procjena vrijednosti nekretnina za nekretnine koje Naručitelj procjene vrijednosti koristi za vlastite potrebe ali uz obaveznu primjenu ostalih metoda procjenjivanja. 2.2. Procjena vrijednosti nekretnine prema usporednim transakcijama Usporedna prodajna cijena nekretnine određuje se tzv. metodom neposredne usporedbe transakcija ili prodaja, tj. usporedbom vrijednosti promatrane nekretnine i vrijednosti sličnih nekretnina u stvarnim transakcijama. Analiziraju se nekretnine koje su bile prodane i uspoređuju se njihova svojstva i svojstva nekretnine koja se procjenjuje. Prilagodbe u uspoređivanju vrše se na osnovu podataka o vremenskom periodu u kojem se usporedne nekretnine pokušavaju prodati, lokaciji, veličini i obliku parcele, infrastrukturi, mogućnosti gradnje zoni, itd. Budući da se usporedne nekretnine razlikuju od promatrane, potrebno je cijenu usporednih nekretnina prilagoditi promatranoj nekretnini usporedbom njihovih svojstava. Postupak prilagođavanja treba odgovoriti na pitanje koliku bi cijenu imala usporedna nekretnina kada bi imala jednaka svojstva kao i promatrana nekretnina. Povoljno je tu –5– cijenu odrediti u odnosu na neku fizičku jediničnu mjeru, što je obično 1m2 površine (građevine ili zemljišta). Procjena vrijednosti nekretnine metodom usporednih transakcija primjenjuje se u svim procjenama vrijednosti stanova, uredskih prostora, lokala, jednostavnih (tipiziranih) kuća te zemljišta, uz obaveznu primjenu dohodovne metode. 2.3. Procjena vrijednosti nekretnine na temelju kapitalizacije dobiti (dohodovna metoda) Kapitalizacija dobiti je postupak kojim predviđene prihode u budućnosti, uzevši u obzir moguće rizike, pretvaramo u jedinstvenu vrijednost u sadašnjosti. Ovaj se pristup može upotrijebiti samo kod vrednovanja nekretnina koje ostvaruju dobit. S pristupom procjeni nekretnina na temelju kapitalizacije dobiti pokušava se odrediti sadašnja vrijednost nekretnine na temelju dobiti koja se od nje očekuje u budućnosti. Osim brutto dobiti, koju nekretnina donosi, potrebno je ocijeniti troškove vezane uz upravljanje nekretninom i njezino održavanje. Rezultat procjene je ocjena čiste dobiti kakva se očekuje u slijedećoj prodaji. Nekretnina se obično procjenjuje s obzirom na njenu sposobnost generiranja prihoda. Nadalje, analiza nekretnine u smislu sposobnosti omogućavanja dovoljno visokog čistog godišnjeg povrata na investirani kapital predstavlja važnu stavku u razvoju indikatora vrijednosti. Kod dohodovne metode procjena se izvodi kapitaliziranjem predviđenih čistih prihoda uz kamatnu stopu koja je primjerena riziku investicije koji ide uz vlasništvo nad nekretninom. Ovakva konverzija prihoda razmatra povrate od drugih, konkurentskih mogućnosti za investiranje. Ukoliko se pravilno primjeni, smatra se da ova metoda u pravilu daje pouzdani pokazatelj vrijednosti nekretnina koje generiraju prihode. Prvi korak kod dohodovne metode je procjena brutto prihoda koji može biti generiran od strane procjenjivane nekretnine. Nadalje se procjenjuje nepopunjenost kapaciteta te visina troškova koji se oduzimaju od potencijalnog brutto prihoda te se dobiva netto prihod. Vrijednost nekretnine se tada procjenjuje korištenjem dviju tehnika kapitalizacije – direktne kapitalizacije i/ili analize sume dotoka gotovine. Operativni troškovi su računati kao –6– postotak potencijalnog brutto prihoda, koristeći odnose koji su uobičajeni za slične nekretnine. Dohodovna metoda (metoda kapitalizacije dobiti) primjenjuje se kod procjena vrijednosti nekretnina namijenjenih za najam, građevine uredske namjene, prodajne centre (shopping centre), trgovine i nekretnine industrijske namjene. –7– 3. O p ć i p o d a c i 3.1. Lokacija Predmet procjene je poslovni prostor – lokal s nusprostorijama u etaži podruma i prizemlja dvorišne stambeno-poslovne zgrade katnosti podrum, prizemlje, četiri kata i potkrovlje sagrađene na z.k.č. br. 3257/1 k.o. Grad Zagreb. Lokacija procjenjivane nekretnine nalazi se u Zagrebu, Ilica 15 (dvorište), lokacija procjenjivane nekretnine okružena je stambeno-poslovnim zgradama.Procjenjivana nekretnina nalazi se u strogom centru u pješačkoj zoni i ima izravan pristup na JPP. 3.2. Dokaz vlasništva Naručitelj procjene dostavio je procjenitelju na uvid izvadak iz Zemljišne knjige Općinskog građanskog suda u Zagrebu za k.o. Grad Zagreb z.k.ul. br. 3785 poduložak broj 10. 3.3. Komentar legaliteta U navedenim zemljišnoknjižnim izvadcima nema vidljivih zabilježbi odnosnih na legalitet nekretnine. Građevina je etažirana na način da je provedeno etažno vlasništvo s neodređenim omjerima. –8– 4. T e h n i č k i o p i s Godina gradnje 1920. Katnost građevine podrum, prizemlje, galerija, četiri kata i potkrovlje (nekretnina u podrumu i prizemlju) Namjena građevine stambena Uporaba građevine uredski prostor Nekretnina koja je predmet ove procjene u naravi predstavlja poslovni prostor – lokal s nusprostorijama površine 468 m2 prema z.k.ul. br. 3785 k.o. Grad Zagreb, podne površine 530 m2 (u etaži prizemlja 310 m2 – salon pokućstva, 220 m2 u etaži podruma – uredski prostor i sanitarije) obračunske površine 420 m2, u etažama podruma i prizemlja dvorišne stambeno-poslovne zgrade katnosti podrum, prizemlje, četiri kata i potkrovlje sagrađene na z.k.č. br. 3257/1 k.o. Grad Zagreb na lokaciji Zagreb, Ilica 15 (dvorište). Zgrada u kojem se nalazi poslovni prostor koji je predmet ove procjene sagrađena je 1920. godine kvalitetnije u odnosu na prosječne standarde koji su vrijedili u vrijeme gradnje za stambeno-poslovne zgrade. Poslovni prostor je primjereno održavan. Konstrukcija zgrade Temelji: trakasti betonski Nosiva konstrukcija:zidovi izvedeni od pune opeke starog formata Međukatna konstrukcija: ab grede i puna ab ploča Krovište:dvostrešno, drvena rezana građa, pokrov crijep – dio prostora prizemlja natkriven je jednostrešnom drvenometalnom konstrukcijom, pokrov je izveden od prozirnih ploča kojima se omogućuje dnevna svjetlost Pregradni zidovi: šuplja opeka Ulazna vrata:dvorkilna, staklena Prozori: nema Pročelja:ožbukano i oličeno Limarija: izvedena –9– Unutarnja obrada Podovi:prizemlje parket, cementna glazura podrum – tepison te keramičke pločice u sanitarnim čvorovima i čajnoj kuhinji Zidovi:ožbukani i oličeni, drvena obloga, keramičke pločice Stropovi:ožbukani i oličeni, drvena obloga u čajnoj kuhinji i sanitarnom čvoru Unutarnja stolarija:puna drvena oličena, posmična (sanitarije) Zagrijavanje:etažno centralno grijanje, energent plin, prostor je klimatiziran Instalacije priključci na: NN mrežu: izveden Vodoopskrba:izvedena Odvodnja: izvedena Plin: izveden Telefon: izveden NAPOMENA: Svijetlna visina prostora u etaži prizemlja od 4,00 – 4,20 m, a u etaži podruma 2,00 – 2,80 m. Ovaj elaborat procjene vrijednosti nekretnine izrađen je temeljem uviđaja na nekretnini dana 14. rujna 2013. godine, Izvadaka iz Zemljišne knjige i podataka o tržišnim vrijednostima najma sličnih nekretnina dostupnih na specijaliziranim stranicama interneta. Prilikom izrade ovog elaborata procjene primjenjivale su se odgovarajuće odredbe i smjernice odgovarajućih zakona, podzakonskih akata, propisa, odluka i normativa i to kako slijedi: – Uputstvo o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti ekspropiranih objekata (NN br. 52/84) – 10 – – Bilten standardne kalkulacije radova u visokogradnji (IGH 03/2006) – Pravilnik o stalnim sudskim vještacima (NN 21/98) – Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00) – Zakon o zemljišnim knjigama (NN 91/96) – Zakon o prostornom uređenju i gradnji (NN 76/2007) – Odluka o komunalnom doprinosu – Uredba o visini vodnog doprinosa PRILOZI Prilog br. 1 Fotodokumentacija Prilog br. 2 Izračun vrijednosti nekretnine – troškovna metoda Prilog br. 3Izračun vrijednosti – metoda usporedne vrijednosti Prilog br. 4 Izračun vrijednosti nekretnine – metoda usporednih transakcija Prilog br. 5 Izračun vrijednosti nekretnine – ponderiranje Prilog br. 6Izvaci iz Zemljišne knjige k.o. Grad Zagreb, z.k.ul. br. 3785 poduložak broj 10 – 11 – ZAKLJUČAK Temeljem izrađenog elaborata procjene utvrđuje se prometna vrijednost nekretnina i to poslovni prostor – lokal s nusprostorijama površine 468 m2 prema z.k.ul. br. 3785 k.o. Grad Zagreb, podne površine 530 m2 te 420 m2 NKP obračunske u podrumu i prizemlju stambeno-poslovne zgrade katnosti podrum, prizemlje, galerija, četiri kata i potkrovlje sagrađene na z.k.č. br. 3257/1 k.o. Grad Zagreb, koja se nalazi u Zagrebu, Ilica 15, a koje su nekretnine upisane u k.o. Grad Zagreb z.k.ul. br. 3785 poduložak broj 10. Primjenjivane metode procjenjivanja rezultirale su sljedećim indikatorima vrijednosti: PROCIJENJENA VRIJEDNOST PONDER PONDERIRANA VRIJEDNOST TROŠKOVNA METODA 1.210.000 € 20% 242.000 € METODA USPOREDNIH TRANSAKCIJA 1.275.000 € 40% 510.000 € METODA KAPITALIZACIJE DOBITI 1.260.000 € 40% 504.000 € 100% 1.256.000 € TRŽIŠNA VRIJEDNOST ZAOKRUŽENO 1.256.000 € Ovim elaboratom procjene vrijednosti nekretnina utvrđuje se tržišna vrijednost nekretnina u iznosu od: 1.256.000 € (cca 2.990,00 €/m2) Zagreb, 16. rujna 2013. P r o c j e n u i z r a d i o: mr. Mario Čutura, dipl. inž. – 12 – Prilog br. 1: fotodokumentacija – 13 – – 14 – Rekapitulacija geometrijskih karakteristika 1. NKP (m2) A) Površina prema z.k.ul. br. 3785 k.o. Grad Zagreb, poduložak broj 10, 10. etaža lokal nusprostorijama u dvorištu P = 468 m2. B) Stvarna podna površina – PRIZEMLJE 310 m2 – PODRUM 220 m2 UKUPNO 530 m2 C) Obračunska površina 310 m2 × 1 + 220 m2 × 0,50 = 420 m2 2. BGP (m2) 530 m2 × 1,20 = 636 m2 3. BV (m3) 310 m2 × 4,20 m + 220 m2 × 2,00 m = 1.742 m3 – 15 – Prilog br. 2: procjena vrijednosti – troškovna metoda Rajka Jagmarević Zagreb, Ilica 15 poslovni prostor TEČAJ EUR 1,00 € VRIJEDNOST ZEMLJIŠTA Površina zemljišta Jedinična cijena zemljišta Pz = Jcz = Prometna vrijednost zemljišta Vz = KOMUNALNI DOPRINOS Bruto volumen Jedinična cijena komunalnog doprinosa 636,00 m2 1.500,00 €/m2 Vrijednost komunalnog doprinosa VODNI DOPRINOS Bruto volumen Jedinična cijena vodnog doprinosa 7.231.320,00 kn 1.742,00 m3 15,57 €/m3 Vkd = 118,00 kn/m3 27.118,21 € 205.556,00 kn 1.742,00 m3 3,46 €/m3 Bv = Jckd = Vrijednost vodnog doprinosa 11.370,00 kn/m2 NKP 954.000,00 € Bv = Jckd = Vkd = TROŠAK PRIKLJUČENJA NA KOMUNALNU INFRASTRUKTURU nova građevinska vrijednost HKN 7,58 kn 26,25 kn/m3 6.032,65 € 45.727,50 kn 336.000,00 € 2.546.880,00 kn TROŠKOVI PRIKLJUČAKA troškovi priključenja na komunalnu infrastrukturu Vrijednost priključaka 2,0% TEHNIČKA DOKUMENTACIJA I KONZALTING troškovi tehničke dokumentacije i konzaltinga Vrijednost tehničke dokumentacije 3,5% 28,00 €/m2 NKP 11.760,00 € 212,24 kn/m2 NKP 89.140,80 kn TAKSE, DOPRINOSI ostali troškovi (doprinosi, takse) vrijednost taksa 1,9% 15,20 €/m2 NKP 6.384,00 € 115,22 kn/m2 NKP 48.390,72 kn NOVA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST troškovi građenja i opremanja NOVA GRAÐEVINSKA VRIJEDNOST Ng Učešće u ukupnoj vrijednosti 100,0% UMANJENJE VRIJEDNOSTI STAROST OBJEKTA VJEROJATNO TRAJANJE OBJEKTA NETTO KORISNA POVRŠINA UMANJENJE VRIJEDNOSTI : a) konstrukcija b) obrada zidova i stropova c) podne obloge d) vanjska i unutarnja stolarija e) instalacije f) ugrađena oprema 16,00 €/m2 6.720,00 € 121,28 kn/m2 50.937,60 kn EUR HKN 800,00 €/m2 NKP 336.000,00 € n= N= Fn = 6.064,00 kn/m2 NKP 2.546.880,00 kn 93 godina 120 godina 420,00 m2 Udio u konstrukciji Umanjenje 55% 55,03% 10% 25% 10% 25% 10% 25% 15% 25% 0% 0% UKUPNO UMANJENJE u1 = u2 = u3 = u4 = u5 = u6 = 30,26% 2,50% 2,50% 2,50% 3,75% 0,00% u= Fu = 41,51% 58,49% SADAŠNJA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST Umanjenje Ng postotkom umanjenja troškova građenja Fn x Jc (EUR/m2) x u SADAŠNJA GRAÐEVINSKA VRIJEDNOST Sg zaokruženo: EUR 139.486,20 € 196.513,80 € 196.500,00 € HKN 1.057.305,40 kn 1.489.574,60 kn 1.489.470,00 kn PROMETNA VRIJEDNOST Pv Vrijednost objekta (Sgv) = Vrijednost zemljišta = Vrijednost komunalnog doprinosa = Vrijednost vodnog doprinosa = Vrijednost priključaka = Vrijednost tehničke dokumentacije i nadzora = Vrijednost taksi = EUR 196.500,00 € 954.000,00 € 27.118,21 € 6.032,65 € 6.720,00 € 11.760,00 € 6.384,00 € HKN 1.489.470,00 kn 7.231.320,00 kn 205.556,00 kn 45.727,50 kn 50.937,60 kn 89.140,80 kn 48.390,72 kn Ukupno = 1.208.514,86 € 9.160.542,62 kn zaokruženo 1.210.000,00 € 9.171.800,00 kn 2.880,95 €/m2 Jedinična cijena: – 16 – 21.837,62 kn/m2 Prilog br. 3: procjena vrijednosti – metoda usporednih transakcija Rajka Jagmarević Zagreb, ILICA 15 poslovni prostor OSNOVNI ULAZNI PODACI Prodajna/tražena cijena Netto korisna površina Cijena po metru kvadratnom EKONOMSKI ASPEKTI Procjenjivana nekretnina Zagreb Ilica 15 Usporedba Usporedba Nr.1 Nr.2 Zagreb,Ilica cca. 50 m od trga Zg. Ilica (nasuprot Tomićeve) -420 -- 427.800 138 3.100 980.000 310 3.161 Vrsta transakcije Prilagodba Prilagođena prodajna cijena Prilagođena prodajna cijena po m2 ----- ponuda Datum transakcije Prilagodba prema tržišnim uvjetima Prilagođena prodajna cijena po m2 ---- 2013 Vlasnička prava Prilagodba Prilagođena prodajna cijena po m2 Apsolutno vlasništvo --- Apsolutno vlasništvo Apsolutno vlasništvo Tehničko stanje Prilagodba Prilagođena prodajna cijena po m2 dobro --- isto bolje Odnos bruto/netto kvadrature Prilagodba Prilagođena prodajna cijena po m2 dobar --- dobar Lokacija Prilagodba Prilagođena prodajna cijena po m2 dobra --- ista Mogućnost parkiranja Prilagodba Prilagođena prodajna cijena po m2 loša --- ista Cestovni pristup Prilagodba Prilagođena prodajna cijena po m2 pješačka zona --- isti dobar --- isti Atraktivnost nekretnine Prilagodba Prilagođena prodajna cijena po m2 srednje atraktivna --- ista Komunalna infrastruktura Prilagodba Prilagođena prodajna cijena po m2 sva --- sva Etaža Prilagodba Prilagođena prodajna cijena po m2 prizemlje i podrum 1.kat Veličina prostora Prilagodba Prilagođena prodajna cijena po m2 420 --- 138 Indikator vrijednosti po m2 3035 0,85 363.630 2.635 1,00 2.635 1,00 2.635 ponuda 2013 0,85 833.000 2.687 1,00 2.687 1,00 2.687 FIZIČKI ASPEKTI Pristup sredstvima javnog prijevoza Prilagodba Prilagođena prodajna cijena po m2 ZAOKRUŽENO 1,00 2.635 1,00 2.635 1,00 2.635 1,00 2.635 1,00 2.635 1,00 2.635 1,00 2.635 1,20 3.162 0,90 2.846 2.846 1 TRŽIŠNA METODA - ZAKLJUČAK Usklađena vrijednost po m2 1,00 2.635 3.035 1.274.700 1.275.000 – 17 – dobar ista ista isti isti ista sva 1. kat 310 1,00 2.687 1,00 2.687 1,00 2.687 1,00 2.687 1,00 2.687 1,00 2.687 1,00 2.687 1,00 2.687 1,20 3.225 1,00 3.225 3.225 1 NAPOMENA: Nekretnine s kojima je uspoređivana nekretnina koja je predmet ove procjene su: Nr. 1 – Poslovni prostor, Zagreb, Ilica, cca 50 m' od Trga (preko puta slastičarnice Vincek), površine 138 m2 na I. katu, vrijednost 427.800 € (cca 3.100 €/m2) Nr. 2 – Poslovni prostor, Zagreb, Ilica (preko puta Tomićeve ulice), površine 310 m2 na I. katu, vrijednost 980.000 € (cca 3.161 €/m2) – 18 – Prilog broj 4. PROCJENA VRIJEDNOSTI DOHODOVNA METODA Vrsta nekretnine Površina (m2) Najam (€/m2) Ukupna mjesečna najamnina (€) Poslovni prostor 420 25 10.500 Administrativni troškovi 3,5% Održavanje, osiguranje 1,0% Očekivani gubitci 0,5% Porez 20,0% Ukupni mjesečni gubitci 25,0% Mjesečni prihod 2.625 Godišnji prihod 7.875 Očekivani čisti godišnji prihod 94.500 OPTIMALNA VRIJEDNOST ULAGANJA 1.260.000 ZAOKRUŽENO 1.260.000 – 19 – NAPOMENA: Vrijednosti cijena najma nekretnina s kojima je uspoređivana nekretnina koja je predmet ove procjene su: Nr. 1 – Zagreb, Trg bana Josipa Jelačića, uredski prostor površine 208 m2 na I. katu, vrijednost mjesečnog najma 6.200 € (cca 30 €/m2) Nr. 2 – Zagreb, Ilica (kod uspinjače), poslovni prostor površine 96 m2 u prizemlju, vrijednost mjesečnog najma 1.500 € (cca16 €/m2) Nr. 3 – Zagreb, Trg bana Jelačića, ulični poslovni prostor površine 400 m2 vrijednost mjesečnog najma 25.000 € (cca 62 €/m2). Usvojena je vrijednost mjesečnog zakupa od 25 €/m2 mjesečno. – 20 – – 21 – € 1.260.000,00 METODA KAPITALIZACIJE DOBITI ZAOKRUŽENO € 1.275.000,00 METODA USPOREDNIH TRANSAKCIJA TRŽIŠNA VRIJEDNOST € 1.210.000,00 100% 20% 40% 20% € 1.256.000,00 € 1.256.000,00 € 504.000,00 € 510.000,00 € 242.000,00 PROCIJENJENA VRIJEDNOST PONDER PONDERIRANA VRIJEDNOST TROŠKOVNA METODA Rajka Jagmarević Zagreb, Ilica 15 poslovni prostor Prilog br. 4: određivanje tržišne vrijednosti ponderiranjem – 22 – – 23 –
© Copyright 2024 Paperzz