Mediteraneo Porto Re d.o.o. Rijeka
POSLOVNI PLAN
izgradnje turističko-sportsko-nautičkog kompleksa
„Porto Re“, Uvala Scott, Kraljevica
Rijeka, travanj 2013.
poslovni plan sastavili:
Darko Boban
e-mail: [email protected]
Miljenko Bilić
e-mail: [email protected]
poslovni plan turističkog kompleksa „porto–re“, - uvala scott, kraljevica
__________________________________________________________________________________________
SADRŽAJ
str.
UVODNE NAPOMENE
3
1. PODACI O INVESTITORU I INVESTICIJI
4
1.1. Podaci o investitoru
1.1.1. Osnovni podaci o vlasniku tvrtke
1.1.2. Osnovni podaci o tvrtki
1.2. Podaci o investiciji
4
4
4
4
2. ANALIZA TRŽIŠTA
2.1. Procjena ponude i konkurencije
2.2. Tržište pružanja usluga
2.3. Marketing
2.4. Plan prodaje
7
7
8
10
12
12
14
3. STRUKTURA I DINAMIKA ZAPOSLENIH
3.1. Plan potrebnih kadrova
17
17
18
4. TEHNIČKI ELEMENTI ULAGANJA
4.1. Opis tehničko-tehnološkog procesa
4.2. Utrošak materijala, usluga i energije
4.3. Tehnička struktura ulaganja
19
19
21
23
5. LOKACIJA
25
6. ZAŠTITA ČOVJEKOVE OKOLINE
25
7. EKONOMSKO-FINANCIJSKA ANALIZA
26
26
26
26
27
28
28
29
31
2.4.1. Plan prodaje usluga – količinski
2.4.2. Plan prodaje-vrijednosno
3.2. Proračun godišnjih bruto plaća – troškova rada
7.1. Struktura ulaganja u osnovna i obrtna sredstva
7.2. Izvori financiranja i kreditni uvjeti
7.2.1. Izvori financiranja
7.2.2. Obračun kreditnih obveza
7.3. Proračun amortizacije
7.4. Proračun troškova i kalkulacija cijena
7.5. Projekcija računa dobiti i gubitka
7.6. Financijski tok projekta – prognoza likvidnosti
_______________________________________________________________________║
1
poslovni plan turističkog kompleksa „porto–re“, - uvala scott, kraljevica
__________________________________________________________________________________________
8. EKONOMSKO – TRŽIŠNA OCJENA PROJEKTA
33
33
33
34
34
36
9. ANALIZA OSJETLJIVOSTI PROJEKTA
37
37
37
37
8.1. Statička ocjena efikasnosti projekta
8.2. Dinamička ocjena projekta
8.2.1. Metoda razdoblja povrata investicijskih ulaganja
8.2.2. Metoda neto sadašnje vrijednosti projekta
8.2.3. Metoda interne stope rentabilnosti
9.1.
9.2.
9.3.
9.4.
Prag rentabilnosti projekta
Analiza osjetljivosti projekta pri padu razine prodajnih cijena za 10%
Analiza osjetljivosti projekta pri rastu troškova poslovanja
Razdoblje povrata uloženih sredstava pri padu razine prodajnih cijena
za 10%
37
10. ZAKLJUČNA OCJENA PROJEKTA
41
11. PRILOZI
43
_______________________________________________________________________║
2
poslovni plan turističkog kompleksa „porto–re“, - uvala scott, kraljevica
__________________________________________________________________________________________
UVODNE NAPOMENE
Ovaj poslovni plan sačinjen je na idejnim rješenjima i pred investicijskim studijama
izrađenim za izgradnju objekata turističkog kompleksa tvrtke MEDITERANEO PORTO
RE d.o.o. Rijeka, hotela, apartmanskih vila sa bazenima, privezištima za nautička
plovila, kompleksa bazena, polivalentnom sportskom dvoranom, kupalištem i
nogometnim igralištima u Šmriki.
Iz ovih idejnih rješenja i studija prikupljeni su podaci o tehničkoj strani ulaganja, te
sa tržišnim cijenama izgradnje objekata, nabavke opreme i uređaja došlo se do
procjene vrijednosti pojedine investicijske stavke. Ostali (prateći) troškovi investicija
kao što su projektiranje, zakup snage električne energije, komunalni i vodni doprinos,
utvrđeni su prema važećim cijenama uzimajući relevantne fizičke veličine za njihov
obračun.
Sve cijene i novčani iznosi prikazani su u EUR-a, korištene kunske cijene ili kunske
vrijednosti preračunavane su u EUR-e po tečaju 1 EUR 0 7,50 Kn
Uvjereni smo da možebitna odstupanja ostvarenih rezultata po konačnoj realizaciji
ovog projekta u odnosu na iskazana u ovom poslovnom planu, ne bi trebala u
značajnoj mjeri dovesti u pitanje isplativost ulaganja u ovaj turistički kompleks.
Ovaj poslovni plan može poslužiti kao dobar instrument u procesima upravljanja
izvedbom projekta kao efikasan sistem kontrolinga. Kod procesa ugovaranja radova
ili nabavke opreme, planirani parametri mogu poslužiti kao referentne točke u
pregovorima sa isporučiteljima roba ili usluga. Kontinuirana usporedba stvarnih
troškova u odnosu na planirane, tijekom investicijskog procesa, može ukazati na
potrebu izmjena koncepcija i donošenja novih rješenja kako bi se uskladili sa
planskim parametrima.
Blagovremene korektivne mjere tijekom investiranja omogućuju pravovremeno
rješenje problema prije nego bi oni prouzročili prekoračenje troškova ili utjecali na
budući investicijski prinos (dobit). Ovo ne znači da se moraju striktno poštivati svi
parametri ovog poslovnog plana, ali svakako znači da se od konačnog cilja, planirane
dobiti, ne smije značajno odstupiti.
_______________________________________________________________________║
3
poslovni plan turističkog kompleksa „porto–re“, - uvala scott, kraljevica
__________________________________________________________________________________________
1. PODACI O INVESTITORU I INVESTICIJI
1.1. Podaci o investitoru
1.1.1. Osnovni podaci o vlasniku tvrtke
Darko Boban , rođen u Rijeci 26.03.1967.g. sa prebivalištem u Rijeci, Braće Cetine 15
Ukupnog radnog staža ima 21,5 godina, od čega posljednjih 19 godina u svojoj tvrtki
BOBAN d.o.o. Rijeka. Društvo BOBAN d.o.o. uspješno djeluje od 1994.g. i u ovih 19
godina nije bilo u blokadi i nema dospjelih i neizmirenih obveza. Posljednjih godina
tvrtka se bavi djelatnostima izgradnje i prodaje nekretnina, prijevoza putnika, a
manjim dijelom trgovinom auto dijelova na veliko.
Usluge prijevoza se odnose uglavnom na prijevoz grupa turista iz inozemstva u
Rijeku i Primorsko goransku županiji i natrag, uključujući jednodnevne izlete tih
grupa u bližu okolicu Rijeke.
Prije više godina počinje razvoj poslovnog projekta vezanog uz djelatnost nekretnina
u turizmu, te je u tu svrhu investitor kupio 11500 m² zemljišta u Uvali Scott na
području grada Kraljevice, a na kojem planira izgradnju turističkog naselja, hotela i
apartmana sa sportsko-rekreacijskim sadržajima i privezištem za turistička plovila.
1.1.2. Osnovni podaci o tvrtki
Naziv: MEDITERANEO PORTO RE d.o.o. Rijeka
Adresa: Rijeka, Braće Cetine 15
Vlasnik: DARKO BOBAN u 100% udjelu
Likvidator: DARKO BOBAN
OIB: 24594087933
Godina osnutka: 2012.g
Temeljni kapital: 20.000,00 kn
Djelatnost: Turizam i građenje
Žiro račun: 2380006-1160003540
Poslovna banka: Istarska kreditna banka Umag
1.2. Podaci o investiciji
Tvrtka MEDITERANEO PORTO RE d.o.o. Rijeka razvija projekt turističkog kompleksa
na području Uvale Scott (Kraljevica). Svoju turističku ponudu planira ostvariti
izgradnjom hotela, apartmana (vila sa bazenima) u dvije faze, dva privezišta,
_______________________________________________________________________║
4
poslovni plan turističkog kompleksa „porto–re“, - uvala scott, kraljevica
__________________________________________________________________________________________
kompleksom bazena, polivalentnom sportskom dvoranom, fitness centrom,
nogometnim centrom (Šmrika), uređenjem kupališta te dva restorana, hotelskim i
otvorenim. Hotel i apartmani biti će izgrađeni s kvalitetom koja će odgovarati kvaliteti
četiri (4) zvjezdice.
Planirani sadržaji ovog turističkog kompleksa su međusobno kompatibilni i objektivno
je očekivati da će kroz poslovanje u sinergiji imati znatan utjecaj na efikasnije
poslovanje u cjelini.
Preduvjet nastavka razvoja ovog projekta je u velikoj mjeri ostvaren:
1. Usvojen je Prostorni plan uređenja Grada Kraljevice - PPUG Kraljevica
(Službene novine Primorsko-goranske županije br.01/03, 16/07, 12/11 i
13/11)
2. Donesen je Urbanistički plan uređenja turističke zone Uvala Scott UPU– 6.
(Službene novine Primorsko-goranske županija br. 3/12)
3. Kupljeno je 11500 m² zemljišta u turističkoj zoni Uvala Scott. U tijeku je izrada
projektne dokumentacije za izgradnju hotela, apartmana (vila). Na
predmetnom zemljištu planira se izgradnja hotela tlocrtne površine 750 m² sa
četri (4) nadzemne etaže, te izgradnja 20 apartmana (vila) svaki tlocrtne
površine 40 m², na dvije etaže sa bazenom ispred svakog apartmana. Hotel bi
imao 50 stalnih i 25 pomoćnih ležajeva, a vile (I. faza) 60 stalnih i 20
pomoćnih. U sklopu hotela planira se izgradnja restorana za goste hotela i
apartmana, a u zasebnoj građevini (čija je lokacija neposredno na obali)
planira se izgradnja restorana otvorenog tipa i prostorije uprave privezišta.
4. U tijeku je ishodovanje koncesije, na rok od 20 godina, na pomorskom dobru
za izgradnju „Privezišta II“. (Marina -Uvala Scott) Koncesija je na pomorskom
dobru površine 7150 m², od toga dio područja planirane koncesije nalazi se na
kopnu na dijelu k.č. br. 4029/1 k.o. Kraljevica , (površina 166,49 m²). Planira
se izgraditi pontonskim lukobran i gatovi za prihvat 66 plovila uz dodatnu
mogućnost vezanja nautičkih plovila u ljetnim mjesecima u dužini 200 metara.
5. U tijeku je ishodovanje koncesije na pomorskom dobru za „Privezište I“
(Marina-Trnova). Planirani broj vezova je 25, na površini od 3108 m². Ovu
koncesiju izdaje Lučka uprava – PJ Kraljevica na period od 30-40 godina te ju
planira koncesionirati tvrtka Mediteraneo Porto Re d.o.o. Rijeka, a koja će
izgraditi privezište pontonskim gatovima.
6. Inicirana je koncecija pri PGŽ Upravi za pomorstvo, za izgradnju i korištenje
kupališta na površini od 5000 m², od čega će 688 m² biti izgrađeno na
kopnenom dijelu i 360 m² na pontonima.
7. Izdano je pismo namjere Grada Kraljevice o davanju u koncesiju 5.546 m²
zemljišta za izgradnju višenamjenske sportske dvorane i kompleksa otvorenih
bazena . Planirana tlocrtna površina dvorane je 1.663,80 m². Nagib terena na
_______________________________________________________________________║
5
poslovni plan turističkog kompleksa „porto–re“, - uvala scott, kraljevica
__________________________________________________________________________________________
kojem se planira izgradnja dvorane omogućuje izgradnju 200 m² prostora u
suterenu u koji se planira smjestiti Fitness centar.
8. Republika Hrvatska je spremana dati koncesiju bez naknade na rok od više od
50 godina na zemljište za izgradnju nogometnog centra u Šmriki. U
nogometnom centru planira se sagraditi tri (3) nogometna igrališta
standardnih dimenzija i šest manjih pomoćnih terena. Površina zemljišta za
ove namjene je 80.950 m²
Schematski prikaz strukture turističkog kompleksa
Uprava
Zajedničke
službe
Nautika
Smještaj
(PJ)
(PJ)
Najam
plovila i
izleti na
moru
Privezište
(marina I)
Privezište
(marina II)
Sport i
rekreacija
(PJ)
Hotelski
restoran
Bazeni
Hotel
Apartmani
(Vile)
Vanjski
Restoran
(PJ)
Izleti na
kopnu
Polivalentna
dvorana
Nogometni
tereni
Kupalište
Fitness
centar
Iz prikazane sheme strukture turističkog kompleksa, koja može biti predložak i za
organizacijsku shemu tvrtke, vidljivo je da po prirodi poslovanja postoje četiri (4)
_______________________________________________________________________║
6
poslovni plan turističkog kompleksa „porto–re“, - uvala scott, kraljevica
__________________________________________________________________________________________
profitne jedinice (PJ) a koje čine : nautika, smještaj, sport i rekreacija, vanjski
restoran (otvoreni restoran) i četrnaest (14) mjesta troška.
U ovom Poslovnom planu dva (2) mjesta troška nisu obrađivana niti u smislu
troškova a niti u smislu prihoda, to su mjesta troška „najam plovila i izleti na moru“ i
„izleti na kopnu“. Poslovni razvoj ovih jedinica, kao i uvođenje novih, (prodavaonice,
suvenirnice, saloni za ljepotu i sli.) mogu doprinijeti rastu poslovnog rezultata tvrtke.
Za sva ostala mjesta troška sačinjene su kalkulacije cijene koštanje, prihoda i dobiti,
prilog od br.1 do br. 10.
Također, u ovom Poslovnom planu nije obrađena izgradnja apartmana (vila) II. faza
iz razloga što vlasnička i projektna dokumentacija nije još završena do faze
mogućnosti obrade poslovnim planom.
2. ANALIZA TRŽIŠTA
2.1. Procjena ponude i konkurencije
Procjene Svjetskog savjeta za putovanja i turizam (World Travel and Tourism
Council) za 2003. godinu pokazuju da je turizam jedna od najznačajnijih
ekonomskih aktivnosti u Hrvatskoj s udjelom od 28 posto u BDP-u .
Procjenjuje se da će 12,8 milijuna turista posjetiti Hrvatsku 2015.godine i ostvariti
63,5 milijuna noćenja. Broj stalno zaposlenih bi se trebao povećati s 37,1 tisuću,
koliko ih je bilo u 2005., na 55,2 tisuće u 2015. godini
Za usporedbu, u 2006. je ostvareno 10,4 milijuna dolazaka i 53 milijuna noćenja
turista, 2011. je ostvareno 11,4 milijuna dolazaka i 56,44 milijuna noćenja. Ulaskom
Hrvatske u Europsku uniju 2013.g., prognoze Svjetskog savjeta za putovanje i
turizam iz 2003.g. realno bi se mogle obistiniti.
Prosperitetnu budućnost hrvatskog turizma naviještaju projekcije Svjetskog savjeta
za putovanja i turizam prema kojima će turistička aktivnost u Hrvatskoj u razdoblju
od 2008. do 2017. godine ostvarivati stope rasta od 7,9 posto, što Hrvatsku stavlja
na visoko 4. mjesto na listi 176 zemalja raspoređenih prema visini projiciranih stopa
rasta turizma.
Ovakve procjene stope rasta turističke aktivnosti u Hrvatskoj su realne, pa se očekuje
da će ovaj rast pratiti i investicijska ulaganja u turističkoj djelatnosti.
U Hrvatskoj je već sada prisutan nedostatak smještajnih kapaciteta luksuznijih
kategorija sa četiri (4) i više zvjezdica, ponude sa proaktivnim odmorom, a posebno
je izražen nedostatak kapaciteta u nautičkom turizmu (vezova u marinama i
privezištima). Tvrtka Mediteraneo Porto Re d.o.o. Rijeka u svom investicijskom planu
upravo ulazi u tu tržišnu nišu, odnosno može se tvrditi kako je tržište otvoreno za
prihvaćanje njenih usluga.
_______________________________________________________________________║
7
poslovni plan turističkog kompleksa „porto–re“, - uvala scott, kraljevica
__________________________________________________________________________________________
U Primorsko goranskoj županiji broj vezova u moru u 2005. godini bio je 2.850, a
2010. godine 3.416 to je povećanje za 556 vezova ili 19,8 %. Broj plovila u tranzitu
u istom periodu povećan je za 57,2%, što upućuje na zaključak da broj vezova ne
prati porast plovila nautičkog turizma u Primorsko-goranskoj županiji.
Ovi pokazatelji upućuju na zaključak da privezišta tvrtke Mediterano Porto Re d.o.o.
Rijeka imaju realnu pretpostavku za uspješan plasman usluga priveza nautičkih
plovila.
Tržište tvrtke Mediteraneo Porto Re d.o.o. Rijeka determinira je lokacijom na kojoj
djeluje, razvojem turizma u cjelini u Republici Hrvatskoj, a posebno u Primorskogoranskoj županiji.
Sa stajališta konkurencije u djelatnosti turizma, tržište ovih usluga ima oblik
neograničenog i potpuno otvorenog. Riječ je o obliku u kojem su izgledi za poslovni
uspjeh subjekata na tržištu u potpunosti izjednačeni, jer se zbog većeg broja jedinica
i na strani ponude i na strani potražnje svi sudionici moraju prilagoditi određenoj
cijeni. Dakle, ovo tržište nije ograničeno ili monopolsko, već je otvoreno i stvar je
poduzetničke kreativnosti s kolikim će uspjehom poslovni subjekt participirati na
njemu.
2.2. Tržište pružanja usluga
Tvrtka Mediteraneo Porto Re d.o.o. Rijeka obuhvatila je četiri (4) grupe turističkih
usluga:
1. Nautički turizam, sa težištem na usluge priveza nautičkih plovila.
2. Smještaj gostiju kroz hotelske i apartmanske ležajeve.
3. Sportsko-rekreacijske usluge, sa težištem na korištenju nogometnih terena,
polivalentne dvorane, fitness centra i kupališta.
4. Usluge posluživanja hrane i piće kroz hotelski i otvoreni (izvanhotelski)
restoran.
Mogućnosti pružanja usluga u nautičkom turizmu, uslugama priveza
nautičkih plovila.
U ovoj djelatnosti postoje značajne mogućnosti plasmana usluga priveza nautičkih
plovila u RH a posebno u Primorsko goranskoj županiji. Iskorištenost kapaciteta
postojećih marina i privezišta u Hrvatskoj na nivou godine iznosi preko 98%.
Iz tabele br.1 vidljivo je da u periodu od 2004. do 2010.g. prihod luka nautičkog
turizma u RH povećan čak za 81,1%, dok je u Primorsko goranskoj županiji taj rast
iznosio 48,0 %. Udio PGŽ u ukupnom ostvarenju HR je tek 15,2%. Ulaskom
Hrvatske u Europsku uniju potražnja za ovom vrstom usluga će se još više
intenzivirati.
_______________________________________________________________________║
8
poslovni plan turističkog kompleksa „porto–re“, - uvala scott, kraljevica
__________________________________________________________________________________________
Ostvareni prihod luka nautičkog turizma u RH i Primorsko- goranskoj županiji, 2004.2010.
Tabela br.1
Godina
Prihod luka
Prihod luka
Udio PGŽ
Indeks rasta Indeks rasta
NT (u 000 ) NT (u 000)
RH
PGŽ
bez PDV u
bez PDV u
RH
PGŽ
1
2
3
4
5
6
2004.
316 840
59 071
116,2
2005.
368 116
59 333
16,1
112,5
100,4
2006.
414 172
61 933
15
106,0
104,4
2007.
439 178
68 297
15,6
111,9
110,3
2008.
491 320
74 967
15,3
111,1
109,8
2009.
543 376
83 868
15,4
105,7
111,9
2010.
574 112
87 473
15,2
116,2
104,3
Izvor: Studija mogućnosti razvoja luka nautičkog turizma na području primorsko-goranske županije,
izradio Hrvatski hidrografski institut
„Sukladno analizi statističkih i ostalih dostupnih podataka, može se zaključiti da
manje od polovine plovila i jahti koje u ljetnoj sezoni plove hrvatskim dijelom Jadrana
koristi vez u komercijalnim marinama, dok se većina plovila i jahti slobodno i
neorganizirano sidri u prirodnim uvalama ili vezuje u prolaznim mjesnim lukama.
U Primorsko goranskoj županiji broj vezova u moru u 2005. godini bio je 2.850, a
2010. godine 3.416 to je povećanje za 556 vezova ili 19,8 %.
Sadašnje stanje odnosa broja vezova i duljine obale (3,6 veza na 1 km obale)
nedvojbeno ukazuje da Primorsko goranska županija ima mogućnosti za povećanje
broja vezova za cca 7.000, čime bi se u budućnosti dostigao predloženi kriterija za
Hrvatsku, a to je 10 vezova po dužnom kilometru obale.“ 1
Izgradnjom privezišta radi se na kvalitetnom razvoju turističke ponude koja uključuje
privlačenje bogatije klijentele u smještajne i ugostiteljske objekte te uvođenju više
reda u akvatoriju ovog područja.
Mogućnost pružanja usluga smještaja gostiju
Težište pružanja usluga smještaja gostiju nedvojbeno ukazuje na činjenicu da u
sezonskom periodu postojeći kapaciteti u RH i u Primorsko-goranskoj županiji su
1
Hrvatski hidrografski institut, naručitelj PGŽ : Studija mogućnosti razvoja luka nautičkog turizma na
području primorsko-goranske županije.
_______________________________________________________________________║
9
poslovni plan turističkog kompleksa „porto–re“, - uvala scott, kraljevica
__________________________________________________________________________________________
nedostatni. U predsezonskom i podsezonskom periodu zabilježen je nedostatan
kapacitet kvalitetniji smještajnih jedinica sobe sa četiri (4) i više zvjezdica.
Najslabije iskorištenje kapaciteta evidentirano je u zimskom periodu.
Nažalost, često se polazi od krivih pretpostavki da je korištenje smještajnih
kapaciteta determinirano „suncem i morem“, sa čime se zanemaruju ostale potrebe
suvremenih turista, kao na primjer: sportske aktivnosti na kopnu i moru, šetnje, izleti
te razni paket aranžmani tijekom zimskog perioda.
Tvrtka Mediterane Porto Re d.o.o. Rijeka svom konceptu izgradnje turističkog
kompleksa pošla je od postavke da uz smještajne kapacitete veže i objekte
namijenjene sportsko-rekreacijskim aktivnostima gostiju (nogometno igralište,
sportska višenamjenska dvorana, privezište).
Ulaskom RH u Europsku uniju otvaraju se dodatne mogućnosti privlačenja gostiju za
korištenje smještajnih kapaciteta u zimskom periodu (geo-položaj, blaža klima u
odnosu na srednje i sjeverne dijelove Europe).
Mogućnosti pružanja sportsko-rekreacijskih usluga
U svrhu pružanja sportsko-rekreacijskih usluga, a s ciljem boljeg iskorištenja
smještajnih kapaciteta te kapaciteta pružanja usluga posluživanja hrane i pića, u
okviru projekta izgradnje turističkog kompleksa planirana je izgradnja polivalentne
dvorane, prostora za fitness, tri (3) nogometna igrališta standardnih dimenzija i šest
manjih, pomoćnih igrališta. Putem sportsko-rekreacijskog centra gostima se nudi
mogućnost pro-aktivnog odmora i boravka u ovom turističkom kompleksu. Ovi
objekti omogućuju organizaciju zimskih priprema nogometnih momčadi, održavanje
nogometnih turnira mlađih dobnih kategorija, nogometnih akademija i sl.
Mogućnosti pružanja usluga hrane i pića
Usluge pružanja hrane i piće u restoranima upotpunjuju cjelokupnu ponudu ovog
turističkog kompleksa. Ove usluge bi se pružale ne samo gostima hotela i apartmana,
nego i za korisnike sportsko rekreativnih sadržaja, nautičare (korisnike privezišta),.
Potencijalni korisnici ovih usluga su građani Kraljevice i njihovi gosti, gosti hotela
Uvale Scott (turističkog naselja koje smješteno neposredno uz lokaciju ovog
projekta). Stanovnici Grada Rijeke i njihovi gosti, te stanovnici i gosti drugih gradiva
u ovom dijelu Primorsko goranske županije su također potencijalni korisnici ovih
usluga.
2.3. Marketing
Marketing u turizmu uvijek se javlja kao zbroj pojedinačnih marketinških aktivnosti,
gdje ih u trenutku tog zajedništva karakterizira objekt na koji je usmjeren čitav
_______________________________________________________________________║ 10
poslovni plan turističkog kompleksa „porto–re“, - uvala scott, kraljevica
__________________________________________________________________________________________
marketinški napor, a to je kupac (turist). Razvoj turizma vezan je za određeni
prostor, određenu prostornu cjelinu ili destinaciju koja i doživljava razvoj turističkog
prometa prije svega zbog činjenice što raspolaže određenim atraktivnostima koji
motiviraju turistička kretanja.
Turističko poduzeće ili turistički objekt ne moraju imati isti poslovni interes kao i
lokalitet kojem pripadaju, ali uvijek moraju imati neki zajednički cilj, a ovdje takvom
cilju valja podrediti pojedinačne poslovne ciljeve i interese pojedinih subjekata
njihove turističke ponude. Zato kod primjene marketinga u turizmu govorimo o dva
oblika primjene:
1. o marketingu pojedinih poduzeća koja svoj prihod ostvaruju na turističkom tržištu
2. o marketingu na razini pojedinih područja (županije, regije ili države)
U našem slučaju govorimo o marketingu u ugostiteljstvu, hotelijerstvu i u prodaju
vezova za nautička plovila, a u drugom slučaju govorimo o makro pristupu primjene
marketinga, odnosno o marketinškim aktivnostima vezanim za plasman turističkog
proizvoda neke turističke prostorne jedinice. Pojačani interes za dolazak turista u
Primorsko-goransku županiju i u Hrvatsku, pretpostavka je i za povećanje plasmana
usluga tvrtke Mediteraneo Porto Re.
U turizmu su posebno važne promotivne aktivnosti na razini države, regije ili neke
druge cjeline, odnosno na razini turističke destinacije.
Slijedom navedenog, marketinšku aktivnost tvrtka Mediterano Porto Re d.o.o. Rijeka
provoditi će djelom putem prezentacije svojih usluga kroz promidžbene aktivnosti
Hrvatske turističke zajednice i Turističke zajednice Primorsko-goranske županije, a
djelom kroz vlastitu marketinšku aktivnost.
Oblike i načine kroz vlastite marketinške aktivnosti određivati će potreba za što
kvalitetnijom popunjenosti kapaciteta profitnih jedinica ove tvrtke. Aktivnosti će se
usmjeravati na one profitne jedinice, odnosno njihova tržišta, koja pokazuju
nedovoljnu popunjenost kapaciteta. Budući da ova tvrtka ima četiri (4) profitne
jedinice; hotelski i apartmanski smještaj, nautički (vezovi i najam plovila), sportsko
rekreacijski (nogometni) i restoranske usluge (hotelski restoran i restoran otvorenog
tipa), marketinška aktivnost određivati će se prema tim centrima.
U ovom poslovnom planu u godinama pune zaposlenosti predviđeni su troškovi
marketinga u iznosu od 50.000,00 EUR-a godišnje ili 1,27% u odnosu na planirani
ukupan prihod i 10,3% u odnosu na planiranu neto dobit.
U svakom slučaju težište marketinških aktivnosti trebalo bi biti usmjereno u popunu
kapaciteta smještaja najviše u zimskom, zatim u predsezonskom i posezonskom
periodu, a najmanje u sezonskom periodu.
_______________________________________________________________________║ 11
poslovni plan turističkog kompleksa „porto–re“, - uvala scott, kraljevica
__________________________________________________________________________________________
2.4. Plan prodaje
2.4.1. Plan prodaje usluga – količinski
Usluge priveza nautičkih plovila
Pri planiranju prodaje količinskih usluga priveza pošlo se od podataka o broju i
strukturi plovila koje je moguće privezati unutar lukobrana privezišta, a opisanim u
„Idejnom rješenju privezišta u zoni ugostiteljsko turističke namjene u Uvali Scott“
izrađenom od strane, za ove poslove ovlaštene tvrtke, MareCom d.o.o. Rijeka.
Tabela br. 2
Specifikacija vezova na privezištu
Kategorija
plovila
I
II
III
IV
V
Ukupno:
Dužina
plovila
u
do
od 5 do
od 6 do
od 8
od 10
metrima
5
6
8
do 10
do 12
Prihvat broja plovila
(marini) II
0
0
28
17
21
66
Prihvat broja.
plovila
(marina) I
4
1
13
7
0
25
Na temelju broja i strukture plovila izračunati su godišnji dani priveza po strukturi
(veličini plovila) i ukupno, na način da je u 1. godini rada prvezišta prosječna
godišnja popunjenost kapaciteta 75%, u 1. i 2. godini , 85% u 3. i 4 dok su slijedeće
godine pa do kraja života projekta planirane sa 90% prosječnom popunjenosti ili 328
dana u godini. Slabija popunjenost kapaciteta u prvim godinama života projekta
vezana je uz činjenicu da je u prvim godinama potrebno vrijeme za promociju i
etabliranje na tržištu. Za ove usluge uzeta je jedinica mjere dan/vez uzimajući u
obzir dužinu plovila .
Usluge hotelskog i apartmanskog smještaja
U količinskom planu prodaje usluga smještaja pošlo se od podataka o broju
raspoloživih soba i ležajeva u hotelu i apartmanima navedeni u idejnom projektu
izgradnje hotela i apartmana (vila). U hotelu je planirana izgradnja 25 dvokrevetnih
soba sa pomoćnim ležajevima ( ukupno 74 kreveta), a u 20 apartmanima predviđeno
je 60 ležajeva. Za ovu uslugu uzeta je jedinica mjere soba/dan, odnosno
apartman/dan. Planirana količina ovih usluga (broj noćenja) za hotelski smještaj je
255, 5 dana u godini po 50 ležaja, a apartmanski smještaj 255,5 dana u godini po
_______________________________________________________________________║ 12
poslovni plan turističkog kompleksa „porto–re“, - uvala scott, kraljevica
__________________________________________________________________________________________
20 apartmana na dan. Planirana iskorištenost kapaciteta je 70% u odnosu na
kalendarski fond.
Usluge – količinski
r.br.
1.
1.1.
1.2.
1.3.
1.4.
1.5.
2.
2.1.
2.2.
2.3.
2.4.
Vrsta proizvoda
Usluge privezišta
Duž. broda < 5,99 m
Duž. broda od 6-6,99
m
Duž. broda od 7-7,99
m
Duž. broda od 8-9,99m
Duž. broda od 10-12 m
Uk.real. privezišta
Usl. sm ještaja
HOTEL
Dvokrev. soba -polu
pan.
Dvokrev.+p.lež.-polu
pan.
Dvokrev. soba -puni
pan.
Dvokr.+p.lež.-puni
pan.
Ukupne usl.smještaja
Tabela br. 3
jed.mj.
% popunj.
dana/vez
1
2
3
4
5
6
75%
75%
85%
85%
90%
90%
1095
1095
1241
1241
1314
1314
dana/vez
274
274
310
310
329
329
dana/vez
dana/vez
dana/vez
11224
6570
5749
24911
7665
4654
5749
19436
8687
5274
6515
22028
8687
5274
6515
22028
9198
5585
6899
23324
9198
5585
6899
23324
soba/ dan
45%
50%
50%
50%
70%
70%
soba/dan
2053
2281
2281
2281
3194
3194
soba/dan
2053
2281
2281
2281
3194
3194
soba/dan
2053
2281
2281
2281
3194
3194
soba/dan
2281
9125
50%
1825
1825
3650
50%
14600
7300
21900
50%
2920
2281
9125
50%
1825
1825
3650
50%
14600
7300
21900
50%
2920
2281
9125
55%
2008
2008
4015
55%
16060
8030
24090
50%
2920
3194
12775
70%
2555
2555
5110
60%
17520
8760
26280
60%
3504
3194
12775
70%
2555
2555
5110
60%
17520
8760
26280
60%
3504
50%
58400
50%
58400
50%
58400
50%
58400
50%
58400
3.
3.1.
3.2.
Vile - apartm ani
4.
4.1.
4.2.
K om pleks bazena
5.
5.1.
Spotrska dvorana
Dvoranea
% popunj.
sati
2053
8213
45%
1643
1643
3285
45%
13140
6570
19710
50%
2920
5.2.
Fitnes centar
% popunj.
sat/osoba
50%
58400
6.
6.1.
6.2.
Restoran (otvoreni)
7.
7.1.
7.2.
Nogom etni centar
8.
K upalište (plaža)
8.1.
Vanjski posjetioci
(gosti)
Apartman polupansion
Apartman puni pansion
Gosti hotela i apartm.
Vanjski korisnici
Ukupne usluge bazena
Fitness cent. (otv.16
h/d)
obroci po narudžbi
napitci
Nog.kamp uz smještaj
Najam igrališta
% popunj.
apart./dan
apart./dan
ø os./dan
80
40
% popunj.
obr./god
broj
50%
27375
32850
50%
27375
32850
50%
27375
32850
50%
27375
32850
50%
27375
32850
50%
27375
32850
dana korišt
dana/god
sati/god
120
225
1620
120
225
1620
120
225
1620
120
225
1620
120
225
1620
120
225
1620
dani/gost
7200
7200
7200
7200
7200
7200
7200
7200
7200
7200
_______________________________________________________________________║ 13
7200
7200
poslovni plan turističkog kompleksa „porto–re“, - uvala scott, kraljevica
__________________________________________________________________________________________
Usluge korištenja bazena
Planirano je da će prosječno dnevno 80 gostiju (65% od ukupnog broja) hotela i
apartmana koristiti usluge velikog bazena (jer su im naraspolaganju mali bazeni uz
svaki apartman i kupalište na moru), a da će vanjskih gostiju, koji nisu smješteni u
hotelima i apartmanima, 40 prosječno dnevno koristiti bazene (nautičari, izletnici i
stanovnici obližnjig gradova i njihovi gosti). Planirano je godišnje 219 dana rada
bazena.
Usluge korištenja višenamjenske sportske dvorane
Planirano je da sportska dvorana, u godinama pune zaposlenosti, bude godišnje
korištena 3504 sata ( 219 dana x 16 sati).
Usluge korištenja restorana (otvorenog)
Ovaj restoran je smješten na samoj obali, a planirano je da godišnje radi 182 dana.
Prosječan broj planirani obroka dnevno je 150.
Nogometni centar
Predviđeno korištenje igrališta godišnje 120 dana (dnevni najmovi) i 1620 sati
(najmovi po satu).
Usluge kupališta
Za goste hotela, apartmana i nautičara nije predviđena naplata usluga kupališta, tako
da su ovim planom obuhvaćeni isključivo oni kupači koji nisu smješteni u hotelima i
apartmanima i nisu korisnici usluga privezišta. Planirano je da će ovih gostiju
godišnje (u 120 dana korištenja kupališta) biti prosječno dnevno 60 osoba.
2.4.2.Plan prodaje-vrijednosno
Planirane cijene smještaja (po osobu u EUR-a)
Hotel - polupansion
Hotel - puni pansion
Vile - polupansion
Vile - puni pansion
Popusti za teći ležaj
/dob osobe u god.
Tabela br. 4
Prosječna
cijena
po osob.
58
68
76
86
Siječanj
Veljača
Ožujak
45
55
54
64
Travanj
Svibanj
Lipanj
Srpanj
Kolovoz
Rujan
Listopad
Studeni
Prosinac
55
65
66
76
75
85
90
100
85
95
102
112
60
70
72
82
45
55
54
64
0 - 2,99=
100%
3 -10=
50%
10-17=
20%
U planu prodaje sve su cijene usluga uzete u visini važećih cijena u objektima istih
vrsta i kategorija u Primorsko goranskoj i Istarskoj županiji.
_______________________________________________________________________║ 14
poslovni plan turističkog kompleksa „porto–re“, - uvala scott, kraljevica
__________________________________________________________________________________________
U cijenama hotelskog i apartmanskog smještaja planirano je korištenje trećeg
(pomoćnog ležaja) u polovini planiranih soba, prosječni popust za teći ležaj iznosi
50% cijene koju plaća odrasla osoba ukoliko ga koristi malodobna osoba (skala
popusta iskaza u tabeli br. 4)
Vrijednosni iznosi po godinama iskazani u tabeli br.5 rezultat su umnoška cijena u
stupcu 3 i količinskih veličina prikazanih u tabeli br.3 po vrstama usluga.
Plan prodaje vrijednosno
r.
1.
1.1.
1.2.
1.3.
1.4.
1.5.
Vrsta proizvoda
Usluge
privezišta:
Duž.
Duž.
Duž.
Duž.
Duž.
broda < 5,99 m
broda 6-6,99 m
broda 7-7,99 m
broda 8-9,99m
broda10-12 m
Jed.mj.
1
2
3
4
5
6
20805
21900
246923
151110
155216
595954
20805
21900
168630
107036
155216
473588
23579
24820
191114
121308
175912
536733
23579
24820
191114
121308
175912
536733
24966
26280
202356
128444
186260
568305
24966
26280
202356
128444
186260
568305
119766
149707
140297
175371
133073
166341
155885
194857
133073
166341
155885
194857
133073
166341
155885
194857
186302
232878
218240
272799
186302
232878
218240
272799
585141
650156
650156
650156
910219
910219
190
311391
345990
345990
380589
484385
484385
215
352453
391615
391615
430776
548260
548260
663844
737604
737604
811365
1032646
1032646
0
78840
78840
0
87600
87600
0
87600
87600
0
96360
96360
0
105120
105120
0
105120
105120
73000
233600
306600
73000
233600
306600
73000
233600
306600
73000
233600
306600
87600
233600
321200
87600
233600
321200
547500
262800
810300
547500
262800
810300
547500
262800
810300
547500
262800
810300
547500
262800
810300
547500
262800
810300
56250
64800
121050
56250
64800
121050
56250
64800
121050
56250
64800
121050
56250
64800
121050
56250
64800
121050
57600
57600
57600
57600
57600
57600
57600
57600
57600
57600
57600
57600
€/dan
19
20
22
23
27
Prihod privezište:
2.
2.1.
2.2.
2.3.
2.4.
Usl. sm ješt. HOTEL
3.
Vile - apartm ani
3.1.
3.2.
Dvokrev.s-polupan.
Dvokr.+p.lž.-polupan.
Dvokr.s-puni pan.
Dvokr.+p.lž.-punipan.
Ukupno usl
smještaja:
Apartman
polupansion
Apartman puni
pansion
Ukupno usl.
smještaja:
4.
4.1.
4.2.
Kom pleks bazena
5.
5.1.
5.2.
Spotrska dvorana
6.
6.1.
6.2.
Gosti hotela i apartm.
Vanjski korisnici
Uk. usl. na bazenima:
Dvorana-(cijena/sat)
Fitness (cij./sat)
Uk. usl. dvorana+fit.:
Restoran
(otvoreni)
obroci po narudžbi
napitci
Ukupno restoran:
7.
N ogom etni centar
7.1.
7.2.
Nog.kamp uz
smješt.(d)
Najam igrališta( h)
8.
8.1.
Kupalište (plaža)
Vanjski posjet.(gosti)
Ukupno kupalište:
Tabela br. 5
€/dan
58
73
68
85
€/dan
€/dan
0,00
12,00
sat
25
4
€/osb
20
8
€
250
40
€/dan
8
_______________________________________________________________________║ 15
poslovni plan turističkog kompleksa „porto–re“, - uvala scott, kraljevica
__________________________________________________________________________________________
9.
Ostala realizacija
Sveukupno:
3219328
3244498
3307643
3390163
3926440
3926440
Kao što je u uvodnim napomenama rečeno, sve prodajne cijene su bez PDV.
Cijene u hotelskom smještaju su prikazane za noćenje po osobi, a cijene apartmana
su iskazane kao dan/apartman.
Cijene vezova za nautička plovila utvrđene su prema dužinama plovila, u slučajevima
priveza plovila katamaranskog tipa uzima se u obzir i širina plovila kod određivanja
cijene.
Cijene sportske dvorane iskazane su po satima, a bazena i kupališta po danu.
Grafički prikaz realizacije po vrstama usluga
1
Privezište I
2
Privezište II
3
4
Hotel
5
Bazeni
6
Dvorana i velnes
7
Restonav (Ext)
8
9
Nog. igral.
REALIZACIJA
Vile-apart.
8.= 3%
9.= 1%
1.=5%
2.= 9%
7.= 20%
Kupalište
3.= 25%
6.= 8%
5.= 3%
4.= 26%
3. STRUKTURA I DINAMIKA ZAPOSLENIH
3.1. Plan potrebnih kadrova
Plan potrebnih kadrova izrađen je na temelju pretpostavljene organizacijske strukture
tvrtke i potrebnih poslova koji će omogućiti kvalitetno pružanje usluga korisnicima.
_______________________________________________________________________║ 16
poslovni plan turističkog kompleksa „porto–re“, - uvala scott, kraljevica
__________________________________________________________________________________________
U godinama pune zaposlenost planirano je 47,5 djelatnika, prema godišnjem fondu
sati.
Broj zaposlenih osoba, u godinama pune zaposlenosti kapaciteta, sa punim godišnjim
radnim vremenom bio bi 40, a sa sezonskim radnim vremenom 22 osobe
Plan strukture i broja zaposlenih
Tabela br. 6
r.br.
Opis
1
2
3
4
5
6
VSS
1
1
1
1
1
1
VSS/VŠ
VKV
VŠ
SSS
2
1
2
2
8
2
1,5
3
2
9,5
2
1,5
3
2
9,5
2
2
3
2
10
2
2
3
2
10
2
2
3
2
10
VŠ
VŠ
NK
3
1
2
6
3
1
2
6
3
1
2
6
3
1
2
6
3
1
2
6
3
1
2
6
VKV
KV
NK
2
2
1
5
2
2
1,5
5,5
2
2,5
2
6,5
2
2,5
2
6,5
2
2,5
2
6,5
2
2,5
2
6,5
VKV
KV
NK
2
2
2
6
2
2
2,5
6,5
2
2
2,5
6,5
2
2
2,5
6,5
2
2
2,5
6,5
2
2
2,5
6,5
SSS
NK
2
1
3
2
1
3
2
1
3
2
1
3
2
1
3
2
1
3
VSS
SSS
VŠ
SSS
NK
VŠ
1
2
1
2
1
1
8
1
2
1
2
1
1
8
1
2
1
2
1
1
8
1
2
1
2
1
1
8
1
2
1
2
1
1
8
1
2
1
2
1
1
8
VŠ
KV
NK
1
1
1
3
1
1
1
3
1
1
1
3
1
1
1
3
1
1
1
3
1
1
1
3
VSS
SS
1
2
1
2
1
2
1
2
1
2
1
2
Uprava
Direktor
Komercijala i
marketing
Tehnička služba
Rač. i admin. poslovi
Sezonsko osoblje
Ukupno uprava
Hotel i vile (smještaj)
Recepcioner
Domaćica
Spremačice
Uk. hotel i vile
Otvoreni restoran
Kuhar
Konobar
Pomoćno osoblje
Uk.otvoreni restoran
Hotelski restoran
Kuhar
Konobar
Pomoćno osoblje
Uk. hotelski restoran
Kompleks bazena
Služba osiguranja
Čistačica
Uk.bazeni
Spotrska dvorana
Voditelj
Recepcionar
Vodit. sport. aktivnosti
Maserka
Čistačica
Sportski animator
UK.sportska dvorana
Nogom. centar Šmrika
Voditelj
Održavatelj
Čistačica
Uk nogometni centar
Privezište (marina)
Voditelj
Mornarska služba
_______________________________________________________________________║ 17
poslovni plan turističkog kompleksa „porto–re“, - uvala scott, kraljevica
__________________________________________________________________________________________
Čuvarska služba
Uk.privezište
KV/
SVEUKUPNO:
1
4
1,5
4,5
1,5
4,5
1,5
4,5
1,5
4,5
1,5
4,5
43
46
47
47,5
47,5
47,5
3.2. Proračun godišnjih bruto plaća – troškova rada
r.
Opis
Tabela br.7
EUR/mj
1
2
3
4
5
6
2500
2500
2500
2500
2500
2500
2500
2000
1800
4000
1800
4000
2700
4000
2700
4000
3600
4000
3600
4000
3600
1600
900
x 12 mj.=
3200
1800
159600
4800
1800
189600
4800
1800
189600
4800
1800
200400
4800
1800
200400
4800
1800
200400
1600
1600
900
4800
1600
1800
98400
4800
1600
1800
98400
4800
1600
1800
98400
4800
1600
1800
98400
4800
1600
1800
98400
4800
1600
1800
98400
3600
3200
900
92400
3600
3200
1350
97800
3600
4000
1800
112800
3600
4000
1800
112800
3600
4000
1800
112800
3600
4000
1800
112800
3600
3200
1800
103200
3600
3200
2250
108600
3600
3200
2250
108600
3600
3200
2250
108600
3600
3200
2250
108600
3600
3200
2250
108600
2400
850
39000
2400
850
39000
2400
850
39000
2400
850
39000
2400
850
39000
2400
850
39000
1600
2800
1400
2800
900
1200
128400
1600
2800
1400
2800
900
1200
128400
1600
2800
1400
2800
900
1200
128400
1600
2800
1400
2800
900
1200
128400
1600
2800
1400
2800
900
1200
128400
1600
2800
1400
2800
900
1200
128400
x 12 mj.=
1400
1200
900
42000
1400
1200
900
42000
1400
1200
900
42000
1400
1200
900
42000
1400
1200
900
42000
1400
1200
900
42000
1800
1500
1800
3000
1800
3000
1800
3000
1800
3000
1800
3000
1800
3000
Uprava
Direktor
Komercijala i
marketing
Tehnička služba
Rač. i admin.
poslovi
Sezonsko osoblje
Ukupno uprava
Hotel i vile
(smještaj)
Recepcionar
Domaćica
Spremačice
Uk. hotel i vile
x 12 mj.=
Otvoreni restoran
Kuhar
Konobar
Pomoćno osoblje
Uk.otvor. restoran
1800
1600
900
x 12 mj.=
Hotelski restoran
Kuhar
Konobar
Pomoćno osoblje
Uk. hot. restoran
1800
1600
900
x 12 mj.=
Kompleks bazena
Služba sigurnosti
Čistačica (6mj)
Uk.bazeni
1200
850
x 12 mj.=
Spotrska dvorana
Voditelj
Recepcionar
Vodit. sport. aktivn.
Maserka
Čistačica
Sportski animator
UK.sport. dvorana
1600
1400
1400
1400
900
1200
x 12 mj.=
Nogom. centar
Voditelj
Održavatelj
Čistačica
Uk nogom. centar
1400
1200
900
Privezište (marina)
Voditelj
Mornarska služba
_______________________________________________________________________║ 18
poslovni plan turističkog kompleksa „porto–re“, - uvala scott, kraljevica
__________________________________________________________________________________________
Čuvarska služba
Uk.privezište
UK. GOD.PLAĆE
1300
x 12 mj.=
1300
73200
1950
81000
1950
81000
1950
81000
1950
81000
1950
81000
12
736200
784800
799800
810600
810600
810600
U tabeli br.7 dat je prikaz ukupnih troškova rada i prikaz po strukturi zaposlenih
djelatnika. Troškovi rada obuhvaćaju neto plaće, ukupne doprinose, poreze i ostale
troškove rada. Prosječan trošak rada po zaposlenom na nivou godine iznosi
17.065,26 EUR-a, a mjesečno 1.422,10 EUR-a. U prilogu br. 11 dat je izračun
prosječne mjesečne plaće (neto, bruto, doprinosi, porezi) i troška rada.
Planirana prosječna mjesečna neto plaća je 5,2% iznad prosječno ostvarene plaće u
RH u 2012.g (iznosi 5.817,93 Kn)
4. TEHNIČKI ELEMENTI ULAGANJA
4.1. Opis tehničko-tehnološkog procesa
Hotel i apartmani
Priprema i pružanje usluga smještaja je proces pod kojem u širem smislu
obuhvaćamo prodaju smještajnih kapaciteta te primanje i smještaj gostiju. Pod
pružanjem usluga smještaja uključujemo sve poslove koji se javljaju od trenutka
najave gosta, do trenutka njegova odlaska iz hotela ili apartmana uključujući i
vođenje evidencija o gostima. Usluge se mogu pružati jedino ako su već prodane.
Pod prodajom usluga smještaja podrazumijeva se izvršavanje rezervacija i suradnja s
posrednicima (putničkim agencijama). Priprema i pružanje usluga smještaja sastoji
se od slijedećih poslova:
Primanje gosta. Prilikom primanja gosta vrlo je važno da se gost na adekvatan način
informira o kućnom redu, uslugama koje mu stoje na raspolaganju kao i o uslugama
iz okruženja (destinacije). Na taj način kvaliteta boravka gosta se diže na višu razinu,
a u konačnici se omogućavaju uvjeti za njegovu veću potrošnju, odnosno bolji
poslovni uspjeh tvrtke.
Smještaj gosta započinje čim prethodni gost napusti smještajnu jedinicu i kada se
ista mora pripremiti za sljedećega gosta. podrazumijeva se stavljanje soba na
raspolaganje pod optimalnim uvjetima, to jest u skladu sa željama gosta. Kvaliteta
smještaja ovisi o održavanju i čistoći sobe, komforu i ambijentu.
Praćenje boravka gosta. Boravak gosta treba učiniti što sadržajnijim jer je to temelj
poslovnog uspjeha hotela i apartmana. Dok se o sadržajima gost informira pri
dolasku, tijekom njegova boravka potrebno ga je potaknuti na što veću njihovu
potrošnju.
Odjava gosta uključuje postupke vezane za odlazak gosta. Tomu prethodi odjava svih
usluga kojima se gost tijekom svog boravka koristio. U hotelskom dnevniku i na
računu gosta treba zaključiti saldo. Saldo je iznos hotelskog potraživanja, a zaključuje
se sa zadnjom pruženom uslugom.
_______________________________________________________________________║ 19
poslovni plan turističkog kompleksa „porto–re“, - uvala scott, kraljevica
__________________________________________________________________________________________
Naplata potraživanja se odnosi na sve usluge što ih je gost tijekom svog boravka u
hotelu ili apartmanu koristio.
Restorani
Usluge hrane i pića uz usluge smještaja jesu osnovne hotelske usluge. Pružanje ovih
usluga će se vršiti unutar dva objekta (hotelski i otvoreni restoran), a proizvodni
proces trebao bi trajati relativno kratko - najčešće unutar istog dana. Priprema i
pružanje usluga hrane i pića sastoji se od sljedećih poslova: nabavka namirnica i pića
i njihovo skladištenje, priprema hrane i pića, posluživanje na ugostiteljski način i
naplate usluge.
Privezišta
Usluge u nautičkom turizmu su propisane člankom 45. Zakona o pružanju usluga u
turizmu, a sukladno tom članku uprava privezišta Mediteraneo Porto Re, donijeti će
svoj Pravilnik o vrstama usluga i načinu rada privezišta, kojim će se posebno regulirat
slijedeći poslovi:
- izrada plana privezišta u akvatoriju kojim će se definirati vezovi za plovila na
stalnom vezu i vezovi za plovila u tranzitu,
- određivanje mjesta u privezištu za pojedino plovilo rukovodeći se tehničkim
karakteristikama istog i planom priveznih mjesta u akvatoriju privezišta,
- premještanje plovila na drugo privezno mjesto u akvatoriju privezišta u
dogovoru sa vlasnikom plovila, a u slučaju „više sile“ privremeno premještanje
moguće će biti učinjeno temeljem samostalno donesene odluke
- osoblje privezišta plovilo pri uplovljavanju navodi radio, telefonskim porukama i
pokazivanjem znakova zastavicama prema određenom priveznom mjestu,
- osoblje privezišta pruža pomoć u izvođenju postupka privezivanja i obavlja
recepcijske poslove,
- priključivanje plovila na instalaciju napajanja električnom energijom s kopna,
- osoblje privezišta brine se o održavanju čistoće u privezištu,
- čuvanje i nadzor plovila na vezu.
Poslovi primanja, praćenja i odjave gosta-nautičara trebaju se odvijati na način kako
je opisano u tehnološkom procesu hotela i apartmana.
Sportsko rekreacijski sadržaji
Usluge kompleksa bazena, polivalentne dvorane, nogometnih igrališta i kupališta
predstavljaju izvan pansionsku potrošnju.
Izvan pansionska hotelska ponuda smatra se dopunskim uslugama. Iako u ukupnim
prihodima hotela ove usluge sudjeluje s vrlo niskim postotkom njihova se važnost ne
smije zanemariti. Izvan pansionske usluge, bez obzira da li se nude povremeno ili
stalno, nadopunjavaju hotelsku osnovnu ponudu i čine ju atraktivnom. Prilikom
projektiranja turističkog kompleksa vodilo se računa o osnovnim i dopunskim
uslugama. Gradnja poslovnog uspjeha temelji se proširenjem ponude. Teško je
zamisliti hotel koji u svoju ponudu ne uključuje nikakve dodatne sadržaje, osim
možda garni hotela. Cilj izvan pansionske hotelske ponude je stvaranje gosta
potrošača - dakle, potaknuti goste da troše osnovne hotelske usluge. U područje
_______________________________________________________________________║ 20
poslovni plan turističkog kompleksa „porto–re“, - uvala scott, kraljevica
__________________________________________________________________________________________
izvan pansionskih usluga ulaze i one usluge hrane i pića koje se pružaju izvan
pansiona, usluge s područja zabave, kulture, športa, rekreacije, prodaje različite
trgovačke robe i suvenira, sve vrste osobnih usluga, usluge održavanja različitih vrsta
znanstvenih, poslovnih, stručnih, političkih i drugih skupova.
Svi tehničko tehnološki procesi odvijati će se sukladno važećim standardima za visoku
kategoriju pružanja turističkih usluga na nivou zahtjeva koje trebaju imati objekti u
kategoriji četiri zvjezdice.
4.2. Utrošak materijala, usluga i energije
Br
I.
II.
III.
Opis troška/god
Materijalni
troškovi
mat.za čišć. i održav
troškovi el. energije
troškovi vode
trošk. telefona i
pošte
usl.tek. i inv.održav.
nakn.za bank.usl.
intelektualne usluge
troškovi osig.imovine
trošk. market. i
prom.
ostali troškovi
Troškovi koncesije
5 Kn/m²+10% od
dobiti
2 Kn/m²+3% od
dobiti
2 Kn/m2+3% dobiti
Nab.hrane i pića
vanjski restoran
hot.rest.-gosti hot.
hot.rest.-gosti apart.
UK.MAT.TROŠK.
0
1
Tabela br.8
2
3
4
5
6
10%
16264
38944
69067
20%
18071
43272
76741
30%
18071
43272
76741
60%
18071
43272
76741
100%
25300
60580
107437
100%
25300
60580
107437
18644
8378
4000
15000
44698
19945
16756
4000
15000
44698
20378
25133
4000
15000
44698
20595
50267
4000
15000
44698
20595
83778
4000
15000
44698
20595
83778
4000
15000
44698
40996
81991
41316
82632
42120
84240
43171
86342
50000
100000
50000
100000
P13108m²
11741
11741
11741
11741
11741
11741
P27150m²
6907
2017
6907
2017
6907
2017
6907
2017
6907
2017
6907
2017
448950
162197
139613
1109406
448950
180219
155125
1167389
448950
180219
155125
1178613
448950
180219
170638
1222628
448950
252306
217175
1450485
448950
252306
217175
1450485
inv.održ.
Kupalište
Neke stavke ovih troškova procijenjene su na osnovi parametara iskazanih u tabeli
br.8 u ovom poslovnom planu, dok su neke stavke troškova procijenjene na temelju
iskustava u poslovanjima tvrtki slične veličine i slične djelatnosti.
Tako na primjer, troškovi električne energije i vode, koji čine u godinama pune
zaposlenosti 11,6 % ukupnih materijalnih troškova, procijenjeni su prema
poslovnim jedinicama (Tabela br.8) dužini korištenja i vrsti usluga.
_______________________________________________________________________║ 21
poslovni plan turističkog kompleksa „porto–re“, - uvala scott, kraljevica
__________________________________________________________________________________________
Utrošak električne energije procijenjen je na način, da se 80% projektirane snage
(planirani zakup snage u kw) pomnoži sa brojem sati planiranog korištenja
promatrane jedinice, potom se tu količinu utroška pomnoži sa važećom cijenom 1kw.
Potrošnja vode procijenjena je također prema jedinici troška, u smještajnim
kapacitetima prema broju noćenja, u privezištima prema „plovilo/dan“ s tim da se
utrošak vode u privezištima ne odnosi na punjenje spremnika vode na plovilima,
nego za potrošnju vode u sanitarnim čvorovima. Potrošnja vode radi punjenja
spremnika vode na plovilima zaračunavala bi se posebno. Najveća potrošnja vode
planirana je u kompleksu bazena (radi potrebe mijenjanja vode, tuširanja i sl.).
Druge dvije veće stavke u materijalnim troškovima čine troškovi investicijskog i
redovnog održavanja osnovnih sredstava te troškovi osiguranja koji čine 8,9%
materijalnih troškova.
Troškovi investicionog i redovnog održavanja vezani su na vrijednost osnovnih
sredstava, s time da je u prvim godinama projekta ovaj trošak ukalkuliran u manjim
iznosima (garancije i nova oprema), u 2. i 3. godini iznosi 0,5% vrijednosti osnovnih
sredstava, u 4. godini 1% , a od 6. godine pa do kraja životnog vijeka projekta
ukalkuliran je u visini od 2% nabavne vrijednosti osnovnih sredstava.
Procjena troškova osiguranja imovine tvrtke i osiguranja od rizika, štete prouzročene
radom tvrtke, trećim osobama iznosi 44.698,00 EUR godišnje. Ovaj trošak je vezan
za vrijednost imovine tvrtke i jednak je u svim godinama.
Troškovi naknade za koncesiju u godinama pune zaposlenosti iznose 20.664,00 EUR-
a i čine 1,4% materijalnih troškova. Ovi troškovi su procijenjeni na osnovu površine
kopna i akvatorija koja će biti pod koncesijom i dogovorenih naknada za koncesiju u
odnosu na ostvarenje dobiti.
Troškovi marketinga iznose od 50.000,00 EUR-a godišnje ili 3,44% u odnosu na
ukupne materijalne troškove. Ovi troškovi su u visini 10,3% u odnosu na planiranu
neto dobit.
U stavci ostali troškovi (nespecificirani troškovi) planirani su u iznosu od 100.000,00
EUR-a.
Troškovi hrane i pića (namirnice i piće) planirani su u iznosima od 918.431,00 EUR-a
i čine 63,3% ukupnih materijalnih troškova. Planiranje ovih troškova vezano je na
planirani boj obroka u restoranima i pomnožen sa prosječnom cijenom namirnica i
pića po obroku.
Svi ostali materijalni troškovi čine 30,7% u strukturi materijalnih troškova, a sadrže
troškove:
-
čišćenja
telefona i pošte
intelektualnih usluga
25.300,00 EUR/god
20.595,00 EUR/god
15.000,00 EUR./god
_______________________________________________________________________║ 22
poslovni plan turističkog kompleksa „porto–re“, - uvala scott, kraljevica
__________________________________________________________________________________________
-
naknade za bankarske usluge
4.000,00 EUR/god
4.3. Tehnička struktura ulaganja
Tabela br.8
RESTORAN, KUPALIŠTE I UPRAVNA ZGRADA
PRIVEZIŠTA
Osnovna sredstva
Zemljište (1275 m² x 250€/m²)
Projektna dokumentacija (254m² X 30€/m²)
Građ. radovi-ključ u ruke (254m² X 1000€/m²)
El. energija- zakup snage (15kw x 180 EUR)
Uređenje okoliša (1358m² x 60€/m²)
Komunalni i vodni doprinos 600m³ X 12€/m³
Obrtna sredstva:
Tekuća likvidnost
UKUPNO:
PRIVEZIŠTE (Marina) I. (TRNOVA)
Osnovna sredstva
Projektna dokumentacija
Plutajući valobran 20 x 4m + sidr.elementi x 2
Podmorski beton
Nadmorski beton
Ukrasne kamene poklopnice
Iskop
Nasip
a.b. ploča partera
Privezni elementi (aneli i bitve)
Sidreni sustav
Instalacija struje i vode
Protupožarna oprema
Svjetionik
Komunalni i vodni doprinos
Obrtna sredstva:
Tekuća likvidnost
UKUPNO:
PRIVEZIŠTE (Marina) II. (UVALA SCOTT)
Osnovna sredstva
Projektna dokumentacija
Plutajući valobran 20x6m + sidr.elementi x 9
Plutajući gat 70 x2,35m sa sidr. sustavom
671.750
318.750
7.620
254.000
2.700
81.480
7.200
15.000
15.000
686.750
97,82
0,475
0,011
0,378
0,004
0,121
0,011
2,18
100,0
100
419.150
20.000
203.000
40.000
13.500
13.500
13.500
17.350
16.000
6.650
10.000
38.000
3.700
9.350
14.600
10.000
10.000
429.150
97,7
0,048
0,484
0,095
0,032
0,032
0,032
0,041
0,038
0,016
0,024
0,091
0,009
0,022
0,035
2,3
100,0
100
1.048.590
33.000
729.990
66.000
98,1
0,031
0,696
0,063
_______________________________________________________________________║ 23
poslovni plan turističkog kompleksa „porto–re“, - uvala scott, kraljevica
__________________________________________________________________________________________
Betonski korijen lukobrana dužine 15m
Svjetionik privezni pribor i sl.
Sidreni sustav
Izrada elektroinstalacija
Izrada vodovodnih i hidrantskih instalacija
Protupožarna oprema
Oprema za zaštitu okoliša u slučaju incidenta
Komunalni i vodni doprinos
Obrtna sredstva:
Tekuća likvidnost
UKUPNO:
HOTEL
Osnovna sredstva
Zemljište (1923m² x 250€ m²)
Projektna dokumentacija (1540 m² x 30€m²)
Građevinski radovi (ključ u ruke) 1320€/m²
Interijer i oprema (1540m² x 80€m²)
El. energija- zakup snage 100kw x 180 EUR
Uređenje okoliša (1346m² x 60€/m²)
Kom. i vodni doprinos (4620 m³ x 12€/m³)
Obrtna sredstva:
Tekuća likvidnost
UKUPNO:
APARTMANI (VILE)
Osnovna sredstva
Zemljište (2210m² x 250€ m²)
Projektna dokumentacija (1326m² X 30€ m²)
Građ. radovi -ključ u ruke ( 1326m² X 820€/m²)
Interijer i oprema ( 1326m² X 80€/m²)
El. energija- zakup snage (80kw x 180 EUR)
Uređenje okoliša (1546m² x 60€/m²)
Komunalni i vodni doprinos (3978m³ X 12€/m³)
Obrtna sredstva:
Tekuća likvidnost
36.600
26.600
53.300
40.000
32.000
10.000
6.500
14.600
20.000
20.000
1.068.590
0,035
0,025
0,051
0,038
0,031
0,010
0,006
0,014
1,9
100,0
100
2.837.150
480.750
46.200
2.032.800
123.200
18.000
80.760
55.440
30.000
30.000
2.867.150
99,0
1.940.576
552.500
39.780
1.087.320
106.080
14.400
92.760
47.736
10.000
10.000
0,020
0,560
0,055
0,007
0,048
0,025
0,5
100,0
UKUPNO:
KOMPLEKS BAZENA
Osnovna sredstva
Projektna dokumentacija (442m² x 30€/m²)
Građ. objekti-ključ u ruke (142m² X 1000€/m²)
Bruto razvijena površ.bazena(300m² x 300€/m²)
El. energija- zakup snage (15kw x 180 €)
Uređenje okoliša (2436m² x 60€/m²)
Komunalni i vodni doprinos (1332m³ x 12€/m³)
Obrtna sredstva:
Tekuća likvidnost
UKUPNO:
SPORTSKA VIŠENAMJENSKA DVORANA (montažna)
Osnovna sredstva
Projektna dokumentacija (3204m² X 30€/m²)
Građ. radovi (ključ u ruke) 3204m²
El. energija- zakup snage (40kw x 180 EUR)
1.950.576
100
412.164
13.320
144.000
90.000
2.700
146.160
15.984
4.000
4.000
416.164
99,0
0,032
0,349
0,218
0,007
0,355
0,039
1,0
100,0
100
1.415.960
96.120
503.880
7.200
99,65
0,068
0,356
0,005
0,016
0,716
0,043
0,006
0,028
0,020
1,0
100,0
100
99,5
_______________________________________________________________________║ 24
poslovni plan turističkog kompleksa „porto–re“, - uvala scott, kraljevica
__________________________________________________________________________________________
Podzemna etaža (fitnes 200m²)
Uređenje okoliša (3738m²x60€/m²)
Komunalni i vodni doprinos 32040m³X12€/m³
Obrtna sredstva:
Tekuća likvidnost
UKUPNO:
NOGOMETNI CENTAR (ŠMRIKA)
Osnovna sredstva
Projektna dokumentacija (14022m²X3€/m²)
Bruto razv.površ. nog. igrališa (15€/m²)
Prateći objekti (150m²x800€/m²)
El. energija- zakup snage (15kw x 180 €)
Uređenje okoliša (500m² x 60€/m²)
Komunalni i vodni doprinos (450m³ X 12€/m³)
Obrtna sredstva:
Tekuća likvidnost
UKUPNO:
KUPALIŠTE
Osnovna sredstva
Uređenje kopnenog dijela
Projektna dokumentacija (komplet)
Iskopi i nasipi (temeljenje na koti -3,0 m.p.m.)
Bet. nosivi stupovi na temeljima i naglavcima
Čelični rasponski nosači (želj.šine)
Drveni pomost (egzotično drvo)
Horizontalni konstruktivni čelični spreg
Maritivna studija (1/2 dijela)
Vjetrovalna studija (1/2 dijela)
Komunalni i vodni doprinos (450m³ X 12€/m³)
Obrtna sredstva:
Tekuća likvidnost
UKUPNO:
SVEUKUPNO
200.000
224.280
384.480
5.000
5.000
1.420.960
0,141
0,158
0,272
0,35
100,0
100
387.996
42.066
210.330
120.000
2.700
7.500
5.400
4.000
4.000
391.996
98,98
0,108
0,542
0,309
0,007
0,019
0,014
1,02
100,0
100
152.860
10.000
15.000
13.300
33.300
16.000
49.300
7.000
2.660
3.300
3.000
3.000
3.000
155.860
9.387.196
98,08
0,065
0,098
0,087
0,218
0,105
0,323
0,046
0,017
0,022
0,020
1,92
100,0
100
100,00
5. LOKACIJA
Predmetna investicija planirana je u Primorsko-goranskoj županiji, na području grada
Kraljevice u Uvali Dubno, kod naselja Uvala Scott, udaljeno oko 1,7 Nm jugoistočno
od luke Kraljevica, te je neposredno sjeverozapadno od Krčkog mosta.
Ta je uvala svojom ljepotom privukla i engleskog plemića Alexandra Scotta koji ju je
početkom XIX stoljeća kupio i izabrao za mjesto stalnog boravka, sve do svoje smrti
1860. godine (otuda i naziv ovog naselja). On je na uljepšavanje i ozelenjivanje ove
uvale potrošio cijelo bogatstvo.
6. ZAŠTITA ČOVJEKOVE OKOLINE
_______________________________________________________________________║ 25
poslovni plan turističkog kompleksa „porto–re“, - uvala scott, kraljevica
__________________________________________________________________________________________
Danas se prirodi u slobodnom vremenu i turizmu pridaje veliko značenje, prije svega
zbog njezine funkcije blagostanja i odmora. Priroda ima veliku vrijednost u kontekstu
provođenja odmora. Priroda je uz to baza i kulisa za aktivnosti u slobodno vrijeme i u
vrijeme godišnjeg odmora.
„Turizam često, po pretjerano visokim cijenama prodaje ono što prodavatelj
besplatno dobiva jer je to našao već gotovo na licu mjesta: natprosječno velik broj
sunčanih dana primjerice, impozantan krajolik, čisto more, lijepu, dugačku, bijelu
pješčanu plažu". 2 Ne možemo se ne složiti sa tvrdnjom g. Menzela, uz napomenu
da prodavatelj turističkog proizvoda ipak ne bi smio „besplatno“ koristiti blagodati
prirode već da treba kontinuirano ulagati (trošiti) u njeno očuvanje i zaštitu.
Moguće posljedice turističkih aktivnost na okoliš
mehanički učinci: zbijanje, otvrdnjavanje gornjeg sloja i erozija tla kao i
uništenje vegetacije,
- intenzivno korištenje površina: trošenje površina i promjena izgleda pejzaža
- unos štetnih tvari u zrak, zemlju i vodu: sagorijevanje pogonskih goriva,
isparavanje otapala ili curenje kemijskih sredstava, otpad
- ometajući učinci: buka ili neugodni mirisi
Veliko značenje prirode za turizam daje povratnim efektima još veću težinu. Štetni
učinak na okoliš naročito smanjuje vrijednost prirode kao atrakcije i mjesta za odmor.
-
Svjesni navedenih činjenica tvrtka Mediteraneo Porto Re zaštitu i očuvanje okoliša
može smatrati jednim od najvažnijih aduta za svoje uspješno poslovanje. Zaštita
okoline neophodna je u svim fazama poslovnih aktivnosti u projektiranju, izgradnji i
korištenju objekata.
7. EKONOMSKO-FINANCIJSKA ANALIZA
7.1. Struktura ulaganja u osnovna i obrtna sredstva
STRUKTURA
Uk. inv. u zemljište
Ukupna inv. u ostala OSA
Ukupna inv. u OBA
SVEUKUPNO
ULAGANJA
1.352.000
%
14,40
7.934.196
84,52
101.000
1,08
9.387.196 100,00
IZVORI
Vlastita
sredstva
Kreditna
sredstva
Tabela br. 9
FINANCIRANJA
%
3.360.799
35,80
6.026.397
64,20
9.387.196 100,00
7.2. Izvori financiranja i kreditni uvjeti
7.2.1. Izvori financiranja
2
Claus Menzel (1975.).njemački političar, član povjerenstva za ekologiju i poljoprivredu u EU
_______________________________________________________________________║ 26
poslovni plan turističkog kompleksa „porto–re“, - uvala scott, kraljevica
__________________________________________________________________________________________
Ukupan iznos investicije je 9.387.196,00 EUR-a od tog iznosa 64,20% ili
6.026.397,00 planirano je financirati iz kreditnih sredstava, a 35,80% ili
3.360.799,00 vlastitim sredstvima poduzetnika. Od planiranog ukupnog iznosa
vlastitih ulaganja, vlasnik je već uložio u kupnju zemljišta 1.352.000,00 EUR-a
Kredit se planira ostvariti preko HBOR-a iz „Programa kreditiranja turističkog
sektora“ 3 . Sredstva po ovom programu mogu biti dostupna na rok od 17 godina u
što je uključeno 4 godine počeka otplate glavnice kredita. Kamatna stopa iznosi 4%
godišnje, a kao moguće sredstvo osiguranja povrata zalog ili fiducijarni prijenos
vlasništva na imovini uz policu osiguranja imovine vinkuliranu u korist HBOR-a.
STRUKTURA IZVORA FINANCIRANJA
1
2
3
Uložena vlastita sredstva
Buduća vlastita ulaganja
Kredit HBOR-a
14%
21%
65%
7.2.2. Obračun kreditnih obveza
Glavnica
Tabela br.10
6.026.397,00
Kamatnjak(%)
4
Br. god. otpl.
13
EUR
%
4+17
Br. anuit. god.
1
Poček
4
god
Anuitet
603506
EUR
Uk.broj.anuiteta
13
R=
Uk. iznos duga:
1,0400
7.845.576
godine
EUR
glavnica
kamata
anuitet
6.026.397,00
p
o
1.
0
241056
241056
6.026.397,00
č
2.
0
241056
241056
6.026.397,00
e
3.
0
241056
241056
6.026.397,00
k
4.
0
241056
241056
6.026.397,00
5.
362450
241056
603506
5.663.947,02
6.
376948
226558
603506
5.286.999,04
7.
392026
211480
603506
4.894.973,14
8.
407707
195799
603506
4.487.266,20
o
3
ostatak duga
http://www.hbor.hr/Sec1393
_______________________________________________________________________║ 27
poslovni plan turističkog kompleksa „porto–re“, - uvala scott, kraljevica
__________________________________________________________________________________________
t
9.
424015
179491
603506
4.063.250,99
p
10.
440976
162530
603506
3.622.275,17
l
11.
458615
144891
603506
3.163.660,32
a
12.
476959
126546
603506
2.686.700,87
t
13.
496038
107468
603506
2.190.663,04
a
14.
515879
87627
603506
1.674.783,70
15.
536515
66991
603506
1.138.269,19
16.
557975
45531
603506
580.294,10
17.
580294
23212
603506
0,00
7.3. Proračun amortizacije
r.b.
am.
st.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Opis/godina
0
sredstva
Zgrade (hotel i vile)
Dvorana
Bazeni
Plutajući lukobran i
gat
El. instal. i el.
uređaji
Vodovodne i hidr.
inst.
Ostala oprema
UKUPNO
Tabela br. 11
vrijednost
4.056.052
1.415.960
412.164
1
amortiz.
god.
202.803
70.798
20.608
2
amortiz.
god.
202.803
70.798
20.608
3
amortiz.
god.
202.803
70.798
20.608
4
amortiz.
god.
202.803
70.798
20.608
5
amortiz.
god.
202.803
70.798
20.608
6
amortiz.
god.
202.803
70.798
20.608
865.590
43.280
43.280
43.280
43.280
43.280
43.280
350.000
35000
35000
35000
35000
35000
35000
12000
71443
455.931
12000
71443
455.931
12000
71443
455.931
12000
71443
455.931
12000
71443
455.931
12000
71443
455.931
120.000
714.430
7.934.196
7.4. Proračun troškova i kalkulacija cijena
rb
Opis troška/godina
I.
Materijalni troškovi
mat.za čišć.i održav
troškovi el. energije
troškovi vode
trošk. telefona i pošte
usl.tekućeg i inv.održav.
nakn.za bankarske usl.
intelektualne usluge
troškovi osig.imovine
trošk. market. i prom.
ostali troškovi
Troškovi koncesije
5 Kn/m²+10% od dob.
2 Kn/m²+3% od dobiti
2 Kn/m2+3% dobiti
Nab. vrij. hrane i pića
vanjski restoran
hot. restoran - gosti hot.
II.
III.
1
Tabela br. 12
2
3
4
5
6
inv.održ.
10%
16264
38944
69067
18644
8378
4000
15000
44698
40996
81991
20%
18071
43272
76741
19945
16756
4000
15000
44698
41316
82632
30%
18071
43272
76741
20378
25133
4000
15000
44698
42120
84240
60%
18071
43272
76741
20595
50267
4000
15000
44698
43171
86342
100%
25300
60580
107437
20595
83778
4000
15000
44698
50000
100000
100%
25300
60580
107437
20595
83778
4000
15000
44698
50000
100000
P13108m²
11741
6907
2017
11741
6907
2017
11741
6907
2017
11741
6907
2017
11741
6907
2017
11741
6907
2017
448950
162197
448950
180219
448950
180219
448950
180219
448950
252306
448950
252306
P27150m²
Kupalište
_______________________________________________________________________║ 28
poslovni plan turističkog kompleksa „porto–re“, - uvala scott, kraljevica
__________________________________________________________________________________________
hot. rest. - gosti u vilama
UK.MAT.TROŠKOVI
AMORTIZACIJA
TROŠKOVI RADA
FIN. RASHODI
Kamate
Glavnica
UKUPNI TROŠKOVI
139613
1109406
455931
736200
241056
241056
0
2542593
155125
1167389
455931
784800
241056
241056
0
2649176
155125
1178613
455931
799800
241056
241056
0
2675400
170638
1222628
455931
810600
241056
241056
0
2730215
217175
1450485
455931
810600
603506
241056
362450
3320522
217175
1450485
455931
810600
603506
226558
376948
3320522
_______________________________________________________________________║ 29
poslovni plan turističkog kompleksa „porto–re“, - uvala scott, kraljevica
__________________________________________________________________________________________
7.5. Projekcija računa dobiti i gubitka
Tabela br. 13
rb
Opis/godina
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1.
2.
3.
4.
5.
6.
UKUPNI PRIHOD
UKUPNI TROŠKOVI
DOBIT (1-2)
Porez iz dobiti
NETO DOBIT (3-4)
Pričuva
ZADRŽANA
DOBIT
3219328
2542593
676735
135347
541388
54139
3244498
2649176
595322
119064
476257
47626
3307643
2675400
632243
126449
505794
50579
3390163
2730215
659948
131990
527959
52796
3926440
3320522
605918
121184
484734
48473
3926440
3320522
605918
121184
484734
48473
3926440
3320522
605918
121184
484734
48473
3926440
3320522
605918
121184
484734
48473
3926440
3320522
605918
121184
484734
48473
3926440
3320522
605918
121184
484734
48473
487249
428632
455215
475163
436261
436261
436261
436261
436261
436261
7.
20%
10%
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
3926440
3202079
724361
144872
579489
57949
521540
3926440
3202079
724361
144872
579489
57949
521540
3926440
3202079
724361
144872
579489
57949
521540
3926440
3202079
724361
144872
579489
57949
521540
3926440
3202079
724361
144872
579489
57949
521540
3926440
3202079
724361
144872
579489
57949
521540
3926440
3202079
724361
144872
579489
57949
521540
3926440
2598573
1327867
265573
1062293
106229
956064
3926440
2598573
1327867
265573
1062293
106229
956064
3926440
2598573
1327867
265573
1062293
106229
956064
Procjena računa dobiti i gubitka iskazuje pozitivan rezultat u svim godinama života projekta. U prvoj godini procjenjuje se
dobit prije oporezivanja u iznosu od 676.735,00 EUR-a, U narednim godinama do 10. godine projekta ostvaruje se rezultat nešto
iznad 600.000 EUR-a., od 11. do 17. godine iznad 700.000 EUR-a, a potom, zbog isteka kreditnih obveza raste na preko 1.300.000
EUR-a. godinama planirane pune zaposlenosti ostvaruje se godišnja dobit 18.995,00 EUR-a (od 6. do 10.god).
_______________________________________________________________________║
30
poslovni plan turističkog kompleksa „porto–re“, - uvala scott, kraljevica
__________________________________________________________________________________________
Graf dobiti
1400000
1200000
EUR
1000000
800000
600000
400000
200000
0
1
3
5
7
9
11
13
15
17
19
god
1
Privezište I
2
3
4
Privezište II
5
6
7
Hotel
DOBIT
6
1%
Vile-apart.
Bazeni
5
0%
Dvorana i velnes
9
2%
7
9%
8
1%
1
14%
2
12%
Restonav (Ext)
8 Nog. igral.
9
Kupalište
4
31%
3
30%
_______________________________________________________________________║ 31
poslovni plan turističkog kompleksa „porto–re“, - uvala scott, kraljevica
__________________________________________________________________________________________
7.6. Financijski tok projekta – prognoza likvidnosti
rb
1.
2.
2.1.
2.2.
2.3.
3.
3.1.
3.2.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
Opis/godina
PRIMICI
Uk. prihod
Izvori financ.
Vlastiti kapital
Kredit banke
Ostalo
Ostat. vrijed.
Osnovna sred.
Obrtna sredstva
PRIMICI UK.
IZDACI
Inv.u OSA
Inv.u OBA
Mat. troškovi
Troškovi rada
Porez iz dobiti
Anuiteti
IZDACI UK.
NETO PRIM.
0
Tabela br. 14
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
0
9.387.196
3.360.799
6.026.397
0
0
0
0
9387196
3219328
0
0
0
0
0
0
0
3219328
3244498
0
0
0
0
0
0
0
3244498
3307643
0
0
0
0
0
0
0
3307643
3390163
0
0
0
0
0
0
0
3390163
3926440
0
0
0
0
0
0
0
3926440
3926440
0
0
0
0
0
0
0
3926440
3926440
0
0
0
0
0
0
0
3926440
3926440
0
0
0
0
0
0
0
3926440
3926440
0
0
0
0
0
0
0
3926440
3926440
0
0
0
0
0
0
0
3926440
9.286.196
101.000
0
0
0
0
9387196
0
0
0
1109406
736200
135347
241056
2222009
997319
0
0
1167389
784800
119064
241056
2312309
932189
0
0
1178613
799800
126449
241056
2345917
961726
0
0
1222628
810600
131990
241056
2406273
983890
0
0
1450485
810600
121184
603506
2985774
940666
0
0
1450485
810600
121184
603506
2985774
940666
1450485
810600
121184
603506
2985774
940666
1450485
810600
121184
603506
2985774
940666
1450485
810600
121184
603506
2985774
940666
1450485
810600
121184
603506
2985774
940666
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
3926440
0
0
0
0
0
0
0
3926440
0
0
0
0
0
0
0
3926440
0
0
0
0
0
0
0
3926440
0
0
0
0
0
0
0
3926440
0
0
0
0
0
0
0
3926440
0
0
0
0
0
0
0
3926440
0
0
0
0
0
0
0
3926440
0
0
0
0
0
0
0
3926440
0
0
0
0
0
0
0
3926440
0
0
0
0
1352000
1352000
0
_______________________________________________________________________║
32
poslovni plan turističkog kompleksa „porto–re“, - uvala scott, kraljevica
__________________________________________________________________________________________
3926440
3926440
3926440
3926440
3926440
3926440
3926440
3926440
3926440
5278440
1450485
810600
144872
603506
3009463
916977
1450485
810600
144872
603506
3009463
916977
1450485
810600
144872
603506
3009463
916977
1450485
810600
144872
603506
3009463
916977
1450485
810600
144872
603506
3009463
916977
1450485
810600
144872
603506
3009463
916977
1450485
810600
144872
603506
3009463
916977
1450485
810600
265573
0
2526658
1399782
1450485
810600
265573
0
2526658
1399782
1450485
810600
265573
0
2526658
2751782
Financijski tok projekta – prognoza likvidnosti, pokazuje da je u svim promatranim godinama projekt likvidan , odnosno da
je projekt po pitanju likvidnosti apsolutno stabilan. Kumulacija likvidnih sredstava iz godine se povećava od 916.977,00 u godinama
pune kreditne opterećenosti pa do 1.399.9782,00 EUR-a godišnje po isteku kreditnih obveza.
_______________________________________________________________________║
33
poslovni plan turističkog kompleksa „porto–re“, - uvala scott, kraljevica
__________________________________________________________________________________________
8. EKONOMSKO – TRŽIŠNA OCJENA PROJEKTA
8.1. Statička ocjena efikasnosti projekta
pokazatelji
POKAZATELJI
6..god.
Tabela br.15
neto
dob./
uk.prihod
neto
dob./
br.zaposl
bruto
pla./
br.zaposl.
n.dob+am
inv.ulag.
uk.prihod
uk.troškovi
uk.prih.
br.zaposl.
kredit
vl.sred.
12,35
10205
17065
10,02
1,18
82662
1,793
Statička ocjena efikasnosti projekta promatrana je kroz ekonomske parametre 6.
godine života projekta. U ovoj godini je puna zaposlenost, a još uvijek maksimalna
kreditna opterećenost i još traje amortizacijsku period. Svi parametri pokazuju
uspješnost projekta.
Neto dobit u odnosu na ukupan prihod iznosi 13,35 %, a po zaposlenom 10.205.00
EUR-a, što je u usporedbi sa tvrtkama u hotelijerskoj djelatnosti iznadprosječnih
rezultata.
Neto dobit i amortizacija u odnosu na investicijska ulaganja je 10,02%, a
ekonomičnost (ukupan prihod/ukupni troškovi) iznosi 1,18.
8.2. Dinamička ocjena projekta
8.2.1. Metoda razdoblja povrata investicijskih ulaganja
Godina
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
INVESTICJA
God.izn.
9387196
Kumulativ
9387196
9387196
9387196
9387196
9387196
9387196
9387196
9387196
9387196
9387196
9387196
9387196
9387196
9387196
9387196
9387196
9387196
9387196
9387196
AKUMULACIJA IZ
God.izn.
0
997319
932189
961726
983890
940666
940666
940666
940666
940666
940666
940666
940666
940666
940666
940666
940666
940666
940666
POSLOVANJA
Kumulativ
0
997319
1929508
2891234
3875124
4815789
5756455
6697120
7637786
8578452
9519117
10459783
11400448
12341114
13281780
14222445
15163111
16103776
17044442
Tabela br. 16
POKRIVENOST
INVESTICIJE
-9387196
-8389877
-7457688
-6495962
-5512072
-4571407
-3630741
-2690076
-1749410
-808744
131921,2
1072587
2013252
2953918
3894584
4835249
5775915
6716580
7657246
_______________________________________________________________________║ 34
poslovni plan turističkog kompleksa „porto–re“, - uvala scott, kraljevica
__________________________________________________________________________________________
Graf povrata
EUR
Graf povrata uloženih sredstava
10000000
8000000
6000000
4000000
2000000
0
-2000000
-4000000
-6000000
-8000000
-10000000
-12000000
1
3
5
7
9
11
13
15
17
19
god
Vrijeme povrata investicijskih ulaganja, kao što je vidljivo iz tabele br. 16 i grafa
povrata, ostvaruje se u prvoj polovini 10. godine života projekta.
8.2.2. Metoda neto sadašnje vrijednosti projekta
Metoda neto sadašnje vrijednosti projekta prikazana u tabeli br. 17
Diskontna stopa predstavlja zahtjevnu stopu povrata, odnosno cijenu kapitala. Uz
godišnju diskontnu stopu od 4% (kamatna stopa HBOR) neto sadašnja vrijednost
projekta nakon 20 godina iznosi 3.499.064 EUR-a
Za investitora je prihvatljiv samo onaj investicijski projekt kod kojeg se utvrdi nula ili
pozitivan iznos neto sadašnje vrijednosti.
Relativna neto sadašnja vrijednost projekta nakon 20 godina, uz diskontnu stopu od
4%, iznosi 0,37.
_______________________________________________________________________║ 35
poslovni plan turističkog kompleksa „porto–re“, - uvala scott, kraljevica
__________________________________________________________________________________________
Metoda neto sadašnje vrijednosti projekta
Tabela br. 17
%=
r.br.
Opis/godina
Neto primici
iz ekonomskog
tijeka
Diskontni
faktor
Sadašnja vrijednost
neto primitaka
Neto sadašnja
vrijednost projekta
Sadašnja vrijednost
inv. ulaganja
Relativna neto
sadašnja vrijednost
0
1
3
4
5
6
7
8
9
10
9387196
997319
932189
961726
983890
940666
940666
940666
940666
940666
940666
1,00000
0,961538
0,924556
0,888996
0,854804
0,821927
0,790315
0,759918
0,73069
0,702587
0,675564
9387196
958961
861861
854971
841033
773159
743422
714829
687335
660899
635480
9387196
11
Neto primici
iz ekonomskog
tijeka
Diskontni
faktor
Sadašnja vrijednost
neto primitaka
Neto sadašnja
vrijednost projekta
Sadašnja vrijednost
investicijskih
ulaganja
Relativna neto
sadašnja vrijednost
2
4
12
13
14
15
16
17
18
19
20
940666
940666
940666
940666
940666
940666
940666
940666
940666
940666
0,64958
0,62460
0,60057
0,57748
0,55526
0,53391
0,51337
0,49363
0,47464
0,45639
611038
587537
564939
543211
522318
502229
482913
464339
446480
429308
_______________________________________________________________________║
3499064
0,372749
36
poslovni plan turističkog kompleksa „porto–re“, - uvala scott, kraljevica
__________________________________________________________________________________________
8.2.3. Metoda interne stope rentabilnosti
Tabela br. 18
8,975
r.br.
Opis/godina
Neto primici
iz ekonomskog tijeka
Diskontni
faktor
Sadašnja vrijednost
neto primitaka
Neto sadašnja
vrijednost projekta
11
12
0
1
2
3
4
%
5
6
7
8
9
10
-9387196
997319
932189
961726
983890
940666
940666
940666
940666
940666
940666
1,00000
0,917642
0,842066
0,772715
0,709076
0,650677
0,597089
0,547913
0,502788
0,461379
0,423381
-9387196
915182
784965
743140
697652
612070
561661
515403
472955
434004
398260
13
14
15
16
17
18
19
20
916977
916977
916977
916977
916977
916977
916977
1399782
1399782
2751782
0,388512
0,356515
0,327153
0,300209
0,275484
0,252796
0,231976
0,212871
0,195339
0,179251
356256
326916
299992
275285
252613
231808
212717
297973
273432
493261
154
Interna stopa rentabilnosti je 8,975%
Interna stopa rentabilnosti (IRR) je ona diskontna stopa kod koje je neto sadašnja vrijednost nula, odnosno, IRR je diskontna stopa
koja izjednačava sadašnju vrijednost očekivanih novčanih izdataka (troškova investicije) sa sadašnjom vrijednosti očekivanih
novčanih primitaka od investicije. Odluka o prihvaćanju projekta/investicije donosi se ako je IRR > od zahtijevane stope
povrata (diskontne stope, troška kapitala),.
U ovom projektu interna stopa rentabilnosti je 8,975% i veća je od diskontne stope (troška kapitala) koja iznosi 4%.
_______________________________________________________________________║
37
poslovni plan turističkog kompleksa „porto–re“, - uvala scott, kraljevica
__________________________________________________________________________________________
9. ANALIZA OSJETLJIVOSTI PROJEKTA
9.1. Prag rentabilnosti projekta
Prag rentabilnosti je situacija kada su troškovi taman pokriveni prihodima. Tada
vrijedi da je
Pr = Ra
Ako je Pr = KP (količina proizvoda) * PC (prodajna cijena). a Ra = FT (fiksni trošak)
+ VT (varijabilni trošak) * KP. onda vrijedi ako tražimo količinu proizvoda (X) koju
treba proizvesti da bi se dostigao prag rentabilnosti
Odnosom praga rentabilnosti i punog kapaciteta izračunavamo koliki postotak
kapaciteta trebamo iskoristiti za postizanje praga:
X * 100
kapacitet
Donji prag rentabilnosti u ovom projektu 88,01% u odnosu na planirani kapacitet. Iz
ovoga proizlazi zaključak da bi ovaj projekt bio rentabilan i u slučajevima ako bi
ukupno planirani kapaciteti bili 12% mani od planiranih.
9.2. Analiza osjetljivosti projekta pri padu razine prodajnih cijena za 10%
Analizu osjetljivosti projekta radili smo pri padu razine prodajnih cijena od 10%
( tabela 19.). u ovom slučaju interna stopa rentabilnosti iznosi 4,881 %, što je iznad
diskontne, odnosno zahtjevne stope povrata uloženih sredstava. Iz ovoga proizlazi,
da bi u slučaju pada planiranih prodajnih cijena ili količina usluga za 10% projekt bio
i dalje rentabilan.
9.3. Analiza osjetljivosti projekta pri rastu troškova poslovanja
Obzirom da se radi o uslužnoj djelatnosti fiksni i relativno fiksni troškovi imaju veliki
udio u strukturi ukupnih troškova U strukturi ukupnih troškova, trošak rada,
amortizacije, redovno investicijsko održavanje, osiguranje i naknade za koncesije
prelaze 60% učešća u ukupnim troškovima poslovanja. Iz navedenog razloga analiza
osjetljivosti projekta pri rastu troškova nije rađena. U svakom slučaju varijabilni
troškovi mogu rasti i više od 10% a da se ne ugrozi rentabilnost projekta.
9.4. Razdoblje povrata uloženih sredstava pri padu razine prodajnih cijena
za 10%
U slučaju pada prodajnih cijena, ili smanjenja kapaciteta za 10% rok povrata
uloženih sredstava se produžuje sa 10 na 14 godina.
_______________________________________________________________________║ 38
poslovni plan turističkog kompleksa „porto–re“, - uvala scott, kraljevica
__________________________________________________________________________________________
Analiza osjetljivosti projekta pri padu
razine prodajnih cijena ili
iskoristivosti kapaciteta za 10%
Interna stopa rentabilnosti
Tabela br.19
4,881
r.br.
Opis/godina
Neto primici
0
iz ekonomskog tijeka
Diskontni
faktor
Sadašnja vrijednost
neto primitaka
Neto sadašnja
vrijednost projekta
11
12
1
2
3
4
5
%
6
7
8
9
10
9387196
736692
669222
693705
709263
621813
621813
621813
621813
621813
621813
1,00000
0,953462
0,909089
0,866781
0,826443
0,787981
0,75131
0,716345
0,683007
0,651221
0,620915
9387196
702407
608383
601290
586165
489977
467174
445433
424703
404938
386093
13
14
15
16
17
18
19
20
598124
598124
598124
598124
598124
598124
598124
1080929
1080929
2432929
0,592018
0,564466
0,538197
0,51315
0,489269
0,466499
0,444789
0,424089
0,404353
0,385535
354100
337621
321909
306928
292644
279025
266039
458410
437077
937979
123
_______________________________________________________________________║
39
poslovni plan turističkog kompleksa „porto–re“, - uvala scott, kraljevica
__________________________________________________________________________________________
Plan povrata uloženih sredstava u slučaju pada prodajnih cijena za 10%
u odnosu na planirano
Godina
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
INVESTICIJA
God.izn.
9387196
AKUM.IZ
God.izn.
0
736692
669222
693705
709263
621813
621813
621813
621813
621813
621813
621813
621813
621813
621813
621813
621813
621813
621813
Kumulativ
9387196
9387196
9387196
9387196
9387196
9387196
9387196
9387196
9387196
9387196
9387196
9387196
9387196
9387196
9387196
9387196
9387196
9387196
9387196
POSLOVANJA
Kumulativ
0
736692
1405914
2099619
2808882
3430695
4052508
4674321
5296134
5917947
6539760
7161573
7783386
8405199
9027012
9648825
10270638
10892451
11514264
POKRIVENOST
INVESTICIJE
-9387196
-8650504
-7981282
-7287577
-6578314
-5956501
-5334688
-4712875
-4091062
-3469249
-2847436
-2225623
-1603810
-981997
-360184
261629
883442
1505255
2127068
Graf povrata uloženih sredstava u slučaju pada prodajnih cijena za 10% u
odnosu na planirano
Graf povrata uloženih sredstava
4000000
2000000
0
EUR
1
3
5
7
9
11
13
15
17
19
-2000000
-4000000
-6000000
-8000000
-10000000
god
_______________________________________________________________________║ 40
poslovni plan turističkog kompleksa „porto–re“, - uvala scott, kraljevica
__________________________________________________________________________________________
10. ZAKLJUČNA OCJENA PROJEKTA
Ideja investitora je da pored hotela i apatrmana (vila), na zemljištu i dijelu akvatorija,
za koje će dobiti dugoročne koncesije, izgradi polivalentnu sportsku dvoranu,
kompleks bazena, dva privezišta za nautička plovila, kupalište te nogometni centar u
naselju Šmrika.
U II. fazi, nakon rješavanja vlasničkih odnosa i provedenod proširenja UPU-a 6
Kraljevica, igraditi ća se prošitenje turističkog naselja sa smještajnim kapacitetima u
apartmanima (vilama).
Ukupna površina područja na kojem se planira koncesija za privezište iznosi 7150,41
m², od toga na kopnu, 166,49 m² a ostatak od 6983,92 m² na moru. Površina
zemljišta za izgradnju bazena je 2880 m², za polivalentnu dvoranu 5546,00 m²,
kupališta 5688 m² (od toga 5000 m²na moru), te površina zemljišta za izgradnju
nogometnog centara u Šmriki, 89500 m².
Površina terena na kojoj je planirana faza II. iznosi 5751 m2.
S ovim sadržajima značajno se povećava rentabilnost i poslovna stabilnost cijelog
turističkog kompleksa.
Ovaj projekt će se voditi u novoosnovanoj tvrtci MEDITARENEO PORTO RE d.o.o.
Rijeka.
Svi preduvjeti za uspješan nastavka razvoja ovog projekta postoje:
-
Usvojen je Prostorni plan uređenja Grada Kraljevice ( PPU) u kome su
obuhvaćeni svi planirani sadržaji ovog projekta.
Donesen je Urbanistički plan uređenja turističke zone Uvala Scott kojim je
obuhvaćen ovaj turistički kompleks.
Izdano je pismo namjere Grada Kraljevice i RH o davanju navedenog zemljišta
u dugoročnu koncesiju.
Podnesen je zahtjev nadležnim državnim tijelima za izdavanje suglasnosti za
izgradnju privezišta (marine).
U tijeku je izrada projektne dokumentacije.
Ukupan iznos planirane investicije je 9.387.196 EUR-a, od čega će se iz vlastitih
sredstava investirati 3.360.799 EUR-a (već je investirano 1.352.000 EUR-a), a
6.026.397 EUR-a ili 64,20% će se financirati iz kredita HBOR-a, uz kamatnjak od 4%,
na rok povrata od 17 godina što uključuje 4 godine počeka.
Procjena računa dobiti i gubitka iskazuje pozitivan rezultat u svim godinama života
projekta .
Prognoza likvidnosti, pokazuje da je u svim promatranim godinama projekt likvidan ,
odnosno da je projekt po pitanju likvidnosti apsolutno stabilan.
Povrat investicijskih ulaganja ostvaruje u drugoj polovini 10 godine života projekta.
_______________________________________________________________________║ 41
poslovni plan turističkog kompleksa „porto–re“, - uvala scott, kraljevica
__________________________________________________________________________________________
Uz godišnju diskontnu stopu od 4% (kamatna stopa HBOR) neto sadašnja vrijednost
projekta nakon 20 godina iznosi 3.49.9064,00 EUR-a i stoga je za investitora
prihvatljiv.
Odluka o prihvaćanju projekta/investicije donosi se ako je IRR > od zahtijevane
stope povrata (diskontne stope, troška kapitala). U ovom projektu interna stopa
rentabilnosti (IRR) iznosi 8,975% i veća je od diskontne stope, troška kapitala.
Provedena analiza osjetljivosti dala je slijedeće pokazatelje:
-
-
Donji prag rentabilnosti je 88,01% u odnosu na planirani kapacitet
Analiza osjetljivosti projekta rađena je pri padu razine prodajnih cijena od
10%, u ovom slučaju interna stopa rentabilnosti iznosi 4,881 %, što je iznad
diskontne, odnosno zahtjevne stope povrata uloženih sredstava.
Uz pad cijena ili smanjenja kapaciteta za 10%, rok povrata investicije bio bi
unutar 15 godina.
Na kraju zaključujemo, da je ovim poslovnim planom utvrđeno, da je ova investicija
prihvatljiva za investitora, kreditora, davatelja koncesije i za širu društvenu zajednicu.
Rijeka, travanj, 2013.
_______________________________________________________________________║ 42
poslovni plan turističkog kompleksa „porto–re“, - uvala scott, kraljevica
__________________________________________________________________________________________
11. PRILOZI
Kalkulacija cijene koštanja – uprava
UPRAVA
Materijalni troškovi
mat.za čišć.i održav
troškovi el. energije
troškovi vode
trošk. telefona i pošte
usl.tekućeg i inv.održav.
nakn.za bankarske usl.
intelektualne usluge
troškovi osig.imovine
ostali troškovi
Troškovi rada
Financijski rashodi /anuitet/
Amortizacija
U k u p n i t r o š k o v i:
Prilog br.1.
EUR
jm
OSA* 0,005
Kalkulacija cijene koštanja – privezište I. (Trnova)
PRIVEZIŠTE (Marina) I. (TRNOVA)
Materijalni troškovi
mat.za čišć.i održav
troškovi el. energije
troškovi vode
trošk. telefona i pošte
usl.tekućeg i inv.održav.
troškovi osig.imovine
Troškovi koncesije
5 Kn/m²+10% od dobiti
Troškovi rada
Financijski rashodi
Amortizacija
Troškovi uprave
U k u p n i t r o š k o v i:
U k. r e a l i z a c i j a:
Dobitak
1200
779
2555
5600
6868
4000
5000
3434
25000
196400
5520
3860
260215
80 KW/h dan
0,5m³/osoba/d
350Kn/m/o
iznos OSA*1%
Uk eliz*0,05%
Prilog br.2.
EUR
450 KW/h dan
5m³/dan
250Kn/mj-osob
iznos OSA*1%
OSA* 0,005
3108 m²
.
+
800
4380
2053
450
4192
2096
11741
20250
12875
24086
15042
97964
189435
91471
_______________________________________________________________________║ 43
poslovni plan turističkog kompleksa „porto–re“, - uvala scott, kraljevica
__________________________________________________________________________________________
Kalkulacija cijene koštanja – privezište II. (Uvala Scott)
Prilog br.3.
PRIVEZIŠTE (Marina) II. (UVALA SCOTT)
Materijalni troškovi
mat.za čišć.i održav
troškovi el. energije
500 KW/h dan
troškovi vode
5m³/osoba/d
trošk. telefona i pošte
250Kn/mj-osob
usl.tekućeg i inv.održav.
iznos OSA*1%
troškovi osig.imovine
OSA* 0,005
Troškovi koncesije
2 Kn/m²+3% od dobiti
7150m²
Troškovi rada
Financijski rashodi
Amortizacija
Troškovi uprave
U k u p n i t r o š k o v i:
U k. r e a l i z a c i j a:
.
+
Dobitak/gubitak
1000
4867
8623
1350
10486
5243
6907
60750
32058
60256
30083
221623
378870
157247
Kalkulacija cijene koštanja - hotel
HOTEL
Materijalni troškovi
mat.za čišć.i održav
troškovi el. energije
troškovi vode
trošk. telefona i pošte
usl.tekućeg i inv.održav.
troškovi osig.imovine
Preneseni trošk. bazena
Troškovi rada
Financijski rashodi
Amortizacija
Troškovi uprave
U k u p n i t r o š k o v i:
U k. r e a l i z a c i j a:
Interna real. (Restoran)
Dobitak
Dobitak (interni)
Prilog br.4.
EUR
70%
1920 KW/h dan
0,3m³/osoba/d
250Kn/mj-osob
iznos OSA*1%
OSA* 0,005
.
+
6000
18688
7665
2500
23564
11782
35000
103500
71592
163034
72274
585341
910219
217175
324878
217175
_______________________________________________________________________║ 44
poslovni plan turističkog kompleksa „porto–re“, - uvala scott, kraljevica
__________________________________________________________________________________________
Kalkulacija cijene koštanja – vile (apartmani)
VILE - APARTMANI
Materijalni troškovi
mat.za čišć.i održav
troškovi el. energije
troškovi vode
trošk. telefona i pošte
usl.tekućeg i inv.održav.
troškovi osig.imovine
Troškovi rada
Financijski rashodi
Amortizacija
Troškovi uprave
Preneseni trošk. bazena
U k u p n i t r o š k o v i:
Interni trošak (Restoran)
U k. r e a l i z a c i j a:
Dobitak/gubitak
EUR
1536 KW/h dan
0,3m³/osoba/d
250Kn/mj-osob
iznos OSA*1%
OSA* 0,005
.
+
Kalkulacija cijene koštanja – Kompleks bazena
KOMPLEKS BAZENA
Materijalni troškovi
mat.za čišć.i održav
troškovi el. energije
troškovi vode
trošk. telefona i pošte
usl.tekućeg i inv.održav.
troškovi osig.imovine
Troškovi rada
Financijski rashodi
Amortizacija
Troškovi uprave
U k u p n i t r o š k o v i:
U k. r e a l i z a c i j a:
Dobitak
Interno pokriće troškova
Prilog br.5.
5000
14950
9198
2500
13881
6940
103500
41942
111513
81995
7247
383362
217175
1032646
649284
Prilog br.6.
EUR
230 KW/h dan
2m³/osoba/d
250Kn/mj-osob
iznos OSA*1%
OSA* 0,005
.
+
2500
2803
50400
1200
4122
2061
39000
12485
23685
8347
146602
105120
765
42247
_______________________________________________________________________║ 45
poslovni plan turističkog kompleksa „porto–re“, - uvala scott, kraljevica
__________________________________________________________________________________________
Kalkulacija cijene koštanja – Sportska višenamjenska dvorana
Prilog br.7.
SPORTSKA VIŠENAMJENSKA DVORANA
Materijalni troškovi
mat.za čišć.i održav
troškovi el. energije
512 KW/h dan
troškovi vode
0,2m³/osoba/d
trošk. telefona i pošte
250Kn/mj-osob
usl.tekućeg i inv.održav.
iznos OSA*1%
troškovi osig.imovine
OSA* 0,005
Troškovi koncesije
Troškovi rada
Financijski rashodi
Amortizacija
Troškovi uprave
U k u p n i t r o š k o v i:
U k. r e a l i z a c i j a:
.
+
Dobitak/gubitak
Kalkulacija cijene koštanja – restoran (otvoreni)
RESTORAN - OTVORENI
Materijalni troškovi
mat.za čišć.i održav
troškovi el. energije
troškovi vode
trošk. telefona i pošte
usl.tekućeg i inv.održav.
troškovi osig.imovine
nab. vrijednost hrane i pića
Troškovi rada
Financijski rashodi
Amortizacija
Troškovi uprave
U k u p n i t r o š k o v i:
U k. r e a l i z a c i j a:
Dobitak
EUR
2500
4983
4088
3200
14160
7080
0
128400
42629
81367
25504
311411
321200
9789
Prilog br.8.
EUR
288 KW/h dan
0,1m³/osoba/d
250Kn/mj-osob
iznos OSA*1%
OSA* 0,005
14+2 €/os
.
+
5000
2803
2520
2167
6718
3359
448950
112800
5520
34741
64340
683917
810300
126383
_______________________________________________________________________║ 46
poslovni plan turističkog kompleksa „porto–re“, - uvala scott, kraljevica
__________________________________________________________________________________________
Kalkulacija cijene koštanja – nogometni centar (Šmrika)
NOGOMETNI CENTAR (ŠMRIKA)
Materijalni troškovi
mat.za čišć.i održav
troškovi el. energije
troškovi vode
trošk. telefona i pošte
usl.tekućeg i inv.održav.
troškovi osig.imovine
Troškovi koncesije
Troškovi rada
Financijski rashodi
Amortizacija
Troškovi uprave
U k u p n i t r o š k o v i:
U k. r e a l i z a c i j a:
Dobitak/gubitak
EUR
800
6327
12775
1200
3880
1940
650 KW/h dan
0,5m³/osoba/d
250Kn/mj-osob
iznos OSA*1%
OSA* 0,005
.
+
Kalkulacija cijene koštanja – kupalište
KUPALIŠTE
Materijalni troškovi
mat.za čišć.i održav
troškovi el. energije
troškovi vode
trošk. telefona i pošte
usl.tekućeg i inv.održav.
troškovi osig.imovine
Troškovi koncesije
2 Kn/m2+3% dobiti
Troškovi rada
Financijski rashodi
Amortizacija
Troškovi uprave
U k u p n i t r o š k o v i:
U k. r e a l i z a c i j a:
Dobitak
Prilog br.9.
42000
11760
22296
9612
112589
121050
8461
Prilog br.10.
EUR
m2+osobe
0 KW/h dan
0,1m³/osoba/d
250Kn/mj-osob
iznos OSA*1%
OSA* 0,005
5500 m2
.
+
500
0
7560
429
1529
764
2017
4000
4676
8784
4574
34831
57600
22769
_______________________________________________________________________║ 47
poslovni plan turističkog kompleksa „porto–re“, - uvala scott, kraljevica
__________________________________________________________________________________________
Obračun prosječnih mjesečnih troškova radnika u Kn
Bruto iznos
Prirez (%)
Dodatne olakšice
Mat.trošk (prijevoz i sl.)
9000,00
5%
0,00
300,00
I.OSOBNI PODACI
Bruto osnova za obračun doprinosa
Osobna porezna olakšica
Ukupno porezna olakšica
porezna osnovica
I. DOPRINOSI OD BRUTO PLAĆE
Mirovinsko osiguranje I. stup
Mirovinsko osiguranje II. stup
osnovica iznad 2200 do 5600
osnovica iznad 5600 do 8500
osnovica iznad 8501 do 23800
9000,00
2200,00
2200,00
6800,00
6800,00
4600,00
3200,00
2000,00
15,00%
1350,00
5,00%
12,00%
22,83%
25,00%
450,00
264,00
502,26
550,00
37,50%
0,00
1316,26
Porez
Prirez
II DOPRINOSI NA BRUTO PLAĆE
Doprinos za zdravstveno osiguranje
Doprinos za ozljedu na radu
Doprinos za zapošljavanje
65,81
13%
0,5%
1170,00
45,00
1,7%
153,00
DOHODAK
Neto plaća
Materijalni troškovi
ZA ISPLATU
UKUPAN TROŠAK POSLODAVCA
Ukupni prosječni mjesečni trošak rada
7200,00
5817,93
300,00
6117,93
10668,00
EUR-a
1.422,40
_______________________________________________________________________║ 48

Akcijski plan razvoja turizma destinacije Petrinje

Craig Chiddenton, - Filipović poslovno savjetovanje doo

Frankopan br. 27 - Grad Kraljevica

program izleta (pdf)

Frankopan br. 31 - Grad Kraljevica

Frankopan br. 29 - Grad Kraljevica

RASPORED i SATNICA FAKULTATIVNIH IZLETA ZA - biss

ISTANBUL … BAJKA 1001 NOCI