MAP APPROFONDIMENTI E PROCEDURE LE RECENTI NOVITÀ IN TEMA DI CONTRATTI DI LOCAZIONE A cura di Piercarlo Bausola Dottore Commercialista in Torino Il nuovo Modello RLI (Registrazione Locazione Immobili) per la registrazione dei contratti di locazione WWW.SOLMAP.IT Dall’introduzione del nuovo Modello RLI per la registrazione dei contratti di locazione, alla riduzione dell’aliquota di cedolare secca prevista dal “Piano casa”, numerose sono le novità in tema di locazioni in questa prima parte del 2014. Dal 1° aprile 2014 è infatti obbligatorio l’utilizzo del nuovo Modello RLI per la registrazione dei contratti di locazione, in sostituzione del modulo cartaceo “Mod. 69”, precedentemente in uso. Il D.L. 47/2014, il cosiddetto “Piano Casa” ha inoltre operato modifiche importanti al regime di tassazione sostitutiva dei redditi da locazione, noto come cedolare secca. Novità, inoltre, anche sul fronte dei versamenti: è entrato di recente in utilizzo il Modello F24-ELIDE. Di tali novità si occupa il presente contributo, tratteggiandone gli elementi salienti. Dal 1° di aprile 2014 è stato definitivamente “pensionato” il vecchio modulo cartaceo “Mod. 69” (che era stato approvato con provvedimento dell’Agenzia delle Entrate del 07/04/ 2011), per la registrazione dei contratti di affitto e di locazione di immobili. A seguito delle modifiche introdotte dalla Legge di Stabilità 2014 (L. 147/2013), con provvedimento 2970/2014 del 10/01/2014, è infatti stato approvato il nuovo Modello RLI (Registrazione Locazione Immobili), da utilizzarsi per tutti gli adempimenti fiscali legati ai contratti di locazione e affitto di immobili, quali registrazione, proroga, cessione, risoluzione. Il nuovo Modello RLI è da utilizzarsi, oltre che per la comunicazione dei dati catastali degli immobili concessi in locazione, anche per l’opzione o la revoca del regime di cedolare secca e sostituisce, oltre al citato Mod. 69, anche i modelli telematici SIRIA, IRIS e RR. Maggio 2014 3 Le recenti novità in tema di contratti di locazione APPROFONDIMENTI E PROCEDURE A cura di Piercarlo Bausola Decorrenza di utilizzo Modalità di presentazione Il Modello RLI è utilizzabile sin dal 3 febbraio scorso, ma sino al 31 marzo 2014 è stato previsto un periodo transitorio, nel quale è stata concessa la possibilità di continuare ad utilizzare, alternativamente, sia il vecchio Modello 69, che il nuovo RLI, per la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili, per eventuali proroghe, cessioni e risoluzioni, per l’esercizio dell’opzione o della revoca della cedolare secca. Dal 1° aprile 2014 è invece obbligatorio l’utilizzo del nuovo Modello RLI. Una differenza sostanziale rispetto alla vecchia procedura, che richiedeva la diretta presentazione agli sportelli dell’Agenzia delle Entrate, è che il nuovo RLI è un Modello informatico. Esso infatti va presentato: - in via telematica direttamente, attraverso una procedura on-line, resa disponibile dall’Amministrazione oppure tramite un intermediario abilitato (ad esempio uno studio professionale); - mediante presentazione diretta presso gli sportelli dell’Agenzia delle Entrate, che provvederanno all’informatizzazione della presentazione. È infatti possibile scaricare gratuitamente il Modello dal sito internet dell’Agenzia www.agenziaentrate.gov.it. Utilizzo e procedura Come si è accennato, il nuovo Modello RLI è utilizzabile per assolvere tutti gli adempimenti fiscali connessi alla registrazione dei contratti di locazione o di affitto di immobili, in sostituzione del vecchio “Modello 69”. In particolare, con il Modello RLI, sarà possibile esperire i seguenti adempimenti: - registrazione dei contratti di locazione e di affitto di beni immobili; - proroghe, cessioni e risoluzioni dei medesimi; - comunicazione dei dati catastali ai sensi dell’art. 19, co. 15 del D.L. 31/05/2010, n. 78; - esercizio oppure revoca dell’opzione della cedolare secca; - denunce relative ai contratti di locazione non registrati, ai contratti di locazione con canone superiore a quello registrato o ai comodati fittizi. Maggio 2014 4 WWW.SOLMAP.IT Le recenti novità in tema di contratti di locazione APPROFONDIMENTI E PROCEDURE A cura di Piercarlo Bausola Sino all’introduzione del Modello RLI, erano previste le seguenti procedure per la registrazione dei contratti di locazione: - Modello 69: valido per tutte le tipologie di contratti, sia regime ordinario che regime della cedolare secca; l’utilizzo avveniva nei casi di registrazione presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate; - Modello SIRIA: procedura per la registrazione telematica dei contratti soggetti a cedolare secca; - Modello IRIS: procedura per la registrazione telematica dei contratti di locazione a regime ordinario; - Modello RR - Elenco contratti: procedura per la registrazione su supporto cartaceo di più di un contratto. A partire dal 3 febbraio scorso e fino al 31 marzo, è quindi stato possibile scegliere alternativamente una delle vecchie procedure o la presentazione del nuovo Modello RLI. Dal 1° di aprile 2014 è invece obbligatorio l’utilizzo del nuovo Modello, mediante presentazione diretta attraverso la procedura on-line o tramite un intermediario abilitato per registrare i contratti di affitto e locazione. Attraverso la procedura informatica prevista, utilizzando il nuovo Modello RLI, è possibile allegare la relativa documentazione direttamente on-line, attraverso i servizi dell’Agenzia delle Entrate, purché in formato Tif,Tiff e PDF/A, nelle sue varie versioni (PDF/A-1a o PDF/A-1b). Versare on-line le imposte connesse alla registrazione con addebito sul conto corrente del contribuente o dell’intermediario, secondo le ordinarie regole previste per il Modello F24. Tale modalità telematica prevede l’uso dell’applicativo “Contratti di locazione e affitto di immobili (RLI)”. L’invio telematico dei dati relativi alla richiesta di registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili e di quelli relativi al versamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo deve essere effettuato secondo le specifiche tecniche contenute nell’Allegato A del provvedimento dell’Agenzia delle Entrate. Ciascuna procedura può contenere i dati relativi ad un’unica richiesta di registrazione, inerente, pertanto, ad un solo contratto, ovvero all’esperimento o comunicazione di uno o più adempimenti successivi che si riferiscono ad un unico richiedente. WWW.SOLMAP.IT Maggio 2014 5 Le recenti novità in tema di contratti di locazione APPROFONDIMENTI E PROCEDURE A cura di Piercarlo Bausola Sino alla data del 31 marzo 2014, in alternativa al predetto software, è stato possibile utilizzare gli altri prodotti software per la registrazione dei contratti di locazione e comunicazione degli adempimenti successivi (Contratti di locazione, Iris e Siria), ora sostituiti. Soggetti non obbligati alla procedura telematica I soggetti non obbligati alla presentazione telematica, infine, potranno recarsi presso gli uffici territoriali di competenza dell’Agenzia delle Entrate, per richiedere la registrazione del contratto. Dallo scorso 1° di aprile è disponile il Modello RLI cartaceo, presso Agenzia delle Entrate e Poste Italiane, per tale modalità di compilazione. Registrazione semplificata È stata prevista una forma di assolvimento semplificato della presentazione. Il Modello RLI può essere presentato in forma semplificata, senza allegazione della copia del contratto, solo nel rispetto delle seguenti condizioni e casi: - un numero di locatori e di conduttori non superiore a tre; - una sola unità abitativa ed un numero di pertinenze non superiore a tre; - tutti gli immobili devono essere censiti con attribuzione di rendita; - il contratto contiene esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione e non comprende patti aggiuntivi; - il contratto è stipulato tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’impresa, arte o professione. Il nuovo Modello è strutturato in quattro quadri: La struttura del nuovo Modello - quadro A: Dati generali; - quadro B: Soggetti; - quadro C: Dati degli immobili; - quadro D: Locazione a uso abitativo e opzione/revoca cedolare secca. Ogni quadro si suddivide a sua volta in alcune sezioni, delle quali si vanno ad evidenziare le principali caratteristiche. Maggio 2014 6 WWW.SOLMAP.IT Le recenti novità in tema di contratti di locazione APPROFONDIMENTI E PROCEDURE A cura di Piercarlo Bausola Di seguito di evidenziano, senza presunzione di esaustività, alcune peculiarità compilative del nuovo Modello, rimandando alle istruzioni ministeriali per una completa istruzione sulla corretta compilazione e presentazione del nuovo Modello RLI per la richiesta di registrazione dei contratti di affitto e locazione di immobili. QUADRO A SEZIONE I - Registrazione Campo “Numero canone” In presenza di più immobili con canoni distinti, è necessario compilare tanti moduli quanti sono i canoni. Occorre indicare un numero d’ordine progressivo per ogni canone. Campo “Tipologia di contratto” Questo campo è obbligatorio in caso di registrazione ed occorre indicare un codice corrispondente alla tipologia di contratto così come riportato nella tabella che segue: WWW.SOLMAP.IT Maggio 2014 7 Le recenti novità in tema di contratti di locazione APPROFONDIMENTI E PROCEDURE A cura di Piercarlo Bausola Campo “Durata” In corrispondenza di questa voce, occorre indicare la data di inizio e quella di fine locazione. Campo “Importo garanzia prestata da terzi” Se nel contratto di locazione è presente una garanzia prestata da terzi, occorre indicarne l’importo. Inoltre, in tal caso occorrerà anche indicare i codici fiscali dei garanti (Codice fiscale del garante e del secondo garante) eventualmente presenti nel contratto di locazione. Per le persone fisiche il codice fiscale dovrà corrispondere a quello indicato nella tessera sanitaria o, nel caso in cui non sia stata ancora emessa, a quello risultante dall’apposito tesserino rilasciato dall’Amministrazione finanziaria. SEZIONE II - Adempimento successivo In caso di adempimenti successivi che riguardino il contratto già registrato, occorre compilare la presente sezione per: - esercitare o revocare l’opzione per il regime della cedolare secca; - comunicare i dati catastali dell’immobile qualora non siano stati già oggetto di precedente comunicazione. Questa sezione non dovrà essere compilata in caso di prima registrazione del contratto. Maggio 2014 8 WWW.SOLMAP.IT Le recenti novità in tema di contratti di locazione APPROFONDIMENTI E PROCEDURE A cura di Piercarlo Bausola Campo “Adempimenti successivi” Per comunicare lo specifico adempimento che si intende effettuare si dovranno utilizzare i seguenti codici: - codice 1: Annualità successiva; - codice 2: Proroga; - codice 3: Cessione; - codice 4: Risoluzione. Campo “Cedolare secca” Nel caso in cui si voglia esercitare o revocare l’opzione per la cedolare secca, occorre barrare la specifica casella (evidenziata nell’immagine). Si ricorda che è possibile accedere al regime della cedolare secca per le annualità successive o in sede di proroga, esercitando l’opzione entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro. Tale modalità deve essere osservata anche nel caso in cui il contribuente abbia corrisposto l’imposta dovuta per la registrazione del contratto in unica soluzione al momento della registrazione. L’opzione per la cedolare secca, esclude l’applicazione dell’IRPEF e delle relative addizionali sul reddito fondiario. Le imposte di registro e bollo eventualmente versate non possono essere oggetto di rimborso. Comunicazione preventiva con raccomandata Si sottolinea che l’opzione per la cedolare secca non ha effetto se il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. La comunicazione deve essere inviata al conduttore prima di esercitare l’opzione per la cedolare secca, pertanto prima del termine di versamento dell’imposta di registro per le annualità successive. Non è quindi sufficiente barrare la casella individuata nel Modello ai fini di una corretta opzione per il regime. WWW.SOLMAP.IT Maggio 2014 9 Le recenti novità in tema di contratti di locazione APPROFONDIMENTI E PROCEDURE A cura di Piercarlo Bausola SEZIONE III - Richiedente Campo “Tipo Soggetto” In questo campo del Modello occorre indicare la tipologia di soggetto che richiede la registrazione o che comunica l’adempimento successivo mediante l’utilizzo dei seguenti codici: - codice 1: parte del contratto; - codice 2: mediatore del contratto (tale codice può essere utilizzato solo in caso di registrazione del contratto). Campo “Soggetto subentrato” Questo campo deve essere barrato nel caso in cui il soggetto richiedente l’adempimento sia subentrato ad una delle parti del contratto indicata nella prima registrazione. In tal caso occorrerà indicare, nell’apposita sezione del quadro B, il codice fiscale, nonché i dati anagrafici del soggetto al quale si è subentrati nell’ambito del contratto. L’ipotesi di subentro ricorre, ad esempio, in caso di trasferimento dell’immobile per atto tra vivi o per causa di morte, ovvero per le società ricorre nel caso di trasformazione, fusione o scissione. Campo “Rappresentante legale” Nel caso in cui il richiedente la registrazione agisca in nome e per conto di un altro soggetto (società, ente, minore,interdetto, inabilitato, ecc...) occorrerà riportare in questa sezione i dati anagrafici del rappresentante legale (nome, cognome, codice fiscale). Inoltre chi presenta la dichiarazione per un altro soggetto dovrà indicare il tipo di carica che ricopre indicando uno dei seguenti codici: - codice 1: Rappresentante legale, negoziale o di fatto, socio amministratore; Maggio 2014 10 WWW.SOLMAP.IT Le recenti novità in tema di contratti di locazione APPROFONDIMENTI E PROCEDURE A cura di Piercarlo Bausola - codice 2: Rappresentante di minore, inabilitato o interdetto, ovvero curatore dell’eredità giacente, amministratore di eredità devoluta sotto condizione sospensiva o in favore di nascituro non ancora concepito, amministratore di sostegno per le persone con limitata capacità di agire; - codice 3: Curatore fallimentare; - codice 4: Commissario liquidatore (liquidazione coatta amministrativa ovvero amministrazione straordinaria); - codice 5: Commissario giudiziale (amministrazione controllata) ovvero custode giudiziario (custodia giudiziaria), ovvero amministratore giudiziario in qualità di rappresentante dei beni sequestrati; - codice 7: Erede; - codice 8: Liquidatore (liquidazione volontaria); - codice 11: Soggetto esercente l’attività tutoria del minore o interdetto in relazione alla funzione istituzionale rivestita; - codice 13: Amministratore di condominio; - codice 14: Soggetto che sottoscrive la dichiarazione per conto di una pubblica amministrazione; - codice 15: Commissario liquidatore di una pubblica amministrazione. QUADRO C Dati degli immobili In questo quadro vanno indicati i dati degli immobili oggetto di locazione; i dati da riportare sono quelli ricavabili dalla documentazione catastale. Immobile/Pertinenza In questa casella inserire: - codice 1: per identificare l’immobile principale; - codice 2: per identificare la pertinenza locata insieme all’immobile principale; - codice 3: per identificare la pertinenza locata separatamente dall’immobile principale. WWW.SOLMAP.IT Maggio 2014 11 Le recenti novità in tema di contratti di locazione APPROFONDIMENTI E PROCEDURE A cura di Piercarlo Bausola QUADRO D Locazione ad uso abitativo e opzione/revoca cedolare secca Questo quadro va compilato solo per le locazioni a uso abitativo. Indicare in questo quadro il numero d’ordine dell’immobile e del locatore, la relativa quota di possesso e barrare la casella dedicata alla scelta dell’opzione per la cedolare secca (“SI” in caso di adesione, “NO” in caso di non adesione o revoca). Dichiarazione dei locatori Il presente rigo va compilato in tutti i casi in cui venga esercitata o revocata l’opzione per la cedolare secca. Per ogni locatore che ha espresso l’opzione per la cedolare secca, o la sua revoca, occorre indicare il codice fiscale e apporre la firma. Si ricorda che l’opzione per il regime della cedolare secca può essere esercitata anche nel caso in cui vi siano due o più locatori, persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile e sulle relative pertinenze. In tal caso, l’opzione deve essere esercita distintamente da ciascun locatore. L’opzione per il regime di tassazione della cedolare secca esplica i suoi effetti solo in capo a coloro che l’hanno esercitata. I locatori che non esercitano l’opzione sono tenuti solidalmente al versamento dell’imposta di registro per la parte dell’imposta che viene loro imputata, in ragione della quota di possesso. Maggio 2014 12 WWW.SOLMAP.IT Le recenti novità in tema di contratti di locazione APPROFONDIMENTI E PROCEDURE A cura di Piercarlo Bausola La registrazione del contratto Soggetti obbligati Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili, compresi quelli relativi a fondi rustici e soggetti passivi IVA, sono soggetti obbligatoriamente a registrazione. La registrazione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data di formazione del contratto. Non è obbligatoria la registrazione del contratto, se la durata del medesimo non supera i 30 giorni complessivi nell’anno, a prescindere dall’importo del canone. La richiesta di registrazione di contratti, scritti o verbali, di locazione o affitto di beni immobili esistenti sul territorio dello Stato e relative cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite, deve contenere anche l’indicazione dei dati catastali degli immobili, così come illustrato con riferimento alla composizione del nuovo Modello RLI per la registrazione. Sono obbligati a chiedere la registrazione i notai e gli altri pubblici ufficiali per gli atti da loro redatti, ricevuti o autenticati, qualora i contratti di locazione siano redatti in forma pubblica o per scrittura privata autenticata. Sono, invece, obbligate le parti contraenti, per tutte le scritture private non autenticate. Per tali contratti di locazione, sia la richiesta di registrazione che il versamento dell’imposta possono essere eseguiti da una delle parti contraenti. Il pagamento spetta in parti uguali al locatore e al conduttore. Le parti possono diversamente disporre nel contratto medesimo; nonostante ciò entrambe le parti rispondono in solido del pagamento dell’intera imposta dovuta per la registrazione. Obbligo di registrazione telematica Come si è ampiamente illustrato, le modalità di registrazione del contratto di affitto o di locazione di un immobile sono sostanzialmente due: - registrazione dell’atto presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate dopo avere effettuato il pagamento dell’imposta di registro presso uno sportello bancario o postale; - registrazione telematica, con pagamento on-line dell’imposta di registro. Tale seconda modalità è obbligatoria per i possessori di un numero superiore a 10 immobili. WWW.SOLMAP.IT Maggio 2014 13 Le recenti novità in tema di contratti di locazione APPROFONDIMENTI E PROCEDURE A cura di Piercarlo Bausola Sono inoltre tenuti ad adottare la procedura di registrazione telematica i soggetti di cui alla lett. d-bis) dell’art. 10 del testo unico di cui al D.P.R. 131/1986, cioè gli agenti di affari in mediazione. Si noti che il Modello RLI, di recente introduzione, è di fatto una registrazione esclusivamente telematica, anche nel caso in cui venga presentato agli sportelli dell’Agenzia delle Entrate (i quali provvederanno a telematizzare i dati contenuti nei modelli loro presentati). Pagamento dell imposta di registro Il pagamento dell’imposta di registro, per i contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, può avvenire alternativamente: - ogni anno di durata del contratto, entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità, applicando l’aliquota idonea di imposta di registro a ciascuna annualità e tenendo conto degli aumenti ISTAT (con versamento minimo di 67 euro); - in un’unica soluzione, per tutta la durata del contratto, entro 30 giorni dalla stipula del contratto, applicando l’aliquota idonea di imposta di registro all’importo pattuito per l’intera durata del contratto. Effettuando il versamento in unica soluzione, spetterà un abbattimento dell’imposta dovuta, pari alla metà del tasso d’interesse legale moltiplicato per gli anni di durata del contratto. Novità in tema di cedolare secca Il D.L. 47/2014, provvedimento cosiddetto “Piano Casa” ha operato una ulteriore riduzione dell’aliquota di cedolare secca dal 15% al 10% per i canoni di locazione derivanti da contratti a canone concordato. Già nel 2013 il D.L. 31/08/2013, n. 102 (convertito con modificazioni dalla L. 28/10/2013, n. 124) aveva operato un abbassamento della predetta aliquota: l’art. 4 della norma aveva ridotto l’aliquota della cedolare secca per gli immobili locati con contratti a canone concordato dal precedente 19% al 15%. Si osserva pertanto che l’ulteriore beneficio concesso ha un ambito di azione limitato, riguardando come si è detto, esclusivamente i contratti a canone concordato e non la generalità delle locazioni. Rimangono quindi escluse le locazioni “a canone libero”, che rappresentano la maggior parte dei contratti locativi: per tali fattispecie l’aliquota, per l’applicazione della cedolare secca, continuerà ad essere del 21%. Maggio 2014 14 WWW.SOLMAP.IT Le recenti novità in tema di contratti di locazione APPROFONDIMENTI E PROCEDURE A cura di Piercarlo Bausola Obiettivo principale della nuova misura della cedolare secca sarebbe infatti quella di aumentare l’offerta degli immobili sul mercato con un corrispondente incremento dei beni concessi in locazione, avendo solo come secondo fine quello dell’emersione dei canoni di locazione percepiti “in nero”. Breve inquadramento del regime di cedolare secca Il D.Lgs. 23/2011, all’art. 3, ha introdotto nel nostro ordinamento un regime facoltativo di tassazione dei redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo, la cd. “cedolare secca”. Il provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate il 7 aprile 2011 ne ha, in seguito, stabilito termini e modalità di esercizio dell’opzione. I soggetti che intendono avvalersi del regime devono, infatti, esercitare l’opzione in sede di registrazione del contratto utilizzando il Modello telematico RLI, in uso dal 3 febbraio scorso, (obbligatoriamente del 1° aprile 2014) descritto nelle sue caratteristiche principali nei paragrafi precedenti. L’esercizio dell’opzione è possibile anche in occasione della proroga del contratto di locazione o per le annualità successive a quella della registrazione. Il Modello RLI deve essere presentato entro il termine previsto per la registrazione del contratto di locazione, cioè entro 30 giorni dalla data di formazione dell’atto, o dalla data di esecuzione se antecedente alla stipula o nel caso di contratti verbali. Nel caso di esercizio dell’opzione nelle annualità successive a quella della registrazione o in sede di proroga del contratto, si dovrà presentare il Modello RLI, entro il termine previsto dall’art. 17 del TUR per il versamento dell’imposta di registro, e cioè entro 30 giorni. La Circolare 01/06/2011, n. 26 dell’Agenzia delle Entrate, ha infatti precisato che è possibile accedere al regime esercitando l’opzione entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro dovuta annualmente sull’ammontare del canone relativo a ciascun anno, e cioè entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità. La presentazione del Modello RLI, oltre il termine previsto per il versamento dell’imposta dovuta annualmente, (così come già avveniva per il vecchio Modello 69) determinerà quindi l’impossibilità di accedere al regime della cedolare secca per l’annualità in relazione alla quale l’opzione non sia esercitata nei termini. L’esercizio dell’opzione decorrerà pertanto, se effettuata oltre i termini di scadenza dell’annualità del contratto, dalla annualità successiva. L’aliquota agevolata prevista dal D.L. 47/2014 si applicherà su tutti i ca- WWW.SOLMAP.IT Maggio 2014 15 Le recenti novità in tema di contratti di locazione APPROFONDIMENTI E PROCEDURE A cura di Piercarlo Bausola noni percepiti dal 2014 al 2017: il provvedimento ha pertanto natura transitoria. La riduzione del prelievo è automatica per tutti i proprietari di casa abbiano optato per la cedolare secca: l’agevolazione si applicherà senza bisogno di alcun adempimento specifico. Il Piano Casa, inoltre, prevede che l’aliquota agevolata trovi applicazione anche per gli immobili affittati nei confronti di cooperative o enti non commerciali, a condizione che risultino sublocate a studenti universitari con rinuncia dell’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione. Tipologie contrattuali e applicabilità della cedolare secca I contratti a “canone concordato” Come si è detto, la cedolare secca trova applicazione anche in relazione ai cosiddetti “contratti concordati”, disciplinati dall’art. 2, co. 3 della L. 431/1998. In queste particolari forme contrattuali, il relativo canone non può essere liberamente stabilito tra le parti, ma deve rientrare all’interno di un intervallo (ricompreso tra un minimo ed un massimo) individuato in specifici accordi firmati a livello territoriale tra le associazioni dei piccoli proprietari e i sindacati degli inquilini. Per stipulare un contratto a “canone concordato” si dovrà quindi verificare preventivamente gli importi previsti dagli accordi territoriali. Inoltre, è anche necessario che l’immobile oggetto di locazione si trovi in uno dei Comuni di cui all’art. 1, co. 1, lett. a) e b) del D.L. 551/1988 (tra i quali rientrano Torino, Milano, Roma, Venezia, Napoli, Palermo, Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova) o in un Comune ad alta tensione abitativa specificamente individuato con apposita delibera del CIPE. Con specifico riferimento a tali contratti, quindi, l’applicabilità della cedolare secca si estende: - ai contratti aventi durata minima di tre anni, con rinnovo automatico di ulteriori due anni alla scadenza, stipulati a norma dell’art. 2, co. 3 della L. 431/1998 (cosiddetti 3+2); - ai contratti di natura transitoria per la soddisfazione di particolari esigenze delle parti, stipulati a norma dell’art. 2, co. 3 e dell’art. 5, co. 1 della L. 431/1998; - ai contratti di natura transitoria per la soddisfazione delle esigenze abitative di studenti universitari, stipulati ai sensi dell’art. 2, co. 3 e art. 5, commi 2 e 3 della L. 431/1998. Maggio 2014 16 WWW.SOLMAP.IT Le recenti novità in tema di contratti di locazione APPROFONDIMENTI E PROCEDURE A cura di Piercarlo Bausola Gli altri contratti a “canone libero” Per quanto concerne le aliquote applicabili in relazione alle varie tipologie di contratti (ordinari), l’art. 3, co. 2 del D.Lgs. 23/2011 dispone che la cedolare secca si applichi in misura pari al 21%, se il contratto di locazione non è concordato. Le fattispecie più frequenti saranno pertanto: - i contratti cd. a “canale libero” od a “canone libero” (meglio noti come 4+4); - i contratti di durata transitoria stipulati ex art. 5, co.1 della L. 431/1998, per la soddisfazione di particolari esigenze delle parti (durata compresa tra 1 e 18 mesi); - i contratti stipulati, in qualità di conduttore, da enti locali per la soddisfazione di esigenze abitative di carattere transitorio; - i contratti soggetti alla disciplina civilistica degli artt. 1571 e ss., c.c., quali quelli aventi ad oggetto abitazioni censite in Catasto nelle categorie A/1, A/8, A/9, ovvero locate esclusivamente per finalità turistiche. In tutti questi casi dunque, nessuna novità o modifica di aliquota di cedolare secca è stata introdotta. Il nuovo Modello F24 ELIDE Parlando di novità operative in tema di locazioni, non si può non ricordare che con Provvedimento 03/01/2014, n. 2014/554 l’Agenzia delle Entrate ha previsto che, a partire dal 1° febbraio scorso, l’imposta di registro, i tributi speciali e compensi, l’imposta di bollo, le relative sanzioni ed interessi, connesse alla registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili debbano essere sono versate mediante il Modello “F24 versamenti con elementi identificativi” (F24 ELIDE), approvato con provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 7 agosto 2009. Il Modello F24 ELIDE è reperibile nella sezione Strumenti - Modelli del sito www.agenziaentrate.gov.it e dal 1° aprile 2014 anche presso gli sportelli di banche, poste e agenti della riscossione. Il Modello di pagamento F24 ELIDE deve essere presentato dai soggetti titolari di partita IVA esclusivamente con modalità telematiche, direttamente o attraverso gli intermediari abilitati, utilizzando i servizi on-line dell’Agenzia delle Entrate e del sistema bancario e postale. WWW.SOLMAP.IT Maggio 2014 17 Le recenti novità in tema di contratti di locazione APPROFONDIMENTI E PROCEDURE A cura di Piercarlo Bausola I soggetti non titolari di partita IVA, oltre alle suddette modalità di conferimento della delega di pagamento, possono presentare il Modello F24 ELIDE anche presso gli sportelli delle banche aderenti alla convenzione regolante lo svolgimento del servizio di riscossione dei Modelli F24, delle Poste Italiane S.p.A. e degli agenti della riscossione. La Risoluzione 24/01/2014, n. 14/E ha istituito i codici tributo da utilizzare per i versamenti e sono state date indicazioni per la compilazione dei modelli di pagamento. I codici tributo da utilizzare esclusivamente nel Modello “F24 Versamenti con elementi identificativi” sono i seguenti: - 1500: Imposta di registro per prima registrazione; - 1501: Imposta di registro per annualità successive; - 1502: Imposta di registro per cessioni del contratto; - 1503: Imposta di registro per risoluzioni del contratto; - 1504: Imposta di registro per proroghe del contratto; - 1505: Imposta di bollo; - 1506: Tributi speciali e compensi; - 1507: Sanzioni da ravvedimento per tardiva prima registrazione; - 1508: Interessi da ravvedimento per tardiva prima registrazione; - 1509: Sanzioni da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi; - 1510: Interessi da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi. Per i versamenti fino al 31 dicembre 2014 potrà essere utilizzato ancora il consueto Modello F23, secondo le note modalità. A partire dal 1° gennaio 2015 i suddetti versamenti saranno effettuati esclusivamente con il Modello F24 ELIDE. Maggio 2014 18 WWW.SOLMAP.IT
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