Perizia - Vendite Giudiziali

STUDIO TECNICO
Geom. MAURIZIO MATTIOLI
TRIBUNALE CIVILE DI PERUGIA
RELAZIONE PERITALE
CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO NELLA
ESECUZIONE IMMOBILIARE n. 428 / 2011 R.G.Es.
promossa da:
SACCARIA CAFFE’ S.r.l.
con sede legale in Senigallia (AN)
contro:
PROPERZI GIANLUIGI
nato a Foligno (PG) il 27.08.1967
G.I. Dott. Umberto Rana
C.T.U. geom. Maurizio Mattioli
strada Ponte d’Oddi 32 * Tel. / Fax 075.46455 * 06125 PERUGIA * e-mail [email protected]
iscr. Collegio Geometri Provincia di Perugia n. 2418 * iscr. Tribunale di Perugia Consulente Tecnico n. 1049
C. F. MTTMRZ57A03G478J - P. IVA 0119086 054 2
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L'Ill.mo Giudice del Tribunale di Perugia, nominava C.T.U. il Geom. Maurizio Mattioli nell'Esecuzione Immobiliare n. 428/11 con l’invito a presentarsi
all'udienza del 3.05.2012.
Nel giorno prefissato, il sottoscritto tecnico prestava il giuramento di "Bene
e fedelmente adempiere alle funzioni
affidategli allo scopo di far conosce-
re al Giudice la verità", ricevendo dal G.E. l'incarico di rispondere ai seguenti quesiti.
Provveda l’esperto, esaminati gli atti del procedimento ed eseguita ogni
altra operazione ritenuta necessaria, previa comunicazione, alle parti a
mezzo posta, e-mail o fax, dell’inizio delle operazioni peritali:
1 ) all’esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento secondo le
risultanze dei pubblici registri immobiliari, comprensiva dei confini, e
all’identificazione catastale dell’immobile, evidenziando l’eventuale non corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati indicati all’atto di pignoramento ed indicando tutti gli ulteriori elementi necessari per l’emissione del
decreto di trasferimento, eseguendo le variazioni che fossero necessarie
per l’aggiornamento del catasto (ivi compresa la denuncia al N.C.E.U. in
relazione alla legge n. 1249/39), acquisendo la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante; in caso di difformità o mancanza di idonea
planimetria del bene, alla sua correzione o redazione;
2 ) ad una sommaria elencazione e descrizione sintetica dei beni, mediante
indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città,
via, civico, piano, eventuale numero interno), del contesto in cui essi si
trovano (es. se facenti parte di un condominio o di altro complesso immobiliare con parti comuni ecc.) delle caratteristiche e della destinazione della
zona e dei servizi da essa offerti; degli accessi, dei confini e dei dati catastali, delle eventuali pertinenze e accessori, degli eventuali millesimi di parti comuni, identificando ciascun immobile con una lettera dell’alfabeto e gli
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accessori della medesima lettera con un numero progressivo;
3 ) a verificare il titolo di proprietà e la sussistenza di eventuali diritti di
comproprietà (specificando se si tratta di comunione legale tra coniugi o
altro) o di altri diritti parziali, ovvero indicando chiaramente il diverso diritto o quota pignorata;
4 ) ad individuare lo stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato dall’esecutato o da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con
particolare riferimento all’esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento e alla data di scadenza per l’eventuale disdetta, ovvero alla sussistenza di eventuali controversie pendenti e all’eventuale data
di rilascio fissata; si precisa che in caso di indicazioni non esaustive su tale
punto, sarà disposta integrazione della perizia senza ulteriore compenso;
5 ) ad individuare l’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura
condominiale, gravanti sul bene distinguendo tra quelli che resteranno a
carico dell’acquirente (ad es. domande giudiziali, atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura, convenzioni matrimoniali e provvedimenti
di assegnazione della casa coniugale al coniuge, pesi o limitazioni d’uso –
oneri reali, obbligazioni proter rem, servitù, uso, abitazione, vincoli derivati
da contratti incidenti sull’attitudine edificatoria, vincoli connessi con il carattere storico-artistico) e quelli che saranno cancellati o regolarizzati dalla
procedura ovvero risulteranno non opponibili all’acquirente (iscrizioni, pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli, difformità urbanistico – edilizie, difformità catastali);
6 ) a fornire altre informazioni per l’acquirente, concernenti:
a. l’importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese
condominiali ordinarie);
b. eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute;
c. eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due
anni anteriori alla data della perizia;
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d. eventuali cause in corso,
7 ) ad individuare i precedenti proprietari nel ventennio elencando ciascun
atto di acquisto, con indicazione dei suoi estremi (data, notaio, data e numero di registrazione e trascrizione), e ciò anche sulla scorta della eventuale relazione notarile prodotta dal creditore procedente;
8 )
alla verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene, nonché
l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o
aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa. In caso di esistenza di opere abusive, ad indicare
l’eventuale sanabilità ai sensi delle Leggi n. 47/85 e 724/94 e i relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli Uffici Comunali competenti;
9 ) ad esprimere il proprio motivato parere sulla opportunità di disporre la
vendita in uno o più lotti e, in caso affermativo, procedere alla formazione
di uno o più lotti, identificando i nuovi confini e provvedendo, previa autorizzazione del Giudice, ove necessario, alla realizzazione del frazionamento,
allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio
Tecnico Erariale;
10 ) a descrivere analiticamente ciascuno dei beni compresi nel lotto un
paragrafo per ciascun immobile, ciascuno di essi intitolato “ DESCRIZIONE
ANALITICA DEL “ (appartamento, capannone, ecc.) con riferimento alla lettera che contraddistingue l’immobile nel paragrafo “Identificazione dei beni
oggetto della stima” di cui sub 2); ad indicare la tipologia del bene,
l’altezza utile, la composizione interna; ad indicare in formato tabellare, per
ciascun locale, la superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini della determinazione della superficie commerciale, la superficie commerciale medesima, l’esposizione, le condizioni di manutenzione; ad indicare nei medesimi paragrafi altresì le caratteristiche strutturali del bene e le caratteristiche
interne di ciascun immobile (infissi, tramezzature interne, pavimentazione,
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porta d’ingresso, scale interne, impianto elettrico, impianto idrico, impianto
termico, ecc.) precisando per ciascun elemento l’attuale stato di manutenzione e per gli impianti, la loro rispondenza alla vigente normativa e in caso
contrario, i costi necessari al loro adeguamento; ad indicare altresì le eventuali dotazioni condominiali (es.posti auto comuni, giardino ecc.),
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)
accertare,
con
adeguata
motivazione,
il
valore
di
mercato
dell’immobile con indicazione del criterio di stima utilizzato, anche in relazione ad eventuale incidenza sul valore dello stesso della condizione di regolarità (o meno) amministrativa, e di stato libero o meno esponendo altresì analiticamente gli adeguamenti e correzioni della stima, precisando
tali adeguamenti in maniera distinta per lo stato d’uso e manutenzione, lo
stato di possesso, i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura
e la assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti anche tossici o
nocivi; altri oneri o pesi; e prefigurando le tre diverse ipotesi in cui eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica o catastale o per la bonifica da
eventuali rifiuti siano assunti dalla procedura ovvero siano assunti dalla
procedura
limitatamente
agli
oneri
di
regolarizzazione
urbanistico-
catastale, ovvero siano lasciati interamente a carico dell’acquirente;
12 ) a valutare, nel caso di pignoramento di quota indivisa, la sola quota,
tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise, e ad
esprimere il proprio motivato parere sulla comoda divisibilità del bene, identificando, in caso affermativo, gli enti che potrebbero essere separati in
favore della procedura;
13 ) ad allegare a ciascuna relazione di stima almeno due fotografie esterne del bene e almeno due interne, nonché la planimetria del bene, visura
catastale attuale, copia della concessione o licenza edilizia e atti di sanatoria, il certificato di definitiva valutazione e la restante documentazione necessaria, integrando, se del caso, quella predisposta dal creditore; in parti5
colare, a depositare, ove non in atti, copia dell’atto di provenienza del bene
e copia dell’eventuale contratto di locazione e verbale delle dichiarazioni del
terzo occupante;
14 ) ad inviare, contestualmente al deposito della perizia in cancelleria, e
comunque almeno quarantacinque giorni prima dell’udienza, copia della
perizia al debitore, ai creditori procedenti ed intervenuti, a mezzo fax, posta o e-mail, e ad allegare all’originale della perizia una attestazione di aver
proceduto a tali invii;
15 ) a sospendere le operazioni peritali in caso di impossibilità di accedere
all’immobile, e ad avvertire il giudice ed il creditore procedente, ai fini della
nomina di custode giudiziario;
16 ) a riferire immediatamente al giudice circa ogni richiesta di sospensione del corso delle operazioni peritali, informando contestualmente la parte
che l’esecuzione potrà essere sospesa solo con provvedimento del Giudice
su ricorso della medesima parte, cui aderiscano tutti gli altri creditori;
17 ) a formulare tempestiva istanza di rinvio della udienza in caso di impossibilità di osservanza del termine di deposito, provvedendo altresì alla
notifica alle parti.
* * * * * * *
Il G.E. assegnava al C.T.U. termine sino a 45 giorni prima della prossima
udienza per il deposito della relazione scritta presso la Cancelleria del Giudice dell’Esecuzione.
Terminate le operazioni del giuramento di rito l’Ill.mo G.E. autorizzava il
C.T.U. al ritiro della documentazione tecnica presente agli atti e rinviava la
causa all’udienza del 7 novembre 2012.
VERIFICA DOCUMENTAZIONE.
Il C.T.U. verificata la documentazione prevista dall’art. 567, 2° comma
c.p.c., come modificato dalla legge n.302 del 3.08.1998, inviava in data 7
maggio 2012 comunicazione alle parti a mezzo raccomandata postale r.r. e
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telefax, (all.to n.1)
per dare inizio alle operazioni peritali fissate per il
giorno lunedì 28 maggio 2012 alle ore 15,30 presso i beni oggetto di pignoramento situati nel Comune di Foligno.
INIZIO ATTIVITA’ C.T.U.
Il sottoscritto C.T.U. in adempimento all'incarico ricevuto, il giorno 28
maggio 2012 alle ore 15,30 si recava presso gli immobili situati nel Comune di Foligno in via Ballestracci n. 8 per dare inizio alle operazioni peritali di
rilievo tecnico alle quali era presente il Sig. Properzi Gianluigi che consentiva l’accesso ai beni oggetto di pignoramento.
Dopo aver effettuato una ricognizione dei luoghi, i rilievi tecnici necessari e
una ripresa fotografica, detto sopralluogo si concludeva con la sottoscrizione del relativo verbale. (all.to n. 2)
Ulteriori indagini, relativi agli immobili pignorati, venivano svolti il 25 maggio 2012 presso gli uffici tecnici del Comune di Foligno e in data 24 maggio
2012 presso l'Agenzia del Territorio di Perugia ed alla Conservatoria dei
Registri Immobiliari di Perugia il 21 settembre 2012 al fine di poter avere a
disposizione tutti gli elementi utili per poter rispondere al G.E..
Eseguiti pertanto gli accertamenti necessari, lo scrivente C.T.U. ritiene di
essere in grado di poter indicare i risultati delle indagini compiute nel seguente elaborato tecnico-estimativo che si compone nelle risposte ai quesiti
qui sotto riportati.
* * * * * * *
QUESITO 1
Provveda l’esperto all’esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento secondo le risultanze dei pubblici registri immobiliari, comprensiva
dei confini, e all’identificazione catastale dell’immobile, evidenziando
l’eventuale non corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati indicati
all’atto di pignoramento ed indicando tutti gli ulteriori elementi necessari
per l’emissione del decreto di trasferimento, eseguendo le variazioni che
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fossero necessarie per l’aggiornamento del catasto (ivi compresa la denuncia al N.C.E.U. in relazione alla legge n. 1249/39), acquisendo la relativa
scheda ovvero predisponendola ove mancante; in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione.
RISPOSTA AL QUESITO 1
I beni pignorati sono ubicati nel Comune di Foligno in via Ballestracci n. 8.
Pignoramento immobiliare.
Il pignoramento (all.to n. 3), colpisce i seguenti beni:
- diritti di piena proprietà per la quota di 1/1 di beni immobili intestati al
Sig. PROPERZI GIANLUIGI nato a Foligno (Perugia) il 27.08.1967, residente in Foligno (PG) via Garibaldi n. 64, così indicati:
- appartamento ad uso civile abitazione e fondo situati nel Comune di Foligno, in via Ballestracci n. 8 distinti al foglio catastale n. 203 dello stesso
Comune, particella n. 73 subalterno n. 4 – Zona Censuaria 1^ - Categoria
A/3 – Classe 4^ - Consistenza 5,5 vani – Rendita €. 426,08.
Tali beni sono individuati nella visura catastale (all.to n. 4), nelle planimetrie degli immobili (all.to n. 5) e nella planimetria catastale (vax) in scala
1: 2000 (all.to n. 6) richieste all’Uffico Tecnico Erariale di Perugia in data
24 maggio 2012.
Si precisa che, data la non corrispondenza dei fogli catastali tra il Catasto
Fabbricati e quello dei Terreni, la particella n. 73, riferita al fabbricato, è
indicata al Catasto Fabbricati al foglio n. 203, mentre al Catasto Terreni
corrisponde al foglio n. 157.
Si evidenzia inoltre che nell’atto di pignoramento l’unità immobiliare è erroneamente individuata con il civico n. 4 anzichè con il n. 8, come del resto
indicato anche nella visura e nella planimetria catastale.
Confini
La proprietà adibita a civile abitazione situata in Foligno via Ballestracci n.
8, confina con le particelle n. 71, 72,74,75,76 ed al piano sottostante e pi8
ano terra con lo stesso n. di particella 73 sub. 3 di proprietà Casini Luigi,
Muzi Filippo, vano scala e parti comuni, salvo altri.
ACCERTAMENTO DELLA PROPRIETA’ AL MOMENTO DEL PIGNORAMENTO
I beni immobili, ubicati nel Comune di Foligno via Ballestracci n. 8, sono
così pignorati:
- diritti di piena proprietà per la quota di 1/1 di beni immobili
Intestati al Sig. PROPERZI GIANLUIGI nato a Foligno (Perugia) il
27.08.1967, residente in Foligno (PG) via Garibaldi n. 64, così indicati:
- Unità immobiliare censita al Catasto Fabbricati della Provincia di Perugia Comune di Foligno via Ballestracci n. 8 distinta al foglio catastale n.
203 dello stesso Comune, particella n. 73 subalterno n. 4 – Zona Censuaria 1^ - Categoria A/3 – Classe 4^ - Consistenza 5,5 vani – Rendita €.
426,08, pervenuta a seguito del seguente atto:
- atto di compravendita, a rogito Notaio Dott.ssa Maria Luigia Fino di Foligno, del 3 settembre 1986 repertorio n.ro 11054 (all.to n. 7), registrato
a Foligno il 18/09/1986, Mod. I n. 2865; trascritto a Perugia il 12/09/1986
al n. 10542 Reg. Part..
QUESITO 2
Provveda l’esperto ad una sommaria elencazione e descrizione sintetica dei
beni, mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua
ubicazione (città, via, civico, piano, eventuale numero interno), del contesto in cui essi si trovano (es. se facenti parte di un condominio o di altro
complesso immobiliare con parti comuni ecc.) delle caratteristiche e della
destinazione della zona e dei servizi da essa offerti; degli accessi, dei confini e dei dati catastali, delle eventuali pertinenze e accessori, degli eventuali millesimi di parti comuni, identificando ciascun immobile con una lettera dell’alfabeto e gli accessori della medesima lettera con un numero
progressivo;
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RISPOSTA AL QUESITO 2
DESCRIZIONE SINTETICA DEI BENI
I beni immobili sono ubicati nel centro storico di Foligno in via Ballestacci n.
8 in zona dotata dei principali servizi.
Trattasi di un appartamento destinato a civile abitazione recentemente ristrutturato con intervento di recupero degli edifici danneggiati dal sisma del
26/09/1997 e successivi eventi.
L’unità immobiliare è posizionata al piano secondo, è comprensiva di locale
adibito a fondo posto al piano terra ed è compresa in un edificio composto
da tre livelli fuori terra e un’altra unità abitativa situata al piano primo sottostante.
La descrizione degli immobili viene di seguito indicata.
A ) unità immobiliare ad uso abitazione censita al Catasto Fabbricati
della Provincia di Perugia Comune di Foligno via Ballestracci n. 8 distinta al
foglio catastale n. 203 dello stesso Comune, particella n. 73 subalterno n.
4 – Zona Censuaria 1^ - Categoria A/3 – Classe 4^ - Consistenza 5,5 vani
– Rendita €. 426,08.
I confini dei beni oggetto di pignoramento sono indicati al precedente paragrafo.
Un’ampia descrizione e dettagliata dell’ unità immobiliare viene effettuata
nella risposta al quesito n. 10.
QUESITO 3
Provveda l’esperto a verificare il titolo di proprietà e la sussistenza di eventuali diritti di comproprietà (specificando se si tratta di comunione legale
tra coniugi o altro) o di altri diritti parziali, ovvero indicando chiaramente il
diverso diritto o quota pignorata;
RISPOSTA AL QUESITO 3
I beni, oggetto della presente stima, risultano così intestati:
- diritti di piena proprietà per la quota di1/1 di beni immobili intestati al
10
Sig. PROPERZI GIANLUIGI nato a Foligno (Pg) il 27.08.1967, residente
in Foligno (Pg) via Garibaldi n. 64.
Il titolo di provenienza è indicato al quesito n. 1 di cui al paragrafo “ accertamento della proprietà al momento del pignoramento ”.
QUESITO 4
Provveda l’esperto ad individuare lo stato di possesso del bene, con
l’indicazione, se occupato dall’esecutato o da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento all’esistenza di contratti registrati
in data
antecedente al pignoramento e alla data di scadenza per
l’eventuale disdetta, ovvero alla sussistenza di eventuali controversie pendenti e all’eventuale data di rilascio fissata; si precisa che in caso di indicazioni non esaustive su tale punto, sarà disposta integrazione della perizia
senza ulteriore compenso;
RISPOSTA AL QUESITO 4
Gli immobili oggetto di pignoramento, destinati a civile abitazione situati
nel Comune di Foligno in via Ballestracci n. 8, dato il mancato completamento di alcune opere, non risultano occupati da nessuno e nemmeno dallo
stesso proprietario; quindi si considerano liberi.
QUESITO 5
Provveda l’esperto ad individuare l’esistenza di formalità, vincoli o oneri,
anche di natura condominiale, gravanti sul bene distinguendo tra quelli che
resteranno a carico dell’acquirente (ad es. domande giudiziali, atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura, convenzioni matrimoniali e
provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al coniuge, pesi o limitazioni d’uso – oneri reali, obbligazioni proter rem, servitù, uso, abitazione,
vincoli derivati da contratti incidenti sull’attitudine edificatoria, vincoli connessi con il carattere storico-artistico) e quelli che saranno cancellati o regolarizzati dalla procedura ovvero risulteranno non opponibili all’acquirente
(iscrizioni, pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli, difformità ur11
banistico–edilizie, difformità catastali);
RISPOSTA AL QUESITO 5
Per il fabbricato, in cui è compresa l’unità immobiliare adibita a civile abitazione oggetto di pignoramento, non è stato costituito il Condominio con relative tabelle millesimali.
Da accertamenti eseguiti presso il Comune di Foligno è risultato che la parte esecutata,
a seguito dell’intervento di riparazione e miglioramento si-
smico, relativamente alla situazione contabile di fine lavori, è debitore di €.
55.256,01, (diconsi cinquantacinquemiladuecentocinquantasei euro virgola
un centesimo) al lordo dell’I.V.A., nei confronti del Comune di Foligno che
ha applicato i poteri sostitutivi come si evince dalla relazione economica del
7 febbraio 2012 e dettaglio delle fatture a firma dell’Arch. Stefano Trabalza. (all.to n. 8)
Gravami.
Per quanto riguarda i gravami ipotecari, da ispezione effettuata presso la
Conservatoria dei R.I. di Perugia il 21 settembre 2012, (all.to n. 9) risulta
che a tutto il giorno 20 settembre 2012 non sono state individuate iscrizioni
e trascrizioni ad eccezione di quanto già indicato nella documentazione allegata al fascicolo di causa:
-
IPOTECA VOLONTARIA iscritta a Perugia il 2.11.2009 al
n. 6725,
Reg. Part. a favore della Banca delle Marche S.p.A. a garanzia di un
mutuo concesso dal predetto Istituto in forza di atto a rogito Notaio
Dott. Luigi Napolitano di Foligno in data 20.10.2009 rep. n. 31756;
-
PIGNORAMENTO IMMOBILIARE trascritto a Perugia in data 11 agosto 2011 al Reg. Part. n. 14555 e Reg. Gen. N. 21572 a favore della
Società “ Saccaria Caffè s.r.l. “ con sede in Senigallia.
QUESITO 6
Provveda l’esperto a fornire altre informazioni per l’acquirente, concernenti:
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a. l’importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese
condominiali ordinarie);
b. eventuali spese straordinarie già deliberate
ma non ancora scadute;
c. eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni
anteriori alla data della perizia;
d. eventuali cause in corso.
RISPOSTA AL QUESITO 6
Non è stato possibile accertare e risalire alle spese fisse condominiali ordinarie del fabbricato e ad eventuali spese non pagate negli ultimi due anni.
Per quanto riguarda i punti b, c e d la parte esecutata, durante lo svolgimento delle operazioni peritali ha dichiarato che non risultano spese straordinarie deliberate e contenziosi in corso.
QUESITO 7
Provveda l’esperto ad individuare i precedenti proprietari nel ventennio elencando ciascun atto di acquisto, con indicazione dei suoi estremi (data,
notaio, data e numero di registrazione e trascrizione), e ciò anche sulla
scorta della eventuale relazione notarile prodotta dal creditore procedente.
RISPOSTA AL QUESITO 7
Dal risultato dei documenti allegati al fascicolo e dalle indagini condotte
tramite visura storica (all.to n. 10) è emerso che i beni immobili, individuati al foglio catastale del Comune di Foligno n. 203 particella n. 73 sub.
4, ante ventennio, erano già di proprietà del Sig. Properzi Gianluigi per essergli pervenuti in forza di atto a rogito Notaio Dott.ssa Maria Luigia Fino di
Foligno in data 3 settembre 1986 repertorio n. 11054 e trascritto a Perugia
il 12 settembre 1986 al n. 10542 Reg. Part., registrato a Foligno il
18/09/1986, Mod. I n. 2865.
QUESITO 8
Provveda l’esperto alla verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene, nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa ac13
quisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa.
In caso di esistenza di opere abusive, ad indicare l’eventuale sanabilità ai
sensi delle Leggi n. 47/85 e 724/94 e i relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli Uffici Comunali competenti;
RISPOSTA AL QUESITO 8
Da indagini effettuate presso gli uffici tecnici del Comune di Foligno, tramite richiesta di accesso ai documenti amministrativi del 25 maggio 2012,
(all.to n. 11) è stato accertato che per i beni pignorati, sono state rilasciate dallo stesso Comune i seguenti permessi:
- Autorizzazione n. 598 del 21 novembre 1988, (all.to n. 12)
- Concessione n. 348 del 24 aprile 2001, (all.to n. 13)
- Concessione Contributiva UMI 6,52 e Autorizzazione all’Inizio Lavori –
Provvedimento N° 574/5706 del 27/08/2002 relativa agli eventi sismici del
26/09/1997 e successivi (Legge n. 61/98), (all.to n. 14)
- Attestato di Deposito in Provincia di Perugia prot.llo n. 19084 del
08/10/2001. (all.to n. 15)
I lavori di ristrutturazione, di cui alla citata Concessione Contributiva UMI
6,52, sono stati iniziati il 15 maggio 2006 come si evince dalla comunicazione depositata presso il Comune di Foligno l’11 maggio 2006. (all.to n.
16)
Concessione Edilizia a sanatoria.
Da quanto accertato presso gli uffici del Comune di Foligno, per gli immobili
oggetto di pignoramento, non risultano pratiche di Sanatoria Edilizia né relativamente al Vecchio Condono Edilizio n. 47/85, né al n. 724/94, né a
quello ultimo del 2004.
Inoltre nell’atto di compravendita del 03/09/1986 veniva dichiarato che gli
immobili non avevano subìto interventi edilizi e che gli stessi non erano
stati oggetto di condono edilizio.
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Difformità rilevate.
Nel corso dei rilievi sono state riscontrate lievi difformità tra i grafici depositati presso il Comune (all.to n. 17) e lo stato attuale dei luoghi.
Le difformità consistono nel diverso posizionamento delle murature interne
del locale ingresso.
Alcune discordanze sono state riscontrate anche tra le planimetrie catastali
(all.to n. 5) e lo stato di fatto.
Tali difformità consistono in:
- diversa distribuzione degli spazi interni,
- spostamento di alcune aperture esterne e della porta di ingresso,
- diverse dimensioni del balcone.
Ai fini di una migliore lettura tutte le difformità sopra elencate sono evidenziate nel grafico in scala 1: 100. (all.to n. 18)
SANABILITA’ DELLE DIFFORMITA’ RILEVATE.
Per quanto riguarda le difformità descritte nel precedente capitolo, da indagini effettuate presso il Comune di Foligno, è risultato che per le opere
sopra descritte non è necessario inoltrare istanza di sanatoria e quindi non
ci sono costi da sostenere.
Sarà invece necessario presentare Denuncia di Variazione all’Agenzia del
Territorio per aggiornare le planimetrie catastali.
COSTI PER LA REGOLARIZZAZIONE DELLE
DIFFORMITA’ RILEVA-
TE.
Per la regolarizzazione delle opere di cui ai punti precedentemente descritti, i costi, per la presentazione della Denuncia di Variazione catastale, comprensivi di spese e competenze professionali, sono quantificati in circa
700,00 Euro.
VINCOLI URBANISTICI
Da indagine eseguita presso l’ufficio del Piano Regolatore è stato accertato
che gli immobili pignorati nel Comune di Foligno sono sottoposti al vincolo:
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- pericolosità e rischio idraulico nel bacino del Fiume Topino e suoi affluenti,
P.A.I. e variante n. 7 alle N.T.A. del P.R.G. ’97 di cui alla Tav. n. PB13 Topino (all.to n. 19)
e che gli stessi risultano compresi nell’ambito del centro storico classificati:
- zona “ A “ Edificio di interesse storico-ambientale a destinazione residenziale come si evince dalla planimetria di P.R.G. Tav. n. 16 (all.to n. 20)
disciplinate all’art. 6 delle Norme Tecniche di Attuazione. (all.to n. 21)
ABITABILITA’ / AGIBILITA’
Da ricerche effettuate presso gli uffici del Comune di Foligno per i beni immobili oggetto di pignoramento, trattandosi di un edificio di remota costruzione, non sono stati reperiti documenti di abitabilità/agibilità.
Data comunque la completa ristrutturazione, a seguito di evento sismico,
per lo stesso fabbricato è necessario presentare la richiesta al Comune ai
fini del rilascio del Certificato di abitabilità/agibilità.
QUESITO 9
Provveda l’esperto ad esprimere il proprio motivato parere sulla opportunità di disporre la vendita in uno o più lotti e, in caso affermativo, procedere
alla formazione di uno o più lotti, identificando i nuovi confini e provvedendo, previa autorizzazione del Giudice, ove necessario, alla realizzazione del
frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale;
RISPOSTA AL QUESITO 9
Lo scrivente C.T.U. ritiene da un punto di vista economico e di commerciabilità, in base alla tipologia, natura, ubicazione, destinazione d’uso, autonoma funzionalità e soprattutto consistenza dei beni in esame di dover
predisporre la vendita dei beni pignorati in un unico lotto in modo da rispettare le caratteristiche tecnico-economiche dei cespiti, con il fine di poterne conservare ed eventualmente aumentare la intrinseca appetibilità
commerciale.
16
Formazione del Lotto:
LOTTO UNICO :
- diritti di piena proprietà per la quota di 1/1 di beni
immobili intestati a al Sig. PROPERZI GIANLUIGI nato a Foligno (Pg) il
27.08.1967, residente in Foligno (PG) via Garibaldi n. 64, così indicati:
- Unità immobiliare ad uso abitazione censita al Catasto Fabbricati della Provincia di Perugia Comune di Foligno via Ballestracci n. 8 distinta al
foglio catastale n. 203 dello stesso Comune, particella n. 73 subalterno n.
4 – Zona Censuaria 1^ - Categoria A/3 – Classe 4^ - Consistenza 5,5 vani
– Rendita €. 426,08.
Confini.
Come indicato alla risposta del quesito n. 1 la proprietà confina con le particelle n. 71, 72,74,75,76 ed al piano sottostante e piano terra con lo stesso n. di particella 73 sub. 3 di proprietà Casini Luigi, Muzi Filippo, vano scala e parti comuni, salvo altri.
QUESITO 10
Provveda l’esperto a descrivere analiticamente ciascuno dei beni compresi
nel lotto un paragrafo per ciascun immobile, ciascuno di essi intitolato “
DESCRIZIONE ANALITICA DEL “ (appartamento, capannone, ecc.) con riferimento alla lettera che contraddistingue l’immobile nel paragrafo “Identificazione dei beni oggetto della stima” di cui sub 2); ad indicare la tipologia
del bene, l’altezza utile, la composizione interna; ad indicare in formato tabellare, per ciascun locale, la superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini
della determinazione della superficie commerciale, la superficie commerciale medesima, l’esposizione, le condizioni di manutenzione; ad indicare nei
medesimi paragrafi altresì le caratteristiche strutturali del bene e le caratteristiche interne di ciascun immobile (infissi, tramezzature interne, pavimentazione, porta d’ingresso, scale interne, impianto elettrico, impianto
idrico, impianto termico, ecc.) precisando per ciascun elemento l’attuale
stato di manutenzione e per gli impianti, la loro rispondenza alla vigente
17
normativa e in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento; ad
indicare altresì le eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto comuni,
giardino ecc.),
RISPOSTA AL QUESITO 10
In riferimento alla lettera che contraddistingue l’immobile nel paragrafo “Identificazione dei beni oggetto della stima”, di cui al quesito n. 2, viene effettuata una descrizione analitica dei beni oggetto di pignoramento.
A ) DESCRIZIONE ANALITICA DELL’APPARTAMENTO (p.lla 73 sub.
4)
Come specificato nei paragrafi precedenti, trattasi di una porzione di fabbricato adibito a civile abitazione posto al piano secondo situato in via Ballestracci n. 8 nel centro storico di Foligno comprendente un’altra unità immobiliare anch’essa abitativa situata al piano primo sottostante.
L’edificio, di vecchia costruzione a pianta pressoché rettangolare, è costituito da tre livelli fuori terra, piano terra, primo, secondo e terzo sottotetto ed
è stato ristrutturato a seguito degli eventi sismici del 26 settembre 1997 e
successivi con Programma Integrato di Recupero del Centro Storico “ C “
U.M.I. (Unità Minima d’Intervento) n. 6,52.
Esternamente si presenta in buone condizioni di manutenzione. (v. foto n.
1-2-3-4-5-6-7-8-9)
L’accesso alla proprietà è consentito dalla via Ballestracci tramite portone
al piano terra in legno massello (v. foto n. 5) che garantisce l’ingresso pedonale al vano scala del fabbricato.
L’unità immobiliare è comprensiva di ingresso, cucina/pranzo, soggiorno, 2
camere, un disimpegno, un bagno, un ripostiglio, un piccolo corridoio, un
balcone ed un locale adibito a fondo situato al piano sottostrada.
La superficie utile complessiva dell’ unità immobiliare adibita a civile abitazione risulta di mq. 96,65 oltre il balcone di mq. 5,20 ed il fondo di mq.
27,00. La superficie commerciale abitativa corrisponde a mq. 121,00.
18
L’altezza interna utile è di ml. 2,70, quella del disimpegno non è stato possibile rilevarla in quanto a mt. 2,85 è presente un controsoffitto, mentre
quella del locale ripostiglio è variabile da ml. 1,90 a ml. 2,70.
Le finiture dell’appartamento sono costituite da pavimenti in monocottura
formato cm. 33 x 33, pareti e soffitti intonacati e tinteggiati parzialmente di
bianco, rivestimento del bagno e della cucina in piastrelle di ceramica rispettivamente per ml. 2,15 e ml. 1,60.
Gli infissi interni delle finestre sono in legno, quelli esterni sono costituiti da
persiane in legno tinteggiate di colore verde.
Il bagno è dotato solamente di piatto doccia, mancano gli accessori sanitari, bidet, lavabo e water.
Sono assenti le porte interne ed il portone di ingresso principale, così come
i radiatori dell’impianto di riscaldamento.
Il locale ripostiglio, situato ad una quota di mt. + 1,46 rispetto all’ingresso,
è momentaneamente accessibile mediante una scala a pioli in quanto quella prevista in muratura nel progetto non è stata realizzata. L’unità immobiliare è dotata di impianti: idrico-sanitario, elettrico e di riscaldamento non
funzionanti in quanto da completare in minima parte.
La struttura portante del fabbricato, è costituta da muratura mista; le facciate esterne sono intonacate e tinteggiate su scala delle terre. Il balcone è
dotato di ringhiera di protezione in ferro verniciato.
L’esposizione dell’immobile può essere considerata discreta essendo esposta a Nord Est la zona notte e cucina ed a Sud Ovest la zona soggiorno.
Nel complesso lo stato di conservazione dell’unità immobiliare adibita a civile abitazione, visto il necessario completamento di alcune finiture, si può
considerare internamente normale e buono quello esterno come indicato
precedentemente.
DESCRIZIONE DEL LOCALE ADIBITO A FONDO
L’accesso al locale destinato a fondo è consentito anch’esso da quello prin19
cipale al piano terra della via Ballestracci e da una apertura compresa nel
vano scala situata ad una quota inferiore al piano strada alla quale si accede tramite una scala di legno in condizioni precarie composta da quattro
gradini.
L’altezza interna utile è variabile da ml. 1,90 all’imposta a ml. 3,35 alla
chiave. La superficie utile corrisponde a mq. 27,00; quella commerciale a
mq. 34,00. Le pareti ed il soffitto, a volte a crociera, sono in parte intonacati mentre sono assenti i pavimenti e gli impianti elettrico, idrico e di riscaldamento.
I dati relativi ai metri quadrati, delle unità immobiliari precedentemente
elencate, si possono riassumere nel prospetto tabellare che segue:
mq. utili
DESCRIZIONE LOCALE
INGRESSO
4,00
CUCINA/PRANZO
19,40
SOGGIORNO
21,75
CAMERETTA
14,35
CAMERA MATRIMONIALE
17,05
DISIMPEGNO
5,90
BAGNO
5,75
RIPOSTIGLIO
6,75
CORRIDOIO
1,70
BALCONE
5,20
FONDO
27,00
20
Per quanto riguarda il calcolo della superficie commerciale occorre precisare che si è proceduto computando la superficie interna calpestabile, comprese le tramezzature interne, ed il 50 % delle murature esterne.
Di seguito viene indicato il risultato della superficie commerciale:
DESCRIZIONE IMMOBILE
SUP.COMMERCIALE mq.
APPARTAMENTO
121,00
BALCONE
5,20
FONDO
34,00
A compimento del rilievo tecnico, eseguito durante il sopralluogo, si produce il grafico in scala 1: 100 comprendente le piante dell’ unità immobiliare
rilevata. (all.to n. 22)
QUESITO 11
Provveda l’esperto ad accertare, con adeguata motivazione, il valore di
mercato dell’immobile con indicazione del criterio di stima utilizzato, anche
in relazione ad eventuale incidenza sul valore dello stesso della condizione
di regolarità (o meno) amministrativa, e di stato libero o meno esponendo
altresì analiticamente gli adeguamenti e correzioni della stima, precisando
tali adeguamenti in maniera distinta per lo stato d’uso e manutenzione, lo
stato di possesso, i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura
e la assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti anche tossici o
nocivi; altri oneri o pesi; e prefigurando le tre diverse ipotesi in cui eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica o catastale o per la bonifica da
eventuali rifiuti siano assunti dalla procedura ovvero siano assunti dalla
procedura
limitatamente
agli
oneri
21
di
regolarizzazione
urbanistico-
catastale, ovvero siano lasciati interamente a carico dell’acquirente;
RISPOSTA AL QUESITO 11
Il C.T.U. ritiene equo determinare il valore venale di mercato degli immobili
adottando il criterio di stima comparativa (parametro adottato Euro/mq.).
A tale scopo è stata eseguita un ampia indagine conoscitiva del mercato
immobiliare di beni simili per le loro caratteristiche a quelli da valutare, ubicati nel Comune di Foligno.
Inoltre è stato tenuto conto dei seguenti parametri tecnici quali:
-
vendita di intera proprietà o di quote,
-
stato libero o meno,
-
ubicazione e consistenza,
-
destinazione d’uso, struttura , tipologia,
-
caratteristiche architettoniche,
-
esposizione e luminosità,
-
regolarità edilizia,
-
stato di manutenzione e conservazione,
-
richiesta di mercato,
-
accessibilità,
-
servizi ed infrastrutture presenti nella zona.
Pertanto, a risultanza delle indagini eseguite, il tecnico sottoscritto ritiene
eseguire la valutazione effettuando la stima dei beni pignorati.
Di seguito vengono indicati i prezzi a mq. di superficie commerciale e precisamente:
IMMOBILI SITUATI NEL COMUNE DI FOLIGNO:
FOGLIO n. 203 particella n. 73 sub. n. 4 Categ. A/3:
- Euro 1.250,00 a mq. da applicare alla superficie adibita a civile abitazione,
- Euro 300,00 al mq. da applicare alla superficie ad uso balcone,
- Euro 250,00 al mq. da applicare alla superficie ad uso fondo.
22
VALORE DEI BENI PIGNORATI.
Si procede a stimare i beni immobiliari descritti nel lotto unico precedentemente formato.
STIMA VALORE LOTTO UNICO
STIMA VALORE LOTTO UNICO :
diritti di piena proprietà per la quota di
1/1 di beni immobili intestati al Sig. PROPERZI GIANLUIGI nato a Foligno (Pg) il 27.08.1967, residente in Foligno (PG) via Garibaldi n. 64, così
indicati:
- unità immobiliare ad uso abitazione censita al Catasto Fabbricati di
Perugia, Comune di Foligno via Ballestracci n. 8 distinta al foglio catastale
n. 203 dello stesso Comune, particella n. 73 subalterno n. 4 – Zona Censuaria 1^ - Categoria A/3 – Classe 4^ - Consistenza 5,5 vani – Rendita €.
426,08,
-
valore superficie commerciale adibita a civile abitazione:
mq. 121,00 x Euro 1.250,00/mq. =
-
valore superficie commerciale adibita a balcone:
mq.
-
€. 151.250,00
5,20 x Euro 300,00/mq. =
€.
1.560,00
valore superficie commerciale adibita a fondo:
mq.
34,00 x Euro 250,00/mq. =
€.
8.500,00
Sommando gli importi stimati (151.250,00 + 1.560,00 + 8.500,00) si ottiene il:
TOTALE VALORE LOTTO UNICO = €. 161.310,00
(diconsi centosessantunomilatrecentodiecieuro/00 centesimi)
al quale viene detratto l’importo di €. 55.256,01, corrispondente al debito
da estinguere dalla parte esecutata nei confronti del Comune di Foligno che
ha applicato i poteri sostitutivi, quindi rimangono (€.
161.310,00 - €.
55.256,01):
TOTALE VALORE BENI STIMATI = €. 106.053,99
23
I beni saranno venduti alla pubblica asta con tutti i diritti, annessi e connessi, dipendenze, pertinenze ed accessioni, diritti, convenzioni che alle
suddette proprietà competono sull'area e su tutte le parti che per legge,
uso e destinazione sono da
ritenersi comuni ed in genere con tutto quanto
ulteriormente pertinente all’ unità immobiliare sopradescritta.
QUESITO 12
Provveda l’esperto a valutare, nel caso di pignoramento di quota indivisa,
la sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote
indivise, e ad esprimere il proprio motivato parere sulla comoda divisibilità
del bene, identificando, in caso affermativo, gli enti che potrebbero essere
separati in favore della procedura;
RISPOSTA AL QUESITO 12
Il pignoramento colpisce i diritti di piena proprietà dei beni in oggetto per la
quota di 1/1 e, trattandosi di un appartamento, non sono divisibili in quanto non presentano le caratteristiche per essere scissi in due parti e conservare la tipologia d’uso di abitabilità d’origine.
QUESITO 13
Provveda l’esperto ad allegare a ciascuna relazione di stima almeno due
fotografie esterne del bene e almeno due interne, nonché la planimetria del
bene, visura catastale attuale, copia della concessione o licenza edilizia e
atti di sanatoria, il certificato di definitiva valutazione e la restante documentazione necessaria, integrando, se del caso, quella predisposta dal creditore; in particolare, a depositare, ove non in atti, copia dell’atto di provenienza del bene e copia dell’eventuale contratto di locazione e verbale delle
dichiarazioni del terzo occupante.
RISPOSTA AL QUESITO 13
24
La documentazione fotografica è stata prodotta ed allegata alla presente
effettuando varie riprese, con apparecchiatura digitale, sia all’interno che
all’esterno della proprietà.
Gli altri documenti richiesti sono stati trattati nei precedenti quesiti ed allegati alla presente relazione.
QUESITO 14
Provveda l’esperto ad inviare, contestualmente al deposito della perizia in
cancelleria, e comunque almeno quarantacinque giorni prima dell’udienza,
copia della perizia al debitore, ai creditori procedenti ed intervenuti, a mezzo fax, posta o e-mail, e ad allegare all’originale della perizia una attestazione di aver proceduto a tali invii.
RISPOSTA AL QUESITO 14
Il sottoscritto C.T.U. dichiara di aver provveduto in data odierna 25 settembre 2012 ad inviare alle parti intervenute copia della perizia a mezzo
posta e-mail. (all.to n. 23)
QUESITO 15
Provveda l’esperto a sospendere le operazioni peritali in caso di impossibilità di accedere all’immobile, e ad avvertire il giudice ed il creditore procedente, ai fini della nomina di custode giudiziario.
RISPOSTA AL QUESITO 15
L’accesso agli immobili pignorati è stato consentito dalla parte esecutata e
quindi non si è resa necessaria la sospensione delle operazioni peritali.
QUESITO 16
Provveda l’esperto a riferire immediatamente al giudice circa ogni richiesta
di sospensione del corso delle operazioni peritali, informando contestualmente la parte che l’esecuzione potrà essere sospesa solo con provvedimento del Giudice su ricorso della medesima parte, cui aderiscano tutti gli
altri creditori.
RISPOSTA AL QUESITO 16
25
Non sono emersi elementi per i quali si è resa necessaria la sospensione
delle operazioni peritali.
QUESITO 17
Provveda l’esperto a formulare tempestiva istanza di rinvio della udienza in
caso di impossibilità di osservanza del termine di deposito, provvedendo
altresì alla notifica alle parti.
RISPOSTA AL QUESITO 17
Il deposito dell’elaborato peritale viene effettuato entro 45 giorni prima
dell’udienza fissata per il giorno 07.11.2012 e pertanto non si è resa necessaria l’ istanza di rinvio dell’ udienza e di notifica alle parti interessate.
CONCLUSIONI
Il sottoscritto C.T.U., con il presente elaborato tecnico-estimativo, composto da ventisette pagine interamente edite a computer, completato dagli
elencati allegati e dalla documentazione fotografica, ritiene di aver risposto
ai quesiti a lui posti dall' Ill.mo G.E., restando in ogni caso a completa disposizione per eventuali chiarimenti.
Il C.T.U.
geom. Maurizio Mattioli
Allegati alla consulenza tecnica:
01 ) Comunicazione del 7 maggio 2012 per inizio operazioni peritali,
02 ) Verbale inizio operazioni peritali del 28 maggio 2012,
03 ) Copia pignoramento immobiliare,
04 ) Visura catastale immobili,
05 ) Planimetria degli immobili in scala 1: 100,
06 ) Planimetria catastale scala 1: 1000 (vax),
07 ) Atto di compravendita, a rogito Notaio Dott.ssa Maria Luigia Fino di
Foligno, del 3 settembre 1986 repertorio n.ro 11054,
08 ) Relazione economica del 7 febbraio 2012 e dettaglio delle fatture,
26
09 ) Ispezione ipotecaria effettuata il 21 settembre 2012, presso la Conservatoria dei R.I. di Perugia,
10 ) Visura storica del 24 maggio 2012,
11 ) Richiesta di accesso ai documenti amministrativi del 25 maggio 2012
presso il Comune di Foligno,
12 ) Autorizzazione n. 598 del 21 novembre 1988,
13 ) Concessione n. 348 del 24 aprile 2001,
14 ) Concessione Contributiva UMI 6,52 e Autorizzazione all’Inizio Lavori –
Provvedimento N° 574/5706 del 27/08/2002,
15 ) Attestato di Deposito in Provincia di Perugia prot.llo n. 19084 del
08/10/2001,
16 ) Comunicazione inizio lavori depositata presso il Comune di Foligno l’11
maggio 2006,
17 ) Grafici depositati presso il Comune di Foligno,
18 ) Grafico degli immobili in scala 1: 100 con indicazione delle difformità
rilevate,
19 ) Tavola vincoli urbanistici n. PB13 Topino,
20 ) Planimetria di P.R.G.,
21 ) Norme Tecniche di Attuazione,
22 ) Grafico di rilievo tecnico in scala 1: 100,
23 ) Attestazione invio copia della perizia a mezzo posta e-mail alle parti
intervenute,
- Documentazione fotografica.
Perugia, 25 settembre 2012
Il C.T.U.
geom. Maurizio Mattioli
27

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