Relazione semestrale al 30 giugno 2014

RELAZIONE SEMESTRALE DEL FONDO
“EUROPA IMMOBILIARE N.1”
AL 30 GIUGNO 2014
Indice
________________________________________________________
1- Relazione degli Amministratori ....................................................................................2
1.1 - Gestione Immobiliare .............................................................................................2
1.2 - Mercato Immobiliare ............................................................................................ 12
1.3 - Composizione Patrimoniale ................................................................................... 17
1.4 - Eventi di rilievo accaduti nella gestione del Fondo .................................................. 18
1.5 - Eventi successivi alla chiusura del periodo ............................................................. 18
2 - Situazione Patrimoniale ........................................................................................... 18
3 - Altre informazioni .................................................................................................... 22
Fondo Europa Immobiliare 1
1- Relazione degli Amministratori
1.1 - Gestione Immobiliare
Nel corso del primo semestre 2014, il valore di mercato degli immobili detenuti dal Fondo Europa
Immobiliare 1, stimato dall’esperto indipendente Jones Lang LaSalle, si è ulteriormente ridotto dello
0,9% su base semestrale (+0.5% rispetto al giugno 2013), ammontando complessivamente ad €
223.580.577,18. La variazione, evidenziata a parità di perimetro e quindi con l’esclusione dal
portafoglio di riferimento dell’immobile di Saltsjobaden ceduto a febbraio 2014, è da imputare
principalmente al perdurare di una situazione congiunturale difficile, soprattutto con riferimento al
mercato immobiliare italiano.
In Italia le riduzioni dei valori di mercato (-1,3% nel semestre), sono state determinate soprattutto
dalle svalutazioni dell’immobile di Roma, Loc. Casal del Marmo (-5,6%), oggetto di riqualificazione
commerciale.
Le riduzioni dei valori di mercato degli altri immobili italiani, soprattutto per quanto riguarda la
Caserma dei Carabinieri di Sala Consilina (-8,1% la variazione su base semestrale), e l’immobile
logistico sito a Mora di Liscate, (-0,6%) sono riconducibili alla rarefazione delle transazioni
immobiliari determinata dalla persistente situazione di restrizione del mercato del credito.
Le valutazioni degli immobili esteri in portafoglio è in linea con quella di dicembre 2013 (-0,6%) ed
è aumentata del 9% ca. rispetto alle valutazioni riscontrate nel mese di giugno 2013.
In Olanda prosegue il trend negativo degli immobili ad uso ufficio determinato dal perdurare di uno
stato di crisi del settore immobiliare in genere, e dalla competizione determinata dall’effetto
combinato di un’offerta di immobili direzionali molto elevata e da un significativo calo sul fronte
della domanda. Tuttavia, sia ad Almere che ad Amstelveen l’esperto indipendente ha stimato il
valore di mercato degli immobili in leggero aumento rispettivamente del 5,2% e del 7,3% su base
semestrale. La valutazione del solo immobile di Almere è aumentata del 34,3% su base annua
(Euro 6,7 Milioni ca) per effetto della rinegoziazione del contratto di locazione con l’unico
conduttore USG People, avvenuta a novembre 2013.
In Germania si è assistito ad una generale contrazione dei canoni di mercato che ha determinato
una riduzione del Valore di Mercato dell’immobile di Gelsenkirchen del 7,8% (pari a Euro 2,8
Milioni).
Nel Regno Unito la valutazione dell’immobile di Croydon ha subito una flessione del 5,1% in valuta
(pari a GBP 1,13 milioni) rispetto al valore di dicembre 2013, solo parzialmente compensata
dall’effetto del tasso di cambio (+4%).
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Fondo Europa Immobiliare 1
In Svezia le valutazioni in valuta degli immobili sono aumentate dell’1% ca. su base semestrale.
Tale variazione positiva è stata in parte assorbita da un generale apprezzamento dell’euro verso le
corone svedesi (+3,5%).
I livelli di cambio adottati per la redazione della presente relazione sono stati pari a
eur/gbp=0,8015 ed eur/sek=9,1762 (rispettivamente 0,8337 ed 8,8591 al 31 dicembre 2013). Nel
periodo in esame, il rischio di oscillazione dei tassi di cambio è stato costantemente coperto dal
Fondo per l’intero ammontare dell’esposizione attraverso operazioni di vendita a termine di valuta.
Nel primo semestre del 2014 l’attività della SGR è stata particolarmente intensa e si è rivolta nella
gestione degli immobili detenuti in portafoglio Nello specifico, le più importanti azioni intraprese
sono di seguito sintetizzate, con riferimento a ciascun immobile:
−
Caserme dei Carabinieri di Rivoli e Sala Consilina (To e Sa) – A seguito dello scarso
interesse riscontrato sul mercato, la SGR ha esercitato l’opzione per la vendita delle Caserme a
Cogefer S.p.A., il venditore originario. La società ha iniziato un processo di due diligence tecnica
propedeutica all’acquisto riscontrando piccole difformità che, per l’immobile di Rivoli, ne
impediscono la vendita. La SGR si è pertanto prontamente attivata per la loro risoluzione.
A seguito del reiterato rifiuto della controparte a concludere la compravendita di Sala Consilina,
la SGR ha avviato un contenzioso volto ad ottenere, inter alia, l’esecuzione giudiziale del
contratto.
−
Milano via Lope de Vega (RSA) – in data 1° aprile 2014, la SGR ha proceduto alla
risoluzione del contratto di locazione con il conduttore Residenze di via Lope de Vega Srl,
stipulando contestualmente due distinte locazioni per tutti gli spazi dell’immobile. In particolare:
a) per la porzione di immobile adibita a RSA, è stato sottoscritto con Argento Vivo S.r.l. un
contratto di locazione della durata di 10+10 anni recante un canone pari ad € 965.000
annui, a regime dal quarto anno, e
b) per la porzione di immobile adibita a centro dialisi, è stato sottoscritto con AV Progetto
Salute S.r.l. un contratto di locazione della durata di 10+10 anni recante un canone annuo
di € 100.000.
−
Milano Via Bisceglie (Italia) – Nel corso del primo trimestre 2014 la SGR ha svolto alcuni
piccoli interventi di manutenzione straordinaria.
−
Mora di Liscate (Mi) – La SGR ha concluso le opere di consolidamento strutturale conseguenti
al sisma del 2012, ed ha eseguito alcuni interventi di manutenzione straordinaria con articolare
riferimento all’impermeabilizzazione di talune parti della copertura. Per il prossimo semestre, si
sta valutando un intervento di ripristino di alcune parti ammalorate dei piazzali di manovra dei
mezzi pesanti.
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Fondo Europa Immobiliare 1
Si sono inoltre concluse le opere connesse all’esproprio subito da parte di TEEM per la
costruzione della nuova Tangenziale Esterna Est di Milano, che corre in adiacenza rispetto
all’immobile, ed in relazione ai quali le parti sono impegnate alla definizione conclusiva
dell’indennizzo.
−
Levate (BG) – in linea con la strategia definita per l’immobile, nel corso del primo semestre la
SGR ha avviato le procedure volte a selezionare un operatore al quale affidare le opere di
riqualificazione del medesimo, il cui avvio è prevedibile nella seconda parte dell’anno.
−
Roma, Loc. Casal del Marmo – proseguono, in coordinamento con il conduttore, le attività
volte al rilancio dell’ipermercato. La SGR ha affidato ad un operatore specializzato due incarichi,
rispettivamente per la commercializzazione degli spazi da destinare ad esercizi di vicinato e per
la gestione del centro risultante. Nelle more, prosegue la preparazione delle pratiche volte al
rilascio di un’autorizzazione per centro commerciale, nello spirito della transazione stipulata con
Conad del Tirreno nel mese di ottobre 2012.
−
Amstelveen (Olanda) – L’immobile è stato rilasciato dai conduttori Amlin e ABN Amro lo
scorso dicembre 2012. L’istituto ABN Amro ha espresso l’interesse per condurre in locazione 117
posti auto per l’intero 2013; la proprietà ha inoltre ricevuto una proposta di locazione
temporanea per altri 100 posti auto per la durata di due mesi. Al termine del semestre la
proprietà, di concerto con gli advisor nominati lo scorso semestre, ha iniziato a valutare una
proposta di valorizzazione che interesserebbe l’intero immobile (mq 15.800 ca). Le analisi sono
tuttora in corso.
−
Croydon (Regno Unito) – Per quanto riguarda l’unità 5 si segnala che Punch Pub Co. Ltd ha
avviato le procedure di amministrazione controllata. Pur continuando ad operare negli spazi di
proprietà del Fondo, la SGR si sta attivando per la ricerca di nuovi conduttori in caso di rilascio
degli spazi.
−
Portafoglio Golden (Svezia) –A Valbo proseguono le ricerche di un nuovo conduttore per
l’unità precedentemente locata a Trend&Design.
−
Gelsenkirchen (Germania) – Per tutto il semestre la SGR è stata impegnata nella
riqualificazione degli ulteriori spazi che dovranno essere occupati dal principale conduttore VRR.
Per quanto riguarda gli altri immobili siti in Italia e all’estero non vi sono fatti rilevanti accaduti
durante il periodo di riferimento della relazione. Si propone di seguito un aggiornamento sulla
situazione del contenzioso per l’operazione di Roma - Piazza dei Navigatori.
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Fondo Europa Immobiliare 1
"Operazione immobiliare “Piazza dei Navigatori”.
In relazione al contratto preliminare di compravendita stipulato con Società Dell’Acqua Pia Antica
Marcia Società Per Azioni, Investimenti Edilizi Italiani s.r.l. e Peschiera Edilizia s.r.l. (congiuntamente
i “Promittenti Venditori”), in data 29 luglio 2009 afferente il compendio “Piazza dei Navigatori” (il
“Contratto Preliminare”), si intende rendere un breve aggiornamento rispetto a quanto esposto
nelle precedenti relazioni finanziarie.
A seguito della rinuncia agli atti del giudizio promosso dai Promittenti Venditori nei confronti di
Vegagest Immobiliare, per conto del Fondo, quest'ultima - nella spiegata qualità - ha promosso
avanti al tribunale competente un nuovo giudizio di merito nei confronti dei Promittenti Venditori
volto ad ottenere
(i) l’accertamento dell’inadempimento alle obbligazioni di cui al Contratto Preliminare e,
conseguentemente, la condanna dei Promittenti Venditori al pagamento del doppio della caparra
confirmatoria versata da Vegagest Immobiliare, oltre agli interessi maturandi;
(ii) in via subordinata, l’accertamento del mancato avveramento delle condizioni sospensive di cui al
Contratto Preliminare e la condanna dei Promittenti Venditori alla restituzione della caparra
confirmatoria, oltre agli interessi maturandi;
(iii) l’accertamento della legittima escussione da parte di Vegagest Immobiliare della polizza
fideiussoria e la conseguente condanna di Ina Assitalia S.p.A. e Assicurazioni Generali S.p.A.
(coassicuratore) (congiuntamente le “Assicurazioni”) al pagamento della caparra confirmatoria
oltre agli interessi maturati e maturandi.
Si rimanda, per il dettaglio inerente all’andamento del presente giudizio, a quanto indicato in merito
nelle precedenti relazioni finanziarie.
Con provvedimento depositato in data 11 luglio 2013, il Giudice – sciogliendo la riserva di cui sopra
– ha rigettato
(i) l’istanza per l’ottenimento di un’ordinanza anticipatoria ex art. 186 ter c.p.c. proposta dalle
Assicurazioni, nonché
(ii) l’istanza di rinnovazione della consulenza tecnica d’ufficio dedotta dai Promittenti Venditori e ha
rinviato la causa all’udienza del 23 settembre 2015 per la precisazione delle conclusioni.
Il Giudice ha respinto l’istanza formulata dalle Assicurazioni in quanto – essendo stata inibita
l’escussione della polizza fideiussoria per effetto del provvedimento del Tribunale di Roma emesso
in data 15 luglio 2011 (di cui si è dato ampio conto nella relazione semestrale del Fondo al 30
giugno 2011) – non sussisterebbe “l’imminenza del pagamento” e, conseguentemente, non vi
sarebbe la necessità di tutelare il rilievo azionato dalle assicurazioni ex art. 1953 c.c..
Alla luce del rinvio del giudizio all’udienza del 23 settembre 2015, la società di gestione ha
depositato, per conto del Fondo, un ricorso ex art. 186 quater c.p.c. avanti al Tribunale di Roma
con cui ha domandato la condanna delle sole Assicurazioni al pagamento delle somme alle stesse
richieste (Euro 25 milioni).
Tale domanda – fondata sulle evidenze processuali raggiunte ossia (i) quelle derivanti dalle positive
risultanze della consulenza tecnica d’ufficio effettuata in corso di causa, (ii) la sentenza del Consiglio
di Stato in tema di agibilità, nonché (iii) l’assenza di istanze istruttorie ulteriori rispetto a quella, già
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Fondo Europa Immobiliare 1
rigettata, di rinnovazione dell’ATP – è motivata dall’esigenza di ottenere, nelle more della
definizione del giudizio la cui conclusione è prevista – indicativamente – nel primo semestre del
2016, un titolo esecutivo, il quale sarebbe azionabile nei confronti delle Assicurazioni.
Il Tribunale di Roma, con ordinanza del 27 febbraio 2014, ha rigettato l’istanza ex art. 186 quater
c.p.c., confermando il rinvio della causa all’udienza di precisazione delle conclusioni al 23 settembre
2015. Il Giudice, tenuto conto delle domande delle parti contrapposte in lite, ha ritenuto opportuno
demandare “alla delibazione in sede di sentenza la valutazione sulla sussistenza o meno di
inadempimenti delle parti, sulla sussistenza o meno di crediti delle parti e sull’ammontare delle
pretese creditorie”.
***
Procedure concordatarie
1) Con riferimento alle procedure di concordato preventivo proposte dai Promittenti Venditori si
segnala che sono stati approvati ed omologati (nonostante il voto negativo della SGR con
riferimento alla seconda procedura) i concordati preventivi afferenti alle società Investimenti
Edilizi S.r.l. (“IEI”) e Peschiera Edilizia S.r.l..
Nella prima procedura è stato riconosciuto il credito (chirografo) della SGR per conto del Fondo –
salvo l’accertamento del medesimo nel giudizio di merito sopra indicato – per un importo pari alla
caparra versata oltre interessi maturati sino alla data di deposito della domanda di pre-concordato.
Detto procedimento prevede il pagamento dei creditori chirografari nella misura – rivista dal
Commissario Giudiziale – dell’1%.
Nell’altro procedimento (Peschiera Edilizia S.r.l.), il Giudice Delegato ha riconosciuto il credito
(chirografo) della SGR per conto del Fondo – salvo l’accertamento del medesimo nel giudizio di
merito sopra indicato – nella misura di Euro 13.290.625, ossia pari alla quota parte della caparra
corrisposta alla società Peschiera Edilizia S.r.l., oltre interessi, come precisato nella relazione del
Commissario Giudiziale (il quale aveva riconosciuto, in detta relazione, la natura privilegiata ex art.
2775 bis c.c. del suddetto credito).
Detto procedimento prevede il pagamento dei creditori chirografari nella misura – rivista dal
Commissario Giudiziale – del 20,02% ovvero del 6,81% qualora il mutuo della Banca Popolare di
Lodi (Euro 2.304.744,88) non fosse soddisfatto da IEI né da SAPAM quale fideiussore.
Il Liquidatore delle procedure concordatarie sopra indicate ha comunicato a Vegagest – che è stata
nominata come membro del comitato dei creditori – il differimento del deposito del programma di
liquidazione entro il termine che verrà fissato per il deposito del programma di liquidazione della
Acqua Marcia Immobiliare S.r.l., anche al fine di verificare la possibilità di concertazione delle
modalità e dei termini di liquidazione del complesso immobiliare unitario di P.zza dei Navigatori
costituente per la presente procedura il principale asset ceduto ai creditori.
Detta scelta é motivata, a detta del Liquidatore, dalla "(...) interdipendenza della presente
procedura (ndr quella di Peschiera Edilizia) con quelle di concordato preventivo nn. 48/2012 e
53/2012 pendenti avanti a Codesto Tribunale rispettivamente aperte a carico delle società Acqua
Marcia Immobiliare Srl e Investimenti Edilizi Italiani Srl".
***
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Fondo Europa Immobiliare 1
2) In ordine alla procedura concordataria della Società Dell’Acqua Pia Antica Marcia Società Per
Azioni (“SAPAM”), si segnala che i Commissari Giudiziali – nella propria relazione ex art. 172 L.F. –
hanno riconosciuto il credito (chirografo) della SGR per conto del Fondo – salvo l’accertamento del
medesimo nel giudizio di merito sopra indicato – per un importo pari alla caparra versata oltre
interessi maturati sino alla data di deposito della domanda di pre-concordato.
I Commissari Giudiziari, a fronte della richiesta della SGR, per conto del Fondo, di riconoscere un
credito pari al doppio della caparra versata oltre interessi riconoscimento di un credito maggiore
(Euro 57.447.706,12) nonché munito del privilegio speciale ex art. 2775-bis c.c., ritengono che,
trattandosi di un credito in contenzioso, l’importo debba essere quello previsto da SAPAM come
fondo rischi, ossia Euro 26.266.058,00. Quanto al privilegio il medesimo credito è stato riconosciuto
dai Commissari Giudiziari chirografario in quanto esso è costituito dalla garanzia prestata da SAPAM
per le obbligazioni assunte da varie società controllate per la realizzazione del complesso di piazza
dei Navigatori a Roma.
In data 14 aprile 2014 si è tenuta l’adunanza dei creditori del concordato SAPAM la quale, dopo
aver trattato questioni inerenti altri creditori, è stata differita prima al 10 giugno 2014 e,
successivamente, al 16 luglio 2014. In tale adunanza il Giudice Delegato ha anteposto alla propria
breve illustrazione dell'adunanza un "raccomandazione" a tutti i creditori sul fatto che gli
accertamenti compiuti dal medesimo sulla "natura" del credito (come anche sul suo ammontare):
(i) sono svolti a soli fini "concordatari", per determinare le maggioranze dei creditori votanti; (ii)
non hanno natura giudiziale e non pregiudicando, in alcun modo, i diritti del creditore; (iii) tali diritti
devono essere fatti valere dal creditore in un giudizio ordinario di cognizione nel contraddittorio con
il debitore e con il commissario liquidatore della procedura (al fine di rendere opponibile a
quest'ultimo le decisioni assunte dall'A.G.O. e modificare conseguentemente il riparto delle somme
rivenienti dalla liquidazione concordataria).
In data 20 maggio 2014 SAPAM ha depositato in cancelleria un aggiornamento del piano di
concordato, prevedendo, ferma restando la natura liquidatoria della proposta concordataria, il
pagamento dei creditori chirografari (essendo indicati maggiori importi, rispetto al Piano originario,
per le spese in prededuzione, per i debiti verso i creditori privilegiati e verso quelli chirografari) nella
misura del 7,4%. In relazione alla presentazione del predetto aggiornamento, il Tribunale di Roma,
con decreto del 28 maggio 2014, constatato che mancava la prescritta nuova attestazione del
perito, ha convocato SAPAM – ai sensi dell’art. 173, ult. comma, L.F. – davanti al Collegio per
l’udienza del 19 giugno 2014, nonché ha differito l’adunanza dei creditori al 16 luglio 2014
In data 25 giugno 2014 SAPAM ha depositato l’attestazione al nuovo piano concordatario. Tale
documento rettifica alcuni valori, indicando la previsione di soddisfazione dei creditori chirografari
nella ridotta misura del 5,8%.
In vista dell’adunanza dei creditori del 16 luglio 2014, i Commissari Giudiziali hanno depositato la
relazione ex art. 172 L.F. aggiornata unitamente all'elenco dei creditori; da quest’ultimo documento
risulta l'ammissione del credito del fondo Europa Immobiliare 1 (al chirografo) per l'ammontare pari
al doppio della caparra oltre interessi (oltre 55 milioni di euro).
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All’adunanza del 16 luglio 2014, il Giudice Delegato ha ritenuto, con riferimento al credito del Fondo
Europa Immobiliare 1, di dovere assumere una decisione in linea con quelle assunte in altri
concordati collegati ammettendo, quindi, al voto la SGR per il solo importo pari alla caparra versata
(maggiorata degli interessi di legge), per una cifra prossima ai 26 milioni di euro.
La limitata ammissione non incide sull'accertamento del credito, in corso presso il Tribunale di
Roma, né pregiudica le facoltà di Vegagest di esigere (in moneta concorsuale) quanto risulterà
dovuto in esito a quei giudizi.
***
3) In ordine al concordato Acqua Marcia Immobiliare S.r.l. (“AMI”) la relazione ex art. 172 L.F.,
predisposta dai Commissari Giudiziali (“CCGG”), ha evidenziato quanto segue:
- il legale di AMI, avv. prof. Oberdan Tommaso Scozzafava ha comunicato ai CCGG la propria
valutazione circa l’esito del giudizio di merito sopra indicato ritenendo:
(i) probabile la condanna in solido di AMI e delle controllate IEI e Peschiera Edilizia alla restituzione
della somma di Euro 25.000.000,00 oltre interessi;
(ii) possibile l’accoglimento della domanda di condanna formulata da Vegagest al pagamento del
doppio della caparra.
Per tale motivo il piano aggiornato da parte di AMI ha previsto un fondo rischi aumentato fino ad
Euro 26,2 milioni tenuto conto dell’obbligazione assunta da AMI anche in riferimento alle
compravendite promesse dalle sue controllate IEI e Peschiera Edilizia.
I CCGG ritengono che il credito vantato da Vegagest non vada appostata al chirografo ma al
privilegio ex art. 2775 bis c.c.; tale privilegio deve essere riconosciuto all’importo versato a titolo di
caparra in favore di AMI (che ha acquisito il ramo d’azienda da parte di SAPAM originaria
promittente venditrice) ossia Euro 5.800.000,00 e non anche sull’intera caparra versata (Euro 25
milioni) in quanto non sussistono i relativi presupposti di legge.
A riguardo i CCGG ritengono che il preliminare, sottoscritto in data 29/07/2009 a rogito notaio G.
Gasparrini di Milano (rep. 33975/14320) e, conseguentemente trascritto, non preveda alcun obbligo
solidale di AMI per le obbligazione assunte dalle controllate. Tale obbligo solidale è infatti previsto
solo al punto 3 del patto integrativo sottoscritto tra tutte le parti in pari data.
Pertanto, vista la natura di privilegio speciale prevista dalla norma di cui all’art. 2755 bis c.c., preso
atto che la domanda giudiziale di risoluzione proposta da Vegagest con atto di citazione notificato il
29/03/2011 è stata introdotta nei termini di cui all’art. 2645 bis c.c., lo stesso – concludono i CCGG
– non può che riferirsi alle somme dovute, in forza del suddetto preliminare trascritto, in relazione
al solo bene immobile di proprietà di AMI e nei limiti dell’importo dalla stessa incassato a titolo di
caparra.
Posto quanto sopra, i CCGG hanno rammentato che l’immobile oggetto del preliminare tra Vegagest
ed AMI è oggetto di ipoteca in favore della Banca Etruria S.p.A., il cui credito residuo (quantificato
nel piano aggiornato al 31 dicembre 2013 in Euro 7.615.618,73), sembrerebbe superiore al valore
dell'immobile; da ciò l’elevata probabilità che Vegagest non possa giovarsi del privilegio speciale
suddetto stante la possibile incapienza del ricavato della vendita del bene su cui ricade il privilegio
speciale (con la conseguenza che l’intero credito di Vegagest troverà posto nel chirografo).
L’adunanza dei creditori del concordata si è tenuta il 16 giugno 2014 a cui ha partecipato un
procuratore del Fondo il quale ha chiesto chiarimenti in merito al quantum del credito privilegiato
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(i.e. 5.8 milioni, invece del doppio di quella caparra di euro 10.6 milioni) e sul tema del mancato
aggiornamento del fondo rischi per interessi privilegiati (ex art. 2749 c.c.) che maturano sul debito
privilegiato di Vegagest.
I CCGG hanno replicato al primo punto rifacendosi al parere del Prof. Scozzava; sul secondo punto
non hanno replicato.
Quanto al rango del credito, il Giudice Delegato ha ritenuto, nella sostanza, preferibile che il tema
della sussistenza del privilegio venga deciso da un corte di merito e, preso atto dell'opposizione
della società e delle precedenti (invero non motivate) decisioni assunte in seno alle adunanze di
Peschiera Edilizia e IEI, ha ritenuto di dover "coerentemente" ammettere al voto l'intero credito per
caparra (26 milioni di euro) negando quindi il privilegio.
Il voto della proposta potrà essere espresso entro 20 giorni decorrenti dall’adunanza.
La SGR, per conto del Fondo, sta valutando di agire per il riconoscimento giudiziale del privilegio
speciale afferente al credito in parola, valutando il complessivo scenario delle procedure
concordatarie nell’ottica della concreta possibilità di recupero del credito, fermo restando la
possibilità, a valle del positivo esito del giudizio di merito, di escutere la fideiussione rilasciata, a suo
tempo, dalle Assicurazioni.
***
In aggiunta a quanto sopra, in data 24 aprile 2013, i Promittenti Venditori hanno notificato al
procuratore domiciliatario del Fondo un ricorso per revocazione avverso la nota sentenza del
Consiglio di Stato. Il ricorso per revocazione rappresenta uno strumento processuale previsto
dall’ordinamento giuridico, tra l’altro, nel caso di errore di valutazione commesso dal giudice in
relazione a circostanze di fatto da ritenersi rilevanti ai fini del decidere (nel senso che il giudice
avrebbe basato il proprio giudizio considerando o come esistente un fatto viceversa risultato
inesistente, ovvero come insussistente una circostanza invece debitamente accertata).
In particolare, nel caso di specie, i Promittenti Venditori imputano al Consiglio di Stato la
commissione di due errori: il primo, allorché ha ritenuto di addebitare ai medesimi, anziché al
Comune, la mancata realizzazione delle opere di urbanizzazione; il secondo, laddove ha considerato
come non completa la documentazione a suo tempo allegata a corredo delle istanze volte ad
ottenere il rilascio dei certificati di agibilità.
La SGR per conto del Fondo ha depositato in data 17 giugno 2013 la propria memoria di
costituzione evidenziando come le contestazioni avversarie afferiscano elementi di fatto sui quali si
era già a suo tempo costituito uno specifico contraddittorio tra le parti, circostanza quest’ultima che
potrebbe consentire di considerare l’iniziativa di controparte come un tentativo di ripetere un
giudizio da ritenersi viceversa ormai definitivamente esaurito e ha, comunque, contestato la
fondatezza di quanto sostenuto dalle ricorrenti.
***
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Caserme dei Carabinieri di Rivoli e Sala Consilina (To e Sa)
In merito all’immobile di Sala Consilina, la SGR – per conto del Fondo – ha notificato in data 5
febbraio 2014 – a CO.GE.FER. S.p.A., Corrado Salustro e Adelma Cariani, un atto di citazione a
comparire avanti al Tribunale di Milano per ottenere:
(i) in via principale, l’accertamento giudiziale della conclusione del contratto di compravendita per
effetto dell'esercizio dell'opzione da parte del Fondo e della conseguente condanna dei convenuti al
pagamento del corrispettivo, pari ad Euro 4.900.000 oltre IVA di legge oltre interessi a decorrere
dal 12 febbraio 2012;
(ii) in via subordinata, l'emissione di una sentenza costitutiva ai sensi dell'art. 2932 c.c. previo
pagamento del predetto corrispettivo nonché, in ogni caso, il risarcimento del danno anche ai
sensi dell'art. 1224 c.c..
Alla prima udienza, tenutasi in data 26 maggio 2014, il giudice ha concesso i termini per il deposito
delle memorie istruttorie; la discussione dei mezzi istruttori è stata rinviata all’udienza del 15
ottobre 2014.
Nel corso del primo semestre 2014 non si è ritenuto opportuno modificare l’asset allocation
strategica del Fondo, anche in considerazione del fatto che, nella fase di avvicinamento alla
liquidazione, l’attività della SGR si rivolge alla valorizzazione degli asset nell’ottica della loro futura
dismissione, mentre un’eventuale investimento sarebbe valutato positivamente solo in caso di
importanti benefici economici e coerenza temporale rispetto alla vita residua attesa dello strumento.
Di seguito la composizione del portafoglio immobiliare alla data del 30 giugno 2014 suddivisa per
tipologia immobiliare e per diversificazione geografica.
Range di Asset Allocation
Uffici
Commerciale
Logistica
RSA
Altro
TOTALE
Italia
Regno Unito
Germania
Svezia
Benelux
Spagna e Portogallo
Francia e Altro
TOTALE
Peso %
Min %
Max %
80,466,000
61,775,899
34,300,000
14,100,000.
32,938,677
35.99%
27.63%
15.34%
6.31%
14.73%
30%
20%
5%
0%
5%
50%
50%
25%
15%
15%
223,580,577
97,700,000
26,038,677
32,900,000
29,641,899
37,300,000
223,580,577
100%
43.70%
11.65%
14.72%
13.26%
16.68%
0.00%
0.00%
100%
30%
10%
0%
5%
10%
0%
0%
60%
35%
20%
15%
30%
10%
10%
10
Fondo Europa Immobiliare 1
Di seguito si riporta lo schema della struttura delle partecipazioni detenute dal Fondo alla data del
presente relazione.
Si segnala che alla data della presente relazione è tuttora in corso il processo di liquidazione del
veicolo denominato “Partnership House Unit Trust” di diritto Jersey, determinato dalla cessione
dell’unico immobile di proprietà sito a Londra e ceduto lo scorso dicembre 2013.
Cessioni e/o Acquisizioni
Nel corso del primo trimestre 2014 il veicolo Golden Immobiliare AB, partecipato al 100% dal Fondo
per il tramite di una rete di società in Jersey ed in Lussemburgo, ha ceduto la partecipazione
totalitaria nel veicolo Golden Saltsjobaden AB proprietario del centro commerciale sito nell’omonima
località. Il corrispettivo per la cessione delle azioni è stato calcolato utilizzando un prezzo di
valorizzazione dell’immobile pari a Sek 160 milioni. Gli effetti giuridici ed economici della cessione si
sono concretizzati il 28 febbraio 2014.
11
Fondo Europa Immobiliare 1
1.2 - Mercato Immobiliare
Contesto Macroeconomico
Nei primi mesi del 2014 si è ulteriormente consolidata la tendenza alla ripresa registrata dal Fondo
Monetario Internazionale già sul finire dello scorso anno, e che si sta ora estendendo tra i paesi più
industrializzati e le economie più mature. Parallelamente, si vanno allentando i vincoli fiscali
introdotti durante la crisi, il settore bancario sta guadagnando forza grazie a massicce
ricapitalizzazioni, e gli investitori internazionali appaiono più ottimisti rispetto alla sostenibilità dei
debiti nazionali e dell’eurozona nel suo complesso.
Andamento dei Debiti Pubblici e delle Politiche Fiscali (% del PIL)
Fonte: World Economic Outlook, Aprile 2014
Il Prodotto Interno Lordo (PIL) globale, secondo gli economisti del FMI, è previsto in crescita del
3,6% nel 2014, e del 3,9% l’anno successivo. Sebbene la crescita rifletta un contributo significativo
dei paesi emergenti (+4,9% e +5,3% nel biennio), è importante sottolineare il miglioramento della
dinamica delle economie sviluppate, soprattutto quella degli Stati Uniti che potrebbero allinearsi al
saggio del 3% nel 2015, comunemente ritenuto l’obiettivo di crescita nominale di lungo termine.
Andamento del Prodotto Interno Lordo (PIL), Variazione % a/a
Fonte: World Economic Outlook, Aprile 2014
12
Fondo Europa Immobiliare 1
Questi fattori, pur positivi, non possono tuttavia nascondere un quadro ancora disomogeneo, nel
quale ad alcuni paesi in evidente ripresa (in Europa, Germania e Regno Unito su tutti, con una
crescita del PIL 2014 prevista rispettivamente a +1,7% e +2,9%) se ne affiancano molti altri in
difficoltà, tra cui l’Italia (+0,6%), soprattutto per effetto del mancato sviluppo della domanda
interna. Lo sviluppo economico, piuttosto che il solo rigore dei conti pubblici, sarà il leit motiv che
caratterizzerà la dialettica e l’azione dei policy makers europei nei prossimi mesi.
In questo contesto, le banche centrali non faranno mancare il necessario supporto attraverso
politiche monetarie espansive, tassi d’interesse a livelli storicamente bassi ancora per alcuni anni, e
creazione di liquidità a favore – auspicabilmente – del sistema produttivo, anche attraverso
l’adozione di strumenti non convenzionali, come recentemente dimostrato dalle decisioni della BCE,
motivate in particolare dalla necessità di evitare l’avvio di una deflazione nei paesi a crescita più
stagnante.
Probabilità di Recessione e Deflazione (%, Apr ’14 vs Ott ’13)
Fonte: World Economic Outlook, Aprile 2014
Il ciclo economico che si è avviato non è tuttavia consolidato, e si rivela particolarmente sensibile
ad ogni shock esogeno, soprattutto di matrice geopolitica come i casi dell’Ucraina, dell’Iran e della
Libia, in grado di condizionare i prezzi delle commodities petrolifere, e conseguentemente avere
potenzialmente un impatto sulla crescita dei paesi trainanti a più alto consumo energetico, in
particolare la Cina.
Il mercato immobiliare europeo
Il primo trimestre del 2014 ha marcato un’ulteriore crescita degli investimenti nel settore
immobiliare europeo, che hanno raggiunto il livello di € 38,9 miliardi (+21% rispetto al
corrispondente trimestre del 2013). La contrazione rispetto al trimestre precedente (€ 62,4 miliardi)
è dovuta principalmente a fattori stagionali. I paesi che hanno catalizzato il maggior volume di
investimenti sono stati il Regno Unito (€ 12,4 miliardi, +5%) e la Germania (€ 9,9 miliardi, +47%).
13
Fondo Europa Immobiliare 1
Volume di transazioni immobiliari in Europa (€ mln)
Fonte: CBRE
Dopo un lungo periodo di scarsa attività, l’interesse degli investitori si sta nuovamente focalizzando
su mercati periferici, che hanno attratto un volume di investimenti più che doppio rispetto al primo
trimestre 2013, come nel caso di Spagna (+130%) ed Irlanda (+179%). Pur se con variazioni meno
brillanti, la crescita è stata importante anche in Italia (+16%, € 720 milioni) ed in Francia (+37%, €
3,5 miliardi), mentre delle variazioni negative si sono registrate in Belgio (-27%).
Andamento delle transazioni immobiliari nei paesi periferici (€ mln)
Fonte: CBRE
Gli investimenti del primo trimestre si sono principalmente rivolti ad asset con destinazione
direzionale (uffici), che hanno raccolto circa metà del capitale investito (48% del totale e +37% a/a
grazie in particolare alla crescita in Germania, Francia, Spagna e nei paesi nordici), mentre il
segmento commerciale si è attestato al 25% (la quota più alta dal primo trimestre 2007) e
l’industriale all’11%.
14
Fondo Europa Immobiliare 1
Distribuzione degli investimenti nel primo trimestre 2013 (%)
Fonte: CBRE
Con riferimento al settore terziario i fondamentali, in termini di occupazione di spazi e di andamento
dei canoni, sembrano confermare l’impostazione positiva del mercato europeo. L’indice paneuropeo misurato da CB Richard Ellis ha registrato una crescita del +0,3% q/q nel primo trimestre
del 2014 (+0,7% la variazione su base annua), trainata dalla piazza londinese, nonostante i livelli
dell’occupazione siano in linea con quelli dei trimestri precedenti. Di conseguenza, il livello medio di
sfitto registrato nel mercato europeo è diminuito marginalmente rispetto a fine 2013, portandosi
all’11,3%, dato pur sempre maggiore rispetto a quello riscontrato 12 mesi prima. La disponibilità di
spazi aumenta a Parigi, Milano, Amsterdam e Madrid, mentre cala a Londra, Francoforte e Dublino.
Indice dei costi di occupazione (sx) e del Tasso di sfitto (dx) in Europa
Fonte: CBRE
Nel primo trimestre i rendimenti cd. prime (per asset di ottima qualità e localizzazione) hanno
evidenziato una contrazione per tutti i segmenti del mercato, supportando quindi l’ipotesi di ripresa
del mercato fin qui illustrata. In media, la riduzione è stata di 24 punti base rispetto a 12 mesi fa.
L’effetto, particolarmente significativo in alcuni dei paesi maggiormente colpiti dalla crisi del
mercato immobiliare – Spagna in primis – è destinato a proseguire in virtù della crescente domanda
per asset caratterizzati da un livello di rischio più elevato e dalla maggior disponibilità di credito
destinato all’investimento immobiliare, con la significativa eccezione – per il momento – dell’Italia.
15
Fondo Europa Immobiliare 1
Variazioni % dei canoni (sx) ed andamento dei rendimenti (dx) per settore
Fonte: CBRE
Il mercato immobiliare italiano
Il volume totale investito nel primo trimestre dell’anno è stato pari ad € 720 milioni, in crescita del
16% rispetto al periodo corrispondente dello scorso esercizio. Le transazioni hanno riguardato in
prevalenza portafogli immobiliari a reddito diversificati per settore ma con prevalenza nel retail e
nella logistica, acquistati soprattutto da operatori esteri (48% del transato) a rendimenti che
riflettono il re-pricing in atto nel mercato. Non sorprende, in questo senso, notare che la maggior
parte dei venditori è anch’essa di matrice istituzionale non domestica.
I rendimenti offerti dalle principali asset class sono rimasti stabili nel semestre con l’eccezione degli
immobili direzionali di buona qualità in location secondarie, che hanno visto calare i rendimenti in
media di 25 basis points. Gli uffici prime si collocano al di sotto del 5,5%, i centri commerciali al
6,25%, e gli high street shops intorno al 4,25%.
Andamento delle transazioni immobiliari in Italia (€ mln)
Fonte: CBRE
In merito alla distribuzione settoriale, nei primi tre mesi del 2013 il settore retail ha rappresentato la
quota maggiore del volume investito pari al 44%, seguito dall’industriale/logistico con il 27% e dal
direzionale che ha rappresentato il 24% del volume totale. Rispetto al recente passato, si assiste ad
16
Fondo Europa Immobiliare 1
una ripresa degli investimenti in immobili cd. value added a discapito di quelli caratterizzati da un
minor grado di rischio.
Volume degli Investimenti Immobiliari in Italia, primo trimestre 2014
Fonte: CBRE
1.3 - Composizione Patrimoniale
La composizione delle attività al 30 giugno 2014 è evidenziata dal grafico che segue:
ALTRE ATTIVITÀ
11,04%
POSIZIONE
NETTA DI
LIQUIDITÀ
0,25%
IMMOBILI E
DIRITTI REALI
IMMOBILIARI
62,66%
STRUMENTI
FINANZIARI E
PARTECIPAZIONI
IN SOCIETA'
IMMOBILIARI
26,04%
17
Fondo Europa Immobiliare 1
La voce "Partecipazioni" è rappresentativa delle partecipazioni di controllo nelle società localizzate a
Jersey, funzionali alla detenzione degli investimenti immobiliari in Svezia, ed Olanda.
1.4 - Eventi di rilievo accaduti nella gestione del Fondo
Lo scorso semestre si è concluso il mandato triennale relativo all’incarico di esperto indipendente
(Cushman & Wakefield) iniziato nel 20011. La SGR ha pertanto attivato la procedura per
l’identificazione del soggetto a cui affidare l’incarico per il prossimo triennio. I criteri di selezione
adottati hanno preso in considerazione la presenza e la diffusione della società nelle piazze di
interesse del Fondo (Italia, Svezia, Olanda, Germania e Regno Unito), il livello dei servizi offerti, il
costo delle prestazioni nonché la presenza di eventuali conflitti d’interesse con la SGR. al termine
del procedimento, la SGR ha attribuito l’incarico di esperto indipendente per il prossimo triennio
all’operatore Jones Lang Lasalle, un operatore internazionale di elevato standing.
Il 18 marzo 2014 la linea di credito ipotecaria concessa da Banca Carige Italia Spa è stata
modificata alle seguenti condizioni:
- capitalizzazione degli interessi trimestrali al tasso Euribor 3 mesi incrementato di un margine
di 475 basis points;
- massimale di utilizzo della linea pari a Euro 69.227.696,06 in linea capitale e ad Euro
75.000.000 per effetto della capitalizzazione degli interessi;
- proroga per l’utilizzo della linea sino al 31 dicembre 2017 in linea con l’Utilizzo del Periodo di
Grazia.
1.5 - Eventi successivi alla chiusura del periodo
Nel mese di luglio la SGR ha concesso un periodo di esclusiva di 30 giorni ad un investitore
istituzionale estero che ha manifestato l’interesse per l’acquisto di un portafoglio di immobili del
Fondo. Il processo di due diligence è in corso.
2 - Situazione Patrimoniale
Alla data del 30 giugno 2014 il valore patrimoniale netto del Fondo ammonta complessivamente ad
€ 176.850.598 pari ad € 1.559,557 per ciascuna delle 113.398 quote in cui è diviso. Ciò rappresenta
una diminuzione dell’1% ca. rispetto al dato del 31 dicembre 2013, che era pari a Euro 1.575,018.
Dall’inizio dell’operatività del Fondo, la performance realizzata (misurata in termini di tasso interno
di rendimento) è pari al –2,66%. Tale risultato negativo è da imputare alle minusvalenze non
realizzate relative agli immobili in portafoglio. Si precisa che il Fondo dall’anno di inizio dell’attività
ha distribuito proventi per un totale di € 438 per ogni quota.
18
Fondo Europa Immobiliare 1
L'importo di € 616.090 relativo alla liquidità disponibile corrisponde per € 57.542 ai saldi dei conti
correnti aperti presso banche estere tedesche ai fini della gestione degli immobili detenuti dal fondo
in modo diretto, per € 206.197 al controvalore in euro dei conti multicurrency e per € 352.350 al
conto ordinario aperti presso la banca depositaria Istituto Centrale Banche Popolari Italiane.
L'importo di € 55.761.427 relativo alla liquidità impegnata corrisponde al controvalore in euro di
operazioni di divisa a termine di copertura sulla Sterlina Inglese e sulla Corona Svedese, tutte con
scadenza 24 luglio 2014, la cui contropartita si rileva nella voce della liquidità da ricevere.
Alla data del 30 giugno 2014, il complesso dei finanziamenti concessi al Fondo Europa Immobiliare
N.1 ammontava ad € 70.434.167 di cui € 31.723.594 erogati dalla Banca Carige ed € 38.710.543 da
ING Real Estate Finance.
L’importo degli oneri finanziari del primo semestre e di diretta pertinenza del Fondo è stato pari a €
1.095.125 di cui € 303.608 per ING Real Estate Finance, € 791.298 per Banca Carige Italia Spa. La
leva finanziaria è pari al 31,76% dell’investimento tipico del fondo.
Il Fondo è esposto al rischio di variazione del tasso di cambio della sterlina britannica e della corona
svedese come conseguenza degli investimenti effettuati nei due paesi. Sulla scorta delle delibere
adottate dal Consiglio di Amministrazione, la SGR mantiene una copertura totale del rischio cambio
della propria esposizione attraverso vendite ed acquisti a termine di valuta. Si precisa che dallo
scorso dicembre l’esposizione in cambi del Fondo si è progressivamente ridotta per effetto delle
compravendite degli immobili siti a Londra (UK) ed a Saltsjobaden (SW) e questo ha comportato
una revisione degli importi nominali coperti.
Nel corso del primo semestre 2014 le operazioni di copertura del rischio di cambio hanno prodotto
un risultato per cassa positivo pari ad € 4,1 milioni ca. di cui € 3,8 milioni ascrivibili alle coperture
verso la sterlina inglese ed € 230 mila ca per le coperture verso le corone svedesi. Alla conclusione
del semestre, erano inoltre aperte operazioni di copertura del rischio di cambio, che
complessivamente esprimevano una minusvalenza non realizzata di € 36 mila.
Si riporta di seguito la Situazione Patrimoniale del periodo chiuso al 30 giugno 2014, come
confronto viene rappresentata la Situazione Patrimoniale del Fondo al 31 dicembre 2013.
19
Fondo Europa Immobiliare 1
Situazione al 30/06/2014
ATTIVITÀ
A.
STRUMENTI FINANZIARI
Valore
complessivo
In percentuale
dell'attivo
Situazione a fine esercizio
precedente
Valore
complessivo
In percentuale
dell'attivo
65.099.404
26,04
87.403.079
29,10
65.099.404
65.099.404
26,04
26,04
87.403.079
87.403.079
29,10
29,10
156.638.677
62,66
161.088.389
53,64
156.638.677
62,66
161.088.389
53,64
616.090
0,25
23.781.204
7,92
F1. Liquidità disponibile
F2. Liquidità da ricevere per operazioni da regolare
616.090
55.761.427
0,25
22,31
23.781.204
79.147.817
7,92
26,35
F3. Liquidità impegnata per operazioni da regolare
(55.761.427)
-22,31
(79.147.817)
-26,35
G.
27.607.841
11,04
28.045.330
9,34
Strumenti finanziari non quotati
A1. Partecipazioni di controllo
A2. Partecipazioni non di controllo
A3. Altri titoli di capitale
A4. Titoli di debito
A5. Parti di O.I.C.R.
Strumenti finanziari quotati
A6. Titoli di capitale
A7. Titoli di debito
A8. Parti di O.I.C.R.
Strumenti finanziari derivati
A9. Margini presso organismi di compensazione e garanzia
A10. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati quotati
A11. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati non quotati
B.
IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI
B1. Immobili dati in locazione
B2. Immobili dati in locazione finanziaria
B3. Altri immobili
B4. Diritti reali immobiliari
C.
CREDITI
C1. Crediti acquistati per operazioni di cartolarizzazione
C2. Altri
D.
DEPOSITI BANCARI
D1. A vista
D2. Altri
E.
ALTRI BENI
F.
POSIZIONE NETTA DI LIQUIDITÀ
ALTRE ATTIVITÀ
G1. Crediti per p.c.t. attivi e operazioni assimilate
G2. Ratei e risconti attivi
G3. Risparmio di imposta
G4. Altre
362.093
0,14
403.159
0,13
27.245.748
10,90
27.642.171
9,20
TOTALE ATTIVITÀ
249.962.012
100,00
300.318.002
100,00
20
Fondo Europa Immobiliare 1
PASSIVITÀ E NETTO
H.
FINANZIAMENTI RICEVUTI
H1.
H2.
H3.
Finanziamenti ipotecari
Pronti contro termine passivi e operazioni assimilate
Altri
I.
STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI
I1.
I2.
Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati quotati
Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati non quotati
L.
DEBITI VERSO I PARTECIPANTI
L1.
L2.
Proventi da distribuire
Altri debiti verso i partecipanti
M.
ALTRE PASSIVITÀ
M1.
M2.
M3.
M4.
Provvigioni ed oneri maturati e non liquidati
Debiti di imposta
Ratei e risconti passivi
Altre
TOTALE PASSIVITÀ
VALORE COMPLESSIVO NETTO DEL FONDO
Numero delle quote in circolazione
Valore unitario delle quote
Situazione al
30/06/2014
Situazione a fine
esercizio precedente
70.434.138
118.239.754
70.434.138
118.239.754
2.677.276
3.474.391
262.337
2.414.939
18.829
943.600
2.511.962
73.111.414
121.714.145
176.850.598
178.603.857
113.398
113.398
1.559,557
1.575,018
21
Fondo Europa Immobiliare 1
3 - Altre informazioni
Di seguito si riportano le tabelle con le informazioni relative ai beni immobili detenuti dal Fondo:
1. Valore di stima dell’Esperto Indipendente Jones Lang LaSalle al 30 giugno 2014;
2. Elenco dei beni immobili e diritti immobiliari detenuti dal fondo al 30 giugno 2014;
3. Elenco delle partecipazioni detenute dal fondo al 30 giugno 2014;
4. Prospetto dei cespiti disinvestiti dal Fondo.
1. Valore di mercato dei beni immobili detenuti dal Fondo
Numero
Descrizione e ubicazione
PIEMONTE
1 Caserma di Rivoli, Torino
LOMBARDIA
2 Levate (BG) - Via Dossi
3 Liscate - Mora di Liscate (MI) S.P. Cerca, 39
4 Milano - Via Bisceglie, 71-73-75
5 Milano- Via Lope de Vega
LAZIO
6 Casal del Marmo, Roma Via Arola, 55
CAMPANIA
7 Caserma di Sala Consilina, Salerno
INGHILTERRA
8 Croydon Colonnades Leisure Park Purley Way Cro 4rj
GERMANIA
9 Gelsenkirchen, Bahnhofstrasse 55-65 45879
TOTALI
Destinazione d'uso prevalente
Caserma
Superficie lorda
Valore al
30.06.2014
3.945
3.500.000
Logistica
Logistica
Terziario
Residenza Sanitaria Assistenziale
43.355
45.267
13.730
6.371
8.850.000
25.450.000
25.400.000
14.100.000
Centro commerciale
30.663
17.000.000
4.096
3.400.000
Leisure Park
15.169
26.038.677
Terziario
19.607
32.900.000
156.638.677
Caserma
22
2. Elenco dei beni immobili e dei diritti immobiliari detenuti dal Fondo
Descrizione e ubicazione
Numero
Destinazione d'uso prevalente
Anno di costruzione
Superficie lorda
Caserma
2003
3.945
Redditività dei beni locati
Canone per m2
Tipo Contratto
Scadenza contratto
Locatario
Costo
Ipoteche
Ulteriori informazioni
PIEMONTE
1
Caserma di Rivoli, Torino
92,97
Locazione immobiliare
31/03/23 Ente Pubblico
4.621.600,00
Ipoteca di I° grado CA.RI.GE. Italia Spa
LOMBARDIA
2
Levate (BG) - Via Dossi
Logistica
1994
43.355
-
Locazione immobiliare
Commerciale
33.734.898,00
Ipoteca di I° grado CA.RI.GE. Italia Spa
3
Liscate - Mora di Liscate S.P. Cerca, 39
Logistica
1995
45.267
4,71
Locazione immobiliare
31/08/18 Commerciale
36.892.993,00
Ipoteca di I° grado CA.RI.GE. Italia Spa
4
Milano - Via Bisceglie, 71-73-75
Terziario
1988
13.730
188,87
Locazione immobiliare
31/07/17 Commerciale
36.299.495,00
Ipoteca di I° grado CA.RI.GE. Italia Spa
5
Milano- Via Lope de Vega
Residenza Sanitaria Assistenziale
2004
6.371
125,57
Locazione immobiliare
28/06/17 Commerciale
15.668.069,00
Ipoteca di I° grado CA.RI.GE. Italia Spa
Centro commerciale
2006
30.663
43,61
Locazione immobiliare
05/10/18 Commerciale
36.065.930,00
Ipoteca di I° grado CA.RI.GE. Italia Spa
Caserma
2005
4.096
89,29
Locazione immobiliare
30/11/15 Ente pubblico
4.921.600,00
Ipoteca di I° grado CA.RI.GE. Italia Spa
Croydon Colonnades leisure Park Purley way CroLeisure
4rj
Park
2001
3.805
139,54
Locazione immobiliare
05/12/24 Commerciale
Croydon Colonnades leisure Park Purley way CroLeisure
4rj
Park
2001
271
222,49
Locazione immobiliare
05/12/24 Commerciale
Croydon Colonnades leisure Park Purley way CroLeisure
4rj
Park
2001
2.263
92,84
Locazione immobiliare
05/12/24 Commerciale
Croydon Colonnades leisure Park Purley way CroLeisure
4rj
Park
2001
464
154,14
Locazione immobiliare
06/12/24 Commerciale
Croydon Colonnades leisure Park Purley way CroLeisure
4rj
Park
2001
4.628
91,46
Locazione immobiliare
05/12/24 Commerciale
Croydon Colonnades leisure Park Purley way CroLeisure
4rj
Park
2001
2.553
110,53
Locazione immobiliare
05/12/24 Commerciale
Croydon Colonnades leisure Park Purley way CroLeisure
4rj
Park
2001
857
174,93
Locazione immobiliare
05/12/24 Commerciale
Croydon Colonnades leisure Park Purley way CroLeisure
4rj
Park
2001
328
266,89
Locazione immobiliare
05/12/24 Commerciale
LAZIO
6
Casal del Marmo, Roma Via Arola, 55
CAMPANIA
7
Caserma di Sala Consilina
INGHILTERRA
8
37.596.543,00
GERMANIA
10
Gelsenkirchen, Banhofstrasse 55-65 45879
Commerciale
1926
3.755
119,83
Locazione immobiliare
31/01/18 Commerciale
Gelsenkirchen, Banhofstrasse 55-65 45879
Commerciale
1926
2.977
189,45
Locazione immobiliare
31/03/24 Commerciale
Gelsenkirchen, Banhofstrasse 55-65 45879
Commerciale
1926
950
240,00
Locazione immobiliare
31/08/23 Commerciale
Gelsenkirchen, Banhofstrasse 55-65 45879
Commerciale
1926
267
136,64
Locazione immobiliare
31/12/16 Commerciale
Gelsenkirchen, Banhofstrasse 55-65 45879
Commerciale
1926
101
Gelsenkirchen, Banhofstrasse 55-65 45879
Commerciale
1926
282
495,09
Locazione immobiliare
31/12/14 Commerciale
Locazione immobiliare
31/12/23 Commerciale
Gelsenkirchen, Banhofstrasse 55-65 45879
Terziario
1926
136
91,01
Locazione immobiliare
31/10/15 Terziario
Gelsenkirchen, Banhofstrasse 55-65 45879
Terziario
1926
492
41,41
Locazione immobiliare
30/04/15 Terziario
Gelsenkirchen, Banhofstrasse 55-65 45879
Terziario
1926
141
48,00
Locazione immobiliare
31/12/15 Terziario
Gelsenkirchen, Banhofstrasse 55-65 45879
Terziario
1926
183
133,63
Locazione immobiliare
31/08/17 Terziario
Gelsenkirchen, Banhofstrasse 55-65 45879
Terziario
1926
954
91,19
Locazione immobiliare
31/05/20 Terziario
Gelsenkirchen, Banhofstrasse 55-65 45879
Terziario
1926
717
108,30
Locazione immobiliare
31/12/23 Terziario
Gelsenkirchen, Banhofstrasse 55-65 45879
Terziario
1926
6.454
58,61
Locazione immobiliare
31/12/30 Terziario
Gelsenkirchen, Banhofstrasse 55-65 45879
Spazi espositivi
1926
5
540,00
Locazione immobiliare
23/01/15 Terziario
31/12/30 Terziario
Gelsenkirchen, Banhofstrasse 55-65 45879
Posti auto esterni
1926
1
16.102,80
Locazione immobiliare
Gelsenkirchen, Banhofstrasse 55-65 45879
Posti auto esterni
1926
2
644,64
Locazione immobiliare
31/05/20 Terziario
Gelsenkirchen, Banhofstrasse 55-65 45879
Posti auto esterni
1926
55
552,24
Locazione immobiliare
31/12/30 Terziario
Gelsenkirchen, Banhofstrasse 55-65 45879
Posti auto esterni
1926
2
676,62
Locazione immobiliare
31/08/17 Terziario
Gelsenkirchen, Banhofstrasse 55-65 45879
Posti auto esterni
1926
1
600,00
Locazione immobiliare
00/01/00 Terziario
Gelsenkirchen, Banhofstrasse 55-65 45879
Posti auto esterni
1926
2
528,96
Locazione immobiliare
31/12/16 Commerciale
Gelsenkirchen, Banhofstrasse 55-65 45879
Posti auto esterni
1926
1
16.102,80
Locazione immobiliare
30/06/18 Terziario
2.794,32
Locazione immobiliare
31/12/17 Terziario
Gelsenkirchen, Banhofstrasse 55-65 45879
Terziario
1926
138
Gelsenkirchen, Banhofstrasse 55-65 45879
Archivi
1926
1.148
-
Unità non locata
Gelsenkirchen, Banhofstrasse 55-65 45879
Terziario
1926
1.347
-
Unità non locata
136
-
Unità non locata
TOTALI
47.356.500,00
253.157.628,00
Ipoteca
240.000.000,00
ING
3. Elenco delle partecipazioni detenute dal Fondo
Titoli nel portafoglio del fondo
% del totale titoli
emessi
Quantità
Costo di acquisto
Valore alla data del
rendiconto
Valore alla data del
rend. prec.
2.227.039,26
61.398.539,48
1) titoli di capitale con diritto di voto
27.324
99
1,00
24.641,92
Europa Immobiliare n.1 Jersey
FinancePHUT
Ltd Holding Ltd
Partnership House Unit Trust
15.404.036
100
61.281.191,17
38.231.617,84
48.116.863
100
33.769.946,94
CDM IMMOBILIARE SRL a socio
1
100
10.000,00
26.836.362,92
6.781,00
unico
2)
titoli di capitale senza diritto di voto
3) obbligazioni convertibili in azioni dello
stesso
emittente
4)
obbligazioni
cum warrant su azioni
dello
stesso
emittente
5)
altri
strumenti
finanziari
23.768.262,46
9.238,35
Fondo Europa Immobiliare 1
4. Prospetto dei cespiti disinvestiti dal Fondo
Acquisto
Cespiti disinvestiti
Superficie
Data
Costo di
acquisto
Realizzo
Ultima
valutazione
(1)
Data
Ricavo di
vendita (2)
Proventi
generati
(3)
Oneri sostenuti
(4)
Risultato
dell'investimento
Via Cardano, 10 - Milano
14.603
29/06/2005
66.428.687
65.800.000
19/12/2006
72.280.000
3.037.025
295.675
9.221.350
Via Veneziani, 56 - Roma
29.468
29/06/2005
44.134.284
43.500.000
19/12/2006
50.070.000
4.527.667
141.168
10.322.215
4.607
30/12/2005
17.261.462
18.500.000
30/09/2008
19.000.000
2.802.546
3.317.126
1.223.958
MGMF Limburg - Belgio
26.822
13/06/2007
13.981.969
14.220.000
01/07/2011
14.007.000
1.573.823
-
1.598.854
Tulip Property III B.V. - Olanda
19.903
22/06/2007
19.325.000
13.450.000
26/10/2012
14.893.357
5.318.102
-
886.459
3.637
11/05/2005
42.132.579
42.347.177
12/12/2013
35.365.839
17.997.461
-
10.128
26/07/2006
18.830.054
17.834.769
28/02/2014
17.987.032
6.678.336
-
11.230.721
5.835.314
222.094.035
215.651.946
223.603.228
41.934.960
Koblenz - Germania
Londra (Partnership House Unit Trust)
Golden Saltsjobaden AB
Totale al 30.06.2014
109.168
3.753.969
40.318.871
(1) - valore desunto dalla stima degli Esperti indipendenti fornita in sede di ultima valutazione semestrale prima della vendita
(2) - per MGMF Limburg e per Eindhoven il ricavo indicato rappresenta il flusso finanziario derivante dalla rimborso di capitale da Phut Holding LTD e Europa Immobiliare Jersey Finance
conseguente alla vendita dell'immobile. Nel caso di Londra l'importo rappresenta il flusso finanziario netto incassato dal Trust (al netto degli oneri di intermediazione, gli oneri legali
e le spese per chiusura del finanziamento).
(3) - proventi generati dalle locazioni e dal recupero di costi sostenuti sull'immobile e riaddebitati sull'acquirente.
'Nel caso di MGMF Limburg, Tulip Property III B.V. e Golden Saltsjobaden AB l'importo rappresenta il flusso finanziario corrisposto dalla società a Lemu S.A. a titolo di
interessi intercompany e di dividendi maturati. Nel caso di Londra l'importo rappresenta la somma dei dividendi corrisposti dal Trust al Fondo ed a Phut Holding dall'acquisto
ed il valore stimato al 31 12 2013 per la liquidazione del Trust.
(4) - oneri sostenuti per la gestione dell'immobile. Nel caso di MGMF Limburg, Tulip Property II B.V. e Londra gli oneri gestionali sono stati sostenuti direttamente dai veicoli e non dal Fondo.
dai veicoli e non dal Fondo.
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