Il
Condominio
in
100
Domande
Il
Condominio
in
Realizzata con il contributo di:
Avv. Andrea ANDRICH
Avv. Paolo ALVIGINI
Avv. Valentina ALVIGINI
Sebastiano BARBASSI
Guido BARTOLUCCI
Lino BERTIN
Avv. Alvise CECCHINATO
Maurizio CESCHIN
Dott. Daniele D’ANDREA
Andrea GARBO
Dott. Antonino LIBRICI
Avv. Pierfrancesco MOINO
Avv. Maurizio VOI
ANACI Belluno
ANACI Padova
ANACI Rovigo
ANACI Treviso
ANACI Venezia
ANACI Verona
ANACI Vicenza
100
Domande
®
ANACI
Associazione Nazionale
Amministratori Condominiali
e Immobiliari
VENETO
Grafica, impaginazione e stampa
IGES srl • Quartu Sant’Elena (CA) • www.iges.it
Progetto grafico e illustrazioni:
Marcello Spanu - Cagliari
• www.marcellospanu.it
Anaci Veneto
Il Condominio in 100 Domande
SOMMARIO
- Perchè a domanda risponde... l’Amministratore
di Lino Bertin (coordinatore), Sebastiano Barbassi,
Guido Bartolucci, Maurizio Ceschin, Andrea Garbo
pag. 5
- I dubbi dei condomini
di Guido Bartolucci
pag. 7
- Il mandato ed il passaggio consegne
di Andrea Garbo
pag. 9
- La responsabilità del dirigente ANACI
di Lino Bertin
pag. 13
- La copertura assicurativa del dirigente ANACI
di Antonino Librici
pag. 15
- Il conduttore e l’assemblea condominiale
di Andrea Andrich
pag. 19
- Il conduttore in assemblea dalla 392/78 alla 22/2012
di Guido Bartolucci
pag. 27
- Una questione controversa: la nomina e durata in carica
dell’amministratore. Due pareri a confronto
Paolo Alvigini
Maurizio Voi
pag. 31
- Cento risposte a cento domande
AA.VV.
pag. 35
- Allegato 1: Nomina ad amministrare
pag. 87
- Allegato 2: Verbale di passaggio consegne
pag. 91
- Allegato 3: Situazione contabile a passaggio consegne
pag. 93
3
Il Condominio in 100 Domande
Anaci Veneto
17 ottobre 2014
PERCHÉ A DOMANDA RISPONDE... L’AMMINISTRATORE?
Adr, a domanda risponde;
da non confondersi con aeroporti di Roma, anche perché il 17 ottobre 2014 è
un venerdì.
Perché?
La data non è casuale, perché se deve andar bene un progetto supererà anche le
più antiche superstizioni.
Sul titolo, va detto che, in una giornata del mese di marzo dell’anno 2014, a
tre persone, senza che prima di allora si fossero accordate, animate dall’intento di
rendere ai propri rappresentati una risposta alle innumerevoli domande che la emanazione della legge 220 del 23 novembre 2012 aveva scatenato, venne in mente di
organizzare un incontro dove dare espressione a queste domande e, di conseguenza,
rispondere. La domanda andava, dapprima, richiesta all’Associato da parte della
dirigenza di riferimento, la quale, ottenuto ciò, avrebbe indicizzato gli argomenti,
disponendo poi i soggetti deputati alla risposta. L’identificazione di tali soggetti
avrebbe trovato nei singoli colleghi disponibili le figure di riferimento e ciò con
l’intento di dare una risposta che fosse sentita ed ascoltata dalla parte, perché se un
Amministratore Gestore di Immobili parla ad un altro Amministratore Gestore di
Immobili, è probabile che si capiscano e che nasca il confronto. Da quel confronto
che nascano le idee per il nostro futuro.
Se è vero che la legge 220/2012 ha svegliato le nostre coscienze, se è vero che la
legge 4 del 2014 le ha scosse nel renderci reali e visibili e non più figure professionali
marginali, è vero innanzitutto che “ quei tre “ hanno intuito l’opportunità”.
Il merito di tale intuizione non va dato a loro, ma a tutti gli Amministratori che
hanno ricominciato a chiedere, a fare domande, ad esporsi nelle loro perplessità,
anche le più antiche, perché mai sviscerate.
Il torpore cognitivo si è quindi dissolto e il Dirigente viene chiamato a svolgere
il suo dovere e dato che il Dirigente Anaci di oggi è conscio delle Sue disponibilità intellettuali e delle Sue ragioni per essere stato indicato al ruolo che ricopre, ha
deciso di volersi confrontare in un dibattito che lo vede protagonista nel rapporto
con i Suoi rappresentati in prima persona, potendo, anche, identificarsi come l’attore
di indicazioni di riferimento il cui contenuto giuridico possa essere condivisibile tra
addetti ai lavori operanti su “piazze diverse “ dovendolo poi e ripeto “poi”, trasferire
negli ambienti laddove la professione di Amministratore Gestore di Immobili viene
abitualmente esercitata.
5
Anaci Veneto
Il Condominio in 100 Domande
Il progetto è ambizioso nella Sua banalità, ma non possiamo farci sfuggire l’opportunità di diventare i protagonisti del nostro futuro, influenzando piuttosto che
farci influenzare, guidando il pensiero giuridico con lo scopo di migliorare le norme
che, nel condizionarci, vanno a condizionare il modus vivendi di una consistente
parte dei cittadini.
Lino Bertin (coordinatore)
Sebastiano Barbassi
Guido Bartolucci
Maurizio Ceschin
Andrea Garbo
6
Il Condominio in 100 Domande
Anaci Veneto
17 ottobre 2014
I DUBBI DEI CONDOMINI
Quando, un anno fa, si decise di dare nuova vita, veste ed impulso al sito
www.anacivenezia.it, una delle prime cose su cui fummo tutti concordi, fu la necessità di aprire un canale di dialogo con i cittadini, per far meglio conoscere, ed
apprezzare, la nostra associazione ed i suoi iscritti.
Ed ecco allora nascere la rubrica “L’esperto risponde” alla quale, a pochi mesi
dall’entrata in vigore effettiva della 220/12, non solo i cittadini, ma anche i colleghi
hanno cominciato a rivolgersi per proporre i loro quesiti, i loro dubbi.
Ed il successo dell’iniziativa ritengo proprio che derivi dal fatto che, nel nostro
campo, certezze ve ne siano ben poche mentre dubbi ed interpretazioni prolifichino a
iosa. È per questo che si è voluto che le risposte, seppur a quesiti di carattere generale
o con solo un inquadramento generale delle questioni poste, fossero date dagli amministratori. Cioè da coloro che, quotidianamente, debbono risolvere quei problemi,
cercando una soluzione immediata, accettabile in punto di diritto ma compatibile col
buon senso e la serena convivenza.
È per questo che le voci sono più di una e, a volte, discordi: perché il cittadino
capisca la complessità della materia e rivaluti chi si trova “sul campo” a districarsi tra
sentenze, interpretazioni, pareri, che dicono tutto ed il contrario di tutto (basti pensare alla nuova normativa che, elaborata più con altri organi che non col cervello, ha
creato ulteriori incertezze) e comprenda che ogni caso è un caso a se, perché in Italia
non c’è “il Condominio” ma centinaia di migliaia di condomìni, ognuno con le sue
particolarità.
E l’amministratore professionista è chiamato, in prima istanza, a rispondere ai
dubbi dei suoi clienti, oltre che ai suoi: subito, correttamente e senza creare costi e/o
problemi al condominio.
Sono convinto che accostare una selezione delle domande dei “cittadini condomini” a quelle degli amministratori possa rendere più completo il quadro della situazione attuale del condominio, e dei suoi protagonisti.
Buona lettura
Guido Bartolucci
curatore del sito www.anacivenezia.it
7
Il Condominio in 100 Domande
Anaci Veneto
IL MANDATO E IL PASSAGGIO CONSEGNE VISTO DALLA PARTE
DEL GESTORE DELL’IMMOBILE: L'AMMINISTRATORE
Andrea Garbo
Amministratore in Padova
Il Mandato
In tutta la confusione che nel tempo si è generata nell’individuare il condominio
nell’ambito giuridico e fiscale, una cosa è certa: “Il suo rappresentante, l’Amministratore, deve ricevere un incarico.
Si dibatte molto sulla natura dell’incarico e in quale ambito va collocato per
definirlo.
Questa necessità deriva dal fatto che non essendo mai stato chiaro sino a dove
si potesse spingere la facoltà dell’Amministratore, si è cercato di posizionare la Sua
figura un po’ qua, un po’ là e un po’ dappertutto.
Come sempre è bene, prima di addossare agli altri le responsabilità, dirsi che
nemmeno noi sapevamo cosa potevamo fare o non fare.
Oggi la preparazione di base acquisita durante i corsi di formazione ci consente
di essere più coscienti e più efficaci nello “spenderci” verso il cliente, consapevoli di
ciò che possiamo fare e anche non fare sulla base della nostra volontà.
La legge 220/2012 ci vede colpiti e limitati in relazione alla disponibilità di libertà di azione.
Libertà conquistata in anni di professione spingendo i giudici a comprendere che
il nostro agito è sempre posto in essere in funzione del “ minore dei mali possibile
“nell’interesse dell’edificio (tradotto “ per il bene comune).
Nel leggere l’art. 1129 del c.c., il 1130, le nuove disp. Att. c.c. si capisce come l’assemblea sia l’organo pensante e come il legislatore abbia tentato di rendere l’Amministratore un mero esecutore, anche di fronte a scelte che gli competono professionalmente di diritto, se non fosse anche solo per il fatto che nel suo agire deve, ripeto deve,
badare al bene comune e non all’interesse di parte di questo se non del singolo.
Allora sfruttiamo l’Assemblea.
Non dimentichiamo che se stiamo amministrando, significa che godiamo della
fiducia di una parte consistente dei proprietari dell’edificio. Non dimentichiamo che
se stanno per nominare l’Amministratore, il candidato godrà di questa fiducia.
A questo punto vale la pena di mettere in chiaro sin da subito quale sarà l’ambito
discrezionale di cui, quali professionisti, andremo ad appropriarci per poter operare
secondo le aspettative del cliente, il quale, credetemi, in base alla tipologia dell’edi9
Anaci Veneto
Il Condominio in 100 Domande
ficio, si aspetta da noi un operato tale da poter superare le incertezze dell’assemblea
per conseguire un risultato, in termini di conservazione o miglioramento dell’edificio, all’altezza delle aspettative.
Il Mandato. Il contratto. L’accordo. Chiamatelo come volete, ma se il nostro referente (il condominio) è a conoscenza di ciò che vorremmo poter fare approvando
l’accordo che gli abbiamo sottoposto, anche dal punto di vista temporale del mandato,, sicuramente diventerà un cliente consapevole che, a fronte di azioni eseguite
dall’Amministratore, conformi all’accordo, nulla potrà eccepire.
Il modello riportato è un esempio di come viene disciplinata l’ordinarietà del mandato in funzione di una legge che tende a volerci far convocare un assemblea anche solo per
definire quale elettricista deve cambiare le lampadine o dove va aperto il conto corrente
bancario del condominio o chi nominare quale avvocato per il recupero del credito.
Rendiamoci conto che se l’assemblea nomina il fornitore sbagliato, la responsabilità di un suo operato non conforme sarà sempre nostra e che se ci scelgono uno
sportello bancario lontano, sempre noi dovremo spostarci per ritirare “il libretto
degli assegni” o mettere le firme sui contratti.
Anche solo per queste banalità è bene riferire al condomino che per ricevere il
mandato, dobbiamo aver la libertà di fornire il nostro servizio che se sarà ben gestito diventerà il nostro modus operandi aumentando così il grado di fidelizzazione
del cliente condominio.
Dovremo però non essere mai assoluti nell’agire secondo contratto. Se il sesto
senso ci dice che è meglio ottenere il consenso dell’assemblea, non esitiamo a convocarla. Se è meglio che l’assemblea condivida con noi la scelta del professionista
che dovrà agire per il recupero del credito, convochiamola.
In questo modo, se i nostri fornitori di fiducia sono consoni alle aspettative del
cliente, certamente il futuro decisionale sarà agevolato e condiviso dai condomini
che, nel ricevere una semplice comunicazione operativa condivideranno la scelta
approvando, poi, il rendiconto consuntivo.
Scusate se è poco.
Il Passaggio delle Consegne.
Anche su questo punto la legge 220/2012 ha voluto dire la sua. Anche qui facciamo mea culpa dato che nel tempo, nel merito, ne abbiamo combinate di tutti i
colori, al punto che il legislatore si è sentito in dovere di dire, capendone poco: “al
momento della revoca consegna subito tutto”.
I consulenti interpellati per ottenere lumi ci hanno risposto: “consegnate tutto
e subito”.
10
Il Condominio in 100 Domande
Anaci Veneto
Grazie, lo sapevamo anche noi.
Problema: come mi comporto in tal senso davanti alla considerazione che fisco e
giustizia la vedono in modo diverso?
Mi spiego meglio.
Per la giustizia, l’amministratore che non consegna tutta la documentazione,
commette un illecito e si dimentica che il fisco ritiene responsabile delle azioni
fiscali eseguite durante il mandato, chi le ha eseguite e pretende di ottenere in caso
di contenzioso gli originali delle fatture o pezze giustificative. Nel caso di controlli
incrociati vuole verificare tutta la documentazione in originale.
Facile risposta: consegno le fotocopie e mi tengo gli originali.
La nuova legge non consente un compenso per tale adempimento obbligatorio.
Secondo il legislatore questa incombenza non comporta costi. Grazie a chi per
tempo non gli ha spiegato come vanno le cose in realtà.
Senza piangere sul latte versato, rifacciamoci al contratto ad amministrare che ci
lega al condominio e vedrete che al termine, l’ultimo paragrafo tiene conto di tale
compenso.
Buona norma è che, al momento delle dimissioni o revoca venga ribadito il concetto che per il passaggio consegne serve TEMPO (almeno 30 gg) e DENARO
(sempre più di zero) ponendo tale obbligo nei patti intercorsi tra le parti.
Se un condominio mi revoca (non sempre è per cattiva gestione, spesso è per
buona gestione ma costa troppo) non posso domani dimenticare gli altri clienti
perché il mio successore può pretendere la documentazione. Nelle more dei tempi
e senza compenso professionale ulteriore, agirò per l’espletamento ; è nel mio interesse non intrattenere più rapporti con chi non mi vuole.
Da qui capiamo che il legislatore è stato sollecitato spesso su passaggi consegne
poco ortodossi se non assenti e, come conseguenza, ha chiuso la partita sulla
nostra testa.
È bene comunque ribadire il concetto che tutta la documentazione afferente
in senso stretto l’edificio (documentazione tecnica e formale), va consegnata in
originale (trattenete copia se volete). La Documentazione fiscale va consegnata in
originale solo quando afferente la gestione che il collega che ci succede andrà a
chiudere ed approvare.
Per quanto riguarda il pregresso, se regolarmente approvati gli elaborati contabili,
vale il concetto di trattenere la documentazione per il tempo previsto per legge mettendola a disposizione se necessario e a fronte di giustificato motivo.
Il collega entrante non dovrà mai prestare il fianco a pressioni diverse laddove
11
Anaci Veneto
Il Condominio in 100 Domande
l’assemblea abbia già approvato l’operato del predecessore, a meno che non vi sia
una delibera che lo incarica e lo legittima.
Il modello è una base di confronto certamente migliorabile, ma almeno dice
qualcosa.
In appendice i colleghi potranno trovare i modelli che io utilizzo normalmente
e spero siano utili, quantomeno come traccia per affrontare al meglio le problematiche affrontate.
12
Il Condominio in 100 Domande
Anaci Veneto
LA RESPONSABILITÀ DEL DIRIGENTE ANACI
ALLA LUCE DELLA LEGGE 4/2013
Lino Bertin
ANACI Veneto
Rileggendo gli articoli della legge 4 del 14 gennaio 2013 ritengo utile
esporvi alcune considerazioni e porre alcuni interrogativi, sempre nello spirito del confronto che è la linea guida di questo nostro incontro.
Il comma 4 dell’art. 1 sancisce il principio del libero esercizio della professione fondato sull’autonomia, sulle competenze e sull’indipendenza di
giudizio intellettuale e tecnica e sancisce i principi che devono ispirare il
professionista.
L’art. 2 parla subito delle associazioni che sono definite come soggetti
privatistici a formazione volontaria, senza rappresentanza esclusiva. Il loro
fine è “valorizzare” le competenze degli associati e diffondere il rispetto delle
regole deontologiche e agevolare la scelta degli utenti, nel rispetto delle
regole di concorrenza.
L’iscrizione alle associazioni non è obbligatoria, ma è opportuna; le disposizioni legislative appaiono propendere per questa soluzione, che sembra in
grado di garantire maggiormente le esigenze di trasparenza e di tutela della
clientela, fatta rientrare nel concetto di “consumatore”.
Le associazioni appaiono preordinate a garantire il rispetto dei principi
deontologici e la formazione degli associati, nei cui confronti hanno anche
potere sanzionatorio nel caso di violazione del codice di condotta adottato
ai sensi dell’articolo 27-bis del Codice del consumo.
I compiti principali delle associazioni sono proprio:
. la promozione della formazione permanente
. la vigilanza sulle condotta degli associati.
Mi chiedo allora qual è la responsabilità del dirigente ANACI ai vari livelli
Provinciale, Regionale e Nazionale.
Se l’associazione “deve farsi garante“ vigilando sulla condotta professionale degli associati, i dirigenti territoriali possono essere coinvolti, o possono
essere ritenuti responsabili in solido con associati che non hanno rispettato
le norme del Codice del consumo, accusati di poco controllo o mancato
controllo?
Se l’associazione ha titolo a rilasciare l’attestato di professionalità ai propri
associati, certificando anche la partecipazione alla formazione permanente,
13
Anaci Veneto
Il Condominio in 100 Domande
i dirigenti territoriali che tipo di responsabilità potrebbero avere in merito
alla mancata partecipazione alla formazione da parte di alcuni associati?
14
Il Condominio in 100 Domande
Anaci Veneto
La responsabilità del dirigente Anaci alla luce della legge 4/2014
NATURA E OPPORTUNITÀ DELLA COPERTURA ASSICURATIVA
DEL DIRIGENTE ANACI E RISCHIO SPECIFICO
DELLO SVOLGIMENTO DI TALE INCARICO
Dott. Antonino Librici
Risk Manager
Consulenza e Gestione d’Impresa
Alla luce di tutte le recenti innovazioni normative pare estremamente appropriato
e qualificante porsi il quesito circa la responsabilità patrimoniale connessa allo svolgimento dell’incarico di dirigente ANACI.
Sono però obbligatorie delle premesse soprattutto utili ad inquadrare quali siano
state le volontà del legislatore, sottese in realtà alle norme di seguito richiamate.
In linea di principio dovendo trovare una chiave sintetica, credo appropriato
parlare di:
·necessaria tutela del consumatore
·obbligo di chiarezza nella fornitura di un rapporto professionale anche svolto
per conto di un’Associazione
·aspettativa di regolamentazione dello svolgimento delle attività anche non
ordinistiche
La copertura assicurativa in un contesto di questa natura serve a garantire chi
svolga attività in qualità di preposto all’Associazione dalle conseguenze per richieste
risarcitorie legate a inosservanza di leggi o regolamenti o omissione della normale
diligenza nello svolgimento delle attività relative.
Questa è normalmente la base su cui per consuetudine si radica una responsabilità professionale.
Vero è che qui non di responsabilità professionale si parla, ma meglio di responsabilità aquiliana, che investe tutti gli organi di un Ente e si fonda su un
rapporto organico, che è alla base della delega, e sul generale principio che rende
responsabili le persone fisiche per l’operato dannoso di coloro che sono inseriti
nella gestione dell’Ente stesso.
Parliamo però comunque, anche nel nostro caso per gli Amministratori di Condominio, di Associazione di professionisti e quindi non va trascurato che, con il
D.P.R. 07/08/2012 n.137 si è data una prima regolamentazione agli appartenenti
agli ordini professionali prevedendo fra l’altro all’art. 5 di detto provvedimento normativo, l’obbligo di copertura assicurativa e sempre allo scopo di una maggior tutela
del cliente consumatore; con la Legge 14/01/2013 n. 4 si è andata a regolamentare
15
Anaci Veneto
Il Condominio in 100 Domande
sempre in detto spirito normativo l’attività delle professioni non organizzate, ponendo però, in questo caso, non essendovi già la garanzia di un Ordine o un Collegio,
delle linee guida ben chiare circa i criteri con i quali le associazioni non ordinistiche
debbano organizzare le loro attività e valga per tutti la promozione della conformità
delle attività secondo le norme tecniche UNI.
Non da meno con la Legge 11/12/2012 n. 220 in materia di condominio la centralità della figura professionale dell’amministratore, arricchita di obblighi e requisiti, ne
rende sempre più assimilabile l’operato a quello di un soggetto regolamentato o meglio nel
nostro caso regolamentabile all’interno di un‘associazione professionale non ordinistica.
E da quanto sopra.
Il dirigente ANACI si trova a dover, ed a maggior ragione in questo momento, garantire che le attività che svolge, anche in materia di controllo e di organizzazione del
controllo, dei progetti e dei programmi, non possano mai essere in contraddizione
con i principi specifici o generali del quadro normativo e comunque assolutamente
non in pregiudizio degli interessi di tutela degli associati o del singolo associato.
Un qualunque comportamento anche omissivo potrebbe dar luogo ad azione risarcitoria nei confronti del dirigente stesso.
Opportuno quindi pensare che questa figura professionale sia assimilabile per certi
versi a quella di un amministratore o di un preposto di un’impresa industriale: la soluzione che viene normalmente percorsa per garantire questi soggetti nelle imprese
industriali è comunemente detta polizza D&O (Directors ed Officers, cioè amministratori e dirigenti) che, come tutte le polizze di responsabilità civile professionale,
trova la sua origine ideativa nel mondo anglosassone e che oggi ha comunque normale diffusione in tutti i mercati assicurativi evoluti.
Come tutte le polizze di responsabilità civile prevede una garanzia difesa legale
da parte dell’assicuratore nell’interesse comune con l’assicurato e come da codice
civile.
Non si può però trascurare quali esclusioni normalmente compaiono in questa
tipologia di contratti che vanno molto puntualmente valutate rispetto ad un’attività
come quella in questione.
Lecito però meglio e di più domandarsi se si possa fare qualcosa in più e di meglio
oltre a stipulare una polizza assicurativa e svolgere il proprio incarico con scienza e
coscienza.
È evidente la risposta mutuabile da altre strutture professionali organizzate.
Le associazioni di professionisti devono sempre più dotarsi di regolamentazioni
nello svolgimento delle loro attività, cogenti per tutte le strutture, e devono poter
16
Il Condominio in 100 Domande
Anaci Veneto
documentare i controlli periodici sull’applicazione di dette procedure, attraverso
strutture terze che certifichino le difformità riscontrate.
Questo percorso fornisce una garanzia di manleva, poichè è improntato ad una
corretta buonafede di chi opera.
Non da meno diventa sempre più fungibile a questo obiettivo di qualità, ma
anche di prova di opportuna diligenza, avvalersi di professionisti specializzati, che
con mandato professionale, e quindi assumendosi in parte il rischio relativo, sostengano e indirizzino gli obiettivi, che l’associazione in piena autonomia ideologica
intende realizzare.
17
Anaci Veneto
Il Condominio in 100 Domande
Condominio e locazione
IL CONDUTTORE E L’ASSEMBLEA CONDOMINIALE
Avv. Andrea Andrich
Centro Studi ANACI Veneto
Il problema, di rilevante impatto pratico, che sono chiamato ad analizzare è
questo: il conduttore ha diritto o meno di ricevere direttamente dall’amministratore la comunicazione della convocazione dell’assemblea? Dico dall’amministratore perché è fuori discussione che il locatore gli debba dare notizia della
convocazione, per consentirgli di esercitare in quella sede il diritto di voto e
quello di partecipazione.
È, infatti, noto che l’art. 9 L. 392/78 (attualmente in vigore) nel dettare (in via
generale) la norma diretta a disciplinare le locazioni, prevede che siano a carico del
conduttore (integralmente e salvo patto contrario) determinate spese di gestione e
cioè, quelle relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua e dell’energia elettrica, al riscaldamento ed al condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché
alla fornitura degli altri servizi comuni. La giurisprudenza (Cass. 2005/9308) ha
precisato che la disposizione del successivo art. 10 si applica anche alle locazioni
non abitative (nonostante la diversa dizione del capo I L. 392/1978).
Come si vede, si tratta di quegli oneri di gestione che sono collegati non tanto
alle proprietà, quanto al godimento delle cose e dei servizi e sui quali è giusto che
interloquisca anche il conduttore.
Mentre, in misura diversa, ma sempre se le parti non hanno convenuto diversamente (cioè, una misura minore: e minore può anche significare “nulla”), sono a
carico del conduttore per il 90% le spese di portierato.
Orbene (tralascio la disciplina relativa alle modalità di pagamento, perché parte
argomentativa della successiva esposizione) il problema sorge da un duplice, combinato disposto.
Infatti:
a) l’art. 10 della medesima legge prevede che il conduttore si veda attribuito un
duplice diritto.
a.1) di voto, in luogo del proprietario, nelle assemblee dei condomini relative alle spese
ed alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento d’aria;
a.2) di intervento, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione
degli altri servizi comuni.
19
Anaci Veneto
Il Condominio in 100 Domande
b) il medesimo art. 10 disciplina tale diritto (si parla solo di quello di cui al primo
comma: cioè quello relativo al diritto di voto sostitutivo) se l’edificio non è in condominio. In questo caso è prevista la convocazione di apposita assemblea di gestione
(sollecitata dal proprietario dell’edificio o da almeno tre conduttori) che è regolata, in
quanto applicabili, dalle disposizioni dettate dal codice civile sull’assemblea dei condomini. In questo senso, si può pensare ad un’anticipazione, da parte del legislatore
del 1978, del principio generale ora posto dall’art. 1117 bis c.c. (che – a sua voltadovrà essere coordinato con il disposto dell’art. 1139 c.c. che – residualmente – rinvia
alle norme sulla comunione, ove non diversamente disposto).
c) nel disciplinare le modalità di convocazione, si prevede (art. 66 disp. att. c.c.)
che l’omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto “rende annullabile l’assemblea su istanza dei dissenzienti o degli assenti”. Di “avente diritto” si
parla anche nell’ultimo comma della disposizione.
Da questo “combinato” (e dall’uso del termine “avente diritto”, che – peraltro
– sembrerebbe già di per sé contraddire al primo comma dell’art 67 disp. att., il
quale, a sua volta, prevede la delega per i soli condomini ed all’art. 1137 c.c. che
sempre parla di condomini “assenti, dissenzienti o astenuti”) si vorrebbe desumere
che anche i conduttori debbono ricevere la convocazione dell’assemblea ad opera
dell’amministratore.
La ricostruzione, a mio avviso, non convince, né – quindi – può convincere
quella secondo la quale l’assemblea risulterebbe annullabile “su istanza dei dissenzienti ed assenti, perché non ritualmente convocati”, se l’amministratore non convoca i conduttori, ovviamente, ad iniziativa di costoro.
Mi confortano, innanzi tutto, in questa ricostruzione due dati fondamentali di
ordine sistematico:
a) è principio generale dell’ordinamento giuridico quello in forza del quale la
legge speciale (quella, cioè, che disciplina una determinata tipologia di rapporto e
che si applica a determinate categorie di rapporti e/o soggetti) non è derogata dalla
legge generale, anche se posteriore. Semmai, è la legge “speciale” che può sempre
derogare alla generale.
Bene, non è dubbio che la c.d. legge sull’equo canone (392/1978) è legge speciale e, quindi, deroga alla legge generale (qual è, appunto, quella contenuta nel
codice civile). E, dunque, essendovi (in materia di locazioni e di rapporto locatore –
conduttore nel condominio) una legge speciale, nessuna norma generale (anche se
sopravvenuta, quali certamente sono le norme contenute nel codice civile) può ad
essa derogare se – espressamente o implicitamente – non lo dice. E poiché è pacifico
20
Il Condominio in 100 Domande
Anaci Veneto
che la prescrizione dell’art. 9 L. 392/78 ha un’efficacia solo di tipo endo-contrattuale (cioè tra locatore e conduttore) possiamo già concludere nel senso che l’eventuale
mancata comunicazione della data di svolgimento dell’assemblea costituisce inadempimento del locatore (che è tenuto a dare notizie al conduttore dell’assemblea
stessa) ma non incide sulla valida costituzione della medesima. In questo senso la
giurisprudenza che si era consolidata prima della riforma del condominio.
Si è, infatti, ritenuto che l’art. 10 pone a carico del locatore un obbligo di informazione, il cui inadempimento legittima il rifiuto del conduttore di rimborsare i
maggiori onere conseguenti e delibere adottate in sua assenza. La violazione, però,
non indice sul sinallagma contrattuale e non legittima, quindi, la richiesta di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento, perché la norma è volta solo
ad impedire che il conduttore si veda gravato (senza saperlo) di maggiori spese per
la fornitura di servizi comuni. Per cui, si dice ancora, il diritto di intervento e voto
è limitato solo alle assemblee in cui si discutono modificazioni ai servizi, da cui
deriva una spesa o un aggravio di spesa (cfr. Cass. 3.10.2005 n. 9308; anche – con
riferimento, in caso di mancata convocazione alla possibilità di chiedere l’esonero
dal pagamento al locatore - Cass. 17.11.1977 n. 11388; e Cass. 30.5.1995 n. 6078
che espressamente qualifica come eccezionale la possibilità per il conduttore, di
incidere solo in ambito assembleare - e non per ciò che riguarda la gestione in generale – sulla gestione del servizio di riscaldamento e condizionamento d’aria).
Resta, in ogni caso (ed anche per questa tipologia di oneri) eslcusa la possibilità
di un’azione diretta del condominio (e, perciò, dell’amministratore) nei confronti
delle singole unità immobiliari. Ciò perché il mancato pagamento degli oneri è
causa (ex art. 5 l 392/78) di risoluzione del contratto: il che rende evidente che il
conduttore mai può ritenersi obbligato in via diretta nei confronti dell’amministratore, nei riguardi del quale è direttamente obbligato sempre (e solo) il locatore (cfr.
Cass. 14.7.1988 n. 4606). Al massimo l’amministratore può essere designato solo
come “destinatario del pagamento”, che – perciò – ove venga effettuato dal conduttore a sue mani, libera anche il debitore principale (C.d.A. Milano 16.4.2005)
– citazione tratta, come tutte le altre, da De Jure – Banca dati Giuffré on line).
Dirò di più, non solo nella nuova disciplina (generale) non vi è alcuna espressa disposizione che obblighi l’amministratore a convocare anche il conduttore (quindi,
se la legge ciò avesse voluto, ciò avrebbe espressamente detto), ma la riforma non
spende una parola per modificare gli art. 9 e 10 L 392/1978.
È, infatti, di primario interesse rilevare che l’art. 9 non configura un diritto autonomo del conduttore di ricevere la convocazione (ma solo un obbligo contrattuale
21
Anaci Veneto
Il Condominio in 100 Domande
del locatore di dargli comunicazione dello svolgimento dell’assemblea) ; inoltre la
norma speciale (non modificata) configura la necessità di dare notizia all’inquilino della convocazione come “dovere” per il locatore. Questi, infatti, non solo
non può pretendere il pagamento se è inadempiente (secondo la regola generale di
cui agli artt. 1218-1460 c.c.) all’obbligo di rendere possibile la partecipazione del
conduttore all’assemblea, ma (e soprattutto) si espone al “rischio” che, – una volta
formulata la richiesta di pagamento, il debitore – conduttore gli opponga quella
di ottenere l’indicazione delle spese e dell’indicazione dei criteri di ripartizione,
nonché di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate: in
altre parole di “sindacare” il merito della delibera ed il suo obbligo di rimborso. Ed
in questo senso più che di dovere meglio sarebbe parlare di onere.
Poiché il termine di pagamento è di due mesi dalla richiesta, se il locatore non
ottempera, è evidente che il conduttore non è inadempiente (cioè, moroso) con tutto
ciò che ne deriva. E, attenzione, il termine “richiesta”, a mio avviso, va riferito al
rimborso delle spese (chiusura dell’esercizio), non a quello del pagamento delle singole anticipazioni (rata di esercizio provvisorio): ciò, ovviamente, solo nel rapporto
esterno locatore-conduttore.
La disposizione rende evidente che la partecipazione del conduttore all’assemblea
è una condizione di esigibilità della prestazione di rimborso dovuta al conduttore,
che – tuttavia – non ha efficacia nel rapporto con il condominio, cui detta situazione giuridica è “terza” ed “estranea”. Lo ha costantemente (e senza nessun ripensamento) affermato da sempre la giurisprudenza. Come ho poco sopra dimostrato
si parla, in altre parole, di assemblea allargata e di sostituzione legale, come ipotesi
eccezionale, giustificata dal fatto che, siccome le spese di fatto gravano sull’inquilino, è costui maggiormente interessato alle corrispondente deliberazioni (cfr. Cass.
13.1.1995 n. 384 e Cass. 22.4.19992 n. 4802, che fa espresso riferimento alla
coesistenza di due rapporti uno di condomino l’altro di locazione). Ed è, dunque,
proprio per questa duplicità che “il debitore è sempre il condomino-locatore, che
può rivalersi sul conduttore” (così Cass. 9.12.2009 n. 25784).
Tant’é che non avrebbe senso prevedere la possibilità, per il conduttore, di chiedere
l’indicazione specifica dei criteri di ripartizione delle spese (e di consultazione documenti)
se la partecipazione di costui all’assemblea fosse collegabile all’obbligatoria preventiva convocazione dell’amministratore, perché si tratta di facoltà (e presupposto) che si rendono
“effettivi” prima dell’assemblea (o, se si preferisce, in ogni tempo) in favore dei partecipanti
al condominio. In pratica, si tratterebbe di un inutile doppione. Se a ciò aggiungiamo che
resta pacifico che l’amministratore non ha alcun diretto rapporto con l’inquilino (anche
22
Il Condominio in 100 Domande
Anaci Veneto
qui – come visto - si tratta di giurisprudenza pacifica) ci rendiamo conto che la norma che
disciplina il rapporto conduttore – condominio è rimasta immutata e, quindi, immutato
è rimasto l’articolarsi del rapporto.
b) Sotto il secondo profilo, soccorre l’interpretazione letterale. L’art. 12 delle
preleggi ci impone di ricercare il “senso” della legge, segnando il canone dell’interpretazione letterale (“senso proprio delle parole”) e teleologica (“intenzione del
legislatore”).
La norma (speciale) della 392/78 non é, proprio perché speciale, suscettibile di
interpretazione analogica: in altri termini, di locazione essa si occupa e alle sole
locazioni, perciò, essa va applicata.
Posto ciò, dal punto di vista dell’intenzione del legislatore, dobbiamo rilevare
che non vi è alcun indizio dal quale si possa desumere che questi intendeva (o ha
inteso) prevedere l’obbligo di preventiva convocazione al conduttore, rovesciando
un’interpretazione assolutamente consolidata. Basta, per aver cognizione di ciò,
leggere la relazione accompagnatoria della legge. Né si rinviene un “moto” del legislatore che faccia intendere che i conduttori (non convocati) hanno una generale
legittimazione autonoma all’impugnativa, come – invece – dovrebbe dirsi nel caso
in cui essi fossero da considerare come gli “aventi diritto” e risultassero pretermessi.
Resta, anzi, confermato il principio della c.d. legittimazione sostitutiva.
Si esclude (perciò, e nel ribadire l’assenza di una diretta ed autonoma legittimazione dei conduttori all’impugnazione) che essi possano essere equiparati ai (e/o
considerati) condomini e che, quindi, si possa instaurare un diretto rapporto tra i
conduttori ed il condominio: se impugnano, infatti, essi impugnano in “sostituzione” del locatore, la cui inerzia rileva nel solo rapporto di locazione (ed esercitando,
perciò, un potere spettante al loro dante – causa e che da costui mutuano).
L’ultimo comma dell’art. 9 L. 392/1978 esclude, poi, l’applicabilità della disciplina vincolante degli oneri e, perciò, del diritto di partecipazione all’assemblea
quando “i servizi accessori al contratto di locazione sono per la loro particolare
natura e caratteristiche, riferibili a specifica attività imprenditoriale”.
Resta, perciò, confermato anche oggi (ed in difetto di contraria indicazione) che
la disciplina che attribuisce una diretta possibilità di impugnare la delibera avente
ad oggetto le materie di cui all’art. 10 c. 1 al conduttore è “eccezionale”. Ed, anzi,
dice la giurisprudenza, non neppure è esercizio di un potere diretto e proprio, ma si
tratta di facoltà sostitutivo - derivativa da quello del condomino-locatore, dal quale,
quindi, trae origine e causa (da Cass. 2.4.1995 n. 4588 e Cass. 23.01.2012 n. 869,
che richiama Cass. 18.8.1993 n. 8755, espressamente precisando che la facoltà di
23
Anaci Veneto
Il Condominio in 100 Domande
impugnazione è prevista solo per quel che concerne “le spese” di gestione, non altri
aspetti del godimento e dell’erogazione dei servizi comuni”).
Veniamo all’elemento letterale.
L’art. 67 disp. att. parla di “avviso di convocazione”: l’art. 9, meglio, 10 della l.
392/78, invece, parla di “diritto di voto e diritto di intervenire in luogo”.
È evidente che si tratta di due cose diverse: la prima riguarda l’aspetto “genetico”,
la costruzione dell’assemblea, cioè di quella che le Sezioni Unite hanno già qualificato come “organo politico” e di “esclusivo governo” del condominio.
La seconda, invece, riguarda l’aspetto funzionale, cioè l’individuazione del soggetto tenuto a manifestare in quella sede la volontà deliberativa ed a concorrere,
così, a formare questa stessa volontà: si pensi, in generale, all’assemblea di un qualsivoglia organo collegiale complesso (ed a partecipazione paritaria) nel caso in cui
si debba deliberare su particolari materie, che hanno una diretta incidenza non solo
sotto il profilo strettamente “condominiale” (e relativo, come tale, alla proprietà),
ma anche sotto quello dello sviluppo di un diverso rapporto contrattuale, che interagisce con il primo, pur restando distinto da questo (leggi, locazione).
Dunque, essendo diversi gli ambiti di operatività (convocazione – deliberazione)
non possono esservi interferenze tra i due profili.
Dico di più (sempre sotto il profilo letterale): tutte le norme del codice (e delle disposizioni di attuazione) fanno esclusivo riferimento, quando si parla di assemblea,
ai “condomini” (ed a quegli altri soggetti per cui è prevista una distinta partecipazione – es. usufruttario / nudo proprietario – che è pur sempre caratterizzata da un
titolo inerente la realità).
Tuttavia, tale parziale deroga (per l’usufruttuario, per esempio) si giustifica – in
concreto, da una parte, con una specifica scelta contrattuale delle parti coinvolte (l’art. 67 disp. att., penultimo comma c.c. considera il rifiuto del proprietario
all’esecuzione delle riparazioni – 1006 c.c. e la disciplina dei miglioramenti e delle
addizioni – 995 e 996 c.c.), dall’altra, considerando la responsabilità solidale di tali
soggetti (a sua volta valorizzata ex art. 67 disp. att. c.c. ultimo comma)
L’espressione “aventi diritto” ben può essere intesa, poi, secondo il senso suo
logico e nel contesto in cui è inserita (c.d. criterio sistematico): cioè per fare riferimento a coloro che debbono ricevere la convocazione (e non per indicare previamente chi essi effettivamente sono).
Nulla induce a pensare, per esempio, che “avente diritto” non faccia, prima di
tutto, richiamo a quei soggetti che, per esempio, il successivo art. 67 disp. att “aggiunge” alla categoria dei condomini, come destinatari della convocazione. Senza
24
Il Condominio in 100 Domande
Anaci Veneto
che tale espressione possa essere estensivamente interpretata come disposizione modificativa di una legge speciale, neppure citata.
“Ove la legge vuole, lo dice”, dice un’antica massima: se il legislatore, all’art 67
disp. att. si è curato di considerare la posizione di usufruttuario /nudo proprietario
per ciò che riguarda il voto e, prima, la partecipazione (dunque, la convocazione)
all’assemblea, perché è poi rimasto silente per quel che riguarda il conduttore, pur con
riferimento alle sole ipotesi di voto sostitutivo e/o di partecipazione? Segno evidente
che non intendeva attribuire al conduttore il diritto di ricevere la comunicazione per
la convocazione dell’assemblea, pur essendo previsto – da altra norma speciale – il suo
intervento, in sostituzione del locatore, per il voto su date materie e di mera presenza
attiva, per altri “servizi” con riguardo a specifiche – limitate - materie.
Ma torniamo al “sistema” letterale. Quando la norma parla di “avente diritto”
non lo fa per identificarne specificatamente i soggetti che debbono ricevere la comunicazione, ma solo:
- per prevedere che a costoro (che sono quelli che altra disposizione sostanziale
individua quali effettivi titolari del diritto di intervenire all’assemblea, cioè i condomini) possa essere inviato un avviso “multiplo” (con già previste più date di riunione). Ciò, all’evidenza, non fa minimamente intendere che si vogliano ridisegnare
le modalità di convocazione e/o intervenire in modo autonomo sul diritto (sostanziale) di intervento all’assemblea. Diritto che, peraltro, la l. 392/1978 mutua
di un precedente dato normativo, cioè, di quello di cui ai commi 2 e 3 dell’art. 6
della L. 22.12.1973 n. 841. Norma lessicalmente simile, ma che – pacificamente
- costituisce disposizione speciale (anzi, forse, addirittura, eccezionale) che mai è
andata ad interagire con quella (generale) riguardante lo svolgimento e la convocazione dell’assemblea. E neppure nel vigore di questa norma (rileva qui l’argomento
storico-sistematico) mai si ipotizzò che il conduttore dovesse essere direttamente
convocato dall’amministratore;
- per disciplinare (sanzionando di annullabilità - e non già di nullità – in relazione all’insegnamento che i giudici di legittimità hanno adattato dal 2001, poi
confermato nel 2005 a Sezioni Unite) gli effetti della mancata convocazione di uno
dei soggetti che hanno diritto di ricevere la comunicazione (in quanto e perché
“condomini”).
Ma ciò non vuol dire che tra gli aventi diritto vi siano anche i conduttori, ché un
tanto significherebbe estendere altra misura il dato letterale.
Tant’è vero che (ancora ricorrendo all’interpretazione sistematica) l’art. 1137 c.c.
nell’individuare i soggetti legittimati a proporre l’impugnazione, non parla di “aventi
25
Anaci Veneto
Il Condominio in 100 Domande
diritto” (alla convocazione e/o all’intervento) ma solo di “condomino assente, dissenziente o astenuto”. E questo elemento – stante la diretta sovrapponibilità tra impugnazione e partecipazione - è argomento, a mio avviso, risolutivo, fermo restando il potere
“sostitutivo” di impugnazione da parte del condomino (che, però, da quello dell’assente, dissenziente e astenuto trae origine, perché è solo il partecipante al condominio che
ha le “prerogative” del condomino). E dico sostitutivo – concorrente perché è chiaro
che il condomino-proprietario ha, comunque, un diretto interesse a impugnare una
delibera (anche nell’inerzia del conduttore) che incide immediatamente nel rapporto
contrattuale di locazione e che potrà interagire sul suo diritto di proprietà in futuro
(quando, magari, il rapporto di locazione viene a cessare per qualsiasi causa), restando
poi solo lui direttamente obbligato nei confronti del condominio.
Il diritto di voto, così, viene scisso dal potere di impugnativa (che spetta sempre e
solo ai condomini) e, quindi, sempre e solo i condomini hanno diritto (e solo loro)
di ricevere la convocazione.
Questa ricostruzione, oltre ad essere armonica e conforme alla lettera della legge,
è coerente con la necessità di garantire un’adeguata tutela della riservatezza ed alla
giurisprudenza (già consolidatesi ante-riforma) i cui presupposti normativi non
possono, per quanto fin qui esposto, dirsi mutati.
In sintesi, dunque:
1. il conduttore non ha diritto di ricevere dall’amministratore (né costui è tenuto
ad inviarla) l’avviso di convocazione dell’assemblea;
2. resta fermo il diritto (stabilito dalla norma “speciale”) dell’inquilino-conduttore di votare in luogo del condominio-proprietario per quanto concerne le spese dei
servizi di riscaldamento e condizionamento d’aria e di intervenire, senza diritto di
voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni;
3. tale diritto, tuttavia, riguarda il solo rapporto interno (locatore-conduttore),
cui il condominio resta estraneo (non potendo l’amministratore né agire, né interloquire processualmente con il conduttore) ;
4. e, perciò, il locatore (e solo il locatore) tenuto ad assicurare al conduttore il diritto di voto sostitutivo e di intervento, spettando a costui l’onere di rendere edotto
il proprio conduttore dell’assemblea;
5. il conduttore ha un limitato potere di impugnazione autonomo della delibera,
nella quale ha esercitato il diritto di voto in luogo del proprietario (potere che è
sostitutivo – e per certi versi – concorrente rispetto a quello di quest’ultimo e che
dal medesimo, in via generale, deriva).
26
Il Condominio in 100 Domande
Anaci Veneto
Condominio e locazione
CONVOCAZIONE, PARTECIPAZIONE E DIRITTO DI VOTO
DEL CONDUTTORE ALL’ASSEMBLEA DI CONDOMINIO
DALLA 392/78 ALLA 22/2012
Guido Bartolucci
CTU Tribunale di Udine
Curatore del sito www.anacivenezia.it
Con l’avvento della cosiddetta “riforma del condominio”, cioè della legge
220/12, cosa è cambiato riguardo alla partecipazione del conduttore alle assemblee condominiali? Perché questo gran parlare sulla stampa dell’argomento?
Perché i pareri sono contrastan­ti, anche all’interno della nostra associazione, e
non riusciamo ad avere un indirizzo univo­co cui attenerci?
Tutto parte dalla modifica che la legge di riforma ha portato al testo di due
articoli del codi­ce e delle disposizioni di attuazione. Si è sostituita la parola “condomini” con il termine “aventi diritto”.
Così l’art.66 delle disposizioni di attuazione, al comma 3, ora recita: “In caso
di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione
assembleare è an­nullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.”
Mentre l’art.1136, al 6° comma, dice: “L’assemblea non può deliberare, se non
consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati”.
Questa modifica del codice, unita al fatto che il registro obbligatorio dell’anagrafe condomi­niale, previsto dall’art 1130 C.C., debba contenere anche i dati dei
soggetti titolari di diritti personali, quale la locazione assieme all’usufrutto, ha
portato alcuni, anche all’interno della nostra associazione, a ritenere costituito in
capo all’amministratore l’obbligo di convocazio­ne dei conduttori (inquilini).
Conduttori che sarebbero “aventi diritto” per quanto scritto sopra ed in base
al disposto dell’art.10 della legge 392/78 (equo canone). Che, è bene ricordare,
prevede solo due casi in cui l’inquilino può partecipare all’assemblea: quando si
delibera in ordine a gestione e spese del riscaldamento e condizionamento (con
diritto di voto) e quando si deliberano modifiche ai servizi comuni (senza diritto
di voto). Punto.
La questione dei rapporti tra amministrazione condominiale ed inquilini è una
storia lunga e controversa, che investe tutti gli aspetti della vita condominiale e
che molto spesso è male interpretata da chi si sente un sostituto - condomino,
con tutti i diritti connessi, e a volte mal gestita da chi cerca l’accomodamento,
27
Anaci Veneto
Il Condominio in 100 Domande
trattando con un interlocutore che in real­tà non lo è: la partecipazione alla gestione del condominio è appannaggio esclusivo del condomino-proprietario, l’unico
interlocutore a cui l’amministratore dovrà rivolgersi.
Regola che è stata finora accettata e che non mi sembra sia stata modificata
dalla legge 220/12.
Anzi, in tempi recenti, anche altra normativa ha aggiunto motivi per ritenere
necessario il mantenimento di questa linea di comportamento.
Penso alla legge sulla privacy ed alla bella pubblicazione del garante riguardo il
condomi­nio (2013 quindi dopo la riforma): “(l’affittuario)... In riferimento alla
normativa sulla privacy, non può però chiedere l’accesso ai dati sulla gestione del
condominio”.
Quindi, da amministratore semplice, vorrei fare alcune osservazioni su quanto
scrive il nostro centro studi nazionale sui presupposti in base ai quali ritenere
esista l’obbligo dell’amministratore alla convocazione del conduttore in assemblea:
- riguardo all'anagrafe condominiale, l'amministratore è tenuto anche ad avere
i nomi dei comodatari, ma questo non fa di loro degli “aventi diritto”;
- sempre riguardo all'anagrafe condominiale è facile pensare che l'inserimento
degli inquilini sia stato pensato per facilitare l'accertamento del loro diritto di
partecipare all’assemblea (altrimenti prima di permettere l'accesso gli si sarebbe
dovuto chie­dere l'esibizione del contratto) ;
- l’art. 1129 II comma, che permette ad “ogni interessato” la consultazione
degli atti condominiali, non si applica agli inquilini in quanto in contrasto con
la legge sulla privacy (e quindi l'inquilino non fa parte della schiera degli interessati).
- l’applicazione dell'articolo 1130/bis all'inquilino è inibita dalla normativa
sulla priva­cy.
- la legge 431 del 1998 ha privato della sanzione di nullità il patto con cui il
locatore grava il conduttore di ulteriori spese ma non ha in nessun modo influito
sull'art.10 della legge 392/78 che non lega la partecipazione del conduttore all'assemblea del condominio genericamente alle spese che è tenuto a pagare, bensì a
due casi spe­cifici.
E a questo punto il povero amministratore cosa dovrà fare? Secondo me
niente.
La norma di riferimento rimarrà la legge 392/78: il fatto che l'inquilino abbia
diritto a parte­cipare all'assemblea, non crea il dovere dell'amministratore di con28
Il Condominio in 100 Domande
Anaci Veneto
vocarlo. Quest'obbligo continuerà, come giurisprudenza costante ha stabilito, ad
essere del solo locatore che, se lo disattenderà, ne sopporterà (lui solo) le conseguenze.
Anzi, una cosa, probabilmente, cambierà: l'inquilino che eventualmente si presentasse, verrà fatto aspettare all'esterno della sala fino alla trattazione del punto
cui potrà essere presente. E verrà allontanato subito dopo. Per evitare sanzioni per
violazione della legge sulla privacy.
E finché la questione non arriverà alla Suprema Corte, vivremo nell’incertezza
creata da una legge che sembra sollevare solo dubbi, allontanando anche quelle
poche certezze che, nel tempo, si erano consolidate.
29
Il Condominio in 100 Domande
Anaci Veneto
UNA QUESTIONE CONTROVERSA, DUE PARERI A CONFRONTO
NOMINA E DURATA IN CARICA DELL’AMMINISTRATORE
Domande:
- Dopo l’entrata in vigore della Riforma del Condominio, come deve essere inserito
nell’ordine del giorno dell’assemblea il punto riguardante la nomina dell’Amministratore? Deve essere sempre inserito? Cosa è mutato in pratica con la riforma?
- Alla luce della nuova Legge 11.12.2012, l’Amministratore nominato per un anno
viene tacitamente confermato per un altro anno.Ciò significa che dovrà porre all’Ordine
del Giorno dell’Assemblea ordinaria l’argomento “Nomina dell’Amministratore” ogni
due anni, oppure viene tacitamente rinnovato ogni anno, fintantoché non emerge sollecitazione da parte dei Condòmini per la nomina di un nuovo Candidato?
1) Risponde l’Avv. Paolo ALVIGINI
I quesiti posti dai due amministratori possono essere trattati unitariamente, attenendo entrambi alla portata dell’art. 1129, X° comma che così recita: “l’incarico di
amministratore a durata di 1 anno e si intende rinnovato per eguale durata.
L’assemblea convocata dalla nomina o dimissioni delibera in ordine alla nomina
del nuova amministratore”.
Il problema che si è posto da subito dopo l’entrata in vigore della L. 220/2012,
in argomento, è stato proprio quello evidenziato dai due associati Anaci sopra
citati, ossia la determinazione dell’effettiva durata dell’incarico dell’amministratore: 1 anno, 2 anni o più?
In effetti, la norma non è chiarissima al riguardo, ma va ricordato che, in un
primo tempo, il legislatore aveva contemplato l’ipotesi di una durata dell’incarico
biennale o addirittura fino a revoca per poi, al fine, adottare l’attuale formula.
Va altresì ricordato che sono mutate anche le procedure per la nomina dell’amministratore da parte dell’assemblea, come precisa il secondo comma dell’art.
1129 c.c.: “contestualmente all’accettazione delle nomine ed ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunica i proprio dati anagrafici e professionali…” che
va letto assieme al XIV° comma dello stesso articolo: “l’amministratore, all’atto
dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a
pena dell’unità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta”.
Esaminando dunque il complesso di norme che governano la nomina dell’amministratore si ricava l’idea che la delibera dell’assemblea che la dispone debba
essere più articolata e completa rispetto a quella ante riforma, dovendo contem31
Anaci Veneto
Il Condominio in 100 Domande
plare non solo al designazione del soggetto chiamato a ricoprire l’ufficio, ma che
da determinazione del suo compenso e la presa d’atto dell’accettazione dell’incarico da parte di costui.
Poiché l’iter designato dal codice appare, con evidenza, tanto macchinoso quanto
improbabile, ove attuato letteralmente, è giocoforza ritenere che la nomina debba
avvenire sulla scorta di una proposta formulata dal candidato contenente anche il
dettaglio del suo compenso oltre a tutti gli altri dettagli voluti dalla norma ricordate.
Le questioni al riguardo sono molteplici ma non formulano oggetto dei quesiti posti.
Si parte dunque dal presupposto che l’amministratore sia stato regolarmente nominato dall’assemblea ed incardinato nella sua funzione.
Decorso 1 anno da tale inizio di attività deve essere convocata un assemblea
condominiale di cui all’art. 1135 c.c. che, non essendo stato modificato sul punto,
contempla ancora, al n. 1, che l’assemblea provveda: “alla conferma dell’amministratore ed all’eventuale sua retribuzione”.
Sembra così porsi un contrasto tra quanto previsto dall’art. 1129 e quanto all’art.
1135.
Di qui una serie di interpretazioni in tutto od in parte dissonanti una dall’altra.
Si ritiene tuttavia che ipotizzandosi l’obbligo di porre all’ordine del giorno della
prima assemblea ordinaria dopo la nomina dell’amministratore, l’argomento
“nomina amministratore” (o conferma od altra forma equipollente) si svuoterebbe
di significato la volontà del legislatore di prevedere il rinnovo dell’incarico come
automatico, salda, ovviamente, la facoltà dell’assemblea, in ogni tempo, di revocare
o sostituire l’amministratore.
Ciò deve valere certamente almeno per il primo anno, ossia alla scadenza del
primo anno di manato, ma potrebbe essere inteso anche con riferimento agli anni
seguenti poiché vale sempre la citata facoltà di revoca da parte dell’assemblea.
Occorre tuttavia che il compenso dell’amministratore sia codificato nel tempo,
nel senso della sua operatività anche negli anni susseguenti al primo e affinché ciò
avvenga sembra opportuno che all’atto della nomina l’assemblea deliberi che il
compenso convenuto dovrà valere anche per gli anni successivi al primo, ancorché
possano essere previsti aggiornamenti dello stesso.
La norma sembra essere stata dettata anche per evitare ricorso all’autorità giudiziaria in caso di mancata conferma comunque di mancata nomina di un amministratore in sostituzione di quello in carica, probabilmente sulla scorta dell’esperienza per la quale raggiungere i quorum deliberativi non è sempre agevole, mentre la
32
Il Condominio in 100 Domande
Anaci Veneto
Cassazione ha mostrato di ritenere di privilegiare la permanenza in carico dell’amministratore (prorogatio inperii).
Ma, in argomento, andrà chiarito il significato d cui all’art. 1129 c.c. n. 8: “alla
cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le
attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli intessi comuni senza diritto ad ulteriori
compensi”.
Norma che si pone in contraddizione con le altre sopra citata e, più in generale,
con l’istituto del mandato.
2) Risponde l’Avv. Maurizio VOI
Il nuovo art. 1129 c.c. prevede che: “L’incarico di amministratore ha la
durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo
amministratore”.
Una prima lettura ed alcuni primi commenti individuano la durata dell’incarico
all’amministratore in due anni, giustificando il fatto che il rinnovo si può avere una
sola volta. Argomento anche tratto dalla prima approvazione del testo in senato ove
era previsto che l’incarico avesse una durata minima di due anni.
Ancora in prima battuta si è ritenuto che l’incarico di amministratore, ove non richiesta la revoca da parte dei condomini, continui senza necessità di conferma.
Entrambe le ricostruzioni non possono essere seguite poiché così si verrebbe a
svilire anche quanto disposto dall’art. 1135 n.1) c.c. sulle attribuzioni dell’assemblea e cioè che essa provvede alla “riconferma dell’amministratore e all’eventuale sua
retribuzione”.
Coordinando questa disposizione con il chiaro disposto che l’amministratore
“dura in carica un anno” e che l’amministratore deve convocare l’assemblea annualmente per le delibere di cui all’art. 1135 c.c., (art.66 disp. att. c.c.) si evince
come il senso della nuova norma sul rinnovo dell’incarico è quello di escludere
l’indiscriminato ricorso anche di un solo condomino al Tribunale per la nomina
dell’amministratore.
Ma ogni anno l’amministratore deve porre all’ordine del giorno la sua conferma.
Così oggi la maggioranza qualificata è richiesta solo per la revoca (il testo
dell’art. 1129, 9 comma c.c. ora così dispone: “con la maggioranza prevista per la
sua nomina, oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio”.
Fino ad oggi, infatti, se l’assemblea, sull’ordine del giorno della conferma dell’am33
Anaci Veneto
Il Condominio in 100 Domande
ministratore, non otteneva il quorum della maggioranza dei presenti e almeno la
metà del valore dell’edificio (500 millesimi) – poiché per la giurisprudenza della
cassazione trattavasi comunque e sempre di “nuova nomina” (Cass.5.1.1980 n.71,
Giur.It.1980, I,1,555) - ciascun condominio poteva rivolgersi al Tribunale per
veder nominato un nuovo amministratore.
Ovvero, con importante peso semantico, si diceva che fino alla nuova nomina
l’amministratore rimaneva in carica secondo il principio della prorogatio imperi,
volendo così giustificare, comunque, la potestà di adempiere solamente agli atti di
ordinaria amministrazione, dimenticando il solo potere dell’assemblea a deliberare
gli atti di straordinaria amministrazione ex art. 1135 n.4 c.c.
A quel riferimento è comunque da ricordare l’indirizzo della cassazione secondo il quale, anche l’amministratore non ri-nominato poteva-doveva continuare ad
esercitare i suoi poteri, conferitigli dalla legge, dall’assemblea o dal regolamento di
condominio (Cass.25.3.1993 n.3588).
Il nuovo testo dell’art. 1129 c.c. dunque deve essere così interpretato:
- L’amministratore dura in carica un anno (art.1129, 9 comma c.c.);
- L’assemblea, convocata dall’amministratore ogni anno (art.66, 1 comma disp.
att. c.c.), ex art. 1135 n.1) deve esprimersi sulla riconferma dell’amministratore;
-Se l’assemblea non ottiene il quorum della maggioranza dei presenti e almeno
500mm, per il rinnovo con l’indicazione del nome del nuovo amministratore,
l’incarico di amministratore è riconfermato per l’anno successivo nei pieni poteri
(art.1129, 9 comma c.c.).
Non è quindi più possibile rivolgersi al Tribunale ex art.1105 c.c. per la nomina
dell’amministratore quando l’assemblea non raggiunge la maggioranza.
34
Il Condominio in 100 Domande
Anaci Veneto
CENTO RISPOSTE A CENTO DOMANDE
AMMINISTRATORE • FACENTE FUNZIONI • REQUISITI
L’Art. 1129 cod. civ., al sesto comma, prevede un facente funzione. È da ri­tenere che
esso sia un condomino interno che si rende disponibile.
L’Art. 71bis disp. att. e trans. cod. civ. prevede che l’amministratore “inter­no” non
abbia necessità di titolo di studio e di avere frequentato un corso di formazione.
L’incaricato, indipendentemente dal numero di unità immobiliari presenti nel fabbricato non dovrà mai consegnare dei crediti formativi?
La domanda è posta solo relativamente al “facente funzione” e non nell’i­potesi di cui
all’ultimo comma dell’Art. 71bis.
Il nuovo art. 1129 del C.C. non parla di facente funzione, ma di chi svolge analoghe funzioni. È chiaro quindi che è un soggetto che occupa una unità immobiliare
dell’edificio e che o si è reso semplicemente disponibile a fare da riferimento oppure
è stato eletto Amministratore dell’edificio stesso.
Per i soggetti a cui interessa rilevare il dato indicato nelle targa, il riferi­mento
indicato verrà visto e sentito come Amministratore. Starà poi a que­sto rispondere
in base alle interpellanze che gli verranno poste.
Il così detto “Amministratore interno”, come chiaramente indicato nell’arti­colo
71 bis delle disp.att. C.C., al 8° comma NON HA OBBLIGHI nel me­rito della
acquisizione di crediti formativi.
AMMINISTRATORE • MANUT.NE STRAORDINARIA • COMPENSO
Oltre al compenso annuale pattuito, la percentuale concordata per la ge­stione straordinaria a richiesta dall’amministratore andrà computata sul netto della spesa da sostenere o sul lordo. Ammettendo che il lavoro sia di 10.000,00 + 1.000,00 (iva 10%) e
che la percentuale pattuita sia del 3%, questa andrà computata sui 10.000,00 o sugli
11.000,00. C’è un articolo di legge/sentenza che regola tale calcolo? Inoltre la provvigione spetta per tutti i lavori (verifica linea citofoni, cambio lampadina e/o plafoniera,
puli­zia scale, o somma urgenza quale sfondellamenti o rottura condutture) o solo per
quanto deliberato nello specifico dall’assemblea e quali effettiva­mente Straordinari (ripassatura coperto, rifacimenti impianti scala, intona­ci ecc.)
Dobbiamo partire da un concetto di base, ribadito nel passato in numerose sentenze, che è stato rafforzato dalla legge 220/12 di riforma del condominio.
Il compenso dell’amministratore, salvo che diversamente non sia concordato
all’atto della nomina, è onnicomprensivo. Cioè nulla è dovuto oltre il com­penso
35
Anaci Veneto
Il Condominio in 100 Domande
annuale per tutta l’attività di gestione dell’immobile.
Il nuovo art. 1130 recita “L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina
e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nulli­tà della nomina
stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’atti­vità svolta”
Quindi in quella sede l’amministratore dovrà fornire il suo “tariffario” che, se
approvato e allegato alla delibera di nomina, avrà vigore per la durata dell’incarico.
Non sono valide pattuizioni successive, anche se prese in as­semblea. E veniamo alla
sua domanda. Presupponendo che le prestazioni cui lei si riferisce siano ricomprese
nel tariffario approvato dall’assemblea, la percentuale va applicata sul netto. Di
solito tale “compenso straordinario” viene applicato per prestazioni che necessitino
di un lavoro aggiuntivo, come incarico a tecnici, esame preventivi e un bilancio e/o
un’assemblea straordinaria, non per semplici interventi che pur possono ritenersi
“straor­dinari”.
AMMINISTRATORE • NON OBBLIGATORIO • NOMINA
Salve,vivo in un complesso di tre villette a schiera con due appartamenti ogni una l
ultima ne ha tre,quindi 7 condomini. Non esiste un regolamento interno ne uno contrattuale. Abbiamo in comune una strada privata con dei lampioni e dei spazi manovra.le spesse della luce sono state sempre riparti­te diviso 7 dato che non esistono le tabelle
millesimali. Quattro di questi condomini hanno chiesto la nomina di un amministratore. Possono loro far valere la maggioranza numerica e nominare un amministratore
senza l ac­cordo degli altri tre?
Ai sensi dell’art.1129 C.C. l’obbligatorietà della nomina di un amministrato­
re è prevista quando i proprietari siano almeno 8. Tuttavia, anche se i pro­prietari
sono meno di 8, la presenza di parti comuni (strada privata con lam­pioni, spazi di
manovra, accessi carrai, ecc.) comporta già di per se la sussi­stenza del Condominio.
Nell’ipotesi in cui i condomini, ancorchè in numero inferiore a 8, stabiliscano a
maggioranza (4 favorevoli e 3 contrari), nel cor­so di una regolare assemblea condominiale (art.1136 C.C.), la nomina di un amministratore, la decisione diventa obbligatoria per tutti i proprietari, an­che quelli dissenzienti, che si vedranno
quindi costretti ad accettare, loro malgrado, la presenza dell’amministratore e le
conseguen­ze che ne derivano, comprese quelle economiche.
AMMINISTRATORE • OBBLIGHI • ATTESTAZIONE PAGAMEN­TI
Nell’agosto 2010 chiesi, via e-mail, all’amministratore di farmi ave­re “con date e
descrizioni le azioni intraprese per il recupero del credito (da un inquilino moroso da
6 anni) ”. Mi rispose che “per il dettaglio dovrei chiedere all’avv. C.”. il 6 agosto 2013
rinnovai la richiesta e mi fu risposto: “La pratica del Sig. L. è stata seguita dall’avv. C.
36
Il Condominio in 100 Domande
Anaci Veneto
il quale sarà ben lieto di indicarle date ed iniziative. Concordi con l’avvocato direttamente il costo di questa relazione”. Ma la legge 220/2012 art. 10 comma 9 non prevede
l’ob­bligo dell’amministratore di fornire l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti
degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso? Ringrazio anticipatamente per
la gentile risposta.
L’amministratore, per ottempe­rare all’obbligo di rilasciare l’attestazione cui lei
fa riferimento, è sufficiente che dichiari (dopo aver inserito le proprie generalità
e i dati relativi al con­dominio ed all’unità immobiliare) che “il condomino x
è in arretrato nei pa­gamenti per € 0000,00 corrispondenti alle quote cons. X,
prev. Y. In data xx/xx/xx è stato richiesto decreto ingiuntivo al tribunale di YYY.
Il decreto è diventato esecutivo in data cc/CC/CC. L’esecuzione è in corso (o
l’even­tuale esito)”.
Questa è una dichiarazione assolutamente completa ed in linea con le previ­sioni di
legge. Inoltre deve essere rilasciata gratuitamente dall’amministrato­re. Se poi lo scopo
della sua richiesta fosse invece scoprire eventuali man­chevolezze, ritardi od omissioni
dell’amministratore o comunque fosse inte­ressato ad avere una cronistoria completa
della vicenda, dovrà richiederla all’amministratore (sarà poi l’amministratore a richiederla all’avvocato) di­chiarandosi disponibile al pagamento delle relative spese (se ci
fossero). Non ritengo sia corretto che lei si rivolga direttamente al legale.
AMMINISTRATORE • OBBLIGHI • DIFFORMITÀ EDILIZIE
In un condominio di recente costruzione il costruttore, nonché pre­cedente amministratore, non ha rispettato il progetto inerente gli scarichi fo­gnari presentato all’ufficio
tecnico comunale. Nè ha presentato alcuna varia­zione in corso d’opera. Pertanto il progetto sulla carta non corrisponde a realtà. Il nuovo amministratore che viene a conoscenza di ciò è tenuto a co­municare il fatto al competente ufficio comunale? Dovrebbe
denunciare il costruttore? Si tenga presente che:
- non sono trascorsi ancora i dieci anni di costruzione del fabbricato
- la società costituita per la costruzione del condominio è stata sciolta
Si consiglia sempre l’Amministratore di convocare l’assemblea affinché questa
sia resa edotta nel merito dello stato di fatto riscontrato e che, eventualmen­te dia il
mandato all’Amministratore ad agire secondo le indicazioni che quest’ultimo fornirà e in funzione della gravità del fatto rimostrato che, nel caso di specie, è posto
in relazione ai regolamenti sanzionatori del Comune di riferimento. Si ricorda,
sempre in relazione alla domanda, lo stato giuri­dico della società e quindi va posta
in evidenza anche la difficoltà nell’aver ragione dei propri eventuali diritti.
37
Anaci Veneto
Il Condominio in 100 Domande
AMMINISTRATORE • OBBLIGHI • PEC
Un amministratore di condominio facente parte di una società di servizi immobiliari
ha l’obbligo di avere una PEC e di informare via PEC i condomini che lo richiedano?
È lecito da parte sua chiedere un corrispettivo (100 euro/anno a condomino) per la
definizione e gestione di una PEC?
È evidente che l’azienda del­l’amministratore è tenuta ad avere una PEC. È evidente che il costo per attivare e mantenere un indirizzo di posta certificata non
costa la somma che Lei evidenzia. È altresì vero che non esiste nessun obbligo in
capo all’am­ministratore ad usare un sistema di comunicazione anzichè un altro. La
buo­na educazione e l’attitudine del buon padre di famiglia porterebbe l’ammini­
stratore ad usare il sistema più economico e comodo per i condomini.
Quindi nel suo caso sarebbe buona cosa se usasse la mail certificata. In me­rito
ai costi addebitati al condominio per la gestione della PEC questi debbo­no essere
specificati espressamente al momento della nomina o della ricon­ferma dell’amministratore. La legge 220/2012 ha riformato l’articolo 1129 che oggi così recita:
“L’amministratore, all’atto di accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve
specificare analiticamente, a pena nullità della no­mina stessa, l’importo dovuto a
titolo di compenso per l’attività svolta”.
AMMINISTRATORE • OBBLIGHI • PUBBLICITÀ DATI
L’amministratore del mio stabile non risulta iscritto ANACI. Ho chiesto di conoscere
il codice fiscale del condominio e la partita iva della sua società che non ha riportata
nella carta intestata che ci invia per le co­municazioni. Non mi risposto.
Premetto che chiunque risponda ai re­quisiti di onorabilità e professionalità previsti dalla riforma degli articoli del C.C. relativi al condominio (art.71 bis d.a.C.C.),
può esercitare la professio­ne di amministratore (e quindi anche chi non è iscritto ad
un’associazione di categoria).
È però vero che è obbligatorio che vengano portati a conoscenza dei condo­mini
(art.1129 II comma) i dati dell’amministratore
La sua domanda segnala una serie di indampienze che se già rilevate e non risolte,
costituiscono le “gravi irregolarità” previste dal codice per richiedere alla autorità
giudiziaria la revoca dell’amministratore.
AMMINISTRATORE • OBBLIGHI FISCALI • RESPONSABILITÀ
Il mio amministratore non ha mai esibito fatture e modelli fiscali. Relativamente a
questi ultimi c’è obbligo di consegna in copia ai condomi­ni? Inoltre non applica l’IVA
agevolata 10% (i condomini non erano a cono­scenza di tale opportunità) eppure ha
38
Il Condominio in 100 Domande
Anaci Veneto
fatto fare numerosi interventi di risa­namento e manutenzioni, anche durante il periodo
di valenza della garanzia contrattuale sull’immobile. Come posso tutelarmi?
La legge prevede che i condomini possano prendere visione di tutti i documenti
contabili del con­dominio ed estrarne copia a proprie spese (art.1130 bis). Non c’è
obbligo di consegna in copia ai condomini.
I documenti fiscali che si inviano ai condomini sono solo quelli relativi alle detrazioni fiscali del 36% o 55% o 65%
Premettendo che non su tutto si può applicare l’iva agevolata, certamente la sua
mancata applicazione comporta un danno al condominio.
Nel periodo di validità della garanzia sull’immobile l’amministratore do­vrebbe
procedere con cautela: salvo che per gli interventi di normale manu­tenzione e quelli
di conclamata urgenza (quelli necessari per evitare danni alle persone o gravi danni
alle cose), dovrebbe provvedere preventivamente ad un accertamento tecnico ed
attivare l’assicurazione obbligatoria fornita dall’impresa.
Successivamente, in caso di risposta negativa, dovrebbe attivarsi presso l’autorità
giudiziaria a tutela dell’interesse del condominio.
In tutti questi casi, come nel caso fosse comunque venuto a cadere il rap­porto
fiduciario tra condomini ed amministratore, si può richiedere all’ am­ministratore
la convocazione di una assemblea straordinaria con all’ordine del giorno la revoca
dell’amministratore (la richiesta deve essere sottoscritta da almeno 2 condomini per
1/6 dei millesimi). Se non sarà possibile, o se l’assemblea non delibererà in tal senso,
dovrà rivolgersi ad un legale che po­trà valutare se richiedere la revoca giudiziale
dell’amministratore per “gravi motivi”.
AMMINISTRATORE • PASSAGGIO CONSEGNE • AMMANCO
Se un amministratore mette a bilancio consuntivo anche le fatture che ancora non
sono state pagate e nell’atto del passaggio di consegne non vengono evidenziate come attività, i fornitori interessati a chi fanno causa? Al condominio che ha versato regolarmente
le rate oppure all’amministrato­re uscente che queste somme le ha trattenute?”
“Nel caso in cui sono stati eseguiti dei lavori straordinari e i fornitori sono stati pagati
tutti regolarmente entro il 31/12/2012 mentre i condomini hanno versato solo un acconto della loro quota, questa va in detrazione nella di­chiarazione dei redditi 2013
(anno d’imposta 2012). Nel 2013 viene pagato il saldo: le quote a saldo possono andare
in detrazione nella dichiarazione dei redditi 2014 (anno d’imposta 2013) ? E se si:
bisogna fare qualche prati­ca anche se è lo stesso lavoro?”.
La domanda è strana e, forse, perversa. Se le fatture sono state poste tutte a bilancio per competenza, è chiaro che il rendiconto allegato ne tiene conto e quindi il
39
Anaci Veneto
Il Condominio in 100 Domande
regolare versamento delle quo­te dei singoli condomini, ne consente il pagamento.
Al di là del fatto che l’Amministratore uscente le indichi da qualche parte, non si
dovrebbe porre il problema.
Se il problema si configura, significa che, la quadratura cassa /banca (si­tuazione
patrimoniale) , non è sussiste e pertanto il fornitore risulterebbe pagato anche se
così non è. Il fornitore ha l’obbligo, oggi, di chiedere al condominio lo stato di
insolvenza dei singoli condòmini alla data di accesso della procedura. L’Amministratore gli fornirà la situazione e se da questa si dovesse desumere che i condomini
nulla devono al fornitore in quanto le somme sono state pagate, ritengo verosimile
che al fornitore stesso resti la possibilità di rivalersi i comunque contro il Condominio in quanto debitore.
A quest’ultimo resta l’incombenza di chiedere il mal tolto all’Amministrato­re
precedente. Il fornitore vede come committente il Condominio e non l’Amministratore. Attenzione però che l’Amministratore entrante dovrebbe aver già vigilato
in precedenza sulla questione al momento del passaggio consegne rilevando l’incongruenza e segnalandola per le dovute precisazio­ni e relazionando l’assemblea nel
merito della situazione che si potrebbe configurare mettendo l’organo deliberante
nelle condizioni di consentire al mandatario (l’Amministratore) di agire secondo
le proprie determinazioni e l’opportunità, La risposta è già data nella domanda. In
caso di pagamento in annualità diverse le opere di riferimento restano quelle eseguite e non vi è necessità di ulteriore adempimento. Basterà comunicare agli aventi
diritto, le somme pagate nella successiva annualità affinché questi provvedano se­
condo le loro disponibilità fiscali.
AMMINISTRATORE • PASSAGGIO CONSEGNE • AMMANCO
Nel caso in cui un amministratore acquisisce un condominio e trovi un “ammanco di
cassa”; non sia possibile sanare la posizione con l’ammini­stratore uscente; si riscontrino
fatture da pagare già registrate nei bilanci consuntivi; l’assemblea decida di non ricorrere
all’autorità giudiziaria ma di­vidersi la quota: quale metodo è + opportuno adottare?
valutare le forniture che devono essere pagate e chiedere i soldi per compe­tenza / esempio devono essere pagate le fatture dell’ascensore per cui divido la quota per i millesimi
ascensore oppure divido la quota per millesimi di proprietà generale poiché la scelta di
pagare determinate forniture invece di altre fatta dall’amministratore non deve penalizzare chi ha le competenze sul servizio fatturato / esempio la scelta di pagare l’assicurazione invece della manutenzione ascensore infine solo per completezza: delle somme
risponde solo il proprietario op­pure c’è solidarietà dell’inquilino?
Nell’ipotesi in cui l’argomento non dovesse trovare interesse nel dibattito gradirei
40
Il Condominio in 100 Domande
Anaci Veneto
comunque un riscontro per avere conferma sulle modalità adottate nella fattispecie
presentatami.
In premessa, va definito il concetto che tutti i fornitori del condominio, prima
o poi, an­dranno pagati, a meno che non intervenga un atto transattivo seguito da
nota di accredito che annulli gli effetti derivanti dall’emissione di fattura emessa a
seguito di prestazione d’opera o di erogazione servizi verso terzo (il con­dominio).
Alla luce di ciò, se l’assemblea delibera come descritto, all’interno delle de­libera
è meglio puntualizzare che il criterio di riparto delle spese di cui alle fatture in questione sarà quello di cui alla ripartizione del rendiconto consuntivo così come nelle
regole applicate in quell’edificio. (applicazione delle tabelle millesimali di riparto
applicate a ciascun capitolo di spesa come approvate di consuetudine e nel rispetto
delle delibere assunte da quel condominio nel tempo in materia di riparto spese).
Ogni diversa ripartizione potrebbe creare iniquità ; va considerato comun­que che
dette spese hanno già subito quel criterio di ripartizione nel rendi­conto dell’uscente. Solo l’assemblea può disciplinare diversamente e non certo con maggioranze
semplici, ma almeno qualificate, ponendo il dubbio anche in questo caso, essendo
solo l’unanimità dei partecipanti al condomi­nio in grado di deliberare nel merito
della modifica d i criteri di spesa senza il rischio di impugnazione.
AMMINISTRATORE • PASSAGGIO CONSEGNE • COMPENSO
Essendo ancora controversa la questione del passaggio di consegne:
1) il compenso per il passaggio di consegne (situazione finanziaria: conto economico e patrimoniale, deposito documenti, verbale consegna) previsto nel tariffario dei compensi approvato
dall’assemblea di condominio prima dell’entrata in vigore della L. 220/2012 è dovuto?;
2) qualora l’amministratore sia in prorogatio imperii, prima della L. 220/2012, il
tariffario approvato in precedenza ha sempre valità?
3) con l’entrata in vigore della L. 220/2012 è possibile prevedere nel con­tratto di
mandato e relativo tariffario dei compensi il passaggio di consegne a titolo oneroso?
4) Il cronoprogramma pagamenti per un risanamento delle facciate di un complesso
edilizio, convenuto con l’impresa mediante contratto di appalto, deroga l’art. 1135
comma 4: alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni
Nel merito:
1 – a mio avviso sì in quanto se nel farsi deliberare il compenso per le com­
petenze, l’Amministratore determina con il cliente le sue spettanze per il passaggio
consegne, il patto è valido. Vale la pena di ricordare che all’atto delle dimissioni è
bene ribadirlo nel verbale di nomina del nuovo affinché nulla possa essere eccepito
in forma chiaramente strumentale.
41
Anaci Veneto
Il Condominio in 100 Domande
2 – nel caso di specie, è consigliabile, se non necessario, riportare nella spe­cifica di
nomina ai sensi della prorogatio imperi, l’ammontare delle compe­tenze così come
già in essere evitando così eventuali contestazioni. Tale comportamento è auspicato
dato che la legge 220/2012 così come descritta apre il fianco a interpretazioni che,
in un terreno ostile come il nostro, ven­gono viste come riduttive. Meglio quindi
usare il concetto dei “ patti chiari, amicizia lunga “.
3 – si
4 – in linea di massima la risposta è negativa. Nel contratto di appalto è me­glio
inserire il riparto straordinario da inoltrare al condominio affinchè l’im­presa stessa
ne riconosca l’esistenza e dichiarando poi in una clausola appo­sita che l’impresa
stessa accetta il piano dei pagamenti corrispondente al bi­lancio straordinario e che,
nel caso in cui una scadenza non possa essere onorata integralmente, il debitore
andrà a rivalersi sui condòmini morosi che hanno determinato l’indisponibilità
di cassa, manlevando espressamente che invece ha regolarmente pagato. Non è
esaustiva come clausola, ma al­meno preserva in parte i condòmini puntuali e il
debitore ha le armi legger­mente spuntate verso il condominio nella sua interezza
considerando che questo è il soggetto ultimo da colpire, ma il più certo nel solvere
all’adempi­mento.
AMMINISTRATORE • PASSAGGIO CONSEGNE • DOCUMENTI
Buon giorno volevo formulare la seguente domanda: Ai fini della cessazione dell’incarico di amministratore, il dimissionario dovrà consegnare tutta la documentazione
inerente all’anno di riferimento oppure anche i documenti degli anni precedenti?
È evidente che tutta la documentazione prodotta e generata durante la gestione
condo­miniale non è proprietà dell’amministratore, che ne è solo il temporaneo cu­
stode, ma è proprietà del condominio.
Questo è confermato anche dalla recente riforma (legge 220/2012) la quale ribadisce, ad esempio, che ogni condomino ha diritto di prendere visone della documentazione contabile e di farne copia. Il comma 8 dell’art. 1129 del codice civile,
riformato dalla 220/2012, così recita “Alla cessazione del­l’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al
condominio etc..” Giàin passato nello stesso tono si era espressa la giurisprudenza
“l’amministratore revocato deve far pervenire tempestivamente e spontaneamente
al nuovo amministratore tutta la documentazione in suo possesso che detiene unicamente nella sua veste di mandatario e che è di esclusiva pertinenza del mandante”
(Trib. Milano Sez. V, 24-01-2008). Quindi la mancata riconsegna della documentazione contabile, ma non solo, potrebbe far sorgere una responsabilità ai sensi
42
Il Condominio in 100 Domande
Anaci Veneto
del­l’art. 646 c.p. per appropriazione indebita. Quindi in definitiva non ci sono motivazioni valide per le quali l’amministratore uscente non debba conse­gnare l’intera
documentazione, contabile e non, al nuovo amministratore.
AMMINISTRATORE • PASSAGGIO CONSEGNE • PAGAMEN­TO NON DOVUTO
Volevo porgere il seguente quesito: l’amministra­tore condominiale ha elargito a un assegno sostanzioso all’ex amm.re cessa­to per dimissioni volontarie. Tale assegno,è stato intestato all’ex in contem­poranea del passaggio di consegne nella medesima giornata. Non
ha saputo spiegare le ragioni. Tale comportamento del nuovo amm.re è corretto? Do­veva
informare l’assemblea chiedendo l’autorizzazione per ratificare? Esiste qualche normativa legislativa in tal senso? Come ci si può comporta­re per riavere il non dovuto?
Premesso che la legge di riforma del condominio ha stabilito che all’amministrazione nel caso di non rinnovo o di una sua rinuncia non spettano compensi aggiuntivi a quello pattuito per l’in­carico, a meno che all’atto della nomina l’amministrazione non abbia con­cordato e l’assemblea abbia accettato compensi particolari o
aggiuntivi, in assenza di ciò nulla è dovuto all’amministrazione uscente.
Se l’amministrazione è stata nominata prima della riforma del condominio e la
stessa avesse fatto accettare all’assemblea un proprio tariffario di Studio che comprendeva anche le dimissioni volontarie, non troverei argomenti per non riconoscergli le somme; ripeto se concordati ed accettati dall’assemblea.
Se l’amministrazione in carica senza alcuna autorizzazione da parte dei pro­prietari
(assemblea) ha elargito una somma non concordata, ritengo che l’as­semblea possa
rivalersi su quest’ultimo per avere speso soldi del condomi­nio senza autorizzazione,
quindi potrebbe ravvisarvi un illecito da parte del­l’amministrazione in carica.
AMMINISTRATORE • POTERI
Capita sovente che l’ammini­stratore (che è anche condomino) provveda ad acquistispese, di cui non si è discusso in assemblea e senza carattere di urgenza, decisi da lui
stesso e da qualche altro condomino (non sempre a beneficio di tutto il condominio),
mettendoli a bilancio e imponendoli come spese da suddividere fra tutti. Se qualcuno
volesse esserne esonerato deve farsi parte attiva e comunicarlo allo studio di amministrazione. Chiedo cortesemente un’opinione in merito a questo comportamento.
Oltre alle spese deliberate in assemblea, l’ammi­nistratore, nella sua autonomia
e nei limiti del bilancio condominiale appro­vato, può effettuare tutte le spese necessarie alla conservazione ed al miglior godimento delle parti comuni, anche se
queste avvengono su segnalazione di qualche condomino particolarmente solerte.
Per esempio, non ha bisogno dell’approvazione dell’assemblea per: ordinare la ri43
Anaci Veneto
Il Condominio in 100 Domande
parazione del portone, cambiare le lampadine, sostituire la fioriera rotta con una
nuova, tinteggiare un locale danneggiato dalla perdita dello scarico comune, fare
riallineare le mattonelle del sentiero sconnesse ecc..
E i condomini sono OBBLIGATI al pagamento di queste spese (art.1118
3° comma c.c.) come di tutte le spese fatte per la conservazione delle parti
co­muni. Quindi non comprendo l’atteggiamento del suo amministratore:
se le spese sono effettuate per la conservazione ed il miglior godimento
delle par­t i comuni, l’amministratore non può esentare nessuno, neanche
se lo richie­de; spese di altro genere, non rientrano nelle sue competenze e
vanno sotto­p oste all’assemblea.
AMMINISTRATORE • POTERI
Quali delle seguenti iniziative possono essere assunte direttamente dall’Amministratore senza necessità di approvazione dell’Assemblea?
Cambio del conto corrente. Cambio dell’Assicurazione. Aggiornamento del­
l’Assicurazione. Cambio delle Aziende fornitrici di energia elettrica, acqua, gas. Cambio
dei Fornitori
Conto Corrente
Le attribuzioni dell’amministratore sono state ampliate dal nuovo articolo 1130
c.c. e art. 1130bis in relazione al rendiconto, anche se altre attribuzio­ni, indirettamente, sono collocate nell’art. 1129 c.c.L’art.1129 7° co. c.c. “obbliga” l’amministratore a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da
terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno
specifico conto corrente intestato al condomi­nio.
Poiché l’art. 1130 n.3) c.c., tra le attribuzioni dell’amministratore, individua
quella fondamentale della riscossione dei contributi ed erogazione delle spe­se, e
in nessun altra disposizione del codice è previsto l’obbligo di delibera per l’apertura del conto corrente, l’amministratore, di sua iniziativa può aprire o cambiare il
conto corrente condominiale. Tra l’altro la “mancata apertura..” del conto corrente
condominiale è, ex art. 1129 12 co n.4) c.c. ipotesi di revoca giudiziale.
È però necessario dar conto che, in genere, quasi tutte le banche richiedono una
delibera dell’assemblea dei condomini per l’apertura del conto intestato al condominio e la nomina dell’amministratore poiché ritengono che agendo questi come
mandatario, debba avere lo specifico mandato.
Assicurazione
L’assicurazione dello stabile condominiale, sia anche della responsabilità ci­vile
verso terzi, non è prevista come obbligatoria da alcuna norma in mate­ria condo44
Il Condominio in 100 Domande
Anaci Veneto
miniale. Nemmeno l’art. 1130 c.c. la prevede come attribuzione dell’amministratore.
Pertanto applicando la regola generale su mandato, art.1708 c.c., sul conte­nuto
del mandato, proprio in relazione alle attribuzioni dell’amministratore essa è atto
di straordinaria amministrazione e deve essere deliberata dall’as­semblea, così come
il cambio della polizza. È questa anche l’ipostazione dalla Corte di Cassazione: 0607-2010, n. 15872: “In tema di condominio l’amministratore non è legittimato a
stipulare un contratto di assicurazione dello stabile condominiale, senza preventiva
deliberazione dell’assemblea.”
Pertanto sia la stipula del contratto di assicurazione, che il cambio della compagnia assicuratrice deve essere approvato dall’assemblea. Per l’aggior­namento dei
massimali visto che ciò può incidere anche nella differenza di premio assicurativo in
relazione ad altre offerte di polizza, si ritiene che sia sempre necessario il passaggio
in assemblea.
Cambio Fornitori
Applicando la stessa impostazione sull’assicurazione ai fornitori anche con­siderando
che oggi, si è in presenza di un mercato libero per fornitura dei servizi energia, si
ritiene che sia sempre necessaria la delibera dell’assem­blea dei condomini anche se
adotatta a maggioranza qualificata.
AMMINISTRATORE • PROROGA • COMPENSO
Il 30/10/2013 abbiamo fatto l’assemblea per chiusura esercizio e nomina nuovo
ammini­stratore; per quest’ultima cosa non avendo raggiunto i millesimi previsti per
legge, è rimasto in carica lo stesso in prorogatio imperii. In tempi brevi cioè in gennaio
2014 abbiamo raggiunto l’accordo di cambiare amministratore. Spetta il compenso a
quello uscente in prorogatio imperii?
Credo che il quesito che lei pone vada inquadrato in maniera diversa. Da quanto
leggo l’amministratore in carica non è stato revocato.
Infatti la revoca avviene con la stessa maggioranza della nomina (la maggioranza
degli intervenuti che rappresentino almeno i 500 millesimi). Semplicemente l’as­
semblea non aveva i numeri ne’ per la nomina ne’ per la revoca. In applica­zione
della legge 220/2012 (meglio nota come riforma del condominio), già in vigore
alla data dell’assemblea, l’amministratore non revocato si deve ri­tenere confermato.
Pertanto l’attuale amministratore svolge le sue funzioni non in forza della prorogatio imperii, ma in virtù del fatto che l’assemblea non lo ha revocato. L’assemblea
ha titolo per rimuovere l’amministratore in ogni momento e pertanto l’assemblea
può nominare un nuovo amministrato­re in forza di questa autonomia decisionale.
45
Anaci Veneto
Il Condominio in 100 Domande
Però risulta evidente che non solo l’amministratore ancora in carica ha titolo per
chiedere il compenso fino al giorno della sua revoca, ma potrebbe altresì richiedere
l’intero com­penso fino al completamento dell’anno di mandato, se la revoca non è
sup­portata da gravi e giustificati motivi.
AMMINISTRATORE • REQUISITI
Il mio condominio di cinque unità è amministrato da un pensionato, proprietario di
un apparta­mento. Io sostengo che ci sia incompatibilità in quanto ritengo faccia più i
propri interessi che quelli del condominio, inoltre si deve avvalere sempre di consulenze
esterne (mod.770 - detrazione 36% ecc.). È vero?
La ri­forma della parte riguardante il condominio del Codice Civile, ha fortemen­
te regolamentato la figura dell’amministratore: requisiti, compiti, poteri, re­
sponsabilità.
Il nuovo art. 71/bis delle disposizioni di attuazione, che si occupa di chi può fare
l’amministratore (chiunque), ha posto solo dei requisiti di onorabilità e istruzione/
competenza (diploma di scuola superiore e aggiornamento pro­fessionale permanente), stabilendo poi che i secondi (istruzione/competen­za) non sono necessari se
l’amministratore è un condomino.
Quindi un condomino può fare l’amministratore, basta che rispetti i requisiti di
onorabilità, non interessando al legislatore se sia tecnicamente in grado di assolvere
l’incarico.
Da valutare, e da far valutare, l’opportunità (una volta deciso di nominare un
amministratore anche in un condominio così piccolo che non ne avrebbe l’obbligo) di avvalersi di un professionista preparato che possa svolgere, senza consulenze
esterne, tutte le incombenze richieste dalla legge e, soprat­tutto, funga da mediatore
tra le varie esigenze e appiani gli inevitabili con­flitti tra i condomini.
AMMINISTRATORE • RESPONSABILITÀ • LAVORI
Qual’è la responsabilità dell’amministratore se i condomini, a sua insaputa, fanno
eseguire interventi manutentivi?
La responsabilità ricade diretta­mente su chi ha fatto eseguire gli interventi.
È chiaro che l’Amministratore, una volta venuto a conoscenza dei fatti, avrà cura
di avvertire chi ha agito in tal senso che porrà in discussione l’ar­gomento nella
assemblea e che solo questa potrà deliberare nel merito. Nel caso in cui detti lavori
rechino danno alle parti comuni rappresentate, l’Am­ministratore dovrà prendere i
provvedimenti necessari affinché chi sta agendo sospenda gli interventi e ripristini i
danni rilevati e sia reso consa­pevole che ogni quanto accaduto sarà reso noto all’as46
Il Condominio in 100 Domande
Anaci Veneto
semblea che sarà al­l’uopo convocata, laddove l’assemblea stessa deciderà in relazione alle azioni necessarie secondo l’interesse che si configurerà per il caso di specie,
anche dando mandato all’Amministratore ad agire nelle sedi opportune.
AMMINISTRATORE • REVISIONE BILANCI • COMPENSO
Se il vecchio amministratore non ha presentato il rendiconto dei suoi anni, l’amministratore subentrato è obbligato a farlo come atto ordinario delle sue attribuzioni? Nel
mio condominio il vecchio amministratore non ha presentato il rendiconto per 3 anni.
Per effettuare quei consuntivi il nuovo pretende di essere pagato. Cosa dice la legge in
proposito?
Il nuovo Am­ministratore entra in carica dalla data della nomina. E da quella data,
il suo lavoro viene remunerato in base alla delibera di nomina, che stabilisce il suo
compenso, ed all’eventuale tariffario da lui presentato ed accettato in assem­blea.
Ritengo che la chiusura di bilanci precedenti alla sua nomina, non sia un incarico
rientrante nel compenso pattuito, ma debba essere pagato a par­te.
ASSEMBLEA • CONVOCAZIONE • AFFISSIONE
L’Art. 1117 ter cod. civ. dispone che la convocazione dell’assemblea deve essere affissa almeno trenta giorni prima della riunione, in luoghi comuni e di passaggio. Chi
dovrà “garantire” che l’esposizione è veramente avvenuta per trenta giorni consecutivi,
in mancanza di custode o di consiglio?
Indubbio che tutti gli adempimenti necessari per la convocazione dell’assemblea
sono di competenza dell’amministratore di condominio.
Infatti così dispone l’art. 66 disp. Att. C.c. Per essere certi che la convoca­zione
“per la modificazione delle destinazioni d’uso” prevista anche con l’affissione nei
locali condominiali di maggior uso non sia contestabile dai condomini, l’amministratore può provvedervi o a mezzo del personale del suo studio, ovvero a mezzo di
un apposito incaricato che potrebbe anche es­sere il titolare dell’impresa di pulizie
dello stabile condominiale che poi ri­lasci una fattura per l’incombente.
ASSEMBLEA • CONVOCAZIONE • AMM.RE DI SO­STEGNO
Uno dei condomini è sottoposto ad amministrazione di so­stegno, tuttavia l’amministratore del condominio ha sempre ritenuto d’invia­re le convocazioni alle assemblee soltanto ad esso, e non anche al suo am­ministratore di sostegno, il quale adesso
minaccia l’impugnazione delle deli­bere. L’amministratore di condominio reputa di
aver agito correttamente, stante il carattere residuale dell’attività demandata all’amministratore di so­stegno in base alla L. 6/2004. Ciò detto, vorrei sapere se il mio
47
Anaci Veneto
Il Condominio in 100 Domande
amministra­tore di condominio ha operato in maniera corretta e se la vostra associazione segue uno specifico indirizzo a riguardo.
La Legge 9 gennaio 2004 nr. 6 ha istituito la figura dell’Amministratore di
Sostegno, questo per aiutare le persone che si trovano in difficoltà per infermità
o inabilità temporanea, cosa che nulla ha da vedere con l’interdizione e/o l’inabilitazione legale.
La figura dell’Amministratore di Sostegno è quella di aiutare le persone pri­ma
indicate a svolgere i normali compiti e a cautelare i propri interessi, sempre su
incarico e nomina da parte del Giudice Tutelare che, come dispo­sto dagli artt. 404405-412 del Codice Civile, stabilisce le competenze ed i poteri in cui lo stesso dovrà
agire nell’interesse del Beneficiario.
È chiaro che la nomina dell’Amministratore di Sostegno non comporta la perdita
della capacità giuridica, dato che il beneficiario continuerà a restare titolare degli
stessi diritti e degli stessi doveri antecedenti la nomina. Sarà pertanto il condomino
ed essere convocato alle Assemblee di Condominio per esprimere il proprio voto, al
condomino saranno indirizzate le comuni­cazioni e la documentazione riguardante
il Condominio, compreso la richie­sta dei pagamenti. Questo a conferma che il condomino mantiene la sua au­tonomia ed i diritti di partecipazione al Condominio
compresi i relativi do­veri.
Quindi l’Amministratore di sostegno potrà partecipare alle Assemblee solo con
delega da parte del titolare del diritto di proprietà, oppure liberamente se detto
incarico rientra nel Drecreto di nomina effettuato dal Giudice Tute­lare. Quindi
per chiarire il dubbio avanzato, si può chiaramente affermare che, se la partecipazione alle Assemblee non è prevista fra i compiti del­l’Amministratore di Sostegno,
l’Amministratore del Condominio bene ha fatto ad invitare ed inviare tutta la documentazione al proprietario, dato che lo stesso mantiene la propria personalità
giuridica ed i propri diritti in ma­niera autonoma, comportandosi in maniera saggia
e corretta. Se il Decreto di nomina dell’Amministratore di Sostegno comprendeva
anche tale potere, solo in questo caso avrebbe dovuto inviare la comunicazione al
proprietario ed all’amministratore di sostegno.
È bene pertanto che l’Amministratore di Condominio per agire correttamen­te richieda una copia del Decreto di nomina all’amministratore di sostegno o al Giudice
tutelare in caso di diniego da parte dello stesso, solo così po­trà capirne i compiti e le
competenze, evitando contestazioni o votazioni che potrebbero essere considerate
annullabili, se contestate entro i trenta giorni previsti dal Codice Civile in materia di
Condominio.
48
Il Condominio in 100 Domande
Anaci Veneto
ASSEMBLEA • CONVOCAZIONE • DIVORZIATI
Coniugi divor­ziati - obbligo dell’amministratore di suddividere i costi condominiali?
van­no convocati entrambi in assemblea ma come votano?
Per non incor­rere in errori o in ogni tipo di contestazione da parte dei coniugi divorziati specialmente di quello che rimane proprietario dell’immobile, è opportuno convocare entrambi in assemblea poiché non sempre viene comunicato
al­l’amministratore a chi l’appartamento è poi intestato e non è possibile fidar­si
sull’obbligo di comunicazione ora previsto dall’art. 1130 n.6 c.c.
Per suddividere le spese condominiali tra i coniugi è poi necessario sempre sapere
le condizioni del divorzio che non è un atto di rilevanza verso i terzi e quindi verso
il condominio e l’amministratore. In un ottica di gestione professionale del condominio e grazie all’ ausilio dei moderni mezzi infor­matici di contabilità diviene
però semplice imputare e scorporare i costi atti­nenti alla proprietà e quelli d’uso e
conduzioni, così, al coniuge richiedente basterà indicare le voci di pertinenza.
ASSEMBLEA • CONVOCAZIONE • EREDI
Condomino de cuius - responsabilità di mancata convocazione in assemblea degli
eredi se nulla era stato inviato all’amministratore, delibere impugnabili?
L’amministra­tore non può essere ritenuto responsabile della mancata convocazione degli eredi in caso di mancata comunicazione di questi del decesso del titolare
del bene, anche alla luce dell’art. 1130 n.6 c.c.
Se il tutto interviene prima della comunicazione deve sempre ritenersi vali­da la regola
in forza della quale è valida la comunicazione nell’ultimo domi­cilio del defunto.
ASSEMBLEA • CONVOCAZIONE • REQUISITI
L’Ammini­stratore ha convocato una assemblea straordinaria, su richiesta di alcuni
condomini, per revocare lavori straordinari già regolarmente deliberati. L’amministratore mi ha mostrato la richiesta di convocazione di assemblea straordinaria e tra le varie
firme mi sembra ce ne sia una falsa (come posso accertarmi della cosa e potrei inficiare
la stessa richiesta?) e/o comunque la richiesta non doveva essere accompagnata dai documenti di riconoscimento?;
L’amministratore mi cita (senza però averne nemmeno lui la certezza del caso) le
seguenti sentenze:
- Cass.civ.,19.10.1961, n. 2246
- Sez. 2, Sentenza n. 2668 del 08/10/1963 (Rv. 264115) ;
- Sez. 2, Sentenza n. 7711 del 29/03/2007 (Rv. 596056) ;
- Sez. 2, Sentenza n. 6915 del 22/03/2007 (Rv. 597444)
49
Anaci Veneto
Il Condominio in 100 Domande
È possibile che comunque si ricolleghi a delle sentenze (che comunque ho letto e non
mi sembra facciano parte delle nostra discussione) e non ad un regolamento condominiale nazionale?
Per affrontare il problema posto dobbiamo partiamo da due presup­posti:
1) l’assemblea può riaffrontare un argomento e modificare o annullare una delibera precedentemente adottata a mezzo di una nuova, regolare, delibera­zione
(questo ricordano le sentenze citate) ;
2) l’amministratore, tanto più come oggi inquadrato dalla riforma, può esse­re
definito un “mero esecutore della volontà assembleare”.
I suoi colleghi condomini hanno ritenuto di bypassare l’impugnazione della delibera di approvazione dei lavori straordinari, ormai fuori tempo massi­mo, riaffrontando
l’argomento in una nuova assemblea, di cui richiedono la convocazione. È lecito e,
se la richiesta è conforme a quanto previsto dal­l’art.66 d.a.C.C. (firmata da almeno 2
condomini per almeno 1/6 dei millesi­mi) l’amministratore non può fare a meno di
riconvocarla. Anche se ci sono tutti i permessi e anche se fossero iniziati i lavori.
Il fatto che lei ritenga una firma falsa è ininfluente: dovrà essere l’interes­sato a
disconoscerla e, comunque, se la richiesta supera la “prova di resi­stenza” (cioè se
anche togliendo quel condomino ci sono i requisiti dei 2 condomini per 1/6 dei
millesimi), è valida.
L’amministratore, in via prudenziale, ha sospeso i lavori. E per me ha fatto bene,
per evitare ulteriori oneri al condominio, visto l’alto numero di richie­denti e la concreta possibilità che l’assemblea possa revocare i lavori. Non conosco i regolamenti
del comune di Venezia ma, in generale, l’obbligo di eseguire i lavori non esiste così,
in assoluto, ma solo a seguito di un atto del Comune che, in questo caso, mi sembra
non esserci. Ed anche allora l’esecu­zione delle opere è sottoposta all’approvazione
dell’assemblea, senza la qua­le, l’amministratore nulla può fare se non metter in
sicurezza l’immobile.
In conclusione: tutto sta nelle mani dell’assemblea. La delibera di sospensio­ne,
revoca o modifica dei lavori dovrà essere presa con la maggioranza che li ha approvati. E, seppur tardiva e illogica (possibile che chi aveva votato a favore ieri oggi voti
contro?) sarà pienamente valida. Eventuali spese sopportate fino ad oggi saranno a
carico del condominio.
ASSEMBLEA • CONVOCAZIONE • SOCIETÀ LEASING
Nel caso in cui il proprietario di un immobile sia una società di leasing, chi devo
convocare?... l’utilizzatore... il proprietario... o entrambi? Qualora l’uti­lizzatore non
avesse alcun diritto a partecipare, deve presentarsi con delega specifica ad ogni occasione
50
Il Condominio in 100 Domande
Anaci Veneto
o è sufficiente una delega iniziale generica per tutte le future assemblee?
Nel caso di leasing, è la società che è proprietaria dell’immobile e quindi ad essa
va inviata la convocazione dell’assemblea. Se poi si presenta l’utilizzatore questi
deve fornire la procura scritta a rap­presentare la società, che potrebbe anche essere
contenuta esplicitamente nell’atto di leasing.
ASSEMBLEA • CONVOCAZIONE • UN CONDOMINO
Nella seconda parte del punto tre dell’Art. 1120 cod. civ., è previsto che anche un
solo condomino possa richiedere la convocazione di una assemblea straordi­naria. Può
essere affidata all’amministratore la possibilità di rinviare ogni decisione all’assemblea
ordinaria, per evitare spese e perdite di tempo?
La norma dice testualmente che “l’amministratore è tenuto a con­vocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo con­domino…”. Non è
dunque ravvisabile alcuna discrezionalità in capo all’am­ministratore sulla scelta
di rinviare la decisione alla prima assemblea ordi­naria utile. Tuttavia, tale obbligo
insorge solamente a fronte di una richiesta che indichi il contenuto specifico e le
modalità di esecuzione degli interven­ti proposti. L’amministratore dovrà dunque
valutare se la richiesta sia ido­nea, a far insorgere l’obbligo di convocazione dell’assemblea, oppure se vi sia la necessità di invitare senza indugio il condomino a fornire le integra­zioni necessarie.
ASSEMBLEA • CONVOCAZIONE • UN CONDOMINO
L’Art. 1117quater cod. civ. dispone che anche un solo condomino possa richiedere la
convocazione di una assemblea nel caso ritenga esista una destinazione d’uso contraria
al­l’interesse dei condomini. Prima della convocazione, chi può giudicare sulla corretta
motivazione, onde evitare inutili riunioni o spese?
Il disposto normativo attribuisce a ciascun condomino il diritto di chiedere la
convoca­zione dell’assemblea. Non pare sussistere alcuna discrezionalità in capo al­
l’amministratore, né circa la correttezza della motivazione e quindi l’effetti­va sussistenza delle attività lesive o che incidano negativamente e in modo sostanziale
sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, né circa l’opportuni­tà o meno di convocare l’assemblea. In caso di abuso di tale diritto da parte del condomino, questi
potrà essere dichiarato responsabile dei danni patri­moniali arrecati al condominio.
L’inerzia dell’amministratore può dare luo­go a responsabilità.
ASSEMBLEA • DELEGHE • AMMINISTRATORE
Nel 2013 Am­ministratore di condominio stata nominata la società X spa, con inca51
Anaci Veneto
Il Condominio in 100 Domande
rico al Sig.Y. La società X (che ha come soci alcune persone), si occupa anche di compravendite ed affittanze; in particolare ha in gestione circa il 20/25% degli appartamenti
del condominio. Il Sig. Y ha preannunciato al Consiglio di condominio la decisione
di rimettere alla prossima assemblea ordinaria la scelta di convocare una successiva
riunione straordinaria per deliberare la­vori straordinari dal valore di diverse centinaia
di migliaia di euro (i lavori sono abitualmente assegnati ad imprese individuate dalla
società X). Tutto ciò premesso, nella convocazione per l’assemblea ordinaria 2014 è stata
in­serita una sezione dedicata alla delega all’amministratore, da compilare indicando un
nominativo per il quale viene poi esplicitato che, pur in pos­sesso della carica di amministratore, non sussistono conflitti di interesse (!). Alla luce della riforma normativa vi
prego di chiarire: - la legittimità dell’o­perato del sig.Y e, indirettamente, della società X,
con particolare riferimen­to alla predisposizione della citata delega all’amministratore;
- in caso ne­gativo, le possibili azioni a tutela dei condomini e nei confronti del soggetti
X ed Y; - in caso affermativo, se possono presentarsi in assemblea esponenti (azionisti e
figure direzionali) e/o dipendenti della società X muniti di tali deleghe.
In base alla normativa introdotta dalla legge 220/12, all’Ammini­stratore è fatto
esplicito divieto di ricevere deleghe dai condomini per votare in assemblea (cosa
che prima non era invece vietata).
Il problema sorge perché la legge, che come al solito lascia più dubbi di quelli
che risolve, parla esclusivamente dell’amministratore, tralasciando chi, per vincoli
di parentela o lavorativi, a questo debba rendere conto e da questi verosimilmente
(anche perché estranea al condominio) possa essere “guidata”.
Ritengo però che la cosa si semplifichi nel caso l’amministrazione sia stata affidata
ad una società. Poiché l’incarico di amministratore coinvolge co­munque tutta la
struttura, ritengo che il divieto possa estendersi anche ai soci, dipendenti e collaboratori della società, che, in ogni caso, sarà facile dimostrare abbiano vincoli di
interesse e/o sudditanza nei confronti dell’am­ministratore. E nel caso l’Amministratore non intenda rinunciare alle dele­ghe a lui e/o dipendenti? L’unica soluzione
è impugnare le delibere approva­te con quei voti entro il termine perentorio di 30
giorni dall’assemblea (per i presenti) o dal ricevimento del verbale (per gli assenti).
ASSEMBLEA • DELEGHE • AMMINISTRATORE
Vorrei chie­dervi un chiarimento in merito al fatto di esser amministratori di un
condo­minio e allo stesso tempo condomina dello stesso condominio, anche in quel caso
non si possono avere deleghe per deliberare interventi di manutenzio­ne, consuntivo e
preventivo di bilancio...?
La risposta è no. L’amministratore, chiunque esso sia e quindi anche condomino,
52
Il Condominio in 100 Domande
Anaci Veneto
non può ricevere deleghe ai sensi di quanto disposto dall’art. 67 delle disposizioni
di situazione del c.c.
ASSEMBLEA • DELEGHE • LIMITE
Il nuovo Codice del Condomi­nio all’art. 67 delle disposizioni per l’attuazione del c.c.
detta: “Se i condo­mini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un
quinto dei condomini e del valore proporzionale.” Poiché non mi è chiaro: cosa si deve
intendere per valore proporzionale?
Tutto il sistema delle votazioni in condominio si regge sulla duplice maggioranza:
teste e millesimi. I mille­simi sono l’espressione del valore della proprietà rapportato
al valore dell’in­tero immobile (di qui valore proporzionale). Quindi i limiti posti
alle dele­ghe dall’art.67 DACC riguardano sia il numero delle teste (condomini e
non unità immobiliari) che si possono rappresentare (al massimo il 20%) sia i millesimi: questi ultimi non potranno essere più di 200 (o più del 20% se la somma
non dà 1000), indipendentemente dal numero dei condomini che li possiedono.
Faccio un esempio: in un condominio con 30 condomini lei potrebbe rap­
presentarne 6 in assemblea. Ma se un condomino da solo ha 200 millesimi, lei
potrà rappresentare solo quello. È di tutta evidenza che la norma conte­nuta in
questo articolo lede il diritto di rappresentanza di coloro che possie­dono unità per
più di 200 millesimi. Penso che in futuro, come al solito, sarà la magistratura a
dover correggere le sviste di un legislatore poco attento o ignorante della materia.
ASSEMBLEA • DELIBERE • ESENZIONE DECR. INGIUNTI­VO
Buongiorno, Nel nostro condominio esiste un condomino moroso da anni. Nell’ultima
assemblea, alla quale non ho potuto partecipare per mo­tivi di lavoro, l’amministratore ha
“convinto” l’assemblea a dispensarlo dal­l’agire legalmente contro il condomino in questione.
Uno dei condomini mi ha riferito che l’amministratore ha “minacciato” di non accettare
l’incarico per il 2014 se l’assemblea avesse insistito nel procedere legalmente. Nel verbale non
si menziona però quali conseguenze ciò comporterà, nè se l’as­semblea sia stata informata
correttamente circa la nuova riforma, costi legali da sostenere, ed le eventuali ripercussioni di
ogni decisione presa. Conside­rata la delicata situazione, ho qualche possibilità di far valere
la legge, e so­prattutto garantire i miei interessi? In altre parole, non menzionando null’al­tro
che “l’assemblea rinuncia ad azioni legali” nel verbale, posso chiedere che l’assemblea venga
messa a conoscenza per iscritto delle conseguenze di tale scelta? La situazione mi sembra poco
chiara, rischiosa per i condomini tutti, e poco corretta da parte dell’amministratore.
Cerco un po’ di inter­pretare la domanda perchè per una risposta esaustiva servirebbero alcune in­formazioni in più.
53
Anaci Veneto
Il Condominio in 100 Domande
Può succedere che l’amministratore ritenga poco conveniente da un punto di vista
economico agire contro un condomino moroso. Ad esempio se l’ammi­nistratore
avesse verificato che il soggetto intestatario è nulla tenente (ad ec­cezione dell’immobile di proprietà) e che l’immobile è ipotecato per un va­lore tale che anche una
possibile vendita all’asta non comporti il recupero delle somme dovute. In questo
caso un eventuale decreto ingiuntivo, imme­diatamente esecutivo, permetterebbe
l’iscrizione di ipoteca solo di secondo grado e pertanto non sarebbero mai soddisfatte le richieste del condominio. Il pignoramento mobiliare potrebbe non dare
soddisfazione nel caso in cui le somme da recuperare siano già troppo elevate.
In questi casi il buon amministratore potrebbe essere indotto a suggerire al
condominio di evitare qualunque azione legale perché comporterebbe solo l’ aumentare le spese per il condominio intero. Però questa inerzia potrebbe indurre
il condomino moroso a ritenere lecito il suo comportamento e per­tanto potrebbe
perpetrarlo in eterno, rimanendo in eterno parassita degli altri condomini.
Quindi, in situazioni così complesse, verbalizzare semplicemente che si ri­nuncia
ad azione legale mi sembra assolutamente poco esaustivo. Il verbale deve essere redatto in maniera tale da rendere consapevoli anche gli assenti di quanto discusso in
assemblea e anche delle motivazioni che hanno indot­to a tale scelta. In questi casi
forse sarebbe opportuno incaricare un legale che possa valutare la strada migliore,
verificando se ci sono margini per re­cuperare le somme dovute al condominio.
ASSEMBLEA • DELIBERE • REVISIONE
Alcuni giorni or sono, è stato approvato all’unanimità il consuntivo e il preventivo.
Poiché la riu­nione si è protratta oltre l’orario normale, ho riletto più attentamente tutto.
Rifacendo i calcoli del rendiconto ho riscontrato grossolane anomalie. Inge­nuamente ho
votato anch’io. In che modo è possibile intervenire affinché il sottoscritto (forse anche alcuni
condomini) si dichiari dissenziente oppure riservandosi, ecc... di valutare ogni azione?
Anche nel caso che un condo­mino, presente in Assemblea, abbia dato il suo
voto favorevole per l’appro­vazione del Bilancio Consuntivo posto all’ O.d.g.
dell’Assemblea, una volta che abbia riscontrato successivamente gravi anomalie o una ripartizione non corretta delle spese nel relativo stato di riparto può
impugnare la delibera chiedendone la nullità a mezzo ricorso da presentarsi
tramite azione giudi­ziaria da notificarsi all’Amministratore entro trenta giorni
dalla data dell’As­semblea. (Art. 1137 Codice Civile trenta giorni per i presenti, mentre per gli assenti 30 giorni dalla data di comunicazione del Verbale).
È chiaro che nel ricorso vanno specificate le anomalie riscontrate e gli
eventuali errori fatti dall’Amministratore nell’imputazione o riparto delle
54
Il Condominio in 100 Domande
Anaci Veneto
re­lative spese, allegando adeguata documentazione di supporto che tramite semplice richiesta da parte del condomino interessato deve essere
fornita (copia fatture-note spese-Ricevute Fiscali od altro), come previsto dalla Nuova Riforma del Condominio entrata in vigore il 18.06.2013.
È bene precisare che solo l’Autorità giudiziaria può sospendere l’esecutività di
una delibera a seguito di un ricorso. Fino a quel momento la delibera adottata è
valida ed efficace.
ASSEMBLEA • DELIBERE • REVISIONE
In assemblea abbiamo approvato il bilancio consuntivo e preventivo, dopo 2 giorni
mi sono accor­to che ci sono delle incongruenze, sulla spesa di riparto, dei lavori del
ter­razzo. Posso chiedere la rettifica del bilancio consuntivo e preventivo. Gra­zie
Una volta approvato il rendiconto e il bilancio non è più possibile contestare i
conti, salvo ricorrere al Giudice nei tempi e nei modi previsti dalla legge. La Cassazione con una sentenza del 2011 ha ribadito che solo dopo una sentenza di accoglimento della impugnazione il condominio può rivedere i bilanci pregressi.
Per cui, laddove siano scaduti i termini per l’impugnazione, l’unica strada è
convincere l’amministratore a riconvocare una nuova assemblea e sperare che i
condomini tutti confermino l’errore e rivedano il consuntivo. Per quan­to al preventivo è sufficiente segnalare l’errore all’amministratore il quale ne terrà di certo
conto per la ripartizione del consuntivo di fine anno.
ASSEMBLEA • INFORMALE • DELIBERE
È tenuto l’Amministratore ad eseguire le delibere (... presunte tali) promosse da una
assemblea “carbonara” dei Condòmini, indetta in modo informale, senza avergliene
data preventiva notizia e dunque senza la sua partecipazione?
Si premette che l’amministratore non è obbligato a partecipare alle as­semblee
ma è il solo legittimato a convocarle fatto salvo che, qualora ri­chiesta, l’amministratore risulti inadempiente. La risposta è pertanto da ri­tenersi negativa. Diverso
il caso quando deliberazione, nell’assemblea “in­formale” sia stata assunta dalla
totalità dei partecipanti al condominio.
ASSEMBLEA • MANCATA CONVOCAZIONE • RESPONSABILITÀ
Può un amministratore fare un’assemblea dopo dieci anni?
Caro Stefano, la riforma del condominio inserita nella leg­ge 220 del 2012 non
ha modificato un concetto base del condominio: ogni anno viene convocata l’assemblea ordinaria nella quale si approva il conto consuntivo dell’esercizio appena
55
Anaci Veneto
Il Condominio in 100 Domande
chiuso e si approva il bilancio preventivo dell’esercizio appena cominciato. Quanto
tempo dovesse o potesse intercor­rere tra la fine dell’esercizio contabile e l’assemblea di approvazione del consuntivo non era stabilito per legge ma generalmente
veniva demandato al regolamento di condominio. Però 10 anni mi sembrano un
po’ troppi. Posso capire che per piccoli condomini, con bilanci modesti, dove forse
la parte del leone la fa la fattura dell’amministratore, possa subentrare un po’ di
cialtroneria e si rimandi ogni volta l’assemblea, ma il periodo di cui Lei mi parla
non è onestamente accettabile.
Il rischio che corre il collega è che poi l’assemblea non approvi i bilanci per cui
partano una serie di contenziosi fastidiosi prima di tutto per l’ammini­stratore. In
più oggi è possibile anche al singolo condomino rivolgersi al­l’autorità giudiziaria
per la revoca dell’amministratore colpevole di gravi ir­regolarità. La prima grave
irregolarità elencata all’art. 1129 è l’omessa con­vocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale.
ASSEMBLEA • MEDIAZIONE • CONFLITTO D’INTERESSI
In un condominio viene deliberato di fare causa al costruttore ex art. 1669 CC. In­caricando
un perito per la predisposizione di una perizia ai fini del ricorso per A.T.P.Nel prendere la
delibera il Presidente esclude dal computo, ai fini del raggiungimento della maggioranza, il
costruttore (una srl) 480 millesimi e due condomine, socie della società costruttrice (20%
di quote societarie a testa) con 19 e 71 millesimi rispettivamente. Nei termini previsti dal
codice una delle due socie (quella con 19 millesimi!) notifica all’amministratore ri­chiesta di
mediazione propedeutica all’impugnazione della delibera.La do­manda è: ai fini del raggiungimento dei quorum necessari in assemblea per deliberare l’autorizzazione all’amministratore a partecipare alla mediazione ex art. 71 disp. Att. C.C. il costruttore e l’altra socia
(che detengono com­plessivamente 551 millesimi), e precedentemente esclusi dalla delibera
“im­pugnata”, devono/possono essere conteggiati, oppure no?
Secondo la giurisprudenza di merito vi è conflitto di interessi quando risulti
dimostrata una sicura divergenza tra specifiche ragioni personali di determinati
singoli condomini, il cui voto abbia concorso a determinare la volontà della mag­
gioranza assembleare e un parimenti specifico contrario interesse istituzio­nale del
condominio (es. App. Roma 26.4.2012).
In una situazione di conflitto tra condomini specialmente per il procedimen­to di
mediazione che tende a prevenire una lite giudiziaria e trovare la con­ciliazione delle
contrapposte posizioni, per deliberare la partecipazione alla procedura non vanno
conteggiati i voti dei condomini che hanno attivato la mediazione proprio perché
si è di fronte a due interessi contrapposti.
56
Il Condominio in 100 Domande
Anaci Veneto
ASSEMBLEA • TABELLE MILLESIMALI • MAGGIORANZE
Le scrivo per poter risolvere un dubbio in riferimento all’approva­zione delle tabelle
millesimali e in particolare in riferimento a quale mag­gioranza sia necessaria per l’approvazione. Il dubbio nasce dal fatto che il mio Amministratore di Condominio, affiliato all’Anaci di Venezia, afferma che secondo l’art. 68 e l’art 69 disp. att. c.c., le tabelle
millesimali devono essere approvate all’unanimità dai proprietari degli immobili componenti il condominio. Quale maggioranza deve essere applicata per l’approvazione?
Alcuni sostengono all’unanimità, altri a maggioranza qualificata.
Non possiamo ritenere le due interpretazioni giuste o sbagliate, sono semplicemente due modi di intendere la stessa questione. Che, purtroppo, non è legata al
parere del suo amministratore o degli esperti che qui rispondono in merito ai quesiti da voi posti. Il problema è legato al sistema giuridico italiano. Ci sono infatti
sentenze, anche della Corte di Cassazione a Sezioni Unite, che sono una il contrario
dell’altra.
In un altro sistema giuridico una sentenza farebbe giurisprudenza, nel no­stro,
un giudice può sentenziare all’opposto dell’altro senza che nessuno si scandalizzi.
Quindi posso capire il suo amministratore che voglia continuare su una linea garantista. Rimane però fermo il fatto che oramai la giurispru­denza vada proprio in
questa direzione: ritenere la delibera a maggioranza qualificata come sufficiente per
l’approvazione delle nuove tabelle millesi­mali. Così come i dissenzienti alla delibera
favorevole possono ricorrere al giudice per l’annullamento della delibera, allo stesso
modo coloro che vor­rebbero approvare la tabella a maggioranza possono ricorrere
al giudice per­chè, in presenza della maggioranza ritenuta sufficiente, sia dichiarata
valida l’approvazione. Ciò secondo i recenti pronunciamenti contenuti nella sen­
tenza 4569 del 26 febbraio 2014 della suprema corte (che confermano quan­to già
deciso nella 18477 del 2010)
ASSICURAZIONE • CONDOMINIO • RC AMMINI­STRATORE
Se nella polizza del condominio è compresa la responsabi­lità civile dell’amministratore, è necessario presentare anche la propria assi­curazione?
L’art. 1129 del codice civile al terzo comma stabilisce che: “l’assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore alla presenta­zione di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio
del mandato”.
Pertanto la scelta non è dell’amministratore, ma dell’assemblea. Riteniamo che
l’amministratore o lo studio professionale debba sempre avere una po­lizza professionale, non tanto perché i condomini la possano richiedere, ma soprattutto per
57
Anaci Veneto
Il Condominio in 100 Domande
tutelare i propri interessi professionali ed economici su pos­sibili accadimenti. Se la
polizza ha anche la responsabilità dell’amministra­tore è una cosa in più.
BILANCIO • COMPETENZA - CASSA
Competenza spese: cassa o competenza? Preciso, nel caso di unità con sotto contatori
per acqua fredda o calda, o contabilizzatori di calore, le fatture che devo imputare a
bilancio devo riguardare la cassa o la competenza? Secondo me registrando per cassa
avrei problemi nelle approvazioni dei bilanci che non attribuirebbero i reali addebiti
per consumi e nel caso di subentri si potrebbe verificare un contenzioso.
La stragrande maggioranza degli studi professio­nali adotta il principio di competenza.
Secondo questo principio nel bilancio consuntivo vanno inserite tutte le voci di entrata e di uscita che si riferiscono ad un esercizio contabile prescinden­do dal fatto che
siano o meno pagate. Seguendo questo principio di compe­tenza è possibile fare dei
preventivi di spesa molto più precisi e nel caso di subentro il nuovo proprietario non
si trova a dover contribuire a spese che riguardano attività precedenti al suo acquisto.
Ancor di più se parliamo di consumi è necessario adottare il principio di competenza. Il consumo di questi servizi è strettamente legato alla presenza all’interno
delle unità immobiliare.
C/C CONDOMINALE • MOVIMENTI • SPESE PRIVATE
Quando apro una pratica assicurativa su segnalazione di sinistro di un proprietario
per un danno privato di cui la polizza globale fabbricati ri­sponde - esempio rottura di
tubazione idrica (dopo il punto di diramazio­ne) che approvigiona il proprio appartamento - il condomino fa riparare il danno a ditta di sua fiducia, consegna il preventivo/
foto, il perito liquida. Prima di firmare l’atto, chiedo l’ok del condomino interessato
e poi al ricevi­mento della somma giro tale somma che passa per il c/c condominiale
al condomino tramite bonifico. Domanda: dobbiamo richiedere copia della fat­tura/e
dell’intervento? Molte volte le assicurazioni liquidano su preventivo ed i proprietari non
la chiedono. Un altro condomino “rompi...” chiede spie­gazioni e documentazione su
quel passaggio in c/c, sono in regola senza una fattura intestata al proprietario?
È noto che le compagnie assicurative preferiscono liquidare il sinistro sulla
base di preventivi, in quanto per tal via l’importo da corrispondere al sinistrato
(condomino o al terzo) è inferio­re a quello che dovrebbero sborsare sulla base
di fatture/ricevute fiscali, comprensive di iva, contributi casse edili, spese fuori
campo iva, etc...
A seguito della liquidazione del danno (giusta preventivo), giocoforza a mezzo
58
Il Condominio in 100 Domande
Anaci Veneto
bonifico sul c/c condominiale o assegno intestato al condominio (il rapporto giuridico è tra condominio e assicurazione), all’amministratore è sufficiente disporre
dell’atto di accertamento del danno, a mezzo del quale l’amministratore accetta
l’entità del danno stimato dal perito e quindi inden­nizzabile, e della quietanza liberatoria, con la quale il danneggiato dichiara di non aver null’altro da pretendere.
Spettando detta somma al sinistrato, che gli verrà bonificata (salvo, per il condomino, eventuale compensazione con le sue spese condominiali), que­sti potrà
decidere anche di non far eseguire alcun lavoro di ripristino. In caso contrario, se
il danneggiato fa comunque eseguire l’intervento, questi dovrà corrispondere la
somma percepita alla ditta a cui lui medesimo (oppu­re l’amministratore) ha commissionato il lavoro, e, di conseguenza, dovrà essere emessa fattura.
In tal caso, bisogna distinguere due ipotesi:
1) se il danno è riconducibile a tubazione privata, la fattura andrà intestata al singolo condomino, e l’importo non indennizzabile (iva, cassa edile, etc. ol­tre eventuali
franchigie) dovrà essere corrisposto dallo stesso alla ditta;
2) se si tratta di tubazione condominiale, la fattura va intestata al condomi­nio,
che dovrà farsi carico di pagare alla ditta l’iva, etc...
Stando così le cose, è preferibile esibire al perito tutte le fatture relative agli interventi di ripristino, evitando preventivi, in modo che la liquidazione del danno
copra possibilmente tutto, salve, naturalmente, le eventuali franchi­gie.
COMUNIONE • ANAGRAFE CONDOMINIALE
Chiedo se ne­cessaria compilazione e tenuta del registro anagrafe condominiale per
un complesso tipo “comunione” che ha in gestione solamente il suolo comune (strada,
parcheggi, siepi) e una piscina. Naturalmente sono in possesso dei nominativi dei
proprietari solamente per addebito spese relative a quanto so­pra. Ringrazio per la
collaborazione.
L’articolo 1130 riformato dalla legge 220/2013, obbliga l’amministratore a curare
la tenuta del registro de­l’anagrafe condominiale. Non fa distinzioni relativamente
alla complessità del fabbricato, o al fatto che ci siano molte o poche parti comuni.
Stabilisce semplicemente che dove c’è condominio, c’è l’obbligo del regi­stro. Pertanto se Lei svolge la funzione di amministratore all’interno di que­sto condominio
ha l’obbligo di richiedere i dati di ogni proprietario al fine di redigere il registro
dell’anagrafe condominiale.
CONTRATTO • CLAUSOLA VESSATORIA • AMMINISTRATORE
Nel mio super condominio di nuova costruzione a seguito della re­gola condominiale
59
Anaci Veneto
Il Condominio in 100 Domande
contrattuale (da me unico condomino a non averla ne ac­cettata ne sottoscritta) il costruttore venditore ha affidato l’amministrazione ad un professionista di sua fiducia.
A distanza di circa un anno dalla costitu­zione del super condominio è stata indetta
una assemblea con all’ordine del giorno la nomina dell’amministratore. Ad inizio del
verbale l’amministratore (facente funzioni di segretario senza che sia stato nominato
il presidente) ha verbalizzato: “nel caso non ci fosse una maggioranza il punto in
discussione non avrebbe seguito. L’amministratore non sarebbe nominabile e prosegui­
rebbe con l’incarico l’attuale”. Circostanza che si è puntualmente verificata in quanto
tra il costruttore venditore che ha delegato la nipote e questa, pro­prietaria di una
U.I.U., detengono tuttora 531 millesimi. Chiedo cortese­mente, in questa situazione,
l’amministratore incaricato dal costruttore ven­ditore si deve ritenere legittimato e nel
pieno delle funzioni?
Cito prima di tutto il primo comma dell’art. 1129 del Codice Civile: “Quando
i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina dell’amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dall’amministratore dimissionario”. Qui è già contenuta la risposta al suo
quesito. Quindi la nomina dell’amministratore spetta solo all’assemblea oppure
all’autorità giudiziaria.
Non è previsto in nessun caso che la nomina dell’amministratore sia fatta dal
costruttore. Potremmo eventualmente riconoscere la figura del “facente funzioni”
come previsto del sesto comma del 1129. E credo che proprio in questo ambito
possa essere inquadrata la figura da lei descritta. Pertanto le consiglio di sollecitare la convocazione di una assemblea affinché si pos­sa nominare l’amministratore
secondo i dettami della legge. Laddove questo non sia possibile per mancanza di
maggioranze qualificate, potrà fare ri­corso all’autorità giudiziaria che provvederà
alla nomina dell’amministrato­re. A nulla potrebbero valere eventuali deroghe inserite nel Regolamento Contrattuale in deroga al 1129 in quanto contrarie alla legge
e quindi clau­sole vessatorie.
CONTRATTO • CLAUSOLA VESSATORIA • ESENZIONE SPESE
Il costruttore venditore ha redatto il regolamento di condominio con la regola della
sua esclusione dalle spese condominiali delle U.I.U. an­cora invendute. In fase di rogito
notarile ho contestato tale regola vessatorio ed ho fatto togliere ogni riferimento al regolamento condominiale nel rogi­to. L’amministratore incaricato dal costruttore, intende
farmi pagare le spese anche per le U.I.U. Chi ha ragione?
La clausola è chiaramente ves­satoria. Nel regolamento di condominio spesso
sono inserite clausole che sono evidentemente in contrasto con il codice civile.
60
Il Condominio in 100 Domande
Anaci Veneto
Molto sfruttata è la clausola abbastanza comune che permetterebbe al co­struttore
(che, non lo dimentichiamo, è anche lui condomino finché non ha venduto tutti
gli appartamenti), di rinunciare all’uso delle cose comuni senza perciò contribuire
alle spese della loro manutenzione.
Questa norma è in contrasto l’articolo 1118 del codice civile. Nella legge n. 52 del
1996 si sono introdotte nella legislazione italiana norme europee con­tro le clausole vessatorie nei contratti, attualmente riunite nel cosiddetto “codice del consumo” (decreto
legislativo 6 settembre 2005, n. 206, arti­coli dal 33 al 38). Si considerano “abusive o vessatorie”, e quindi nulle, certe clausole contrattuali che avvantaggiano in modo evidente
il professio­nista (impresa costruttrice) nei rispetti del consumatore. Con “consumatore”
si intende anche, a tutti gli effetti, il condominio come ha chiarito la Cassazione, in una
sentenza abbastanza recente (la n. 10086 del 2001). Quindi qualunque ripartizione
di spesa elaborata dall’amministratore che consideri valida tale clausola, deve ritenersi
nulla. Naturalmente la nul­lità va certificata con una sentenza del Giudice.
DETRAZIONI FISCALI • PARTI PRIVATE • OPERE INTERNE
Sto ristrutturando l’Immobile effettuando delle modifiche interne (abbattimento
tramezze-modifica stanza etc), vorrei sapere se le spese sostenute per l’ac­quisto e posa
in opera delle nuove porte interne dell’appartamento, godo­no della detrazione Irpef del
50%. E la sostituzione del parquet della zona notte?
L’acquisto delle porte interne dell’appartamento e la relativa posa in opera non
godono dei Benefici Fiscali in materia di recupero del patrimonio edilizio ne tanto
meno del Bonus sui mobili (50% per un valore massimo di €10.000,00), dato che
le stesse sono considerate comuni oggetti di arredo, come stabilito dalla circolare
29/E/2013 della Direzione Generale dell’ Agenzia delle Entrate.
Rientrano soltanto l’installazione di eventuali porte a scomparsa con lavori edili
rilevanti diretti a realizzare il telaio all’interno del muro. In sintesi le porte interne
di un appartamento possono rientrare ai fini della detrazione solo se si fanno delle
modifiche ai fori esistenti o se si abbattono prima delle pareti con esecuzione di
nuovi fori, il solo cambio dell porte con altre più costose di altro colore etc. non rientra fra le detrazione del 50%. Il Cambio dei parquet delle camere e del corridoio
della zona notte rientrerà totalmente nei Benefici del 50%.
FORNITORI • RECUPERO CREDITI
Ci è stata chiusa l’uten­za dell’ ENI per il riscaldamento condominiale a causa di non
pagamento delle bollette da parte del nostro amministratore. Al momento siamo quindi
al freddo. Abbiamo inoltre scoperto che il nostro amministratore non paga le nostre bol61
Anaci Veneto
Il Condominio in 100 Domande
lette da ben 4 anni con un pregresso di circa 12000 euro. Tengo a precisare che i nostri
pagamenti sono sempre stati regolari. Vorrei chiedere un consiglio su come comportarmi
in questo caso prima di rivolgermi ad un avvocato ed eventualmente avviare una causa.
Cosa succede in questi casi di insolvenza; possono rivalersi anche sui condomini che
hanno regolar­mente sempre pagato la rata condominiale pattuita?
La situazione rappre­sentata è decisamente antipatica. In Italia non esiste un albo
degli ammini­stratori, ma esistono solo delle associazioni di professionisti, per cui
chiun­que può esercitare questa professione. L’amministratore da lei citato non è
iscritto alla nostra associazione e quindi noi non abbiamo nessuna possibili­tà di intervento. Il consiglio che le posso dare è rivolgersi immediatamente ad un legale affinché
chieda la revoca dell’amministratore attuale e la nomina di un amministratore giudiziale che possa far chiarezza sulla situazione. Sarà poi l’assemblea, assistita dal nuovo
amministratore, a decidere il da far­si. I fornitori, in mancanza di pagamento da parte
del condominio, e dopo aver agito sui morosi, potranno rivalersi, pro quota, su tutti i
condomini. Quindi preferibile muoversi subito in modo da limitare i danni
FORNITORI • RECUPERO CREDITI
In caso di inadempien­za il fornitore può rivolgersi al condominio (amministratore)
per il paga­mento?
In base all’art.63 delle Disp. Att. c.c. “i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escus­sione degli altri
condomini”. Pertanto in prima istanza l’amministrato­re “è tenuto a comunicare ai
creditori non ancora soddisfatti che lo interpel­lino i dati dei condomini morosi”.
FORNITORI • REQUISITI • PULIZIA SCALE
Ad una im­presa di pulizie con la quale ho sottoscritto un contratto annuale per la puli­
zia delle scale di un condominio ho chiesto, come faccio usualmente, copia del DURC e
una visura camerale per verificare le idoneità tecniche. La ti­tolare mi ha candidamente
riferito che gestisce 42 condomini e nessun col­lega amministratore Le ha mai chiesto
questa documentazione. Quale docu­mentazione deve fornire la ditta, ed io debbo conservare, in particolare per dimostrare l’idoneità al servizio di pulizia delle scale?
Per la firma di un contratto di pulizia delle parti comuni in Condominio alla
ditta va chiesto copia del DURC e la visura camerale. Dal punto di visto formale i
due do­cumenti sono esaustivi.
MANUTENZIONE STRAORDINARIA • DETRAZIONE FISCALE
In un condominio ho eseguito nell’ anno 2013 una ristrut­turazione edilizia di ca.
62
Il Condominio in 100 Domande
Anaci Veneto
Euro 200.000; la spesa detraibile è del 50% (per ogni unità abitativa con un massimo
di Euro 96.000). Ora, per fine prima­vera/inizio estate 2014, hanno deliberato di sostituire la caldaia centralizzata condominiale ed installare le valvole termostatiche in ogni
appartamento; pertanto lavori rientranti nella riqualificazione energetica del 65%; i
lavori saranno finanziati da una banca in 5 anni; tra opere (capitale), iva ed interes­si,
la spesa complessiva ammonta a ca. Euro 130.000. Chiedo: poiché il li­mite massimo di
detraibilità è di Euro 100.000 e non trovo nessuna specifi­ca, trattasi sempre per singola
unità abitativa o dell’ intero lavoro condomi­niale?? (quindi Euro 130.000 x 65%=
Euro 84.500 spesa detraibile diviso per tutti gli appartamenti). Inoltre chiedo: le due
detrazioni del 50% e 65% si possono sommare (sono cumulabili)?
I due interventi sono di diversa natura ed entità, pertanto possono essere detratti
totalmente. Il limite massi­mo, infatti, così come espressamente indicato nel testo
della Legge di stabi­lità 2014 (n° 147 del 27 dicembre 2013), è di € 96.000 per singola
unità im­mobiliare, quindi, non essendo specificato nel quesito quante unità fanno
parte del condominio, basterà calcolare € 96.000 (€48.000 di detrazione), per le
unità immobiliari che compongono il condominio ed il risultato sarà il tetto massimo di detrazione che si potrà ottenere. Confermo, pertanto, che il condominio potrà
detrarre sia gli interventi di ristrutturazione edilizia del 2013, sia gli interventi all’impianto termico della primavera 2014 in quanto la non cumulabilità interessa nel caso
di utilizzo di entrambi le detrazioni (50% e 65%) per il medesimo intervento. A tal
riguardo, L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la detrazione fiscale per gli interventi
di ristruttura­zione (50%) non è cumulabile con l’agevolazione prevista per i medesimi interventi mirati al risparmio energetico (65%). Cita infatti che, nel caso in cui gli
interventi realizzati rientrino sia nelle agevolazioni previste per il risparmio energetico
che in quelle previste per le ristrutturazioni edilizie, il contribuente potrà fruire, per le
medesime spese, soltanto dell’uno o dell’altro beneficio fiscale.
MANUTENZIONE STRAORDINARIA • DETRAZIONE FISCALE
Ristrutturazione edilizia.Per quanto riguarda gli interventi agevolati sulle parti
comuni, trattandosi di Condominio, il limite attuale di spesa sul quale calcolare la
detrazione d’imposta del 50% è di Euro 96.000,00 moltiplicati per il numero dei
partecipanti al Condominio? (Ov­vero Euro 960.000,00 in un Condominio con 10
proprietari). Oppure è di Euro 96.000,00 complessivi?
Il limite massimo di detrazione non ri­guarda il numero dei partecipanti al Condominio, ma il numero di unità im­mobiliari. Ad esempio, se un condominio è
proprietario di 5 unità immobi­liari, la sua capacità di detrazione sarà di €480.000
(€240.000), ovvero € 96.000 x 5 (€ 48.000 x 5).
63
Anaci Veneto
Il Condominio in 100 Domande
MANUTENZIONE STRAORDINARIA • FONDO
Il punto quat­tro dell’Art. 1135 cod. civ. prevede la costituzione di un fondo speciale.
In mancanza, l’amministratore non può stipulare il contratto. Può farlo se ha in cassa
almeno l’importo del primo stato di avanzamento. Ma, se dopo esiste­ranno dei morosi,
può essere ritenuto responsabile?
L’amministratore do­vrà versare al fornitore gli acconti sulla base dei pagamenti
ricevuti dai con­domini virtuosi ed attivarsi, contestualmente, per il recupero del
credito nei confronti dei morosi. Al fornitore, in caso di mancato recupero del
credito da parte del Condominio, dovrà fornire la documentazione necessaria per
dimostrare l’entità delle quote mancanti, al fine di ricorrere nei confronti dei condomini insolventi, così come espressamente prescritto dall’articolo 63 Disp. Att.
La responsabilità dell’amministratore è attribuibile nel caso in cui non abbia agito
tempestivamente per attuare le operazioni di recupero del suddetto credito nei termini stabiliti dall’articolo 1129 Codice Civile.
OCCUPAZIONE SUOLO PUBBLICO • PRIVACY
Il co­mune di Lerici ha concesso l’ uso di occupazione di suolo pubblico ad una pizzeria, i tavoli si trovano esattamente davanti alla porta della mia abitazio­ne privata ledendo la mia privacy, in quanto quando apro la porta le persone guardano direttamente
dentro, vorrei sapere a che distanza i tavolini devono stare dalla mia porta
Se il suolo è pubblico l’Amministrazione locale può esercitare il diritto di concedere l’uso alle attività prospicienti l’area in questione. Dovrebbe, a mio avviso,
effettuare le opportune verifiche prima di dare la concessione affinché la stessa non
vada a ledere altri cittadini. Purtroppo per Lei questa è la normativa, dovrebbe rivolgersi all’Ufficio tec­nico dell’Amministrazione locale presso il quale è depositata
la domanda e la relativa concessione con allegata planimetria.
PARTI COMUNI • ACQUEDOTTO • STACCO
Abito in un condominio composto da 4 appartamenti. Abbiamo l’acqua in comune.
In delibera assembleare si è deciso, con la maggioranza prevista, di effettuare lavori per
la messa a punto dei 4 contatori per l’acqua, quindi rendere auto­noma ogni singola
unità abitativa. 3 condomini hanno versato la cifra pre­ventivata per effettuare i lavori
e 1 non lo ha ancora fatto. Questa storia va avanti da dicembre 2013 e l’amministratore
non riesce a farsi dare il denaro dall’inquilino inadempiente per dare il via ai lavori.
Nonostante continue mie pressioni verso l’amministratore il quale ha ricevuto a dicembre il dena­ro, i lavori non partono. Cosa posso fare?
Il suo quesito va inquadrato nel­l’ambito dell’art. 1118 del codice civile e nel
64
Il Condominio in 100 Domande
Anaci Veneto
punto tre del 1117. Secondo queste norme l‘impianto idrico è da considerarsi a
tutti gli effetti parte co­mune a tutti i condomini. Per dismettere un servizio comune
è necessario pertanto il consenso di tutti i condomini. Pertanto l’opposizione del
quarto condomino vi impedisce di poter chiudere questo servizio condominiale.
Ma in relazione al quarto comma del 1118 e mutuando quanto disposto per l’im­
pianto di riscaldamento, a mio avviso, è possibile distaccarsi dall’impianto centralizzato di fornitura dell’acqua, continuando a sostenere le spese della sua manutenzione e contribuendo, laddove ce ne fossero, ad eventuali costi aggiuntivi che
il distacco di uno o più condomini dovessero comportare. Non è inusuale infatti
trovare forniture d’acqua che applicano costi fissi. In questo caso la quota parte di
costo fisso andrebbe pagata anche una volta staccatisi dall’impianto centralizzato.
Una domanda mi sorge spontanea. Quale è il vantaggio del distacco? Non è più
utile installare dei misuratori personali per contabilizzare esatti consumi?
PARTI COMUNI • AUTOGESTIONE • PULIZIA SCALE
Nel mio condominio (otto appartamenti) la gestione delle pulizie viene fatta a turni
tra condomini. Ho chiesto all’amministratore spiegazioni in quanto abito sul condominio da un mese. L’amministratore mi dice che è una questione privata tra condomini,
io però non mi sento garantita, in quanto non voglio fare le pulizie sulle parti comuni e
non mi va bene come puliscono. Cosa devo fare?
La pulizia delle scale gestita a turno dai condomini funziona fino a che tutti concordano sulla metodologia. Laddove un condomino non sia d’accordo la questione
deve essere a mio avviso ripo­sta all’attenzione dell’assemblea. L’amministratore deve
prendere atto delle mutate condizioni e rimettere la questione all’attenzione dei condomini nella prima assemblea utile. L’amministratore prende atto delle decisioni e le
ac­cetta senza possibilità di discuterle sempre che non siano contrarie alla leg­ge. L’autogestione però non può essere imposta dall’assemblea al condomi­no contrario.
PARTI COMUNI • CONFINI • ALBERI ALTO FUSTO
Con­dominio con giardino e alberature di grandi dimensioni, poste a distanza re­
golamentare rispetto ai confini (maggiore di m. 3), esistenti da circa 40 anni, che si
elevano per oltre m. 25 e per loro natura tendono a crescere e aumentare la loro altezza.
Il confinante ha eseguito installazione di impianto fotovoltaico sul proprio manto di copertura circa 10 anni fa e, a seguito cre­scita delle piante del condominio, lamenta zone
d’ombra che impediscono produzione energia dei pannelli. Pretende che il condominio
provveda al ri­dimensionamento delle piante in altezza affinché le stesse non interferiscano con il corretto funzionamento dell’impianto. Pur rispettando le distanze dai confini,
65
Anaci Veneto
Il Condominio in 100 Domande
mantenendo le fonde entro i confini con regolari potature, il condo­minio ha l’obbligo di
effettuare il ridimensionamento in altezza degli alberi oppure può lasciarli crescere senza
incorrere in problemi giuridici con il vi­cino. Quando il vicino ha installato l’impianto
fotovoltaico le piante esiste­vano e, vista la loro natura, sarebbero continuate a vegetare e
crescere, con il certo ingrandimento e sviluppo delle stesse, soprattutto in altezza.
Le norme sulle distanze relativamente piantagioni e siepi artt.892-896 sono
chiare e solo gli alberi piantati a distanza minore dal confine entro i termini di
prescirizione-usucapione, possono essere estirpati (art.894 c.c.), per il re­sto vi è solo
l’obbligo di recidere i rami che si protendono nel fondo vicino.
Quindi il proprietario del fondo confinate con l’impianto fotovoltaico nulla può
pretendere.
PARTI COMUNI • GARANZIA
In un condominio co­struito nell’anno 2008 è presente un impianto di riscaldamento
centralizzato conintegrazione di solare termico - pannelli solari sul tetto - che, oltre a
ri­scaldare l’acqua calda sanitaria, aiutano anche la caldaia a gas a riscaldare l’acqua
dell’impianto a pavimento. Nell’ultima gestione invernale la ditta addetta alla manutenzione ha riscontrato che l’impianto solare a subito note­voli danni ai collettori e
al circuito idraulico rendendolo, praticamente, inu­tilizzabile. Secondo il loro parere i
pannelli solari sono sovradimensionati per la fase estiva e questo ha determinato un surriscaldamento del fluido che ha rilasciato all’interno delle tubazioni, collettori e pompe
una sostanza par­ticolarmente vischiosa che ha determinato il blocco dell’intero impianto. Nell’assemblea di settembre 2014 sarà necessario richiedere una consulenza tecnica
che stabilisca le cause che hanno determinato il problema e quantifi­chi i costi di ripristino dell’impianto. Ci si chiede: a) nella garanzia decen­nale, di cui all’art. 1669 del c.c.,
rientra anche il succitato impianto solare? Contrariamente a quale garanzia ci si può
appellare? b) l’eventuale richiesta di risarcimento va rivolta alla ditta costruttrice?
Nella garanzia decen­nale, art. 1669 del c.c., non rientra l’impianto solare termico. La sua garan­zia è tutelata dall’art. 1667 del cc: due anni dalla consegna; il committente deve, a pena di decadenza, denunziare all’appaltatore le difformità o i vizi
entro sessanta giorni dalla scoperta. Sono da verificare eventuali garanzie aggiuntive
date della ditta installatrice.
PARTI COMUNI • INTERVENTI URGENTI • COMPETENZA
L’in­tervento di somma urgenza non causato dal “Condominio”, può essere po­sto, a
discrezione dell’amministratore, a carico del Condominio senza prima essersi accertato
che non vi siano responsabilità o vizi di terzi esterni grazie.
66
Il Condominio in 100 Domande
Anaci Veneto
In caso di urgenza l’amministratore è tenuto a mettere “in sicurez­za” il condominio documentando, nel frattempo, eventuali responsabilità del singolo condomino
o di terzi, nel qual caso provvederà a contestarli agli inte­ressati.
Porterà poi l’argomento in assemblea che potrà deliberare l’azione legale ne­
cessaria (solo il giudice può assegnare la responsabilità se non ammessa), nel caso i
responsabili non intendessero riparare il guasto ed i danni arrecati.
PARTI COMUNI • LIMITAZIONI USO APRIPORTONE ELETTRICO
Abitiamo in uno dei tanti condomini dove ci sono delle prostitute. Sembra che il loro
proprietario di casa affitti l’appartamento esclusivamente a prostitute. A parte il solito
fastidio legato al continuo flus­so di clienti, ultimamente stiamo vivendo situazioni alquanto pericolose. La scorsa settimana si sono presentate un paio di persone per picchiare
una del­le prostitute. Ieri sera altri sono penetrati nel palazzo dando fuoco al porton­cino
del loro appartamento. La domanda è la seguente: siccome la maggior parte dei condomini sarebbe d’accordo (eccezion fatta per il proprietario di quell’appartamento ovviamente) potremmo chiedere all’amministrazione di disattivare per un periodo l’apertura
del cancello d’entrata dal citofono? Questo, costituirebbe effettivamente, a nostro avviso,
un ottimo deterrente visto che le prostitute in questione sarebbero costrette ad uscire dalla
loro tana ogni volta per aprire ad un cliente.
Egregio Paolo, il primo sugge­rimento è quello di segnalare, anche attraverso l’amministratore, quanto da Lei denunciato nella sua mail alle forze dell’ordine. Si può
procedere inoltre contro il proprietario per turbativa della quiete. In merito alla possibilità di sospendere il servizio di citofonia è opportuno porre la questione all’ordine
del giorno di una assemblea. Inoltre la delibera dovrà avvenire all’unanimi­tà.
PARTI COMUNI • MANUTENZIONE • ORD./STRAORD.
È possibile stabilire degli importi oltre i quali si consideri il lavoro una manutenzione
straordinaria oppure come si può di­stinguere una manutenzione straordinaria da quella
ordinaria nel caso ad esempio di una ripassatura semplice dei coppi (che può costare
anche parec­chio per via dei dispositivi di sicurezza)?
La distinzione fra spese manu­tentive ordinarie e straordinarie non si basa sulla
differenza di importo o sulla frequenza (eccezionale o periodica) dell’intervento,
bensì sul tipo di intervento da compiere. Giurisprudenza consolidata ha stabilito
che, sono opere di manutenzione ordinaria quelle che riguardano la riparazione, il
rinnovamento e la sostituzione delle finiture degli edifici e quelle finalizzate ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti. Fra questi rientra
certamente il rimaneggiamento dei manti di copertura con riparazione o sostituzio67
Anaci Veneto
Il Condominio in 100 Domande
ne degli elementi deteriorati senza alcuna alterazione di tipi di materiali. La manutenzione straordinaria, come specificato all’art. 1005 c.c., si compone delle opere
e delle modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli
edifici. In presenza di usufruttuari, le spese straordinarie sono, di regola, a carico
del proprietario, salvo che non siano dipese dell’inadempimento dell’usufruttario
all’osservanza dell’obbligo di provvedere all’ordinaria manutenzione.
PARTI COMUNI • MANUTENZIONE • RESPONSABILITÀ
L’assemblea all’unanimità decide di chiudere l’impianto ascensore (tutti presenti, tutti
favorevoli). L’agibilità del fabbricato è stata rilasciata purché prescrizioni delle norme costruttive prevedeva l’ascensore. Un con­domino successivamente sta male, chiama l’autoambulanza e gli infermieri per­dono tempo a fare le scale, il condomino malato muore
durante il tragitto. I famigliari sporgono denuncia all’amministratore sostenendo che tale
delibe­ra di assemblea era nulla in quanto essendo l’agibilità del fabbricato rilascia­ta con
la presenza dell’impianto ascensore, l’amministratore non doveva dar seguito a quella delibera. Se l’ascensore era funzionate si riduceva il tempo di tragitto all’ospedale, ecc. Siamo
responsabili?
È necessario distin­guere tra l’obbligo di installazione dell’ascensore e la responsabilità
per il decesso del malato. L’ascensore è obbligatorio negli edifici con più di tre piani fuori
terra costruiti successivamente all’entrata in vigore della legge n. 13 del 9 gennaio 1989
ed è (di regola) un bene comune. Quanto alla respon­sabilità dell’amministratore, questi
non è responsabile poiché, in ottempe­ranza a quanto previsto dall’art. 1130 n.1 c.c. ha
eseguito la deliberazione dell’assemblea e poiché l’evento dannoso non è una conseguenza di una sua omissione manutentiva del bene comune. A ciò si aggiunga che, nel
caso di specie, il condomino deceduto ha anch’esso voluto la chiusura dell’ascenso­re.
PARTI COMUNI • MANUTENZIONE • RESPONSABILITÀ
Per legge la manutenzione del cancello elettrico non è obbligato­ria. Ma se succede
qualcosa? Chi risponde?
La manutenzione del cancello elettrico va comunque programmata o fatta al
bisogno. Cosa si vuole inten­dere con “se succede qualcosa”? Se il cancello è a norma
può succedere solo che si blocchi e in tal caso esiste sempre la possibilità di sblocco
ma­nuale, e l’intervento di manutenzione successivo sarà a carico dei condomi­ni/
conduttori. Nessuno ha da rispondere per qualcosa. Se il cancello elettrico non è a
norma non può essere messo in funzione!
PARTI COMUNI • RISCALDAMENTO • CONTABILIZZATO­RI CALORE
68
Il Condominio in 100 Domande
Anaci Veneto
Obbligo di installazione dei contabilizzatori di calore: come si procede? e se l’assemblea delibera di non fare il lavoro cosa si può fare? e che sanzioni ci sono per i condomini
e/o l’amministratore?
La Direttiva 2012/27/UE del 25.10.2012, stabilisce un quadro comune di misu­
re per la promozione dell’efficienza energetica nell’Unione Europea, al fine di garantire il conseguimento dell’obiettivo 20-20-20 entro il 2020 (ridurre del 20%
le emissioni di gas serra e il fabbisogno di energia primaria, soddi­sfare il 20% dei
consumi energetici con fonti rinnovabili).
In particolare l’art.9 dispone: “Nei condomini e negli edifici polifunzionali riforniti da una fonte di riscaldamento/raffreddamento centrale o da una rete di
teleriscaldamento [...], sono inoltre installati entro il 31 dicembre 2016 contatori
individuali per misurare il consumo di calore o raffreddamento o di acqua calda per
ciascuna unità, se tecnicamente possibile ed efficiente in termini di costi. Nei casi in
cui l’uso di contatori individuali non sia tecni­camente possibile o non sia efficiente
in termini di costi, per misurare il ri­scaldamento, sono usati contabilizzatori di
calore individuali per misurare il consumo di calore a ciascun radiatore..”
La legge 10 del 9 gennaio 1991 “Norme per l’attuazione del piano energeti­
co in materia di uso razionale dell’energia, di risparmio energetico e di svi­luppo
delle fonti rinnovabili di energia”, più volte modificata è fondamen­tale per quanto
riguarda la definizione delle maggioranze per le delibere nell’adozione di sistemi di
regolazione e contabilizzazione del calore in as­semblea condominiale.
Coordinando il nuovo articolo 26 della legge 10/91 con il nuovo art. 1120 II
comma n.2) c.c. (Innovazioni) ora l’intervento è deliberato con la maggio­ranza
dei condomini presenti in assemblea e almeno 500 millesimi. Se i condomini non
deliberano, esclusa la responsabilità dell’ amministratore che non può ordinare il su
detto intervento se non ha i fondi necessari (ex art. 1135 n.4) c.c.), ai condomini
virtuosi non resta che rivolgersi al Giudice.
PARTI COMUNI • RISCALDAMENTO • STACCO
Vor­rei staccare il mio appartamento (3° piano su 4) dall’ impianto di riscalda­mento
centralizzato. È possibile farlo? l’amministratore può opporsi?
“Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscalda­
mento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di
funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante
resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.” Così recita
l’art.1118 C.C. aggiornato dalla legge 220/2012, prendendo atto della pacifica giu69
Anaci Veneto
Il Condominio in 100 Domande
risprudenza in materia. Il condomino, però, può legittimamente rinunziare all’uso
del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto comune, senza necessità di autorizzazione o approvazione da
parte degli altri condomini, se prova che “dal suo distacco non derivano notevoli
squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini” a mezzo di
una perizia stilata da tecnico abilitato (che dovrà anche certificare il sistema di
stacco), perizia che regga ad una eventuale reazione del condominio. Senza prova
non è possibile il distacco. Da tenere comunque presente la tendenza tecnica generale che considera preferibili, per risparmio energetico e performance, gli impianti
centralizzati e la reazione di parecchie regioni che stanno emettendo provvedimenti
che vietano il distacco dagli impianti centralizzati.
PARTI COMUNI • RISCALDAMENTO • STACCO
Di­staccamento dall’impianto di riscaldamento -raffrescamento centralizzato è possibile? Mi sa difficile, se non impossibile, dimostrare di non portare sbi­lanciamenti
all’impianto (se solo uno si stacca forse si può), per non dire dell’aggravio di spesa
per gli altri (il rendimento di impianto, che è un costo importante, se lo pagano i
rimanenti...), e per ultima cosa, essendo un servi­zio comune bisogna lasciare lo stesso
diritto a tutti i rimanenti i quali do­vranno dimostrare le stesse cose ma diventa progressivamente sempre più impossibile.
Non mi pare una domanda ma una considerazione
PARTI COMUNI • RISCALDAMENTO • STACCO
Il famigerato nuovo art. 1118 – 4° comma – dà il diritto di distacco da riscal­damento
centralizzato al singolo condomino semprechè del suo distacco non derivino notevoli squilibri, …. ecc.; le domande sono due: A) Posto che l’art. 1118 C.C. non rientra fra quelli
definiti inderogabili dall’art. 1138 C.C. (tranne per quanto riguarda il 2° comma) è
possibile che il regolamento con­trattuale contenga deroghe al diritto di distacco autonomo
dall’impianto di riscaldamento centralizzato? B) In considerazione del fatto che il 1° Con­
domino a distaccarsi forse non causerà un vero e proprio danno alla colletti­vità, mentre
il 2°, il 3°, il 4° condomino e così via, provocando certamente un notevole squilibrio e
aggravio di spesa ai restanti Condomini, vedrebbe venir meno l’esercizio di pari diritto, è
un azzardo pensare che l’art. 1118 4° comma, sia viziato da incostituzionalità?
1^ parte del quesito: Si ritiene legittima la clausola del regolamento contrattuale
che vieta il distacco. In questi termini, prima della riforma, si era espressa la cassazione con senten­za n. 6923 del 21 maggio 2001. In data 29 settembre 20111,
con sentenza n. 19893, la stessa cassazione si esprime in modo contrario con una
70
Il Condominio in 100 Domande
Anaci Veneto
sentenza che, al momento, resta isolata poiché, secondo la suprema corte “nulla
osta la natura contrattuale della norma impeditiva contenuta nel regolamento di
condominio, poiché questo è un contratto atipico le cui disposizioni sono meritevoli di tutela solo ove regolino aspetti del rapporto per i quali sussista un interesse
generale dell’ordinamento”.
È quindi auspicabile, anche alla luce della più recente normativa in materia, la
quale vede con sfavore la realizzazione degli impianti autonomi, che le Sezioni
Unite della Cassazione si esprimano per dirimere il contrasto.
2^ parte del quesito: rimessa alle valutazioni del legale.
PARTI COMUNI • USO • ENERGIA RINNOVABILE
L’Art. 1122bis cod. civ. consente la installazione di impianto per la produzione di
energia da fonti rinnovabili.
I primi condomini che si attiveranno avranno agevoli possibilità di installa­zione, ma
gli altri? Vale il concetto del primo che arriva… con quel che se­gue?
Il diritto del singolo è inviolabile ma quando per l’intervento si rende necessario
modificare delle parti comuni è necessario rivolgersi al­l’amministrazione, l’assemblea interpellata può prescrivere delle alternative.
PARTI COMUNI • USO • LOCAZIONE
Locazione tetto-facciata di condominio per cartellone pubblicitario, il canone riconosciuto al condo­minio dev’essere ripartito anche ai conduttori?
Il tetto-facciata di un condominio è di proprietà dei condomini, pertanto il
canone riconosciuto al Condominio per un cartello pubblicitario va ripartito solo
ai proprietari. I conduttori non hanno titolo!
PARTI COMUNI • USO • PRIVATO
Un condomino chiede di poter collegare il suo appartamento al piano terra, con una
parte di semin­terrato - realizzato in fase di costruzione, ma non accessibile. Come consi­
derarla? Innovazione? La maggioranza richiesta??
Interessante questione di cui, più volte, si è occupata la dottrina e la giurisprudenza, Per fortuna con orientamento univoco. A priori bisogna considerare che, se
il titolo non dispone altrimenti, il sottosuolo, al pari del suolo ove sorge l’edificio,
è par­te comune.
Con il de Tilla: “Nella molteplice interpretazione della disciplina condomi­niale si
è affermato che il termine “edificio” designa l’intero manufatto, dalle fondamenta
al tetto, inclusi anche i vani scantinati compresi tra le fon­damenta stesse, mentre la
71
Anaci Veneto
Il Condominio in 100 Domande
proposizione “suolo su cui sorge l’edificio” deve intendersi non come superficie a livello del piano di campagna scavata per la posa delle fondamenta, ma come porzione di terreno sul quale viene a insistere l’intero fabbricato e, più specificamente, la
parte inferiore di esso, secondo un’accezione diversa da quella di cui all’art. 840 c.c.
Con la conse­guenza che i condomini sono comproprietari non della superficie a livello di campagna, bensì dell’area di terreno sita in profondità - sottostante, cioè, la
superficie alla base del fabbricato - sulla quale posano le fondamenta del­l’immobile
(Cass. 19 dicembre 2002 n. 18091, “Giur. it.” 2003, 1336, “Riv. giur. edil.” 2003,
I, 913; Cass. 24 agosto 1998 n. 8346. Cfr. Cass. 22 marzo 1996 n. 2469).”
Da ciò deriva che, in caso di locazione infrannovennale, l’assemblea potrà (con
le dovute cautele in ordine alla modifica dei luoghi ed alla sicurezza dell’edificio)
deliberare con la maggioranza dei presenti che rappresentino almeno 500 millesimi. Se invece il condomino volesse annettere la parte di seminterrato alla proprietà esclusiva, si tratta di una vera e propria vendita di parte comune che necessita
dell’unanimità dei condomini, frazionamen­to ed atto.
PARTI COMUNI • USO • TETTO
Tetto piano non agibile, può l’amministratore non consegnare la chiave di accesso? facendo firmare una liberatoria è sollevato da ogni responsabilità se consegna la chiave?
Se il tetto piano di un Condominio non è agibile nessun condomino/inquilino
può accedervi. L’amministratore in quanto custode delle parti comuni ne è re­
sponsabile dell’utilizzo; se consegna la chiave a qualcuno nessuna firma li­beratoria
lo solleva dalle sue responsabilità.
PROPRIETÀ • TRASFORMAZIONE SERVITU
Il condominio non ha un’uscita di sua proprietà. Siamo n.10 condomini. I condomini per uscire devono attraversare un cortiletto di proprietà di un solo condomino. I condomini hanno un diritto di passaggio ultratrentennale. Alcuni anni fa ab­biamo dovuto
installare un ascensore per persone disabili. L’installazione dell’ascensore ha comportato
l’utilizzo dello spazio destinato alla raccolta ri­fiuti. Di conseguenza abbiamo installato
i bidoni della raccolta rifiuti nel cortiletto. Recentemente il proprietario del cortiletto
ha chiesto di togliere i bidoni rivendicando la sua propriet. Abbiamo interpellato il
Comune e la Società che gestisce i rifiuti. La risposta è stata la seguente: In base alla
si­tuazione di fatto del condominio e alla vigente normativa non esiste alcuna possibile
alternativa all’uso del cortile. Vorrei essere chiaro su questo punto. Tutte le soluzioni
proposte sono state respinte dal Comune per ragioni di re­golamento ed igieniche. Il
proprietario del cortile in assemblea ha detto che se non provvediamo sposterà lui stesso
72
Il Condominio in 100 Domande
Anaci Veneto
i bidoni sulla strada. Cosa dobbiamo fare? In una situazione di questo tipo è possibile
agire in giudizio per otte­nere una servitù giudiziale coattiva?
Il quesito sottoposto non è di facile soluzione: primo non si capisce in che Comune
avete il condominio, questo perché ogni comune ha il suo Regolamento relativo ai
rifiuti urbani, quindi in generale la localizzazione dei contenitori è stabilita, nel rispetto delle normative vigenti, dal Gestore del servizio previo concerto della Poli­zia
locale, della Municipalità interessata, e dell’ Ufficio Suolo e Verde pubblico. Non
solo, il Gestore del servizio ha la facoltà di collocare i conte­nitori all’ interno delle aree
private previa apposita convenzione con l’ utente. Quindi a parer mio il proprietario
del cortile che in questo momento eserci­ta una rivendicazione della proprietà, vista
la situazione, deve rivol­gersi al Comune e semmai stipulare una convenzione con lo
stesso. Voi come Condomini, al contrario, non avete titolo per spostare i bidoni e per
ri­chiedere un’ eventuale servitù, un tanto compete solo al Comune.
REGISTRI OBBLIGATORI • ANAGRAFE CONDOMINIALE • CO­MUNIONE
In caso di “comunione” è necessaria la richiesta della do­cumentazione per l’anagrafe
condominiale???
Caro collega ritengo che, se non in ti è stato fornito dai condomini, ti convenga
richiedere sem­pre copia dell’atto di provenienza dell’immobile in modo da poter riportare esattamente, nel registro di anagrafe condominiale, i dati dell’intestazione.
Tantopiù dove esistano situazioni di cointestazione o comunione o di diritti reali o
personali, per evitare che, successivamente, qualcuno dei cointestata­ri ti opponga
errori di convocazione o quant’altro.
Questo, naturalmente, quando si tratta di una comunione su una unità im­
mobiliare. Se l’intero immobile è in comunione, non esiste l’obbligo di tenere i
registri di cui all’art.1130 C.C.
Va da sè che però è di tutta convenienza della corretta gestione possedere i dati
completi sia dei comunisti che dei titolari di altri eventuali diritti sugli immobili
REGISTRI OBBLIGATORI • ANAGRAFE CONDOMINIALE • PRI­VACY
Buongiorno, il quesito che pongo è riferito alla gestione del regi­stro di anagrafe condominiale. Come Amministrazione abbiamo raccolto i dati per costituire il registro con un
modulo da noi preparato che include, ol­tre all’indirizzo dei titolari delle unità immobiliari ed il sub catastale, anche il codice fiscale degli aventi titolo, copia del documento di
identità (quando fornito) telefono cellulare e mail. Domanda: un Condomino chiede di
poter visionare il registro: lede il diritto alla privacy dare a tale Condominio l’ac­cesso a
tutti i dati raccolti? Devo prevedere un registro “pubblico” in cui ometto i dati di codice
73
Anaci Veneto
Il Condominio in 100 Domande
fiscale/cellulare/mail?
Detto che secondo il codice della privacy e le successive determinazioni della Authority il numero di telefono cellulare e la mail non possono essere comunicati a terzi senza
il loro consenso, è opportuno predi­sporre il modulo o con l’autorizzazione al consenso
per la comunicazione del numero di telefono o mail, ovvero non prevedere il campo.
REGISTRI OBBLIGATORI • ANAGRAFE CONDOMINIALE
Modello di anagrafe condominiale, graficamente, richieste essen­ziali, obblighi chiari
per il condomino, suggerimenti per l’amministratore per venire in possesso di tali dati,
dove tenerli e in che forma.
È opportuno prevedere un registro il quale contenga solo i dati essenziali ed
obbligatori richiesti dall’art. 1130 n.6 c.c. Ormai i programmi informatici creano
i automatico il registro ed è quindi essenziale che esso sia munito di idonea password, nonché di un sistema sicuro di backup.
REGISTRI OBBLIGATORI • ANAGRAFE CONDOMINIALE
Riguardo all’istituzione del registro di anagrafe dei Condòmini, è consentito che esso
sia solo informatizzato e non cartaceo?
Il registro del­l’anagrafe dei condomini può ben essere tenuto anche con sistemi
informati­ci così come la contabilità come previsto da apposite normative di legge.
REGISTRI OBBLIGATORI • REGISTRO VERBALI ASS.
Il verbale delle assemblee, così come descritto nel nuovo c.c., deve essere necessariamente un registro o può essere sostituito con un raccoglito­re ad anelli nel quale via via in
ordine crescente vengono inseriti i verbali e ralitivi allegati (deleghe, ecc.) ?
Il registro verbali delle assemblee può anche essere un raccoglitore ad anelli nel
quale ogni verbale sia sottoscritto in originale dal Presidente dell’assemblea, dal
Segretario e dall’amministra­tore.
REGISTRI OBBLIGATORI
Il registro nomina e re­voca dell’amministratore che registro è, si trova in commercio
(non sono an­cora riuscito a trovarlo). Mentre quello contabilità io ho sempre usato
giornale di contabilità può ancora andare bene?
Il registro di nomina e revoca dell’amministratore è un semplice registro – anche
sotto forma di brogliaccio – in cui sono annotate le date di nomina eventuale revoca
del­l’amministratore.
REGOLAMENTO • ESTETICA
74
Il Condominio in 100 Domande
Anaci Veneto
Spesso nei regolamenti di condominio si rimanda alla fantomatica estetica per determinare se una modifica può essere lecita o meno. Chi stabilisce cosa è estetico e cosa non
lo è? Ci si riferisce al senso estetico dell’amministratore? e se l’amministra­tore cambia?
L’assemblea ha titolo per esprimersi sull’esteticità di una ini­ziativa o si deve necessariamente ricorrere al giudice?
Giurispruden­za consolidata definisce il decoro architettonico, quale bene tutelato
ex art. 1120 c.c. come “l’estetica del fabbricato data dall’insieme delle linee e delle
strutture che connotano lo stabile e gli imprimono una determinata, armoni­ca fisionomia ed una specifica identità” (Cass. n. 851/07). Più ampio è in­vece il concetto
di “aspetto architettonico” previsto dall’art. 1127 c.c. in ma­teria di sopraelevazione,
definito come la caratteristica principale insita nel­lo stile architettonico dell’edificio
(Cass. n. 10048/13 e n. 1025/04). L’”este­tica” rappresenta un bene comune non
espressamente contemplato nel codi­ce civile, ma egualmente suscettibile di tutela.
Le norme di un regolamento di condominio, aventi natura contrattuale, possono
derogare od integrare le disciplina legale ed in particolare possono dare del concetto di
decoro archi­tettonico una definizione più rigorosa di quella accolta dall’art. 1120 c.c.,
estendendo il divieto di immutazione sino ad imporre la conservazione degli elementi
attinenti alla simmetria, all’estetica, all’aspetto generale dell’edificio, quali esistenti nel
momento della sua costruzione od in quello della manifestazione negoziale successiva
(Cass.n.1748/13). Ogni condomino può agire in giudizio per la tutela del decoro architettonico della proprietà comune (Cass. n. 14474/11). L’azione giudiziale contro il
condominio, al fine di ottenere la rimozione di un’opera che rechi pregiudizio all’estetica, può altresì essere esperita dall’amministratore del condominio, senza necessità
di autorizzazioni assembleari (Trib. Roma 05/07/2010). Tuttavia, spetta solamente
al giudice di merito accertare in concreto se una data innovazione costituisca o meno
alterazione del decoro architettonico o se nel caso concreto vi sia stata una lesione del
bene comune “estetica” (Cass. n. 10350/11 e n. 1286/10).
RIPARTIZIONE SPESE • BALCONE AGGETTANTE
Buongiorno, abito al piano terra ed al mio appartamento è annesso un giardino
di mio uso esclusivo, la palazzina si compone di n.5 piani più il lastrico solare sopra
di esso che funge da copertura alla struttura dell’edifi­cio e per cui degli appartamenti
sottostanti. All’appartamento del quinto pia­no è annesso un balcone aggettante ad uso
esclusivo della sola proprietà del suddetto piano, cui però la sua proiezione cade su una
porzione del mio giardino, nessun altro balcone è presente nei piani inferiori. Poiché si
deve provvedere al rifacimento degli intonaci, delle solette, dei cornicioni, dei frontalini
ed infine del sottobalcone il tutto di esso, vorrei pertanto sapere come andrebbe suddivisa
75
Anaci Veneto
Il Condominio in 100 Domande
la spesa. L’attuale amministratore mi indica che poiché di tale balcone aggettante io
ne usufruirei di un beneficio seppur par­ziale derivante dalla sua ombra e riparo dalla
pioggia (sebbene nel giardino all’aperto) tali spese devono essere in misura dei 2/3 a
carico mio. Grazie
L’interpretazione del suo amministratore appare veramente fanta­siosa. Costante prassi e ultima giurisprudenza hanno raggiunto una specie d’armistizio
stabilendo che:
1) nel caso di balcone a sbalzo che faccia parte di una serie, e quindi funga da soffitto per il sottostante, si applica per analogia l’art.1125 C.C. (soffitti, volte, solai)
e quindi la proprietà sarà comune tra i due proprietari cui serve, rispettivamente,
da piano di calpestio e da copertura. Le spese di manuten­zione saranno divise in
parti uguali, restando a carico del soprastante la ma­nutenzione del pavimento e del
sottostante la manutenzione del soffitto;
2) nel caso di balcone isolato (come il suo), lo stesso viene considerato pro­
lungamento della unità immobiliare verso l’esterno e quindi le spese saran­no a
totale carico di quel proprietario;
3) in ognuno dei due casi, le spese per la parte frontale saranno a carico di tutti
i condomini solo se sono presenti caratteristiche architettoniche che in­cidano
sull’estetica dello stabile.
Infine, se anche si volesse, per assurdo, valutare il riparo del balcone, posto 15
metri sopra il suo giardino (sic), i due terzi mi sembrano veramente ec­cessivi. Da
non dimenticare poi che, prima di lei, godono dell’ombra e del riparo altri 4 appartamenti.
RIPARTIZIONE SPESE • BALCONE AGGETTANTE
Nel condominio dove abito, dobbiamo rifare i balconi aggettanti di facciate esterne
esattamente:i frontalini, i parapetti e il sotto dei balconi, no il pavi­mento. Come si
divide la spesa? I condomini che non hanno i balconi non voglio partecipare.... ma i
frontalini deve pagarli il proprietario ma il resto non è facciata? Grazie per la risposta
Le facciate esterne dei parapetti ed i frontalini sono da ripartire fra tutti i condomini in base alla quota mille­simale di proprietà, essendo considerati elementi
estetici e decorativi dell’in­tero fabbricato. Quindi anche l’appartamento al piano
terra dotato di giardino e non di terrazzo deve contribuire a dette spese. La tinteggiatura dei soffitti sottostanti sono invece a carico dei soli condomini interessati.In
sintesi il soffitto è considerato copertura del terrazzo sottostante e la spesa sarà da
ad­debitare al condomino sottostante. Tale criterio è ampiamente ribadito dall’ Art.
1125-1126 codice civile.
76
Il Condominio in 100 Domande
Anaci Veneto
RIPARTIZIONE SPESE • CANNA FUMARIA
Buonasera ecco il quesito: canna fumaria del camino che serve la colonna di quattro
appartamenti. Tre non la usano. Vieni usata solo dal condomino dell’ultimo piano che
chiede l’ispezione per rilevare ostruzioni o rotture. A chi competo­no le spese?
La proprietà della canna fumaria è con­divisa tra i quattro titolari degli appartamenti che vi sono collegati. Il crite­rio di riparto delle spese di manutenzione della
canna fumaria tiene conto dell’uso potenziale che ciascuno dei quattro utenti può
fare della canna fu­maria stessa. Se taluni non la usano non possono esimersi dal
pagamento delle spese di ispezione, manutenzione e ricostruzione. Il criterio di
riparto delle spese dovrà essere quello “in parti uguali” in quanto la canna fuma­ria
serve i quattro utenti, nella sua interezza, allo stesso modo. Infatti: - la parte terminale serve per l’evacuazione dei fumi. - Il condotto, per tutta la sua lunghezza,
sorregge la struttura e serve per il deflusso dei prodotti di combustione. - La base
(con la coppella e la portina d’ispezione), a cui è normalmente collegato lo scarico
verso la rete fognaria, raccoglie la con­densa ed eventuali residui solidi emessi dagli
apparecchi collegati o prove­nienti dall’atmosfera, che accidentalmente si introducono nel condotto.
RIPARTIZIONE SPESE • LASTRICO COPERTURA GARAGES GIARDINO
Siamo gli amministratori di un condominio. Tutti proprietari di garages sotterranei.
Quando abbiamo fatto l’assemblea e il consuntivo, ci è stata contestata la suddivisione
nei millesimi (rilasciatici dal costruttore) poiché alcuni di loro asseriscono che il prato
verde che rico­pre il tetto del loro garages non è di proprietà e quindi, le spese, ad esempio
per il taglio erba (che è consistente come spesa, manutenzioni ecc.) non è di loro competenza. Da alcuni di loro ci è stato inviato il rogito dove non appare effettivamente
il tetto. A noi sembrava implicito che un garages dovesse avere anche un tetto ma così
sembra non sia e che quindi facesse parte di un bene comune. Devo fare l’assemblea e
dovrei avere una deluci­dazione a riguardo per poter dare delle spiegazioni a riguardo
oppure risud­dividre i millesimi.
In mancanza di un precisa foto o planimetria la risposta non può che essere duplice
ed in termini generali. a) Solo corpo box autonomi interrati, non v’è dubbio che
anche la parte soprastante adibita a giardino (in assenza di esclusione dai rogiti) sia
parte comune di tutta la struttura. L’art.840 c.c. stende la proprietà al sottosuolo e
spazio sovrastante al suolo. b) La parte soprastante è pertinenza di una condominio
sopraterra e in tale regolamento è individuata come bene comune e se utilizzata da
tutti i condomini la regola da utilizzare per la ripartizione delle spese è l’art. 1125 c.c.
77
Anaci Veneto
Il Condominio in 100 Domande
RIPARTIZIONE SPESE • LASTRICO SOLARE • PARTI COMUNI
L’Art. 1126 cod. civ. prevede che la manutenzione di un lastrico solare debba essere ripartita nella proporzione di un terzo e due terzi. Come comportarsi nel caso – nella proiezione – siano ubicati la scala, l’ingresso, la portineria o altre “importanti” parti comuni?
È il caso di precisare che non vi sono posizioni univoche sulla fattispecie. Alcuni
sostengono (al­tri non sono d’accordo) che quando il lastrico funge da copertura ad
alcune parti comuni (tromba delle scale, androne etc.), fermo restando la spesa di
1/3 a carico del proprietario esclusivo, dai restanti 2/3 dovrà essere estrapo­lata una
quota in base ad una proporzione metrica della copertura da attri­buire al Condominio. La giurisprudenza non ha chiarito. È opinione delle scrivente che qualora
ci sia anche una minima parte di copertura alle parti comuni la spesa dei 2/3 vada
ripartita fra tutti i condomini in ragione dei loro millesimi generali.
RIPARTIZIONE SPESE • MANUTENZIONE STRAORDINARIA CONDOMINIO
PARZIALE
L’Art. 1124 cod. civ. prende in considerazione, al comma secondo, il condominio
parziale. Se nel fabbrica­to esistono varie scale, la manutenzione spetta ai condomini di
quella scala; la Giurisprudenza ha sempre affermato che la manutenzione straordinaria
spetta anche a coloro che non le usano (manutenzione tetto, grondaie, anten­ne TV, ecc.).
In tal caso la spesa di manutenzione straordinaria di una scala, non dovrebbe far capo
anche ai condomini delle altre scale?
L’art. 1124 re­cita quanto segue: ”Le scale, gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità a cui servono. La spesa relativa va ripartita tra
i con­domini interessati per metà in base al valore delle singole e per l’altra metà
esclusivamente in misura proporzionale all’altezza del piano dal suolo. Ai fini del
concorso alla metà della spesa ripartita in ragione del valore, si considerano come
piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e lastrici solari, qualora
non siano di proprietà comune.”
Quindi il dettato dell’ articolo appena citato non fa alcuna distinzione fra spese
ordinarie e straordinarie, ritenendo pertanto che comunque vanno ri­partite nelle
medesima misura. È indubbio che i lavori alle scale sia ordina­ri che straordinari
fanno a capo ai soli condomini che utilizzano la scala e non ai condomini delle
altre scale, questo perché la scala in oggetto è parte comune di solo quel corpo di
fabbrica. Non è possibile pertanto attribuire la spesa ai condomini che usano scale
diverse, indipendentemente che si parli di condominio parziale o condominio ordinario, così come la riforma ha vo­luto equiparare.
78
Il Condominio in 100 Domande
Anaci Veneto
RIPARTIZIONE SPESE • MANUTENZIONE STRAORDINARIA FAC­CIATE
Dobbiamo rifare gli intonaci di una delle tre palazzine situate all’ interno di un giardino condominiale. Questa prima palazzina, che si affaccia sulla strada principale, ha
come frontale delle terrazze incassate all’ interno del perimetro del palazzo. Ora la mia
domanda è questa: nel rifacimento de­gli intonaci sono da considerarsi spese espandibili
a tutti gli inquilini delle tre palazzine anche il rifacimento (costosissimo) dei soffitti delle
terrazze che sono fatti con piastrelle blu cobalto di grande valore ed introvabili? In pratica conseguentemente a questa domanda vorrei sapere quali lavori di ri­strutturazione
sono di pertinenza di tutte e tre le palazzine per quanto riguar­da la facciata in questione? Gli intonaci della palazzina A sono di pertinenza anche della B e della C? Grazie
Le spese di manutenzione, ristrutturazio­ne e ogni altra spesa riguardante specificamente la palazzina A (facciate, tet­to, vano scala, ascensore, portone, ecc.) vanno
poste a carico dei soli pro­prietari della medesima palazzina A (condominio parziale),
salvo che il re­golamento di condominio, se esistente, non disponga diversamente.
Potranno tuttavia essere previsti dei vincoli sul tipo ed i colori di intonaci e rivestimenti che se non rispettati potrebbero costituire un grave pregiudizio all’estetica delle
facciate, considerata interesse comune all’intero complesso immobiliare (condominio totale). Le spese per la manutenzione e la rico­struzione dei soffitti dei poggioli
spettano ai proprietari delle unità immobi­liari a cui i poggioli risultano pertinenziali.
Quindi il proprietario dell’allog­gio del primo piano dovrà curare la manutenzione
della pavimentazione del poggiolo che calpesta e del soffitto che la sovrasta. Diverso
è il caso in cui il soffitto del poggiolo venga danneggiato da infiltrazioni d’acqua provenienti dal pavimento del poggiolo del piano superiore. In tale fattispecie il proprie­
tario dell’unità posta al piano superiore sarà tenuto a riparare la pavimenta­zione che
causa le infiltrazioni d’acqua e ad indennizzare colui che possiede l’appartamento del
piano sottostante per i danni causati al soffitto del poggiolo stesso.
RIPARTIZIONE SPESE • NUOVE TABELLE MILLESIMALI DE­CORRENZA
Salve, nel mio condominio, di 10 appartamenti l’ammini­stratore ha fatto rifare
i millesimi in quanto erano errati in accordo con l’as­semblea. Però, per tre anni di
litigi vari, i conti dell’anno non sono mai stati fatti. Ora mi chiedo, avendo approvato
ora i millesimi nuovi, i conti (bilan­ci) degli anni scorsi vengono calcolati dall’ultimo
approvato o partono dal momento che i nuovi millesimi vengono approvati? grazie.
La nuova ta­bella millesimale va applicata al successivo consuntivo posto
all’approva­zione dell’assemblea. Se sono rimasti da approvare dei bilanci precedenti, quindi di spese sostenute prima della approvazione delle nuove tabelle, la
cui approvazione era espressamente stata sospesa in attesa della approvazio­ne della
79
Anaci Veneto
Il Condominio in 100 Domande
nuova tabella millesimale, la nuova ripartizione va applicata anche a questi. Invece
consuntivi approvati prima della approvazione dei nuovi millesimi non possono
essere rivisti.
RIPARTIZIONE SPESE • RISCALDAMENTO • FATTURAZIONE DI­RETTA
In un condominio con riscaldamento centralizzato la spesa è ripar­tita in base ai
millesimi di riscaldamento, un condomino che è una società con 350 millesimi, chiede
che la spesa (per la sua quota) gli venga fatturata direttamente dal fornitore per potersi
recuperare l’Iva. Domanda fiscalmente è corretto?
La fattura intestata direttamente al condomino non è am­messa poiché la prestazione/fornitura è stata resa al condominio che è un soggetto fiscalmente diverso.
Ove ciò avvenga si pone un problema anche di decadenza dell’obbligazione solidale
tra condomini per la parte non fattu­rata al condominio.
RIPARTIZIONE SPESE • RISCALDAMENTO • SOSTITUZIONE IM­PIANTO
L’Art. 1124 cod. civ. dispone che per la manutenzione e sostituzione degli ascensori
si usi il criterio valore ed altezza delle singole proprietà. Perché, invece, per la sostituzione dell’impianto di riscaldamento, si debbono usare le tabelle di proprietà e non
quelle del riscaldamento stes­so?
Semplicemente perché il codice civile ha espressamente citato cri­teri ad hoc
per il vano scala, includendo anche e sempre espressamente l’a­scensore, mentre
l’impianto termico del condominio, non essendo stato trattato in modo puntuale,
vede il suo ritrovarsi tra i beni comuni le cui spe­se di manutenzione sono soggette
all’art.1123 del C.C.. Da considerare che le tabelle di riscaldamento sono elaborate
con concetti legati alla fisica ter­modinamica e non all’uso in senso stretto.
RIPARTIZIONE SPESE • SOFFITTI • PARTI COMUNI
L’Art. 1125 cod. civ. dispone che, in caso di manutenzione di soffitti, volte ecc. la
spesa debba essere ripartita fra i due proprietari l’uno all’altro sovrastanti. Se la parte
sottostante è adibita a porticato, e quindi è tutta una parte comune, come deve avvenire
la ripartizione?
La risposta è semplice. Se il condòmino sottostante è il condominio... Tutti
pagano.
RIPARTIZIONE SPESE • TABELLE MILLESIMALI
FORMAZIO­NE
Salve, vivo in un condominio composto da 6 proprietari. Abbiamo un amministra80
Il Condominio in 100 Domande
Anaci Veneto
tore che era già in carica con l’entrata in vigore della norma­tiva innovativa (giugno
2013). Un condomino ha intenzione di revocargli l’incarico perchè non siamo tenuti
ad aver un amministratore. Io sono con­traria tenuto conto che non ho alcuna voglia
di amministrare o farmi ammi­nistrare da uno dei condomini. Questo perché il condominio non è provvisto di regolamento proprio e le spese non vengono ripartite per
millesimi in quanto mancano le tabelle millesimali. Ho riferito all’amministratore che
non intendo pagare alcuna spesa se non sarà suddivisa per millesimi e pre­tendo venga
finalmente redatta la tabella millesimale. È un mio diritto? Il condominio è vecchissimo
e gli altri condomini mi hanno risposto che “si è sempre diviso in parti uguali”. C’è chi
ha il doppio di metratura di casa ri­spetto a me e pretendono che io paghi in egual misura
ogni costo condomi­niale. NON credo sia corretto. Se l’Amministratore non si attiva, a
chi devo chiedere? E se chiedo al Giudice, le spese di tutto l’iter lo devo sostenere io o
dovranno essere poi sopportate da tutti i condomini?
Il principio di base su cui si ripartiscono le spese condominiali è la proporzionalità con il valore dell’immobile a cui si riferiscono. Anche per la regolare costituzione
dell’assemblea e l’approvazione delle delibere è necessaria una duplice mag­gioranza:
teste e valore.
E la misura della proporzione tra il valore della singola unità e quello del­l’edificio
nel suo complesso sono i millesimi. Quindi, a meno che il contrat­to originale non
stabilisca diversamente (potrebbe anche prevedere la ripar­tizione in pari uguali),
la formazione della tabella millesimale di proprietà è fondamentale nella vita del
condominio. Di un tanto esiste giurisprudenza costante.
Va quindi richiesto all’amministratore l’inserimento all’odg della prossima assemblea, dell’incarico ad un tecnico per la formazione delle tabelle che poi dovranno essere approvate sempre dall’assemblea (a maggioranza dei presenti che
rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio, come sembra essere orientata
la cassazione anche con la recentissima sentenza 26.02.2014 n° 4569). Se ciò non
fosse possibile potrà (dopo) ricorrere al giudice che, vista la prova dell’inerzia del
condominio, dovrebbe addebitare le spese allo stesso. Certamente in un passaggio
delicato come questo, l’assi­stenza di un amministratore professionista mi sembra
indispensabile per ri­solvere positivamente la questione.
SICUREZZA • ADEGUAMENTO NORMATIVA
INTERVENTO SU PROPRIETÀ PRIVATA
Necessità di adeguamento normativo dell’impian­to elettrico già passante in tubazioni
in altra proprietà, divieto di posa su muri esterni da parte dell’assemblea, l’altra proprie81
Anaci Veneto
Il Condominio in 100 Domande
tà nega il nuovo passag­gio nelle tubazioni esistenti negando l’accesso nella sua proprietà.
Come pro­cedere?
L’errore sta nel aver deliberato contro la legge. L’art. 1102 stabili­sce i limiti
dell’uso della parte comune. L’assemblea non avrebbe dovuto vietare, ma normare. Al condomino non spetta altro che ricorrere contro quella delibera, che a mio
avviso è nulla.
SICUREZZA • ASCENSORE • MANCATE VERIFICHE
Nel corso del­la recente assemblea condominiale, stante la mancata manutenzione
dell’ele­vatore presente nel condominio (di cui io e la mia famiglia non ne usufruia­mo),
l’amministratore, di nuova nomina, ha fatto mettere a verbale, che i si­gnori condomini, usufruttuari dell’impianto non devono farne uso fino alla prevista revisione. Ritengo
opportuno segnalare che la suindicata prevista biennale manutenzione non è mai stata
effettuata durante la precedente ge­stione condominiale. Purtroppo, non utilizzandolo, non
ho mai osservato il fatto che la manutenzione dell’elevatore non veniva effettuata (anche
perché mai era indicato all’OdG) ; pertanto, sono diversi anni che la manutenzione non
viene effettuata. Faccio presente che, nonostante le raccomandazioni, da parte del nuovo
amministratore, scritte a verbale dell’assemblea, i signori condomini continuano ad utilizzarlo. Tutto ciò premesso, Vi chiedo gentil­mente se ritenete opportuno che io informi l’amministratore del fatto, al fine di evitare ogni ed eventuale rischio e pericolo che potrebbe
arrecare il conti­nuo utilizzo anche per l’incolumità personale e della mia famiglia.
Gen­tile Signora, trovo alquanto strano che un impianto sia funzionate senza
l’in­carico ad una ditta per le verifiche semestrali, quindi credo che Lei si riferi­sca
alla verifica biennale prevista per legge da parte di un Ente Notificato che certifichi
“super partes” che l’impianto funzioni correttamente.
Il nuovo amministratore, in maniera diligente, verificando la documentazio­ne ha
constatato che mancava un certificato importante e ben ha fatto a scri­vere a verbale
che l’impianto non va utilizzato. Non capisco perché ci metta così tanto tempo a
incaricare una ditta. Sarebbe opportuno per la vostra e la sicurezza dell’amministratore fermare l’impianto fino a verifica avvenuta. Credo sia opportuno che Lei informi l’amministratore di quanto sta succe­dendo affinché prenda dovute correzioni.
Allo stesso tempo lo esorti a risol­vere in problema in tempi brevi.
SICUREZZA • LINEA VITA • OBBLIGO
Quando è obbligatoria la linea vita sulla copertura degli edifici?
Nelle nuove costruzioni e quan­do si ristruttura il tetto è obbligatorio mettere la
“linea vita”, negli altri casi, salvo normative locali, è consigliabile; comunque non
82
Il Condominio in 100 Domande
Anaci Veneto
si può intervenire per manutenzioni sul tetto se non c’è una linea vita almeno di
tipo “provvisorio”.
SUPERCONDOMINIO • ASSEMBLEA • MAGGIORANZE
Come si concilia la doppia maggioranza prevista dall’Art. 1136 cod. civ. con la possibilità di deliberare sulle parti comuni di un supercondo­minio – Art. 67 disp. att. e
trans. cod. civ. – con la presenza ed il voto dei soli rappresentanti?
La legge 220/2012, all’art. 67 disp att. C.c. non annulla gli effetti dell’art. 1136
del c.c. e quindi in ogni caso valgono le doppie maggioranze, laddove il numero di
rappresentanti deve essere tale da rispettare i disposti del citato articolo. Esempio: 1
Super condominio for­mato da 10 edifici. L’Assemblea ordinaria, per essere costituita dovrà vede­re almeno 4 rappresentanti che rappresentino almeno 333.33 millesimi lad­dove il valore millesimale di ogni singolo edificio in seno al supercondomi­nio
sarà determinato dalla apposita tabella che, se inesistente, dovrà essere formata. A
mio avviso la cubatura dell’edificio è la base di calcolo per de­terminare la consistenza del singolo edificio rispetto agli altri.
SUPERCONDOMINIO • COSTITUZIONE
Vivo in un condominio con le seguenti caratteristiche: - 3 edifici di circa 30 unità
abita­tive + box e cantine - 3 civici - più di 60 condomini - unico codice fiscale - ogni
edificio, nel regolamento interno e per una agevole suddivisione dei costi, consta di
1000/1000 - ogni palazzo ha sempre deciso autonomamente per le proprie spese e di
concerto con gli altri due per le spese relative alle parti comuni ed esistono contabilità
e bilanci separati. Adesso si parla di su­percondominio. Siamo obbligati a costituirlo
(aumentando secondo molti, i costi e le lungaggini assembleari) o possiamo continuare a
gestire come ab­biamo sempre fatto? E nel caso quali attività dovremmo intraprendere?
Il suo caso mi sembra tipico di come una situazione preesistente debba, o meno,
essere modificata dall’entrata in vigore di una nuova norma­tiva.
Intanto diciamo che il supercondominio si costituisce DI FATTO, quando più
edifici condividano talune delle parti comuni elencate nell’art.1117.
Precedentemente alla entrata in vigore della 220/12, la Cassazione aveva espresso
orientamento costante sul fatto che, per formare un supercondomi­nio, gli edifici dovessero essere costituiti in CONDOMINI DISTINTI. Ora, nel suo caso, ritengo che, se,
all’origine e contrattualmente, il vostro com­plesso immobiliare, preesistente all’entrata in
vigore della legge 220/12, fos­se stato costituito come un unico condominio, con un regolamento contrat­tuale e con la previsione regolamentare di un unico ammministratore,
con unica tabella millesimale per le parti in comune ecc., il problema non si por­rebbe.
83
Anaci Veneto
Il Condominio in 100 Domande
Se invece i fabbricati sono nati come condomini separati, con contabilità (e
magari assemblee) separate, ognuno col proprio amministratore (anche se è lo
stesso), questi rientrano pienamente nella nuova normativa.
L’assemblea di ogni fabbricato dovrà, allora, sollecitamente provvedere alla
nomina del proprio rappresentante, in base all’art.67 III e IV comma, all’as­semblea
del supercondominio che si riunirà per la nomina dell’amministra­tore. Il supercondominio dovrà gestire, attraverso il proprio amministratore, le parti in comune ai
fabbricati ed elaborare un proprio bilancio. All’Assem­blea costituita dai soli delgati
verrà affidata la gestione ORDINARIA del supercondominio e la nomina dell’amministratore, mentre, per gli ATTI STRAORDINARI, dovrà essere convocata l’assemblea di tutti i condomini.
SUPERCONDOMINIO • RAPPRESENTANTE • DELEGA
Nel caso del supercondominio con più di sessanta partecipanti, se il rappresen­tante di
uno dei fabbricati è nell’impossibilità di partecipare all’assemblea, può delegare? Se sì,
a persona di sua scelta?
Nel caso in cui il rappresentante di uno dei fabbricati in supercondominio non
possa partecipare all’assem­blea, può legittimamente delegare o altro rappresentante
o condomino o ter­zo.
SUPERCONDOMINIO • RAPPRESENTANTE • DURATA
L’Art. 67 disp. att. e trans. cod. civ. dispone la nomina di un rap­presentante per ogni
fabbricato in caso di problematiche che riguardino le parti in comune al Supercondominio.
Il rappresentante viene nominato ogni volta che esiste una assemblea generale del supercondominio o viene nomi­nato per un certo periodo? Il tal caso, il periodo ha un termine certo?
Nulla è chiarito dall’ art.67 disp. Att. C.c. Applicando in analogia le norme sulla
nomina e durata dell’incarico dell’amministratore la soluzione più coerente con il
sistema porterebbe a considerare che il rappresentante dura in carica un anno.
SUPERCONDOMINIO • RAPPRESENTANTE • NOMINA
Siamo in presenza di un Supercondominio di 108 “partecipanti”, composto da 18
Condominii di sole sei unità ciascuno. Nel caso in cui il singolo Condominio non nomini
il proprio rappresentante all’assemblea dei rappresentanti del supercondominio, come ci
può comportare? Si può ricor­rere all’autorità giudiziaria per la nomina del rappresentante? Secondo il primo comma dell’art. 1129 per la nomina dell’amministratore si può
ricor­rere all’autorità giudiziaria quando i condòmini sono più di otto; si applica lo stesso
principio anche per nomina del rappresentante? Se sì, lo svolgi­mento dell’assemblea del
84
Il Condominio in 100 Domande
Anaci Veneto
supercondominio non è garantita. Cosa fare?
Il caso di specie è disciplinato dall’art. 67 disp. att. c.c., commi 3 e 4, i quali
stabiliscono che nel supercondominio, ove i condomini siano superiori a sessanta,
ciascun fabbricato-condominio deve designare il proprio rappre­sentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni ai più condominii e per la nomina
dell’amministratore, a nulla rilevando che i sin­goli condominii abbiano sole sei
unità. In caso di inadempimento, i rela­tivi condomini possono chiedere, anche singolarmente, che l’autorità giudi­ziaria nomini tale rappresentante. Il diritto di adire
l’Autorità Giudiziaria, per tale nomina, è riservato anche ai rappresentanti di altri
condominii già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine.
SUPERCONDOMINIO • RAPPRESENTANTE • NOMINA
Siamo in presenza di un Supercondominio di 100 “partecipanti”, divisibile in più
sottosupercondominii con meno di sessanta partecipanti. È corretta la prassi che i sottosupercondominii nominino il proprio rappresen­tante all’assemblea dei rappresentanti
del Supercondominio?
Poiché non esiste la sottocategoria dei sotto-supercondominii, ci troviamo in
presenza di un unico Supercondominio con più di sessanta partecipanti, e pertanto
dovrà applicarsi quanto disposto dall’art. 67 disp. att. c.c.. Ciascun condo­minio
e non ciascun sotto-supercondominio potrà quindi nominare il pro­prio membro
all’assemblea dei rappresentanti del Supercondominio. Ove esistessero beni destinati a servire solo una parte dei Condominii formanti il Supercondominio, troverebbe applicazione l’art. 1123 c.c., comma 3, per la ripartizione delle spese.
VOUCHER
Voucher. Personalmente utilizzo i vou­cher per prestazioni di giardinaggio o piccoli
lavori di manutenzione. Perso­nalmente non per le pulizie scale condominiali in quanto
a mio avviso pur per 1 ora a settimana il lavoro non è occasionale e quindi continuativo
ed in caso di contestazioni - giudice del lavoro, potrebbe essere obbligo del con­dominio
assumere la persona come dipendente con regolare contratto. La legge n. 92/2012 (c.d.
riforma lavoro) – modifiche all’artt. 70 e ss. del D.Lgs. n. 276/2003 sembra aprire le
porte anche al rapporto continuativo te­nendo presente come unico parametro il limite
economico. Se affido le puli­zie condominiali con voucher sono pienamente in regola?
Nelle prestazioni voucher nei condomini dobbiamo fare i corsi per la sicurezza RSPP,
RLS, Formazione generale dei lavoratori, ecc sia al lavoratore che al datore di la­voro
cioè l’amministratore?
Con le ultime circolari vi è stata una apertura da parte del ministero del lavoro
85
Anaci Veneto
Il Condominio in 100 Domande
per quanto concerne l’utilizzo dei voucher.
La nozione di lavoro accessorio è delineata dal solo riferimento quantitativo del
compenso annuale in capo al lavoratore e non più al committente. Il compenso
percepito da un lavoratore mediante voucher non può superare i 5.050 euro netti
per anno solare con riferimento alla generalità dei commit­tenti (condominio),
euro 2.020 netti per anno solare se committente è im­prenditore o lavoratore
autonomo.
A questo punto bisogna capire l’utilità nel tempo della signora addetta se è costante o veramente occasionale. È buona norma farsi rilasciare una di­chiarazione
sottoscritta dall’addetta alle pulizie nella quale si attesta che non rende altre prestazioni di lavoro accessorio o che, se le svolge, dovreb­be indicare l’importo percepito onde evitare il superamento della soglia. In questo caso l’amministratore
si configura come datore di lavoro e pertanto è obbligatorio aver eseguito tutti i
corsi di idoneità.
86
Anaci Veneto
Il Condominio in 100 Domande
allegato 1
NOMINA AD AMMINISTRARE
Amministrazione art. 1129 c.c. - L 220/2012
Viene nominato/confermato/ (resta in carica ai sensi della prorogatio imperii per
conferma senza quorum) Amministratore del Condominio _____________________
la società ____________ che accetta e ringrazia, con partita _____________
e sede legale in ______________________________
Tutti i documenti inerenti il Condominio amministrato, sono depositati e visionabili,
presso la propria sede operativa sita __________________________________.
Lo Studio, osserva il seguente orario: dalle ore 9:30 a.m. alle ore 12:00 a.m. dal
lunedì al giovedì.
La società è dotata di polizza di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti
compiuti nell’esercizio del mandato con massimale pari ad euro _________
Ipotesi A - conferma
Il compenso ordinario viene stabilito in € ____________ iva esclusa, così come
dettagliato nel rendiconto consuntivo e nel preventivo di spesa, approvati ai punti 1)
e 2) del presente verbale.
Ipotesi B – nuova nomina
Per le attività fiscali inerenti il condominio: mod.770, quadro AC, F24, certificazioni
per ritenute d’acconto operate € ____________ iva esclusa ; per elaborazione della
corrispondenza, controllo documenti fornitori e pratiche inerenti la sicurezza impianti
parti comuni € ____________ iva esclusa.
Le attività eventualmente necessarie, a seguito delle delibere assunte o a seguito
delle necessità di cui il condominio disporrà nel merito del periodo di gestione, verranno contabilizzate come segue:
- attività di sollecito (ad personam) euro 25,00 iva esclusa
- assistenza legale per attività legata a delibere in essere non inferiore a euro
750,00 iva esclusa
- attività per gestione sinistro assicurativo euro 120.00 iva esclusa
- attività di assistenza legale per recupero del credito euro 500 iva esclusa
- diritti di archivio euro 50.00 iva esclusa
- diritti per il mantenimento del registro di anagrafe condominiale euro 250.00 iva esclusa
Laddove le attività dovessero essere riferibili a singoli proprietari, il compenso verrà
imputato solamente a questi ultimi, escludendo dalla ripartizione gli altri comproprietari, fermo restando che l’espressione contabile farà comunque parte del rendiconto
87
Anaci Veneto
Il Condominio in 100 Domande
di gestione generale e, quindi, in esso contenuto.
Per quanto attiene le opere straordinarie che dovessero essere deliberate, si
conferma che l’assemblea disciplinerà l’importo del compenso straordinario anche
ed eventualmente, andando a ratificare l’importo addebitato in sede di approvazione di rendiconto di gestione consuntivo, potendo, l’amministratore, inserirlo in
funzione di quanto eseguito durante il periodo di gestione.
La durata del mandato è posta ai sensi dell’art. 1129 c.c. - legge 220/2012.
L’amministratore testé confermato ha espresso mandato a provvedere all’erogazione dei servizi ordinari tutti così come necessari all’edificio amministrato. Nello
specifico l’Amministratore ha mandato ad incaricare le aziende che meglio possono soddisfare il condominio nell’ambito e nei limiti imposti dal bilancio preventivo
approvato o di eventuali delibere particolari assunte dall’assemblea già in essere.
Ha mandato a stipulare la polizza globale fabbricati con tutte le garanzie che riterrà
necessarie a tutela dell’edificio amministrato compresa la polizza di tutela legale,
potendo scegliere, in base alla sua esperienza, la compagnia di assicurazione e
determinando il massimale da assicurare anche con perizia all’uopo predisposta.
In caso di sinistro, se necessario, potrà nominare un perito di parte per le valutazioni del danno in contradditorio con il perito nominato dalla compagnia di assicurazione. Per il fabbisogno energetico dell’edificio, ha mandato a individuare in ogni
momento il fornitore che potrà garantire il miglior contratto possibile sia in termini
di servizio che di prezzo finale. Nel merito delle azioni svolte per il recupero del
credito nei confronti dei condòmini morosi, di nominare un legale di sua fiducia in
funzione della complessità dell’azione che si andrà a svolgere. Altresì l’amministratore in caso di azione contro il condominio ha mandato espresso a costituirsi
in giudizio al fine di tutelare il condominio con l’obbligo di comunicare a tutti gli
interessati il contenuto della lite. Ha mandato espresso anche alla scelta del legale
potendo, se lo ritiene necessario e opportuno, convocare, nelle more dei tempi,
l’assemblea straordinaria per eventuali nomine diverse. Ha mandato ad aprire o a
mantenere il conto corrente bancario riferito all’edificio amministrato presso l’istituto
di credito che riterrà più opportuno anche in funzione delle condizioni economiche
ed operative concesse dall’istituto stesso verso l’edificio amministrato. Nelle more
dei tempi che intercorrono tra la fine del periodo di gestione e l’approvazione dei
bilanci, ovvero lo svolgimento dell’assemblea ordinaria, le parti convengono che
l’amministratore resti in carica sino a quella data in ogni caso e maturando di fatto
il compenso ordinario e accessorio computato in funzione di quanto già approvato
per l’esercizio preventivo della gestione precedente. Nel caso della cessazione
del mandato anticipata egli avrà quindi diritto al compenso maturato sino al giorno
88
Il Condominio in 100 Domande
Anaci Veneto
della cessazione dell’incarico, salvo i casi particolari eventualmente espressi nel
regolamento di condominio., oltre agli oneri derivanti per il passaggio consegne,
che saranno quantificati, nel caso in cui ciò dovesse avvenire. In tal senso si impegna sin d’ora a consegnare la documentazione tutta entro 60 giorni dalla data di
cessazione del mandato. In tala caso le parti concordano sin d’ora che il compenso per tale adempimento sarà pari ad euro _____________ iva esclusa. Tutta la
documentazione tecnica e amministrativa afferente l’edificio verrà consegnata in
originale, potendo l’amministratore uscente, trattenerne copia.
89
Anaci Veneto
Il Condominio in 100 Domande
allegato 2
VERBALE PASSAGGIO CONSEGNE
__________________, li ____________________
CONSEGNE AMMINISTRATIVE DEL CONDOMINIO
Il sottoscritto ____________, Amministratore uscente del Condominio in oggetto, consegna
al Sig. ____________ , nuovo Amministratore del Condominio, come da nomina del ,
la seguente documentazione:
1) Codice fiscale del Condominio
si
no
2) Anagrafica dei condomini e dei conduttori
si
no
3) Tabelle millesimali
si
no
4) Registri verbali di assemblea
si
no
5) Rendiconto esercizio _________ – _______
e relativo riparto di spesasi no
6) Preventivo di spesa esercizio ____________
e relativo riparto di spesa
si
no
7) Situazione contabile al _________ con saldo a _____
di Euro _______ e relative pezze giustificative in originale
si
no
8) Polizza assicurazione fabbricato
si
no
9) Pratica D.I.A. isola ecologica
si
no
10) Contratti di fornitura energia elettrica, acqua e gas
per servizi e locali comuni
si
no
11) Copia modello 770 – Quadro AC anno di imposta ______
si
no
12) Copie modello 770/2002 anno d’imposta _______
si
no
13) Ricevute di pagamenti, contributi di legge - rit. acconto _________ e relative
certificazioni di avvenuto pagam. (770/…a vs/ns. CARICO) si
no
14) Ricevute di pagamenti, contributi di legge - rit. acconto _______ si
no
15) Regolamento di condominio e tabelle millesimali
si
no
16) Dichiarazione di conformità degli impianti elettrici comuni
si
no
17) Dichiarazione di conformità per canne fumarie,
scaldabagni o impianti autonomi di gas
si
no
18) Pratiche ascensori
si
no
19) Certificato di prevenzione incendi per le
autorimesse interrate e registro
si
no
20) Certificato di prevenzione incendi per gli impianti di ascensore si
no
91
Anaci Veneto
Il Condominio in 100 Domande
21) Contratto di manutenzione cancello carraio
22) Copia della concessione edilizia e delle eventuali varianti originali
23) Copia del certificato di abitabilità e/o agibilità – originali
24) Planimetrie e documentazione catastale
25) Elenco versamenti condomini
26) Elenco creditori
27) Chiavi del condominio
28) Timbro condominiale
29) Comunicazione condomini per eventuali subentri
relativi all’esercizio in corso
30) Documentazione inerente ad eventuali vertenze legali
L’Amministratore entrante
si
si
si
si
si
si
si
si
no
no
no
no
no
no
no
no
si
si
no
no
L’Amministratore uscente
L’Amministratore entrante, provvederà alla volturazione delle utenze relative al
Condominio, alla comunicazione del cambio di amministrazione all’Ufficio Imposte
Dirette – Esattoria di Padova ed alla Compagnia di Assicurazione.
L’Amministratore uscente_______________, riceve/ consegna in data _______________,
la somma di Euro ______________ dal/al Sig. ______________________, che con la
firma posta in calce al presente Verbale di consegna, dichiara di non aver più nulla a
pretendere dall’Amministratore uscente.
L’Amministratore entrante
92
L’Amministratore uscente
Anaci Veneto
Il Condominio in 100 Domande
allegato 3
SITUAZIONE CONTABILE
A PASSAGGIO CONSEGNE CONDOMINIO
SITUAZIONE CONTABILE AMMINISTRATIVA DAL AL
Dare
Avere
Saldo a debito
Bilancio Consuntivo
esercizio al ………….
Eur
0=
Versamenti Condòmini
per esercizio ……….
Eur
0=
Spese di competenza
periodo ……………………..
(vedi all. n° 1) Euro
0=
_____________________
TOTALI
DEBITO DEL CONDOMINIO
A CONSEGNE
0=
TOTALI A QUADRATURA Euro
0=
0=
Euro
0=
_____________________
0=
93
Anaci Veneto
Il Condominio in 100 Domande
Note ................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
94
Il Condominio in 100 Domande
Anaci Veneto
Note ................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
95
“Quell’Araba Fenice
che è in noi
Amministratori
di Condominio
dubbiosi delle
nostre certezze
certi dei nostri dubbi.”
Grafica, impaginazione e stampa
IGES srl • Quartu Sant’Elena (CA) • www.iges.it
Progetto grafico e illustrazioni:
Marcello Spanu - Cagliari
• www.marcellospanu.it

Sei un condominio? Scarica il modulo per l`amministratore

Scarica PDF spese condominiali, consuntivo 2014

Il Piccolo Proprietario di Casa

19 corso - ANACI Bergamo

"STATUTO SOCIALE TITOLO VI FIRMA E

file pdf - Borsa Italiana

Scarica il programma

CV - Fare per Fermare il Declino

HRD CORPORATE SRL - Salvatore Leggiero

Locandina invito