COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA (Provincia di Siena) Settore Lavori Pubblici e Manutenzione del Patrimonio Via dell’Arco, 4 – Tel. 0577/351313 - Fax 0577/355273 www.comune.castelnuovo.si.it OGGETTO ELABORATO REALIZZAZIONE DI UN INTERVENTO DI SVILUPPO DEL PARCO LUDICO DELL’ACQUA BORRA da attuare mediante procedura aperta per la concessione di locali e aree, finalizzata alla gestione e alla progettazione. Studio di fattibilità (art. 14 del Regolamento sui LL.PP. di cui al D.P.R. 5 ottobre 2010 n. 207) AREA DI COMPETENZA Settore 7 “Lavori Pubblici e Manutenzione del Patrimonio” Ufficio Lavori Pubblici E-mail: [email protected] Tel. 0577 351313 - Fax 0577 355273 RESP.LE PROCED.TO geom. PICCHI Mariasilvia Responsabile del Settore Lavori Pubblici e Manutenzione del Patrimonio E-mail: [email protected] ℡ 0577 351321 DATA Castelnuovo Berardenga lì, 18 dicembre 2014 ALLEGATO 01 AL BANDO DI GARA COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA (Provincia di Siena) Servizi di Gestione del Territorio Via dell’Arco, 6 – Tel. 0577/351313 - Fax 0577/355273 e-mail: [email protected] www.comune.castelnuovo.si.it SOMMARIO 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. Premessa ......................................................................................................................................................... 4 Obiettivi ............................................................................................................................................................ 4 La scelta dell’affidamento in concessione dei locali e delle aree................................................................ 5 Fattibilità dell'intervento ................................................................................................................................. 5 4.1. Valutazione della domanda territoriale .................................................................................................... 5 4.2. Rischi connessi all'intervento .................................................................................................................. 6 4.3. Sostenibilità finanziaria ............................................................................................................................ 6 Fattibilità amministrativo-istituzionàle ......................................................................................................... 6 Il contesto ambientale ..................................................................................................................................... 7 Definizione dei caratteri ambientali ............................................................................................................... 7 La sorgente ...................................................................................................................................................... 8 La casa colonica ............................................................................................................................................. 9 All. D_E_01 - Schema grafico planimetrico con prospetti e sezioni - Scala 1:200..................................... 12 All. D_E_02 - Pianta piano terra e piano primo - Scala 1:100.................................................................... 13 Il contesto territoriale e geografico ............................................................................................................. 14 Proprietà dell’area e identificazione catastale ............................................................................................ 14 Inquadramento urbanistico e vincoli esistenti ............................................................................................ 14 12.1. Piano Strutturale e Regolamento Urbanistico ....................................................................................... 14 12.2. Vincoli imposti da normative sovraordinate........................................................................................... 21 12.3. Caratteristiche geologiche, geomorfologiche e sismiche ...................................................................... 22 12.4. Valutazioni di pericolosità .................................................................................................................... 22 12.5.1. Pericolosità Geologica ........................................................................................................... 23 12.5.2. Pericolosità idraulica .............................................................................................................. 23 12.5.3. Pericolosità sismica ................................................................................................................ 23 12.5. Valutazioni sulla fattibilità geologica, idrologica e sismica .................................................................. 24 12.6. Piano Comunale di Zonizzazione Acustica PCCA ................................................................................ 25 12.7. Obblighi autorizzativi o di valutazione da richiedersi agli enti preposti.................................................. 26 Coerenza dell’intervento con gli strumenti urbanistici............................................................................... 27 All. I_A_01 - Inquadramento territoriale: Foglio 297060 della Cartografia Tecnica Regionale .................. 29 All. I_A_02 - Estratto di mappa catastale: Foglio 187 - Particelle 49, 271, 272, 402 e 407 ....................... 30 All. I_A_03 - Sovrapposizione catastale con ortofoto digitale ................................................................... 31 All. I_A_06 - P.S. - Tav. Fi01b - Carta geologica (Sud) ............................................................................ 32 All. I_A_07 - P.S. - Tav. Fi02b - Carta geomorfologica (Sud) ................................................................... 33 All. I_A_08 - P.S. - Tav. Fi03b - Carta litotecnica (Sud) ............................................................................ 34 All. I_A_09 - P.S. - Tav. Fi04b - Carta delle pendenze (Sud) ................................................................... 35 All. I_A_10 - P.S. - Tav. Fi05b - Carta idrogeologica e della vulnerabilità degli acquiferi (Sud) ................ 36 All. I_A_11 - R.U. - Tav. 01 - Inquadramento territoriale - Sistemi e sub-sistemi territoriali ...................... 37 All. I_A_12 - R.U. - Tav. 02b - Carta dei vincoli sovraordinati - Territorio comunale Sud ......................... 38 Studio di fattibilità Pagina 2 di 67 COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA (Provincia di Siena) Servizi di Gestione del Territorio Via dell’Arco, 6 – Tel. 0577/351313 - Fax 0577/355273 e-mail: [email protected] www.comune.castelnuovo.si.it 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. All. I_A_13 - R.U. - Tav. 03b - Carta del territorio - Invarianti strutturali - Territorio comunale sud ............. 39 All. I_A_14 - R.U. - Tav. 04b - Carta del territorio - Strategie per il territorio aperto - Territorio comunale sud ... 40 All. I_A_15 - R.U. - Tav. 07b - Carta del territorio - Strategie per gli insediamenti - U.T.O.E. 3 .................... 41 All. I_A_16 - R.U. - Tav. 13.2b Carta della pericolosità geologica sud ...................................................... 42 All. I_A_17 - R.U. - Tav. 13.3b Carta della pericolosità idraulica sud - (DPGR 53/R 2011) ........................... 43 All. I_A_18 - R.U. - TAV. 13.4b - Carta della tutela delle risorse idriche sud............................................... 44 All. I_A_19 - R.U. - Tav. 13.5g - Microzonazione sismica di 1° livello......................................................... 45 All. I_A_20 - R.U. - Tav. 13.7a - Carta della pericolosità sismica................................................................ 46 All. I_A_21 - R.U. - Verifica esclusione dal vincolo paesagg.co ai sensi della D.C.R. n. 95/1986 ............. 47 All. I_A_22 - PCCA - Tav. 4 - area centro-sud ........................................................................................... 48 Acquisto arredi e attrezzature necessarie all’effettuazione dei servizi previsti....................................... 49 Descrizione dei lavori obbligatori................................................................................................................. 49 Descrizione degli investimenti e migliorie proposte................................................................................... 50 Nuove opere di proposta facoltativa in aggiunta a quelle previste nel presente studio di fattibilità .... 51 Superamento delle barriere architettoniche ................................................................................................ 53 Fattibilità ambientale ..................................................................................................................................... 53 All. P_P_01 - Proposta progettuale ........................................................................................................... 54 Stima parametrica del costo di costruzione e di realizzazione ................................................................. 55 Analisi di fattibilità economico-finanziaria................................................................................................... 55 21.1. Costi di investimento iniziali ................................................................................................................. 56 21.2. Analisi finanziaria della gestione .......................................................................................................... 57 21.2.1. Analisi dei costi di gestione a regime ..................................................................................... 57 21.2.2. Costi del personale ................................................................................................................ 57 21.2.3. Costi di manutenzione ............................................................................................................ 57 21.2.4. Costi di marketing/pubblicità .................................................................................................. 58 21.2.5. Costi di gestione operativa .................................................................................................... 58 21.3. Analisi dei ricavi potenziali ................................................................................................................... 58 21.4. Piano finanziario di riepilogo ................................................................................................................ 59 Cronoprogramma indicativo delle fasi attuative ........................................................................................ 61 Certificato di destinazione urbanistica ....................................................................................................... 62 Studio di fattibilità Pagina 3 di 67 COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA (Provincia di Siena) Settore Lavori Pubblici e Manutenzione del Patrimonio Vicolo dell’Arco, 6 – Tel. 0577/351304 - Fax 0577/355273 e-mail: [email protected] www.comune.castelnuovo.si.it 1. PREMESSA Questa Amministrazione, nel perseguimento dei propri fini istituzionali, intende individuare un soggetto idoneo e qualificato al quale affidare la concessione della gestione del “parco ludico dell’Acqua Borra”, finalizzata al recupero funzionale dell’area. 2. OBIETTIVI L’iniziativa si pone come obiettivo lo sviluppo del sito dell’Acqua Borra che, partendo dal recupero della sorgente di acqua mineralizzata calda e delle altre piccole scaturigini naturali, si estenda promuovendo un modello di accoglienza e di sviluppo turistico sostenibile, un polo di riferimento per quanti sono attratti dalle risorse paesaggistiche, ambientali e culturali del territorio e allo stesso tempo valorizzare le qualità del luogo e le filiere virtuose dei prodotti di provenienza locale. La “Struttura” dovrà, da un lato, promuovere nel comprensorio l’attività di accoglienza, nonché turistica ed escursionistica e, dall’altro, valorizzare l’immagine del Parco e del territorio circostante, concorrendo a fornire un supporto logistico e operativo fondamentale per la realizzazione degli obiettivi del Parco: la qualità dei servizi che dovrà garantire il gestore selezionato dovrà pertanto essere in linea con tale filosofia. Gli obiettivi che l’Amministrazione intende perseguire con l’attivazione della gestione del “parco ludico dell’Acqua Borra”, sono essenzialmente i seguenti: a) Fruibilità pubblica dell’area, con recupero e utilizzo dell’acqua mineralizzata calda, finalizzata al rilancio e alla valorizzazione di una struttura e di una tradizione storica del territorio, con effetti sulla promozione in senso turistico dell’intera area. b) Recupero dell’area di pertinenza della casa colonica esistente, con finalità legate allo svago, agli spettacoli, ed agli eventi culturali, da realizzarsi anche in collaborazione con le Associazioni ed il mondo del volontariato. c) Adeguata sorveglianza dell’area, in grado di prevenire comportamenti contrari al decoro e all’ordine pubblico; d) Offrire un buon servizio di accoglienza e di ristorazione; e) Valorizzare sotto il profilo naturalistico e fruitivo l’area verde di pertinenza; f) Promuovere la fruizione sostenibile del Parco e delle zone contigue, quale occasione di ricreazione e di conoscenza dell’ambiente naturale protetto e delle sue risorse, della storia e della cultura del territorio; g) Promuovere l’enogastronomia locale, attraverso il suo utilizzo nel menù ristorante e l’eventuale vendita diretta; h) Introitare un canone di concessione che contribuisca al mantenimento del Parco; i) Creare occupazione sia diretta che indotta, in quanto ricaduta turistica, culturale promozionale ed economica sul territorio. Foto n. 01 - Vista dal torrente “Malena” Studio di fattibilità Pagina 4 di 67 COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA (Provincia di Siena) Settore Lavori Pubblici e Manutenzione del Patrimonio Vicolo dell’Arco, 6 – Tel. 0577/351304 - Fax 0577/355273 e-mail: [email protected] www.comune.castelnuovo.si.it 3. LA SCELTA DELL’AFFIDAMENTO IN CONCESSIONE DEI LOCALI E DELLE AREE Obiettivo strategico di questa operazione è l’ottimizzazione della messa a reddito del patrimonio immobiliare dell’Amministrazione per favorire lo sviluppo territoriale e contribuire all’utilizzo produttivo dei beni pubblici. Nell’ottica della razionalizzazione e valorizzazione del patrimonio, la concessione in oggetto, è un importante strumento in grado di garantire un intervento di riqualificazione della casa colonica e dell’area a Parco, utilizzando l’intera “struttura” come “contenitore” di attività economiche e sociali in relazione alle realtà e alle esigenze locali. La durata della concessione dovrà essere “modulata” in funzione dell’equilibrio economico-finanziario degli investimenti e della connessa gestione. La dilazione del canone permetterà, di attirare investitori realmente interessati che potranno ammortizzare le spese in un arco temporale maggiore, ma che al contempo potranno garantire adeguate garanzie sull’intervento di valorizzazione e la sua durata nel tempo. Attraverso questo strumento, previsto dal Regolamento d’uso del patrimonio comunale approvato con D.C.C. n. 21 del 5/03/2013, i beni, rimanendo di proprietà dell’Amministrazione, verranno valorizzati e vedranno incrementato al massimo il loro valore. 4. FATTIBILITA' DELL'INTERVENTO L’intervento comporta costi che riguardano la sua realizzazione, ma anche, come è ovvio, la sua gestione. A prescindere dall’impegno economico per la realizzazione della vasca per il recupero e l’utilizzo dell’acqua mineralizzata calda, e per la costruzione delle strutture integrative necessarie a garantire un intervento di qualità (valutato come rilevante già in questa fase preliminare) è il tema della gestione, che fa propendere per la ricerca di un partner privato in quanto implica un impegno continuativo di risorse umane e finanziarie, oltre che l’impiego di professionalità e specializzazioni non presenti, di solito, in una pubblica amministrazione. La gestione implica profili di rischio imprenditoriale poco consoni all’intervento diretto del pubblico, per cui risulta corretto rivolgersi all’iniziativa privata mettendola in condizioni di verificare l’ottimizzazione dell’intervento e condurlo a un punto di equilibrio economico finanziario sostenibile. Ai soggetti privati si chiederà quindi di formulare una proposta che, nel rispetto dei vincoli e degli obiettivi individuati, permetta di recuperare l’area restituendola ad una funzione più moderna ed adeguata nei termini già esposti. Per garantire il raggiungimento del punto di equilibrio economico l’investitore potrà adottare soluzioni che integrino il fulcro dell’iniziativa individuato dall’Amministrazione con elementi integrativi, comunque compatibili con i vincoli ambientali, territoriali e funzionali indicati più oltre. D’altra parte l’Amministrazione valuterà le diverse proposte anche sulla base di integrazioni alle finalità di interesse pubblico elencate nei punti precedenti. 4.1. VALUTAZIONE DELLA DOMANDA TERRITORIALE L’area in oggetto sul piano dell’interesse commerciale presenta diversi pregi, come ad esempio la presenza della “risorsa termale” rappresentata dall'acqua mineralizzata calda, la storicità del luogo e non ultimo il contesto turistico produttivo, rappresentato dal colle di Monteaperti - dal quale si gode un panorama superbo sulla valle dell'Arbia - dalle aziende agrituristiche, dalla produzione del vino, dalle escursioni naturalistiche ecc.. Studio di fattibilità Pagina 5 di 67 COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA (Provincia di Siena) Settore Lavori Pubblici e Manutenzione del Patrimonio Vicolo dell’Arco, 6 – Tel. 0577/351304 - Fax 0577/355273 e-mail: [email protected] www.comune.castelnuovo.si.it Inoltre, è da tener presente la collocazione sulla direttrice S.G.C. E72 Gorsseto-Fano e la vicinanza, in termini di pochi minuti, dalla città di Siena. Queste caratteristiche, unitamente alla presenza dell’acqua mineralizzata calda presentano elementi di indubbio valore. 4.2. RISCHI CONNESSI ALL'INTERVENTO Le principali categorie di rischio in caso di intervento diretto dell’Amministrazione riguardano: a) La valutazione del corretto equilibrio tra le diverse tipologie dei servizi offerti in un mercato soggetto ad un elevato dinamismo; b) La valutazione dei costi di intervento in relazione ad una struttura non convenzionale per l’esperienza dell’Amministrazione, con i conseguenti costi derivanti da consulenze esterne; c) La valutazione dei costi di gestione e l’individuazione e reperimento delle professionalità adeguate ad essa nel contesto di riferimento delle P.A.; d) In generale l’assunzione di un rischio imprenditoriale non rientrante tra le competenze tipiche e proprie della P.A.; A fronte di ciò la procedura della concessione ad un soggetto esterno, se adeguatamente garantita contrattualmente, trasferisce tali oneri sull’iniziativa privata, offrendo al proponente la possibilità di equilibrare il rischio attraverso una ipotesi di copertura di propria valutazione che l’Amministrazione è comunque libera di ponderare ed eventualmente negoziare. I principali rischi residui riguardano: e) Il rischio di fallimento dell’iniziativa in corso di realizzazione e/o di gestione: nel primo caso esistono le garanzie tipiche dei lavori pubblici; nel secondo, viene comunque garantito il recupero del bene recuperato e attrezzato senza perdita della proprietà e con la possibilità di riavviare l’attività o con altri soggetti, o di adottare soluzioni alternative; f) Il raggiungimento degli obiettivi previsti, in presenza di una gestione inadeguata, con interventi sostitutivi diretti della P.A., rischio anch’esso limitabile contrattualmente. 4.3. SOSTENIBILITÀ FINANZIARIA Si ipotizza un costo di circa € 145.000,00 come esplicitato al successivo punto 21.1 "Costi di investimento iniziali” del presente studio di fattibilità. A tale somma stimata per l’intervento si aggiungono i costi di manutenzione della struttura che in questa fase non sono facilmente quantificabili essendo direttamente dipendenti dalle tipologie costruttive e impiantistiche adottate, nonché i costi di gestione, anch’essi strettamente legati alle modalità di intervento adottate da concessionario. 5. FATTIBILITÀ AMMINISTRATIVO-ISTITUZIONALE La procedura che si intende adottare per il caso di specie è quella della procedura aperta per la concessione degli immobili del Parco, finalizzata alla progettazione e gestione di un intervento di sviluppo dello stesso sito, da espletarsi con il criterio dell’offerta economicamente più vantaggiosa. Il procedimento sarà sviluppato secondo la procedura prevista dal Regolamento per l’uso del patrimonio e del demanio comunale, approvato con Deliberazione di Consiglio Comunale n. 21 del 05/03/2013. Studio di fattibilità Pagina 6 di 67 COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA (Provincia di Siena) Settore Lavori Pubblici e Manutenzione del Patrimonio Vicolo dell’Arco, 6 – Tel. 0577/351304 - Fax 0577/355273 e-mail: [email protected] www.comune.castelnuovo.si.it 6. IL CONTESTO AMBIENTALE II Piano Regolatore generale vigente ha definito la necessità di considerare la sorgente dell'acqua Borra come componente fondamentale di un'area di notevole interesse ambientale da sottoporre a diversi livelli di tutela, conservazione e valorizzazione. L'ipotesi di definizione di tale area trova una logica generale nell'ambito dello sviluppo e dei riequilibri delle potenzialità turistico ricettive legate allo sfruttamento compatibile e alla conservazione della risorsa ambiente di cui il comune è estremamente ricco per quantità, qualità e varietà. Il raffronto tra le risorse disponibili utilizzate e potenziali dell'arco nord del territorio comunale, il Chianti, e quelle della zona sud, forse meno appariscenti e meno valorizzate, ha indotto a considerare l'utilizzo dell'area dell'Acqua Borra come il potenziale volano per un equilibrato riassetto del territorio comunale, in grado di innescare flussi di interesse, di movimento e di investimenti. L'idea quindi di riconsiderare il comprensorio intorno alla sorgente come un ambiente unitario pur nella diversificazione dei suoi ambiti ha portato alla definizione di una area a parco territoriale di tipo complesso, in cui le varie funzioni e valenze ricondotte ad un progetto organico, si completano e si integrano a vicenda valorizzandosi e rivitalizzando un ambito territoriale ben più ampio, che travalica gli stessi confini amministrativi. L’ipotesi di previsione di un parco è ampiamente giustificata dalla risorsa potenziale esistente la cui varietà e ricchezza induce a definire tale struttura come parco storico “termale” archeologico agricolo. La definizione dell'ambito territoriale interessato serve ad individuare lo schema generale del parco, la possibile struttura funzionale, la localizzazione dei nodi e dei progetti possibili, nonché delle priorità di intervento, in modo che intervenendo per gradi si possa innescare un meccanismo a catena che porti, in tappe successive e con un continuo processo di verifica e di perfezionamento degli strumenti necessari alla più idonea definizione ed al migliore utilizzo di tutte le risorse esistenti. L’intervento ipotizzato risulta prioritario in quanto: compatibile con lo strumento urbanistico vigente e quindi di immediata eseguibilità; posizionato in luogo strategico rispetto alla viabilità veicolare e rispetto al ruolo di porta di accesso all’area; elemento qualificante dell'area e quindi catalizzatore di interessi da parte di un gran numero di potenziali utenti ed in grado di innescare per induzione quei meccanismi di valorizzazione dell'intorno, che dovrebbero in tempi più lunghi, porterà al completo utilizzo della risorsa del comprensorio tramite progetti specifici legati necessariamente al buon esito di ciascuna delle fasi che li precedono. 7. DEFINIZIONE DEI CARATTERI AMBIENTALI L'ambito territoriale è decisamente caratterizzato dall'intersezione dei diversi sistemi ambientali che in questo luogo confluiscono e dalle notevoli risorse storiche. Siamo qui in presenza delle ultime propaggini del sistema ambientale tipico del Chianti, con le colture ad ulivo e vite ed i tipici insediamenti rurali, ma già il panorama delle crete è fortemente avvertibile con l'asprezza delle biancane, veri e propri affioramenti calanchivi, che si staccano dall'ambiente circostante per motivi geomorfologici e che preludono alle tipologie proprie delle crete senesi, più marcate nel territorio del limitrofo comune di Asciano. Il sito è reso ancora più interessante e vario dal sistema ambientale creato dalla presenza dei corsi d'acqua dell'Arbia e della Malena. Il luogo è inoltre ricco di numerose testimonianze storiche: Studio di fattibilità Pagina 7 di 67 COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA (Provincia di Siena) Settore Lavori Pubblici e Manutenzione del Patrimonio Vicolo dell’Arco, 6 – Tel. 0577/351304 - Fax 0577/355273 e-mail: [email protected] www.comune.castelnuovo.si.it il colle di Monteaperti, luogo della storica battaglia del 1260, di cui sono ben conservate alcune importanti memorie di carattere monumentale; la presenza capillare in tutta l'area di ritrovamenti archeologici di epoca etrusca, romana e medioevale; il borgo storico di Monteaperti, tipico insediamento rurale dalle pregevoli caratteristiche tipologiche ed architettoniche, così come quello di Dofana e della vicina Chiesa medievale di S. Maria e la Cappella del Martirio di S. Ansano Patrono di Siena. la sorgente di acqua mineralizzata calda stessa, conosciuta sin dall'antichità per le proprietà terapeutiche delle sue acque. 8. LA SORGENTE Una breve trattazione a se merita la sorgente, oggetto sin da tempi remoti di trattati inerenti alle caratteristiche e alle possibilità di sfruttamento delle acque cui sono da sempre attribuite proprietà terapeutiche "miracolose". Le doti di quest'acqua sono anzi "tali e tante", come ricorda il Terucci (medico filosofo Sanese del 1600), nelle pagine introduttive del suo “Trattato dell'Acqua Borra", che pare quest'acqua sia stata data dai cieli come preziosa medicina per sanare quasi tutti i mali del corpo. Tre sono le sorgenti principali oltre a varie altre piccole scaturigini. L'acqua di quella più alta è fredda, mentre quella che scaturisce vicino alla rupe di travertino è “leggermente termale”, con una temperatura di circa 37 gradi, e di questa appunto veniva fatto uso medico. Questa sorgente, la cui acqua è da sempre riconosciuta per le sue notevoli qualità, contrariamente a quanto avveniva in epoca Etrusca e Romana, è oggi quasi completamente abbandonata, salvo un uso sporadico da parte degli abitanti del luogo. In antichità la sorgente e le scaturigini erano probabilmente riunite in una grande vasca, che nel corso dei secoli, per incuria ed a causa dei sedimenti, si è riempita sino a perderne ogni traccia. Dette sedimentazioni si sono nei secoli cementate in travertino, tanto che tra la fine dell'ottocento ed i primi del novecento, nell'area in oggetto fu attivata una cava. Di fatto durante i lavori per l'escavazione del travertino dal blocco monolitico, negli strati sovrapposti di questo, furono trovati i doletti votivi ed antiche medaglie romane, che, come è noto, era costume gettare nelle sorgenti e nelle vasche delle "acque salubri", in onore e riconoscenza per le ninfe patrone delle medesime. Foto n. 02 - Vista dalla strada che collega la statale al podere Palazzetto Studio di fattibilità Pagina 8 di 67 COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA (Provincia di Siena) Settore Lavori Pubblici e Manutenzione del Patrimonio Vicolo dell’Arco, 6 – Tel. 0577/351304 - Fax 0577/355273 e-mail: [email protected] www.comune.castelnuovo.si.it "Si può dunque supporre che i massi di travertino occupino adesso la sede ove un tempo le acque erano radunate in vasca" (G. Santi, Viaggio terzo). Molti sono gli autori e molti i testi inerenti alle problematiche sull'uso e sul riuso dell'acqua borra e molti se ne potrebbero citare; comunque l'ampia bibliografia sull'argomento, dal diciassettesimo al diciannovesimo secolo, acquisisce oggi un significato particolare in quanto contribuisce a chiarire fatti analisi e problematiche che, apparentemente datati, conservano ancora una moderna funzione di stimolo proprio per il carattere rivendicativo nei confronti di un riutilizzo attrezzato e razionale della risorsa "Acqua Borra". 9. LA CASA COLONICA Un secolo fa lo scenario era ancora più suggestivo: l'acqua defluiva dalla sommità di una piccola collina di travertino, formata nel corso dei millenni dal deposito del calcare. Il piccolo deposito di travertino dell'Acqua Borra è stato utilizzato tra la fine dell'800 e l'inizio del '900 per ricavare materiale da costruzione, caratterizzato da particolari sfumature arancioni. É rimasta solo una parete: da una parte è l'ultimo fronte della cava di travertino e dall'altra è il muro della casa colonica. La parete di travertino è come un libro aperto, sul quale leggere la storia dell'antica collina: si possono distinguere i diversi strati di travertino ed anche individuare i piccoli coni sorgentizi, una volta superficiali, dai quali sgorgava l'acqua. L'edificio si presenta come un organismo compatto di forma pressoché parallelepipeda, su due piani fuori terra. L’immobile è qualificato da una struttura portante continua in pietra locale, con una fodera che corre perimetralmente all’ingombro interno. All’interno della struttura vi è una muratura di spina con analoghe caratteristiche di quella esterna che oltre a rafforzare il concetto di orizzontalità della struttura ne divide l’interno in due ambiti nettamente separati; uno ad est ed uno ad ovest. La massività propria del materiale utilizzato nella realizzazione dell’edificio, trova riscontro in una pesantezza dei fronti, che si presentano liberamente scanditi da bucature, irregolari e non allineate sui due piani. Le aperture sono architravate con profilati metallici ancorati alle murature. Planimetricamente regolare, il fabbricato si sviluppa su base rettangolare, con l’accesso principale posto sul fronte ovest, e una morfologia interna che in alcuni casi ha fatto utilizzo di forme articolate e flessibili, studiate per assicurare una corretta separazione e distinzione dei vari settori. Foto n. 03 - Casa colonica - Vista Nord Studio di fattibilità Foto n. 04 - Casa colonica - Vista Est Pagina 9 di 67 COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA (Provincia di Siena) Settore Lavori Pubblici e Manutenzione del Patrimonio Vicolo dell’Arco, 6 – Tel. 0577/351304 - Fax 0577/355273 e-mail: [email protected] www.comune.castelnuovo.si.it La conformazione planimetrica dell’edificio ha reso possibile organizzare la distribuzione partendo proprio dalla forma; al piano terra la soluzione distributiva privilegia l’ingresso del pubblico dal parcheggio antistante, con un ampio spazio per la vendita dei prodotti tipici del territorio, bar e caffetteria (mq. 33 ca). La restante parte ospita l’enoteca (mq. 21 ca), comunicante con una saletta espositiva (mq. 14 ca), e piccoli locali adibiti a spogliatoi e bagno, a servizio del pubblico. La zona espositiva è dotata di un servizio igienico a norma per i portatori di handicap. Al primo piano, che prende accesso oltre che dalla scala esterna esistente, anche da una scala interna, si sviluppa un ampio locale destinato ad attività di ristorazione, con due sale pranzo, di cui la principale (mq. 57 ca), e la secondaria (mq. 18 ca), una cucina (mq. 14 ca), un locale lavanderia (mq. 8,50 ca) un bagno ed un ripostiglio. L’aggregazione lineare, la distribuzione degli ambienti e le tecnologie utilizzate, sono tali da garantire un’adattabilità degli spazi interni, senza che venga pregiudicata la corretta e la migliore utilizzazione possibile. Dal punto di vista strutturale le murature sono state in epoca recente rifondate, mediante la realizzazione di cordoli in c.l.s armati, e ricollegate con cordoli passanti sotto le stesse. I solai sono con struttura in legno con impalcati in mezzane e soprastante soletta in c.l.s armata con maglia di rete elettrosaldata, ancorata alle murature perimetrali mediante agganci a coda di rondine. Con la stessa tecnica è stato rifatto il solaio di copertura, ma ordito in modo tale da risultare non spingente sulle murature di bordo, lo stesso è stato cerchiato mediante la realizzazione di un cordolo armato al quale è stata agganciata la gronda perimetrale. La copertura è adeguatamente coibentata con un materassino di polistirene ed impermeabilizzata con uno strato di guaina a base di elastomero bituminoso con finitura superficiale ardesiata in modo da garantire una adeguata aderenza del manto di copertura. II solaio al piano terreno è realizzato con travetti in precompresso ancorati ai cordoli di sottofondazione e pignatte, opportunamente staccato dal terreno e impermeabilizzato per evitare eventuale umidità di risalita. Le murature esterne risultano ristuccate a calce mediante rabbocco; sono a vista le parti più sporgenti del paramento murario. Il manto di copertura è stato anch’esso rifatto completamente con tegole e coppi, utilizzando materiale di recupero. Gli infissi esterni sono in parte di tipo tradizionale con struttura lignea ed in parte di tipo speciale a struttura metallica. Foto n. 05 - Casa colonica - Vista Sud Studio di fattibilità Foto n. 06 - Casa colonica - Vista Ovest Pagina 10 di 67 COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA (Provincia di Siena) Settore Lavori Pubblici e Manutenzione del Patrimonio Vicolo dell’Arco, 6 – Tel. 0577/351304 - Fax 0577/355273 e-mail: [email protected] www.comune.castelnuovo.si.it Le finestre sono tutte di tipo tradizionale ad anta tripartita in legno dolce verniciato dotate di vetrocamera. Le porte al piano terra sono a struttura metallica e caratterizzate da un particolare disegno al fine di sottolineare la funzione di accesso ai vari locali. Le pareti sono intonacate a calce e tinteggiate color bianco. I bagni e gli spogliatoi sono pavimentati con piastrelle in monocottura con disegno semplice mentre le pareti sono rivestite sino alla altezza di m. 2 con le stesse mattonelle usate per la pavimentazione. Al piano terreno e primo i locali sono pavimentati con mattonelle in cotto non arrotato montate a spina su semolone di rena e cemento; solo in alcune parte del piano terra è stato utilizzato il materiale lapideo recuperato negli sbancamenti del travertino, miscelato con malta di cemento bianco catalizzatore e ossidi colorati. La cucina è dotata di rivestimento in piastrelle sino all'altezza di oltre m. 2.00. Le porte interne sono a pannelli lisci tamburate a nido d'ape e compensato di pioppo, verniciate color bianco e dotate di maniglie serratura e ferramenta di tipo pesante in ottone. Le porte si differenzieranno per i diversi tipi di apertura, a anta, a scorrere e a libro. L'impianto di riscaldamento è a circolazione forzata di acqua calda ed e composto da una caldaia a metano posta nel locale spogliatoio al piano primo. La caldaia, del tipo ad alto rendimento è corredata di tutti gli organi di sicurezza, di regolazione e controllo, vaso di espansione e pompa di circolazione. E’ inoltre provvista di produzione di acqua calda sanitaria tramite scambiatore rapido e boiler di accumulo. Dalla caldaia si diparte la distribuzione primaria fino ai collettori complanari situati al piano terra ed al primo piano. L’ impianto è con 4 zone ciascuna provvista di collettore complanare. La regolazione di ogni zona è affidata ad un termostato dotato di programmatore giornaliero che consente la regolazione della temperatura almeno sui due livelli nell'arco delle 24 ore. Di seguito vengono allegate le seguenti tavole grafiche utili ad un migliore descrizione dell’edificio: All. D_E_01 - Schema grafico planimetrico con prospetti e sezioni - Scala 1:200; All. D_E_02 - Pianta piano terra e piano primo - Scala 1:100. N.B. - attualmente gli ambienti sono privi di arredi. Studio di fattibilità Pagina 11 di 67 ALL. D_E_01 - CASA COLONICA – PLANIMETRIA SCALA 1:400 – PROSPETTI E SEZIONI SCALA 1:200 REALIZZAZIONE DI UN INTERVENTO DI SVILUPPO DEL PARCO LUDICO DELL’ACQUA BORRA da attuare mediante procedura aperta per la concessione di locali e aree, finalizzata alla gestione e alla progettazione COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA ALL. D_E_02 - CASA COLONICA - PIANTA PIANO TERRA E PIANO PRIMO - Scala 1:100 REALIZZAZIONE DI UN INTERVENTO DI SVILUPPO DEL PARCO LUDICO DELL’ACQUA BORRA da attuare mediante procedura aperta per la concessione di locali e aree, finalizzata alla gestione e alla progettazione COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA (Provincia di Siena) Settore Lavori Pubblici e Manutenzione del Patrimonio Vicolo dell’Arco, 6 – Tel. 0577/351304 - Fax 0577/355273 e-mail: [email protected] www.comune.castelnuovo.si.it 10. IL CONTESTO TERRITORIALE E GEOGRAFICO Il territorio Comunale di Castelnuovo Berardenga si estende per 177 Kmq, essendo uno dei più vasti dell’intera provincia di Siena. Un territorio caratterizzato dal fatto di comprendere all’interno alcune zone geomorfologiche tipiche tra cui il Chianti fino alle propaggini meridionali dei monti propriamente definiti, il limite più settentrionale delle “Crete Senesi”, le valli verdi del suburbio senese. Fin dalle proprie origini un territorio vocato e sfruttato per l’agricoltura dove il sistema economico della mezzadria, durato per secoli e terminato negli anni ‘60 del secolo scorso aveva imposto i suoi modelli edilizi: la Villa con Palazzo padronale, fattoria con annessi rurali e una serie di case sparse su podere per la gestione dei terreni. Le dinamiche insediative dell’ultimo secolo contraddistinte dal fenomeno dell’inurbazione a discapito delle case isolate hanno favorito in questo territorio lo svilupparsi di alcuni nuclei abitati con più alta concentrazione demografica, proliferando quasi sempre dalle urbanizzazioni preesistenti dei borghi medievali o delle ville e fattorie. Dal punto di vista geografico l’area oggetto di intervento è ricompressa nelle seguenti cartografie: IGM scala1:25.000 - foglio 120; CTR scala 1:10.000 - foglio n. 297060; CTR scala 1:2.000 - foglio n. D13L15; 11. PROPRIETÀ DELL’AREA E IDENTIFICAZIONE CATASTALE L’area risulta interamente di proprietà dell’Amministrazione, ed è contraddistinta al N.C.T. di Siena al Foglio n° 187 particelle 49, 271, 272, 402 e 407 del Comune di Castelnuovo Berardenga. 12. INQUADRAMENTO URBANISTICO E VINCOLI ESISTENTI Si è provveduto ad esaminare le prescrizioni esistenti al riguardo, allo scopo di verificare specifici obblighi in relazione agli adempimenti collegati allo studio di fattibilità. Si rappresentano di seguito le prescrizioni previste dagli strumenti urbanistici attualmente in vigore, corredando il presente studio dal certificato di destinazione urbanistica dell’area interessata dall’intervento. Si evidenzia che il Comune di Castelnuovo Berardenga è dotato di: Piano Strutturale, approvato il 16 aprile 2009 con delibera di Consiglio Comunale n. 58. Regolamento Urbanistico, approvato il 24 marzo 2014 con delibera di Consiglio Comunale n. 13. Piano di Zonizzazione Acustica approvato il 15 giugno 2005 con delibera di Consiglio Comunale n. 85. Regolamento Edilizio dei comuni del Chianti approvato il 20 dicembre 2013 con delibera di Consiglio Comunale n. 92. 12.1. PIANO STRUTTURALE E REGOLAMENTO URBANISTICO Il R.U., coerentemente con il P.S., colloca l’area in oggetto nel “Sub-sistema delle Crete dell’Arbia - parte del Sistema delle Crete dell’Arbia”, delimitandola quasi interamente come Sistema della Infrastrutturazione Ambientale, così come articolati nell’estratto cartografico di R.U. (All. I_A_11), definendo per ciascuno di essi all’art. 24.13 di R.U. indirizzi e prescrizioni al fine del perseguimento degli obiettivi individuati dal P.S. tesi alla salvaguardia paesaggistica del territorio ed al mantenimento della diversificazione ecosistemica. Studio di fattibilità Pagina 14 di 67 COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA (Provincia di Siena) Settore Lavori Pubblici e Manutenzione del Patrimonio Vicolo dell’Arco, 6 – Tel. 0577/351304 - Fax 0577/355273 e-mail: [email protected] www.comune.castelnuovo.si.it Art. 24.13 (R.U.) - Sistemi e sub-sistemi territoriali (…omissis…) Sistema della Infrastrutturazione Ambientale: salvaguardia e sviluppo dell’attività agricola in forme compatibili con l’assetto di parco territoriale/fluviale relativo ai principali corsi d’acqua Ombrone, Ambra, Arbia, Malena, Bozzone e fossi affluenti; controllo delle trasformazioni sul patrimonio edilizio esistente al fine di garantirne la tutela dei caratteri morfotipologici; realizzazione di percorsi e itinerari ambientali, culturali, storico-artistici, e didattici; incentivazione di idonee pratiche di difesa del suolo con particolare riferimento alla funzionalità del reticolo idrografico artificiale; manutenzione e presidio della continuità della rete viaria minore; tutela e conservazione dei sistemi fluviali e delle zone umide ed in particolare tutte le fasce di vegetazione natanti, riparie, erbacee, arbustive e arboree; mantenimento della presenza dei punti d’acqua. Non sono consentiti: gli annessi per gli I.A. e per gli O.A.A.; le bonifiche agrarie di cui all’art. 24.3; la edificazione degli annessi agricoli di cui all’art 24.5; le serre di cui all’art 24.9; (…omissis…) Sub-sistema delle Crete dell’Arbia (Sistema delle Crete dell’Arbia): salvaguardia e dell’attività agricola; controllo delle trasformazioni sul patrimonio edilizio esistente al fine di garantirne la tutela dei caratteri morfotipologici; realizzazione di percorsi e itinerari ambientali, culturali, storico-artistici, enogastronomici, sostenuti da un’offerta ricettiva qualificata e diversificata; tutela dei caratteri paesaggistici delle crete con idonea normativa sulle pratiche agricole; manutenzione e presidio della continuità della rete viaria minore; (…omissis…) Non sono consentiti: le bonifiche agrarie di cui all’art. 24.3; la realizzazione di nuove residenze agricole di cui all’art 24.4.; movimento di terra su calanchi e biancane. ****** Dall’analisi della cartografia di P,S relativa alla perimetrazione delle U.T.O.E, l’area in oggetto risulta compresa nell’UTOE 3 “Casetta - Colonna del Grillo - Stazione” ed è assunta come parte del più generale contesto territoriale del parco fluviale dell’Arbia e, al tempo stesso, come complesso di spazi aperti di interesse Studio di fattibilità Pagina 15 di 67 COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA (Provincia di Siena) Settore Lavori Pubblici e Manutenzione del Patrimonio Vicolo dell’Arco, 6 – Tel. 0577/351304 - Fax 0577/355273 e-mail: [email protected] www.comune.castelnuovo.si.it pubblico da connettere all’abitato di Casetta al fine di mitigare l’effetto separatore della doppia infrastruttura (ferrovia e sgc). All’interno della stessa U.T.O.E., coerentemente con il P.S., il R.U. la definisce come “ambito urbano e/o di influenza urbana”, riconoscendola attraverso la zonizzazione di cui al D.M. 1444/68, come “zona T - aree destinate a servizi turistico-ricettivi interne agli ambiti urbani” di cui all’art. 31.18 di R.U. 1. 2. 3. 4. 5. 6. Art. 31.18 (R.U.) - Zone T: Aree destinate a servizi turistico-ricettivi interne agli ambiti urbani. Sono aree destinate in maniera pressoché esclusiva ad attività turistico ricettiva. Secondo quanto definito all’art. 16 le destinazioni d’uso ammesse sono: turistico-ricettiva, artigianale di servizio, commerciale di vicinato, pubblici esercizi, di servizio a carattere privato; è consentita anche la destinazione residenziale ordinaria per lo svolgimento delle funzioni principali nei limiti strettamente necessari allo svolgimento delle funzioni principali; in ogni caso le funzioni residenziali dovranno essere integrate anche tipologicamente nella struttura a destinazione principale. In tali zone si opererà con Piani Attuativi di iniziativa privata convenzionata, la cui estensione massima è delimitata dai limiti del comparto individuati cartograficamente nelle Tavole di R.U.. I dimensionamenti massimi e i parametri urbanistici sono definiti nelle tabelle parametriche di cui all’art. 32 e nelle Schede T inserite nell’Allegato 15c. Si dovrà prevedere la sistemazione complessiva delle aree scoperte salvaguardando l’assetto vegetazionale esistente, la realizzazione dei manufatti necessari a svolgere le funzioni con tipologie e materiali adeguati al contesto ambientale nonché la predisposizione degli spazi di sosta e le infrastrutture necessarie già previste in sede di R.U. e ulteriormente precisate in base al tipo di attività da insediare. Per quanto riguarda la dotazione di parcheggi privati e privati di uso pubblico si fa riferimento a quanto previsto all’art. 17.4. mentre per quanto riguarda la dotazione di standard pubblici si fa riferimento a quanto già individuato nelle carte di R.U.. Per gli edifici di pregio storico, architettonico o ambientale, presenti al 1954 e appartenenti alla classe di valore 1, 2, 3, 4, 5, 6 in base alla schedatura disponibile sul SIT comunale, devono essere osservate le prescrizioni di cui agli artt. 18 e 19. (…omissis…) 9. Potranno essere realizzate coperture stagionali a condizione che siano realizzate con materiali leggeri, che non modifichino lo stato dei luoghi, non producano aggravio dell’assetto idraulico al contorno e che nel titolo abilitativo necessario alla realizzazione sia individuato il periodo nel quale la struttura verrà istallata e successivamente rimossa. ****** SCHEDE NORMA T2 – Complesso immobiliare “Podere Acqua Borra” Descrizione dell’area e dell’immobile: Il complesso immobiliare Acqua Borra e ….. omissis….. si trovano a nord di Casetta, raggiungibile dalla strada dell’Acqua Borra. L’edificio di proprietà pubblica è adibito a struttura turistico-ricettiva con servizi di ristorazione ed è censito all’interno del SIT comunale con la scheda del patrimonio rurale n. 111. ….. omissis….. . Obiettivi da perseguire: Studio di fattibilità Pagina 16 di 67 COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA (Provincia di Siena) Settore Lavori Pubblici e Manutenzione del Patrimonio Vicolo dell’Arco, 6 – Tel. 0577/351304 - Fax 0577/355273 e-mail: [email protected] www.comune.castelnuovo.si.it Sviluppare l’attività turistico-ricettiva già presente nel complesso immobiliare tramite la dotazione di nuovi servizi nell’ottica della valorizzazione del patrimonio edilizio esistente, in considerazione della forte vocazione turistica dell’area in relazione alla risorsa termale ….. omissis….. . Funzioni e destinazioni d’uso: Ai sensi dell’art. 16 delle NTA: pubblici esercizi, turistico-ricettiva relativamente alle parti già destinate, di servizio pubbliche e private, agricola ed altre attività ad essa connesse. Strumenti attuativi: Intervento Diretto cosi come definito all’art. 10.2 delle NTA. Parametri urbanistici: E’ consentita una SUL aggiuntiva per la creazione di servizi all’attività sportiva-ricreativa sino ad un massimo di 500 mq di SUL, ovvero 100 mq a disposizione delle attività legate alla pesca sportiva e 400 mq a disposizione della struttura turistico-ricettiva esistente. H max = 1 piano Sono consentite le pertinenze così come definite all’art. 15.12 delle NTA. Le superfici da destinare a parcheggi privati e privati di uso pubblico devono rispettare i minimi previsti all’art. 17.4 delle NTA. Prescrizioni e indirizzi progettuali: Gli interventi di nuova realizzazione devono essere eseguiti nel rispetto delle tipologie costruttive tradizionali e locali. Sono consentite strutture in legno che per composizione architettonica e ubicazionale siano correttamente inserite nel paesaggio delle Crete Senesi. A tale scopo è necessario produrre contestualmente agli interventi previsti uno studio planivolumetrico e di sistemazione di tutta l’area, in modo da coordinare non solo le nuove costruzioni, ma anche la sistemazione degli spazi a terra, dei parcheggi e della viabilità di accesso. Per gli edifici facenti parte del patrimonio edilizio di pregio storico e architettonico identificati nel SIT comunale con classi di valore da 1 a 6 sono possibili gli interventi di cui agli artt. 18 e 19 delle NTA. Per il patrimonio edilizio esistente privo di valore storico e architettonico sono previsti tutti gli interventi di cui all’art. 18 delle NTA. Per quanto riguarda le direttive ambientali e la fattibilità geologica, idraulica e sismica si fa riferimento agli artt. 20 e 22 delle NTA. Sono comunque fatte salve le norme di carattere generale contenute nelle NTA. Al fine di realizzare o adeguare opere di urbanizzazione, ovvero introdurre forme di uso sociale delle strutture, l’Amministrazione Comunale potrà subordinare gli interventi diretti a forme di convenzionamento. ****** Il Piano Strutturale vigente ha individuato fra le Invarianti Strutturali storico-insediative l’edificio “Podere Acqua Borra”, in quanto patrimonio edilizio presente al 1954, rimandando al R.U. la definizione degli interventi ammissibili su tale immobile, in relazione alla classe di valore storico architettonico scaturita dalla schedatura puntuale dell’intero patrimonio edilizio presente nel SIT del Comune di Castelnuovo Berardenga. In particolare, per l’edificio di cui si tratta è stata attribuita una classe di valore 3 - “Edifici e/o complessi edilizi di valore storico-architettonico” (art. 19 N.T.A. del R.U.), in base alla quale è prevista una specifica categoria d’intervento così come definita all’art. 18 delle stesse N.T.A.. Studio di fattibilità Pagina 17 di 67 COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA (Provincia di Siena) Settore Lavori Pubblici e Manutenzione del Patrimonio Vicolo dell’Arco, 6 – Tel. 0577/351304 - Fax 0577/355273 e-mail: [email protected] www.comune.castelnuovo.si.it L’analisi effettuata ha generato la seguente “scheda patrimonio rurale 111” che contiene tutte le informazioni sull’edificio, ne identifica anche la localizzazione, l’accessibilità e l’organizzazione delle aree di pertinenza; della scheda si riporta la stampa effettuata. Edificio 904 Informazioni sulla Scheda Toponimo Podere Acqua Borra Località Casetta UTOE 3 - Casetta - Colonna del Grillo - Stazione Data rilevazione 08/08/2010 Accessibilità strada poderale Informazioni sull'Edificio 904 Unità volumetriche dell'Edificio 904 N° Foglio Particella N° piani Piani interrati Mansarda Periodizzazione Uso al 1822 Altezza (m) Superficie (m²) Volume (m³) 2544 187 250 2 presente 1825 7.09 157.84 1119.06 2545 187 250 1 presente 1825 2.95 12.87 37.96 2551 187 250 1 presente 1825 3 8.12 24.37 Totali 178.83 1181.38 Funzioni d'uso Uso prevalente: non residenziale Usi presenti: att. turistico ricettive alberghiere Uso Piano terra: Piano terra: turistico ricettiva Numero piani fuori terra Numero piani massimo: 2 Esiste una parte dell'edificio con un numero di piani inferiore a quello massimo: sì Tipologia architettonica Struttura in muratura Stato di conservazione Buono Compatibilità dell'uso attuale Congruo Studio di fattibilità Pagina 18 di 67 COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA (Provincia di Siena) Settore Lavori Pubblici e Manutenzione del Patrimonio Vicolo dell’Arco, 6 – Tel. 0577/351304 - Fax 0577/355273 e-mail: [email protected] www.comune.castelnuovo.si.it Copertura Tipo di copertura: a falde Tipo di manto: a falde Docce e pluviali: in rame Gronda: Solo laterizio Caratteristiche architettoniche e strutturali Struttura paramento esterno Materiale: pietra e laterizio Posa in opera: irregolare Stato di conservazione: buono Compatibilità: congruo Infissi finestre Materiale: legno Stato di conservazione: buono Compatibilità: congruo Classe di valore Classe 3 Fra le Invarianti Strutturali storico-insediative è individuato anche il tracciato della S.V. 30 “dell’Acqua Borra” compreso il tratto che fiancheggia il torrente “Malena”, considerati come tracciati viari fondativi ai sensi dell’art. 14-4a delle N.T.A. del P.S., in quanto percorsi di antica formazione riconosciuti nel loro stato di consistenza al 1954. Il R.U. ne definisce all’art. 17.2.4 comma 4 delle N.T.A., i possibili interventi. Di seguito vengono riportati per estratto i citati riferimenti delle N.T.A. di R.U.: Art. 17.2.4 (R.U.) - Strade vicinali. (…omissis…) 2. Ai sensi dell’art. 5.2 le strade vicinali costituiscono Invariante Strutturale e fanno parte dello Statuto del Territorio del Comune di Castelnuovo Berardenga. (…omissis…) 4. Per le strade vicinali che costituiscono anche tracciati viari fondativi ai sensi dell’art. 14-4° delle N.T.A. del P.S. sono possibili i seguenti interventi: mantenimento dei caratteri planoaltimetrici dei tracciati; solo se strettamente necessario, sono possibili modifiche ai tracciati per esigenze di allontanamento dello stesso da edifici esistenti; in questo caso si dovrà comunque lasciare lungo il tracciato dismesso segni ed elementi testimoniali della memoria storica del tracciato viario fondativo; Studio di fattibilità Pagina 19 di 67 COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA (Provincia di Siena) Settore Lavori Pubblici e Manutenzione del Patrimonio Vicolo dell’Arco, 6 – Tel. 0577/351304 - Fax 0577/355273 e-mail: [email protected] www.comune.castelnuovo.si.it 5. sistemazione e contenimento del fondo stradale a macadam, ovvero sistemazione con conglomerato cementizio di colore chiaro per i tratti posti in prossimità degli edifici; opere di raccolta e convogliamento delle acque; mantenimento e recupero delle opere d'arte ed i segnali di viaggio; opere di sistemazione e contenimento del terreno; mantenimento delle alberature segnaletiche, degli allineamenti arborei e delle siepi ornamentali limitatamente alle specie vegetali locali. (…omissis…) Per comprovate esigenze di vivibilità e per la vicinanza a nuclei abitati, è consentito asfaltare con strato bituminoso le strade vicinali e comunali, fondative e non, in deroga a quanto stabilito ai commi 3 e 4 relativamente al mantenimento del fondo stradale a macadam, a seguito di una valutazione effettuata dall’UTC sulla effettiva storicità e valore paesaggistico del tracciato e sulle manomissioni già eseguite. Art. 19 (R.U.) - Categorie di valore degli edifici di pregio storico, architettonico e/o ambientale, criteri di valutazione e modalità di intervento. Art. 19.03 - Edifici e/o complessi edilizi di valore storico-architettonico 1. Sono quelli riconducibili alla Classe di valore 3, che presentano elementi parziali di riconoscibilità storica e architettonica nei fregi, nelle facciate, nei particolari delle modanature, negli elementi tipologici, in quanto edifici che hanno già subito interventi, sia pure parziali, di trasformazione, ovvero si presentano come edifici di minore valore, quand’anche presenti al Catasto Leopoldino almeno nelle strutture principali. 2. Il grado di intervento consentito è quello della Manutenzione Ordinaria, della Manutenzione Straordinaria, del Restauro Architettonico e del Risanamento Conservativo, come definiti all’art. 18. 3. In tutti gli interventi una particolare cura dovrà essere data al recupero delle pertinenze coperte e scoperte, al recupero dei giardini, delle alberature, delle recinzioni storicizzate, degli accessi, delle edicole e quanto altro di pregio e degno di salvaguardia nell’ambito del resede degli edifici stessi. ****** L’area oggetto di intervento è interessata inoltre dalle seguenti Invarianti Strutturali di carattere paesaggistico-ambientale: Compresa nel SIR 90 “Crete di Camposodo e Crete di Leonina” definito dalla L.R. 56/2000 e normato dal D.G.R. n. 644/2004. Compresa fra “le Aree atte alla istituzione di “Aree Naturali Protette di Interesse Locale” (A.N.P.I.L.) così definita: “Parco fluviale dell’Arbia”, in quanto caratterizzata da qualità ambientali idonee ad una fruizione pubblica nell’ambito del tempo libero, delle attività sportivo-motorie, culturali e ricreative, termali, della osservazione e studio dei fenomeni naturali. Ai fini della loro tutela si deve fare riferimento agli indirizzi e alle prescrizioni contenuti nelle leggi regionali in materia. Parzialmente compresa come “infrastrutturazione ecologica” di cui al seguente art. 20.8 - “Risorse naturali e biodiversità” del R.U.: (…omissis…) Studio di fattibilità Pagina 20 di 67 COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA (Provincia di Siena) Settore Lavori Pubblici e Manutenzione del Patrimonio Vicolo dell’Arco, 6 – Tel. 0577/351304 - Fax 0577/355273 e-mail: [email protected] www.comune.castelnuovo.si.it 7. (…omissis…) costituita dalle parti di territorio comprendenti e circostanti le aste fluviali ancorché non classificate, riconosciute di valore strategico sotto il profilo ecologico, idrologico, ambientale e naturale in genere; (…omissis…) Per tali risorse devono essere salvaguardate: la qualità fisico-chimica dei corpi fluidi quando corrispondente agli standard ambientali della qualità idonea alla vita dei pesci (acque salmonicole) di cui alla normativa vigente; le sistemazioni planoaltimetriche del terreno; le formazioni arboree di ripa e golena; le superfici libere golenali. Segnalata fra i “Parchi storico - culturali, giardini e formazioni arboree decorative” di cui al seguente art. 19.10 - “Parchi storico-culturali, giardini e formazioni arboree decorative” del R.U.: 1. Sono le formazioni arboree costituite da individui appartenenti alle specie locali rispondenti a criteri ordinatori come l'allineamento in filari lungo strade o percorsi in genere, o volti a formare confini, o più in generale a costituire forme di arredo e decoro. Possono essere costituite sia da individui di una stessa specie che da una alternanza preordinata di specie diverse. Nel loro insieme costituiscono struttura formale del paesaggio e suo caposaldo visivo e simbolico. (…omissis…) 3. Per tali beni sono possibili gli interventi di Manutenzione Ordinaria e Straordinaria, Restauro e Risanamento Conservativo nel rispetto: delle recinzioni e degli accessi aventi rilevanza di memoria storica; delle sistemazioni e della loro continuità con le ville; degli assi visuali aventi origine nelle sistemazioni dei giardini; delle sistemazioni planoaltimetriche e delle relative opere; degli impianti arborei coerenti con il disegno originario; dei percorsi e delle sistemazioni al suolo; delle opere e degli elementi decorativi. 4. Gli elementi suddetti sono soggetti a tutela nella loro consistenza materiale, botanica e simbolica, ad azioni di ripristino degli elementi mancanti e di valorizzazione culturale in quanto capisaldi visivi del paesaggio; in quanto struttura formale del paesaggio devono essere conservate e/o reimpiantate specie vegetali locali appartenenti alla tradizione storica o storicizzata. Interessata dalla sorgente, di cui al seguente art. 20.1.6 – “Disposizioni per la salvaguardia delle sorgenti e pozzi termali” del R.U.: (…omissis…) 3. Per aree interessate da tali risorse devono essere intraprese tutte quelle iniziative atte a preservare le caratteristiche fisico-chimiche delle acque, salvaguardando lo stato fisico dei luoghi e gli accessi pubblici esistenti o da istituire, pertanto devono essere rispettati gli indirizzi e le prescrizioni di cui agli artt. 10.1.5. e 10.1.6. della Disciplina del P.T.C.P. di Siena. 4. In presenza di autorizzazioni al prelievo e all'utilizzo di acque termali, è possibile realizzare strutture di servizio per attività termali: in tal caso si dovrà approvare una Variante al RU attraverso la redazione di una scheda Et sulla falsariga di quelle già contenute nell'allegato Tav. 15c.. Secondo quanto previsto all'art. 16 le funzioni consentite sono quelle legate all'utilizzo della risorsa termale, piscine, centri benessere, palestre, servizi di ristoro, e servizi accessori necessari, quali spogliatoi, servizi igienici, etc.; posti letto potranno essere consentiti solo attraverso il recupero di fabbricati esistenti. 12.2. VINCOLI IMPOSTI DA NORMATIVE SOVRAORDINATE Studio di fattibilità Pagina 21 di 67 COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA (Provincia di Siena) Settore Lavori Pubblici e Manutenzione del Patrimonio Vicolo dell’Arco, 6 – Tel. 0577/351304 - Fax 0577/355273 e-mail: [email protected] www.comune.castelnuovo.si.it Vincolo idrogeologico: Ricade in area sottoposta a Vincolo Idrogeologico ai sensi del R.D. n. 3267 del 30/12/1923 e della L.R. n. 39 del 2000). Vincoli paesaggistici: Si colloca con il fronte principale prospiciente il torrente “Malena” censito fra i Corsi d’acqua principali PIT Regione Toscana. Ricade in area sensibile (Classe 2) ai sensi dell’art. 10.1 della Disciplina del P.T.C.P. di Siena. Compresa nel SIR 90 “Crete di Camposodo e Crete di Leonina” (artt. 18, 51 NTA). Compresa fra “le Aree atte alla istituzione di “Aree Naturali Protette di Interesse Locale” (A.N.P.I.L.) (artt. 22, 52 NTA). 12.3. CARATTERISTICHE GEOLOGICHE, GEOMORFOLOGICHE E SISMICHE Al fine di poter consentire una valutazione degli effetti ambientali delle opere in progetto, si rimanda alla relazione geologica-tecnica allegata al R.U., e alla cartografia sia di P.S. che di R.U., che per estratto viene riportata negli allegati da (00 a 00), dai quali si evidenziano le seguenti caratteristiche: geologicamente l’area è stata sede durante il Quaternario di una sedimentazione di depositi noti in letteratura come “Villafranchiani”. I depositi quaternari villafranchiani sono suddivisibili in una facies lacustre più antica, costituita da alternanze limoso-argillose, ed in una facies successiva di tipo fluvio-lacustre costituita da alternanze sabbioso-ghiaiose. In linea generale i depositi alluvionali terrazzati affioranti nell’area sono prevalentemente costituiti da ghiaie di epoca recente. dal punto di vista geomorfologico, l'area progettuale è inserita per la maggior parte all'interno della fascia dei depositi alluvionali terrazzati, costituiti prevalentemente da sabbie, di epoca recente. La restante parte, è interessata da un deposito di travertino di origine carsica. Il pendio che interessa marginalmente l’area di studio, presenta problematiche di tipo geomorfologico legate a processi gravitativi di versante, la cui genesi è legata principalmente a fattori strutturali, quali la sovrapposizione di formazioni a diverso comportamento geomeccanico e a cause climatiche, quali l’intensità e la frequenza delle precipitazioni, le variazioni giornaliere e stagionali della temperatura, i cambiamenti delle condizioni di umidità. Tutti questi parametri concorrono a determinare l’instabilità del versante favorendo, pertanto, lo sviluppo di fenomeni di soliflusso generalizzato e reptazione (creep). Assume eccezionale rilevanza, dal punto di vista idrogeologico, l'alto grado di vulnerabilità riservato all’area interessata dalla “sorgente a manifestazione termale" (area sensibile di classe 1), che fra i corpi idrici sotterranei, appartiene alla “rete acquifera in materiali carbonatici a carsismo completo ed altamente sviluppato”. In corrispondenza del pendio, sempre fra gli acquiferi, sono segnalati “complessi sedimentari a grana fine praticamente privi di circolazione”, con bassissimo o nullo grado di vulnerabilità. L’area risulta compresa nella perimetrazione per i permessi di ricerca/concessioni per acque termali/CO2. Viene segnalata la presenza di un metanodotto, che corre lungo il lato d’ingresso all’area, fra i produttori reali e potenziali di inquinamento. 12.4. VALUTAZIONI DI PERICOLOSITÀ Le modalità di realizzazione degli interventi in oggetto sono subordinate alla classificazione e alle prescrizioni delle classi di fattibilità, che derivano dalla classificazione della pericolosità geologica, idraulica e sismica riportate rispettivamente negli estratti cartografici All. I_A_16 – 17 - 20; in particolare la classificazione della pericolosità geologica ed idraulica, è stata fatta ai sensi delle seguenti norme: Studio di fattibilità Pagina 22 di 67 COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA (Provincia di Siena) Settore Lavori Pubblici e Manutenzione del Patrimonio Vicolo dell’Arco, 6 – Tel. 0577/351304 - Fax 0577/355273 e-mail: [email protected] www.comune.castelnuovo.si.it DPGR 53R/2011; Piano di Assetto Idrogeologico Bacino Fiume Ombrone (L. 183/89 – L.R. 91/98 – L. 365/2000); Piano Assetto Idrogeologico Fiume Arno – Comitato Istituzionale 11 novembre 2004; L.R. 21 maggio 2012 n° 21. 12.4.1. Pericolosità Geologica La Carta della Pericolosità Geologica delimita le aree nelle quali i parametri geomorfologici e sismici sono tali da richiedere o meno un approfondimento di indagini e particolari tecniche di intervento. L’intervento ricade in gran parte in area con pericolosità geologica di Classe 3 (Pericolosità elevata), ed in piccola parte in area Classe 2 (Pericolosità media). Art. 22.1 (R.U.) - Aree a pericolosità geologica (geomorfologica). Pericolosità geologica elevata (G.3): aree in cui sono presenti fenomeni quiescenti; aree con potenziale instabilità connessa alla giacitura, all'acclività, alla litologia, alla presenza di acque superficiali e sotterranee, nonché a processi di degrado di carattere antropico; aree interessate da intensi fenomeni erosivi e da subsidenza; aree caratterizzate da terreni con scadenti caratteristiche geotecniche; corpi detritici su versanti con pendenze superiori al 25%. Pericolosità geologica media (G.2): aree in cui sono presenti fenomeni franosi inattivi e stabilizzati (naturalmente o artificialmente); aree con elementi geomorfologici, litologici e giaciturali dalla cui valutazione risulta una bassa propensione al dissesto; corpi detritici su versanti con pendenze inferiori al 25%. 12.4.2. Pericolosità idraulica La carta della pericolosità rappresenta la sintesi di tutti gli elaborati redatti e di tutte le conoscenze acquisite sul territorio investigato, nella carta della pericolosità idraulica sono state delimitate le aree potenzialmente vulnerabili al verificarsi di elementi critici correlati al rischio idraulico. Secondo la cartografia a corredo del R.U. (vedi estratto cartografico All. I_A_17), l'area è perimetrata in gran parte in Classe 3 (Pericolosità media), la fascia più a ridosso del torrente “Malena in classe 4 (Pericolosità elevata), mentre per la restante porzione di terreno - lato ingresso casa colonica - in Classe 2 (Pericolosità bassa). 12.4.3. Pericolosità sismica Considerata la nuova classificazione del territorio nazionale prevista dall’Ordinanza n. 3274 del 20 Marzo 2003, ai fini dell’applicazione della normativa sismica di cui alla Legge del 2 febbraio 1974 n. 64 e successivo D.M. 16/01/96 si definisce quanto segue. Il Comune di Castelnuovo Berardenga, già sismico prima dell'entrata in vigore dell'ordinanza citata, e ricadente in II Categoria con grado di sismicità S=9, è stato classificato in “zona 2" (Ag/g=0,25) con l’Ordinanza del Presidente del Consiglio dei Ministri n. 3274 del 20/03/2003. Con la successiva Ordinanza P.C.M. n. 3519 del 28.04.2006 e con la Deliberazione di G.R.T. n. 431 del 19 giugno 2006, pubblicata sul B.U.R.T. in data 2306.2006, ha proposto la declassificazione di alcuni comuni, tra cui quello di Castelnuovo Berardenga, con il loro inserimento in una nuova zona con pericolosità sismica 3S ”zona 3s”, Studio di fattibilità Pagina 23 di 67 COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA (Provincia di Siena) Settore Lavori Pubblici e Manutenzione del Patrimonio Vicolo dell’Arco, 6 – Tel. 0577/351304 - Fax 0577/355273 e-mail: [email protected] www.comune.castelnuovo.si.it che però mantiene lo stesso livello di protezione assicurato dalle azioni sismiche della zona 2 (accelerazione convenzionale massima inferiore a 0.25 g). Data la suddetta Normativa e la zona di appartenenza è richiesto di approfondire le problematiche inerenti alle possibili amplificazioni dei cedimenti e cedimenti differenziali e all‘innesco di possibili fenomeni franosi. Tali fenomeni di amplificazioni dei cedimenti assoluti e/o differenziali dovranno essere scongiurati dalla scelta di un'adeguata tipologia fondale per le diverse opere in progetto, da definire in maniera dettagliata sulla base delle caratteristiche geotecniche del terreno presente. 12.5. VALUTAZIONI SULLA FATTIBILITÀ GEOLOGICA, IDROLOGICA E SISMICA Così come previsto dal DPGR 53R/2011 nel R.U. è stata distinta la fattibilità in funzione delle situazioni di pericolosità riscontrate per i diversi fattori: geologici (geologici s.s., e geomorfologici), idraulici e sismici, ai fini di una più agevole e precisa definizione delle condizioni di attuazione delle previsioni, aspetti fondamentali di cui tener conto nelle varie fasi di progettazione e in modo particolare nella fase di impostazione del progetto preliminare. Il R.U. (vedi estratto cartografico All. I_A_21) individua nel sito in studio una Fattibilità senza particolari limitazioni (F1), in relazione sia alla pericolosità geologica, che a quella idraulica e sismica. Per quanto riguarda l'assegnazione della fattibilità in relazione alla trasformazione in progetto e alle condizioni di pericolosità geomorfologica, idraulica e sismica riscontrate dovrà avvenire secondo i criteri riportati nella seguente tabella: ATTRIBUZIONE DELLA FATTIBILITÀ PER GLI INTERVENTI IN PROGETTO classi di pericolosità idraulica TIPOLOGIA DI INTERVENTO I1 I2 I3 classi di pericolosità geologica I4 Fattibilità idraulica (FI) G1 G2 G3 G4 Fattibilità geologica (FG) classi di pericolosità sismica S1 S2 S3 S4 Fattibilità sismica (FS) Nuova edificazione FI.1 FI.2 n.a.(1) n.a.(2) FG.1 FG.2 FG.3 n.a.(3) FS.1 FS.2 FS.3 n.a.(3) Movimenti terra, scavi e rilevati Realizzazione di piscine (di cui all’art. 15.12 delle NTA) e relativi locali accessori (di cui all’art. 15.12delle NTA) Realizzazione di volumi tecnici (di cui all’art. 15.31 delle NTA) Realizzazione di parcheggi pubblici, privati o privati di uso pubblico a raso con dimensioni < di 500 mq Realizzazione di parcheggi pubblici, privati o privati di uso pubblico a raso con dimensioni > di 500 mq Realizzazione di verde pubblico a parco (di cui all’art. 31.14 delle NTA) Realizzazione di verde pubblico attrezzato (di cui all’art. 31.14 delle NTA) Realizzazione di aree destinate ad attrezzature pubbliche (di cui all’art. 31.15 delle NTA) Impianti sportivi all’aperto, piste ciclabili, campi di calcio ecc., senza locali accessori, tribune ecc. FI.1 FI.2 n.a.(1) n.a.(2) FG.1 FG.2 FG.3 n.a.(3) FS.1 FS.1 FS.3 n.a.(3) FI.1 FI.2 n.a.(1) n.a.(2) FG.1 FG.2 FG.3 n.a.(3) FS.1 FS.2 FS.3 n.a.(3) FI.1 FI.2 FI.3° FG.1 FG.2 FG.3 n.a.(3) FS.1 FS.2 FS.3 n.a.(3) FI.1 FI.2 FI.3° n.a.(2) FG.1 FG.2 FG.3 n.a.(3) FS.1 FS.2 FS.3 n.a.(3) FI.1 FI.2 n.a.(1) n.a.(2) FG.1 FG.2 FG.3 n.a.(3) FS.1 FS.2 FS.3 n.a.(3) FI.1 FI.1 FI.1 FI.1 FG.1 FG.1 FG.1 FG.1 FS.1 FS.1 FS.1 FS.1 FI.1 FI.2 FI.3° FI.3° FG.1 FG.1 FG.2 FG.2 FS.1 FS.1 FS.2 FS.2 FI.1 FI.2 n.a.(1) n.a.(2) FG.1 FG.2 FG.3 n.a.(3) FS.1 FS.2 FS.3 n.a.(3) FI.1 FI.2 FI.3° FG.1 FG.2 FS.1 FS.1 Studio di fattibilità FI.3° FI.3° FG.1 FG.3 FS.1 FS.1 Pagina 24 di 67 COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA (Provincia di Siena) Settore Lavori Pubblici e Manutenzione del Patrimonio Vicolo dell’Arco, 6 – Tel. 0577/351304 - Fax 0577/355273 e-mail: [email protected] www.comune.castelnuovo.si.it Note: (1) La previsione non è ammissibile e dovrà essere successivamente verificata mediante la stesura di una relazione geologico – tecnica di fattibilità, nel rispetto delle prescrizioni previste al punto 3.2.2.2 dell’Allegato A DPGR 25 ottobre 2011 53/R e dall’art. 6 delle Norme del Bacino Regionale Ombrone. (2) La previsione non è ammissibile e dovrà essere successivamente verificata mediante la stesura di una relazione geologico – tecnica di fattibilità, nel rispetto delle prescrizioni previste al punto 3.2.2.1 dell’Allegato A DPGR 25 ottobre 2011 53/R e dall’art. 5 delle Norme del Bacino Regionale Ombrone. (3) La previsione non è ammissibile e dovrà essere successivamente verificata mediante la stesura di una relazione geologico – tecnica di fattibilità, nel rispetto delle prescrizioni previste al punto 3.2.1 dell’Allegato A DPGR 25 ottobre 2011 53/R e dall’art. 13 delle Norme del Bacino Regionale Ombrone. 12.6. PIANO COMUNALE DI ZONIZZAZIONE ACUSTICA Nel PCCA l’area oggetto di approfondimento ricade in parte tra le aree di tipo misto, Classe III e in parte tra le aree ad intensa attività umana Classe IV. La descrizione dettagliata delle caratteristiche delle aree in relazione alla tipologia della classe è riportata nelle seguenti tabelle: Tabella B: Valori limite di emissione - Leq in dB(A) (art.2) Classi di destinazione d’uso del territorio Tempo di riferimento diurno 06.00-22.00 Tempo di riferimento notturno 22.00-06.00 I Aree particolarmente protette 45 35 II Aree prevalentemente residenziali 50 40 III Aree di tipo misto 55 45 IV Aree di intensa attività umana 60 50 V Aree prevalentemente industriali 65 55 VI Aree esclusivamente industriali 65 65 Tabella C: Valori limite di immissione - Leq in dB(A) (art.3) Classi di destinazione d’uso del territorio Tempo di riferimento diurno 06.00-22.00 Tempo di riferimento notturno 22.00-06.00 I Aree particolarmente protette 50 40 II Aree prevalentemente residenziali 55 45 III Aree di tipo misto 60 50 IV Aree di intensa attività umana 65 55 V Aree prevalentemente industriali 70 60 VI Aree esclusivamente industriali 70 70 Tabella D: Valori di qualità - Leq in dB(A) (art.7) Classi di destinazione d’uso del territorio Tempo di riferimento diurno 06.00-22.00 Tempo di riferimento notturno 22.00-06.00 I Aree particolarmente protette 47 37 II Aree prevalentemente residenziali 52 42 III Aree di tipo misto 57 47 IV Aree di intensa attività umana 62 52 V Aree prevalentemente industriali 67 57 VI Aree esclusivamente industriali 70 70 Studio di fattibilità Pagina 25 di 67 COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA (Provincia di Siena) Settore Lavori Pubblici e Manutenzione del Patrimonio Vicolo dell’Arco, 6 – Tel. 0577/351304 - Fax 0577/355273 e-mail: [email protected] www.comune.castelnuovo.si.it Parte dell’area ricade inoltre all’interno della fascia di pertinenza stradale come evidenziato nell’allegato estratto cartografico del PCCA. 12.7. OBBLIGHI AUTORIZZATIVI O DI VALUTAZIONE DA RICHIEDERSI AGLI ENTI PREPOSTI La tutela dell’Ambiente, di fondamentale importanza per preservare le risorse naturali del territorio, viene garantita a livello legislativo prevedendo che l’intervento sia sottoposto a specifiche valutazioni preventive finalizzate ad ottenere apposite autorizzazioni e nulla osta da parte degli enti tutori, come di seguito evidenziato. Le valutazioni da mettere in atto e da sviluppare, al fine di analizzare l’impatto degli atti progettuali degli interventi proposti, si traducono in altrettanti obblighi autorizzativi o di valutazione da richiedersi agli enti preposti: in particolare: Autorizzazione per il vincolo idrogeologico La disciplina del vincolo idrogeologico è definita dalla Legge Regionale n. 39 del 21 marzo 2000, il cui regolamento di attuazione è il Dpgr n. 48/R dell’ 8 agosto 2003 “Regolamento Forestale della Toscana”. Trattandosi di una “pratica edilizia” (seppure su fabbricato pubblico), la stessa sarà soggetta ad autorizzazione ai fini del Vincolo Idrogeologico. Nel caso i lavori interessino aree boscate o più in generale modifichino l’assetto vegetazionale, dovrà altresì essere dato atto dell’acquisizione del parere di un dottore agronomo o dottore forestale. Valutazione ambientale strategica VAS: La VAS interessa: piani o programmi comunque denominati emanati da pubbliche amministrazioni; progetti la cui valutazione rientra nella competenza statale, regionale o delle province autonome in base a tipologie specificatamente previste; progetti sottoposti alla verifica di assoggettabilità di competenza delle regioni e delle province autonome. A livello di studio di fattibilità non sussistono obblighi in ordine a tale valutazione in quanto lo studio stesso non si configura come piano o programma nel senso tecnico e giuridico dei termini. A livello della proposta progettuale sussiste sempre l’obbligo della verifica di assoggettabilità alla VAS in ambito regionale. In questo caso l’obbligo della redazione della verifica ricade in capo all’aggiudicatario della concessione. Valutazione d’impatto ambientale VIA: La V.I.A. è una procedura che viene attuata allo scopo di proteggere e migliorare la qualità della vita, di mantenere integra la capacità riproduttiva degli ecosistemi e delle risorse, di salvaguardare la molteplicità della specie, di promuovere l’uso di risorse rinnovabili, di garantire l’uso plurimo delle risorse. La V.I.A. si applica a singoli progetti di opere, pertanto ricade in capo all’aggiudicatario in relazione al progetto presentato. Corsi d’acqua vincolati - (Parte III del D. Lgs. 42/2004 - Art. 142 lett. c - Aree tutelate per legge): L’area oggetto d’intervento si colloca con il fronte principale prospiciente il torrente Malena”. Il tratto in Studio di fattibilità Pagina 26 di 67 COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA (Provincia di Siena) Settore Lavori Pubblici e Manutenzione del Patrimonio Vicolo dell’Arco, 6 – Tel. 0577/351304 - Fax 0577/355273 e-mail: [email protected] www.comune.castelnuovo.si.it questione rimane per la maggior parte escluso dal vincolo, come indicato nella D.C.R.T. n. 95 dell’11/03/1986 “determinazione dei fiumi, torrenti e corsi d’acqua classificati pubblici da escludere, in tutto o in parte, dal vincolo paesaggistico per la loro irrilevanza a tali fini (Legge 8 agosto 1985 n. 431, art. 1/quater); approvazione elenco regionale dei tratti esclusi” - vedi all. 19 al presente studio di fattibilità – “estratto planimetrico del P.I.T.”. 13. COERENZA DELL’INTERVENTO CON GLI STRUMENTI URBANISTICI Nell’UTOE di riferimento, gli obiettivi di tutela e riqualificazione per l’area urbana di Casetta prevedono la definizione di aree per lo sport ed il tempo libero, identificando l’area di Infrastrutturazione Ecologica come elemento di Invarianza Paesaggistico-Ambientale. Pertanto, il progetto in questione si pone in coerenza con lo strumento comunale approvato e, alla luce delle coerenze già verificate in sede di approvazione con Regione Toscana e Amministrazione Provinciale di Siena, anche con i relativi strumenti di pianificazione – PIT e PTCP. La realizzazione della vasca per l’utilizzo dell’acqua mineralizzata calda, risulta idraulicamente compatibile, dal momento che la previsione in oggetto non determina un pericolo per persone e beni, non crea un aumento di pericolosità in aree limitrofe, ne sottrazione di volume all’area esondabile. Per l’attuazione dell’intervento dovranno essere prese idonee misure atte a ridurne la vulnerabilità e dovranno essere rispettate le prescrizioni previste nei punti 3.2.2.1 e 3.2.2.2 dell’Allegato A DPGR 25 ottobre 2011 53/R e dall’art. 5 e dall’art. 6 delle Norme del Bacino Regionale Ombrone. Fra gli interventi “facoltativi”, la realizzazione di un percorso pedonale, attrezzato con stalli per le auto, e una piazzola per i camper, con adeguato attacco per lo scarico dei reflui e allacciamento idrico per i rifornimenti, servizio attualmente mancante in tutta l’area circostante, sono da considerarsi interventi integrati rivolti prioritariamente al conseguimento degli obiettivi di tutela e miglioramento delle condizioni ambientali. Di seguito vengono allegate le seguenti tavole grafiche, con gli estratti cartografici utili ad un migliore inquadramento dell’area in oggetto: All. I_A_01 - Inquadramento territoriale: Foglio 297060 della Cartografia Tecnica Regionale; All. I_A_02 - Estratto di mappa catastale: Foglio 187 - Particelle 49, 271, 272, 402 e 407; All. I_A_03 - Sovrapposizione catastale con ortofoto digitale; All. I_A_04 - P.S. - Tav. Fi01b - Carta geologica (Sud); All. I_A_05 - P.S. - Tav. Fi02b - Carta geomorfologica (Sud); All. I_A_06 - P.S. - Tav. Fi03b - Carta litotecnica (Sud); All. I_A_07 - P.S. - Tav. Fi04b - Carta delle pendenze (Sud); All. I_A_08 - P.S. - Tav. Fi05b - Carta idrogeologica e della vulnerabilità degli acquiferi (Sud); All. I_A_09 - R.U. - Tav. 01 - Inquadramento territoriale - Sistemi e sub-sistemi territoriali; All. I_A_10 - R.U. - Tav. 02b - Carta dei vincoli sovraordinati - Territorio comunale Sud; All. I_A_11 - R.U. - Tav. 03b - Carta del territorio - Invarianti strutturali - Territorio comunale sud; All. I_A_12 - R.U. - Tav. 04b - Carta del territorio - Strategie per il territorio aperto - Territorio comunale sud; All. I_A_13 - R.U. - Tav. 07b - Carta del territorio - Strategie per gli insediamenti - U.T.O.E. 3 Casetta - Colonna del Grillo - Stazione; Studio di fattibilità Pagina 27 di 67 COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA (Provincia di Siena) Settore Lavori Pubblici e Manutenzione del Patrimonio Vicolo dell’Arco, 6 – Tel. 0577/351304 - Fax 0577/355273 e-mail: [email protected] www.comune.castelnuovo.si.it All. I_A_14 - R.U. - Tav. 13.2b Carta della pericolosità geologica sud; All. I_A_15 - R.U. - Tav. 13.3b Carta della pericolosità idraulica sud - (DPGR 53/R 2011) - Carta di adeguamento alle norme PAI fiume Ombrone; All. I_A_16 - R.U. - TAV. 13.4b - Carta della tutela delle risorse idriche sud; All. I_A_17 - R.U. - Tav. 13.5g - Microzonazione sismica di 1° livello; All. I_A_18 - R.U. - Tav. 13.7a - Carta della pericolosità sismica; All. I_A_19 - P.I.T. - Integrazione del P.I.T. con valenza di Piano Paesaggistico - Torrente “Malena”- Verifica ai sensi della D.C.R. n. 95 dell’11/03/1986. All. I_A_20 - PCCA - Tav. 4 - area centro-sud. Studio di fattibilità Pagina 28 di 67 FOGLIO 187 – PARTICELLE 49, 271, 272, 402 e 407 ALL. I_A_02 - ESTRATTO DI MAPPA CATASTALE REALIZZAZIONE DI UN INTERVENTO DI SVILUPPO DEL PARCO LUDICO DELL’ACQUA BORRA da attuare mediante procedura aperta per la concessione di locali e aree, finalizzata alla gestione e alla progettazione COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA Foglio 297060 della Cartografia Tecnica Regionale a scala 1:10.000 ALL. I_A_01 - INQUADRAMENTO TERRITORIALE REALIZZAZIONE DI UN INTERVENTO DI SVILUPPO DEL PARCO LUDICO DELL’ACQUA BORRA da attuare mediante procedura aperta per la concessione di locali e aree, finalizzata alla gestione e alla progettazione COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA FOGLIO 187 – PARTICELLE 49, 271, 272, 402 e 407 ALL. I_A_03 - SOVRAPPOSIZIONE CATASTALE CON ORTOFOTO DIGITALE REALIZZAZIONE DI UN INTERVENTO DI SVILUPPO DEL PARCO LUDICO DELL’ACQUA BORRA da attuare mediante procedura aperta per la concessione di locali e aree, finalizzata alla gestione e alla progettazione COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA TAV. Fi 01 b - CARTA GEOLOGICA - SUD ALL. I_A_04 - ESTRATTO PLANIMETRICO DEL PIANO STRUTTURALE REALIZZAZIONE DI UN INTERVENTO DI SVILUPPO DEL PARCO LUDICO DELL’ACQUA BORRA da attuare mediante procedura aperta per la concessione di locali e aree, finalizzata alla gestione e alla progettazione COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA Scala 1:5.000 LEGENDA TAV. Fi 02 b - CARTA GEOMORFOLOGICA - SUD ALL. I_A_05 - ESTRATTO PLANIMETRICO DEL PIANO STRUTTURALE REALIZZAZIONE DI UN INTERVENTO DI SVILUPPO DEL PARCO LUDICO DELL’ACQUA BORRA da attuare mediante procedura aperta per la concessione di locali e aree, finalizzata alla gestione e alla progettazione COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA Scala 1:5.000 LEGENDA TAV. Fi 03 b - CARTA LITOTECNICA - SUD ALL. I_A_06 - ESTRATTO PLANIMETRICO DEL PIANO STRUTTURALE REALIZZAZIONE DI UN INTERVENTO DI SVILUPPO DEL PARCO LUDICO DELL’ACQUA BORRA da attuare mediante procedura aperta per la concessione di locali e aree, finalizzata alla gestione e alla progettazione COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA Scala 1:5.000 LEGENDA TAV. Fi 04 b - CARTA DELLE PENDENZE - SUD ALL. I_A_07 - ESTRATTO PLANIMETRICO DEL PIANO STRUTTURALE REALIZZAZIONE DI UN INTERVENTO DI SVILUPPO DEL PARCO LUDICO DELL’ACQUA BORRA da attuare mediante procedura aperta per la concessione di locali e aree, finalizzata alla gestione e alla progettazione COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA Scala 1:5.000 LEGENDA TAV. Fi 05 b - CARTA IDROGEOLOGICA E DELLA VULNERABILITA’ DEGLI ACQUIFERI - SUD ALL. I_A_08 - ESTRATTO PLANIMETRICO DEL PIANO STRUTTURALE REALIZZAZIONE DI UN INTERVENTO DI SVILUPPO DEL PARCO LUDICO DELL’ACQUA BORRA da attuare mediante procedura aperta per la concessione di locali e aree, finalizzata alla gestione e alla progettazione COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA Scala 1:5.000 LEGENDA TAV. 01 - INQUADRAMENTO TERRITORIALE - SISTEMI E SUB-SISTEMI TERRITORIALI ALL. I_A_09 - ESTRATTO PLANIMETRICO DEL REGOLAMENTO URBANISTICO REALIZZAZIONE DI UN INTERVENTO DI SVILUPPO DEL PARCO LUDICO DELL’ACQUA BORRA da attuare mediante procedura aperta per la concessione di locali e aree, finalizzata alla gestione e alla progettazione COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA Scala 1:10.000 LEGENDA TAV. 02b - CARTA DEI VINCOLI SOVRAORDINATI - TERRITORIO COMUNALE SUD ALL. I_A_10 - ESTRATTO PLANIMETRICO DEL REGOLAMENTO URBANISTICO REALIZZAZIONE DI UN INTERVENTO DI SVILUPPO DEL PARCO LUDICO DELL’ACQUA BORRA da attuare mediante procedura aperta per la concessione di locali e aree, finalizzata alla gestione e alla progettazione COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA Scala 1:5.000 LEGENDA TAV. 03b – CARTA DEL TERRITORIO – INVARIANTI STRUTTURALI - TERRITORIO COMUNALE SUD ALL. I_A_11 - ESTRATTO PLANIMETRICO DEL REGOLAMENTO URBANISTICO REALIZZAZIONE DI UN INTERVENTO DI SVILUPPO DEL PARCO LUDICO DELL’ACQUA BORRA da attuare mediante procedura aperta per la concessione di locali e aree, finalizzata alla gestione e alla progettazione COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA Scala 1:5.000 LEGENDA TAV. 04b - CARTA DEL TERRITORIO - STRATEGIE PER IL TERRITORIO APERTO - TERRITORIO COMUNALE SUD ALL. I_A_12 - ESTRATTO PLANIMETRICO DEL REGOLAMENTO URBANISTICO REALIZZAZIONE DI UN INTERVENTO DI SVILUPPO DEL PARCO LUDICO DELL’ACQUA BORRA da attuare mediante procedura aperta per la concessione di locali e aree, finalizzata alla gestione e alla progettazione COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA Scala 1:5.000 LEGENDA TAV. 07b - CARTA DEL TERRITORIO - STRATEGIE PER GLI INSEDIAMENTI - U.T.O.E. 3 CASETTA - COLONNA DEL GRILLO - STAZIONE ALL. I_A_13 - ESTRATTO PLANIMETRICO DEL REGOLAMENTO URBANISTICO REALIZZAZIONE DI UN INTERVENTO DI SVILUPPO DEL PARCO LUDICO DELL’ACQUA BORRA da attuare mediante procedura aperta per la concessione di locali e aree, finalizzata alla gestione e alla progettazione COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA Scala 1:2.000 LEGENDA TAV. 13.2b - CARTA DELLA PERICOLOSITÀ GEOLOGICA SUD ALL. I_A_14 - ESTRATTO PLANIMETRICO DEL REGOLAMENTO URBANISTICO REALIZZAZIONE DI UN INTERVENTO DI SVILUPPO DEL PARCO LUDICO DELL’ACQUA BORRA da attuare mediante procedura aperta per la concessione di locali e aree, finalizzata alla gestione e alla progettazione COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA Scala 1:5.000 LEGENDA TAV. 13.3b - CARTA DELLA PERICOLOSITÀ IDRAULICA SUD (DPGR 53/R 2011) - CARTA DI ADEGUAMENTO ALLE NORME PAI FIUME OMBRONE ALL. I_A_15 - ESTRATTO PLANIMETRICO DEL REGOLAMENTO URBANISTICO REALIZZAZIONE DI UN INTERVENTO DI SVILUPPO DEL PARCO LUDICO DELL’ACQUA BORRA da attuare mediante procedura aperta per la concessione di locali e aree, finalizzata alla gestione e alla progettazione COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA Scala 1:5.000 LEGENDA TAV. 13.4b - CARTA DELLA TUTELA DELLE RISORSE IDRICHE SUD ALL. I_A_16 - ESTRATTO PLANIMETRICO DEL REGOLAMENTO URBANISTICO REALIZZAZIONE DI UN INTERVENTO DI SVILUPPO DEL PARCO LUDICO DELL’ACQUA BORRA da attuare mediante procedura aperta per la concessione di locali e aree, finalizzata alla gestione e alla progettazione COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA Scala 1:5.000 LEGENDA TAV. 13.5g - MICROZONAZIONE SISMICA DI 1° LIVELLO ALL. I_A_17 - ESTRATTO PLANIMETRICO DEL REGOLAMENTO URBANISTICO REALIZZAZIONE DI UN INTERVENTO DI SVILUPPO DEL PARCO LUDICO DELL’ACQUA BORRA da attuare mediante procedura aperta per la concessione di locali e aree, finalizzata alla gestione e alla progettazione COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA Scala 1:5.000 LEGENDA TAV. 13.7a – CARTA DELLA PERICOLOSITA’ SISMICA ALL. I_A_18 - ESTRATTO PLANIMETRICO DEL REGOLAMENTO URBANISTICO REALIZZAZIONE DI UN INTERVENTO DI SVILUPPO DEL PARCO LUDICO DELL’ACQUA BORRA da attuare mediante procedura aperta per la concessione di locali e aree, finalizzata alla gestione e alla progettazione COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA Scala 1:5.000 LEGENDA Scala 1:5.000 Aree tutelate per legge: INTEGRAZIONE DEL PIT CON VALENZA DI PIANO PAESAGGISTICO ALL. I_A_19 - ESTRATTO PLANIMETRICO DEL PIT REALIZZAZIONE DI UN INTERVENTO DI SVILUPPO DEL PARCO LUDICO DELL’ACQUA BORRA da attuare mediante procedura aperta per la concessione di locali e aree, finalizzata alla gestione e alla progettazione COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA LEGENDA I fiumi, i torrenti, i corsi d'acqua iscritti negli elenchi R.D. 11 dicembre 1933, n.1775 (Dlgs 42/2004, art.142, comma c) Territori coperti da foreste e da boschi (Dlgs 42/2004, art.142, comma g) TAV. 4 – P.C.C.A. AREA CENTRO-SUD ALL. I_A_20 - ESTRATTO PLANIMETRICO DEL PIANO COMUNALE DI CLASSIFICAZIONE ACUSTICA REALIZZAZIONE DI UN INTERVENTO DI SVILUPPO DEL PARCO LUDICO DELL’ACQUA BORRA da attuare mediante procedura aperta per la concessione di locali e aree, finalizzata alla gestione e alla progettazione COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA Scala 1:10.000 COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA (Provincia di Siena) Settore Lavori Pubblici e Manutenzione del Patrimonio Vicolo dell’Arco, 6 – Tel. 0577/351304 - Fax 0577/355273 e-mail: [email protected] www.comune.castelnuovo.si.it 14. ACQUISTO ARREDI E ATTREZZATURE NECESSARIE ALL’EFFETTUAZIONE DEI SERVIZI PREVISTI Tutti gli arredi e le attrezzature necessarie per l’installazione e l’avvio delle attività previste nel presente studio di fattibilità, ed eventuali strutture mobili (tavolini, sedie, ombrelloni, ecc.) saranno a totale carico del gestore. Nell’allestimento dei locali dovranno essere utilizzati preferibilmente materiali ed arredi consoni ad un contesto rurale e comunque capaci di valorizzare la tipicità e la qualità dei prodotti commercializzati, utilizzando, ad esempio, il legno, la pietra, il ferro battuto, ecc.,. Negli spazi di accoglienza dei clienti saranno preferibili complementi di arredo realizzati con materiali tipici dell’artigianato locale. 15. DESCRIZIONE DEI LAVORI OBBLIGATORI Contestualmente all’’avvio delle attività il Concessionario dovrà realizzare i seguenti interventi obbligatori, concertando le modalità e le soluzioni tecniche con gli uffici comunali competenti: MANUTENZIONE E RIPRISTINO DELLA COPERTURA DELL’IMMOBILE La copertura nel suo insieme non presenta problemi statici, tuttavia evidenzia limitate e circoscritte carenze di impermeabilizzazione principalmente nel locale cucina, dove recentemente si sono manifestate infiltrazioni d’acqua. E’ necessaria pertanto la realizzazione di un intervento puntuale nelle parti ammalorate, che preveda lo smontaggio del manto di copertura, composto da coppi e tegole in laterizio, e la sostituzione della sottostante guaina di impermeabilizzazione. Il successivo riposizionamento del manto di copertura dovrà essere eseguito con cura, facendo particolare attenzione alla presenza di eventuali elementi rotti o fortemente degradati a causa dei cicli di gelo-disgelo, per i quali dovrà essere prevista la sostituzione con altri di recupero. Dall’analisi visiva interna, si può evidenziare come gli elementi portanti della copertura non abbiano, ad oggi, risentito delle recenti infiltrazioni pur interessandoli in alcuni tratti. Anche gli appoggi alle murature, seppur in alcuni punti presentino tracce di umidità, risultano in buono stato di manutenzione, nonostante un superficiale e limitato sviluppo di muffe che non ne compromettono la struttura interna delle fibre. E’ auspicabile il trattamento con due mani di impregnante naturale (ad es. olio di lino), per impedire la formazione di muffe o di comunità di insetti lignivori e garantirne la corretta impermeabilizzazione delle superfici esposte. Esternamente la copertura ha evidenziato fenomeni di degrado identificabili in linea generale con il deposito superficiale, che compromettendo il regolare deflusso delle acque meteoriche, favorisce la presenza di patina biologica. Quest’ultima risulta presente soprattutto sulle falde esposte a nord e tra una fila di coppi e l’altra, favorendo la formazione di muschio. I lavori sul tetto richiedono anche il montaggio di un sistema di tiranti in acciaio, piastre e snodi metallici, che andranno a formare la “linea vita” della copertura: i lavori di manutenzione in quota potranno così essere eseguiti in sicurezza e nel rispetto della vigente normativa in materia. VERIFICA E ADEGUAMENTO DELL’IMPIANTO DI SCARICO PER LE ACQUE REFLUE Per quanto riguarda l’impianto di scarico, sottoposto ad apposita autorizzazione, si prevede l’adeguamento del sistema (pozzetti di entrata, uscita, campionamento, fossa ecc.) e della fossa drenante. VERIFICA E ADEGUAMENTO LOCALI, IMPIANTI ED ATTREZZATURE Il Concessionario dovrà inoltre provvedere all’adeguamento alle norme di sicurezza di tutti i beni oggetto della Concessione (locali, impianti interni ed attrezzature) con acquisizione delle relative certificazioni. Il valore di stima di questi lavori obbligatori è indicato nel quadro economico dei costi e investimenti iniziali. Studio di fattibilità Pagina 49 di 67 COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA (Provincia di Siena) Settore Lavori Pubblici e Manutenzione del Patrimonio Vicolo dell’Arco, 6 – Tel. 0577/351304 - Fax 0577/355273 e-mail: [email protected] www.comune.castelnuovo.si.it 16. DESCRIZIONE DEGLI INVESTIMENTI E MIGLIORIE PROPOSTE Un obiettivo particolarmente sentito dall’Amministrazione comunale concerne la salvaguardia e valorizzazione della qualità dell’ambiente. Le nuove opere, in tale ottica, dovranno fornire occasione per un sostanziale miglioramento del sito. L'intervento previsto è limitato ad un area compresa tra il torrente la Malena, lo svincolo del raccordo autostradale Siena Bettolle e la viabilità di accesso al podere Palazzetto. Il terreno è leggermente in pendenza con un dislivello massimo di circa mt. 3.0. Nella parte terminale dell'area, ai piedi della parete verticale di travertino - parte integrante della casa colonica descritta nei paragrafi precedenti - si trova la sorgente di acqua mineralizzata calda detta dell'Acqua Borra. L'intero appezzamento di terreno è costeggiato dal corso del torrente Malena lungo il quale è localizzata la tipica vegetazione spontanea dei corsi fluviali costituita essenzialmente da diverse varietà di pioppi, salici e canne. Il progetto prevede la realizzazione di un intervento mirato alla valorizzazione della sorgente, nel rispetto integrale delle caratteristiche del luogo, che ha ormai assunto un grande valore di carattere testimoniale per il tipo di integrazione raggiunta con il paesaggio circostante. Si può infatti affermare che l'aspetto dominante del progetto consista nel definire che l'uso principale di questo sito sia indissolubilmente legato all'immagine ormai consolidata di questo luogo nell'immaginario collettivo. L'area di intervento è sostanzialmente quella di pertinenza dell’edificio, in cui saranno localizzati gli interventi legati al recupero della sorgente. La casa colonica, ristrutturata in epoca recente, manterrà al suo interno gli attuali locali, e sarà interessata dagli interventi di manutenzione sia ordinaria che straordinaria richiamati al paragrafo precedente. La strada che collega la statale al podere Palazzetto costituisce il bordo ed il limite fisico dell'area a parco (la proprietà si estende anche oltre la stessa), modellata secondo l'andamento naturale del terreno, ha la sede viaria imbrecciata, e prende accesso in corrispondenza dell'attuale svincolo per Casetta, costeggiando nel suo sviluppo il tratto rettilineo immediatamente sottostante la diga di sbarramento del laghetto collinare. La strada, costeggiando il parco, da accesso al parcheggio situato nell'ansa sottostante il rilevato naturale in prossimità dell'edificio. Il parcheggio, in cui trovano posto circa 15 posti auto, ha un andamento in leggera pendenza. Il piazzale è modellato in modo da garantire, tramite apposite canalizzazioni il regolare deflusso delle acque di scorrimento superficiale. Nel presente studio di fattibilità si ipotizzano i seguenti interventi: L’AREA DELLA “VASCA CON ACQUA MINERALIZZATA CALDA” E DELLE PAVIMENTAZIONI ESTERNE: Si prevede la realizzazione di una piccola vasca nella quale saranno raccolte le acque della sorgente e delle altre piccole scaturigini naturali. L’obiettivo è la realizzazione di un luogo nel quale la vasca sia parte integrante della sistemazione dell’area verde, suggerendo la sensazione di trovarsi in campagna piuttosto che in una semplice piscina. Si ipotizza la disposizione della stessa ai piedi della scarpata esistente, elemento quest’ultimo che può svolgere la funzione di limite fisico e schermo tra ambiente protetto ed esterno. Strutture: Particolare attenzione dovrà essere posta nel garantire la massima durabilità ed efficacia dei componenti strutturali utilizzando idonei spessori ed idonee tipologie di calcestruzzo, sia per la realizzazione della Studio di fattibilità Pagina 50 di 67 COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA (Provincia di Siena) Settore Lavori Pubblici e Manutenzione del Patrimonio Vicolo dell’Arco, 6 – Tel. 0577/351304 - Fax 0577/355273 e-mail: [email protected] www.comune.castelnuovo.si.it vasca, con le relative pavimentazioni, sia per gli spogliatoi con il locale tecnico per gli impianti. Per gli elementi a contatto con l’acqua mineralizzata calda, si richiede l’utilizzo di calcestruzzi con adeguata classe di esposizione. Nello specifico si prescrive di utilizzare cementi additivati ai fumi di silice, particolarmente adatti per gli attacchi da solfati, con classe di esposizione XC4 ai sensi delle UNI EN 2061:2006. Pavimentazioni esterne: La vasca deve essere circondata da ogni lato da una banchina perimetrale costituita da materiale antisdrucciolo (travertino di colore chiaro e noce trattato in superficie) di larghezza preferibile a metri 3,00 e comunque non inferiore a metri 1,50 con un pendenza per evitare ristagno di acqua non superiore al 3%; detta acqua deve essere convogliata nelle acque reflue. Tutti gli spazi percorribili a piedi nudi debbono avere superfici antisdrucciolo. Illuminazione esterna e della vasca: L'area sarà dotata di un sistema di illuminazione bassa concepita sia in funzione di un uso notturno della sorgente, sia come elemento di valorizzazione e di esaltazione della spettacolarità e della suggestività naturale del luogo. L’illuminazione della vasca è ipotizzata con apposite lampade a led, installate all’interno della stessa, con grado di protezione IP68 minimo. L’intervento dovrà essere conforme al Regolamento Comunale sugli Impianti Illuminanti, e pertanto alle linee guida D.G.R.T n. 962 del 27/09/2004 e alle disposizioni di cui all’Allegato A della Legge Regionale n. 39/2005. Recinzione dell’area: Si prevede la formazione di una recinzione dell’area e, soprattutto, della vasca e della sorgente al fine di scongiurare intrusioni notturne e fenomeni di vandalismo. La stessa dovrà essere lasciata nel colore naturale e non dovrà essere tinteggiata, è quindi opportuno l'impiego di legno trattato antiputrescente o con impregnante color legno o incolore. ADDUZIONE ACQUA MINERALIZZATA CALDA: Le opere di adduzione e scarico (condotte, canali di sfioro, ecc.) dovranno tenere conto delle caratteristiche chimico-fisiche dell’acqua, fortemente mineralizzata, e consentire adegate operazioni periodiche di manutenzione e/o sostituzione in caso di intasamento. Il riempimento della vasca potrà essere fatto mediante colli di cigno dal bordo o diffusori sulle pareti o sul fondo, in relazione alle caratteristiche architettoniche e funzionali della stessa. In linea di massima si ipotizza che l’acqua della vasca venga smaltita per sfioro, passando dal canale di raccolta e successivamente convogliata nel canale scolmatore. 17. NUOVE OPERE DI PROPOSTA FACOLTATIVA IN AGGIUNTA A QUELLE PREVISTE NEL PRESENTE STUDIO DI FATTIBILITÀ Fra i vari interventi realizzabili, l’Amministrazione ritiene che i seguenti siano meritevoli di particolare attenzione: SPOGLIATOI E LOCALI TECNICI: Si ipotizza l’ubicazione dei locali tecnici necessari al funzionamento della vasca e degli spogliatoi a servizio della stessa, in posizione seminterrata, in corrispondenza della scarpata che fiancheggia la casa colonica, e Studio di fattibilità Pagina 51 di 67 COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA (Provincia di Siena) Settore Lavori Pubblici e Manutenzione del Patrimonio Vicolo dell’Arco, 6 – Tel. 0577/351304 - Fax 0577/355273 e-mail: [email protected] www.comune.castelnuovo.si.it che caratterizza l’area della vasca, consentendo la riduzione dell’intervisibilità paesaggistica degli stessi. Il rivestimento dei paramenti esterni dovrà essere in materiale lapideo caratteristico dei luoghi. I locali spogliatoio dovranno essere protetti contro l’introspezione ed essere suddivisi per sesso considerando un uguale numero di uomini e di donne. Il dimensionamento dei locali spogliatoio (spogliatoi in locale comune) dovrà essere effettuato considerando una superficie per posto spogliatoio non inferiore a mq 1.60 (m 0,80x2,00). Gli spogliatoi dovranno risultare fruibili da parte dei disabili. SISTEMAZIONE DEGLI SPAZI APERTI CON CARATTERE PREVALENTEMENTE A GIARDINO Sarà possibile ipotizzare la presenza di un area destinata anche ad attività culturali all'aperto tipo mostre di scultura, e rappresentazioni teatrali legate al tema dell'acqua, del suo mito e delle sue leggende, con intorno strutture di gioco e relax. E’ auspicabile un sistema attrezzato per il tempo libero, lo sport e il godimento della natura che sia in grado di entrare in relazione con la struttura complessiva del paesaggio di questa parte della campagna, con la predisposizione di aree da dedicare a solarium estivo, adeguatamente protetto, mediante piantumazioni, dall’introspezione visiva, e correttamente ombreggiato. Potrebbero essere organizzati una successione di spazi tematizzati che, dal sistema di bordo più legato alla presenza della vasca con acqua mineralizzata calda, proceda gradualmente verso una condizione più “naturale”, che trova luogo nella parte più interna del Parco. SISTEMAZIONE DEGLI SPAZI APERTI CON CARATTERE PREVALENTEMENTE NATURALISTICO Gli ampi spazi a prato pianeggianti, attualmente presenti, potrebbero essere delimitati con piantumazioni arboree/arbustive/erbacee riconducibili alle specie autoctone presenti dei luoghi, con l’inserimento di percorsi di collegamento ciclopedonali, ed aree attrezzate di fruizione pubblica. Le alberature rappresenterebbero così il margine del progetto complessivo del parco, luogo di accesso allo stesso, ipotizzando una dimensione naturalistica che apra al parco e che sia in relazione con le funzioni sportive di possibile previsione, prestando attenzione al sistema dei percorsi e dell’accessibilità. E’ auspicabile un insieme di percorsi ciclopedonali che possano adeguarsi ad attività diverse per sviluppare sia il senso dell’avventura e del gioco, sia supportare attività sportive all’aperto (jogging e percorsi vita), sicuri per l’attraversamento dell’area anche in orario serale. La scelta sia del tipo di pavimentazioni e dei relativi arredi, dovrà rispondere preferibilmente a caratteristiche di facile manutenibilità e gestione ed essere rispondente agli standard prestazionali previsti dalle normative vigenti. SISTEMAZIONE DI AREE A PARCO E’ auspicabile che una considerevole parte dell’area in oggetto, sia utilizzata per caratterizzare il Parco, ovvero la principale attrezzatura urbana rivolta agli abitanti, un luogo di svago, di gioco, di sport e di attività collegate al tempo libero. Per questo, potrebbe accogliere al suo interno componenti sia naturali che artificiali, il tutto opportunamente integrato in un disegno unitario. In alcuni tratti potrebbe essere necessario intervenire rimodellando il soprassuolo anche mediante apporto di terreno da cava di prestito, previe opportune analisi e certificazioni, la eliminazione delle eventuali erbe infestanti, la finitura superficiale con apposizione di un adeguato strato terreno vegetale, la concimazione diffusa con stallatico maturo, la seminagione dei prati, la messa a dimora delle varie essenze vegetali arbustive. Studio di fattibilità Pagina 52 di 67 COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA (Provincia di Siena) Settore Lavori Pubblici e Manutenzione del Patrimonio Vicolo dell’Arco, 6 – Tel. 0577/351304 - Fax 0577/355273 e-mail: [email protected] www.comune.castelnuovo.si.it AREA CAMPER E’ auspicabile la realizzazione di una piazzola attrezzata per i camper, nell’attuale area a parcheggio in terra battuta, con adeguato attacco per lo scarico dei reflui e allacciamento idrico per i rifornimenti, servizio attualmente mancante in tutta l’area circostante. Questo intervento garantirebbe al turista da camper di sostare in un area attrezzata, interessante dal punto di vista paesaggistico, dell'itinerario turistico e dell'escursionismo e potrebbe essere motivo di innovamento rispetto alla tradizionale offerta turistica. I percorsi e le aree di sosta potrebbero essere realizzate mediante terra battuta, adeguato sottofondo e ghiaia. N.B. – Le indicazioni progettuali sopra riportate indicano i criteri generali che l’Amministrazione comunale si è proposta di perseguire lo sviluppo del parco ludico dell’Acqua Borra. I partecipanti al Bando potranno proporre soluzioni progettuali alternative (sia per i lavori che per gli arredi), che saranno oggetto di valutazione in sede di commissione di gara. In conclusione si può affermare che essendo l'area in una posizione nodale rispetto ai flussi turistici che gravitano tra la città di Siena, la zona termale di Rapolano, la zona del Chianti e delle Crete, può diventare una delle stazioni di sosta legate ai percorsi trekking, all'escursionismo equestre e alle piste ciclabili. 18. SUPERAMENTO DELLE BARRIERE ARCHITETTONICHE Il progetto dovrà essere concepito nel pieno rispetto dei criteri dettati dal D.M. n. 236 del 14 giugno 1989. in particolare dovrà essere garantita l'accessibilità, intesa ai sensi della suddetta legge come la possibilità per persone con ridotta o ipedita capacità motoria o sensoriale di fruire degli spazi esterni, di entrarvi agevolmente e di fruirne delle attrezzature in condizioni di adeguata sicurezza ed autonomia. I percorsi attrezzati esterni di nuova realizzazione non dovranno presentare dislivelli con pendenza superiore all’8%. 19. FATTIBILITA' AMBIENTALE La fattibilità ambientale dell'intervento risulta ammissibile in quanto il luogo oggetto di intervento si presenta ad oggi come uno spazio non utilizzato, che presenta un certo grado di intervisibilità solo dal raccordo autostradale. L'intervento previsto non comporterà ricadute negative sull'ambiente circostante, tenuto conto della possibilità di poter intervenire con opere a verde al fine di migliorare il microclima della zona e armonizzare la struttura con l’ambiente circostante. Coerenza dell’intervento con gli strumenti urbanistici è trattata al precedente Paragrafo 13, mentre per gli interventi che prevedono la realizzazione di nuove volumetrie, dovrà essere effettuato, a cura del proponente, una valutazione di compatibilità idraulica dalla quale si desuma, in relazione alle nuove previsioni, che non viene aggravato l’esistente livello di rischio idraulico né viene pregiudicata la possibilità di riduzione, anche futura, di tale livello. Studio di fattibilità Pagina 53 di 67 VISTA DALLO SVINCOLO DI CASETTA SCHEMA PLANIMETRICO CON INDIVIDUAZIONE DELLE AREE DI INTERVENTO ALL. P_P_01 - PROPOSTA PROGETTUALE REALIZZAZIONE DI UN INTERVENTO DI SVILUPPO DEL PARCO LUDICO DELL’ACQUA BORRA da attuare mediante procedura aperta per la concessione di locali e aree, finalizzata alla gestione e alla progettazione COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA (Provincia di Siena) Settore Lavori Pubblici e Manutenzione del Patrimonio Vicolo dell’Arco, 6 – Tel. 0577/351304 - Fax 0577/355273 e-mail: [email protected] www.comune.castelnuovo.si.it 20. STIMA PARAMETRICA DEL COSTO DI COSTRUZIONE E DI REALIZZAZIONE L’impostazione dell’intervento delineata nel presente studio va verificata in termini di fattibilità sotto il profilo economico finanziario. In questo paragrafo si ipotizzano le caratteristiche del modello al fine di procedere ad una stima sommaria delle opere sulla base di parametri desumibili da interventi similari. Si riportano di seguito i risultati di tale analisi progettuale. STIMA SOMMARIA DEI LAVORI n. Costo parametrico TIPOLOGIA D'INTERVENTO Quantità mq Importi € Incid. % Il costo presuntivo della vasca con acqua mineralizzata calda e degli spogliatoi è calcolato in base ad esempi di interventi similari, sia come prestazioni che come superfici. Si considerano compresi nel costo unitario gli arredi fissi e gli impianti tecn 1 Vasca e pavimentazioni esterne per una fascia di perimetrale di 3m Dati dimensionali (da appofondire secondo la vigente normativa): Dimensione minima per utente (mq): 2,5 (trattandosi di utilizzo terapeutico) Volume di acqua approssimativo (mc): 37,5 N° contemporaneo di utenti previsto: 10 Superficie complessiva prevista (mq): 25 Principali caratteristiche delle opere: Strutture in c.a. con calcestruzzi aventi adeguata classe di esposizione; Pavimentazioni in travertino classico a filo sega; Illuminazione della vasca, con apposite lampade a led installate al suo interno. € 950,00 25 € 23.750,00 79,83% 2 Adduzione acqua mineralizzata calda Sistema di alimentazione della vasca: Utilizzo di acqua mineralizzata calda a perdere, mediante ricambio totale per tracimazione della vasca, raccolta nel canale di collegamento e uscita tramite il canale scolmatore; Opere da realizzare: Struttura della bocca di adduzione; Collettore di distribuzione; Adduzione acqua mineralizzata calda senza ricircolo. € 6.000,00 20,17% € 29.750,00 100,00% 21. ANALISI DI FATTIBILITÀ ECONOMICO-FINANZIARIA Il piano economico-finanziario di massima è finalizzato a dimostrare la fattibilità dell’intervento sotto un duplice profilo: quello economico, dato dalla contrapposizione tra i ricavi ed i costi di competenza previsti per ciascun anno; quello finanziario, dato dalla contrapposizione tra le entrate e le uscite monetarie attese. La fattibilità dell’attivazione di capitali privati nell’intervento in oggetto, è legata naturalmente alla valutazione, che è stata fatta con il presente studio di fattibilità, di una capacità insita del progetto di generare flussi di cassa positivi per la durata della concessione di gestione dell’opera, che potrà essere al massimo di 15 anni (a partire dall’inizio effettivo dell’attività), e quindi atta a coprire i costi dell’investimento, rimborsando il debito e garantendo agli investitori privati un giusto utile di impresa. L’analisi puntuale dei flussi di cassa sarà naturalmente strettamente legata alle scelte di investimento che Studio di fattibilità Pagina 55 di 67 COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA (Provincia di Siena) Settore Lavori Pubblici e Manutenzione del Patrimonio Vicolo dell’Arco, 6 – Tel. 0577/351304 - Fax 0577/355273 e-mail: [email protected] www.comune.castelnuovo.si.it porrà in essere il concessionario/gestore, ma sin d’ora le previsioni economico-finanziarie analizzate, e sviluppate in seguito, permettono di qualificare l’intervento in oggetto come una c.d. opera calda. I risultati della elaborazione sono sufficienti per definire in un bando di gara, gli elementi economici e finanziari che qualsiasi imprenditore dovrà rispettare, anche per la fase gestionale, nella elaborazione delle proprie proposte. 21.1. COSTI DI INVESTIMENTO INIZIALI Per valutare la fattibilità economica dell’intervento è necessario elaborare previsioni annuali relative sia al primo anno di attività sia all’attività a regime. Tipicamente i costi di investimento saranno concentrati nei primi anni del ciclo di vita del progetto, mentre nel corso della gestione si manifesteranno principalmente i costi per la manutenzione ordinaria e straordinaria. Le voci principali confluiscono nel seguente quadro economico, dal quale risulta: Studio di fattibilità Pagina 56 di 67 COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA (Provincia di Siena) Settore Lavori Pubblici e Manutenzione del Patrimonio Vicolo dell’Arco, 6 – Tel. 0577/351304 - Fax 0577/355273 e-mail: [email protected] www.comune.castelnuovo.si.it 21.2. ANALISI FINANZIARIA DELLA GESTIONE L’intervento è diretto alla realizzazione di opere che nel loro insieme sono finalizzate a rendere pienamente funzionale il nuovo parco sotto i profili sia dell’attività diretta collegata all’utilizzo dell’acqua mineralizzata calda, sia di quella rappresentata dai servizi forniti attraverso la struttura complementare della casa colonica, finalizzata alla ristorazione. Questo quadro mette in evidenza la presenza di strutture costituenti centri di ricavo e di costo con peculiarità operative e gestionali diverse tra loro ancorché legate da obiettivi comuni e convergenti. Non deve essere persa di vista l’esigenza di un’impostazione unitaria della gestione ai fini di poter l’ottimizzazione dei rapporti costi e ricavi. 21.2.1. Analisi dei costi di gestione a regime Al fine di giungere alla determinazione del prevedibile importo annuo dei costi per la gestione del progetto di sviluppo del parco ludico dell’Acqua Borra, si procede alla stima separata dei seguenti oneri: costi del personale; costi di manutenzione; costi di marketing; costi di gestione operativa. Per semplicità, e data la non disponibilità di una analitica valorizzazione degli elementi patrimoniali attivi, si assume quale ipotesi la coincidenza tra aspetto finanziario ed economico delle varie operazioni di gestione. Pertanto, si attribuisce valenza finanziaria sia ai costi che ai ricavi della gestione. 21.2.2. Costi del personale La determinazione dell’organico complessivo appare questione rilevante in quanto questo risulta generatore di una notevole parte dei costi di gestione complessivi. Da tenere in considerazione la possibilità di poter accedere, per alcune attività, alla componente volontariato. E’ da tener presente che, naturalmente, i costi del personale varieranno in base alle ipotesi gestionali prescelte e alle caratteristiche quali-quantitative dei servizi erogati. Si stima un organico di 4 unità tra lavoro dipendente e altre tipologie di rapporti, per un importo complessivo pari a 130.000 euro annui. Peraltro, in merito alle stime per il relativo fabbisogno si specifica quanto segue: allo stato attuale si è proceduto valorizzando gli apporti lavorativi secondo parametri medi di mercato. Per l’esatta individuazione dei costi puntuali dovrà preliminarmente essere definita la tipologia di contratto applicabile. Tale decisione appare collegata alla forma giuridica di gestione. questa voce di costo può variare in funzione della tipologia di relazione contrattuale (dipendente, collaboratore), di eventuali agevolazioni fiscali (contratto di formazione lavoro, categorie protette, ecc.) e della possibilità di utilizzare, in parte, il volontariato; la componente servizio (pulizie, sorveglianza, etc.) è stata collocata tra i costi di gestione operativa. 21.2.3. Costi di manutenzione I costi di manutenzione vengono, stimati mediamente pari al 10% dell’investimento relativo al costo dei lavori compresa l’IVA al 22%. In base a tale orientamento, si ipotizza una spesa annua di circa 15.000,00 euro, comprensiva della manutenzione dell’immobile. Al fine di predisporre una base per una stima maggiormente analitica, si ricorda che tali oneri si possono dividere in tre tipologie: oneri relativi alla manutenzione della casa colonica e delle varie strutture di cui si compone il progetto; Studio di fattibilità Pagina 57 di 67 COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA (Provincia di Siena) Settore Lavori Pubblici e Manutenzione del Patrimonio Vicolo dell’Arco, 6 – Tel. 0577/351304 - Fax 0577/355273 e-mail: [email protected] www.comune.castelnuovo.si.it oneri relativi alla manutenzione delle attrezzature, per la determinazione dei quali dovranno in via preliminare essere individuati analiticamente gli investimenti in attrezzature; oneri legati alla predisposizione di esibizioni speciali. In tale importo rientrano i costi di allestimento ed aggiornamento degli spazi espositivi per mostre temporanee ed altro e, implicitamente, i costi di realizzazione di uno spazio permanentemente dedicato agli spettacoli e agli avvenimenti speciali, caratterizzato da interventi lampo, attuali e dalla durata limitata. 21.2.4. Costi di marketing/pubblicità Nella fase di start up dovrà necessariamente essere previsto un investimento in costi di marketing/pubblicità. Successivamente, tale voce assumerà un peso inferiore nella sua componente generale, all’interno dei costi complessivi del Parco. Inoltre, la scelta di dedicare attenzione agli spettacoli e agli eventi speciali per la loro capacità di suscitare interesse e di attrarre un più vasto pubblico, comporterà necessariamente la previsione di un costo di pubblicizzazione di tali interventi. Pertanto, limitandosi al primo anno, si stima un costo di marketing/pubblicità pari ad euro 10.000,00 comprensivo di entrambe le componenti sopraindicate, e della creazione e aggiornamento costante di un sito web del parco ludico. 21.2.5. Costi di gestione operativa Per la stima dei costi di gestione operativa si considerano le seguenti tipologie di onere: Amministrazione, comprensiva di oneri finanziari, pulizia e attività di vigilanza euro 50.000,00; Approvvigionamento di beni euro 120.000,00; Utenze euro 20.000,00. 21.3. ANALISI DEI RICAVI POTENZIALI Studio di fattibilità Pagina 58 di 67 COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA (Provincia di Siena) Settore Lavori Pubblici e Manutenzione del Patrimonio Vicolo dell’Arco, 6 – Tel. 0577/351304 - Fax 0577/355273 e-mail: [email protected] www.comune.castelnuovo.si.it 21.4. PIANO FINANZIARIO DI RIEPILOGO Sulla base di tali valutazioni si può affermare che l’intervento presenta caratteristiche di oggettiva positività, con possibilità, quindi, di trovare interesse sul mercato privato. Studio di fattibilità Pagina 59 di 67 COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA (Provincia di Siena) Settore Lavori Pubblici e Manutenzione del Patrimonio Via Garibaldi, 4 – Tel. 0577/351313 - Fax 0577/355273 www.comune.castelnuovo-berardenga.si.it REALIZZAZIONE DI UN INTERVENTO DI SVILUPPO DEL PARCO LUDICO DELL’ACQUA BORRA da attuare mediante procedura aperta per la concessione di locali e aree, finalizzata alla gestione e alla progettazione 22. CRONOPROGRAMMA INDICATIVO DELLE FASI ATTUATIVE n. NOME ATTIVITA' A) Fase amministrativa: Pubblicazione del bando: Valutazione offerte e redazione graduatoria: Aggiudicazione definitiva: DURATA GENNAIO 2015 01/07 08/14 01/07 08/14 01/07 08/14 01/07 08/14 15/21 FEBBRAIO 2015 22/31 01/07 08/14 22/31 01/07 08/14 31 gg. Richiesta documenti per la stipula della concessione: 62 gg. 22/31 01/07 08/14 22/31 01/07 08/14 LUGLIO 2015 Lavori obbligatori alla copertura: Periodo utile per iniziare i lavori per nuovi investimenti: 15/21 08/14 22/28 01/07 08/14 22/31 01/07 22/31 01/07 08/14 22/30 01/07 08/14 22/31 01/07 08/14 22/30 01/07 08/14 15/21 22/30 01/07 22/31 01/07 08/14 22/30 01/07 08/14 22/31 01/07 08/14 15/21 22/31 01/07 08/14 22/30 01/07 08/14 22/31 01/07 08/14 22/30 01/07 08/14 15/21 22/30 15/21 SETTEMBRE 2015 15/21 OTTOBRE 2015 15/21 NOVEMBRE 2015 15/21 DICEMBRE 2015 15/21 22/31 14 gg. 427 gg. 24 gg. 365 gg. 15/21 FEBBRAIO 2016 15/21 15/21 MARZO 2016 AGOSTO 2016 15/21 15/21 APRILE 2016 SETTEMBRE 2016 08/14 15/21 15/21 MAGGIO 2016 OTTOBRE 2016 15/21 15/21 GIUGNO 2016 NOVEMBRE 2016 08/14 15/21 22/30 15/21 DICEMBRE 2016 15/21 22/31 62 gg. Strutture: 31 gg. Illuminazione esterna e della vasca: 24 gg. Studio di fattibilità 01/07 15/21 14 gg. LUGLIO 2016 Pavimentazioni esterne: Adduzione acqua termale: 22/31 AGOSTO 2015 GENNAIO 2016 Area della “vasca termale” con le pavimentazioni esterne: 08/14 GIUGNO 2015 31 gg. 123 gg. Eventuali modifiche progettuali: B) Fase esecutiva: 01/07 MAGGIO 2015 89 gg. 30 gg. Stipula della concessione: 22/28 APRILE 2015 271 gg. Eventuale conferenza dei servizi: Presentazione pratica S.U.A.P. e inizio attività: 15/21 MARZO 2015 24 gg. 20 gg. Pagina 60 di 67 Data: 23/11/2011 - Ora: 14.10.35 Visura per immobile Fine Visura n.: T285634 Pag: 1 Situazione degli atti informatizzati al 23/11/2011 Dati della richiesta Comune di CASTELNUOVO BERARDENGA ( Codice: C227) Provincia di SIENA Catasto Terreni Foglio: 187 Particella: 402 Immobile N. DATI IDENTIFICATIVI Foglio 1 187 Particella DATI CLASSAMENTO Sub 402 Porz - Notifica Qualità Classe INCOLT PROD Superficie(m²) U 3 ha are ca 63 91 DATI DERIVANTI DA Deduz Reddito Dominicale Euro 1,88 Agrario Euro 1,88 FRAZIONAMENTO del 12/09/2006 n . 71108 .1/2006 in atti dal 12/09/2006 (protocollo n . SI0071108) Partita INTESTATO N. 1 DATI ANAGRAFICI COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA con sede in CASTELNUOVO BERARDENGA Rilasciata da: Servizio Telematico * Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria CODICE FISCALE 00134780527* DIRITTI E ONERI REALI (1) Proprieta` per 1000/1000 Data: 27/08/2012 - Ora: 14.30.02 Visura per immobile Fine Visura n.: T187334 Pag: 1 Situazione degli atti informatizzati al 27/08/2012 Dati della richiesta Comune di CASTELNUOVO BERARDENGA ( Codice: C227) Provincia di SIENA Catasto Terreni Foglio: 187 Particella: 271 Immobile N. DATI IDENTIFICATIVI Foglio 1 187 Particella DATI CLASSAMENTO Sub 271 Porz - Notifica Qualità Classe BOSCO ALTO Superficie(m²) 2 Deduz ha are ca 12 24 Partita DATI DERIVANTI DA Reddito Dominicale Euro 2,21 L. 4.284 Agrario Euro 0,19 L. 367 FRAZIONAMENTO del 24/09/1996 n . 214295 .2/1996 in atti dal 24/09/1996 4049 INTESTATO N. 1 DATI ANAGRAFICI COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA con sede in CASTELNUOVO BERARDENGA Rilasciata da: Servizio Telematico * Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria CODICE FISCALE 00134780527* DIRITTI E ONERI REALI (1) Proprieta` per 1000/1000 Data: 27/08/2012 - Ora: 14.31.29 Visura per immobile Fine Visura n.: T187774 Pag: 1 Situazione degli atti informatizzati al 27/08/2012 Dati della richiesta Comune di CASTELNUOVO BERARDENGA ( Codice: C227) Provincia di SIENA Catasto Terreni Foglio: 187 Particella: 272 Immobile N. DATI IDENTIFICATIVI Foglio 1 187 Particella DATI CLASSAMENTO Sub 272 Porz - Notifica Qualità Classe BOSCO ALTO Superficie(m²) 2 Deduz ha are ca 00 26 Partita DATI DERIVANTI DA Reddito Dominicale Euro 0,05 L. 91 Agrario Euro 0,01 L. 8 FRAZIONAMENTO del 24/09/1996 n . 214295 .2/1996 in atti dal 24/09/1996 4049 INTESTATO N. 1 DATI ANAGRAFICI COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA con sede in CASTELNUOVO BERARDENGA Rilasciata da: Servizio Telematico * Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria CODICE FISCALE 00134780527* DIRITTI E ONERI REALI (1) Proprieta` per 1000/1000 Data: 27/08/2012 - Ora: 14.32.00 Visura per immobile Fine Visura n.: T187928 Pag: 1 Situazione degli atti informatizzati al 27/08/2012 Dati della richiesta Comune di CASTELNUOVO BERARDENGA ( Codice: C227) Provincia di SIENA Catasto Terreni Foglio: 187 Particella: 407 Immobile N. DATI IDENTIFICATIVI Foglio 1 187 Particella DATI CLASSAMENTO Sub 407 Porz - Notifica Qualità Classe INCOLT PROD Superficie(m²) U ha are ca 00 55 DATI DERIVANTI DA Deduz Reddito Dominicale Euro 0,01 Agrario Euro 0,01 FRAZIONAMENTO del 12/09/2006 n . 71108 .1/2006 in atti dal 12/09/2006 (protocollo n . SI0071108) Partita INTESTATO N. 1 DATI ANAGRAFICI COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA con sede in CASTELNUOVO BERARDENGA Rilasciata da: Servizio Telematico * Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria CODICE FISCALE 00134780527* DIRITTI E ONERI REALI (1) Proprieta` per 1000/1000 Data: 27/08/2012 - Ora: 14.33.09 Visura per immobile Fine Visura n.: T188237 Pag: 1 Situazione degli atti informatizzati al 27/08/2012 Dati della richiesta Comune di CASTELNUOVO BERARDENGA ( Codice: C227) Provincia di SIENA Catasto Fabbricati Foglio: 187 Particella: 49 Unità immobiliare N. DATI IDENTIFICATIVI Sezione Foglio Particella Urbana 1 187 49 Indirizzo Annotazioni DATI DI CLASSAMENTO Sub Zona Micro Cens. Zona Categoria C/1 Classe 3 Consistenza 178 m² DATI DERIVANTI DA Rendita Euro 2.279,85 VARIAZIONE TOPONOMASTICA del 14/08/2012 n . 17965 .1/2012 in atti dal 14/08/2012 (protocollo n . SI0077294) VARIAZIONE DI TOPONOMASTICA STRADA DELL` ACQUA BORRA piano: T-1; Classamento e rendita validati (D.M. 701/94) INTESTATO N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI 1 COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA con sede in CASTELNUOVO BERARDENGA 00134780527* (1) Proprieta` per 1000/1000 DATI DERIVANTI DA ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 30/05/1994 Voltura n. 3667.1/1994 in atti dal 09/12/1997 Repertorio n.: 12312 Rogante: COPPINI Sede: SIENA COMPRAVENDITA Rilasciata da: Servizio Telematico * Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria
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