Elementi del mercato 6 Marzo 2014 Obiettivo della comunicazione La lezione affronta il tema del mercato immobiliare concentrando l’attenzione sulle sue caratteristiche fondamentali, sulle modalità di analisi, sui soggetti che lo compongono I concetti che verranno illustrati sono: Le caratteristiche del mercato immobiliare L’analisi del mercato immobiliare e degli operatori che vi operano Le misure di consistenza Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP Il mercato immobiliare Il mercato immobiliare rappresenta il luogo in cui domanda e offerta di beni immobiliari si incontrano e agiscono La domanda è rappresentata da i possibili compratori o affittuari interessati a diverse tipologie di beni immobili a livelli diversi di prezzo in un dato periodo di tempo L’offerta è rappresentata dai proprietari disponibili alla vendita o locazione di diverse tipologie di immobili a diversi livelli di prezzo in un certo arco di tempo I beni immobili scambiati sono alloggi, uffici, negozi, spazi produttivi, terreni edificabili e agricole, etc.. Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP Mercato e beni Mercato immobiliare vs mercato mobiliare Mercati decentrati Trasparenza ridotta Frequente disequilibrio tra domanda e offerta Importante ruolo del Soggetto pubblico (regolativo, fiscale) Transazioni poco organizzate e limitate Ridotta rotazione dei beni Difficoltà di misurare la «dimensione del mercato» Le caratteristiche del mercato muovono dalle caratteristiche dei beni Immobilità Indistruttibilità del suolo Eterogeneità Localizzazione Investimenti a lungo termine Valore unitario elevato Illiquidità Elevato livello di indebitamento Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP Mercato immobiliare e mercato di concorrenza perfetta Mercato di concorrenza perfetta la molteplicità degli agenti economici che operano sul fronte della domanda e dell’offerta la libertà d’uscita e di entrata dal mercato prodotto perfettamente omogeneo perfetta informazione Mercato immobiliare numerosità degli operatori, correlata al segmento considerato risorsa suolo condiziona il mercato immobiliare: Condiziona la libertà d’ingresso al mercato; Rende i beni disomogenei Informazione imperfetta e asimmetrica Esiste un rapporto tra i diversi mercati, ed in particolare il mercato immobiliare e quello mobiliare? Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP Mercato immobiliare e mercato immobiliare Un elemento di interesse è la correlazione tra l’andamento del mercato immobiliare e quello mobiliare In generale, la crisi del mercato mobiliare sposta l’interesse degli operatori verso investimenti caratterizzati da minore rischiosità Gli operatori disinvestono nel mercato mobiliare e investono nel mercato immobiliare Gli immobili diventano "l’investimento alternativo" che presenta una correlazione relativamente bassa con i mercati azionari e obbligazionari e consente la protezione del valore della ricchezza in fasi di crisi Il capitale si concentra in investimenti a minore liquidità Rischio di bolla speculativa (fase di un qualsiasi mercato caratterizzata da un aumento considerevole e ingiustificato dei prezzi, dovuto ad una repentina crescita della domanda limitata nel tempo) Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP I cicli immobiliari Nei cicli economici sono state individuate delle fasi ripetitive. Queste, dette ‘condizioni di mercato’, sono solitamente: • upturn (1-2 anni) – espansione • mature (2-5 anni) – rallentamento / stabilizzazione • downturn (2-4 anni) – contrazione (seguita poi dalla fase di recupero) Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP Le determinanti dei cicli immobiliari I cicli immobiliari sono determinati da forze intrinseche e forze estrinseche forze intrinseche (o interne/ endogene): azioni dei soggetti che compongono la domanda e l’offerta di mercato immobiliare ritardo temporale che occorre tra il momento di commissione di un progetto e il completamento dei lavori di costruzione dello stesso lenta reazione dell’offerta a cambiamenti della domanda (con conseguente sovra o sotto – offerta o valutazione) errata interpretazione di mercato (attese sbagliate) bassa trasparenza nell’informazione di mercato, mercato ‘a conoscenza privata’ Le forze estrinseche (o esogene): hanno origine all’esterno del mercato immobiliare non sono generate ne’ controllate dagli operatori del settore: e l’andamento economico generale. Le variabili macro-economiche influenzano l’economia nel suo complesso ed attraverso un ‘meccanismo di trasmissione’ collegano il ciclo economico al ciclo di mercato immobiliare: inflazione, tassi di interesse flussi di capitali (in riferimento a opportunità alternative di investimento) livelli di reddito - occupazione Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP I cicli immobiliari in Italia Fonte: Elaborazione Ufficio Studi AITEC su dati Scenari Immobiliari Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP Il modello dell’Esagono Nightmare: mercato negativo. Tutti indicatori in calo. Entrano nel mercato i vulture fund, che acquistano a sconto da operatori indebitati Fase della disillusione 5 Followers: i prezzi salgono, entrano sul mercato molti operatori non professionisti, ma le transazioni iniziano a diminuire 4 Prezzi 6 3 First movers: i prezzi scendono ma gli operatori iniziano a valutare le opportunità, infatti le transazioni crescono. Riparte il ciclo immobiliare 1 2 Transazioni Monkey market: prezzi e transazioni in crescita. Ottima dinamicità e molta più domanda che offerta. Prezzi stabili, transazioni in crescita. Il mercato è caratterizzato da liquidità ma questa non ha ancora influenzato il mercato Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP La segmentazione del mercato: funzioni Libero mercato Residenziale Mercato non convenzionale Residenzialità sociale Residenzialità convenzionata Direzionale Beni immobili Commerciale Non residenziale Industriale Piccola distribuzione Grande distribuzione Light industrial Heavy industrial Alberghi Destinazioni particolari Servizi alla persona Cinema Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP Il ruolo della segmentazione Il riconoscimento della segmentazione appare di grande utilità: I segmenti possono caratterizzarsi per dinamiche diverse nel tempo Il ruolo e il peso dei segmenti è diverso per aree geografiche Ogni segmento presenta caratteristiche economiche e indicatori specifici che orientano la scelta delle tecniche di valutazione Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP Il segmento residenziale Si possono individuare 4 variabili strategiche per descrivere i segmenti di mercato Andamento dei prezzi: apprezzamento/deprezzamento percentuale dei valori rispetto al periodo di osservazione Numero di transazioni: fornisce in indicatore di dinamicità del mercato Tempo medio di esposizione sul mercato: indicatore di vivacità del mercato Sconto tra valore di offerta e prezzo: consente di apprezzare il sentiment del mercato È utile una lettura complessiva degli indicatori poiché esiste una relazione diretta tra le variabili in relazione alla fase le mercato in cui ci collochiamo Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP Trend del mercato residenziale: quantità e valori Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP Le caratteristiche del mercato residenziale Dinamicità, tensione domanda-offerta Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP I valori e i canoni Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP Valori/Canoni Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP I rendimenti Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP Rendimenti tra investimenti alternativi Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP Il mercato non residenziale Nell’analisi del mercato non residenziale gli indicatori che riflettono i caratteri del mercato, oltre a quelli già illustrati per il mercato residenziale, muovono dalla motivazione d’investimento Il mercato residenziale si caratterizza per un utilizzo diretto (modesta incidenza del segmento reddituale), mentre il non residenziale è maggiormente orientato all’utilizzo per investimento Andamento di valori reddituali: i canoni di locazione Indicatori per l’investimento: i tassi di capitalizzazione Tempi di esposizione: Tassi di vacancy (spazi sfitti) e tempo medio di vendita-affitto degli spazi Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP I valori, i canoni e i rendimenti Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP Valori e rendimenti dei negozi Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP Metodologia di analisi del mercato immobiliare Il reperimento di dati sul mercato immobiliare italiano presenta aspetti problematici poiché le informazioni presentano un elevato grado di dispersione, frammentazione e disomogeneità L’impiego delle banche dati disponibili presenta numerosi limiti poiché sono costruite sulla elaborazione di informazioni diverse per origine e per modalità di raccolta Tuttavia, è aumentato il livello informativo per i segmenti di mercato d’interesse per investitori istituzionali e operatori specializzati valutazioni espresse da testimoni privilegiati, valori accertati presso le Borse immobiliari, prezzi effettivi, ecc. Una corretta analisi del mercato deve riferirsi a due tipologie di fonti: le fonti indirette le fonti dirette Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP Le fonti del mercato immobiliare Fonti dirette, primarie o ufficiose Forniscono indicazioni quantitative puntuali (prezzi/valori) ed indicazioni qualitative sulle dinamiche dello specifico mercato Contratti di compravendita Offerte di vendita Perizie giudiziarie Valutazioni dell’Agenzia del Territorio Testimoni privilegiati Fonti indirette, secondarie o ufficiali Forniscono quotazioni medie, minime, massime ottenute dalla acquisizione e successiva elaborazione di valori Studi di società specializzate Osservatori immobiliari di Enti istituzionali (Agenzia del Territorio) Banche dati di natura commerciale (Tecnocasa, Gabetti, (Nomisma, Scenari Immobiliari, ..) Fiaip) Periodici specializzati (Consulente Immobiliare) Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP Le informazioni fornite dalle fonti indirette Le informazioni fornite dalle fonti indirette - enti, centri di ricerca, associazioni di categoria – variano in funzione della fonte analizzata In linea generale, le informazioni riguardano: Analisi dell’andamento del mercato e previsioni di trend Indicatori della dinamicità del mercato Valori patrimoniali e reddituali Valori medi, massimi e minimo di mercato Canoni di locazione lordi (medi, massimi e minimi) Rendimenti Incidenza area Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP Agenzia del Territorio La fonte fornisce due livelli informativi: Note territoriali e rapporti nazionali: analisi di dinamicità del mercato e di trend dei valori Quotazioni puntuali per tutte le località Presenza delle principali destinazioni d’uso Buona stratificazione territoriale (cfr microzone catastali) e sistema Geopoi Per alcuni areali, i valori si presentano strutturalmente inferiori alle altre fonti (criticità nell’elaborazione delle stime) Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP Un esempio Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP Nomisma L’Osservatorio fornisce diverse informazioni: Articolazione territoriale limitata alle principali aree urbane Prezzi medi di compravendita Affitti e rendimenti Tempi medi di vendita e di locazione Divario fra offerta/prezzo di vendita Per quanto riguarda i valori per la residenza, ogni città è suddivisa in: zone di pregio, centri, semicentri e periferie. Sotto il profilo delle caratteristiche intrinseche del bene, i valori sono ulteriormente articolati per abitazioni nuove o ristrutturate, usate e da ristrutturare La fonte rappresenta un utile riferimento per le analisi quali-quantitative sul mercato nazionale Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP Il 2011 secondo Nomisma Dati e informazioni quantitative Dati e informazioni qualitative Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP Consulente Immobiliare Fornisce le quotazioni semestrali medie indicative delle compravendite Articolazione territoriale in tre zone Destinazioni d’uso Residenziale Commerciale Produttivo Età dell’immobile nuova e recente Disponibilità libero/occupato Fornisce le quotazioni delle locazioni di abitazioni Sono disponibili i dati per tutti i capoluoghi di provincia e per i maggiori centri Un’approfondita sezione sui coefficienti di differenziazione Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP Le fonti dirette Le fonti dirette si possono articolare, fra l’altro in: Operatori della commercializzazione Sviluppatori o investitori Professionisti Le tipologia di informazioni fornite in modo particolare dalle fonti dirette non sono sempre riconducibili agli standard corretti e mantengono un grado di opacità elevato I dati puntuali Stime o valori di offerta /compravendite Criticità sulle misure di consistenza Informazioni qualitative sul mercato locale e sui comportamenti di domanda e offerta Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP I valori di offerta Un ruolo importante nelle analisi di mercato viene svolto dal reperimento di valori di offerta Vantaggi: Facilità di reperimento (anche via web) Numerosità Possibilità di associare le principali caratteristiche del bene al valore Svantaggi: L’utilizzo dei prezzi di offerta richiede la verifica dello scostamento rispetto ai prezzi di compravendita Le fonti possono fornire una % di scostamento (cd. Sconto) tra il prezzo di offerta e il valore di mercato Cfr. Nomisma e il coefficiente di sconto tra prezzo d’offerta e prezzo effettivo di compravendita Natura soggettiva e spesso strategica del dato Misura di consistenza del bene Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP Piante ed immagini Un esempio Scheda sintetica dell’immobile Prezzo d’offerta Descrizione del bene più precisa e localizzazione nella città rispetto ad altri beni analoghi in vendita Un caso: Un’analisi di mercato finalizzata ai valori L’analisi si colloca nell’ambito di uno studio di fattibilità riguardante un immobile oggetto di trasformazione a Mestre Il caso di studio mostra un’analisi di mercato finalizzata ad individuare l’offerta competitiva di beni offerti sul mercato con funzioni analoghe e I valori riferiti a beni in vendita e in locazione L’analisi fa riferimento al segmento del mercato commerciale Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP Il segmento commerciale nelle fonti indirette Consulente Immobiliare: le quotazioni di mercato degli immobili nuovi per Mestre (espressi in euro/mq commerciale) Negozi Zone di pregio 4.500 Zone semicentrali 3.000 Zone periferiche 2.000 Fonte: Consulente Immobiliare, quotazioni Autunno 2007 Agenzia del Territorio: le quotazioni di mercato degli immobili in ottimo stato a Mestre centro (espressi in euro/mq commerciale) Minimo Media Massimo Negozi 3.100 4.125 5.150 Fonte: elaborazioni su dati Agenzia del Territorio II semestre 2007 Nomisma: le quotazioni di mercato degli immobili ben localizzati a Mestre (espressi in euro/mq commerciale) Minimo Media Massimo Centri 3.471 4.141 4.810 Semicentri 2.230 2.615 3.000 Periferie 1.670 1.930 2.190 Fonte: elaborazioni su dati Nomisma II semestre 2007 Nomisma: i canoni di locazione (espressi in euro/mq annuo) di immobili ben localizzati a Mestre Minimo Media Massimo Centri 302 348 393 Semicentri 203 218 232 Periferie 133 153 172 Fonte: elaborazioni su dati Nomisma II semestre 2007 ed i rendimenti potenziali lordi annui (espressi in %) % 8,4% 8,3% 7,9% Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP Analisi dell’offerta competitiva Canoni di locazione di immobili commerciali espressi in euro/mq anno. Prezzi d’offerta di immobili commerciali espressi in euro/mq 274 240 4.214 6.818 8.000 300 528 3.375 321 3.000 4.487 285 3.333 560 3.585 253 200 Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP Analisi dell’offerta competitiva : il segmento commerciale Prezzi d'offerta di immobili commerciali nuovi o ristrutturati a Mestre Localizzazione Stato manutentivo Prezzo (euro) Consistenza (mq) Via Manin Nuovo Vicino P.zza Barche Ottimo Vicino P.zza Barche Ottimo P.zza Ferretto Ottimo 480.000 295.000 Prezzo unitario Sconto sul prezzo Prezzo unitario (euro/mq) d'offerta scontato (euro/mq) 70 4.214 10% 3.793 105.000 35 3.000 10% 2.700 1.000.000 300 3.333 10% 3.000 60 8.000 10% 7.200 Vicinissimo P.zza Ferretto Restaurato 300.000 44 6.818 10% 6.136 Corso del Popolo 950.000 265 3.585 10% 3.226 Ottimo Canoni di locazione di immobili commerciali nuovi o ristrutturati a Mestre Canone Canone unitario (euro/mese) Consistenza (mq) (euro/mq annuo) Localizzazione Stato manutentivo Vicino P.zza Barche Ristrutturato 7.000 150 560 Via Manin nuovo 1.400 70 240 Via Cappuccina Ristrutturato 1.500 56 321 Inizio V.le Garibaldi Restaurato 800 35 274 Via Cappuccina Ottimo 2.000 95 253 Zona Pedonale Ottimo 2.200 50 528 Corso del Popolo Ottimo 550 33 200 Centro storico (pedonale) Ottimo Media 4.500 180 300 329 Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP Il tema della misura di consistenza La corretta rappresentazione del bene oggetto di stima dal punto di vista della misura di consistenza è elemento che concorre alla qualità della valutazione La misura di consistenza adottata dipende dal tipo di bene (in particolare la destinazione d'uso), dallo scopo della stima e quindi dal valore a cui la valutazione dovrà pervenire Fra le misure di consistenza merita ricordare: Valore di mercato / valore di costo La superficie commerciale (o vendibile) La superficie lorda o l'area esterna lorda La superficie di vendita Inoltre, per particolari fabbricati, l'unità di riferimento può rimandare alla funzione, ad esempio: Per gli alberghi, il numero di camere in grado di produrre reddito Per i parcheggio, il numero di posti auto Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP La superficie commerciale La letteratura tecnica e le prassi convergono nell’impiegare, per la stima del valore di mercato di immobili a destinazione residenziale e terziaria il metro quadro commerciale secondo le indicazioni di riferimenti condivisi I criteri impiegati dall’Agenzia delle Entrate (OMI) i coefficienti riportati dalla rivista tecnica Consulente immobiliare, i coefficienti contenuti nel DPR138/1998 Elemento centrale rimane l'enunciazione della fonte da cui vengono desunti i criteri per la determinazione della superficie La norma UNI 10750 stabiliva le modalità per il computo della superficie commerciale (c.d. Superficie Convenzionale Vendibile) di un immobile. La norma è stata sostituita da UNI EN 15733 che non contiene più indicazioni circa la ponderazione delle superfici Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP I criteri generali Per il computo della superficie commerciale, sia che si tratti di immobile destinato ad uso residenziale sia che si tratti di immobile destinato ad uso commerciale (direzionale, industriale e turistico), si deve considerare: la somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali; le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini; le quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, soffitte, box, ecc.). Il computo delle superfici viene effettuato con i criteri di ponderazione 100% delle superfici calpestabili; 100% delle superfici pareti divisorie interne (non portanti); 50% delle superfici pareti portanti interne e perimetrali. Nel caso di immobili indipendenti e/o monofamiliari la percentuale di cui al punto c) deve essere considerata pari al 100%. Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP Coefficienti di differenziazione pertinenze Le indicazioni delle fonti possono essere integrate con altre fonti del mercato immobiliare Norma UNI 10750 Tipo di pertinenza Coefficiente di differenziazione Verande 60% Patii e porticati 35% Balconi e terrazze coperti su tre lati 35% Balconi e terrazze scoperti 25% Giardini di ville e villini 15% Giardini di appartamento 10% DPR 138/98 Tipo di pertinenza Coefficiente di differenziazione Vani a servizio indiretto (cantine, soffitte e simii) comunicanti 50% non comunicanti 25% Altri vani (terrazze, balconi) comunicanti fino a 25 mq 30% quota eccedente a 25 mq 10% non comunicanti fino a 25 mq 15% quota eccedente a 25 mq 5% Area scoperta fino a superficie complessiva 10% quota eccedente a 25 mq 2% Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP Coefficiente di differenziazione per i posti auto ed i box I coefficienti per posti auto e box variano notevolmente in ragione delle dimensioni del comune. I coefficienti apprezzano la spazio maggiormente in funzione di: Grado di difficoltà di parcheggio su suolo pubblico Grado di protezione offerto all’autoveicolo Cfr. Consulente Immobiliare Box auto Posti macchina coperti Posti macchina scoperti difficoltà di parcheggio su suolo pubblico impossibile alta facile 1,2 - 1,4 0,9 - 1,3 0,65 - 0,9o 1,o - 1,2 0,75 - 1,05 0,55 - 0,7 0,9 - 1,1 0,7 - 0,95 0,35 - 0,50 Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP Il caso dei fabbricati con altre funzioni Nel fabbricati con funzioni non residenziali l'adesione alla norma appare più problematica La misura delle superfici si può quindi avvalere di criteri che rimandano a norme o linee guida comunque caratterizzati da condivisione fra gli operatori Fra i riferimenti, si segnalano: il dPR 138/1998 Linee guida elaborate da Nomisma Nomisma e IPD nel 2007 hanno elaborato un documento denominato «Uno standard italiano per la misurazione delle superfici di immobili non residenziali» Uffici, negozi tradizionali e di grandi dimensioni, centri commerciali, Supermercati e ipermercati; immobili industriali, alberghi Per ciascuna delle tipologie immobiliari considerate, vengono analiticamente elencati gli spazi da includere/escludere nel computo della superficie complessiva Le slides seguenti riportano le indicazioni del documento Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP Gli uffici Per gli uffici (…) l’Area Interna Netta (NIA – Net Internal Area), definita da RICS come segue: “l’Area Interna Netta consiste nell’area utile di pavimento all’interno di un edificio la cui misurazione parte dalla facciata interna dei muri perimetrali per ciascun piano dell’edificio”. Essa essenzialmente esclude dal computo della superficie: i muri perimetrali e tutti gli elementi strutturali interni i vani tecnici i vani scale/ascensori e le aree comuni dell’edificio. Se sono presenti parcheggi annessi alla proprietà (sotterranei o all’aperto), questi non devono essere considerati parte della superficie dell’immobile, ma andranno indicati separatamente Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP Gli uffici Questo criterio di computo va criticamente valutato rispetto alle indicazioni delle altre fonti Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP Commerciale Data la forte differenziazione strutturale fra le diverse tipologie di immobili destinati al commercio al dettaglio, sono fornite schede differenziate per il computo delle superfici Per quanto concerne i centri commerciali gli unici elementi che vengono misurati ai fini del calcolo delle superfici sono le unità commerciali (negozi e ristorazione). Tali unità dovrebbero essere misurate seguendo gli standard relativi ai negozi tradizionali. Tuttavia, sono individuate aree comuni che possono essere misurate per identificare ulteriori parametri per la gestione dell’immobile o per determinare le obbligazioni del locatore o del locatario In tutti i casi … si è ritenuto opportuno utilizzare il concetto di Area Interna Lorda (Gross Internal Area – GIA), definita da RICS come segue: “l’Area Interna Lorda consiste nell’area la cui misurazione parte dalla facciata interna dei muri perimetrali per ciascun piano dell’edificio”. La definizione contempla l’esclusione dei vani tecnici Una deroga rispetto alla metodologia da utilizzare per il settore retail è rappresentato dal sub-segmento supermercati ed ipermercati per i quali ci si riferisce all’Area Esterna Lorda (Gross External Area – GEA) Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP Commerciale I criteri per la stima della consistenza Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP Produttivo-artigianale Si tratta dei fabbricati destinati alle attività industriali e artigianali e per tale tipologia immobiliare si è deciso di utilizzare come riferimento l’Area Esterna Lorda (Gross External Area – GEA), definita da RICS come segue: “l’Area Esterna Lorda consiste nell’area di un edificio la cui misurazione comprende anche i muri perimetrali per ciascun piano dell’edificio”. Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP Produttivo-artigianale Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP Riferimenti bibliografici Oltre ai riferimenti già presenti nel testo della comunicazione Borghi A. (2009), Finanza Immobiliare, Egea Milano Hoesli M. e Morri G. (2010), Investimento Immobiliare, Hoepli Milano Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP
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