Fondo Europa Immobiliare N° 1
RENDICONTO DEL FONDO
“EUROPA IMMOBILIARE N° 1”
AL 31 DICEMBRE 2013
Indice
1. RELAZIONE DEGLI AMMINISTRATORI ............................................................................. 1
1.1 ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE ................................................................................... 1
1.2 DISTRIBUZIONE DI DIVIDENDO EFFETTUATA NEL CORSO DEL 2013.......................................... 11
1.3 GESTIONE IMMOBILIARE ................................................................................................. 11
1.4 CONTENZIOSI ................................................................................................................ 15
1.5 LA STRUTTURA SOCIETARIA RELATIVA ALLE ACQUISIZIONI DEGLI IMMOBILI ESTERI .................... 19
1.6 GESTIONE FINANZIARIA................................................................................................... 19
1.7 GESTIONE DEI RISCHI DI CAMBIO E DI TASSO D’INTERESSE .................................................... 20
1.8 OBIETTIVI DI GESTIONE DEL FONDO PER IL 2014 ................................................................ 21
1.9 EVENTI DI RILIEVO ACCADUTI NELLA GESTIONE DEL FONDO.................................................... 21
2.0 VENDITE NEL CORSO DEL 2013 ......................................................................................... 21
2.1 IL PORTAFOGLIO IMMOBILIARE ......................................................................................... 22
2.2 DIVERSIFICAZIONE GEOGRAFICA DEL PORTAFOGLIO IMMOBILIARE .......................................... 27
2.3 DIVERSIFICAZIONE SETTORIALE DEL PORTAFOGLIO IMMOBILIARE ........................................... 27
2.4 GESTIONE MOBILIARE ..................................................................................................... 28
2.5 COMPOSIZIONE PATRIMONIALE ........................................................................................ 28
2.6 EVENTI SUCCESSIVI ALLA CHIUSURA DEL PERIODO ................................................................ 29
2.7 METODOLOGIE DI GESTIONE E MISURAZIONE DEL RISCHIO ADOTTATE ...................................... 29
2.8 GLI ESPERTI INDIPENDENTI ............................................................................................. 31
2.9 REGIME FISCALE DEI FONDI IMMOBILIARI E DEI PARTECIPANTI .............................................. 31
3.0 RISULTATO DELLA GESTIONE ............................................................................................ 33
2. SITUAZIONE PATRIMONIALE ......................................................................................... 35
3. SITUAZIONE REDDITUALE ............................................................................................. 37
4. NOTA INTEGRATIVA ....................................................................................................... 39
PARTE A – ANDAMENTO DEL VALORE DELLA QUOTA..................................................................... 39
PARTE B – LE ATTIVITÀ, LE PASSIVITÀ E IL VALORE COMPLESSIVO NETTO ....................................... 42
Sezione
Sezione
Sezione
Sezione
Sezione
I – Criteri di valutazione ....................................................................................... 42
II – Le Attività ..................................................................................................... 43
III – Le Passività ................................................................................................. 51
IV – Il valore complessivo netto ............................................................................ 54
V – Altri dati patrimoniali ...................................................................................... 55
PARTE C – IL RISULTATO ECONOMICO DELL’ESERCIZIO .................................................. 55
Sezione
Sezione
Sezione
Sezione
Sezione
Sezione
Sezione
Sezione
Sezione
I – Risultato delle operazioni su partecipazioni e altri strumenti finanziari ................... 55
II – Beni immobili ................................................................................................ 56
III – Crediti ......................................................................................................... 56
IV – Depositi bancari ............................................................................................ 56
V – Altri beni ....................................................................................................... 56
VI – Altre operazioni di gestione e oneri finanziari ................................................... 57
VII – Oneri di gestione ......................................................................................... 58
VIII – Altri ricavi ed oneri ..................................................................................... 59
IX – Imposte ....................................................................................................... 59
PARTE D – ALTRE INFORMAZIONI ..................................................................................... 60
Fondo Europa Immobiliare N° 1
1. Relazione degli Amministratori
1.1 Analisi del mercato immobiliare
Contesto macroeconomico
Pur se caratterizzata da diverse disomogeneità tra le varie aree geografiche, nel corso del 2013 si è
consolidata la ripresa economica a livello globale. Secondo i dati più recenti diffusi dal Fondo
Monetario Internazionale, la crescita economica del 2013 è stimata nell’ordine del +3,0%, sostenuta
in particolare dagli Stati Uniti (+1,9%) e dalle maggiori economie asiatiche (Cina +7,7%, India
+44,%). Al contrario, la ripresa è ancora rallentata nell’Eurozona, principalmente dalla performance
negativa di Italia (-1,8% nel 2013) e Spagna (-1,2%). Per il biennio 2014/15, le attese sono per un
progressivo miglioramento dell’andamento economico in pressoché tutte le aree geografiche.
Andamento del PIL (sx) e della produzione industriale globale (dx)
Fonte: Fondo Monetario Internazionale, World Economic Outlook, gennaio 2014
Come già negli anni recenti, la ripresa globale risulta sostenuta dalle politiche espansive delle banche
centrali, sebbene il miglioramento del quadro macroeconomico abbia spinto la FED a restringere il
proprio programma di acquisto di bond sui mercati secondari (cd. tapering). Il livello dei tassi di
interesse resta molto basso sia in termini assoluti che storici, mentre le condizioni di finanziamento
delle economie più colpite dalla crisi – in particolare quelle dell’Europa meridionale – sono
progressivamente migliorate, e lo spread dei titoli del debito pubblico rispetto ad un tasso risk free si è
significativamente ridotto.
Nonostante il sostegno monetario, l’ancora elevato livello di disoccupazione ha evitato che la crescita
economica in atto si traducesse in un incremento del tasso di inflazione, che in molto paesi resta
ancora al di sotto degli obiettivi di policy.
Tasso di inflazione (sx, %) ed indicatore di attività economica (dx)
Fonte: Fondo Monetario Internazionale, World Economic Outlook, ottobre 2013
Se nel complesso è possibile scorgere alcuni elementi a sostegno di una tesi di moderata crescita, non
è ancora prudente sottostimare il downside risk associato alla potenziale evoluzione sia delle variabili
economico-finanziarie che di quelle geopolitiche. In questo quadro, la definizione di un sistema di
1
Fondo Europa Immobiliare N° 1
regole e l’implementazione di politiche e riforme strutturali che avviino paesi ed istituzioni
sovranazionali su di un percorso di sviluppo attentamente monitorato e finanziariamente autonomo
sembra ancora una volta l’obiettivo prioritario da perseguire.
In Italia, i segnali positivi emersi nel corso della prima metà del 2013 hanno trovato conferme anche
nel terzo trimestre, il Prodotto Interno Lordo (PIL) italiano ha progressivamente rallentato la caduta e
sembra ora orientato verso un percorso di moderata crescita. Conseguentemente, alcuni istituti di
ricerca hanno rivisto al rialzo le stime dell’andamento economico per il biennio 2013/14 (-1,8% e
+0,3% rispettivamente nei due anni, in progresso in entrambi i casi dello 0,1% circa rispetto alle
attese precedenti).
A testimonianza del miglioramento del clima economico, l’indice PMI per il settore manifatturiero si è
collocato al di sopra di una soglia compatibile con l’espansione delle attività per il sesto mese
consecutivo. Allo stesso modo, la produzione industriale è tornata a crescere. A mitigare il
miglioramento del quadro di fondo, permane la situazione ancora difficile del mercato del lavoro, con
la crescita del tasso di disoccupazione che non accenna a diminuire e che potrebbe tornare a contrarsi
non prima del 2015.
Evoluzione del PIL e saggio di disoccupazione (%)
Fonte: ISTAT
Il mercato immobiliare europeo
Nel corso del 2013, il mercato immobiliare europeo ha raggiunto un volume d’investimento
complessivo di circa € 154 miliardi, in notevole crescita rispetto al 2012 (+21%) ma ancora
significativamente al di sotto del picco del 2007 (€ 257 miliardi circa). Il mercato è stato sostenuto in
particolar modo dagli investimenti dell’ultimo trimestre, che da soli sono ammontati ad un terzo
dell’intero esercizio. Essi si sono concentrati soprattutto nel Regno Unito, favorito dall’abbondanza di
prodotto di livello istituzionale, dalla liquidità del mercato e dalla sua trasparenza, ma si rileva anche
un accresciuto interesse per i paesi dell’Europa meridionale.
2
Fondo Europa Immobiliare N° 1
Andamento trimestrale degli investimenti in Europa (€ milioni)
Fonte: CBRE Research
La tendenza di canoni di locazione (+0,7% nell’ultimo trimestre del 2013) è chiaramente orientata
verso una ripresa, sebbene questa riguardi ancora un numero limitato di sotto-mercati, laddove nella
maggior parte dei casi si registrano situazioni di stabilità. A livello aggregato, le surveys più diffuse
riportano crescite trimestrali del 2,9% per il segmento degli shopping center, mentre nei settori più
tradizionali degli uffici e della logistica la crescita media è stata più moderata e compresa tra +0,5% e
+0,6%.
Variazione annua del livello aggregato dei canoni per settore (%)
Fonte: CBRE Research
Coerentemente con il maggior volume di investimenti e la tendenza positiva dei canoni di locazione, i
rendimenti in alcuni mercati hanno iniziato a muoversi al ribasso (-0,1% il dato aggregato a livello
europeo). Questo ha riguardato in particolar modo il comparto industriale/logistico, che ha evidenziato
un decremento trimestrale aggregato di 22 basis points (-0,26%) dei rendimenti, mentre per gli altri
segmenti del mercato il miglioramento registrato è stato nell’ordine dei 7-10 basis points su base
trimestrale.
3
Fondo Europa Immobiliare N° 1
Variazione annua del livello aggregato dei rendimenti per settore (bps)
Fonte: CBRE Research
Il mercato degli uffici
Nonostante il miglioramento dell’economia rilevato nel terzo trimestre del 2013, il valore di
assorbimento (cd. take up) aggregato dell’Eurozona segnala una diminuzione del 5% rispetto al
trimestre precedente, ma tuttavia un aumento rispetto allo stesso periodo del 2012. Tuttavia, si
segnala una diffusione non omogenea della domanda, che privilegia quello di Londra, i principali centri
urbani tedeschi e Mosca, tutti mercati che continuano a registrare robusti livelli di domanda
Con riferimento alle altre piazze, la ripresa dell’assorbimento richiederà temi più dilatati, nonostante la
presenza di generosi pacchetti incentivanti offerti dalle proprietà. Questo trend sta avendo un effetto
negativo sul livello della domanda in molti importanti mercati, tra i quali Parigi (take up inferiore a
500.000 mq per il terzo trimestre consecutivo) e Madrid, dove il livello di spazio assorbito non ha
superato i 50.000 mq per la seconda volta nel 2013 Lo scarso livello della domanda in questi mercati,
e in molti altri in Europa, è aggravato dalla carenza di immobili con caratteristiche appetibili per gli
utilizzatori, ben posizionati e di una qualità corrispondente ai moderni standard richiesti
Il livello di sfitto (vacancy rate) medio per i principali mercato europei nel terzo trimestre dell’anno si è
stabilizzato sul valore del 10,5%. In molti di essi, il limitato livello del take up è stato influenzato da
una diffusa tendenza degli utilizzatori alla rilocalizzazione verso zone più centrali, ed in alcuni casi dal
completamento di interventi di sviluppo speculativo. Al di fuori dei mercati principali, risulta in crescita
la quota di spazi disponibili di grado B e C spesso situati in localizzazioni periferiche.
Andamento dello sfitto e del take up nei principali mercati
4
Fondo Europa Immobiliare N° 1
Il ciclo del mercato delle locazioni per immobili ad uso ufficio in Europa
Canoni di locazione per prime offices in Europa (€/mq/anno)
1.400,00
€/mq/anno
1.200,00
1.000,00
800,00
600,00
400,00
200,00
0
Sofia
Barcelona
Bucharest
Lisbon
Copenhagen
Budapest
Prague
Brussels
Hamburg
Madrid
Vienna
Warsaw
Dublin
Amsterdam
Munich
Helsinki
Rome
Frankfurt am Main
Oslo
Milan
Stockholm
London - Central - City
Paris Ile-de-France
Moscow
London - Central
London - Central - West End
Fonte: CBRE Research Italy
Italia
Nei primi nove mesi del 2013, il volume di investimenti in Italia si è attestato ad € 2,9 miliardi. La
tendenza al recupero verso un livello maggiormente in linea con gli ultimi anni è favorito dal cd.
repricing già evidente in alcuni settori e nelle localizzazioni secondarie. La conseguenza di maggior
visibilità è la crescita della quota di investitori non domestici, che avevano abbandonato il paese a
valle della crisi del 2009. Il peso degli investitori internazionali – soprattutto grazie ad operatori che
operano su base opportunistica ricercando degli extra-rendimenti nei paesi più colpiti dalla crisi
finanziaria – sul totale delle transazioni dei primi 9 mesi è stato pari al 73%, oltre il 50% in più
rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Gli investitori istituzionali più conservativi,
assicurazioni e fondi pensione in primis, rimangono attivi mantenendo però come target uffici prime o
di buona qualità, e centri commerciali con buoni fondamentali. Il settore logistico, tradizionalmente
caratterizzato da rendimenti più elevati e da un più alto profilo di rischio, resta per ora appannaggio di
operatori non domestici.
5
Fondo Europa Immobiliare N° 1
Andamento trimestrale del livello degli investimenti in Italia (€ mln)
Fonte: CBRE Research Italy
Distribuzione del volume di investimento in Italia (%)
Fonte: CBRE Research Italy
I rendimenti cd. prime sono rimasti stabili in tutti i settori anche nel terzo trimestre dell’anno, a
eccezione dei centri commerciali secondari che hanno fatto registrare un aumento di 25 basis points
rispetto al trimestre scorso, attestandosi sul livello dell’8,75% (lordo). Le rilevazioni tuttavia soffrono
di una ancora scarsa numerosità delle transazioni, e da una matrice di investitori alla ricerca di
rendimenti elevati. Nel settore high street, dove la crescita dei canoni prime nel terzo trimestre ha
fatto aumentare il valore del 10% circa e dove la domanda si conferma elevata, i rendimenti
potrebbero rimanere stabili nel prossimo trimestre, con tendenza alla diminuzione in quelli successivi.
In questo settore, si sta osservando una nuova domanda d’acquisto proveniente dai retailers, sia per
occupazione propria che a fini di investimento.
6
Fondo Europa Immobiliare N° 1
Andamento dei rendimenti prime nei principali segmenti di mercato (%)
Dic-12
Mar-13
Giu-13
Set-13
Primari
5.75
5.75
5.75
5.75
Secondari
7.75
7.75
7.75
7.75
Primari
7.00
7.00
7.00
7.00
Secondari
8.50
8.50
8.50
8.75
Negozi high street
Centri commerciali
Uffici
Primari (business district)
6.25
6.00
6.00
6.00
Secondari (Classe A)
7.75
7.75
7.75
8.00
Primario (città secondaria)
8.75
8.50
8.50
8.25
Fonte: CBRE Research Italy
Il mercato degli uffici a Milano
Lo stock totale uffici stimato a Milano alla fine del terzo trimestre 2013 è pari a circa 12,2 milioni di
metri quadri. Solo nell’area di Porta Nuova Varesine sta aumentando la disponibilità di spazi nuovi,
mentre si conferma la tendenza al ribasso relativa alle nuove iniziative, già in corso da qualche anno,
che comunque si focalizzano prevalentemente sul recupero dell’esistente. Il vacancy rate è diminuito
leggermente rispetto al trimestre precedente, tornando sul livello del 12%.
L’attività di assorbimento degli spazi ad uso ufficio nel terzo trimestre risulta di poco superiore a
53.000 mq, con un aumento del 16% rispetto al trimestre precedente ma in calo del 28,5% rispetto al
corrispondente periodo del 2012. Circa il 70% del take up ha riguardato immobili in classe A situati in
aree periferiche o semi-periferiche, in ottica di contenimento dei costi.
Andamento del take up e del canone prime per uffici a Milano
Fonte: CBRE Research
Il mercato si conferma nella fase favorevole agli utilizzatori con i canoni prime che rimangono stabili
sul livello di €480/mq/anno e che continuano a nascondere incentivi che pesano tra il 10-15% sul
canone a regime. La maggiore attività registrata nelle zone periferiche ha contribuito nel terzo
trimestre ad una contrazione del 14% del canone medio ponderato rispetto al trimestre precedente.
Ciò ha portato il canone medio ponderato nei primi nove mesi dell’anno a circa €255/mq/anno.
Rispetto al trimestre precedente i canoni prime nelle aree non centrali di Milano sono rimasti stabili.
7
Fondo Europa Immobiliare N° 1
Milano - Canoni di locazione uffici per macrozona (3Q13)
CANONE PRIME
AREA
(€ mq/pa)
CANONE MASSIMO OTTENUTO* (€
mq/pa)
CBD
480
460
530
CENTRO
400
SEMI-CENTRO
360
330
PERIFERIA
260
310
HINTERLAND
--
242
Fonte: CBRE Research
Il volume degli investimenti in uffici a Milano nei primi nove mesi del 2013 si è attestato ad € 317
milioni, comunque superiore a quanto registrato nell’esercizio precedente in termini comparativi. I
rendimenti prime sono restati invariati nel corso dell’anno attorno al 6,0%. Per le location periferiche, i
rendimenti sono significativamente maggiori, collocandosi anche in prossimità del 9-10%.
Milano – Andamento di investimenti e rendimenti
Fonte: CBRE Research
Il mercato degli immobili commerciali
Lo scenario del mercato retail non registra un andamento diverso da quello direzionale. La domanda è
piuttosto debole ed esigua nei semicentri e nelle periferie, le contrazioni dei prezzi e delle transazioni
sono state meno marcate rispetto al segmento direzionale. Le prime locations hanno subìto cali meno
marcati. A Milano i prezzi di vendita al mq in zone centrali sono circa 8.000 €/mq con una variazione
negativa (su base annuale) del 2,5% rispetto al 2012. I canoni di locazione in centro sono di circa
500€/mq/anno con una variazione negativa su base annuale del 2,1%. A Roma i valori sono allineati a
Milano, prezzi di vendita di circa 8000 €/mq (-3.7%) mentre i canoni di locazione nelle zone centrali
sono di circa 580 €/mq/anno (-3% su base annua).
Gran Bretagna
Alla fine del 2013, si confermano i positivi segnali di crescita economica già registrati nei trimestri
precedenti, ed il PIL del Regno Unito dovrebbe realizzare un progresso del 2,4% su base annua. La
performance economica è stata sostenuta dal miglioramento degli indicatori di sentiment, dalla
crescita del saggio di spesa, dal calo della disoccupazione ed anche dal continuo incremento del valore
degli immobili. I fondamentali dell’economia sono ancora più forti nella sola città di Londra, che si è
affermata ancora una volta come il centro del mercato immobiliare a livello globale.
8
Fondo Europa Immobiliare N° 1
Il mercato immobiliare ha incorporato il positivo andamento delle variabili macroeconomiche, che si
sono tradotte in una sostenuta attività d’investimento (oltre € 20 miliardi nella sola città di Londra nel
2013), canoni di locazione in crescita, livelli di sfitto in di munizione, così come i rendimenti offerti
sostanzialmente per ogni asset class.
Andamento di Investimenti, Rendimenti, Canoni e Sfitto per gli Uffici a Londra
Fonte: Jones Lang LaSalle, Central London Market Report Q4 2013
Germania
L’ammontare delle transazioni istituzionali registrate nel 2013 sul mercato tedesco è stato pari ad €
30,7 miliardi, in significativa crescita (+21%) rispetto all’anno precedente. Anche in questo caso, circa
un terzo del totale è stato scambiato nell’ultimo quarter dell’anno. Il 60% delle transazioni hanno
interessato le 7 maggiori città tedesche, concentrandosi per oltre la metà nel settore direzionale. Al di
fuori dei grandi centri, l’interesse degli investitori si è rivolto al segmento retail, che in aggregato ha
rappresentato circa un quarto del mercato nel 2013.
9
Fondo Europa Immobiliare N° 1
Andamento degli investimenti in Germania (sx) e loro distribuzione per settore (dx)
Fonte: Jones Lang LaSalle, Investment Market Germany Q4 2013
Il mercato è largamente dominato dagli operatori domestici, in particolar modo dagli spezialfonds, che
hanno rappresentato oltre il 65% del totale degli investimenti. I rendimenti richiesti dagli investitori
sono in contrazione in ognuno dei maggiori centri urbani, collocandosi al di sotto del 5% per il
segmento direzionale nelle cd. Big 7 cities. Analoghi rendimenti sono espressi dal settore del retail (ca.
4,7% in media), mentre quello industriale/logistico esprime tuttora un premio nell’ordine dei 200 basis
points (collocandosi quindi intorno al 6,6%). Le previsioni per il 2014 restano inalterate, gli operatori si
attendono rendimenti stabili sostenuti sia dal basso costo del debito che dalla disponibilità del sistema
bancario ad erogare credito, ed un interesse ancora forte per investimenti a basso profilo di rischio.
Olanda
Nonostante il positivo andamento dei fondamentali economici, sia in termini di crescita del PIL che di
tasso di disoccupazione e trend dei consumi, il mercato immobiliare olandese stenta a recuperare i
livelli antecedenti la crisi del 2007, appesantito da un elevato livello di sfitto nel settore uffici e dalla
progressiva razionalizzazione delle politiche di occupazione degli spazi da parte del settore corporate.
L’interesse degli investitori, pur se moderato, sembra destinato a crescere anche grazie ad un livello di
rendimento, espresso da ogni asset class, che in termini comparativi si dimostra molto interessante,
soprattutto nelle localizzazioni periferiche e nei maggiori centri regionali dove si colloca tra il 7,5% e
l’8% per immobili moderni di grado A e con contratti di locazione di lunga durata.
Andamento degli investimenti (sx) e dei rendimenti (dx) per uffici in Olanda
Fonte: CBRE Research
10
Fondo Europa Immobiliare N° 1
Svezia
Favorita dalla non appartenenza all’Eurozona, e quindi slegata dalle politiche monetarie della BCE, la
Svezia ha potuto godere di un clima di crescita economica e disoccupazione in calo anche negli anni
più recenti. Questi motivi hanno indotto molti investitori, domestici ed – in misura minore –
internazionali, ad incrementare l’allocazione dei propri investimenti nei mercati immobiliari della Svezia
e degli altri paesi nordici.
Nel 2013, il volume delle transazioni istituzionali registrate sul mercato svedese si è attestato a SEK 84
miliardi (ca. € 100 miliardi), in crescita del 9% rispetto al dato dell’anno precedente. Gli investimenti si
sono concentrati nelle 3 città più grandi, Stoccolma, Malmoe e Gotheborg, che hanno assorbito oltre il
50% del totale.
Andamento degli investimenti (sx) e dei rendimenti (dx) per settore in Svezia
Fonte: CBRE Research
1.2 Distribuzione di dividendo effettuata nel corso del 2013
Non ricorrendone le condizioni a termini del Regolamento di Gestione, il Consiglio di Amministrazione
della SGR ha deliberato di non procedere alla distribuzione del provento di gestione relativo
all’esercizio 2013.
1.3 Gestione Immobiliare
Alla fine del 2013, il valore del portafoglio immobiliare del Fondo era pari ad € 243.521.512, di cui €
99.000.000 in Italia ed € 144.521.512 all’estero. A parità di perimetro, ossia escludendo dalla base di
riferimento l’immobile di Londra ceduto lo scorso 12 dicembre 2013, nel corso del 2013 il valore degli
investimenti immobiliari detenuti direttamente ed indirettamente dal Fondo è diminuito
complessivamente del 5,13%, in particolare il portafoglio italiano si è ridotto del 11,98% mentre il
portafoglio estero ha registrato una lieve variazione positiva del 0,22%.
Se si confrontano i valori di mercato degli immobili in portafoglio nel primo semestre con quelli
registrati nel secondo semestre, si nota che il portafoglio estero ha registrato una variazione positiva
del 8,25% mentre quello italiano ha registrato una flessione del 7,49%.
In valori assoluti il portafoglio italiano si è ridotto di € 13,470 Milioni su base annua, di cui € 8,02
Milioni nel corso del secondo semestre, mentre il portafoglio estero ha registrato una variazione
positiva di € 11,2 Milioni ca. su base semestrale che sostanzialmente ha riportato i valori di mercato in
euro ai livelli di dicembre dello scorso anno.
11
Fondo Europa Immobiliare N° 1
In particolare si segnale che la riduzione annua di Levate (BG) pari a € 4,43 Milioni (-33,48%) è stata
determinata dalla perdurante situazione di sfitto dell’immobile e degli investimenti necessari per
riqualificarlo ad un livello tale da consentirne la rilocazione, e che quella di Milano - Via Bisceglie si è
ridotta di € 3,1 Milioni su base annua (-10,92%) a causa della congiuntura negativa particolarmente
sfavorevole nelle aree periferiche.
L’analisi disaggregata del portafoglio estero pone in evidenza il contributo positivo dell’immobile
olandese sito in Almere – di proprietà del veicolo Tulip Property I B.V. che su base annua è aumentato
di € 4,09 Milioni (+19,56%) e dell’immobile tedesco di Gelsenkirchen che nell’ultimo semestre è
aumentato di € 4,96 Milioni (+16,14%). L’immobile olandese di Amstelveen – di proprietà diretta del
veicolo Tulip Property II B.V. ha subito una variazione negativa annua complessiva di € 0,75 Milioni (6,82%), registrata nel primo semestre.
In Svezia il valore di mercato del portafoglio è diminuito in valuta (SEK 14 Milioni su base annua)
nonostante la lieve ripresa del secondo semestre dell’immobile di Köping che è aumentato di SEK 4,9
Milioni. Se si considera anche l’effetto valutario, il portafoglio svedese si è ridotto di € 3,15 Milioni su
base annua, interamente nel corso del primo semestre.
Nel Regno Unito la valutazione dell’immobile di Croydon è stabile nel secondo semestre, ed in
diminuzione di GBP 0,5 Milioni su base annua (€ 1,2 Milioni se si considera l’effetto cambio).
Il livello di cambio euro/sterlina considerato nella presente relazione è stato a 0,8337 (- 2,74%
rispetto al 30 giugno e +2,16% rispetto al 31 dicembre 2012) mentre quello euro/corona svedese è
pari a 8,8591 (+0,93% e +3,23% le variazioni su base semestrale ed annua rispettivamente).
Si fornisce di seguito un aggiornamento delle attività e degli eventi maggiormente rilevanti occorsi
relativamente agli immobili in portafoglio.
Con riferimento ai singoli investimenti in portafoglio, si possono evidenziare le seguenti principali
attività:
−
Almere (Olanda) – Lo scorso anno la società Tulip Property I B.V. ha sottoscritto un nuovo
accordo per la locazione dell’immobile di durata quindicennale senza possibilità di recesso
anticipato dal conduttore. Il Contratto che ha avuto inizio lo scorso 1 novembre 2013 prevede un
canone annuo di Euro 2.341.232 annui indicizzati all’inflazione (al 100% se la medesima è
inferiore o uguale al 4%, al 50% per la parte eccedente). La società ha corrisposto al conduttore
una capital contribution pari a € 1,5 Milioni più oneri di legge. La valutazione dell’immobile di
dicembre 2013 ha risentito positivamente del nuovo contratto di locazione facendo registrare un
incremento del 27,6% ca. pari a € 5,41 Milioni rispetto alla valutazione di giugno 2013.
−
Amstelveen (Olanda) – A partire dal 1 gennaio 2013, entrambi i conduttori (Amlin e ABN Amro)
che occupavano l’immobile sulla base di contratti di durata infra-annuale hanno rilasciato l’intero
immobile. Si segnala per completezza che nel corso del 2013 una porzione dei posti auto sono
stati locati a canoni di mercato a ABN AMRO (117 posti auto per 12 mesi) ed a Blu Sky Group (75
posti auto per otto settimane). Negli ultimi mesi dell’anno la SGR ha avviato una trattativa per la
possibile riconversione dell’immobile ad uso alberghiero, per la quale sono in corso le verifiche
tecnico-economiche utili a valutare la fattibilità dell’operazione immobiliare.
−
Gelsenkirchen (Germania) – Nel corso dell’anno sono proseguite e concluse le attività di
rinegoziazione dei principali contratti di locazione. A fine 2013 in particolare si è firmato un nuovo
contratto di locazione con il conduttore VRR che rappresenta il principale conduttore terziario
dell’immobile (35% ca del totali degli spazi disponibili) che ha contribuito a consolidare il livello dei
redditi rivenienti dall’immobile (ca. € 2,6 Milioni) e ad aumentare la durata media residua dei
contratti di locazione dell’immobile (ca. 9 anni). A fronte della rinegoziazione dei contratti di
locazione il Fondo si è impegnato ad eseguire opere di ristrutturazione sulle unità concesse in
locazione per un totale di € 5,17 Milioni, di cui il 30% già eseguite e liquidate in corso d’anno. Gli
intereventi di ristrutturazione dovrebbero concludersi nei primi 6-7 mesi del 2014.
12
Fondo Europa Immobiliare N° 1
−
Portafoglio Golden (Svezia) – In autunno la società Golden Immobiliare AB, interamente
detenuta dal Fondo per il tramite della struttura delle società estere, ha ricevuto un’offerta per
l’acquisto delle azioni della società Golden Saltsjobaden AB proprietaria di un immobile ad uso
commerciale sito a Saltsjobaden nei pressi di Stoccolma (Svezia). Il valore della transazione sarà
calcolato attribuendo all’immobile Saltsjobaden il valore di SEK 160.000.000 un importo
leggermente superiore alla valutazione fatta a giugno ed a dicembre dagli esperti indipendenti del
fondo. Il Consiglio di Amministrazione della SGR del 27 gennaio 2014, al termine della due
diligence della controparte, ha deliberato positivamente sulla vendita del veicolo. L’accordo per la
vendita è stato poi firmato in data 3 febbraio 2014 e produrrà gli effetti giuridici ed economici il
prossimo 28 febbraio 2014. La parte acquirente è una società di diritto svedese, posseduta dal
fondo NREP Nordic Retail 2 AB, gestito da Nordic Real Estate Partners.
−
Croydon (Regno Unito) – Per quanto riguarda l’unità 5 si segnala che Punch Pub Co. Ltd ha
individuato tre operatori interessati a condurre in sublocazione l’unità immobiliare sino alla
scadenza naturale del contratto (2024). Il Gestore Delegato sta valutando le proposte di
sublocazione con la finalità di individuare quel conduttore in grado di migliorare l’offerta di
marketing mix del leisure center ed una capital contribution minore alla Proprietà.
Un operatore specializzato sta valutando la possibilità di aprire uno sport village nelle immediate
vicinanze del centro. In relazione a tale opportunità la SGR ha presentato alla municipalità di
Croydon alcune modifiche al progetto originario per l’unità drive-through di Costa Coffee che sono
state approvate a fine luglio 2013. La SGR ed il Gestore Delegato sono impegnati
nell’aggiornamento dei costi e dei contratti per la costruzione della nuova unità immobiliare i cui
lavori potrebbero iniziare nel primo trimestre 2014.
−
Partnership House (Londra) – Il 12 dicembre 2013 il veicolo Partnership House Unit Trust ha
ceduto l’immobile sito in Londra, Carlisle Place per un controvalore pari a GBP 49 Milioni. L’offerta
è stata analizzata dall’esperto indipendente del Fondo che l’ha giudicata congrua. A giugno 2013 il
valore dell’immobile era pari a GBP 36,3 Milioni ed esprimeva un rendimento lordo immediato del
4,75%, mentre l’offerta ricevuta riflette un rendimento lordo immediato del 3,52%.
La parte acquirente è la società Heleniums Ltd, riconducibile ad un soggetto privato. Il prezzo di
vendita dell’Immobile è pari GBP 49.000.000 (pari a ca. € 58.300.000) al lordo della componente
dovuta al conduttore in relazione agli obblighi contrattuali della locazione. Il ricavato netto è pari a
GBP 42.650.000 (pari a ca. € 50.760.000), al netto della predetta componente ed al lordo degli
oneri di transazione (agenti e legali). Il suddetto prezzo è stato integralmente corrisposto al
perfezionamento del contratto di compravendita.
−
Caserme dei Carabinieri di Rivoli e Sala Consilina (To e Sa) – A seguito dello scarso
interesse riscontrato sul mercato, si è deciso di esercitare l’opzione per la vendita delle Caserme a
Cogefer Spa. A causa del prolungato inadempimento della controparte, la SGR ha deliberato di
avviare un’azione legale volta ad ottenere l’esecuzione in forma specifica del contratto di
compravendita.
−
Milano, Via Bisceglie – Nel corso dell’anno la SGR ha eseguito alcuni interventi di manutenzione
straordinaria volti ad eliminare diverse infiltrazioni di acqua meteorica insistenti in più punti nella
zona interrata destinata a parcheggio. Sono state posate in alcuni punti nuove guaine di
impermeabilizzazione per rimediare a strappamenti per movimenti del terreno e/o deperimento
delle stesse.
−
Mora di Liscate (Mi) – Nel corso del 2013 la SGR ha eseguito diversi interventi di manutenzione
straordinaria agli impianti ed alla copertura dell’immobile, ed è stata completata la bonifica
dell’amianto presente in copertura della palazzina “ex dogana” (ca. 600 mq), adibito a magazzino
di manutenzione. Per quanto attiene l’evento sismico occorso durante il primo semestre del 2012
che ha comportato lo spanciamento di alcuni pannelli di un corpo di fabbrica, sono in corso le
attività di consolidamento strutturale.
13
Fondo Europa Immobiliare N° 1
In relazione alla porzione di terreno espropriata da parte del Consorzio Costruttori TEEM, la SGR
ha definito un accordo di indennizzo dell’importo indicativo di € 250.000 ca. in relazione ai lavori
necessari per la rilocalizzazione di impianti e sottoservizi nell’area oggetto di esproprio. Allo stato
attuale, il cantiere è stato separato dall’area di lavoro della tangenziale, e sono in corso i lavori
relativi alle opere interne.
−
Levate (Bg) – la SGR, allo scopo di rendere nuovamente locabile l’immobile, ha commissionato
ad un primario operatore un incarico per la redazione di un progetto di riqualificazione del
complesso logistico, che si ritiene possa essere implementato nel corso del 2014.
L’immobile di Levate è stato coinvolto dal Consorzio di Bonifica della Media Pianura Bergamasca
nell’ambito di un progetto di riordino e sistemazione irrigua, che comporterà anche la sistemazione
catastale della proprietà del Fondo, ad oggi non pienamente conforme.
−
Roma, Loc. Casal del Marmo – conseguentemente alla transazione del 5 ottobre 2012 le
attività del fondo, con l’ausilio di un operatore specializzato, si sono concentrate nella ricerca di
conduttori per la media struttura di vendita e delle unità commerciali di fronte alle casse. Ad oggi
non è stato possibile concludere alcuna trattativa, sebbene siano in corso alcune negoziazioni che
si prevede possano essere finalizzate nel corso del 2014.
−
Milano via Lope de Vega (Mi) – nel corso dell’ultimo trimestre del 2013 la SGR ha ricevuto una
manifestazione d’interesse non vincolante relativa alla RSA di Milano via Lope de Vega. Allo stesso
tempo, il conduttore Argento Vivo ha richiesto di poter rinegoziare le condizioni del contratto di
locazione. Entrambe le proposte sono in fase di analisi, allo scopo di identificare una soluzione in
grado di massimizzare l’interesse del fondo.
Non si registrano attività e/o eventi di rilievo relativamente agli altri immobili appartenenti al
portafoglio del Fondo.
14
Fondo Europa Immobiliare N° 1
1.4 Contenziosi
Roma, Piazza dei Navigatori
In relazione al contratto preliminare di compravendita stipulato con Società Dell’Acqua Pia Antica
Marcia Società Per Azioni, Investimenti Edilizi Italiani s.r.l. e Peschiera Edilizia s.r.l. (congiuntamente i
“Promittenti Venditori”), in data 29 luglio 2009 afferente il compendio “Piazza dei Navigatori” (il
“Contratto Preliminare”), si intende rendere un breve aggiornamento rispetto a quanto esposto
nelle precedenti relazioni finanziarie.
A seguito della rinuncia agli atti del giudizio promosso dai Promittenti Venditori nei confronti di
Vegagest Immobiliare, per conto del Fondo, quest'ultima - nella spiegata qualità - ha promosso avanti
al tribunale competente un nuovo giudizio di merito nei confronti dei Promittenti Venditori volto ad
ottenere (i) l’accertamento dell’inadempimento alle obbligazioni di cui al Contratto Preliminare e,
conseguentemente, la condanna dei Promittenti Venditori al pagamento del doppio della caparra
confirmatoria versata da Vegagest Immobiliare, oltre agli interessi maturandi; (ii) in via subordinata,
l’accertamento del mancato avveramento delle condizioni sospensive di cui al Contratto Preliminare e
la condanna dei Promittenti Venditori alla restituzione della caparra confirmatoria, oltre agli interessi
maturandi; (iii) l’accertamento della legittima escussione da parte di Vegagest Immobiliare della
polizza fideiussoria e la conseguente condanna di Ina Assitalia S.p.A. e Assicurazioni Generali S.p.A.
(coassicuratore) (congiuntamente le “Assicurazioni”) al pagamento della caparra confirmatoria oltre
agli interessi maturati e maturandi.
La data della prima udienza di comparizione delle parti é stata differita d'ufficio al 30 novembre 2011
ai sensi dell’art. 168 bis, comma quinto, c.p.c.. I Promittenti Venditori e le Assicurazioni si sono
costitute depositando le proprie comparse di costituzione e risposta.
I Promittenti Venditori hanno richiesto:
(i) in via istruttoria, il differimento della prima udienza al fine di evocare in giudizio il Comune di Roma
affinché – in caso di condanna – detto ente manlevi e garantisca i Promittenti Venditori alla luce del
proprio comportamento in merito al mancato rilascio dell’agibilità inerenti i comparti Z1 e Z3;
(ii) nel merito, l'accertamento dell'avveramento delle condizioni sospensive contrattualmente previste
e, per l'effetto, la dichiarazione che il rifiuto di acquistare da parte di Vegagest Immobiliare dipenda
unicamente dal proprio inadempimento contrattuale;
(iii) sempre nel merito, l’integrale rigetto delle domande proposte dall'attrice;
(iv) in via riconvenzionale la condanna di Vegagest Immobiliare, per tutti i danni patiti e patendi, al
pagamento di una somma pari ad Euro 25.000.000 (pari alla caparra versata) o in quella diversa
somma, maggiore o minore, che sarà quantificata in corso di causa.
Le Assicurazioni hanno richiesto:
(i) in via pregiudiziale il differimento della prima udienza al fine di instaurare il contraddittorio nei
confronti dei Promittenti Venditori relativamente alla domande riconvenzionali formulate;
(ii) nel merito il rigetto delle domande avanzate da Vegagest Immobiliare;
(iii) in via riconvenzionale subordinata, la costituzione di un pegno di Euro 25.000.000 in loro favore
nei confronti dei Promittenti Venditori;
(iv) sempre in via riconvenzionale subordinata, in caso di accoglimento delle domande di
Vegagest Immobiliare, il diritto di regresso / rivalsa nei confronti dei Promittenti Venditori.
A fronte della richiesta di integrazione del contraddittorio avanzata dai Promittenti Venditori, il Giudice
ha autorizzato la chiamata in causa del Comune di Roma, rinviando la causa all'udienza del 9 maggio
2012.
Il Tribunale di Roma - preso atto dell'istanza formulata dal Comune di Roma per la chiamata in
garanzia della propria compagnia assicuratrice (Le Assicurazioni di Roma) - ha autorizzato la predetta
chiamata in causa e ha differito il giudizio all'udienza del 14 novembre 2012.
In relazione alle domande giudiziali di accertamento dell’inadempimento sopra indicate, la SGR, per
conto del Fondo, ha altresì depositato – nell’ambito del suddetto giudizio dalla stessa promosso – un
ricorso per accertamento tecnico preventivo finalizzato alla verifica dello stato degli immobili e delle
15
Fondo Europa Immobiliare N° 1
opere di urbanizzazione onde verificare il mancato rispetto dei requisiti e delle condizioni sospensive
previsti nel Contratto Preliminare. A riguardo si segnala che il Consulente Tecnico d'Ufficio, Ing.
Alberto Botti (di seguito, il “CTU”), ha depositato in data 07 dicembre 2011, il suo elaborato peritale
che accoglie integralmente la posizione sostenuta dalla SGR sia sulla incompletezza degli immobili sia
sulla mancata esecuzione delle opere di urbanizzazione.
In data 19 gennaio 2012, si è tenuta l’udienza di giuramento del CTU durante la quale i Promittenti
Venditori e le Assicurazioni hanno contestato il contenuto della relazione peritale chiedendo un
termine per il deposito di una ulteriore memoria contenente osservazioni sul documento in parola. Il
Giudice ha concesso alle avversarie termine sino al 31 gennaio 2012 per il deposito della predetta
memoria, e termine alla SGR sino al 15 febbraio 2012 per il deposito di memoria di replica. Dette
memorie sono state ritualmente depositate dalle parti. Il Giudice si è riservato un provvedimento in
merito all'eventuale rinnovazione della consulenza tecnica d'ufficio.
In data 08 marzo 2012 il Tribunale di Roma - sciogliendo la riserva assunta all'udienza del 19 gennaio
2012 - in accoglimento delle difese della SGR, ha ritenuto che non sussistano le ragioni per rinnovare
la consulenza tecnica effettuata, ovvero per chiamare il CTU a chiarimenti, riservandosi di formulare in
corso di causa ogni valutazione sul contenuto dell'elaborato peritale. L'accertamento tecnico è stato
quindi dichiarato chiuso con le risultanze di cui all’elaborato del CTU depositato in data 07 dicembre
2011.
In data 24 ottobre 2012, il Consiglio di Stato ha depositato la sentenza con cui ha riformato
integralmente la sentenza n. 9212/2011 con cui il T.A.R. del Lazio aveva, inter alia, attestato la
maturazione del silenzio-assenso nell’ambito delle domande di rilascio dei certificati di agibilità degli
immobili Z1 e Z3.
Il Consiglio di Stato, nel condividere integralmente le censure formulate in sede di appello, ha accolto
il gravame proposto dalla SGR nell'interesse del Fondo, riformando nella sua totalità la sentenza di
primo grado del T.A.R. Lazio confermando i provvedimenti di diniego di agibilità, anche alla luce delle
risultanze della consulenza tecnica d'ufficio come sopra indicato.
In data 20 settembre 2012 è stata depositata istanza a mezzo della quale le Assicurazioni hanno
chiesto al Tribunale di emettere nei confronti dei Promittenti Venditori ordinanza provvisoriamente
esecutiva di condanna (i) al pagamento della somma di Euro 25 milioni, ovvero (ii) alla consegna di
titoli per il medesimo controvalore. L'iniziativa in questione è stata promossa dalle assicurazioni in
conformità a quanto previsto dall'art. 1953 c.c. e dell'art. 8 della polizza fideiussoria, i quali obbligano
il debitore - in presenza di specifiche condizioni che parrebbero sussistere nel caso di specie - di
prestare in favore del fideiussore una cauzione a garanzia dell'eventuale pagamento da parte di
quest'ultimo degli importi escussi da parte del soggetto garantito.
Il Giudice, con provvedimento del 9 ottobre 2012, ha fissato l’udienza del 14 novembre 2012 per la
discussione della stessa nel contraddittorio tra le parti. A tale udienza i legali del Fondo hanno
depositato copia della sentenza del Consiglio di Stato (si veda supra) evidenziando i profili di maggiore
rilievo con particolare riferimento all'insussistenza dei requisiti per l'agibilità dei compendi immobiliari
oggetto di controversia.
Tale udienza era anche chiamata per la discussione dell'istanza ex art. 183 ter c.p.c. depositata dalle
Assicurazioni: il Giudice ha preso tuttavia atto del fatto che le Assicurazioni non avevano provveduto a
notificare ad Acqua Marcia l'istanza, di talché ha rinviato ogni decisione sul punto all'udienza istruttoria
del 27 febbraio 2013, autorizzando il deposito delle memorie ex art. 183 c.p.c..
Nel corso dell’udienza del 27 febbraio 2013 le Assicurazioni hanno insistito per l’accoglimento
dell’istanza ex art. 186 ter c.p.c. volta a ottenere un’ordinanza provvisoriamente esecutiva per il
pagamento da parte dei Promittenti Venditori dell’importo di Euro 25 milioni, in conformità a quanto
previsto dall’art. 1953 c.c.; i Promittenti Venditori si sono opposti e, al contempo, hanno insistito nella
richiesta di rinnovazione della consulenza tecnica d’ufficio effettuata in corso di causa dall’ing. Botti.
16
Fondo Europa Immobiliare N° 1
In relazione a tale ultima istanza i legali del Fondo hanno formulato le loro contestazioni, illustrando
nuovamente al Giudice le ragioni – già ampiamente trattate negli scritti difensivi – a dimostrazione
dell’infondatezza della predetta richiesta. Nel corso della suddetta udienza la difesa del Comune di
Roma ha prodotto in atti copia di due provvedimenti in data 28 novembre con i quali il predetto
Comune di Roma ha ritirato i certificati di agibilità relativi agli immobili di Piazza dei Navigatori a suo
tempo inopinatamente rilasciati in esecuzione della nota sentenza del TAR, poi totalmente riformata
dal recente pronunciamento del Consiglio di Stato.
Al termine dell’udienza il Giudice si è riservato una decisione su tutte le predette istanze formulate
dalle parti.
Con provvedimento depositato in data 11 luglio 2013, il Giudice – sciogliendo la riserva di cui sopra –
ha rigettato (i) l’istanza per l’ottenimento di un’ordinanza anticipatoria ex art. 186 ter c.p.c. proposta
dalle Assicurazioni, nonché (ii) l’istanza di rinnovazione della consulenza tecnica d’ufficio dedotta dai
Promittenti Venditori e ha rinviato la causa all’udienza del 23 settembre 2015 per la precisazione delle
conclusioni.
Il Giudice ha respinto l’istanza formulata dalle Assicurazioni in quanto – essendo stata inibita
l’escussione della polizza fideiussoria per effetto del provvedimento del Tribunale di Roma emesso in
data 15 luglio 2011 (di cui si è dato ampio conto nella relazione semestrale del Fondo al 30 giugno
2011) – non sussisterebbe “l’imminenza del pagamento” e, conseguentemente, non vi sarebbe la
necessità di tutelare il rilievo azionato dalle assicurazioni ex art. 1953 c.c..
Alla luce del rinvio del giudizio all’udienza del 23 settembre 2015, la società di gestione ha depositato,
per conto del Fondo, un ricorso ex art. 186 quater c.p.c. avanti al Tribunale di Roma con cui ha
domandato la condanna delle sole Assicurazioni al pagamento delle somme alle stesse richieste (Euro
25 milioni); in tale evenienza, qualora condividesse le richieste del Fondo, il Giudice potrebbe disporre
l’ordinanza di pagamento nei limiti per cui ritiene già raggiunta la prova.
Tale domanda – fondata sulle evidenze processuali raggiunte ossia (i) quelle derivanti dalle positive
risultanze della consulenza tecnica d’ufficio effettuata in corso di causa, (ii) la sentenza del Consiglio di
Stato in tema di agibilità, nonché (iii) l’assenza di istanze istruttorie ulteriori rispetto a quella, già
rigettata, di rinnovazione dell’ATP – è motivata dall’esigenza di ottenere, nelle more della definizione
del giudizio la cui conclusione è prevista – indicativamente – nel primo semestre del 2016, un titolo
esecutivo, il quale sarebbe azionabile nei confronti delle Assicurazioni.
Il Tribunale di Roma ha fissato l’udienza di comparizione parti per la discussione dell’istanza ex art.
186 quater c.p.c. promossa da Vegagest per il giorno 16 gennaio 2014.
A tale udienza sia le Assicurazioni, sia i Promittenti Venditori hanno depositato una memoria,
chiedendo il rigetto della richiesta di Vegagest.
Preso atto di quanto sopra, il Giudice ha concesso termini (i) a Vegagest sino al 31 gennaio 2014 per il
deposito di una memoria difensiva, nonché (ii) alle convenute sino al 14 febbraio 2014 per il deposito
di eventuali memorie di replica. All’esito dei predetti depositi, il Giudice si è riservato di decidere in
merito all’istanza in discussione. Le memorie di cui sopra sono state ritualmente depositate.
Il Tribunale di Roma, con ordinanza del 27 febbraio 2014, ha rigettato l’istanza ex art. 186 quater
c.p.c., confermando il rinvio della causa all’udienza di precisazione delle conclusioni al 23 settembre
2015. Il Giudice, tenuto conto delle domande delle parti contrapposte in lite, ha ritenuto opportuno
demandare “alla delibazione in sede di sentenza la valutazione sulla sussistenza o meno di
inadempimenti delle parti, sulla sussistenza o meno di crediti delle parti e sull’ammontare delle pretese
creditorie”.
Con riferimento alle procedure di concordato preventivo proposte dai Promittenti Venditori si segnala
che sono stati approvati i concordati preventivi afferenti alle società Investimenti Edilizi e Peschiera
Edilizia. Nella prima procedura è stato riconosciuto il credito (chirografo) della SGR per conto del
Fondo – salvo l’accertamento del medesimo nel giudizio di merito sopra indicato – pari all’importo
della caparra versata oltre interessi maturati sino alla data di deposito della domanda di preconcordato. Nell’altro procedimento, il Giudice Delegato ha riconosciuto il credito (chirografo) della
SGR per conto del Fondo – salvo l’accertamento del medesimo nel giudizio di merito sopra indicato –
nella misura di Euro 13.290.625, pari alla quota parte della caparra corrisposta alla società Peschiera
17
Fondo Europa Immobiliare N° 1
Edilizia S.r.l., oltre interessi, come precisato nella relazione del Commissario Giudiziale (il quale aveva
riconosciuto, in detta relazione, la natura privilegiata del suddetto credito).
La SGR, per conto del Fondo, sta valutando di agire per il riconoscimento giudiziale del privilegio
speciale afferente al credito in parola, valutando il complessivo scenario delle procedure concordatarie
nell’ottica della concreta possibilità di recupero del credito.
Le adunanze dei creditori delle altre due procedure (Società Dell’Acqua Pia Antica Marcia Società Per
Azioni e Acqua Marcia Immobiliare S.r.l.) si terranno nei mesi di marzo e aprile.
***
In aggiunta a quanto sopra, in data 24 aprile 2013, i Promittenti Venditori hanno notificato al
procuratore domiciliatario del Fondo un ricorso per revocazione avverso la nota sentenza del Consiglio
di Stato.
Il ricorso per revocazione rappresenta uno strumento processuale previsto dall’ordinamento giuridico,
tra l’altro, nel caso di errore di valutazione commesso dal giudice in relazione a circostanze di fatto da
ritenersi rilevanti ai fini del decidere (nel senso che il giudice avrebbe basato il proprio giudizio
considerando o come esistente un fatto viceversa risultato inesistente, ovvero come insussistente una
circostanza invece debitamente accertata).
In particolare, nel caso di specie, i Promittenti Venditori imputano al Consiglio di Stato la commissione
di due errori: il primo, allorché ha ritenuto di addebitare ai medesimi, anziché al Comune, la mancata
realizzazione delle opere di urbanizzazione; il secondo, laddove ha considerato come non completa la
documentazione a suo tempo allegata a corredo delle istanze volte ad ottenere il rilascio dei certificati
di agibilità.
La SGR per conto del Fondo ha depositato in data 17 giugno 2013 la propria memoria di costituzione
evidenziando come le contestazioni avversarie afferiscano elementi di fatto sui quali si era già a suo
tempo costituito uno specifico contraddittorio tra le parti, circostanza quest’ultima che potrebbe
consentire di considerare l’iniziativa di controparte come un tentativo di ripetere un giudizio da
ritenersi viceversa ormai definitivamente esaurito e ha, comunque, contestato la fondatezza di quanto
sostenuto dalle ricorrenti.
Ad oggi non è ancora stata fissata l’udienza di discussione.
Caserme dei Carabinieri di Rivoli e Sala Consilina (To e Sa)
La SGR sta conducendo le attività di regolarizzazione catastale ed urbanistica dell’immobile di Rivoli.
Parallelamente, sta valutando le opzioni a disposizione per tutelare i propri diritti nell’interesse dei
partecipanti al Fondo in relazione all’esercizio delle opzioni di vendita delle caserme a Cogefer S.p.A.,
tuttora inadempiente.
In merito all’immobile di Sala Consilina, la SGR – per conto del Fondo – ha notificato in data 5 febbraio
2014 – a CO.GE.FER. S.p.A., Corrado Salustro e Adelma Cariani, un atto di citazione a comparire
avanti al Tribunale di Milano per ottenere:
(i) in via principale, l’accertamento giudiziale della conclusione del contratto di compravendita per
effetto dell'esercizio dell'opzione da parte del Fondo e della conseguente condanna dei convenuti
al pagamento del corrispettivo, pari ad Euro 4.900.000 oltre IVA di legge oltre interessi a
decorrere dal 12 febbraio 2012;
(ii) in via subordinata, l'emissione di una sentenza costitutiva ai sensi dell'art. 2932 c.c. previo
pagamento del predetto corrispettivo nonché, in ogni caso, il risarcimento del danno anche ai
sensi dell'art. 1224 c.c..
La prima udienza indicata nell’atto è il 26 maggio 2014. Il suddetto giudizio è stato iscritto al ruolo
assumendo il n. RG 8741/2014.
18
Fondo Europa Immobiliare N° 1
1.5 La struttura societaria relativa alle acquisizioni degli immobili esteri
Si riporta di seguito il grafico contenente la struttura aggiornata delle partecipazioni e degli immobili
esteri detenuti dal Fondo. Lo schema evidenzia che il veicolo Partnership House Unit Trust non
dispone più della proprietà dell’immobile di Londra ceduto lo scorso 12 dicembre 2013.
1.6 Gestione finanziaria
Alla data del 31 dicembre 2013, l’ammontare complessivo dei debiti del Fondo era pari ad €
118.239.754 che corrisponde al 47,55% della somma degli immobili e delle partecipazioni di controllo.
Il Fondo utilizza differenti forme tecniche di indebitamento.
- Tre finanziamenti ipotecari concessi da ING Real Estate Finance, per un ammontare
complessivo ad oggi pari a € 48.550.000. A seguito di un atto modificativo firmato a ottobre
2013 dei contratti di finanziamento originari stipulati nel febbraio 2007, i contratti sono oggi
garantiti dagli immobili di Gelsenkirchen (G), Almere (NL), Amstelveen (NL) e dagli immobili
svedesi di Valbo, Koping e Saltsjobaden e prevedono la corresponsione di interessi mensili pari
al tasso euribor 1 mese maggiorato di 120 bps. In particolare a fronte del disinvestimento di
uno degli immobili già dati in garanzia (in Germania ed in Olanda), il Fondo dovrà rimborsare
un importo superiore rispetto all’importo della linea esistente per il medesimo immobile; a
fronte del disinvestimento di un immobile in Svezia il Fondo dovrà rimborsare una quota dei
finanziamenti di Amstelveen, Almere e di Gelsenkirchen.
Nella medesima scrittura si è prevista la facoltà per il Fondo di esercitare un’Opzione di
Estensione della durata dei finanziamenti medesimi dal febbraio 2015 al 31 dicembre 2017 per
allineare la durata dei finanziamenti alla recente delibera di utilizzo del Periodo di Grazia. Tale
opzione determinerà una revisione delle condizioni finanziarie dei contratti in linea con quelle
prevalenti sul mercato alla data di esercizio della stessa.
19
Fondo Europa Immobiliare N° 1
-
Un‘apertura di credito in conto corrente ipotecario, concessa da Banca Carige Italia S.p.A., con
scadenza il 31 dicembre 2014, attualmente utilizzata per € 69.689.753,76. A garanzia di tale
finanziamento sono stati ipotecati tutti gli immobili appartenenti al portafoglio italiano. Il
contratto di finanziamento è stato concluso sulla base del tasso Euribor 3 mesi incrementato
di un margine di 175 basis points, e prevede la possibilità di una conversione a tasso fisso
dopo tre anni dalla stipula (luglio 2012). Nel corso del quarto trimestre 2013 l’istituto di
credito ha comunicato di aver apposto un limite temporaneo alla linea a € 78.120.000 per
mantenere inalterato il rapporto con il valore di mercato al 30 giugno 2013 degli immobili dati
in garanzia. A seguito dell’invio della comunicazione di avvenuta fusione della società
Vegagest Immobiliare SGR in Vegagest SGR, l’utilizzo della linea di conto corrente ipotecaria è
stato temporaneamente sospesa da parte dell’istituto finanziatore al fine di consentire
l’espletamento delle procedure interne.
Nel mese di febbraio 2014 il CdA della banca ha deliberato le nuove condizioni finanziarie del
finanziamento a fronte della richiesta di un’estensione della durata della linea fino al 31
dicembre 2017:
-
aumento dello spread da 175 bps a 475 basis points;
riduzione del massimale dell’apertura di credito ipotecaria da € 120 Milioni ad € 75 Milioni
con presa d’atto di un massimale operativo pari a quello attuale. Il limite di Euro 75
Milioni sarà consentito esclusivamente per l’addebito delle competenze trimestrali
(interessi e spese bancarie).
L’atto modificativo non è ancora stato stipulato alla data del presente rendiconto.
Nel mese di dicembre a seguito della cessione dell’immobile sito in Londra, il Fondo ha
rimborsato per intero le due linee di finanziamento erogate da Nationwide Building Society in
valuta GBP e che per effetto del piano di ammortamento ammontavano a GBP 22,5 Milioni
contro GBP 23,5 Milioni iniziali.
La tabella sottostante riepiloga la situazione finanziaria del Fondo nel corso del 2013.
Istituto di credito
ING Real Estate Finance / Gelsenkirchen
ING Real Estate Finance / Almere
ING Real Estate Finance / Amstelveen
Totale ING Real Estate Finance
Nationwide Building Society /Fondo
Natinowide Building Society /PHUT
Totale Nationwide Building Society
Carige
Totale
Debito 2013
Interessi 2013 Scadenza Tasso medio Valore Garanzia Loan to Value
21.750.000,00
193.343,61
feb-15
0,89%
35.700.000,00
60,92%
15.350.000,00
134.291,98
feb-15
0,87%
25.000.000,00
61,40%
11.450.000,00
103.942,92
feb-15
0,91%
10.250.000,00
111,71%
48.550.000,00
431.578,51
70.950.000,00
68,43%
496.285,10
4,53%
670.430,86
4,53%
1.166.715,96
69.689.753,76 1.357.343,93
dic-14
1,95%
99.000.000,00
70,39%
118.239.753,76 2.955.638,40
1,95% 169.950.000,00
69,57%
Nel corso del 2013, il costo medio del debito è stato pari 2,3834%, in leggero ribasso rispetto al costo
medio registrato nel 2012 (2,75%). L’importo degli oneri finanziari complessivi per l’anno 2013 è stato
pari a € 2.285.208 a livello di Fondo.
1.7 Gestione dei rischi di cambio e di tasso d’interesse
Il Fondo è esposto al rischio di oscillazione dei tassi di interesse, poiché un incremento degli stessi
genera un aumento degli oneri finanziari in presenza di contratti di finanziamento basati su un
parametro periodicamente rideterminato (Euribor). La SGR ha finora ritenuto di non procedere ad
alcuna copertura del rischio di tasso di interesse, valutando più realistico uno scenario futuro di
stabilità o marginale rialzo dei tassi di interesse, almeno per il prossimo anno. La SGR sta monitorando
l’andamento dei tassi d’interesse per valutare l’implementazione di una forma di hedging qualora le
condizioni di mercato lo richiedessero.
Il Fondo è altresì esposto al rischio di variazione del tasso di cambio della sterlina britannica e della
corona svedese come conseguenza degli investimenti effettuati nei due paesi. Sulla scorta delle
delibere adottate dal Consiglio di Amministrazione, la SGR mantiene una copertura totale del rischio
20
Fondo Europa Immobiliare N° 1
cambio della propria esposizione attraverso vendite a termine di valuta. Si precisa che a fine ottobre, a
seguito della conclusione del finanziamento in valuta con Nationwide Building Society, l’esposizione in
cambi del Fondo si è ridotta e questo ha comportato una revisione degli importi nominali coperti.
Nel corso del 2013 le operazioni di copertura del rischio di cambio hanno prodotto un risultato di
competenza per l’anno pari a € 82.647,14.
Tipologia operazioni di copertura
Operazioni aperte a inizio anno (alla chiusura)
Operazioni aperte e chiuse in corso d'anno
Totale
Risultato coperture su GBP Risultato coperture su SEK
29.588,71 990.006,58 359.237,79
1.402.302,80
329.649,08
412.296,22
TOTALE
960.417,87
1.043.065,01
82.647,14
Alla conclusione dell’esercizio, erano inoltre aperte operazioni di copertura del rischio di cambio, che
complessivamente esprimevano una minusvalenza non realizzata di € 714.014,37.
Tipologia operazioni di copertura
Operazioni aperte a fine anno (31 12 2013)
Totale
Risultato coperture su GBP Risultato coperture su SEK
74.983,20 639.031,17 74.983,20 639.031,17 -
TOTALE
714.014,37
714.014,37
1.8 Obiettivi di gestione del Fondo per il 2014
Anche in relazione alla delibera di utilizzo del periodo di grazia, le attività della SGR nel corso del 2014
saranno improntate alla preparazione degli asset in vista della loro potenziale vendita.
La gestione continua a focalizzarsi sulla gestione del portafoglio esistente, avviando una serie di
attività di valorizzazione che ottimizzino la redditività del portafoglio nel suo complesso. In alcuni casi,
tra i quali l’immobile di Levate ed Amstelveen, la necessità di riposizionare gli asset richiederà
investimenti più significativi. Tra queste attività di valorizzazione si può annoverare la conclusione del
progetto di ristrutturazione del compendio commerciale in Koping (Svezia), ed il rinnovo dei contratti
di locazione prossimi alla scadenza al fine di assicurare nel tempo un costante flusso di cassa a favore
del Fondo.
1.9 Eventi di rilievo accaduti nella gestione del Fondo
A far data dal 15 giugno 2013, Vegagest Immobiliare SGR si è fusa per incorporazione nella
controllante Vegagest SGR che, per l’effetto, prosegue nell’attività di gestione del fondo.
In data 31/10/2013, il Consiglio di Amministrazione della SGR, ricorrendone i presupposti ed al fine di
consentire l’ordinato smobilizzo del patrimonio nel miglior interesse dei partecipanti, ha deliberato la
liquidazione del fondo avvalendosi dell’utilizzo del periodo di grazia. Di conseguenza, il fondo Europa
immobiliare 1 sarà liquidato entro il termine massimo di 3 anni oltre il termine ordinario del
31/12/2014. Contestualmente, la SGR ha deliberato la riduzione delle commissioni di gestione per
l’intero periodo di grazia, e quindi a far data dal 1/1/2015, portandole dall’attuale 1,50% all’1,25% sul
totale dell’attivo al netto delle plusvalenze non realizzate.
2.0 Vendite nel corso del 2013
In data 12 dicembre 2013 è stata perfezionata dal trust di diritto Jersey - Partnership House Unit Trust
– posseduto al 100%, direttamente dal Fondo ed indirettamente tramite la controllata Phut Holding
Ltd, la vendita dell’immobile ad uso uffici di Londra in Carlisle Place meglio conosciuto come
Partnership House. La parte acquirente è la società Heleniums Ltd, riconducibile ad un soggetto
privato. Il prezzo di vendita dell’Immobile è stato pari GBP 49.000.000 (pari a ca. € 58.300.000) al
lordo della componente dovuta al conduttore in relazione agli obblighi contrattuali della locazione. Il
ricavato netto è pari a GBP 42.650.000 (pari a ca. € 50.760.000), al lordo degli oneri di transazione. Il
suddetto prezzo è stato integralmente corrisposto al perfezionamento del contratto di compravendita.
21
Fondo Europa Immobiliare N° 1
Il ricavato della cessione è stato in parte destinato alla riduzione dell’indebitamento del Fondo. In
merito al valore attribuito all’Immobile detenuto dal Partnership House Unit Trust, l’esperto
indipendente del fondo Cushman & Wakefield ha espresso specifico giudizio di congruità.
2.1 Il portafoglio immobiliare
Palazzo ad uso uffici e terziario – Milano, via Bisceglie
L’immobile, costruito in più fasi tra la metà
degli anni ’80 e la metà degli anni ’90, è
situato a Milano in via Bisceglie in prossimità
della stazione della metropolitana della linea
rossa Milano – Bisceglie, dalla quale dista circa
trecento metri. La zona circostante è dotata di
ottima accessibilità grazie alla vicinanza, oltre
che con la metropolitana, con la rete della
tangenziale Ovest e con la circonvallazione
esterna cittadina. Il complesso si sviluppa su
15.363 mq di superficie lorda ed è costituito da
due edifici oltre a 118 posti auto.
L’acquisizione è avvenuta in data 28 Settembre 2007 dalla società Bastogi S.p.A. ad in prezzo totale
di € 35,5 milioni oltre agli oneri fiscali e di due diligence. L’edificio è interamente affittato Vodafone
Omnitel N.V. che lo utilizza come centro tecnologico e di elaborazione dati per il controllo del traffico
telefonico Italiano, della penisola Iberica e della Grecia.
In data 30 luglio 2010 è stato sottoscritto un nuovo contratto di locazione con decorrenza 1 agosto
2010 e termine 31 luglio 2019 con l’attuale conduttore Vodafone Omnitel Nv. Il Fondo ha concordato
con la controparte una riduzione del canone di locazione prevedendo una scalettatura del canone.
Precisamente il conduttore corrisponderà al Fondo un canone pari a € 2.210.000,00 dall’1 agosto
2010 al 31 luglio 2011 e un canone pari € 2.485.340 dal 31 luglio 2011 sino a naturale scadenza cui
si sommeranno gli adeguamenti Istat. Il conduttore avrà altresì la facoltà di recedere anticipatamente
dal contratto, con preavviso minimo di dodici mesi, a decorrere dal 1 agosto 2017.
Il canone di locazione annuo sarà aggiornato al 100% della variazione ISTAT accertata di anno in
anno. La manutenzione ordinaria e straordinaria sono interamente a carico della parte conduttrice
fatta eccezione per le manutenzioni straordinarie afferenti le parti strutturali del complesso le quali
restano in capo alla locatrice. Alla data del 31 dicembre 2013, il canone era pari ad € 2.593.134,24.
Residenza per anziani – Milano, via Lope de Vega
L’edificio è stato costruito nel 2004 ed è situato
a sud di Milano in via Lope De Vega nelle
vicinanze della fermata della metropolitana di
Famagosta e dell’università IULM. La struttura
consta di 150 posti letto interamente occupati
ed accreditati presso i servizi sanitari regionali.
La superficie totale dell’edificio è di 6.370 mq
distribuiti su 5 piani. L’edificio è dotato di un
proprio parcheggio interno. L’acquisizione è
avvenuta il 29 giugno 2007 dalla società
Argento Vivo S.p.A. ad un corrispettivo di €
15,3 milioni oltre spese ed oneri fiscali.
Dopo l’atto di acquisto, è stato stipulato un contratto di locazione della durata di dieci anni con la
22
Fondo Europa Immobiliare N° 1
società Residenze di Via Lope De Vega S.rl., controllata dalla stessa Argento Vivo, con scadenza nel
2017, senza possibilità di recesso, rinnovabile successivamente per altri nove anni. Il canone annuo
attuale è pari ad € 1.091.270,28. Argento Vivo è una primaria società di gestione di case di cura per
anziani.
Centro Logistico - Via Dossi, Levate (BG)
Il centro logistico in Levate è stato acquistato il
15 novembre 2005 al prezzo di € 33,3 milioni.
L’area è ubicata nelle immediate vicinanze
dell’uscita di Dalmine dell’autostrada A4 MilanoVenezia. Il complesso si sviluppa su un’area di
94.500 mq circa dei quali 43.300 sono destinati
a deposito merci, 36.300 sono destinati agli
spazi di manovra mentre i rimanenti 14.900
sono destinati a verde.
La struttura logistica è inoltre dotata di raccordo ferroviario che collega un’ala del complesso
all’adiacente snodo ferroviario per il carico/scarico merci. Attualmente l’immobile è sfitto.
Caserma dei Carabinieri - Corso Torino 12, Rivoli (TO)
Il complesso, adibito a Caserma dei Carabinieri,
è stato acquistato il 28 novembre 2005 al prezzo
di € 4,6 milioni. La proprietà, ubicata nel
comune di Rivoli (naturale proseguimento della
periferia ovest di Torino), comprende due
distinti edifici: uno di tre piani adibito a
Caserma, uno di cinque piani destinato ad
alloggi e relativi box.
La superficie complessiva realizzata è di 3.945 mq oltre ai parcheggi, spazi di manovra e verde
condominiale. All’interno dell’area è anche presente un distributore di carburante per il rifornimento
degli automezzi in dotazione all’Arma dei Carabinieri. La proprietà è stata ultimata il 21 novembre 2003
ed è locata al Ministero dell’Interno, ad un canone annuo di € 366.761.
Caserma dei Carabinieri - Via Pozzillo, Sala Consilina (SA)
23
Fondo Europa Immobiliare N° 1
Il complesso, adibito a Caserma dei Carabinieri,
è stato acquistato il 28 novembre 2005 al prezzo
di € 4,9 milioni. L’immobile è ubicato nel
comune di Sala Consilina. La città dista dal
capoluogo campano (SA) circa 85 Km ed è
raggiungibile dall’autostrada A3 (Salerno –
Reggio Calabria) tramite l’uscita Sala Consilina.
Il complesso, di 3.796 mq, si sviluppa su un’area
di circa 5.600 mq all’interno della quale sono
previsti 70 posti auto. La proprietà è stata
ultimata il 22 agosto 2005 ed è locata al
Ministero dell’Interno ad un canone annuo di €
365.735.
Centro Commerciale - Casal del Marmo – Roma, loc. Casal del Marmo
Il centro commerciale è ubicato lungo il grande
raccordo anulare di Roma presso l’uscita di Casal
del Marmo. Il centro è stato acquistato il 3 aprile
2006 ad un prezzo pari a € 36 milioni. Il centro
ha una superficie coperta di 30.663 mq ed è
costituito da un ampio supermercato, con una
superficie di vendita di 5.000 mq, da una piccola
galleria formata da circa 10 unità commerciali e
da un’autorimessa interrata.
La società venditrice è stata la Super Immobiliare, appartenente al gruppo Conad del Tirreno.
L’immobile è locato alla CBF Srl (Gruppo Conad del Tirreno) per mezzo di un contratto della durata di 6
anni rinnovabile per ulteriori 6 anni, ad un corrispettivo annuo attualmente pari ad € 1.337.169. La
commercializzazione delle unità commerciali della galleria è tuttora in corso.
Centro logistico – Mora di Liscate – Milano
Il centro Logistico di Liscate è stato acquistato
il 30 giugno 2006 al prezzo di € 35,26 milioni.
Il centro logistico è ubicato nel comune di
Liscate che si estende lungo la strada
provinciale Cerca. L’immobile è facilmente
raggiungibile dalla tangenziale Est di Milano
oppure dall’autostrada A4 Milano-Venezia
uscendo al casello di Agrate in direzione
Milano. Il complesso ha una superficie coperta
di 45.267 mq ed è locato alla DHL Solutions
SpA, uno dei maggiori operatori specializzati
nell’attività logistica.
In data 24 settembre 2009, è stato sottoscritto un nuovo contratto di locazione tra il Fondo e DHL
Supply Chain Italia S.r.l., secondo uno schema 9+9 anni con scadenza nel 2018 con facoltà di
recesso anticipato concessa al conduttore dall’inizio del 2016. Sulla base dell’accordo raggiunto, il
conduttore corrisponderà un canone di locazione crescente nel corso degli anni, attualmente pari a €
2.557.665.
The Colonnades Leisure Park - Purley Way, Croydon, (Londra)
24
Fondo Europa Immobiliare N° 1
Il complesso, consistente in un centro per il
tempo libero, è stato acquistato in data 20
dicembre 2005 al prezzo di GBP 23,9 milioni
oltre ai costi di acquisizione. La proprietà è
ubicata a Croydon, 13 miglia a sud di Londra e
collegata alla capitale sia dall’autostrada M25,
sia da diversi mezzi pubblici. L’area di Croydon
è conosciuta come una delle principali aree
commerciali
dell’Inghilterra,
grazie
alla
presenza di numerosi centri commerciali ed
outlet.
Il centro, dotato di ampio parcheggio, include
palestra, ristorante McDonald’s, ristorante
Food Court, bowling, hotel ed un Pizza Hut per
un totale di circa 15.000 mq. Il canone di
locazione complessivo è pari a GBP 1.813.945.
Si sta sviluppando una nuova unità a
destinazione ristorante drive-through nel
parcheggio antistante il centro, e per il quale è
stato sottoscritto un accordo preliminare per la
locazione a Costa Coffee Ltd. La nuova
locazione permetterà al Fondo di percepire
ulteriori canoni di locazione per GBP 75.000
sulla base di un contratto di 15 anni.
Palazzo ad uso uffici e direzionale – Almere - Olanda
Il palazzo è situato ad Almere, una città che
dista
circa
venticinque
chilometri
da
Amsterdam con il cui centro è collegata
mediante treni ad alta frequenza.
L’immobile è stato acquistato il 5 dicembre
2006 ad un prezzo pari ad € 38,75 milioni,
oltre ai costi di acquisizione. È stato costruito
nel 2001 ed ha una superficie affittabile ad uso
uffici di 11.882 mq.
L’immobile è interamente locato a United Services Netherlands BV, una controllata di USG People,
società olandese specializzata in servizi alle imprese nell’ambito del lavoro interinale, ricerca del
personale ed organizzazione del personale. Lo scorso mese di novembre il contratto è stato rinnovato
fino all’ottobre 2028 ad un canone annuo di € 2.341.232 annui indicizzati all’inflazione (se superiore
al 4% l’adeguamento sarà ridotto al 50%). Il nuovo contratto non contempla la possibilità di un
recesso anticipato prima della scadenza del 2028. L’immobile è di proprietà diretta della società Tulip
I controllata al 100% dal Fondo secondo lo schema riportato al paragrafo 1.5.
Complesso ad uso uffici e direzionale – Amstelveen - Olanda
25
Fondo Europa Immobiliare N° 1
Il complesso è costituito da due edifici situati
ad Amstelveen, una cittadina posta a sudovest
della capitale olandese Amsterdam. La
cittadina dista circa quindici chilometri ed è
collegata alla medesima da un efficiente
sistema dei trasporti pubblici (metropolitana).
L’immobile è stato acquistato il 28 dicembre
2006 ad un prezzo pari a € 43,25 milioni, oltre
ai costi di acquisizione. I due edifici, costruiti
tra il 1986 ed il 1991 e ristrutturati nel 1998,
hanno una superficie totale affittabile ad uso
uffici pari a 15.847 mq. L’immobile è sfitto da
gennaio 2013.
Palazzo ad uso uffici e commerciale – Gelsenkirchen – Germania
Il palazzo è situato nel centro della città di
Gelsenkirchen. L’immobile è stato acquistato il
21 dicembre 2006 ad un prezzo di € 40,66
milioni, oltre agli oneri di acquisizione.
L’immobile è stato costruito in due fasi, nel
1911 e nel 1926, ed è stato completamente
ristrutturato nel 1998. Nel corso del 2013 è
iniziata un’ulteriore fase di ristrutturazione
dell’edificio che ha interessato circa il 50%
dell’edificio. I lavori dovrebbero concludersi a
metà 2014. L’edificio ha una superficie coperta
totale di circa 20.000 m² di cui il 48% ad uso
commerciale ed il restante 52% ad uso uffici.
In aggiunta esiste un parcheggio con 205 posti auto. L’immobile è locato a primarie società tra cui
H&M, Foot Locker nella parte commerciale e VRR, un ente pubblico che gestisce parte della rete
ferroviaria ed autostradale, nella parte uffici. A seguito di una rinegoziazione dei contratti di affitto in
scadenza avvenuta nel corso del 2013, la scadenza media dei contratti di affitto di tipo commerciale
e direzionale è il quarto trimestre 2022. L’importo dei canoni annui a fine anno è pari a Euro
2.557.817,91.
Centri commerciali – Gavle, Saltsjöbaden e Koping – Svezia
Trattasi di tre centri commerciali situati nella
contea di Stoccolma nelle vicinanze delle città
svedesi di Gavle, Saltsjöbaden e Koping. Gli
immobili sono stati acquistati il 26 luglio 2006
ad un prezzo di circa € 43 milioni, comprensivi
degli oneri di acquisizione. Gli edifici in
questione sono stati costruiti negli anni 70 con
ottimi standard strutturali. Il centro di Gavle è
sorto nel 1978 ed è stato ristrutturato nel 1996
e nel 2005. Ha una superficie affittabile di 6.086
mq ed insiste su un’area di 20.542 mq che
comprende 270 posti auto. Il centro di Koping è
composto da due corpi, il primo costruito nel
1972 e ristrutturato nel 1985, ed il secondo
costruito nel 2005. La superficie affittabile è di
26
Fondo Europa Immobiliare N° 1
circa 16 mila mq ed insiste su un terreno di 115
mila
mq
con
circa
1.000
parcheggi.
Saltsjobaden è stato costruito nel 1970 e
completamente ristrutturato tra il 1997 e il
2000. L’area affittabile è di 10 mila mq con 270
parcheggi.
Tutti e tre gli immobili sono affittati a conduttori
di rilevanza nazionale ed internazionale. Quattro
affittuari coprono più del 50% del totale degli
affitti: Willi’s, leader svedese del settore hard
discount, ICA, catena distributiva leader nel
settore dei beni di consumo, Elgiganten,
marchio leader nella distribuzione di elettronica
e Siba, distributore di prodotti elettronici.
La scadenza media degli affitti di Gavle è metà
2017, di Koping è febbraio 2020, fine 2019 e di
Saltsjöbaden è agosto 2017. L’ammontare
complessivo dei canoni di locazione percepiti è
pari a SEK 36.167.117.
Gli immobili sono di proprietà di Golden
Immobiliare una holding svedese controllata al
100% dal Fondo secondo lo schema riportato al
paragrafo 1.5.
2.2 Diversificazione geografica del portafoglio immobiliare
La diversificazione geografica del portafoglio immobiliare al 31 dicembre 2013 è rappresentata dal
grafico che segue:
Benelux
14,48%
Altro Francia
0,00%0,00%
Italia
40,65%
Svezia
19,38%
Germania
14,66%
Regno
Unito
10,84%
2.3 Diversificazione settoriale del portafoglio immobiliare
27
Fondo Europa Immobiliare N° 1
La diversificazione settoriale del portafoglio immobiliare al 31 dicembre 2013 è rappresentata dal
grafico che segue:
RSA/Resid
5,79%
Altro
13,79%
Terziario
32,78%
Logistica
14,13%
Commercial
e
33,51%
2.4 Gestione mobiliare
Il Fondo non detiene alcun investimento mobiliare. L’attivazione, anche se parziale, di un
indebitamento nella forma di linee di credito stand-by in scoperto di conto corrente consente che tutta
la liquidità prodotta dalla gestione sia utilizzata per il rimborso del predetto debito.
2.5 Composizione Patrimoniale
La composizione delle attività al 31 dicembre 2013 è evidenziata dal grafico che segue:
Liquidità
1%
Altre
attività
8%
Immobili
53%
Partecipazi
oni
38%
Non ci sono state variazioni all’Asset Allocation nel corso dell’esercizio 2013. Alla luce della dismissione
dell’immobile sito a Londra, nonché dei nuovi valori di mercato degli immobili al 31 dicembre 2013 si
riporta di seguito un aggiornamento del capitale investito nelle diverse asset class previste dal
documento strategico di Asset Allocation.
28
Fondo Europa Immobiliare N° 1
Peso %
Min %
Max %
Uffici
Valori correnti
79,828,000
32.8%
30%
50%
Commerciale
81,605,122
33.5%
20%
50%
Logistica
34,400,000
14.1%
5%
25%
RSA
14,100,000
6%
0%
15%
33,588,389
243,521,512
13.8%
100%
5%
15%
Italia
99,000,000
40.7%
30%
60%
Regno Unito
26,388,389
10.8%
10%
35%
Germania
35,700,000
14.7%
0%
20%
Svezia
47,183,122
19.4%
5%
15%
Benelux
35,250,000
14.5%
10%
30%
0
0.0%
0%
10%
0.0%
100%
0%
10%
Altro
TOTALE
Spagna&Portogallo
Francia&Altro
TOTALE
0
243,521,512
Il capitale investito indicato in tabella considera un livello di cambio pari a eur/gbp 0,8337 ed eur/sek
8,8591 pari al cambio di chiusura del 31 dicembre 2013.
2.6 Eventi successivi alla chiusura del periodo
In data 3 febbraio il veicolo Golden Immobiliare Svezia AB, interamente detenuto in via indiretta dal
fondo, ha sottoscritto un accordo avente ad oggetto la cessione della partecipazione totalitaria nella
società Golden Saltsjobaden AB, proprietaria di un immobile ad uso commerciale sito a Saltsjobaden
nei pressi di Stoccolma (Svezia). Gli effetti definitivi dell’accordo in esame si produrranno il prossimo
28 febbraio 2014.
La parte acquirente è una società di diritto svedese, posseduta dal fondo NREP Nordic Retail 2 AB,
gestito da Nordic Real Estate Partners. Il valore della transazione sarà calcolato attribuendo
all’immobile detenuto dalla Golden Saltsjobaden AB il valore di SEK 160.000.000 (circa € 18,2 milioni),
e sarà corrisposto al closing. Il ricavato della cessione è destinato alla riduzione dell’indebitamento del
fondo. In merito al valore attribuito all’immobile detenuto dalla società Golden Saltsjobaden AB,
l’esperto indipendente del fondo Cushman & Wakefield ha espresso specifico giudizio di congruità.
Conseguentemente, in conformità al contratto di finanziamento modificato nell’ottobre 2013, il fondo
ha proceduto ad effettuare un rimborso parziale di € 9.839.457 a favore di ING ed a valere sulla linea
di Amstelveen.
Dal mese di gennaio 2014 è in corso la verifica della correttezza dei profili fiscali attinenti l’immobile di
Gelsenkirchen, secondo la legislazione nazionale.
2.7 Metodologie di gestione e misurazione del rischio adottate
Le azioni poste in essere in ordine alla misurazione ed alla gestione del rischio riguardano
essenzialmente i momenti caratteristici della gestione del patrimonio immobiliare, vale a dire la fase di
investimento, quella di gestione e quella di cessione.
I rischi associati all’investimento immobiliare sono principalmente riconducibili alle seguenti categorie:
-
rischio di credito nei confronti dei conduttori;
rischio di revocatoria fallimentare nei confronti dei venditori degli immobili (se applicabile);
rischio di oscillazioni del tasso di interesse (tipicamente su finanziamenti a tasso variabile);
rischio di oscillazioni del tasso di cambio (tipicamente nel caso di investimenti in asset denominati
in valuta);
29
Fondo Europa Immobiliare N° 1
-
rischio di mercato;
rischi specifici legati agli immobili.
Le risultanze delle analisi dei profili di rischio sopra elencati sono rese disponibili periodicamente
all’Organo Amministrativo. Con cadenza mensile è inoltre verificato il rispetto dei limiti di legge (di
investimento e di indebitamento).
Rischio di credito
Il rischio locativo è monitorato, sia in fase preliminare (investimento o stipula di contratto di locazione)
che con cadenza minima semestrale. Le analisi hanno ad oggetto il merito di credito delle controparti,
la concentrazione del rischio per singola controparte con riferimento alla totalità dei conduttori del
Fondo, la gestione delle scadenze contrattuali, le percentuali di sfitto. Nella fase di investimento
immobiliare è predisposta un’analisi del merito di credito del venditore, al fine di valutare la possibilità
che si verifichino eventuali azioni di revocatoria fallimentare sull’immobile (applicabili nell’ordinamento
italiano).
Non sono state rilevate situazioni di particolare rischiosità ad eccezione del rischio di sfittanza relativo
all’immobile di Levate ed Amstelveen, per i quale l’attuale conduttore ha dato disdetta e per il quale,
come descritto nell’apposito paragrafo, la struttura di gestione si è attivata per la rilocazione.
Rischio di tasso di interesse e tasso di cambio
Il costo dei finanziamenti stipulati dal fondo è frequentemente indicizzato ad un tasso variabile di
riferimento (solitamente tasso Euribor). Ciò comporta un rischio di incremento degli oneri finanziari
che il fondo deve sostenere in scenari di tassi di riferimento crescenti con conseguente penalizzazione
degli utili conseguibili, ceteris paribus. L’andamento dei tassi di interesse è monitorato con cadenza
almeno semestrale: è presentata all’attenzione del CdA una reportistica sulla situazione attuale dei
tassi e sulle view future, avendo a riferimento accreditate fonti di studi sulle variabili
macroeconomiche, al fine di valutare possibili azioni di copertura dal rischio tasso d’interesse.
Il fondo non ha adottato alcuna copertura dal rischio di oscillazione di tasso di interesse sui
finanziamenti in essere al fine di poter beneficiare di un più contenuto costo dei finanziamenti.
Dato lo scenario di stabilità o comunque la lenta ripresa di crescita dei tassi di interesse, si è ritenuto
opportuno non adottare coperture, riservandosi comunque di adottare strategie differenti in caso di
revisioni della attuale view.
Nel caso di investimenti effettuati in paesi con valuta diversa dall’Euro il fondo è soggetto a rischi di
oscillazione del tasso di cambio. In questo caso la SGR può adottare sistemi di copertura del rischio
cambio mediante operazioni di copertura (solitamente vendite a termine in divisa). Periodicamente è
presentato ai vertici aziendali un report contenente le esposizioni al rischio di oscillazioni sfavorevoli
dei tassi di cambio, le analisi di mercato sui tassi di cambio e la situazione sui profitti e perdite
realizzati e non realizzati dalle attività di copertura poste in essere.
In una logica di continuità con gli esercizi precedenti, il Consiglio di Amministrazione della SGR ha
confermato la strategia di copertura totale del rischio di cambio, sia per la sterlina inglese che per la
corona svedese, attuata per mezzo di operazioni di vendita a termine di valuta.
Controllo dei limiti di legge
Viene verificato il rispetto dei limiti di legge e di regolamento. Tale verifica viene effettuata ex-ante
ogni volta che il fondo intende realizzare attività di investimento e di assunzione prestiti ed e
 x-post
con cadenza mensile. Tra gli altri vengono monitorati i seguenti limiti di legge:
−
−
−
investimento in un unico bene immobiliare avente caratteristiche funzionali unitarie;
peso minimo dell’attivo immobiliare sul totale attivo;
indebitamento massimo del fondo;
30
Fondo Europa Immobiliare N° 1
−
−
−
limite massimo di detenzione di partecipazioni ed altri strumenti finanziari;
limite di investimento in società che svolgono direttamente attività di costruzione ;
limiti di investimento in altri OICR.
Non sono stati rilevati superi dei limiti di legge nel periodo di riferimento.
2.8 Gli esperti indipendenti
Vegagest Immobiliare SGR Spa ha affidato l’incarico per la valutazione periodica del patrimonio
immobiliare del Fondo (nonché per l’espressione del giudizio di congruità in caso di cessioni e la
redazione di relazioni di stima di valore in caso di acquisizioni) alla società Cushman & Wakefield LLP,
società con sede legale a Londra 43-45 Portman Square e sede secondaria a Milano in Via Turati
16/18. L’incarico è stato conferito con contratto stipulato in data 27 Maggio 2011 per una durata di tre
anni (dal 2011 al 2013). Nel corso del 2012 alla predetta società, nell’ambito di una riorganizzazione
all’interno del gruppo, è subentrata la Cushman & Wakefield Asset Management Italy S.r.l.
Vegagest Immobiliare SGR Spa ha approvato, nella riunione del Consiglio di Amministrazione in data
27 gennaio 2011, l’adeguamento della normativa interna in materia di selezione e gestione dei
rapporti con gli esperti indipendenti alle prescrizioni della comunicazione congiunta Banca d’Italia –
Consob del 25 agosto 2010 relativa al processo di valutazione dei beni immobili dei fondi comuni di
investimento immobiliare. La SGR si è dotata di una apposita procedura (tempestivamente trasmessa
alle autorità di vigilanza) relativa al processo di valutazione dei beni immobili detenuti dai fondi al fine
di (i) disciplinare le modalità di scelta degli esperti indipendenti assicurando la preliminare verifica dei
prescritti requisiti di onorabilità, professionalità e indipendenza e la definizione delle caratteristiche
della struttura organizzativa dell’esperto indipendente in relazione alla natura e complessità degli
incarichi (ii) identificare le situazioni di potenziale conflitto di interessi nel rapporto con gli esperti
indipendenti, definendo le cautele da adottare per evitare l’insorgenza di tali conflitti e comunque
assicurare l’indipendenza di giudizio dell’esperto indipendente (indipendenza potenzialmente
compromessa, in particolare, dall’affidamento agli esperti indipendenti di incarichi ulteriori e non
strettamente correlati a quello di valutazione) (iii) definire le modalità di coordinamento ed i flussi
informativi e documentali tra la SGR e gli esperti indipendenti (da recepire in sede di contratto di
affidamento dell’incarico), con la precisazione dei ruoli e delle responsabilità di singoli organi e funzioni
aziendali della SGR con riferimento alle relazioni di stima elaborate dagli esperti indipendenti. Al fine di
garantire il rispetto da parte dell’esperto indipendente dei criteri di valutazione del patrimonio
immobiliare definiti dalla SGR in conformità alle disposizioni della competente autorità di vigilanza
(Titolo V, Capitolo IV, Sezione II, paragrafo 2.5, del regolamento di Banca d’Italia sulla gestione
collettiva del risparmio), la SGR effettua – tramite la struttura operativa (area gestori) e la funzione di
controllo del rischio - una attività di esame e controllo volta a verificare la completezza e correttezza di
dati e informazioni contenuti nelle relazioni di stima (compito attribuito all’area gestori della struttura
operativa) nonché la coerenza delle valutazioni con i criteri e i metodi adottati per la determinazione
del valore corrente degli immobili (compito attribuito alla funzione di controllo del rischio). Le
risultanze del processo di controllo delle valutazioni sono esposte in apposito documento riepilogativo
destinato al Consiglio di Amministrazione in vista dell’approvazione delle relazioni semestrali e dei
rendiconti di gestione dei fondi.
A seguito della fusione per incorporazione di Vegagest Immobiliare Sgr in Vegagest Sgr Spa avvenuta
lo scorso 15 giugno 2013, il contratto con Cushman Wakefield è adesso con Vegagest Sgr Spa.
2.9 Regime fiscale dei fondi immobiliari e dei partecipanti
Si riepiloga in sintesi l’assetto della disciplina fiscale dei fondi immobiliari introdotta dall’art. 32 del D.L.
78/2010 (convertito, con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010 n. 122), come modificato dall’art. 8,
comma 9, del D.L. 70/2011 (convertito, con modificazioni, dalla legge 12 luglio 2011 n. 106), al quale
ha fatto seguito, in data 19 dicembre 2011, il provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate
recante le modalità di attuazione.
31
Fondo Europa Immobiliare N° 1
Fermo restando il regime di tassazione del fondo immobiliare in materia di imposizione diretta, di IVA
e di imposte indirette (articoli 6, 8 e 9 del decreto legge 25 settembre 2001, n. 351, convertito, con
modificazioni, dalla legge 23 novembre 2001, n. 410 – di seguito D.L. 351/2001), a decorrere dal
periodo di imposta 2011 i redditi conseguiti dal fondo e rilevati nei rendiconti di gestione sono imputati
per trasparenza ai partecipanti che detengano una partecipazione superiore al 5% (computando
anche le quote detenute tramite società controllate ovvero familiari), fatta eccezione per alcuni
soggetti specificatamente individuati (Stato o enti pubblici, OICR, forme di previdenza complementare
e enti di previdenza obbligatori, imprese di assicurazione, intermediari bancari e finanziari vigilati,
veicoli costituiti in forma societaria o contrattuale partecipati in misura superiore al 50 per cento dai
soggetti indicati in precedenza - c.d. Soggetti Esclusi) per i quali continua ad applicarsi il previgente
regime fiscale (disciplinato dall’articolo 7 del D.L. 351/2001, come modificato dal comma 7-bis dell'art.
32 del D.L. 78/2010). Il regime “per trasparenza” determina il concorso dei redditi conseguiti
annualmente dal fondo immobiliare alla formazione del reddito complessivo di ciascun partecipante,
proporzionalmente alla quota di partecipazione detenuta e prescindendo dall’effettiva percezione. I
predetti redditi di capitale si determinano escludendo dal risultato della gestione del fondo i proventi e
gli oneri da valutazione. Per i medesimi redditi, se corrisposti dal fondo a soggetti non residenti, si
applica in ogni caso una ritenuta a titolo d’imposta del 20 per cento al momento della loro
corresponsione e qualora il soggetto risieda in un Paese con il quale l’Italia ha stipulato una
convenzione contro le doppie imposizioni, si renderà applicabile la eventuale minore aliquota prevista
dalla convenzione.
Con i provvedimenti di legge sopra richiamati era stato inoltre previsto:
che i partecipanti, diversi dai Soggetti Esclusi, che al 31 dicembre 2010 detenevano una quota
di partecipazione al fondo superiore al 5% sono assoggettati ad un’imposta sostitutiva delle
imposte sui redditi del 5% del valore medio delle quote possedute risultante dai prospetti
contabili periodici redatti nel periodo d’imposta 2010. Il costo di sottoscrizione o di acquisto
delle quote e' riconosciuto fino a concorrenza dei valori che hanno concorso alla formazione
della base imponibile per l'applicazione dell'imposta sostitutiva. Eventuali minusvalenze
realizzate non sono fiscalmente rilevanti. L'imposta e' versata dal partecipante con le modalità
e nei termini previsti per il versamento a saldo delle imposte risultanti dalla dichiarazione dei
redditi relativa al periodo d'imposta 2011.
che le società di gestione del risparmio (SGR) hanno facoltà di deliberare, entro il 31 dicembre
2011, previa decisione dell’assemblea dei partecipanti, la liquidazione dei fondi nei quali, alla
data del 31 dicembre 2010, almeno un partecipante (ad eccezione dei Soggetti Esclusi)
deteneva una quota di partecipazione superiore al 5%. Nel caso di deliberazione della
liquidazione del fondo, la società di gestione del risparmio è tenuta a prelevare, a titolo di
imposta sostitutiva delle imposte sui redditi, un ammontare pari al 7 per cento del valore
netto del fondo risultante dal prospetto contabile redatto al 31 dicembre 2010.
La liquidazione deve essere conclusa nel termine di cinque anni e sui risultati di gestione
realizzati dal fondo dal 1° gennaio 2011 e fino alla conclusione della liquidazione la società di
gestione del risparmio applica un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell’Irap nella
misura del 7 per cento. In caso di liquidazione del fondo entro il 31 dicembre 2011 non
trovano applicazione l’imposta sostitutiva del 5% e la tassazione per “trasparenza”.
Gli atti di liquidazione del patrimonio immobiliare, compiuti a seguito delle delibere adottate
entro il 31 dicembre 2011, sono soggetti alle imposte fisse di registro, ipotecaria e catastale.
Con l’art. 19, commi da 1 a 3, del Decreto legge 6 dicembre 2011 n. 201 (convertito, con
modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011 n. 214), come integrato e modificato dall’art. 8, commi da
13 a 16, del decreto legge 2 marzo 2012, n. 16 (convertito, con modificazioni, dalla legge 26 aprile
2012 n. 44), è stata prevista l’applicazione dell’imposta di bollo sulle comunicazioni periodiche relative
ai prodotti finanziari (ivi comprese le comunicazioni relative alle quote di un fondo comune di
investimento).
L’imposta è dovuta nella misura proporzionale dell’1 per mille ed è applicata sul valore di mercato dei
prodotti finanziari (o, in mancanza, sul valore nominale o di rimborso). L’ammontare dell’imposta
dovuta annualmente non può essere inferiore a € 34,20 e non può essere superiore, per il solo anno
32
Fondo Europa Immobiliare N° 1
2012, a € 1.200. Per gli anni successivi al 2012, l’imposta di bollo sarà dovuta nella misura
proporzionale del 1,5 per mille con un minimo di € 34,20 senza alcun massimale.
Per quanto concerne le comunicazioni relative a quote di un fondo comune di investimento, il
versamento dell’imposta di bollo deve essere eseguito, previa provvista da parte del partecipante al
fondo, dall’ente gestore che intrattiene con quest’ultimo, direttamente o indirettamente, uno stabile
rapporto di custodia, amministrazione, deposito, gestione.
In data 6 luglio 2012 è stato pubblicato il decreto legge n. 95, convertito, con modificazioni, dalla
legge n. 135 del 7 agosto 2012. Il provvedimento ha stabilito, all’art. 3 intitolato “Razionalizzazione del
patrimonio pubblico e riduzione dei costi per locazioni passive”, che (i) per gli anni 2012, 2013 e 2014,
l'aggiornamento relativo alla variazione degli indici ISTAT, previsto dalla normativa vigente, non si
applica al canone dovuto dalle amministrazioni inserite nel conto economico consolidato della pubblica
amministrazione per gli immobili utilizzati per finalità istituzionali (ii) per i contratti in corso le Regioni
e gli Enti Locali hanno facoltà di recedere dal contratto, entro il 31 dicembre 2012, anche in deroga ai
termini di preavviso stabiliti dal contratto e (iii) i canoni per locazione passiva, aventi ad oggetto
immobili a uso istituzionale stipulati dalle Amministrazioni centrali, nonché dalle Autorità indipendenti,
inclusa Consob, sono ridotti a decorrere dal 1° gennaio 2015 della misura del 15 per cento di quanto
attualmente corrisposto. A decorrere dalla data di entrata in vigore della legge di conversione (15
agosto 2012), la riduzione del 15% si applica comunque ai contratti di locazione scaduti o rinnovati
dopo tale data. Analoga riduzione si applica anche agli utilizzi in essere in assenza di titolo alla data di
entrata in vigore del decreto legge (7 luglio 2012).
Le predette disposizioni non si applicano ai fondi comuni di investimento immobiliare già costituiti ai
sensi dell'articolo 4 del decreto-legge 25 settembre 2001, n. 351, convertito, con modificazioni, dalla
legge 23 novembre 2001, n. 410 (i cd. fondi istituiti per la dismissione del patrimonio pubblico).
3.0 Risultato della Gestione
Il valore netto del Fondo al 31 dicembre 2013 è pari a € 178.603.857 in aumento del 2,46% rispetto
l’esercizio precedente e del 1,6% rispetto al dato del 30 giugno 2013. L’importo unitario della quota è
pari a € 1.575,018.
La componente Immobili e Diritti Reali Immobiliari si è ridotta a Euro 161.088.389 per effetto delle
svalutazioni sugli investimenti diretti del fondo nel corso del 2013 (Euro 174.430.151 al 31 dicembre
2012). Le principali variazioni nella componente “Partecipazioni di controllo” afferiscono le valutazioni
degli immobili in portafoglio avvenute nel corso dell’anno nonché alla vendita dell’immobile di Londra,
da parte di Partnership House Unit Trust, ed al rimborso parziale dei relativi proventi al fondo. Le
partecipazioni di controllo sono state valorizzate Euro 87.403.079 contro Euro 102.350.965 indicato
nel Rendiconto d’Esercizio al 31 dicembre 2012. In concomitanza alla cessione dell’immobile di Londra
si è rimborsato il finanziamento in valuta con l’istituto Nationwide Building Trust acceso sia dal Fondo
(GBP 9.708.510,64) sia da Partnership House Unit Trust (GBP 12.791.489,36). Il valore dei
finanziamenti al 31 dicembre 2013 si è ridotto a Euro 118.239.754 contro Euro 129.787.329 indicati lo
scorso anno.
La gestione del Fondo nel corso dell’esercizio 2013 ha riportato un risultato positivo pari a €
4.295.760 comprensivo di Euro 8.652.839 di Plusvalenze sulle Partecipazioni non realizzate e di Euro
15.969.094 di Minusvalenze non realizzate sugli investimenti immobiliari diretti.
Il risultato della gestione finanziaria è migliorato rispetto all’anno precedente attestandosi a quota €
3.214.054 contro € 3.625.941 nel 2012. La diminuzione degli oneri finanziari è stata determinata da
una seppur modesta riduzione dei tassi d’interesse di riferimento (Euribor 1 mese e 3 mesi).
Il risultato della gestione cambi è stato positivo per Euro 1.595.707 contro un importo negativo di
Euro 4.438.731 registrato nel corso del 2012. In particolare si segnala che il risultato delle operazioni
di copertura realizzato nel 2013 è stato pari a Euro 1.996.985 contro un importo negativo di Euro
3.200.095 del 2012.
33
Fondo Europa Immobiliare N° 1
Alla luce del risultato sopra individuato nonché di quanto previsto dal Regolamento di Gestione del
Fondo non è possibile procedere alla distribuzione dei proventi.
34
Fondo Europa Immobiliare N° 1
2. Situazione Patrimoniale
Si riporta di seguito la Situazione Patrimoniale del periodo chiuso al 31 dicembre 2013.
Situazione a fine esercizio
precedente
Situazione al 31.12.2013
ATTIVITÀ
A.
Valore
complessivo
In percentuale
dell'attivo
Valore
complessivo
In percentuale
dell'attivo
STRUMENTI FINANZIARI
87.403.079
29,10
102.350.965
33,34
Strumenti finanziari non quotati
87.403.079
29,10
102.350.965
33,34
87.403.079
29,10
102.350.965
33,34
161.088.389
53,64
174.430.151
56,83
161.088.389
53,64
174.430.151
56,83
23.781.204
7,92
2.432.682
0,79
A1. Partecipazioni di controllo
A2. Partecipazioni non di controllo
A3. Altri titoli di capitale
A4. Titoli di debito
A5. Parti di O.I.C.R.
Strumenti finanziari quotati
A6. Titoli di capitale
A7. Titoli di debito
A8. Parti di O.I.C.R.
Strumenti finanziari derivati
A9. Margini presso organismi di compensazione e garanzia
A10. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati quotati
A11. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati non quotati
B.
IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI
B1. Immobili dati in locazione
B2. Immobili dati in locazione finanziaria
B3. Altri immobili
B4. Diritti reali immobiliari
C.
CREDITI
C1. Crediti acquistati per operazioni di cartolarizzazione
C2. Altri
D.
DEPOSITI BANCARI
D1. A vista
D2. Altri
E.
ALTRI BENI
F.
POSIZIONE NETTA DI LIQUIDITÀ
F1. Liquidità disponibile
23.781.204
7,92
2.432.682
0,79
F2. Liquidità da ricevere per operazioni da regolare
F3. Liquidità impegnata per operazioni da regolare
79.147.817
(79.147.817)
26,35
-26,35
89.088.393
(89.088.393)
29,02
-29,02
G.
28.045.330
9,34
27.739.170
9,04
ALTRE ATTIVITÀ
G1. Crediti per p.c.t. attivi e operazioni assimilate
G2. Ratei e risconti attivi
403.159
0,13
660.867
0,22
G3. Risparmio di imposta
G4. Altre
27.642.171
9,20
27.078.303
8,82
TOTALE ATTIVITÀ
300.318.002
100,00
306.952.967
100,00
35
Fondo Europa Immobiliare N° 1
PASSIVITÀ E NETTO
H.
FINANZIAMENTI RICEVUTI
H1.
H2.
H3.
Finanziamenti ipotecari
Pronti contro termine passivi e operazioni assimilate
Altri
I.
STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI
I1.
I2.
Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati quotati
Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati non quotati
L.
DEBITI VERSO I PARTECIPANTI
L1.
L2.
Proventi da distribuire
Altri debiti verso i partecipanti
M.
ALTRE PASSIVITÀ
M1.
M2.
M3.
M4.
Provvigioni ed oneri maturati e non liquidati
Debiti di imposta
Ratei e risconti passivi
Altre
Situazione al
31/12/2013
Situazione a fine
esercizio precedente
118.239.754
129.787.329
118.239.754
129.787.329
3.474.391
2.857.541
18.829
943.600
2.511.962
10.706
1.300.438
1.546.397
TOTALE PASSIVITÀ
121.714.145
132.644.870
VALORE COMPLESSIVO NETTO DEL FONDO
178.603.857
174.308.097
113.398
113.398
1.575,018
1.537,136
Numero delle quote in circolazione
Valore unitario delle quote
Rimborsi o proventi distribuiti per quota
36
Fondo Europa Immobiliare N° 1
3. Situazione Reddituale
Si riporta di seguito la sezione Reddituale del periodo compreso tra l’ 1 gennaio 2013 e il 31 dicembre
2013:
Rendiconto per il periodo
1/1/2013-31/12/2013
A. STRUMENTI FINANZIARI
Rendiconto per il periodo
1/1/2012-31/12/2012
17.250.960
(15.640.432)
17.250.960
(15.640.432)
Strumenti finanziari non quotati
A1. PARTECIPAZIONI
A1.1 dividendi e altri proventi
A1.2 utili/perdite da realizzi
A1.3 plus/minusvalenze
A2. ALTRI STRUMENTI FINANZIARI NON QUOTATI
8.598.121
8.003.075
8.652.839
(23.643.507)
A2.1 interessi, dividendi e altri proventi
A2.2 utili/perdite da realizzi
A2.3 plus/minusvalenze
Strumenti finanziari quotati
A3. STRUMENTI FINANZIARI QUOTATI
A3.1 interessi, dividendi e altri proventi
A3.2 utili/perdite da realizzi
A3.3 plus/minusvalenze
Strumenti finanziari derivati
A4. STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI
A4.1 di copertura
A4.2 non di copertura
Risultato gestione strumenti finanziari
B. IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI
B1. CANONI DI LOCAZIONE E ALTRI PROVENTI
B2. UTILI/PERDITE DA REALIZZI
B3. PLUS/MINUSVALENZE
B4. ONERI PER LA GESTIONE DI BENI IMMOBILI
B5. AMMORTAMENTI
Risultato gestione beni immobili
C. CREDITI
17.250.960
(6.314.177)
(15.640.432)
(14.967.646)
14.137.518
15.373.341
(15.969.094)
(4.482.601)
(25.413.336)
(4.927.651)
(6.314.177)
(14.967.646)
10.936.783
(30.608.078)
C1. interessi attivi e proventi assimilati
C2. incrementi/decrementi di valore
Risultato gestione crediti
D. DEPOSITI BANCARI
D1. interessi attivi e proventi assimilati
E. ALTRI BENI
E1. Proventi
E2. Utile/perdita da realizzi
E3. Plusvalenze/minusvalenze
Risultato gestione investimenti
37
Fondo Europa Immobiliare N° 1
F. RISULTATO DELLA GESTIONE CAMBI
F1. OPERAZIONI DI COPERTURA
F1.1 Risultati realizzati
F1.2 Risultati non realizzati
F2. OPERAZIONI NON DI COPERTURA
F2.1 Risultati realizzati
F2.2 Risultati non realizzati
F3. LIQUIDITA'
F3.1 Risultati realizzati
F3.2 Risultati non realizzati
G. ALTRE OPERAZIONI DI GESTIONE
G1. PROVENTI DELLE OPERAZIONI DI PRONTI
CONTRO TERMINE E ASSIMILATE
G2. PROVENTI DELLE OPERAZIONI DI PRESTITO
TITOLI
Risultato lordo della gestione caratteristica
H. ONERI FINANZIARI
H1. INTERESSI PASSIVI SU FINANZIAMENTI RICEVUTI
H1.1 su finanziamenti ipotecari
H1.2 su altri finanziamenti
H2. ALTRI ONERI FINANZIARI
Risultato netto della gestione caratteristica
I. ONERI DI GESTIONE
I1. Provvigione di gestione SGR
I2. Commissioni banca depositaria
I3. Oneri per esperti indipendenti
I4. Spese pubblicazione prospetti e informativa al pubblico
I5. Altri oneri di gestione
L. ALTRI RICAVI ED ONERI
L1. Interessi attivi su disponibilità liquide
L2. Altri ricavi
L3. Altri oneri
Risultato della gestione prima delle imposte
M. IMPOSTE
M1. Imposta sostitutiva a carico dell’esercizio
M2. Risparmio di imposta
M3. Altre imposte
Utile/perdita del periodo
Rendiconto per il periodo
1/1/2013-31/12/2013
Rendiconto per il periodo
1/1/2012-31/12/2012
1.595.707
1.282.971
1.996.985
(714.014)
(4.438.732)
(4.160.513)
(3.200.095)
(960.418)
312.736
312.736
(278.219)
(278.219)
12.532.490
(3.214.054)
(2.285.207)
(2.285.207)
(35.046.810)
(3.625.941)
(3.204.259)
(3.204.259)
(928.847)
(421.682)
9.318.436
(38.672.751)
(5.107.795)
(6.314.112)
(4.603.851)
(174.308)
(71.000)
(67.128)
(191.508)
85.119
(5.565.851)
(219.293)
(71.000)
(44.030)
(413.938)
(167)
3.945
88.332
(7.158)
4.558
713
(5.438)
4.295.760
(44.987.030)
4.295.760
(44.987.030)
38
Fondo Europa Immobiliare N° 1
4. Nota Integrativa
Nel redigere i prospetti costituenti il Rendiconto del Fondo, sono stati applicati i criteri di valutazione
previsti dal provvedimento Banca d’Italia dell’ 8 maggio 2012.
Il Rendiconto di gestione è redatto in osservanza dei modelli stabiliti da Banca d’Italia dal suddetto
Provvedimento e si compone di una Situazione Patrimoniale, di una Sezione Reddituale, della presente
Nota integrativa, nonché delle Relazione degli Amministratori.
Parte A – Andamento del valore della quota
Valore della quota
Le quote del Fondo sono state collocate nell’ambito di un’offerta pubblica di sollecitazione svoltasi nel
periodo 15 settembre 2004 – 20 novembre 2004, previa pubblicazione del prospetto informativo
depositato presso la Consob in data 13 settembre 2004. All’esito dell’offerta pubblica, sono state
sottoscritte n. 113.398 quote, del valore nominale di Euro 2.500 ciascuna e aventi eguali diritti, per un
importo complessivo di Euro 283.495.000,00 ripartite tra 36.963 sottoscrittori.
Il canale distributivo utilizzato è stato quello delle Poste Italiane.
La tipologia degli investimenti del Fondo espone i Partecipanti ai rischi relativi all’andamento dei
mercati immobiliari e degli altri strumenti che compongono il Fondo, nonché all’evoluzione economico
- finanziaria, politica – valutaria dei paesi nei quali gli investimenti sono effettuati
Al fine di tutelarsi da tali rischi il fondo ha investito in diversi settori/stati e continuerà a far ricorso ad
operazioni a termine nonché ad indebitamento in valute estere.
Nella tabella sottostante è riepilogato l’andamento del valore unitario delle quote nel tempo:
Data
Collocamento
Rendiconto
Semestrale
Rendiconto
Semestrale
Rendiconto
Semestrale
Rendiconto
Semestrale
Rendiconto
Semestrale
Rendiconto
Semestrale
Rendiconto
Semestrale
Rendiconto
Semestrale
Rendiconto
Semestrale
Rendiconto
20/11/04
31/12/04
30/06/05
31/12/05
30/06/06
31/12/06
30/06/07
31/12/07
30/06/08
31/12/08
30/06/09
31/12/09
30/06/10
31/12/10
30/06/11
31/12/11
30/06/12
31/12/12
30/06/13
31/12/13
Valore complessivo
netto del Fondo
283.495.000,00
283.719.301,24
284.456.048,05
284.553.343,53
295.834.743,56
326.383.711,17
317.124.537,68
302.416.023,29
278.128.212,85
241.574.367,55
223.568.012,53
230.374.047,09
230.764.136,21
235.604.076,25
230.985.035,52
219.295.175,89
211.399.273,15
174.308.148,13
175.787.084,84
178.603.857,00
Numero delle
quote
113.398
113.398
113.398
113.398
113.398
113.398
113.398
113.398
113.398
113.398
113.398
113.398
113.398
113.398
113.398
113.398
113.398
113.398
113.398
113.398
Valore Unitario
della quota
2.500,00
2.501,98
2.508,48
2.509,33
2.608,82
2.878,21
2.796,56
2.666,86
2.452,67
2.130,32
1.971,53
2.031,55
2.034,99
2.077,67
2.036,94
1.933,85
1.864,22
1.537,14
1.550,18
1.575,02
39
Fondo Europa Immobiliare N° 1
Di seguito si riporta il dettaglio dei dividenti distribuiti:
Data
28/03/2006
08/02/2007
13/03/2008
12/03/2009
25/03/2010
24/03/2011
Totale
Provento
unitario lordo
Provento
complessivo
4,50
178,00
95,00
75,00
50,00
35,50
510.291,00
20.184.844,00
10.772.810,00
8.504.850,00
5.669.900,00
4.025.629,00
438,00
49.668.324,00
A decorrere dal 4 dicembre 2006 il Fondo Europa Immobiliare N.1 è quotato presso la Borsa di Milano.
Il prezzo di apertura delle negoziazioni è stato pari a Euro 2.500,00. L’andamento delle quotazioni del
corso del 2007 ha subito una flessione nei primi mesi dell’anno in concomitanza alla liquidazione del
dividendo di Euro 178 in febbraio.
Nel 2008 il valore medio della quota nell’anno è stato di Euro 1.467,45, il trend delle quotazioni ha
registrato un’ulteriore flessione nei primi mesi dell’anno in concomitanza alla liquidazione del dividendo
di Euro 95.
Nel 2009 il valore medio della quota nell’anno è stato di Euro 924,580 con un volume medio di scambi
giornalieri di circa 4,64 quote. I valori minimi e massimi di quotazione sono stati rispettivamente di
Euro 805,00 e Euro 1.065,00.
Nel 2010 il valore medio della quota nell’anno è leggermente diminuito attestandosi a Euro 902,617
con un volume medio di scambi giornalieri ridotto. Il valore di borsa è oscillato in un range compreso
tra un minimo di Euro 850,01 e un massimo di 969,5. Al 31 dicembre 2010 il valore della quota era
pari ad Euro 883,29.
Nel 2011 il valore della quota è sceso a Euro 745 a fine anno. Le quotazioni di Borsa hanno oscillato
da un minimo di Euro/quota 715 ad un massimo di Euro/quota 967.
Nel 2012 il valore della quota a fine anno è sceso a Euro 468 con un volume medio giornaliero di
scambi pari a 10. Il prezzo in borsa è oscillato fra Euro 436 e Euro 764,5 con un valore medio pari a
Euro 564,79.
Nel 2013 il valore della quota a fine anno è sceso a Euro 507,5 con un volume medio giornaliero di
scambi pari a 25,29. Il prezzo in borsa è oscillato fra Euro 455 e Euro 532 con un valore medio pari a
Euro 487,51.
La tabella che segue intende rappresentare l’andamento del titolo in Borsa ed alcuni indicatori utili a
determinare l’oscillazione del titolo nel corso dell’anno ed i volumi medi di scambio.
40
Fondo Europa Immobiliare N° 1
Europa Immobiliare 1
2.800,00
2.300,00
1.800,00
1.300,00
800,00
300,00
Anno
Valore quota
fine anno
2006
2.510,00
2007
2008
Volume medio
scambi
giornaliero
Media
Min
Max
2.496,82
2.470,00
2.510,00
38,47
2.118,00
2.156,38
1.930,01
2.510,00
10,75
891,00
1.467,45
889,00
2.118,00
5,32
2009
853,00
924,58
805,00
1.065,00
1,51
2010
883,29
913,60
805,00
1.065,00
11,46
2011
745,00
894,26
715,00
1.065,00
21,61
2012
468,00
564,59
436,00
764,50
10,04
2013
507,50
487,51
455,30
532,00
25,29
Il valore del fondo all’ultima relazione semestrale disponibile, ossia al 31 dicembre 2013, è pari ad €
1.575,018 per ciascuna quota. La performance annualizzata, calcolata in termini di tasso interno di
rendimento, alla data del 31 dicembre 2013 è stata pari a -2,69%.
Principali eventi
Si rimanda a quanto illustrato nella Relazione degli Amministratori.
Gestione dei rischi
Si rimanda a quanto illustrato nella Relazione degli Amministratori.
41
Fondo Europa Immobiliare N° 1
Parte B – Le attività, le passività e il valore complessivo netto
Sezione I – Criteri di valutazione
I criteri di valutazione adottati sono qui di seguito riepilogati.
Strumenti finanziari
Per le partecipazioni di controllo detenute dal Fondo in società non quotate è stato adottato il
seguente procedimento.
Inizialmente si è adeguato il patrimonio netto civilistico di ciascuna società veicolo (società proprietarie
degli immobili) applicando ai beni immobili ed ai diritti reali immobiliari risultanti dall’ultimo bilancio
approvato il Valore di Mercato determinato dagli Esperti Indipendenti nel corso della corrente
semestrale e di cui al sub paragrafo che segue.
Le eventuali rivalutazioni o svalutazioni dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari hanno
determinato un aumento o una diminuzione del patrimonio netto contabile della partecipata medesima
(al netto dell’effetto fiscale).
Successivamente il bilancio civilistico della società Lemu S.a. è stato rettificato per adeguare il costo
storico delle società partecipate con il Valore di Patrimonio netto delle società veicolo sopra
individuato, opportunamente convertito in euro (il bilancio delle società svedesi è in valuta).
Infine il patrimonio netto contabile della società Lemu così individuato è stato attribuito alle società
direttamente partecipate dal Fondo (Europa Immobiliare Jersey Finance e Phut Holding Ltd),
conferendo a ciascuna un valore pari alla frazione di patrimonio netto di pertinenza.
Si segnala che in questo Rendiconto la valorizzazione del veicolo Golden Saltsjoabden AB si è
discostata di Sek 2.000.000 in aumento, rispetto alla valutazione fornita dall’esperto indipendente al
31 dicembre 2013, per ricomprendere il maggior valore riconosciuto dall’acquirente (fondo NREP
Nordic Retail 2 AB, gestito da Nordic Real Estate Partners) per l’acquisto del veicolo medesimo in data
3 febbraio 2014. Gli effetti giuridici e patrimoniali della compravendita si realizzeranno il 28 febbraio
2014. Per maggiori dettagli si rimanda al paragrafo 2.6.
Immobili
Il valore degli immobili corrisponde alle risultanze delle relazioni di stima redatte dall’Esperto
Indipendente ai sensi dell’art. 14-bis, comma 4, della Legge 25/1/1994, n. 86 e dell’art. 17 titolo VI,
del D.M. 24/5/1999 n. 228, nonché di quanto previsto dal Titolo V, Capitolo IV, Sezione II, Par. 2.5
(“Criteri di valutazione dei beni immobili”) e 4 (“Esperti Indipendenti”) del Provvedimento della Banca
d’Italia dell’8 maggio 2012.
In conformità all’incarico conferito Cushman & Wakefield LLP ha effettuato la valutazione dei
complessi immobiliari detenuti dal fondo al fine di determinare il valore di mercato dell’intero
portafoglio alla data del 31 dicembre 2013, avvalendosi a tal fine di proprie strutture organizzative ed
operative distribuite sul territorio dei paesi europei in cui si sono stati eseguiti gli investimenti.
Gli immobili sono stati valutati in conformità ai RICS Valuation Standard (the Red Box) pubblicato da
The Royal Institution of Chartered Surveyors, che definisce il Valore di Mercato come:
“L’ammontare stimato a cui una proprietà dovrebbe essere ceduta e acquistata, alla data di
valutazione, da un venditore e da un acquirente entrambi interessati alla transazione, a condizioni
concorrenziali, dopo un’adeguata commercializzazione in cui le parti abbiano agito entrambe in modo
informato, con cautela e senza coercizioni”.
Le valutazioni sono state condotte rispettando inoltre i principi del Provvedimento della Banca d’Italia
dell’8 maggio 2012, Titolo V, secondo cui:
42
Fondo Europa Immobiliare N° 1
“Il valore corrente di un immobile indica il prezzo al quale il cespite potrebbe essere ragionevolmente
venduto alla data in cui è effettuata la valutazione, supponendo che la vendita avvenga in condizioni
normali, cioè tali che:
- il venditore non sia indotto da circostanze attinenti alla sua situazione economico-finanziaria a dover
necessariamente realizzare l’operazione;
- siano state espletate nel tempo ordinariamente richiesto le pratiche per commercializzare l’immobile,
condurre le trattative e definire le condizioni del contratto;
- i termini dell’operazione riflettano le condizioni esistenti nel mercato immobiliare del luogo in cui il
cespite è ubicato al momento della valutazione;
- l’acquirente non abbia per l’operazione uno specifico interesse legato a fattori non economicamente
rilevanti per il mercato.”
Le metodologie di valutazione adottate per ogni singolo immobile, tenuto conto nella scelta e
nell’applicazione concreta delle specifiche caratteristiche del bene, sono (i) il metodo della
capitalizzazione diretta (rapporto diretto tra reddito e tasso di capitalizzazione) in caso di allineamento
del canone di locazione attuale con la stima del canone di mercato per durata residua dei contratti
superiore a 6-8 anni o le derivazioni da tale metodo, in caso di livelli di canone superiori o inferiori al
canone di mercato (ii) il metodo DCF (discounted cash flow o analisi dei flussi di cassa attualizzati) che
considera il reddito generato dal contratto di locazione dell’immobile, i costi annui a carico della
proprietà, i costi di opere di manutenzione straordinaria, il parziale o totale periodo di sfitto prima di
una successiva messa a reddito a livelli di mercato e la vendita dell’immobile, una volta locato a
canone di mercato, assumendo in genere un arco temporale di 10 anni (iii) il metodo residuale (o
della trasformazione - differenza tra il valore di mercato del bene trasformato e la somma di tutte le
spese necessarie per eseguire la trasformazione), utilizzato per immobili sfitti e suscettibili di
ristrutturazione prima di essere nuovamente locati.
Altre attività
I crediti commerciali e le altre attività sono iscritti in base al presunto valore di realizzo.
I crediti d’imposta e il credito iva sono iscritti al valore nominale e riflettono la posizione fiscale del
Fondo.
I ratei e risconti attivi sono stati contabilizzati in base al criterio della competenza temporale.
Finanziamenti ricevuti
I finanziamenti ricevuti sono esposti al loro valore nominale.
Altre passività
I ratei e risconti passivi sono stati contabilizzati in base al criterio della competenza temporale.
Le altre passività sono state valutate al loro valore nominale.
Costi e Ricavi
I costi e i ricavi sono contabilizzati secondo il principio della competenza economica e dell’inerenza
all’attività del Fondo e delle norme stabilite dal Regolamento del Fondo in materia di “Regime delle
spese”.
Sezione II – Le Attività
Per le informazioni relative alle aree geografiche e ai settori economici verso cui sono impiegate le
risorse del fondo, rinviamo a quanto indicato nella relazione sulla gestione.
Non sono presenti a fine dell’esercizio 2013 strumenti finanziari diversi dalle partecipazioni.
43
Fondo Europa Immobiliare N° 1
II.1 Strumenti finanziari non quotati
Alla data del rendiconto non sono presenti strumenti finanziari non quotati ad eccezione delle
partecipazioni nel Trust e nelle Società Immobiliari.
Nel corso dell’esercizio non si sono effettuati dei movimenti sulle partecipazioni.
Le movimentazioni occorse al Trust Partnership House Unit Trust si riferiscono alla vendita
dell’immobile sito a Londra in Carlisle Place ed al conseguente rimborso di capitale.
La tabella che segue indica il controvalore in euro dei movimenti di capitale.
Movimenti dell'esercizio
Controvalore acquisti
Partecipazioni di controllo
Partnership House Unit Trust
Europa Immobiliare n.1 Jersey Finance Ltd
PHUT Holding Ltd
CDM IMMOBILIARE SRL a socio unico
Partecipazioni non di controllo
Altri titoli di capitale
Titoli di debito
Parti di OICR
Controvalore vendite/rimborsi
26.971.306,91
4.788.271,68
10.000,00
A seguito della vendita dell’immobile sito in Londra ad un valore superiore al costo storico, il veicolo
Partnership House Unit Trust, ha effettuato un rimborso di capitale agli azionisti corrispondente al
netto ricavato dalla vendita. Tale importo ha ridotto il costo storico del veicolo medesimo ad Euro 1.
Nei primi mesi del 2014 il Trust sarà oggetto di liquidazione.
La tabella riporta altresì la ricapitalizzazione del veicolo Phut Holding Ltd pari a Euro 4.788.271,68
avvenuta a gennaio 2013, a sua volta girata sotto forma di intercompany loan al Trust che ha così
potuto onorare gli impegni presi in occasione della rinegoziazione del contratto di locazione con John
Lewis.
Nella tabella compare il veicolo CDM Immobiliare Srl costituito nel corso quarto trimestre 2013 per la
futura gestione delle licenze commerciali dell’immobile sito in Roma - Località Casal del Marmo.
Tavola A
Scheda informativa relativa a partecipazioni in società non quotate
Denominazione e sede delle società relative alle partecipazioni detenute dal Fondo:
-
Partnership House Unit Trust, 22 Grenville Street, St. Helier, Jersey, Channel Islands, JE4
8PX.
-
Europa Immobiliare No. 1 Jersey Finance Limited, 22 Grenville Street, St Helier, Jersey JE4
8PX, Channel Islands;
-
PHUT Holding Ltd, 22 Grenville Street, St Helier Jersey JE4 8PX, Channel Islands.
44
Fondo Europa Immobiliare N° 1
A) Titoli nel portafoglio del Fondo:
A) Titoli nel portafoglio del fondo
Titoli nel portafoglio del fondo
% del totale titoli
emessi
Quantità
1) titoli di capitale con diritto di voto
Partnership House Unit Trust
Europa Immobiliare n.1 Jersey Finance Ltd
PHUT Holding Ltd
CDM IMMOBILIARE SRL a socio unico
2) titoli di capitale senza diritto di voto
3) obbligazioni convertibili in azioni dello stesso emittente
4) obbligazioni cum warrant su azioni dello stesso emittente
5) altri strumenti finanziari
27.324
22.640.986
48.116.836
1
99
100
100
100
Costo di
acquisto
1,00
78.971.983,00
38.781.677,68
10.000,00
Valore alla data
del rendiconto
Valore alla data
del rend. prec.
2.227.039,26
61.398.539,48
23.768.262,46
9.238,00
18.972.674,92
64.372.046,00
19.006.844,06
-
B) Dati di bilancio dell’emittente:
B) Dati di bilancio dell’emittente
Partnership House Unit Trust
Secondo esercizio
Esercizio precedente
Ultimo esercizio
precedente
31.12.2012
31.12.2013
31.12.2011
2.416.198,87
36.340.142,14
35.487.552,97
Dati patrimoniali
1) totale attività
2) partecipazioni
3) immobili
4) indebitamento a breve termine
5) indebitamento a medio/lungo termine
6) patrimonio netto
Inoltre, per le imprese diverse dalle società
immobiliari:
– capitale circolante lordo
– capitale circolante netto
– capitale fisso netto
– posizione finanziaria netta
-
Dati reddituali
1) fatturato
2) margine operativo lordo
3) risultato operativo
4) saldo proventi/oneri finanziari
5) saldo proventi/oneri straordinari
6) risultato prima delle imposte
7) utile (perdita) netto
8) ammortamenti dell’esercizio
-
166.664,27
2.249.534,60
35.534.860,92
1.153.590,25
16.022.233,79
19.164.318,10
34.718.065,37
769.487,61
15.994.253,56
18.723.811,80
166.664,27
1.153.590,25
769.487,61
166.664,27 -
35.534.860,92
1.153.590,25 -
34.718.065,37
769.487,61
Partnership House Unit Trust
Secondo esercizio
Esercizio precedente
Ultimo esercizio
precedente
31.12.2012
31.12.2013
31.12.2011
2.074.625,16
2.242.538,90
2.184.928,77
1.927.894,93
2.232.607,52
1.724.287,08
1.861.898,76
2.173.074,38
1.664.779,12
1.313.593,62 718.838,74 137.763,68
14.019.038,02
1.437.323,86
1.527.015,44
14.019.038,02
1.437.323,86
1.527.015,44
45
Fondo Europa Immobiliare N° 1
PHUT Holding Ltd
1) totale attività
2) partecipazioni
3) immobili
4) indebitamento a breve termine
5) indebitamento a medio/lungo termine
6) patrimonio netto
Inoltre, per le imprese diverse dalle società
immobiliari:
– capitale circolante lordo
– capitale circolante netto
– capitale fisso netto
– posizione finanziaria netta
Dati reddituali
1) fatturato
2) margine operativo lordo
3) risultato operativo
4) saldo proventi/oneri finanziari
5) saldo proventi/oneri straordinari
6) risultato prima delle imposte
7) utile (perdita) netto
8) ammortamenti dell’esercizio
31.786.207,00
450.506,00
22.656.549,00
9.116.637,00
23.164,00
8.662,00
Secondo esercizio
precedente
31.12.2011
58.583.689,00
13.701.884,00
6.138,00
31.763.043,00
22.647.887,00
58.577.551,00
31.335.701,00
31.312.537,00
745.977,00
450.269,00
441.607,00
239.970,00
481.957,00
475.819,00
195.882,00
Ultimo esercizio
31.12.2013
Dati patrimoniali
-
Esercizio precedente
31.12.2012
PHUT Holding Ltd
Esercizio
Secondo esercizio
Ultimo esercizio
precedente
precedente
31.12.2013
31.12.2012
31.12.2011
2.803.320,00
2.783.140,00
2.215.740,00
2.803.320,00
2.783.140,00
2.215.740,00
2.753.804,00
2.670.991,00
2.177.035,00
429,00 476,00 604,00
3.532.255,00 20.277.644,00
10.366,00
6.271.374,00 17.636.096,00
2.188.562,00
6.271.374,00 17.636.096,00
2.188.562,00
-
46
Fondo Europa Immobiliare N° 1
B) Dati di bilancio dell’emittente
CDM IMMOBILIARE
SRL a socio unico
Ultimo esercizio
31.12.2013
Dati patrimoniali
1) totale attività
2) partecipazioni
3) immobili
4) indebitamento a breve termine
9.570,00
-
5) indebitamento a medio/lungo termine
6) patrimonio netto
Inoltre, per le imprese diverse dalle società
immobiliari:
– capitale circolante lordo
– capitale circolante netto
– capitale fisso netto
– posizione finanziaria netta
9.238,00
2.720,00
864,00
CDM IMMOBILIARE
SRL a socio unico
Ultimo esercizio
31.12.2013
Dati reddituali
1) fatturato
2) margine operativo lordo
3) risultato operativo
4) saldo proventi/oneri finanziari
5) saldo proventi/oneri straordinari
6) risultato prima delle imposte
7) utile (perdita) netto
8) ammortamenti dell’esercizio
371,00
1.051,00
1.051,00
762,00
680,00
-
-
Di seguito la tabella che evidenzia lo scostamento fra i bilanci civilistici delle società direttamente
partecipate dal Fondo ed il valore di patrimonio netto conseguente alla rivalutazione delle società con
il Valore di Mercato degli immobili determinato dagli esperti indipendenti.
%
partecipazione
Partnership House unit Trust
Europa Immobiliare n.1 Jersey Finance Ltd
PHUT Holding Ltd
CDM IMMOBILIARE SRL a socio unico
99
100
100
100
Valore di Mercato Patrim onio Netto
delle società
di spettanza
Bilanci civilistici
partecipate
2.227.039,26
61.398.539,48
23.768.262,46
9.238,00
87.403.079,20
2.227.039,26
55.478.109,00
31.763.043,00 9.238,00
89.477.429,26 -
Delta
5.920.430,48
7.994.780,54
2.074.350,06
C) Criteri e parametri utilizzati per la valutazione:
Partnership House Unit Trust:
- per determinare una corretta valutazione dell’immobile detenuto dal Trust, si è utilizzata la
valutazione con il metodo reddituale dei flussi di cassa attualizzati (DCF) predisposta dall’esperto
indipendente.
- il cambio Euro/GBP utilizzato al 31 dicembre 2013 è pari a 0,8337.
Europa Immobiliare No. 1 Jersey Finance Limited:
La valutazione delle partecipazioni detenute è stata determinata attribuendo un valore pari alla
frazione di patrimonio netto di pertinenza.
47
Fondo Europa Immobiliare N° 1
PHUT Holding Ltd:
La valutazione delle partecipazioni detenute è stata determinata attribuendo un valore pari alla
frazione di patrimonio netto di pertinenza.
D) Elenco dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari detenuti dalle società immobiliari
controllate
Europa Immobiliare No. 1 Jersey Finance Limited:
La società detiene il 58,26% di Lemu S.A.
PHUT Holding Ltd:
La Società detiene l’1% di Partnership House Trust ed il 41,74% di Lemu SA.
La società Lemu S.A. partecipa al 100% alcuni veicoli societari che hanno la proprietà diretta dei
seguenti beni immobili:
- Centri commerciali – Gavle, Saltsjöbaden e Koping - Svezia
- Complessi ad uso terziario e direzionale – Almere, Amstelveen – Olanda.
E) Descrizione delle operazioni
Partnership House Unit Trust:
- Il Trust, finalizzato alla gestione di Asset Immobiliari, è finanziato al 100% da capitale proprio.
Europa Immobiliare No. 1 Jersey Finance Limited:
-
La Società è finalizzata alla partecipazione in Società immobiliari ed è posseduta e finanziata
interamente dal Fondo Europa Immobiliare N 1.
PHUT Holding Ltd:
-
La Società è finalizzata alla partecipazione in Società immobiliari ed è posseduta e finanziata
interamente dal Fondo Europa Immobiliare N 1.
II.2 Strumenti finanziari quotati
Nel corso dell’esercizio non sono presenti strumenti finanziari quotati.
II.3 Strumenti finanziari derivati
Alla data del Rendiconto nel Portafoglio del Fondo non sono presenti Strumenti finanziari derivati che
danno origine a posizioni creditorie.
48
Fondo Europa Immobiliare N° 1
II.4 Beni Immobili e Diritti Reali Immobiliari
Per la composizione degli immobili di proprietà del Fondo si rimanda alla Tabella C – Elenco dei beni
immobili e diritti immobiliari detenuti dal Fondo, riportata nell’Allegato 1.
In data 29 luglio 2009 era stata versata una caparra confirmatoria di € 25.000.000 come acconto
sull’acquisto dell’immobile di Piazza Navigatori a Roma già descritta nella Relazione degli
Amministratori.
Come da provvedimento Banca d’Italia dell’ 8 maggio 2012 si allega la seguente tabella riportante le
informazioni sulla redditività degli stessi:
Im porto dei canoni
Fasce di scadenza contratti di locazione o
data di revisione canoni
Fino a 1 anno
Da oltre 1 a 3 anni
Da oltre 3 a 5 anni
Da oltre 5 a 7 anni
Da oltre 7 a 9 anni
Oltre 9 anni
A) Totale beni immobili locati
B) Totale beni immobili non locati
Valore dei beni immobili
Locazione non finanziaria
3.700.000,00
83.000.000,00
365.735,04
7.579.238,28
35.700.000,00
29.888.389,11
152.288.389,11
8.800.000,00
2.557.817,91
2.542.537,31
13.045.328,54
-
Locazione finanziaria
Importo totale
-
%
365.735,04
7.579.238,28
2.557.817,91
2.542.537,31
13.045.328,54
2,43%
54,50%
0,00%
23,44%
19,63%
100,00%
Il valore di mercato degli immobili è stato suddiviso tenendo conto delle fasce di scadenza dei
contratti di locazione attivi di ciascun immobile.
Di seguito si forniscono le informazioni inerenti i disinvestimenti effettuati dal fondo.
Tavola B
Prospetto dei cespiti disinvestiti dal Fondo
(dall’avvio operativo alla data del rendiconto)
Prospetto dei cespiti disinvestiti dal Fondo
Acquisto
Cespiti disinvestiti
Superficie
Data
Costo di
acquisto
Realizzo
Ultima
valutazione
(1)
Ricavo di
vendita (2)
Data
Proventi
generati
(3)
Oneri sostenuti
(4)
Risultato
dell'investimento
Via Cardano, 10 - Milano
14.603
29/06/2005
66.428.687
65.800.000
19/12/2006
72.280.000
3.037.025
295.675
9.221.350
Via Veneziani, 56 - Roma
29.468
29/06/2005
44.134.284
43.500.000
19/12/2006
50.070.000
4.527.667
141.168
10.322.215
4.607
30/12/2005
17.261.462
18.500.000
30/09/2008
19.000.000
2.802.546
3.317.126
1.223.958
Koblenz - Germania
MGMF Limburg - Belgio
26.822
13/06/2007
13.981.969
14.220.000
01/07/2011
14.007.000
1.573.823
-
Tulip Property III B.V. - Olanda
19.903
22/06/2007
19.325.000
13.450.000
26/10/12
14.893.357
5.318.102
-
886.459
3.637
11/05/2005
42.132.579
42.347.177
12/12/13
35.365.839
17.997.461
-
11.230.721
203.263.981
197.817.177
-
205.616.196
35.256.624
Londra (Partnership House Unit Trust)
Totale al 31.12.2013
99.040
3.753.969
1.598.854
34.483.557
(1) - valore desunto dalla stima degli Esperti indipendenti fornita in sede di ultima valutazione semestrale prima della vendita
(2) - per MGMF Limburg e per Eindhoven il ricavo indicato rappresenta il flusso finanziario derivante dalla rimborso di capitale da Phut Holding LTD e Europa Immobiliare Jersey Finance
conseguente alla vendita dell'immobile. Nel caso di Londra l'importo rappresenta il flusso finanziario netto incassato dal Trust (al netto degli oneri di intermediazione, gli oneri legali
e le spese per chiusura del finanziamento).
(3) - proventi generati dalle locazioni e dal recupero di costi sostenuti sull'immobile e riaddebitati sull'acquirente.
'Nel caso di MGMF Limburg e di Tulip Property III B.V. l'importo rappresenta il flusso finanziario corrisposto dalla società a Lemu S.A. a titolo di
interessi intercompany e di dividendi maturati. Nel caso di Londra l'importo rappresenta la somma dei dividendi corrisposti dal Trust al Fondo ed a Phut Holding dall'acquisto
ed il valore stimato al 31 12 2013 per la liquidazione del Trust.
(4) - oneri sostenuti per la gestione dell'immobile. Nel caso di MGMF Limburg, Tulip Property II B.V. e Londra gli oneri gestionali sono stati sostenuti direttamente dai veicoli e non dal Fondo.
dai veicoli e non dal Fondo.
II.5 Crediti
Nel corso dell’esercizio non sono stati effettuati investimenti in crediti.
49
Fondo Europa Immobiliare N° 1
II.6. Depositi Bancari
Nel corso dell’esercizio non sono state poste in essere operazioni di deposito bancario.
II.7 Altri Beni
Nel corso dell’esercizio il Fondo non ha investito in altri beni.
II.8 Posizione netta di liquidità
La voce è rappresentata dalla tabella che segue:
Liquidità disponibile
Liquidità da ricevere per operazioni da regolare
Liquidità impegnata per operazioni da regolare
23.781.204
79.147.817
(79.147.817)
TOTALE
23.781.204
L'importo di € 23.781.204 relativo alla liquidità disponibile corrisponde per € 23.668.798 al
controvalore del conto corrente ordinario e per € 88.029 al controvalore in euro dei conti
multicurrency aperti presso la banca depositaria Istituto Centrale delle Banche Popolari Italiane; per €
23.604 ai saldi dei conti correnti aperti presso Sparkasse in Germania ai fini della gestione
dell’mmobile sito in Gelsenkirchen; per € 773 al saldo del conto corrente aperto presso Barclays in
Regno Unito come conto d’appoggio per il mutuo di Nationwide.
La liquidità da ricevere è relativa alle operazioni di vendita a termine con scadenza nel gennaio 2014
per Euro 79.147.817 (la cui contropartita di divisa è espressa nella liquidità impegnata per operazioni
da regolare).
II.9 Altre Attività
Di seguito si fornisce il dettaglio della voce “Altre Attività”:
ALTRE ATTIVITA'
Importo
Importo
G1. Crediti per P.C.T attivi e operazioni assimilate
G2. Ratei e risconti attivi
403.159
- Ratei attivi su canoni di locazione
165.912
- Ratei attivi su c/c
1.312
- Ratei attivi plusvalenze forward
9.298
- Risconti attivi su assicurazioni
35.359
- Risconti attivi diversi
150.217
- Risconti attivi su oneri finanziari
41.061
G3. Risparmio di imposta
G4. Altre
27.642.171
- Crediti Commerciali
1.992.461
- Crediti diversi
31.262
- Crediti per collateral
230.000
- Crediti per caparre c/acquisto immobili
25.000.000
- Anticipi a terzi
248.502
- Erario c/Iva estero a credito
139.945
Totale altre attività
28.045.330
50
Fondo Europa Immobiliare N° 1
I ratei attivi sui canoni di locazione sono relativi a canoni di competenza dell’esercizio che saranno
fatturati nel 2014.
I ratei attivi su c/c sono relativi agli interessi sulla liquidità maturati e non ancora incassati.
I ratei attivi sulle plusvalenze dei forward sono relativi alla stima positiva delle operazioni di copertura
di sterline che scadranno nel gennaio 2014 attualizzate al cambio forward del 31 dicembre 2013.
I risconti attivi su assicurazioni si riferiscono al risconto delle polizze assicurative pagate nel corso
dell’esercizio e di competenza del 2014.
I risconti attivi diversi sono relativi a spese correlate alla quotazione del fondo fatturate nell’anno ma
di competenza anche degli esercizi successivi per € 6.657, a consulenze professionali sui finanziamenti
per € 87.371 e al risconto sull’imposta sostitutiva legata al finanziamento con la Banca Carige S.p.A.
per € 56.189.
I risconti attivi su oneri finanziari si riferiscono per € 41.061 alle up front fee per il finanziamento ING.
Le altre attività sono così composte:
•
I crediti commerciali sono pari ad € 1.538.522 per le locazioni fatturate alla fine del periodo di
riferimento e non ancora incassate e pari ad € 453.735 per le fatture emesse per gli interessi
sulle caparre di Piazza Navigatori.
•
I crediti diversi pari a € 31.262 sono riferiti agli interessi sul ritardato pagamento da parte
dell’erario relativo ad un rimborso Iva richiesto nell’anno 2008; questo credito è stato
parzialmente riscosso nel gennaio 2011.
•
I crediti per collateral pari a € 230.000 sono relativi all’anticipo versato a Morgan Stanley per le
operazioni di copertura di divisa, quale garanzia sull’esposizione della minusvalenza non
realizzata al 31 dicembre 2013.
•
I crediti per caparre pari a € 25.000.000 sono relativi alla caparra versata per l’acquisto
dell’immobile di Piazza Navigatori a Roma già descritto nella Relazione degli Amministratori.
•
Gli anticipi a terzi sono relativi a pagamenti di fornitori per i quali non è ancora stata registrata
la relativa fattura.
Sezione III – Le Passività
Finanziamenti Ricevuti
Il debito al 31 dicembre 2013 ammonta a € 118.239.754 ed è relativo a finanziamenti ipotecari di cui
€ 69.689.754 sulla linea di credito erogata da Banca Carige ed € 48.550.000 al finanziamento ING.
Il finanziamento acceso nell’ottobre 2011 con Nationwide Building Society è stato rimborsato in
contemporanea con la vendita dell’immobile detenuto dal Trust, come già descritto nella relazione
degli Amministratori.
La tabella seguente riepiloga le caratteristiche dei finanziamenti su esposti:
51
Fondo Europa Immobiliare N° 1
Controparte
% sul
totale
Ca.Ri.GE.
62%
ING REAL ESTATE FINANCE
38%
Importo Erogato Importo Residuo Durata anni
78.120.000
69.689.754
48.550.000
48.550.000
126.670.000
118.239.754
1 anno
1 anno
Forma tecnica
Apertura di credito
Mutuo Ipotecario
Garanzie rilasciate
Ipoteca su immobili italiani
Ipoteca sui seguenti immobili:
- Gelsenkirchen
- Almere
- Amstelveen
- Saltsjobaden
- Valbo
- Koping
Pronti contro termine passivi, operazioni assimilate e operazioni di prestito titoli
Nel corso del periodo non sono state poste in essere operazioni di pronti contro termine passive e
assimilate e operazioni di prestito titoli.
Strumenti finanziari derivati
Alla data del Rendiconto, nel portafoglio del Fondo non sono presenti strumenti finanziari derivati che
danno origine a posizioni debitorie.
Debiti verso i partecipanti
Alla data del Rendiconto non sono presenti debiti verso partecipanti.
Altre Passività
Di seguito si fornisce il dettaglio della voce “Altre passività”:
52
Fondo Europa Immobiliare N° 1
ALTRE PASSIVITA'
Importo
Importo
M1. Provvigioni ed oneri maturati e non liquidati
M2. Debiti di imposta
18.829
- Erario c/ ritenute da versare
M3. Ratei e risconti passivi
18.829
943.600
- Risconti passivi su canoni di locazione
218.443
- Ratei passivi per interessi su finanziamenti e spese bancarie
1.844
- Ratei passivi per minusvalenze su forward
M4. Altre
723.312
2.511.962
- Debiti commerciali
427.849
- Fatture da ricevere
587.832
- Erario c/Iva a debito
54.572
- Debiti per imposte estere
1.248.204
- Debiti per ritenute a garanzia
11.827
- Ricavi sospesi
61.284
- Note di credito da emettere
50.000
- Anticipi da terzi
70.395
Totale altre passività
3.474.391
I risconti passivi pari a € 218.443 sono relativi al risconto dei canoni di locazione fatturati nell’anno ma
di competenza del prossimo esercizio.
I ratei passivi per interessi sono relativi agli interessi sul finanziamento stipulato con ING di
competenza dell’esercizio per € 1.844.
I ratei attivi sulle minusvalenze dei forward sono relativi alla stima negativa delle operazioni di
copertura di corone svedesi che scadranno nel gennaio 2014 attualizzate al cambio forward del 31
dicembre 2013.
Le altre passività sono così composte:
•
Debiti verso fornitori per € 427.849, relativi a fatture ricevute e non ancora pagate.
•
Debiti per fatture da ricevere relativi principalmente a:
Spese per la redazione del rendiconto e quotazione del fondo per € 2.830;
Consulenze legali e professionali per € 329.540;
Spese di property management sugli immobili € 40.379;
Spese di revisione per € 3.412;
Spese per valutazione immobili per € 35.500;
Spese per vigilanza sugli immobili per € 1.706;
Spese per assistenze tecniche per € 49.700;
Spese per informativa al pubblico € 23.706;
Spese per manutenzione immobili € 101.059.
53
Fondo Europa Immobiliare N° 1
•
Debiti per imposte su immobili esteri pari a € 1.248.204 sono relativi agli accantonamenti sulle
imposte calcolate sui redditi degli immobili esteri (Regno Unito e Germania) al netto degli
acconti versati nell’esercizio.
•
Debiti per ritenute a garanzia per € 11.827 per SAL sull’immobile di Liscate.
•
Ricavi sospesi per € 61.284 relativi all’indennizzo sulle spese per lavori da effettuare
sull’immobile di Liscate oggetto di esproprio.
•
Note di credito da emettere per € 50.000 per minor canone di locazione sull’immobile di Casal
del Marmo, secondo quanto previsto dal contratto.
•
Anticipi da terzi per € 70.395 per anticipi effettuati dai rispettivi property sulle spese di proprietà
degli immobili siti in Germania e in Gran Bretagna.
Sezione IV – Il valore complessivo netto
Le quote del Fondo al 31 dicembre 2013 ammontano a n. 113.398.
La società Vegagest SGR S.p.A. possiede n. 2.225 quote depositate presso la Cassa di Risparmio di
Ferrara.
S’illustrano qui di seguito le componenti che hanno determinato la variazione del valore complessivo
del Fondo tra l’avvio dell’operatività e la data del presente Rendiconto:
Importo
IMPORTO INIZIALE DEL FONDO
TOTALE VERSAMENTI EFFETTUATI
A1. Risultato complessivo della gestione partecipazioni
A2. Risultato complessivo della gestione altri strumenti finanziari
B. Risultato complessivo della gestione beni immobili
C. Risultato complessivo della gestione dei crediti
D. Interessi attivi e proventi assimilati complessivi su depositi bancari
E. Risultato complessivo della gestione degli altri beni
F. Risultato complessivo della gestione cambi
G. Risultato complessivo delle altre operazioni di gestione
H. Oneri finanziari complessivi
I. Oneri di gestione complessivi
L. Altri ricavi e oneri complessivi
M. Imposte complessive
VALORE TOTALE PRODOTTO DALLA GESTIONE
RIMBORSI DI QUOTE EFFETTUATI
PROVENTI COMPLESSIVI DISTRIBUITI
VALORE COMPLESSIVO NETTO AL 31 DICEMBRE 2013
283.495.000
283.495.000
13.663.169
5.149.573
28.654.532
in percentuale
dei versamenti
effettuati
100,000%
4,820%
1,816%
10,108%
1.297.828
0,458%
(8.121.560)
4.480
(40.157.834)
(60.952.828)
5.239.821
-2,865%
0,002%
-14,165%
-21,500%
1,848%
(55.222.819)
-19,479%
49.668.324
178.603.857
17,520%
63,001%
TOTALE IMPORTI DA RICHIAMARE
TASSO INTERNO DI RENDIMENTO ALLA DATA DEL RENDICONTO
-2,69%
54
Fondo Europa Immobiliare N° 1
Sezione V – Altri dati patrimoniali
1) Alla data del Rendiconto il Fondo non ha assunto impegni a fronte di strumenti finanziari
derivati. Il Fondo ha assunto impegni a fronte di operazioni a termine in cambi quali sterline e
corone svedesi.
2) Alla data del rendiconto non esistono attività o passività nei confronti di altre società del gruppo.
3) Le attività e/o passività denominate in valute diverse dall’Euro o beni immobili situati in Paesi
diversi da quelli dell'Unione Europea sono evidenziate dalla tabella che segue:
ATTIVITÀ
Immobili
Euro
Sterlina Inglese
Partecipazioni
Altre attività
Totale
134.700.000
85.176.040
51.694.149
271.570.189
26.388.389
2.227.039
121.127
28.736.556
11.257
11.257
Corona Svedese
Totale
PASSIVITÀ
Finanziamenti
ricevuti
161.088.389
87.403.079
51.826.534
300.318.002
Altre passività
(118.239.754)
(118.239.754)
Totale
(2.974.407)
(121.214.161)
-
(499.984)
(499.984)
(3.474.391)
(121.714.145)
4) Alla data del Rendiconto risultano in essere garanzie a favore del Fondo sugli immobili italiani
per € 605.000, relativamente all’immobile di Via Bisceglie – Milano, per € 741.125 relativamente
all’immobile di Roma loc. Casal del Marmo, ed € 248.625 relativi alla RSA di Milano.
5) A garanzia dei debiti assunti dal Fondo sono state iscritte ipoteche sugli immobili meglio
dettagliate nella tabella relativa ai finanziamenti.
Parte C – Il risultato economico dell’esercizio
Sezione I – Risultato delle operazioni su partecipazioni e altri strumenti finanziari
Risultato economico dell’esercizio su strumenti finanziari
Utile/Perdita
da realizzi
di cui: per
variazioni di
tasso di
cambio
Plus/
minusvalenze
di cui: per
variazioni di
tasso di
cambio
A. PARTECIPAZIONI IN SOCIETA' NON QUOTATE
1. di controllo
2. non di controllo
8.652.839
(565.071)
B. STRUMENTI FINANZIARI NON QUOTATI
1. altri titoli di capitale
2. titoli di debito
3. parti di OICR
C. STRUMENTI FINANZIARI QUOTATI
1. titoli di debito
2. titoli di capitale
3. parti di OICR
55
Fondo Europa Immobiliare N° 1
Sezione II – Beni immobili
Nel corso del periodo si è avuto un risultato economico delle operazioni aventi ad oggetto beni
immobili, così composto:
Risultato economico dell’esercizio su beni immobili
Immobili
Immobili
Immobili
Terreni
residenziali Commerciali
Industriali
1. PROVENTI
1.1 canoni di locazione non finanziaria
1.2 canoni di locazione finanziaria
1.3 altri proventi
Altri
Totale
13.424.624
712.894
14.137.518
11.688.491
1.736.133
712.894
12.401.385
1.736.133
2. UTILE/PERDITA DA REALIZZI
2.1 beni immobili
2.2 diritti reali immobiliari
3. PLUSVALENZE/MINUSVALENZE
3.1 beni immobili
3.2 diritti reali immobiliari
4. ONERI PER LA GESTIONE DI BENI IMMOBILI
(15.549.094)
(420.000)
(15.969.094)
-
(15.549.094)
(420.000)
(15.969.094)
(4.393.736)
(88.865)
(4.482.601)
(6.518.206)
204.029
(6.314.176)
5. AMMORTAMENTI
TOTALE
Le minusvalenze sui beni immobili derivano dalla differenza tra il valore degli immobili alla data del
rendiconto precedente incrementato dei costi capitalizzati nell’esercizio e il valore di perizia degli
esperti indipendenti al 31 dicembre 2013.
Gli oneri per la gestione dei beni immobili sono riferiti ai costi di gestione degli immobili a carico della
proprietà.
Gli altri oneri di gestione degli immobili sono costituiti principalmente da tasse e imposte catastali sugli
immobili italiani per € 1.231.825 e sugli immobili esteri per € 645.123, da spese di assicurazione per €
72.008, da spese di proprietà e manutenzione per € 1.612.595, da spese per consulenze varie per €
365.903, da provvigioni di property per € 190.649, da provvigioni di project per € 109.177, da spese
per vigilanza per € 20.075.
Sezione III – Crediti
Nel corso del periodo in esame non sono state poste in essere operazioni aventi ad oggetto crediti.
Sezione IV – Depositi bancari
Nel corso del periodo in esame non sono state poste in essere operazioni aventi ad oggetto depositi
bancari.
Sezione V – Altri beni
Nel corso del periodo in esame non sono state poste in essere operazioni aventi ad oggetto altri beni.
56
Fondo Europa Immobiliare N° 1
Sezione VI – Altre operazioni di gestione e oneri finanziari
Nel corso del periodo in esame sono state poste in essere operazioni in cambi, il cui risultato è
evidenziato nella tabella che segue:
Risultato della gestione cambi
OPERAZIONI DI COPERTURA
Operazioni a termine
Risultati realizzati
1.996.985
Risultati non realizzati
(714.014)
Strumenti finanziari derivati su tassi di cambio
- Futures su valute e altri contratti simili
- Opzioni su tassi di cambio e altri contratti simili
- Swaps e altri contratti simili
OPERAZIONI NON DI COPERTURA
Operazioni a termine
Strumenti finanziari derivati su tassi di cambio non
aventi finalità di copertura
- Futures su valute e altri contratti simili
- Opzioni su tassi di cambio e altri contratti simili
- Swaps e altri contratti simili
LIQUIDITA’
312.736
-
Gli oneri finanziari riferiti ai finanziamenti ipotecari sono pari a € 2.285.208, così suddivisi: interessi
passivi su finanziamenti con la banca ING pari a € 431.579, interessi passivi maturati sulla linea di
credito aperta presso Banca Carige S.p.A. di competenza del periodo di riferimento per € 1.357.344 e
interessi passivi su finanziamenti con la banca Nationwide pari a € 496.285.
Gli altri oneri finanziari sono pari a € 928.847, di cui € 928.364 per commissioni e imposte sostitutive
sui finanziamenti, € 312 per interessi di mora su ritardato pagamento di interessi ed € 171 per
interessi passivi sui conti correnti.
D.L. BERSANI
Il Decreto Legge 4 luglio 2006, n. 223 (Decreto Bersani) convertito in Legge 4 agosto 2006, n. 248, ha
revisionato il regime fiscale delle cessioni e delle locazioni immobiliari.
Tra le principali modifiche introdotte vi è il regime di esenzione I.V.A. ed assoggettamento ad imposta
di registro per le transazioni di unità immobiliari ad uso residenziale.
Il passaggio ad esenzione I.V.A. delle cessioni di unità immobiliari delle cessioni di unità immobiliari
ad uso residenziale ha comportato una limitazione nel diritto alla detrazione dell’I.V.A. assolta sugli
acquisti di beni e servizi.
Con riferimento specifico alle cessioni di immobili strumentali, è stata disposta una riduzione delle
imposte ipotecarie e catastali dal 4% al 2% qualora i fondi immobiliari chiusi siano parte della
compravendita.
Invece, in relazione alle locazioni immobiliari i contratti già soggetti ad imposta sul valore aggiunto
sono stati obbligatoriamente registrati.
57
Fondo Europa Immobiliare N° 1
Sezione VII – Oneri di gestione
Gli oneri di gestione si compongono delle voci riportate nella tabella sottostante:
ONERI DI GESTIONE
1) Provvigioni di gestione
provvigioni di base
Importi corrisposti a soggetti del gruppo di appartenenza
Importi complessivamente corrisposti
della SGR
% sul valore
Importo
% sul valore
% sul
% sul valore
Importo
complessivo % sul valore % sul valore del (migliaia di complessivo
valore
del
(migliaia di
Euro)
netto (*)
attività
finanziamento Euro)
netto (*)
attività
finanziamento
4.604
2,598%
1,533%
4.604
2,598%
1,533%
174
0,098%
0,058%
7
0,004%
71
0,040%
0,024%
4.483
2,530%
1,493%
10
0,005%
103
0,058%
146
0,081%
provvigioni di incentivo
2) TER degli OICR in cui il fondo
investe
3) Compenso della banca depositaria
- di cui eventuale compenso per
il calcolo del valore della quota
4) Spese di revisione del Fondo
5) Oneri per la valutazione delle
partecipazioni, dei beni immobili
e dei diritti reali immobiliari facenti
parte del fondo
6) Compenso spettante agli
esperti indipendenti
7) Oneri di gestione degli immobili
8) Spese legali e giudiziarie
9) Spese di pubblicazione del
valore della quota ed eventuale
pubblicazione del prospetto
informativo
10) Altri oneri gravanti sul fondo
contributo Consob
3
0,002%
spese bancarie
6
0,003%
spese per consulenze varie
altro
TOTAL EXPENSE RATIO (TER)
(SOMMA DA 1 A 10)
135
0,076%
1
0,000%
9.598
5,416%
11) Oneri di negoziazione di
strumenti finanziari
12) Oneri finanziari per i debiti
assunti dal fondo
3.214
2,718%
13)Oneri fiscali di pertinenza del
fondo
TOTALE SPESE
(SOMMA DA 1A 13)
(*) Calcolato come media del periodo
12.812
7,230%
Il compenso spettante alla Società di Gestione è rappresentato da una commissione di gestione
calcolata trimestralmente sulla base di un’aliquota percentuale pari all’1,50% su base annua del Valore
delle Attività del Fondo quale risultante dall’ultimo rendiconto annuale approvato al netto delle
plusvalenze non realizzate sugli immobili e sulle partecipazioni; detta provvigione è prelevata con
cadenza trimestrale dalle disponibilità del Fondo l’ultimo giorno lavorativo di ciascun trimestre solare.
Il compenso della Banca Depositaria (Istituto Centrale Banche Popolari Italiane) è costituito da una
commissione unica sia per lo svolgimento dei controlli previsti dalla normativa pro tempore vigente,
sia per la custodia ed amministrazione degli strumenti finanziari e della liquidità, pari allo 0,10% su
base annua, calcolata del Valore delle Attività del Fondo quale risultante dall’ultimo rendiconto annuale
58
Fondo Europa Immobiliare N° 1
approvato al netto delle plusvalenze non realizzate sugli immobili e sulle partecipazioni; detta
provvigione è prelevata con cadenza trimestrale dalle disponibilità del Fondo l’ultimo giorno lavorativo
di ciascun trimestre solare.
Le spese di revisione del Fondo sono costituite dal compenso riconosciuto alla società di revisione per
la certificazione del rendiconto in commento.
Gli oneri per la valutazione dei beni immobili sono costituiti dai compensi riconosciuti agli esperti
indipendenti per la valutazione periodica degli immobili del Fondo ai fini del calcolo del valore
complessivo netto dello stesso.
Sezione VIII – Altri ricavi ed oneri
L1. Interessi attivi su disponibilità liquide
3.945
L2. Altri Ricavi
88.332
L3. Altri Oneri
(7.158)
TOTALE
85.119
La voce interessi attivi è relativa alla remunerazione dei conti correnti ordinari.
La voce altri ricavi è composta principalmente da interessi attivi di mora corrisposti dall’ SGR su un
rimborso di tasse dalla Germania trattenuto presso il proprio conto corrente per € 42.353 e per €
45.137 per recupero di imposte tedesche relative ad esercizi precedenti
La voce altri oneri è composta essenzialmente da spese bancarie.
Sezione IX – Imposte
Il regime fiscale introdotto dal Decreto Legge 351/01, stabilisce che i fondi immobiliari non sono
soggetti passivi delle imposte sui redditi e dell'IRAP. I redditi di capitale percepiti dal fondo sono,
tranne alcune eccezioni, percepiti al lordo delle ritenute o delle imposte sostitutive applicabili in via
ordinaria.
59
Fondo Europa Immobiliare N° 1
Parte D – Altre informazioni
Copertura rischi di cambio
Operazioni stipulate e chiuse in corso dell'esercizio
Tipo operazione
Divisa
Importo in Euro
Importo in Valuta
N° operazioni
Vendita divisa
a termine
Sterlina Inglese
378.287.780
321.647.492
32
Vendita divisa
a termine
Corona Svedese
493.871.548
4.251.200.000
30
Operazioni in essere a fine esercizio
Tipo operazione
Divisa
Importo in Euro
Importo in Valuta
N° operazioni
Vendita divisa
a termine
Sterlina Inglese
32.980.031
27.512.492
6
Vendita divisa
a termine
Corona Svedese
46.167.786
414.800.000
3
Il Fondo ha posto in essere nell’esercizio operazioni di copertura in Corone Svedesi pur non detenendo
in portafoglio investimenti diretti in tale divisa; il Fondo infatti detiene partecipazioni in società che
indirettamente investono in immobili situati in Svezia.
Estratto relazioni di stima degli Esperti Indipendenti
Sulla base di quanto premesso il “Valore Corrente” o “Valore di Mercato” dei beni immobili in cui è
investito il patrimonio del Fondo, sia direttamente che tramite partecipazioni, è da esprimersi come
segue:
Immobili “Area Euro”: Euro 169.950.000
(centosessantanovemilioninovecentocinquantamila/00 Euro).
Immobili “Svezia”: Sek 418.000.000
(quattrocentodiciottomilioni/00 Sek).
Immobili “UK”: Sterline 22.000.000
(ventiduemilioni/00 Sterline).
Di seguito si forniscono le informazioni inerenti il “Valore di mercato” degli immobili detenuti
direttamente dal Fondo alla data del presente Rendiconto.
Numero
Descrizione e ubicazione
PIEMONTE
1 Caserma di Rivoli, Torino
LOMBARDIA
2 Levate (BG) - Via Dossi
3 Liscate - Mora di Liscate (MI) S.P. Cerca, 39
4 Milano - Via Bisceglie, 71-73-75
5 Milano- Via Lope de Vega
LAZIO
6 Casal del Marmo, Roma Via Arola, 55
CAMPANIA
7 Caserma di Sala Consilina, Salerno
INGHILTERRA
8 Croydon Colonnades Leisure Park Purley Way Cro 4rj
GERMANIA
9 Gelsenkirchen, Bahnhofstrasse 55-65 45879
TOTALI
Destinazione d'uso prevalente
Caserma
Superficie lorda
Valore al
31.12.2013
3.945
3.500.000
Logistica
Logistica
Terziario
Residenza Sanitaria Assistenziale
43.355
45.267
13.730
6.371
8.800.000
25.600.000
25.300.000
14.100.000
Centro commerciale
30.663
18.000.000
4.096
3.700.000
Leisure Park
15.169
26.388.389
Terziario
19.607
35.700.000
161.088.389
Caserma
60
Fondo Europa Immobiliare N° 1
Operazioni di conferimento, acquisto o cessione
Per i dettagli relativi alle operazioni di acquisto e di cessione si rimanda a quanto descritto nella parte
A della presente Nota Integrativa.
Soft commission
La società di gestione non percepisce per l’attività di gestione svolta proventi diversi dalle commissioni
di gestione riconosciutele dagli OICR gestiti (ad es. soft commission1).
Finanziamenti ricevuti
Non sono stati accesi finanziamenti finalizzati al rimborso anticipato di quote.
1
Non si considerano tali, infatti, i riaddebiti delle spese vive effettuate dalla SGR quali i costi per l’attività di property
management.
61
Fondo Europa Immobiliare N.1
Allegato 1
Tavola C
Elenco dei beni immobili e dei diritti immobiliari detenuti dal Fondo
Descrizione e ubicazione
Numero
Destinazione d'uso prevalente
Anno di
Superficie lorda
costruzione
Canone per m2
Redditività dei beni locati
Tipo Contratto
Scadenza contratto
Locatario
Costo
Ipoteche
Ulteriori
informazioni
PIEMONTE
1 Caserma di Rivoli, Torino
Caserma
2003
3.945
92,97 Locazione immobiliare
31/03/2023 Ente Pubblico
4.621.600,00 Ipoteca di I° grado CA.RI.GE.
33.734.898,00 Ipoteca di I° grado CA.RI.GE.
LOMBARDIA
2 Levate (BG) - Via Dossi
Logistica
1994
43.355
Locazione immobiliare
Commerciale
3 Liscate - Mora di Liscate S.P. Cerca, 39
Logistica
1995
45.267
56,50 Locazione immobiliare
-
31/08/2018 Commerciale
36.792.918,00 Ipoteca di I° grado CA.RI.GE.
4 Milano - Via Bisceglie, 71-73-75
Terziario
1988
13.730
188,87 Locazione immobiliare
31/07/2017 Commerciale
36.299.495,00 Ipoteca di I° grado CA.RI.GE.
5 Milano- Via Lope de Vega
Residenza Sanitaria Assistenziale
2004
6.371
171,29 Locazione immobiliare
28/06/2017 Commerciale
15.668.069,00 Ipoteca di I° grado CA.RI.GE.
Centro commerciale
2006
30.663
43,61 Locazione immobiliare
05/10/2018 Commerciale
36.065.930,00 Ipoteca di I° grado CA.RI.GE.
Caserma
2005
4.096
89,29 Locazione immobiliare
30/11/2015 Ente pubblico
4.921.600,00 Ipoteca di I° grado CA.RI.GE.
8 Croydon Colonnades leisure Park Purley way Cro 4rj
Leisure Park
2001
3.805
139,54 Locazione immobiliare
05/12/2024 Commerciale
Croydon Colonnades leisure Park Purley way Cro 4rj
Leisure Park
2001
3.805
139,54 Locazione immobiliare
05/12/2024 Commerciale
Croydon Colonnades leisure Park Purley way Cro 4rj
Leisure Park
2001
271
222,49 Locazione immobiliare
05/12/2024 Commerciale
Croydon Colonnades leisure Park Purley way Cro 4rj
Leisure Park
2001
2.263
97,40 Locazione immobiliare
05/12/2024 Commerciale
Croydon Colonnades leisure Park Purley way Cro 4rj
Leisure Park
2001
464
154,14 Locazione immobiliare
06/12/2024 Commerciale
Croydon Colonnades leisure Park Purley way Cro 4rj
Leisure Park
2001
4.628
88,81 Locazione immobiliare
05/12/2024 Commerciale
Croydon Colonnades leisure Park Purley way Cro 4rj
Leisure Park
2001
2.553
110,53 Locazione immobiliare
05/12/2024 Commerciale
Croydon Colonnades leisure Park Purley way Cro 4rj
Leisure Park
2001
857
174,93 Locazione immobiliare
05/12/2024 Commerciale
Croydon Colonnades leisure Park Purley way Cro 4rj
Leisure Park
2001
328
266,89 Locazione immobiliare
05/12/2024 Commerciale
LAZIO
6 Casal del Marmo, Roma Via Arola, 55
CAMPANIA
7 Caserma di Sala Consilina
INGHILTERRA
37.596.543,00
GERMANIA
10 Gelsenkirchen, Banhofstrasse 55-65 45879
Commerciale
1926
3.755
119,83 Locazione immobiliare
31/01/2018 Commerciale
Gelsenkirchen, Banhofstrasse 55-65 45879
Commerciale
1926
2.977
200,39 Locazione immobiliare
31/03/2024 Commerciale
Gelsenkirchen, Banhofstrasse 55-65 45879
Commerciale
1926
950
240,00 Locazione immobiliare
31/08/2023 Commerciale
Gelsenkirchen, Banhofstrasse 55-65 45879
Commerciale
1926
267
136,64 Locazione immobiliare
31/12/2016 Commerciale
Gelsenkirchen, Banhofstrasse 55-65 45879
Commerciale
1926
101
144,00 Locazione immobiliare
31/12/2014 Commerciale
Gelsenkirchen, Banhofstrasse 55-65 45879
Commerciale
1926
282
495,09 Locazione immobiliare
Gelsenkirchen, Banhofstrasse 55-65 45879
Terziario
1926
136
91,01 Locazione immobiliare
31/10/2014 Terziario
Gelsenkirchen, Banhofstrasse 55-65 45879
Terziario
1926
492
41,41 Locazione immobiliare
30/04/2014 Terziario
Gelsenkirchen, Banhofstrasse 55-65 45879
Terziario
1926
141
48,00 Locazione immobiliare
31/12/2015 Terziario
Gelsenkirchen, Banhofstrasse 55-65 45879
Terziario
1926
183
133,63 Locazione immobiliare
31/08/2017 Terziario
Gelsenkirchen, Banhofstrasse 55-65 45879
Terziario
1926
954
91,19 Locazione immobiliare
31/05/2020 Terziario
Gelsenkirchen, Banhofstrasse 55-65 45879
Terziario
1926
717
108,30 Locazione immobiliare
31/12/2023 Terziario
Gelsenkirchen, Banhofstrasse 55-65 45879
Terziario
1926
5.787
65,37 Locazione immobiliare
31/12/2030 Terziario
Gelsenkirchen, Banhofstrasse 55-65 45879
Terziario
1926
1.183
68,16 Locazione immobiliare
31/12/2030 Terziario
Gelsenkirchen, Banhofstrasse 55-65 45879
Spazi espositivi
1926
5
540,00 Locazione immobiliare
Gelsenkirchen, Banhofstrasse 55-65 45879
Posti auto esterni
1926
6
2.683,80 Locazione immobiliare
23/01/2015 Terziario
Gelsenkirchen, Banhofstrasse 55-65 45879
Posti auto esterni
1926
2
644,64 Locazione immobiliare
31/05/2020 Terziario
45.816.670,00 Ipoteca
ING
31/12/2023 Commerciale
31/12/2030
Gelsenkirchen, Banhofstrasse 55-65 45879
Posti auto esterni
1926
38
552,24 Locazione immobiliare
31/12/2030 Terziario
Gelsenkirchen, Banhofstrasse 55-65 45879
Posti auto esterni
1926
2
676,62 Locazione immobiliare
31/08/2017 Terziario
31/12/2016 Commerciale
Gelsenkirchen, Banhofstrasse 55-65 45879
Posti auto esterni
1926
2
528,96 Locazione immobiliare
Gelsenkirchen, Banhofstrasse 55-65 45879
Posti auto esterni
1926
1
15.066,39 Locazione immobiliare
30/06/2018
Gelsenkirchen, Banhofstrasse 55-65 45879
Posti auto esterni
1926
154
2.578,24 Locazione immobiliare
31/12/2017
Gelsenkirchen, Banhofstrasse 55-65 45879
Terziario
1926
682
-
Unità non locata
Gelsenkirchen, Banhofstrasse 55-65 45879
Archivi
1926
386
-
Unità non locata
Gelsenkirchen, Banhofstrasse 55-65 45879
TOTALI
Terziario
1926
1.047
-
Unità non locata
251.517.723,00
240.000.000,00
62

Clicca qui per scaricare la sintesi delle novità sul D.L. 133/2014

L`enfant de sable

Norma UNI 11558:2014

CASTELLO SGR S.p.A. Dott. Gaetano Casertano nominato

Perizia - Vendite Giudiziali

scarica e stampa testo integrale uni 11558 valutatori

Rilanciare il mercato con i fondi immobiliari

Programma

Leselöwen Monstergeschichten