Perizia - Vendite Giudiziali

Geom. PIERO ROGGIERI - Consulente Tecnico d’Ufficio presso il Tribunale Ordinario di Torino
TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO
SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI
G.E. Dott.ssa Silvia SEMINI
ESECUTANTE: UNICREDIT S.P.A.
rappresentato e difeso dall’ Avv. Alessandro Fontanazza
ESECUTATO:
AAA
domiciliato presso la Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari
TERZO INTERVENUTO: CONDOMINIO in Torino, Via Desana n° 24 int. 33
rappresentato e difeso dall’ Avv. Gabriele Bruyère
n° 276/12 R.G.E.
Giuramento 22/01/2013
Udienza di rinvio 13/06/2013
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO
Proprietà pignorata sita in Torino, Via Desana n° 24 int. 33
Alloggio al piano 2° (3° f.t.), F° 1128 n° 150 sub. 15 (già F° 50 n° 43 sub. 16)– A/3
1
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TABELLA RIEPILOGATIVA DEL BENE PIGNORATO
COMUNE
PROVINCIA
INDIRIZZO
TIPOLOGIA
PIANO
Torino
(TO)
Alloggio
mq. comm.
38,80
arie 1
Via Desana n° 24
int. 33
balconi 1
Secondo
(3° f.t.)
Cantina 1 soffitta
no
Z.C.
Foglio.
Particella
Subalterno
Categoria
Classe
Vani
Rendita
2
già
1128
50
150
43
15
16
A/3
1
3
€ 340,86
QUOTA
PIGNORATA
VALORE
DELL’IMMOBILE
1/1
SI
Condominio
Portineria
Ascensore
Regolam.
Condominio
Vincoli
€
88.000,00
NO
x
x
x
x
Relazione Notarile
1)
wc 1
NUI
x
SI
Occupato
Titolo opponibile
Contratto locazione
Certificaz.
ipocatastale
CDU
RIDUZIONE DEL
15% BASE ASTA
NO
x
x
x
x
x
IPOTECA VOLONTARIA del 07 novembre 2005
€
74.800,00
SI
Comproprietari
Diritti reali
Certificaz. energetica
Regolarità edilizia
x
NO
x
x
x
??
Regolarità catastale
x
Fabbricato ante 1967
x
??
R.G. 49263 R.P. 11580
Ipotecato l’alloggio di Via Desana n° 24 distinto al NCEU al F° 50 n° 43 sub. 16 (oggi F° 1128 n° 150 sub.
15) per l’intero in capo all’esecutato AAA.
2)
PIGNORAMENTO
del 22 febbraio 2012 R.G. 5984 R.P. 4513
Pignorato l’alloggio di Via Desana n° 24 distinto al NCEU al F° 50 n° 43 sub. 16 (oggi F° 1128 n° 150 sub.
15) per l’intero in capo all’esecutato AAA.
2
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RELAZIONE PERITALE
Previo esame degli atti, a seguito del sopralluogo eseguito sulla località e delle sessioni esperite
presso i pubblici uffici, lo scrivente provvede alla trattazione specifica del mandato, che si avrà
cura di suddividere in più distinti capitoli particolari, secondo i vari quesiti proposti.
L’esperto, letti gli atti e compiuti gli opportuni accertamenti, con espressa autorizzazione ad
acquisire in copia, anche presso pubblici uffici, tutti i documenti necessari al riguardo, con
particolare riferimento ai titoli di acquisto, alle denunce di successione, ai regolamenti
condominiali, ai contratti di locazione o di affitto, ai certificati di residenza ed ai certificati di
destinazione urbanistica (per i terreni, ad eccezione di quelli che costituiscano pertinenze di
edifici censiti nel nuovo catasto edilizio urbano e la cui superficie complessiva sia inferiore a
5.000 mq.):
RISPOSTE AI QUESITI
1) identifichi gli immobili pignorati, indicandone ubicazione, tipologia, consistenza, dati
catastali e confini, provvedendo altresì a presentare le denunce catastali eventualmente
mancanti;
UBICAZIONE:
Alloggio: Via Desana n° 24 int. 33, cap. 10155, Torino.
TIPOLOGIA:
Alloggio al piano secondo (3° f.t.), distinto con il n° 244 nell’atto di provenienza (all. 8-9) e nella
tabella di riparto millesimale allegata al Regolamento di Condominio (all. 14).
CONSISTENZA:
Alloggio composto da: ingresso, tinello con angolo di cottura, una camera, bagno, un balcone
lato via Rondissone ed una cantina (all. 2).
DATI CATASTALI:
COMUNE
PROVINCIA
INDIRIZZO
TIPOLOGIA
PIANO
TORINO
(TO)
Via Desana n° 24
int. 33
Alloggio
Secondo (3°
f.t.)
NUI
Z.C.
Foglio.
Particella
Subalterno
Categoria
Classe
Vani
Rendita
2
Già
1128
50
150
43
15
16
A/3
1
3
€ 340,86
COERENZE:
Vano scala, pianerottolo, altra U.I. di piano n° 243, Via Rondissone, altra U.I. di piano n° 245,
(all. 2).
PERTINENZE:
Cantina di pertinenza sita al piano interrato, distinta con il numero 244 nell’atto di provenienza
(all. 8) e nella planimetria allegata al Regolamento di Condominio (all. 14).
2) indichi i proprietari degli immobili alla data della trascrizione del pignoramento, nonché tutti
i proprietari nel ventennio anteriore a tale data e il primo titolo di acquisto per atto tra vivi
anteriore al suddetto ventennio, specificando se i dati risultanti dalla documentazione di cui
3
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all’art. 567, comma 2, c.p.c. corrispondano a quelli effettivi;
PROPRIETARIO ALLA DATA DELLA TRASCRIZIONE DEL PIGNORAMENTO la proprietà
acquistata per la quota di 1/1 dal Sig. AAA sotto menzionato in data 31/10/2005 (all. 8-9) risulta
antecedente al pignoramento trascritto in data 22/02/2012 ai n° 5984/4513 (all. 11).
AAA - nato a Casablanca (Marocco) il 15/04/1973 - cod. fisc. BNZ TFK 73D15 Z330Z (all. 1).
PROVENIENZA IN CAPO ALL’ESECUTATO:
Descrizione
Notaio
Sede
Atto
Giuseppe Volpe
Torino
31/10/2005
90932/27762
Torino
04/11/2005
20061
Data
07/11/2005
R.G.
49262
R.P.
30127
nato a
data
diritto
quota
Trascrizione
TO 1
Data
Rep
Registrato
Data
N°
a favore
AAA
BNZTFK73D15Z330Z
Casablanca
(Marocco)
15/04/1973
Proprietà
1/1
contro
BBB
CRNGFR63H20B428R
Caltagirone
(CT)
20/06/1963
Proprietà
1/2
CCC
Villa Castelli
(BR)
26/05/1964
Proprietà
1/2
MSTLCU64E66L920O
PROVENIENZA DEL BENE NEL VENTENNIO:
Descrizione
Notaio
Sede
Atto
Rosario
Anzalone
Torino
Trascrizione
TO 1
CCC
MSTLCU64E66L920O
contro
DDD
BYLFNC64L46Z110U
Descrizione
Notaio
Sede
Atto
Anna Turbil
Parato1
Torino
Trascrizione
TO 1
11/09/1991
25/09/1991
BBB
CRNGFR63H20B428R
a favore
Data
Rep
27792
Sede
data
Caltagirone
(CT)
20/06/1963
Villa Castelli
(BR)
26/05/1964
Henin
Beaumont
/Francia)
06/07/1964
Data
08/03/1990
Data
N°
50806/3337
R.G.
19/02/1990
Registrato
Rep
Registrato
R.P.
17564
diritto
quota
Proprietà
1/2
Proprietà
1/2
Proprietà
1/1
Data
N°
16023/1803
R.G.
7733
R.P.
4
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4989
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Sede
a favore
DDD
BYLFNC64L46Z110U
contro
data
diritto
quota
Henin
Beaumont
/Francia)
06/07/1964
Proprietà
1/1
Mazzè (TO)
17/12/1942
Proprietà
1/1
EEE
RNLGFR42T17F067D
RISULTANZE DELLA CERTIFICAZIONE IPOTECARIA-CATASTALE:
Allegata agli atti è presente la certificazione ipocatastale; eseguite le verifiche all’Agenzia del
Territorio di Torino ed alla Conservatoria dei RR.II. di Torino 1° risulta sussistere la
rispondenza.
STORIA CATASTALE:
Dalla visione della visura storica (all. 2), risultano le seguenti vicende catastali:
1) L’unità immobiliare pignorata foglio 1128, n° 150, sub. 15 (già F° 50 n° 43 sub 16), è stata
variata in data 01/01/1992 per variazione del quadro tariffario.
2) In data 18/04/2006 con protocollo TO 0167916 è stato variato l’identificativo per allineamento
delle mappe.
3) La partita catastale è correttamente intestata all’esecutato AAA.
3) indichi l’esistenza di formalità (iscrizioni e trascrizioni), diritti reali a favore di terzi, vincoli e
oneri, anche di natura condominiale, gravanti sugli immobili (ivi compresi i vincoli derivanti da
contratti incidenti sull’attitudine edificatoria dei beni e quelli connessi con il loro carattere
storico-artistico), specificando quali resteranno a carico dell’acquirente e quali saranno
cancellati o comunque risulteranno non opponibili all’acquirente;
FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI:
Risultano a carico dell’immobile oggetto di pignoramento identificato al foglio 1128, n° 150, sub.
15 (già F° 50 n° 43 sub 16) la seguente iscrizione contro (all.10) e trascrizione contro (all. 11):
1
Descrizione
Ipoteca
volontaria
Pubblico Ufficiale
Sede
Data
Rep
Stato
Giuseppe Volpe
Torino
31/10/2005
90933/27763
DA CANCELLARE
Conservatoria
RR.II.
Torino 1°
Capitale
€ 61.000,00
Interessi
a favore
sede
Unicredit
Banca per la
casa s.p.a.
contro
07/11/2005
€ 61.000,00
RG. 49263
Totale
€ 122.000,00
Partita IVA
diritto
quota
Milano
13263030150
proprietà
1/1
nato/a
in data
diritto
quota
cod. fisc.
5
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RP. 11580
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AAA
2
Casablanca
(Marocco)
15/04/1973
BNZTFK73D15Z330Z
proprietà
1/1
Descrizione
Pubblico Ufficiale
Sede
Data
Rep
Stato
Pignoramento
Tribunale di
Torino
Torino
30/01/2012
2908
DA CANCELLARE
Conservatoria
RR.II.
Torino 1°
a favore
nato/a
Unicredit s.p.a.
Roma
contro
nato/a
AAA
Casablanca
(Marocco)
22/02/2012
in data
cod. fisc.
diritto
quota
00348170101
proprietà
1/1
cod. fisc.
diritto
quota
BNZTFK73D15Z330Z
proprietà
1/1
in data
15/04/1973
RG. 5984
RP. 4513
DIRITTI REALI:
Alla data della trascrizione del pignoramento 30/01/2012, relativo all’unità immobiliare in
oggetto, si evidenzia che non esistevano dei diritti reali di godimento (quali usufrutto, uso,
abitazione, servitù, enfiteusi, superficie).
VINCOLI:
Sono presenti particolari vincoli od oneri allo stabile nel quale è inserito il bene oggetto di
pignoramento come meglio sotto precisato; non sono presenti vincoli di carattere storico-artistico,
paesaggistico, idrogeologico etc.
PERICOLOSITA’ GEOMORFOLOGICA e di idoneità alla utilizzazione urbanistica:
L’immobile è collocato in area con pericolosità nulla, dove sono consentite tutte le realizzazioni
previste dal P.R.G.C. nel rispetto del D.M. 11/03/1988 e del D.M. 14/01/2008 e successivi.
REGOLAMENTO DI CONDOMINIO:
Il Regolamento di Condominio (all. ???) è stato depositato con rogito Notaio Ferdinando Torchio
in data 25/02/1964, non prevede per la U.I. in oggetto alcuna particolare limitazione o vincolo di
destinazione salvo le usuali prescrizioni che per consuetudine vengono indicate su tutti i
regolamenti.
La proprietà è regolarmente dotata di millesimi per la ripartizione delle spese.
4) accerti lo stato di occupazione degli immobili, con l'indicazione, se occupati da terzi, del titolo
in base al quale ciò avviene, con particolare riferimento alla sua registrazione, alla sua scadenza
e al canone pattuito;
OCCUPAZIONE DELL’IMMOBILE:
L’alloggio al momento del sopralluogo risultava essere occupato dall’Esecutato unitamente ai
propri famigliari.
5) descriva tali beni, anche mediante rilievi planimetrici e fotografici;
6
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SOPRALLUOGO:
Lo scrivente ha eseguito gli accertamenti in data 13/02/2013 appurando le caratteristiche del
fabbricato nel suo complesso e quindi alla presenza del Sig. AAA, ha rilevato lo stato
costruttivo e manutentivo della unità abitativa con cantina di pertinenza.
DESCRIZIONE DEL BENE:
La proprietà in oggetto è situata nella città di Torino, Via Desana n° 24 int. 33 e consiste in un
alloggio facente parte di un fabbricato a 3 piani (4 f.t.) ad uso civile abitazione.
Parti comuni dello stabile
Strutture portanti verticali in muratura di mattoni.
Orizzontamenti in solai misti in C.A. e laterizio.
Muri perimetrali di tamponamento in muratura di mattoni.
Tetto in tegole piane marsigliesi su orditura in legno.
Gronde e discese in rame.
Rivestimento muri facciate intonacate con intonaco plastico in colore.
Balconi in C.A. con ringhiere in ferro.
Cancello e cancelletto pedonale generale di ingresso fronte Via Desana in ferro che immette in
area a cortile con accesso a più stabili.
Porta di ingresso al fabbricato interno 33 in ferro e vetri.
Scale in pietra con ringhiere e mancorrenti in ferro.
Pavimenti parti comuni: androne e pianerottoli scale in piastrelle di cotto 20x20.
Muri vano scala intonacati e tinteggiati.
L’edificio non è dotato di ascensore, non è dotato di portineria, non è dotato di impianto di
riscaldamento centralizzato ma sono presenti singoli impianti autonomi funzionanti a gas metano.
Anno di costruzione presunto 1920
Condizione generali di manutenzione: medie.
Caratteristiche della U.I. abitativa
Trattasi di alloggio al piano secondo (3° f.t.) composto dai seguenti locali tinello con angolo di
cottura, una camera, bagno, un balcone lato via Rondissone ed una cantina.
Disposizione dei locali: come da planimetria catastale (all. 2), vedere fotografie (all. 15).
Portoncino di ingresso: in legno a due battenti.
Serramenti interni: porte a divisette.
Serramenti esterni: in alluminio anodizzato con vetri camera e con persiane in legno.
Pavimenti: tutti in piastrelle monocottura formato 33x33.
Rivestimenti: angolo di cottura due pareti in piastrelle di ceramica 20x25 h = 2,00; bagno in
piastrelle stesso formato e altezza.
Muri intonacati e tinteggiati, la camera è tappezzata.
Altezza locali: mt. 3,10 con controsoffitto.
Impianto elettrico di tipo incassato con frutti della Vimar.
Impianto di riscaldamento con radiatore a gas metano di tipo a scarico bilanciato.
Apparecchi sanitari: doccia, lavabo su mensole, vaso in vetrochina bianchi con rubinetterie di tipo
corrente.
Soffitti: con controsoffitto in pannelli di cartongesso.
Aerazione: una arie.
Balconi: n° 1 lato Via Rondissone con pavimento in piastrelle monocottura come nell’interno dei
locali.
Scaldacqua a gas metano installata nel tinello.
All’alloggio è annessa una cantina al piano interrato dello stabile chiusa con porta in legno,
7
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pavimento in battuto di cemento, pareti e soffitto al rustico, un punto luce all’interno.
Caratteristiche della zona
Lo stabile è inserito in zona facente parte della Circoscrizione 6 di Torino (Barriera di Milano,
Regio Parco, Barca, Bertolla, Falchera, Rebaudengo, Villaretto), Microzona catastale 21, in zona a
carattere prevalentemente residenziale – commerciale.
Urbanizzazioni primarie: (strade, parcheggi, fognatura, rete idrica, energia elettrica, gas,
illuminazione pubblica, verde attrezzato): normale.
Urbanizzazione secondarie: (asili e scuole, mercati, edifici religiosi, impianti sportivi, centri
sociali, servizi sanitari, ecc.): normali.
RILIEVI PLANIMETRICI:
Vedere documentazione planimetrica catastale (all. 2).
MAPPA GEOGRAFICA della collocazione del fabbricato:
RILIEVI FOTOGRAFICI
Vedere documentazione fotografica allegata (all. 15).
6) verifichi la regolarità edilizia e urbanistica e l’esistenza della dichiarazione di agibilità e della
certificazione energetica degli immobili, specificando in base a quali concessioni edilizie essi
furono realizzati e, in caso di accertamento di irregolarità, se, con quale procedura e con quale
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spesa esse possano essere sanate;
REGOLARITÀ EDILIZIA:
Dalle ricerche ripetutamente effettuate presso l’Archivio Edilizio della Città di Torino, dalle visure
e dalle pratiche richieste (all. 3) non risulta possibile reperire elementi utili per poter esprimere un
giudizio di conformità. I tecnici comunali preposti hanno dichiarato essere nota per tali edifici la
precaria situazione progettuale.
Considerata la tipologia e la consistenza della unità immobiliare, non è stato necessario acquisire il
C.D.U.
Dall’estratto del P.R.G.C. l’immobile ricade in area Residenziale (Residenze realizzate
prevalentemente con piani o progetti unitari.).
Certificazione Energetica: dalle informazioni assunte alla data dei sopralluoghi non risulta essere
stata richiesta.
REGOLARITÀ CATASTALE:
Le Visura catastale risulta essere correttamente intestata all’Esecutato.
La planimetria catastale risulta conforme rispetto allo stato dei luoghi odierno.
7) determini il valore di mercato degli immobili e il prezzo base per la vendita (mediante
diminuzione del valore di mercato nella misura del 15%).
CRITERIO DI STIMA E DETERMINAZIONE DEI VALORI DI MERCATO:
Ai fini del giudizio di stima il sottoscritto ritiene opportuno evidenziare che trattasi di una U.I., sita
nella Città di Torino, Via Desana n° 24 int. 33, facente parte di un complesso di stabili
condominiali originariamente dell’Istituto Case Popolari, aventi medio livello manutentivo.
Tutto ciò premesso, considerando la regolarità catastale riscontrata ed escludendo la precaria
situazione comunale rilevata, considerando che risulta esistere media richiesta di beni similari in
zona, anche in considerazione del particolare andamento momentaneo del mercato immobiliare, si
è provveduto alla stima diretta dell’unità, escluso il materiale mobile presente in loco.
Eseguiti gli opportuni accertamenti e verifiche in zona e presso gli ufficiali borsini immobiliari, si
ritiene che il più probabile valore attuale di stima da attribuire al bene considerandolo libero da
persone e cose, libero da formalità pregiudizievoli, possa essere il seguente evidenziando inoltre
che la superficie è da ritenersi comunque approssimativa, dedotta unicamente per quantificare la
consistenza superficiaria, pertanto il valore finale è da considerarsi a corpo e non a misura.
Valore di mercato:
€ 88.000,00 (ottantottomila/00). A tale importo lo scrivente è pervenuto applicando alla
superficie commerciale pari a mq. 38,80 (compresi i muri interni ed esterni, i mezzi muri
confinanti, 1/2 della superficie del balcone ed 1/3 della superficie della cantina) un valore unitario
di € 2.270,00/mq. circa.
Prezzo base d’asta:
considerato l’abbattimento del previsto 15% si perviene ad un valore € 74.800,00
(settantaquattroottocento/00).
Il valore finale è da intendersi comunque per una vendita a corpo e non a misura, nello stato di
fatto e di diritto in cui si trova l’immobile.
Tanto il sottoscritto espone in esaurimento all'incarico ricevuto, salvo errori o circostanze non note
al momento della stesura della presente relazione.
9
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Il C.T.U. Geom. Piero Roggieri
ALLEGATI:
Allegato n. 1
Allegato n. 2
Allegato n. 3
Allegato n. 4
Allegato n. 5-6
Allegato n. 7
Allegato n. 8-9
Allegato n. 10
Allegato n. 11
Allegato n. 12
Allegato n. 13
Allegato n. 14
Allegato n. 15
Certificato di residenza.
Visura catastale storica, planimetria ed estratto mappa
Visure e Pratiche edilizie
Elenco note AAA
Elenco note BBB e CCC
Elenco note DDD
Atto acquisto e trascrizione alloggio AAA
Ipoteca volontaria AAA
Pignoramento AAA
Trascrizione atto acquisto BBB e CCC
Trascrizione atto acquisto DDD
Regolamento di Condominio
Fotografie
Il C.T.U. Geom. Piero Roggieri
10
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