Doc. 3 - Relazione tecnica

Ristrutturazione dell’immobile in località Villa Loto n. 20, da adibirsi a edilizia residenziale pubblica
RELAZIONE TECNICA
Oggetto: RISTRUTTURAZIONE DELL’IMMOBILE IN LOCALITÀ LOTO N. 20, DA ADIBIRSI A EDILIZIA
RESIDENZIALE PUBBLICA
Ubicazione toponomastica: Via Villa Loto, civ. n. 20
Identificativi catastali: N.C.T. Fg. 8 – p.lla 1192
N.C.E.U. Fg. 8 part. 630 – sub. 1 – sub. 2 – sub. 3
Proprietario: Comune di Sestri Levante
Richiedente: Comune di Sestri Levante
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Ristrutturazione dell’immobile in località Villa Loto n. 20, da adibirsi a edilizia residenziale pubblica
Elementi di inquadramento normativo e di qualificazione dell'intervento
L’edificio oggetto di intervento si trova in ambito ICQ (Aree per attrezzature civili di interesse
comune e per l’istruzione a livello di quartiere), disciplinato all’art.10 dalle Norme di Conformità e
Congruenza del P.U.C.
Tipo di vincolo esistente e ragioni di tutela
L’area di intervento è vincolata dal Vincolo di salvaguardia Ambientale Paesistica, per effetto della
L.1497/39, ai sensi del DM 12 luglio 1964: “Zona della collina di S. Anna di interesse naturalistico e
panoramico per la vegetazione e il paesaggio collinare visibili dal mare dalla via Aurelia e dall’abitato
di Sestri Levante”, riconosciuta di notevole interesse perché costituita da un’ampia area collinare di
eccezionale valore paesistico per l’armoniosa combinazione della vegetazione con il vario andamento
del terreno e con nuclei di architettura spontanea, elementi che formano un complesso di quadri
naturali e panoramici di non comune bellezza .
La zona è inoltre sottoposta a Vincolo Idrogeologico ai sensi del R.D. 30 dicembre 1923 n. 3267 –
Terreni vincolati ai sensi dell’art. 1
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Ristrutturazione dell’immobile in località Villa Loto n. 20, da adibirsi a edilizia residenziale pubblica
- Stato attuale - Descrizione dei luoghi:
Il fabbricato oggetto di intervento è situato in località Villa Loto, un antico borgo collinare, a 320 mt
sul livello del mare, a circa 4 km dal centro cittadino di Sestri Levante. Il nucleo di Loto si sviluppa
lungo la viabilità e si attesta sulla linea di crinale, articolandosi a mezzacosta ortogonalmente ad
essa.
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Fotogrammetrico
Vista zenitale dell’area di intervento
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I lavori di costruzione dell’edificio scolastico iniziarono il 28 maggio 1962 e terminarono il 23
dicembre 1962. L’attività didattica al suo interno si protrasse fino agli anni ottanta; da allora in poi
l’immobile venne utilizzato saltuariamente da associazioni, gruppi musicali, fino a cadere in stato
di abbandono così come lo troviamo oggi.
Vista d’insieme
L’edificio segue l’andamento naturale del versante, si articola in due corpi di fabbrica sfalsati, per
una superficie utile pari a mq 76,5 circa. L’immobile è circondato da un giardino di ampiezza
variabile. L’accesso al fabbricato e alle pertinenze avviene esclusivamente da una delle
caratteristiche scalinate “a sapelli” che caratterizzano la frazione. Le caratteristiche architettoniche
del fabbricato oggetto di intervento ricalca la tipologia degli edifici scolastici di medio – piccola
dimensione eretti nel Comune di Sestri Levante nella seconda metà del secolo scorso (Santa
Vittoria, San Bernardo, San Bartolomeo della Ginestra, Scuola Materna Rodari).
La struttura dell’immobile venne realizzata in muratura portante, mentre solai e travi sono in
cemento armato. Il manto di copertura è in abbadini in ardesia. I prospetti esterni sono finiti in
intonaco alla genovese ultimato in arenino, fatta salva una zoccolatura di altezza variabile ove è
stata lasciata a vista la pietra.
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Copertura in abbadini in ardesia
Foto : Scorcio prospetto sud ovest con ingresso all’edificio
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Foto : Prospetto nord est
Scorcio prospetto nord ovest
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L’articolazione interna dei vani comprende, nella porzione di edificio a quota inferiore, un locale
scolastico/ricreativo con ingresso e servizi igienici.
Il locale ricreativo
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Nella porzione alla quota superiore, a costituire un piccolo appartamento che aveva funzione di
alloggio per l’insegnante nel periodo in cui la struttura scolastica era attiva, un soggiorno con
angolo cottura, una camera e un bagno.
Soggiorno – angolo cottura
Bagno
Camera
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Come si evince dalla documentazione fotografica relativa agli interni ed agli esterni di cui alle
pagine precedenti l’immobile si presenta in avanzato stato di degrado: tali condizioni riguardano
all’interno intonaci, infissi, pavimenti e rivestimenti; all’esterno gli intonaci di facciata, gli infissi, il
manto di copertura, gronde e pluviali.
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Stato di progetto:
L’intervento prevede la ristrutturazione edilizia con cambio di destinazione d’uso da struttura
scolastica (ambito ICQ - attrezzature civili di interesse comune e per l’istruzione a livello di
quartiere) ad edificio residenziale, per assegnarlo al patrimonio di edilizia residenziale pubblica.
L’immobile nella sua consistenza planimetrica e volumetrica attuale consente la realizzazione di
due alloggi monolocale; l’attenzione pertanto si è concentrata su interventi mirati che garantissero,
attraverso una riqualificazione complessiva dell’edificio, adeguate condizioni di confort e
benessere ai futuri abitanti.
Il progetto intende individuare compiutamente i lavori da realizzare, nel rispetto delle esigenze, dei
criteri, dei vincoli, degli indirizzi e delle indicazioni stabiliti nel progetto preliminare.
Una prima attività propedeutica ha avuto lo scopo precipuo di acquisizione e analisi di elementi
quali:
-
rilievo plano altimetrico dell’immobile e dell’area interessata dall’intervento;
-
rilievo degli impianti;
-
rilievo fotografico;
-
analisi dei fenomeni di degrado della struttura esistente;
-
mappatura dei sottoservizi: fognature, acquedotti, gas, reti elettriche e telefoniche.
L’attività successiva è stata la sintesi dei dati raccolti, finalizzata a definire lo studio della proposta.
Per questo sono stati individuati diversi temi:
-
una nuova articolazione funzionale dei locali per ottimizzare lo spazio disponibile evitando
ampliamenti volumetrici a discapito dell’area verde circostante;
-
rivisitazione dei prospetti dell’edificio in funzione del cambio di destinazione d’uso e loro
riconduzione ai modelli tipologici della tradizione costruttiva ligure;
-
rifacimento degli impianti;
-
contenimento dei consumi energetici;
-
eliminazione barriere architettoniche.
L’immobile era già stato oggetto di progettazione che aveva conseguito Autorizzazione
Paesaggistica n° 37 del 16/05/2014.
Nuove e diverse esigenze avanzate dalla Pubblica Amministrazione impongono alcune
modifiche alla progettazione originaria. Pertanto è d’obbligo l’ottenimento di una nuova
Autorizzazione Paesaggistica.
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La distribuzione interna prevista a progetto, sfruttando l’attuale impostazione su due quote del
fabbricato, suddivide l’edificio longitudinalmente in due monolocali costituiti ciascuno da ingresso,
angolo cottura/soggiorno/letto e bagno. Ogni unità immobiliare avrà un accesso indipendente: per
il monolocale a quota inferiore (“unità immobiliare 1”) verrà mantenuto l’attuale accesso dalla
scalinata “a sapelli”, mentre per quello a quota superiore (“unità immobiliare 2”) ne verrà
realizzato uno nuovo, a monte di quello esistente.
Schemi grafici di rappresentazione del progetto
1.20
460
1.30
360
80
80
425
80
80
1.55
360
1.45
SOGGIORNO/LETTO
h 2.95 m
120
250
472
270
BAGNO
h 2.95 m
A.C.
1.80
510
200
200
510
1.50
Ingresso
U.I.U. 2
1.00
INGRESSO
h 2.95 m
U.I.U.
2
510
1.80
0.15
60
200
0.00
B
150
150
U.I.U.
1
B
120
250
0.00
Ingresso
U.I.U. 1
INGRESSO
h 2.70 m
495
0.30
270
225
BAGNO
h 2.70 m
A.C.
SOGGIORNO/LETTO
h 3.20 m
200
615
120
160
120
160
120
160
-0.23
610
345
480
0.00
-0.35
945
A
area verde attrezzata
Pianta interna
All’esterno l’edificio verrà adeguatamente coibentato con sistema “a cappotto” che interesserà i
prospetti e con la posa di un pacchetto isolante termico di adeguato spessore sulla copertura.
L’attuale manto di copertura in abbadini in ardesia verrà integralmente sostituito.
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Ristrutturazione dell’immobile in località Loto n. 20, da adibirsi a edilizia residenziale pubblica
Render computerizzato del fabbricato in oggetto
La corte dell’immobile verrà in parte destinata a giardino pertinenziale delle unità immobiliari a
progetto ed in parte a verde pubblico attrezzato.
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