La trascrizione non produce gli effetti della sentenza

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Lunedì 24 Febbraio 2014
IMMOBILI & CONDOMINIO
Il Notariato sulle novità della legge 98/2013 (dl del Fare) in materia di usucapione
Accordo di conciliazione debole
La trascrizione non produce gli effetti della sentenza
Pagina a cura
DI GIANFRANCO DI RAGO
a trascrizione dell’accordo di conciliazione
con cui si accerti l’intervenuta usucapione di
un bene produce effetti verso
i terzi di minore portata rispetto alla sentenza, limitandosi a vincolare solo i soggetti
che siano stati parte della
procedura di mediazione e risultando opponibile agli altri
solo a condizione che il titolo
dell’avente causa fosse stato
a sua volta precedentemente
trascritto. Questo uno dei chiarimenti contenuti nello studio
n. 718/2013/C recentemente
licenziato dal centro studi del
Consiglio nazionale del notariato in relazione alle modifiche introdotte dal c.d. decreto
del Fare (dl 69/2013 convertito
nella legge 98/013).
L
L’usucapione e la c.d. mediazione obbligatoria. Con
l’avvento della c.d. mediazione obbligatoria, l’art. 5 del
dlgs n. 28/2010 aveva previsto
quest’ultima quale condizione
di procedibilità dell’eventuale
giudizio avente a oggetto l’acquisto della proprietà o altro
diritto reale. Si riteneva, quindi, che la mediazione costituisse un necessario adempimento
preliminare anche in caso di
controversie in tema di usucapione. Tuttavia, man mano che
si erano presentati i primi casi
pratici, erano state evidenziate tutta una serie di difficoltà
giuridiche legate all’effettiva
possibilità di trascrivere un simile
accordo di conciliazione.
Con la trascrizione, infatti, detto
accordo, sebbene
intervenuto tra
due o più parti,
avrebbe dovuto
diventare vincolante anche nei
confronti di eventuali soggetti terzi
che non avessero
partecipato alla
procedura di mediazione, anche se
per ipotesi si fosse
trattato dell’effettivo proprietario
del bene. Di qui le
resistenze incontrate presso le conservatorie
dai soggetti che pretendevano
di trascrivere questo tipo di accordi. In un emblematico precedente di merito il tribunale
di Roma, nel rigettare il ricorso
presentato avverso la trascrizione con riserva dell’accordo
conciliativo di accertamento
dell’usucapione, aveva infatti
evidenziato come in caso contrario sarebbe stato alto il rischio di un utilizzo di tale istituto per dissimulare operazioni
negoziali a danno di terzi, con
seri pregiudizi alla circolazio-
Gli effetti
L’usucapione può essere oggetto di una sentenza e la sua trascrizione renderà opponibile l’acquisto a tutti i soggetti terzi che non abbiano provveduto
a trascrivere o iscrivere in precedenza un proprio titolo
L’usucapione può essere oggetto di un accordo di conciliazione e la sua pubblicità, in base all’alinea n. 12-bis dell’art. 2643 c.c., sarà opponibile ai terzi
laddove sia rispettato il principio della continuità delle trascrizioni. In caso
contrario la stessa avrà dei meri effetti prenotativi
L’usucapione può essere oggetto di un atto negoziale di mero accertamento,
anche al di fuori di una procedura di mediazione ex dlgs n. 28/2010, con effetti
meramente preclusivi e che potrà essere trascritto ai sensi dell’art. 2645 c.c.
Il riconoscimento dell’usucapione può essere inoltre oggetto di un contratto
di transazione soggetto a trascrizione ai sensi del successivo alinea n. 13
dell’art. 2643 c.c. e i cui effetti saranno regolamentati dalle regole ordinarie
in tema di continuità delle trascrizioni
Acquisto vincolato a requisiti determinati
Che cos’è e come funziona l’usucapione? L’usucapione, regolata dagli articoli
1158 e seguenti del codice civile, costituisce una delle modalità di acquisto
della proprietà e degli altri diritti reali.
Occorre però considerare che l’attività
di accertamento condotta tra due o più
parti nell’ambito di una procedura di
mediazione e che trovi eventuale sbocco
in un accordo di conciliazione non può
avere a oggetto l’usucapione in sé e per
sé, ma esclusivamente i fatti che possono
dar luogo all’acquisto della proprietà o
di un diritto reale. L’usucapione, infatti,
costituisce un effetto legale e non è ricollegabile a una semplice volontà negozia-
ne dei beni (ordinanza del 22
luglio 2011). Successivamente
la mediazione obbligatoria era
però caduta sotto la scure della
Corte costituzionale che, con la
famosa sentenza n. 272/2012,
aveva dichiarato l’illegittimità del predetto art. 5, di fatto
annacquando il dibattito dottrinale e giurisprudenziale in
materia.
L’usucapione e la nuova
mediazione obbligatoria di
cui al c.d. decreto del Fare.
Improvvisamente, nell’estate
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le. In altri termini ci si trova di fronte a
un’ipotesi di usucapione laddove ricorrano una serie di determinati presupposti
dai quali il codice civile fa discendere l’acquisto della proprietà del bene vuoi per il
possesso continuato per 20 anni, vuoi per
l’acquisto di un immobile in buona fede
da chi non è proprietario in forza di un
titolo astrattamente idoneo e trascritto
e con il possesso continuato dello stesso per 10 anni (ovvero sulla base di altri
elementi di fatto per la piccola proprietà
rurale, per le universalità di mobili, per i
beni mobili e per i beni mobili iscritti in
pubblici registri).
del 2013, il governo ha dato
nuova linfa alla mediazione
obbligatoria, reintroducendola
per legge con il c.d. decreto del
Fare (dl n. 69/2013, convertito nella legge n. 98/2013), pur
con importanti novità.
Tra di queste, appunto, la
modifica dell’art. 2643 c.c., in
tema di atti soggetti a trascrizione, al quale è stato aggiunto
l’alinea n. 12-bis, con il quale è
stato previsto che possano essere trascritti gli accordi di mediazione che accertino l’usucapione con la sottoscrizione del
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processo verbale autenticata
da un pubblico ufficiale a ciò
autorizzato.
È quindi evidente come il
legislatore, intervenendo in
maniera così diretta sulla
vexata quaestio della trascrivibilità di questo genere di
accordi, abbia inteso rilanciare l’istituto della mediazione
anche in tema di usucapione,
risolvendone un aspetto che si
era rivelato particolarmente
problematico. Tuttavia, come
correttamente evidenziato dal
menzionato studio del notariato, tale intervento legislativo è stato effettuato in modo
mirato, inserendo il predetto
alinea n. 12-bis in un preciso
contesto normativo che disciplina le modalità e gli effetti
della trascrizione.
Le differenze tra l’usucapione riconosciuta con
sentenza e quella oggetto dell’accordo di conciliazione. Il predetto studio
del notariato correttamente
evidenzia come il legislatore
abbia volutamente trattato
l’accordo conciliativo in materia di usucapione quale
vicenda che riguarda le sole
parti che siano intervenute
alla relativa procedura di
mediazione, rendendo quindi
tale contratto non opponibile
a quanti possano vantare titoli trascritti o iscritti che in
qualche modo possano essere
pregiudicati dal medesimo.
Quanto sopra, evidentemente, rappresenta un minus rispetto all’usucapione accertata con sentenza in giudizio
che, al contrario, una volta
trascritta, acquista efficacia
vincolante verso i terzi.
Di conseguenza occorre
quindi ritenere che rispetto
al soggetto che abbia usucapito sulla base di un accordo
di conciliazione, per quanto
trascritto, prevalga comunque il creditore ipotecario che
possa vantare un titolo iscritto
nei confronti del soggetto che
appare legittimo titolare del
diritto secondo i principi della
continuità delle trascrizioni,
anche se diverso da chi nel
predetto accordo risulti essere
il soggetto usucapito. E, ancora, prevarrà colui che appare
proprietario sulla base della
continuità delle trascrizioni,
così come i soggetti terzi che
vantino diritti reali limitati
di godimento sulla base di titoli trascritti anteriormente
all’accordo o gli eventuali
comproprietari che vantino
titoli trascritti anteriormente all’accordo e che non siano
stati parte della procedura di
mediazione.
Secondo il Consiglio nazionale del notariato la scelta del
legislatore appare pertanto
condivisibile, in quanto coerente con i principi in tema
di pubblicità immobiliare e
di certezza nella circolazione
degli immobili, valori fondamentali da un punto di vista
socio-economico. In assenza di
un accertamento giudiziario, e
quindi di un soggetto terzo e
imparziale garante della legittimità e correttezza dei diritti e
pretese rivendicate su un bene
immobile, gli effetti prodotti da
un accordo rimesso alla libera
autonomia privata non potranno in alcun modo danneggiare
soggetti terzi che vantino legittimi titoli trascritti rimasti
estranei all’accordo.
Nel sistema della pubblicità
immobiliare l’accordo conciliativo di accertamento dell’usucapione, per la sua collocazione
all’interno dell’art. 2643 c.c.,
non costituisce quindi un titolo
idoneo a dare vita a una nuova catena di legittimi titoli di
proprietà (o di altri diritti) da
far valere verso tutti i soggetti
terzi e con presunzione assoluta rispetto a questi, ma sarà un
titolo con gli effetti più limitati
di cui agli articoli 2644 e 2650
del codice civile e che, di conseguenza, per riverberare la sua
efficacia nei confronti dei terzi,
dovrà collocarsi all’interno di
una catena di legittimi titoli
che troverà la sua origine in
un diverso titolo di acquisto
originario.
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