giovedì 23 gennaio 2014 LOCAZIONE Imposta di Registro LOCAZIONE Cedolare secca APE Analisi del Notariato NEWS Notizie on.line Le linee guide per calcolare il dovuto, le modalità di pagamento, la registrazione del contratto e le fasi successive alla stipula: cessioni Effetti sul reddito, chi ne può usufruire, calcolo e versamento dell’imposta, come si esercita l’opzione e per quanto vale Il Consiglio nazionale del notariato con lo studio 657/2013/C ha illustrato in una dettagliatissima analisi la disciplina della certificazione energetica. Legge di stabilità Recupero edilizio e risparmio energetico. Registrazione locazioni Debutta in rete il modello “Rli” Agenzia delle Entrate Registrazione contratti locazione ed APE di giovedì 23 gennaio 2014 LOCAZIONI: Imposta di Registro Le linee guide per calcolare il dovuto, le modalità di pagamento, la registrazione del contratto e le fasi successive alla stipula: cessioni, risoluzione e proroghe/rinnovi. SUNIA, SICET, UNIAT, ANIA, Unione Inquilini e CONIA per i conduttori. Imposta di registro e tipologie di immobili La tassa di registro si calcola in percentuale sull'importo del (1) canone di locazione in base alla tipologia dell'immobile locato : Fabbricato ad uso abitativo: 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità; per i fabbricati ad uso abitativo a canone concordato vi è una riduzione del 30%. Fabbricato strumentale (per natura): 1% del canone annuo per il numero di annualità, se la locazione è effettuata (2) da un soggetto passivo Iva oppure il 2% da altro soggetto. Fondo rustico: 0.5% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità. Altro immobile: 2% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità. Lo stesso trattamento degli immobili ad uso abitativo si applica anche per la locazione di box, cantine e pertinenze annesse all'immobile locato. Gli immobili strumentali per natura sono quelli che non possono essere destinati ad un altro uso senza radicali trasformazioni ed in pratica sono quelli utilizzati per l'attività lavorativa; ad esempio rientrano in questa tipologia gli uffici e gli studi professionali (categoria A/10), i negozi e le botteghe (categoria C/1), i magazzini sotterranei per depositi e derrate (categoria B/8) etc. NOTA: per un terreno non agricolo, soggetto anch'esso all'aliquota del 2%, selezionare la categoria 'Altro immobile'; viceversa per un terreno agricolo è necessario selezionare la categoria 'Fondo Rustico'. (1) una circolare dell'Agenzia delle Entrate (la n. 27 del 4/8/2006) ha chiarito che, ai fini della determinazione della tipologia dell'immobile, fa fede la categoria catastale di appartenenza a prescindere dall'effettivo utilizzo. (2) per "soggetto passivo Iva" si intende chi, nell'esercizio di imprese o di arti e professioni, effettua cessioni di beni o prestazioni di servizi soggette all'Iva; in altri termini è colui che nell'espletamento di una qualsiasi attività lavorativa è soggetto all'imposizione dell'Iva. Modalità di pagamento Per i contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani che durano più anni si può scegliere di: pagare in un unica soluzione, al momento della registrazione, l'imposta dovuta per l'intera durata del contratto. versare l'imposta ratealmente, anno per anno, tenendo conto degli aumenti Istat, entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità. Chi sceglie di pagare per l'intera durata del contratto ha diritto a uno sconto, che consiste in un sconto pari alla metà del tasso di interesse legale (attualmente 1%) moltiplicato per il numero di annualità. Nel caso di pagamento rateale il versamento relativo alla sola prima annualità non può essere inferiore a € 67,00; in ogni caso l'importo complessivo dell'imposta, anche se versato in un'unica soluzione, non può essere inferiore a € 67,00. Se il contratto viene disdetto prima del tempo e l'imposta di registro è stata versata per l'intera durata, spetta il rimborso dell'importo pagato per le annualità successive a quella in cui avviene la disdetta del contratto. Sul deposito cauzionale versato dall'inquilino non è dovuta l'imposta di registro; se però il deposito è pagato da un terzo estraneo al rapporto di locazione, va versata l'imposta nella misura dello 0.5%. La registrazione del contratto La registrazione va effettuata entro trenta giorni dalla data di stipula del contratto. Per i contratti di locazione stipulati con scrittura privata la richiesta di registrazione ed il versamento dell'imposta di registro possono essere eseguiti da una sola delle parti contraenti. Il pagamento spetta al locatore ed all'inquilino in parti uguali, se non diversamente stabilito nel contratto, ma in ogni caso essi rispondono 'in solido' del pagamento dell'intera somma dovuta. Le modalità di registrazione sono due: 1. In forma cartacea presso l'ufficio dell'Agenzia delle Entrate, previo pagamento dell'imposta di registro. 2. In forma telematica con pagamento online della tassa di registro. Per la richiesta di registrazione in forma cartacea occorre compilare il 'modello 69', disponibile presso l'ufficio dell'agenzia. Prima di presentare la richiesta occorre effettuare il versamento con il modello F23 presso le banche o gli uffici postali. Unitamente al modulo con la richiesta occorre consegnare il contratto di locazione da registrare (due copie firmate in originale) apponendo le necessarie marche da bollo; l'ufficio rilascerà apposita ricevuta. Contratti di locazione commerciale Con il termine 'contratto di locazione commerciale' si intende un contratto di locazione avente per oggetto un immobile strumentale per natura. La normativa in vigore (D.L. 223/2006) ha stabilito che per i contratti commerciali l'imposta di registro sia pari all' 1%, sempre che il locatore sia un soggetto "passivo Iva". L'imposta si applica in tale misura a prescindere dal fatto che il locatore abbia optato o meno per l'assoggettamento Iva o che il contratto stesso sia esente Iva (art. 10 DPR 633/1972). Se il locatore non è soggetto all'imposizione Iva, la registrazione del contratto è comunque assoggettata all'aliquota del 2%. Contratti a canone concordato I contratti di immobili ad uso abitativo a canone concordato, sono quelli quelli stipulati in base a "contratti-tipo" concordati dalle associazioni di categoria (proprietari-inquilini). Tali contratti usufruiscono di una riduzione della tassa di registro pari al 30% se sono ubicati nei seguenti comuni: comuni con scarse disponibilità abitative individuati dall' art. 1, lettera a) e b) del DL 551/1988. Sono praticamente i comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, i comuni con essi confinanti e gli altri comuni capoluogo di provincia. comuni ad 'alta tensione abitativa' individuati dal Cipe. La riduzione si applica per tutta la durata del contratto, anche in caso di pagamento rateale anno per anno. Le associazioni di categoria che predispongono gli schemi dei contratti concordati sono ad oggi CONFEDILIZIA, UPPI, APPC, ASPPI, UNIONCASA, CONFAPPI e ANPE per gli affittuari, Imposta di Bollo Per i contratti di locazione l'imposta di bollo è dovuta in maniera fissa pari a € 16,00 ogni quattro facciate di 25 linee ciascuna. Sui tabulati meccanografici deve essere apposta una marca da € 14,62 ogni 100 linee, o frazione di 100 linee. Da ricordare inoltre la marca di € 2,00 sulla ricevuta per il pagamento dell'affitto. Adeguamento Istat Nel caso di versamento annuale della tassa, se il contratto prevede un adeguamentoIstat, l'imposta di registro deve essere ricalcolata tenendo conto della rivalutazione del canone. Viceversa, nel caso di pagamento in un'unica soluzione, e solo in questo caso, non si tiene conto della rivalutazione annuale. NOTA: se non è ancora stato pubblicato l'indice Istat relativo al periodo in cui si effettua la registrazione, si dovrà utilizzare l'ultimo indice disponibile. 2 giovedì 23 gennaio 2014 Cessioni, risoluzioni e proroghe Codici tributo per il modello F23 107T – I. di registro per contratti di locazione fabbricati - intero periodo 115T – I. di registro per contratti di locazione fabbricati - prima annualità 112T – I. di registro per contratti di loc. fabbricati - annualità successive 114T - Imposta di registro per proroghe di contratti di locazione 113T - Imposta di registro per risoluzioni di contratti di locazione 110T - Imposta di registro per cessioni di contratti di locazione 671T - Sanzione amministrativa imposta di registro (ravvedimento) 731T - Interessi di mora al tasso legale Per le risoluzioni e le cessioni senza corrispettivo dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani con durata pluriennale, l'imposta si paga nella misura fissa di € 67,00. Per le cessioni di contratti in presenza di corrispettivo si applica un'aliquota di registrazione del 2%. Negli altri casi (per esempio, locazione di immobili non urbani), l'imposta si applica ai canoni ancora dovuti nella misura del 2% o dello 0,5% se si tratta di fondi rustici. Gli interessati (locatore e conduttore) devono versare l'imposta dovuta in un'unica soluzione, con il modello F23, entro 30 giorni e, nei successivi 20, presentare l'attestato di versamento all'ufficio dove era stato presentato il precedente contratto. La proroga del contratto di locazione di immobili ad uso abitativo può essere registrata pagando l'imposta anno per anno oppure in un'unica soluzione per l'intero periodo di durata della proroga. NOTE per indicare eventuali cifre decimali potete utilizzare indifferentemente sia la virgola che il punto; nei campi espressi in Euro è possibile separare le migliaia (a gruppi di 3 cifre) con il punto (in tal caso usare la virgola come separatore decimale). si ricorda che l'imposta di registro, così come l'imposta di bollo, non è dovuta se si aderisce alla cosiddetta 'cedolare secca'. quando si sceglie di pagare l'imposta di registro anno per anno, la tassa per gli anni successivi può risultare anche di importo inferiore a € 67,00. nel modello fiscale F23 per il pagamento dell'imposta l'importo deve essere arrotondato all'euro immediatamente inferiore, se la frazione decimale dell'imposta calcolata è inferiore a 50 centesimi, all'euro immediatamente superiore se tale frazione è maggiore o uguale a 50 centesimi. si precisa inoltre che il canone di locazione annuo non può essere inferiore al 10% del valore catastale dell'immobile. La Cedolare Secca Effetti sul reddito, chi ne può usufruire, calcolo e versamento dell’imposta, come si esercita l’opzione e per quanto vale. La "cedolare secca sugli affitti" è un'imposta introdotta nel 2011 che sostituisce quelle attualmente dovute sulle locazioni (articolo 3 del dlgs 23/2011). La scelta se aderire o meno a questa nuova imposta è lasciata al locatore ed il nuovo regime si applica in alternativa a quello ordinario. La "cedolare secca" sostituisce: l'Irpef e le relative addizionali regionali e comunali, l'imposta di registro (anche per le risoluzioni e le proroghe del contratto), l'imposta di bollo (come sopra). NOTA: resta l'obbligo di versare l'imposta di registro per la cessione del contratto di locazione. Effetti sul Reddito Il reddito assoggettato a cedolare: è escluso dal reddito complessivo ai fini Irpef. sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni. il reddito assoggettato a cedolare deve essere comunque considerato ai fini della determinazione dei requisiti per la determinazione di deduzioni, detrazioni, esenzioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al reddito (calcolo dell'ISEE, determinazione del reddito per essere considerato a carico etc.). Chi ne può usufruire Possono scegliere il regime della "cedolare secca" le persone fisiche proprietari o usufruttuari di immobili adibiti ad uso abitativo appartenenti alle categorie catastali dallaA1 alla A11 esclusa l'A10 (uffici o studi privati). L'opzione può essere esercitata per ciascuna unità immobiliare e relative pertinenze se affittate congiuntamente all'abitazione principale. Non possono aderire al nuovo regime le società e gli enti non commerciali e in ogni caso la scelta non può essere effettuata nell'esercizio di attività di impresa o di arti e professioni. Calcolo e versamento dell'imposta La "cedolare secca" si calcola applicando un' aliquota fissa del 21% sull'intero canone di locazione annuo, qualunque sia l'importo. L' aliquota scende al 15% per i contratti di locazione a canone concordato. La cedolare deve essere versata entro i termini stabiliti per il versamento Irpef (sia per quanto riguarda l' acconto che il saldo). A partire dal 2012 il versamento dell'acconto è pari al 95% dell'imposta dovuta per l'anno precedente con la seguenti modalità: in un'unica soluzione entro il 30 novembre di ciascun anno se l'importo è inferiore a 257,52 euro. in due rate del 40% e del 60% se l'importo dovuto è maggiore o uguale a 257,52 euro (la prima rata va versata entro il 16 giugno di ogni anno, la seconda entro il 30 novembre). Il versamento della cedolare secca (sia in acconto che a saldo) va effettuato sempre con il modello F24, anche da coloro che si avvalgono dell'assistenza fiscale e presentano la dichiarazione dei redditi ad un CAF, a un professionista abilitato o al datore di lavoro come sostituto d'imposta. Come esercitare l'opzione Chi intende avvalersi del regime della "cedolare secca" può esercitare l'opzione in sede di stipula e registrazione del contratto: inserendo l’opzione nel contratto stesso e compilando il modello semplificato Siria (approvato con provvedimento del 7/04/2011) oppure il modello 69. Il proprietario che volesse esercitare l’opzione negli anni successivi o non lo inserisse nel contratto, deve dare comunicazione della scelta al conduttore (affittuario) con lettera raccomandata prima della scadenza annuale e/o alla stipula del contratto. Nella lettera deve essere contenuta la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell'opzione sulla "cedolare secca", l'adeguamento Istat del canone di locazione, anche se previsto contrattualmente. NOTA: la comunicazione è obbligatoria e deve essere inviata prima di esercitare l'opzione della "cedolare secca". Il mancato invio rende inefficace l'opzione stessa (articolo 3, comma 11 del DLGS 23/2011). Durata dell'opzione L'opzione vincola il locatore all'applicazione del regime della "cedolare secca" per l'intero periodo di durata del contratto o della proroga o per il residuo periodo nei casi in cui l'opzione viene esercitata per le annualità successive. Il locatore ha la facoltà di revocare l'opzione durante ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata l'opzione. La revoca deve essere effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell'imposta di registro relativa all'annualità di riferimento e obbliga al versamento della stessa imposta. Resta salva la facoltà di esercitare nuovamente l'opzione nelle annualità successive. 3 giovedì 23 gennaio 2014 Analisi operativa del Notariato L'attestato di prestazione energetica. l’immissione nel mercato immobiliare e la successiva commercializzazione di edifici, comportanti un consumo energetico. Gli atti traslativi a titolo gratuito. Il documento del Notariato evidenzia le importanti novità introdotte: in virtù delle modifiche contenute nel Dl 63/2013, sono soggetti all’obbligo di dotazione (nonché al connesso obbligo di allegazione) gli atti a titolo gratuito che comportino “il trasferimento di immobili”. Il riferimento “agli atti a titolo gratuito”, comporta, secondo lo studio del Notariato che la disciplina deve essere non solo riferita alla donazione o alle liberalità donative, ma anche ad ogni altro negozio nel quale, anche senza spirito di liberalità, vi sia trasferimento di immobile a titolo gratuito. In sostanza la nuova disciplina si applicherà in tutti quei casi in cui, a fronte del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale su un immobile da una delle parti contrattuali a favore dell’altra, quest’ultima non sopporti alcun sacrificio, non essendo tenuta né a corrispondere un corrispettivo in denaro o in natura, né ad obbligarsi ad un determinato comportamento. Per converso, rimangono esclusi dalla novità gli atti a titolo gratuito privi di effetti traslativi. Le locazioni. Il Dl 63/2013 ha apportato novità anche in materia di locazioni, prevedendo che, l’obbligo di dotazione dell’Ape e anche l’obbligo di allegazione (del quale il primo è funzionale), sorgano nel caso di stipula di un contratto di locazione. Lo Studio del Notariato sottolinea, tuttavia, che deve trattasi di una nuova locazione. Non si applica la disciplina in commento, pertanto, se non si è in presenza di una nuova locazione come , per esempio, in presenza di un contratto che rinnova, proroga o reitera un precedente rapporto di locazione. Nel caso di attestazione della prestazione degli edifici esistenti, l'attestato è prodotto a cura del proprietario dell'immobile. L’obbligo di dotazione dell’attestato di prestazione energetica, tra l’altro, sorge prima della stipula del contratto di locazione. Di conseguenza non si può attendere il momento della stipula del contratto di locazione per dotare l’immobile dell’attestato di prestazione energetica; il proprietario è, infatti, tenuto a dotare l’immobile nel momento stesso in cui decide di concederlo in locazione, al fine di poter rispettare gli obblighi di legge. L’attestato energetico deve, poi, essere allegato al contratto di locazione, pena la nullità del contratto medesimo. I contratti di locazione commerciali. Lo Studio del Notariato ritiene, inoltre applicabile, in via estensiva, la disciplina dettata per la locazione anche ai seguenti contratti, per affinità con la figura della locazione , fermo restando che si tratti di nuovi contratti: – il leasing (avente per oggetto un edificio comportante consumo energetico); – l’affitto di azienda (qualora il complesso aziendale comprenda anche edifici comportanti consumo energetico). Il Consiglio nazionale del notariato con lo studio 657/2013/C ha illustrato in una dettagliatissima analisi la disciplina della certificazione energetica. Lo studio evidenzia, preliminarmente, che con il Dl 63/2013 è stata data attuazione alla nuova direttiva comunitaria in materia di rendimento energetico nell’edilizia: – da un lato, viene soppresso l’attestato di certificazione energetica, definito come il documento attestante la prestazione energetica ed eventualmente alcuni parametri energetici caratteristici dell'edificio; – dall’altro, viene introdotto, in suo luogo, l’attestato di prestazione energetica, definito come il documento, redatto e rilasciato da esperti qualificati e indipendenti che attesta la prestazione energetica di un edificio attraverso l'utilizzo di specifici descrittori e fornisce raccomandazioni per il miglioramento dell'efficienza energetica. La finalità di tale attestato è quella di essere chiamato a svolgere il ruolo di strumento di "informazione" del proprietario, dell’acquirente (anche a titolo gratuito) e/o del locatario circa la prestazione energetica e il grado di efficienza energetica degli edifici. L’attestato di prestazione energetica si differenzia dall’attestato di qualificazione energetica per la necessità, prevista solo per il primo, dell’attribuzione della classe di efficienza energetica. I due attestati si distinguono, inoltre, anche per quanto riguarda le caratteristiche del certificatore: infatti mentre l'attestato di qualificazione energetica può essere predisposto ed asseverato da un professionista abilitato alla progettazione o alla realizzazione dell’edificio "non necessariamente estraneo alla proprietà e quindi non necessariamente “terzo”, l’attestato di prestazione energetica dovrà, invece, essere rilasciato da "esperti qualificati e indipendenti" o da "organismi" dei quali dovranno comunque essere garantiti "la qualificazione e l'indipendenza". I due attestati sono, pertanto, chiamati a svolgere ruoli e funzioni ben distinte e non sono tra loro “fungibili”. Gli atti traslativi a titolo oneroso. Il documento del Notariato analizza i casi in cui vi è l’obbligo di allegazione dell’Ape; la norma limita, testualmente, l’obbligo di dotazione, tra gli atti traslativi a titolo non gratuito, alla sola vendita; tra questi rientrano certamente, anche la permuta. Con riferimento agli altri atti traslativi a titolo oneroso, in relazione a quella che pare essere la finalità della disciplina in materia di efficienza energetica, più che in relazione al dato testuale, sembra più opportuno fare riferimento all’effetto economico del negozio avente per oggetto edifici energeticamente rilevanti, per cui, secondo lo Studio del Notariato, si dovrà ritenere plausibile la sussistenza dell’obbligo di dotazione e allegazione in occasione della stipula di tutti quegli atti che comportino Legge di stabilità Recupero edilizio e risparmio energetico Il D.L. n. 63/2013 convertito in legge n. 90/2013 ha introdotto precedentemente alcune disposizioni in materia di agevolazioni. Con successivo DL Salva Italia, gli incentivi sono stati ulteriormente aumentanti favorendo lo sviluppo del mercato in generale e dei settori maggiormente in crisi. Infine con la legge di stabilita` n. 147/2013, sono state introdotte ulteriori modifiche alla disciplina delle agevolazioni sui lavori di recupero edilizio e risparmio energetico. Le agevolazioni relative al primo intervento sono passate dal 36% al 50% fino al 31.12.2014, fino al 31.12.2015 con riduzione al 40%. Le seconde invece sul risparmio energetico, dal 50% al 65% fino al prossimo 31.12.2014. Un ulteriore appendice alla seguente disciplina riguarda l`acquisto di mobili ed elettrodomestici il cosidetto "nuovo" bonus fino ad un massimo di 10.000 euro. Le agevolazioni relative sia al recupero edilizio che all`acquisto di mobili e arredi riguardano : la spese di ordinaria e straordinaria manutenzione, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia. Gli elementi di arredo e gli elettrodomestici riguardanti le agevolazioni invece riguardano : letti, armadi, librerie, tavoli, sedie, sanitari. Sono escluse porte e parquet, tende e tendaggi. Per gli apparecchi domestici solo quelli contrassegnati dall`etichetta energetica A+ o superiore (frigoriferi, lavatrici, congelatori, apparecchi di cottura e apparecchi di condizionamento fra i piu` importanti). Possono essere utilizzati per i mobili e ed elettrodomestici, pagamenti sia carte di credito che di debito sia i bonifici. Importante che nella fattura d`acquisto ci sia l`indicazione del codice fiscale e la partita iva del beneficiario. Per le spese di ristrutturazione e risparmio energetico occorre predisporre il bonifico dedicato reperibile in banca o nella propria piattaforma home banking. In ultimo i soggetti ammessi a tale agevolazioni differiscono in base all`intervento: Persone fisiche tutte le agevolazioni Imprese individuali, società e gli enti commerciali solo interventi relativi al risparmio energetico secondo il criterio di competenza. Tabella agevolazioni ad oggi 4 Caso Importo detraibile Tetto fiscale Scadenza intervento Recupero edilizio 50% 96.000 26.06.201331.12.2014 Recupero edilizio 40% 96.000 01.01.201531.12.2015 Acquisto di mobili e grandi elettrodomestici 50% 10.000 06.06.201331.12.2014 Risparmio Energetico 65% A seconda del tipo di intervento. Max 10 rate 06.06.201331.12.2014 Risparmio Energetico 50% A seconda del tipo di intervento. Max 10 rate 01.01.201531.12.2015 giovedì 23 gennaio 2014 Registrazione locazioni immobiliari. Debutta in rete il modello “Rli” Annunciato nel pacchetto di semplificazioni presentate a luglio in conferenza stampa, è utilizzabile anche per comunicare eventuali proroghe, cessioni o risoluzioni Disponibile on line, insieme alle relative istruzioni e alle specifiche tecniche, “Registrazione locazioni immobili”, approvato con provvedimento del direttore dell’Agenzia delle Entrate del 10 gennaio 2014. Nel nuovo modello confluiscono, in un solo stampato, tutti gli adempimenti fiscali legati alla registrazione dei contratti di locazione e affitto immobiliari prima assolti tramite il “modello 69”. Con il suo debutto, si realizza un’altra delle semplificazioni amministrative anticipate nel corso della conferenza stampa dello scorso 3 luglio, per facilitare il rapporto tra contribuenti e Fisco. Ultimo arrivato nella modulistica fiscale, Rli, dunque, serve per richiedere agli uffici dell’Agenzia la registrazione dei contratti di affitto e locazione di immobili e per comunicare le eventuali proroghe, cessioni o risoluzioni, ma può essere utilizzato anche per esercitare l’opzione e la revoca della cedolare secca e trasmettere i dati catastali dell’immobile affittato. A “perfezionare” la sua funzione, inoltre, la possibilità di allegare – in unico file, in formato .tif, .tiff o .pdf – una copia del contratto ed eventuali ulteriori documenti (scritture private, mappe, planimetrie, eccetera). Un frontespizio e tre quadri XIl primo foglio del modello è costituito dal frontespizio che contiene l’informativa sul rispetto della privacy. Segue il quadro A, suddiviso in tre sezioni: la prima riservata ai dati che identificano il tipo di contratto per la registrazione, la seconda è per gli adempimenti successivi (ad esempio, la proroga del rapporto), nell’ultima sezione, infine, trovano posto le informazioni riguardanti il richiedente la registrazione. Chiude il quadro lo spazio da compilare in caso di presentazione telematica. Nei quadri B (“Soggetti”), C (“Dati degli immobili”) e D (“Locazione ad uso abitativo e opzione/revoca cedolare secca”), vanno indicati, rispettivamente, i dati di locatore e conduttore, le notizie relative agli immobili principali e alle loro pertinenze, le informazioni riguardanti la cedolare secca. Dove e come presentarlo XIl modello si scarica gratuitamente dal sito internet dell’Agenzia. La presentazione telematica del modello può essere effettuata anche presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate da parte dei soggetti non obbligati alla registrazione telematica dei contratti di locazione. Tutti, comunque, possono scegliere il canale web e inviare l’Rli direttamente o tramite un intermediario abilitato. Non occorre allegare copia del testo del contratto nei casi in cui: sia i locatori sia i conduttori non sono più di tre; l’appartamento è soltanto uno e le relative pertinenze non sono superiori a tre; gli immobili sono censiti con attribuzione di rendita; il contratto stabilisce solo il rapporto di locazione e non altre pattuizioni; i firmatari sono persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’impresa, arte o professione. Per la trasmissione del nuovo modello andrà utilizzato il software “Contratti di locazione e affitto di immobili (RLI)”, che sarà disponibile, gratuitamente, sul sito internet dell’Agenzia e, comunque, fino al 31 marzo, potranno essere usati anche gli altri prodotti informatici attualmente in uso per la registrazione dei contratti di locazione e comunicazione degli adempimenti successivi (“Contratti di locazione”, “Iris” e “Siria”). Doppia chance fino al 31 marzo XIl modello Rli è operativo dal 3 febbraio, ma fino al 31 marzo, in alternativa, potrà ancora essere presentato, agli uffici delle Entrate, il modello 69. Superata tale data, quest’ultimo stampato, per gli adempimenti connessi ai contratti di locazione e affitto immobiliare, sarà definitivamente sostituito dal novello Rli. Rli anche per revocare la cedolare secca. Il locatore che vuole recedere dall’applicazione dell’imposta piatta, può farlo presentando il modello Rli all’Agenzia delle Entrate (anche on line) in ciascuna delle annualità successive a quella in cui ha optato per la cedolare secca; ha tempo fino al termine di scadenza per il pagamento dell’imposta di registro dovuta per l’anno in cui s’intende non applicare più il tributo sostitutivo. A seguito della revoca, sarà nuovamente dovuto il Registro, anche per le annualità successive. Agenzia delle Entrate - RISOLUZIONE 22 NOVEMBRE 2013 N. 83/E Registrazione contratti di locazione a seguito dell’introduzione dell’obbligo di allegazione dell’Attestato di prestazione energetica (APE) L'attestazione energetica non paga registro e bollo L'attestato di prestazione energetica (Ape) allegato ai contratti di compravendita o di locazione non è soggetto a imposta di registro né a imposta di bollo; per la confezione di una copia autentica dell'Ape occorre invece scontare l'imposta di bollo di euro 16 per ogni facciata. È quanto stabilito dalla risoluzione dell'agenzia delle Entrate n. 83/e del 22 novembre 2013. L'Ape è stato introdotto dal Dl 63/2013 al posto del precedente Ace (attestato di certificazione energetica); il Dl 63 ha inoltre sanzionato di nullità, in caso di mancata allegazione dell'Ape, a far tempo dal 6 giugno 2013: a) i contratti di compravendita immobiliare (e pure di ogni altro contratto traslativo di immobili a titolo oneroso: permuta, conferimento in società, transazione, rendita, eccetera); b) i contratti di donazione e ogni altro atto traslativo di immobili a titolo gratuito; c) i "nuovi" contratti di locazione (vale a dire non i contratti che siano una proroga di precedenti contratti). In considerazione della introduzione di questo obbligo di allegazione dell'attestato di prestazione energetica al contratto di locazione, a pena di nullità dello stesso (anche se si fa strada l'ipotesi di cancellare la nullità, come scritto ieri sul Sole 24 Ore), l'Agenzia è stata richiesta di rispondere al quesito se tale obbligo di allegazione esplicasse effetti anche ai fini della registrazione del contratto di locazione. L'Agenzia risponde anzitutto che si deve procedere alla registrazione del contratto di locazione e dell'attestato allegato, senza autonoma applicazione dell'imposta di registro all'Ape, in quanto l'attestato non rientra tra gli atti per i quali vige l'obbligo della registrazione. La situazione non cambia se il contratto di locazione sia registrato telematicamente (con l'utilizzo dei software "Locazioni web Siria" e "Iris"), caso nel quale non è prevista la possibilità di trasmettere al fisco anche gli allegati del contratto. Infatti, a parte il rilievo che, in capo ai soggetti tenuti alla registrazione del contratto di locazione, non grava un obbligo di produrre 'Ape in sede di registrazione (dato che l'obbligo di allegazione dell'Ape al contratto è suscettibile di esplicare effetti sulla validità dell'atto ma non ha riflessi sulla registrazione), qualora comunque il contribuente presentasse l'Ape all'Agenzia insieme all'attestazione di avvenuta registrazione del contratto restituita dal servizio telematico utilizzato dall'utente, non dovrebbe scontare alcuna imposta con riguardo all'Ape. Qualora il contribuente peraltro lo desideri (caso assai improbabile), l'Ape può essere registrato "volontariamente" con il pagamento dell'imposta di registro di 168 euro (200 dal 1° gennaio 2014). Quanto infine all'imposta di bollo, essa non va applicata in base del presupposto che l'articolo 37, Dpr 445/2000 esonera da bollo le dichiarazioni sostitutive di atto notorio di cui agli articoli 46 e 47 del medesimo Dpr 445/2000 e che l'Ape (ai sensi dell'articolo 15, comma 1, Dlgs 192/2005) deve essere prodotto appunto nella «forma di dichiarazione sostitutiva di atto notorio ai sensi dell'articolo 47» del Dpr 445/2000. L'imposta di bollo è invece dovuta se l'Ape venga allegato al contratto di locazione in copia certificata conforme all'originale, ai sensi della nota 1 all'articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Dpr 642/1972; il bollo sulla copia è infatti dovuto a prescindere dal trattamento (in termini di imposta di bollo) del documento originale. 5
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