Geometra Claudio Bagnoli Via del Bobolino 1/1- 50125-Firenze -Tel. e Fax : 055-2286332-- mobile: 335-7225588 [email protected] [email protected] C.F.: BGNCLD53P10D612C- -P.I: 03423050487 TRIBUNALE DI FIRENZE Ill.mo Sig. G. E. Dott.ssa SCHIARETTI ESECUZIONE IMMOBILIARE -R.G. 665/2012 CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO BANCA UNICREDIT S.P.A. Contro Sig. THOMAS BOBY INCARICO: Il sottoscritto Geom. Claudio Bagnoli nato a Firenze il 10/09/1953, Cod. Fisc. BGN CLD 53P10 D612C, P.I. 03423050487, iscritto nell'elenco dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Firenze al n. 2938 dal 04-11-88 ed al Collegio dei Geometri e dei Geometri Laureati della Provincia di Firenze al n. 2534/11, con studio in Firenze Via del Bobolino n.1/1, nominato Consulente Tecnico d'Ufficio nella procedura sopra citata, prestava giuramento di rito il 11/07/2013. Il Giudice, nel formulare il quesito sotto descritto, indicava termine per il deposito della relazione al 14/12/2013, (almeno 45 giorni prima della data fissata per l'udienza di vendita indicata per il 28/01/2014). Geometra Claudio Bagnoli Consulente Tribunale di Firenze n.2938 ASS. DEI PERITI E DEGLI ESPERTI DELLA TOSCANA Istituto per la tutela e la qualità della consulenza giudiziaria 1 QUESITO: Il Giudice: A) richiede all’esperto: I) di esaminare i documenti depositati ex art. 567 c.p.c., segnalando tempestivamente al Giudice quelli mancanti o inidonei, e ad acquisire, se non allegata agli atti, copia del titolo di provenienza del/i bene/i al/i debitore/i; II) di effettuare comunicazione scritta dell’incarico ricevuto, da effettuarsi a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno al/i debitore/i all’indirizzo risultante agli atti (luogo di notificazione del pignoramento o residenza dichiarata o domicilio eletto), al creditore procedente e ai comproprietari della data e del luogo di inizio delle operazioni peritali, con invito al debitore e ai comproprietari di consentire la visita dell’immobile. III) in caso di impossibilità o difficoltà di accesso all’immobile ricorrere all’uso della Forza Pubblica come da autorizzazione di cui al punto VII lettera C); IV) di rispondere ai seguenti quesiti “ Provveda a 1. identificare il/i bene/i oggetto del pignoramento, con precisazione dei confini e dei dati catastali e della loro corrispondenza a quelli indicati nel pignoramento; ove occorra deve essere provveduto all’aggiornamento anche mediante le necessarie denunce catastali; sottoscrivendole anche surrogandosi alla proprietà, anche nel caso di comproprietà; riporti gli estremi dell’atto di pignoramento e specifichi se lo stesso riguardi la proprietà dell’intero bene, quota di esso (indicando i nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale (nuda proprietà, superficie, usufrutto); indichi inoltre quali siano gli estremi dell’atto di provenienza, segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti; 2. a fornire una sommaria descrizione del/i bene/i; 3. provveda a riferire sullo stato di possesso dell’/gli immobile/i, con indicazione -se occupato/i da terzi- del titolo in base al quale avvenga l’occupazione con specifica attenzione all’esistenza di contratti aventi data certa anteriore al pignoramento ed in particolare se gli stessi siano registrati, ipotesi rispetto alla quale egli dovrà verificare la data di registrazione, la data di scadenza del contratto, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio; 4. A verificare l’esistenza di formalità, vincoli o oneri anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, ovvero, in particolare: • Domande giudiziali, sequestri ed altre trascrizioni • Debiti per spese condominiali ex art.63 comma 2 d.att. c.civ. • Atti di asservimento urbanistici, eventuali limiti all’edificabilità o diritti di prelazione • Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della relativa data e della eventuale trascrizione • Altri pesi o limitazioni d’uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione • A verificare l’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale gravanti sul bene (tra cui iscrizioni, pignoramenti e altre trascrizioni pregiudizievoli), che saranno cancellati o comunque non saranno opponibili all’acquirente al momento della vendita, con relativi oneri di cancellazione a carico della procedura. • A verificare la regolarità edilizia e urbanistica del/i bene/i, nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, segnalando eventuali difformità urbanistiche, edilizie e catastali . Ove consti l’esistenza di opere abusive, si pronunci sull'eventuale sanabilità ai sensi delle leggi n. 47/85 e n. 724/94 e sui relativi costi. Fornisca le notizie di cui all’art. 40 della L. 47/85 ed all’articolo 46 del D.Lvo 378/01: indichi in particolare gli estremi della concessione/licenza ad edificare o del permesso di costruire e della eventuale concessione/permesso in sanatoria (con indicazione dei Geometra Claudio Bagnoli Consulente Tribunale di Firenze n.2938 ASS. DEI PERITI E DEGLI ESPERTI DELLA TOSCANA Istituto per la tutela e la qualità della consulenza giudiziaria 2 relativi costi), ovvero dichiari che la costruzione è iniziata prima del 1° settembre 1967. • Ad indicare il valore dell’immobile sia libero che occupato indicando a) il valore di mercato b) il prezzo a base d’asta • Ad indicare, in caso di pignoramento di quota/e di bene indiviso: a) il valore come al punto 7. che precede sia dell’intero che della quota/e pignorata/e; b) se il compendio pignorato può essere diviso in natura o sia per sue caratteristiche e tenuto conto del numero delle quote da considerare non divisibile in natura. c) distinguere i valori ai fini fiscali dei terreni e dei fabbricati, onde evitare la tassazione dell’intera base imponibile con l’aliquota più elevata del 15%. • Ad indicare il regime impositivo della vendita • a provvedere, ove necessario, ai sensi dell’art.6 del DLGS n.192/05, come modificato dal DLGS n.311/06, ad acquisire ove esistente, la relativa documentazione energetica prevista dalla normativa suindicata. Laddove mancante, detrarre dal prezzo base d’asta la somma di € 3.000,00 ponendo all’acquirente l’onere di dotare l’immobile acquistato dell’attestato di qualificazione energetica; • Ad effettuare un riepilogo in caso di più lotti.” V) di effettuare il deposito per via telematica a mezzo piattaforma P.C.T. di 1) copia integrale inoltre alla relazione e 2) copia EPURATA DEI DATI SENSIBILI PER LA NORMATIVA SULLA PRIVACY (omettendo i nomi dei debitori e delle parti private) completa di foto esterne ed interne del bene, planimetrie e documenti; VI) di DEPOSITARE, almeno 45 giorni prima della data fissata per l’udienza di vendita, una copia integrale cartacea (corredata di foto, documenti, ecc...), nonchè in via telematica a mezzo piattaforma P.C.T. copia integrale e copia EPURATA DEI DATI SENSIBILI PER LA NORMATIVA SULLA PRIVACY (omettendo i nomi dei debitori e delle parti private) con foto, planimetrie e documenti ( al fine di riconsentire la trasmissione a mezzo p.e. ); sarà compito del CTU inviarne copia ai creditori procedenti, ai creditori intervenuti e al/i debitore/i, anche se non costituito/i, a mezzo posta ordinaria o posta elettronica. Si ricorda che tutta la documentazione occorrente per l’elaborato peritale sarà direttamente consultabile e stampabile dalla piattaforma P.C.T. VII) di presentare tempestiva e motivata istanza di proroga del termine di deposito della perizia in caso di impossibilità di rispettare il termine concesso di 45 giorni prima dell’udienza. B) autorizza sin d’ora l’esperto ad accedere agli uffici amministrativi competenti al fine di acquisire i documenti mancanti necessari o utili per l’espletamento dell’incarico, anche in copia semplice, con particolare riferimento all’atto di provenienza e ai contratti di locazione o affitto registrati. C) Autorizza Il C.T.U. all’utilizzo del mezzo proprio qualora la località non risulti comodamente raggiungibile con mezzo pubblico, con l’esenzione dell’Ufficio da responsabilità ex art. 15 Legge 836/73 - all’accesso nell’immobile con l’assistenza della Forza Pubblica; Designa a tal fine i C.C. territorialmente competenti, con facoltà, ove necessario, a fare uso di fabbro per l’accesso forzoso all’immobile. D) avverte inoltre l’esperto che le parti hanno facolta’ di formulare note alla relazione inviandogliene copia almeno 15 giorni prima dell’udienza, nel qual caso egli dovrà intervenire all’udienza stessa per fornire i chiarimenti necessari. E) avverte l’esperto che le difficoltà di accesso all’immobile non saranno considerate causa di proroga ove non si sia fatto tempestivo ricorso alla f.p. e che eventuali proroghe potranno essere consentite solo da questo giudice e non dai legali F) dispone acconto a titolo di fondo spese di €.500,00= a carico del procedente. G) Si raccomanda ai C.C.T.T.U.U. in esito alla svolgimento dell’attività, di compilare ed allegare alla nota del loro avere per onorari e spese il provvedimento di liquidazione del giudice come da facsimile che si allegano a seconda delle ipotesi di stima. Si precisa che: 1. le spese sono liquidate solo se accompagnate da pezze di appoggio: non sono computabili spese a forfait; 2. Ove il bene superi di molto ( Geometra Claudio Bagnoli Consulente Tribunale di Firenze n.2938 ASS. DEI PERITI E DEGLI ESPERTI DELLA TOSCANA Istituto per la tutela e la qualità della consulenza giudiziaria 3 almeno del 50%) il valore di €.516.456,90= si applicheranno aumenti percentuali ex art.52 D.P.R. 115/02. OGGETTO: Valutazione della QUOTA DELL’INTERO DELLA PIENA PROPRIETÀ di un appartamento uso civile abitazione posto in Comune di Figline Valdarno (FI), Via Bianca Pampaloni n.c. 40, posto al piano seminterrato del fabbricato condominiale di cui è porzione con accesso diretto dall’esterno. -immobile identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Figline Valdarno (FI) nel foglio di mappa 31 particella 148 sub. 2. Proprietà: 1. Sig. THOMAS BOBY nato a Ettumanoor (Kerala-India) il 18/03/1975 Cod. Fisc. THM BBY 75C18 Z222S proprietario per la quota dell’intero. RELAZIONE PERITALE Premesso: -che in data 18/09/2013, dopo aver inviato i necessari avvisi tramite posta raccomandata, ho effettuato il sopralluogo presso l’immobile in esame, posto in Comune di Figline Valdarno (FI), Via Bianca Pampaloni n. 40, ma non è stato possibile accedere per assenza dell’esecutato; -che in data 03/10/2013, previa richiesta di intervento della Forza Pubblica, ho eseguito secondo sopralluogo alla presenza dei Carabinieri di Figline Valdarno mediante accesso forzato con sostituzione della serratura del portone di ingresso all’immobile (le nuove chiavi sono state depositate presso la Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari Tribunale di Firenze in data 04/10/2013); -che in tale occasione ho eseguito i rilievi di rito per la redazione della presente relazione estimativa che si articolerà sui seguenti capitoli: A) - DESCRIZIONE DEI BENI B) - INDIVIDUAZIONE CATASTALE C) - ACCERTAMENTO DELLA PROPRIETA’ D) - CORRISPONDENZA COL PIGNORAMENTO Geometra Claudio Bagnoli Consulente Tribunale di Firenze n.2938 ASS. DEI PERITI E DEGLI ESPERTI DELLA TOSCANA Istituto per la tutela e la qualità della consulenza giudiziaria 4 E) - ELENCAZIONE GRAVAMI F) - SITUAZIONE URBANISTICA E AMMINISTRATIVA G) - EVENTUALI OCCUPAZIONI H) - DIVISIBILITA' IN CASO DI COMPROPRIETA’ I) - FORMAZIONE DI EVENTUALI LOTTI L) - STIMA: 1) Valore di mercato 2) Prezzo a base d’asta M) - REGIME IMPOSITIVO DELLA VENDITA N) - RIEPILOGO IN CASO DI PIU’ LOTTI A) - DESCRIZIONE DEL BENE Trattasi di un appartamento uso civile abitazione posto in Comune di Figline Valdarno (FI), Via Bianca Pampaloni n. 40 posto in zona semicentrale in adiacenza alla linea ferroviaria ed in prossimità di un sottopasso pedonale necessario per l’attraversamento ferroviario verso il centro del Comune di Figline. Il fabbricato è elevato di tre piani fuori terra oltre seminterrato e per quanto è stato possibile verificare è stato realizzato in epoca antecedente il 01/09/1967. Il fabbricato è stato costruito con struttura portante in muratura ordinaria per le parti verticali, i solai sono in latero-cemento, le tamponature interne ed esterne sono in muratura di laterizio. La copertura è del tipo a falde inclinate e con manto in tegole di laterizio. Il tetto è dotato di grondaia con calate delle acque meteoriche che corrono esterne in facciata. La facciata principale si trova in normali condizioni di manutenzione ed è intonacata e tinteggiata (vedi foto da 1 a 3). CARATTERISTICHE DELL’IMMOBILE Trattasi di un appartamento uso civile abitazione posto al piano seminterrato di un più ampio fabbricato ubicato in Comune di Figline Valdarno (FI), Via Bianca Pampaloni n. 40-42. L’accesso alla unità avviene mediante accesso indipendente diretto dal camminamento laterale interno alla Via Pampaloni attraverso un cancelletto di ingresso distinto dal civico 40. Geometra Claudio Bagnoli Consulente Tribunale di Firenze n.2938 ASS. DEI PERITI E DEGLI ESPERTI DELLA TOSCANA Istituto per la tutela e la qualità della consulenza giudiziaria 5 La porzione immobiliare si affaccia completamente sul resede condominiale ed è così composta: cucina, soggiorno e camera oltre servizio igienico. Alla porzione immobiliare sono annessi: -quota proporzionale delle parti comuni con particolare riferimento agli atti di provenienza. CALCOLO DELLA SUPERFICIE NETTA CTU Esecuzione Immobiliare R.G. 665/2012 Immobile in Figline Valdarno (FI), Via Bianca Pampaloni n. 40 - P.S1 Appartamento piano seminterrato 1 Cucina 3,19 x 3,22 = 10,27 2 Soggiorno 3,27 x 3,67 = 12,00 3 Camera 3,28 x 3,76 = 12,33 4 W.c. 0,80 x 2,82 = 2,26 Superficie appartamento mq 36,86 CALCOLO DELLA SUPERFICIE COMMERCIALE LORDA RAGGUAGLIATA Superficie appartamento 36,86 x 1,10 = Superficie Totale Commerciale Lorda Ragguagliata mq 40,55 40,55 FINITURE L'unità immobiliare si presenta in normale stato di manutenzione generale, se pur l’abbandono e l’inutilizzo conferiscono una stato di generale degrado e deterioramento con tracce e presenza di umidità di risalita sulle murature in parte dovuto ad assenza di aereazione dei locali già da tempo inutilizzati. Geometra Claudio Bagnoli Consulente Tribunale di Firenze n.2938 ASS. DEI PERITI E DEGLI ESPERTI DELLA TOSCANA Istituto per la tutela e la qualità della consulenza giudiziaria 6 I pavimenti sono in ceramica monocottura nei locali principali ed in ceramica nel bagno. I soffitti presentano l’orditura lignea a faccia vista tinteggiata in tempera di colore chiaro mentre le pareti sono intonacate e tinteggiate. Il bagno è rivestito con piastrelle di ceramica sulle pareti ed è dotato di vaso, lavello e doccia a pavimento. La cucina è dotata di rivestimento sulle pareti dove sono presenti il lavello ed i fuochi. I serramenti esterni sono costituiti da finestre in legno dotate di persiane in legno, le porte interne sono in legno, il portone di entrata è in legno non blindato. L'impianto di riscaldamento è del tipo autonomo a metano con caldaia posta in una nicchia muraria del soggiorno tipo Saunier Duval a tiraggio forzato; sono presenti radiatori in alluminio nei vani principali e nel bagno. L'impianto elettrico è con canalizzazioni sottotraccia, presente quadro elettrico. L'impianto idrico è approvvigionato tramite acquedotto comunale. Complessivamente commerciali. detta Non si sono porzione possiede reperiti e normali quindi assenti caratteristiche le certificazioni impiantistiche ed anche il libretto dell’impianto di riscaldamento, pertanto l’immobile è privo di detti attestati e quindi non a norma con le vigenti normative impiantistiche di legge. Confini appartamento: Via B. Pampaloni, parti condominiali, proprietà Stiatti o aventi causa, salvo se altri. B)-INDIVIDUAZIONE CATASTALE Al Catasto dei Fabbricati del Comune di Figline Valdarno (FI) l’immobile sopra descritto risulta giustamente intestato all’attuale proprietà ed è così rappresentato: -Appartamento uso civile abitazione P.T.(in realtà trattasi del piano seminterrato) nel foglio di mappa 31 particella 148 sub. 2 - Piano terreno (quello corretto è il S1), zona censuaria U, categoria A/4, classe 3, vani catastali 3,5 e rendita catastale € 216,91.=. La planimetria catastale dell’abitazione depositata in data 10/06/2003 prot. FI000202490 per diversa distribuzione degli spazi interni è sostanzialmente corrispondente allo stato dei luoghi visionato ad eccezione di alcune imprecisioni grafiche e descrittive fra cui si mensionano: Geometra Claudio Bagnoli Consulente Tribunale di Firenze n.2938 ASS. DEI PERITI E DEGLI ESPERTI DELLA TOSCANA Istituto per la tutela e la qualità della consulenza giudiziaria 7 -l’indicazione del livello di piano che appare corretto indicare quale piano seminterrato e non il piano terreno come indicato nella planimetria catastale poiché il piano lo si individua rispetto alla quota del piano stradale; -imprecisioni grafiche riguardanti il servizio igienico che ha lunghezza leggermente minore di quella rappresentata nella planimetria catastale; -imprecisioni sulle porte interne di comunicazione fra i vani che si trovano spostate rispetto a quanto graficizzato. Si ritiene tuttavia che dette imprecisioni incidenza grafiche non abbiano sostanziale sulla consistenza e rendita catastale ritenendo con ciò non necessaria la presentazione di una nuova denuncia di variazione catastale. C) - ACCERTAMENTO DELLA PROPRIETA’ 1. Sig. THOMAS BOBY nato a Ettumanoor (Kerala-India) il 18/03/1975 Cod. Fisc. THM BBY 75C18 Z222S proprietario per la quota dell’intero. Il bene è pervenuto all’attuale proprietà con atto di compravendita autenticato dal Notaio Vincenzo Persiani del 20/07/2007 rep. 17.481 registrato a Firenze il 25/07/2007 al n. 7.928 e trascritto ad Arezzo il 30/07/2007 al n. 10.748 R.P… Si precisa che nell’indicazione del livello di piano riportato nell’atto di provenienza viene erroneamente indicato il piano terreno, mentre, invece, trattasi di un piano seminterrato poiché il livello del pavimento dell’immobile in esame è ampiamente sottostante il piano strada. Si precisa che la proprietà dei beni sopra descritti è stata indicata in base al risultato degli accertamenti svolti dal sottoscritto CTU e dalla certificazione notarile depositata in atti. D) - CORRISPONDENZA COL PIGNORAMENTO La descrizione del bene e la sua identificazione catastale sono correttamente riportate nell’atto di pignoramento e corrispondono quindi a quanto rilevato dalla documentazione reperita e dagli accertamenti svolti. Geometra Claudio Bagnoli Consulente Tribunale di Firenze n.2938 ASS. DEI PERITI E DEGLI ESPERTI DELLA TOSCANA Istituto per la tutela e la qualità della consulenza giudiziaria 8 E) –ELENCAZIONE GRAVAMI- TRASCRIZIONI ED ISCRIZIONI Da quanto riportato nella certificazione ipotecaria e catastale presente in atti e rilasciata in data 10/10/2012, sul cespite in oggetto risultano le seguenti formalità: -TRASCRIZIONI CONTRO: -Trascrizione art. 9.816 del 25/09/2012 di cui al pignoramento immobiliare notificato in data 29/08/2012. -ISCRIZIONI: -Iscrizione art. 3.080 del 08/08/2003 di cui all’ipoteca volontaria da concessione di mutuo fondiario a favore della Banca Toscana per complessivi € 220.000,00. – Annotazione del 28/03/2008 n. 738 per cancellazione totale. -Iscrizione art. 4114 del 30/07/2007 di cui all’ipoteca volontaria da concessione di mutuo fondiario a favore della Unicredit Banca S.p.a. per complessivi € 195.000,00. L’aggiornamento ipotecario effettuato in data 04/11/2013 non ha prodotto formalità aggiuntive a quelle sopra elencate. PENDENZE CONDOMINIALI: In seguito al sopralluogo effettuato non è stato possibile accertare se vi fosse la presenza di un Amministratore di Condominio, pertanto non è possibile stabilire se vi siano eventuali pendenze condominiali di carattere economico a carico dall’immobile in esame. F) - SITUAZIONE URBANISTICA E AMMINISTRATIVA Il fabbricato di cui la porzione immobiliare in oggetto fa parte è stato edificato in epoca antecedente il primo settembre 1967. Da informativa eseguita presso l’Ufficio Urbanistica del Comune di Figline Valdarno non sono emerse pratiche edilizie per l’immobile in esame. Attestato di Certificazione Energetica. Si è rilevato che l’immobile in esame è privo dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE) che, pertanto il sottoscritto ha provveduto alla redazione di Geometra Claudio Bagnoli Consulente Tribunale di Firenze n.2938 ASS. DEI PERITI E DEGLI ESPERTI DELLA TOSCANA Istituto per la tutela e la qualità della consulenza giudiziaria 9 tale Attestato APE in data 04-12-2013 e depositato presso il Comune di Figline Valdarno mediante comunicazione Pec in data 04-12-2013 con assegnazione del protocollo n. 14550 del 05-12-2013. Infine la stessa documentazione completa è stata inviata alla Regione Toscana a mezzo comunicazione PEC in data 04-12-2013. L’attestato indica che l’immobile ricade in classe “G” e che quindi i costi energetici di gestione dell’immobile sono molto alti. G) - EVENTUALI OCCUPAZIONI Alla data del secondo sopralluogo, avvenuto in presenza dei Carabinieri della Stazione di Figline nelle persone del Maresciallo Mastrangelo e Brigadiere Taurisano l’immobile risultava libero con la presenta di alcuni mobili di nessun particolare valore. Nell’occasione è intervenuto un fabbro della Ditta SOS House Multiservice tramite il quale è stata sostituita la serratura e consegnate le chiavi presso la Cancelleria Esec. Imm. Del Tribunale di Firenze. L’immobile è quindi attualmente nella disponibilità del custode al momento rappresentato dal Tribunale di Firenze. H) - DIVISIBILITA' IN CASO DI COMPROPRIETA’ L’immobile è di proprietà del Sig. Thomas Boby per la quota dell’intero pertanto non ricorrono i presupposti per procedere alla divisibilità dell’immobile. I) - FORMAZIONE DI EVENTUALI LOTTI L'unità immobiliare così come costituita è da considerarsi un unica porzione e pertanto non si da’ luogo alla formazione di lotti separati. L) - STIMA Premesso che: -il bene in esame risulta adibito ad uso civile abitazione e che lo stesso è di proprietà per l’intero dell’esecutato; -l’immobile è nella disponibilità dell’esecutato (seppur irreperibile) quindi ai fini della valutazione l’immobile sarà considerato libero; -che la stima terrà in considerazione il valore commerciale su libero mercato considerando i prezzi di mercato praticati nella zona per immobili simili, Geometra Claudio Bagnoli Consulente Tribunale di Firenze n.2938 ASS. DEI PERITI E DEGLI ESPERTI DELLA TOSCANA Istituto per la tutela e la qualità della consulenza giudiziaria 10 facendo riferimento, per le quotazioni immobiliari ai dati rilevati attraverso indagini mirate ad accertare i valori di mercato di unità immobiliari dello stesso tipo da privati e/o agenzie immobiliari, quotidiani e periodici specializzati nelle vendite e recupero immobili. A tale proposito, si precisa che, nella media, le indagini di mercato di zona portano a dei valori ricompresi tra 1.500 E/mq. a 2.500 E/mq. (vedi allegato 4) con lievi differenze rispetto alla quotazione OMI (Osservatorio dei valori immobiliari dell’Agenzia del Territorio) che indica per la stessa zona (vedi allegato 4) un valore massimo per abitazioni di tipo civile pari ad E/mq. 1.800 (da 1.300 min. a 1.800 max); -atteso che l’attuale situazione economica non certamente favorisce le compravendite immobiliari sulle quali di fatto si realizzano prezzi ben diversi dalle offerte presenti sulle pubblicità immobiliari, il sottoscritto ritiene ragionevole praticare nel caso specifico (trattasi di immobile posto al piano seminterrato con accesso indipendente con normali caratteristiche commerciali) una riduzione pari al 10% del prezzo medio riscontrabile nelle richieste di mercato che si attesta su Euro 2.000,00 al mq e quindi da considerare intorno ad E. 1.800,00 al mq. -che la stima terrà in considerazione in particolare lo stato di manutenzione riscontrato al sopralluogo; -che la stima comprende le valutazioni effettuate al capitolo F “Situazione urbanistica e amministrativa”; Ciò premesso, analizzato le condizioni estrinseche ed intrinseche, comparate dette caratteristiche con quelle di beni analoghi esistenti nella zona, valutato le condizioni di stabilità, manutenzione, posizione e quanto altro sopra descritto il valore risulta: -VALORE APPARTAMENTO P.S1 - CONSIDERATO LIBERO E DISPONIBILE: VALORE COMMERCIALE CON STIMA COMPARATIVA: -In rapporto alla superficie lorda commerciale: SUP. TOTALE COMMERCIALE RAGGUAGLIATA VALORE E/MQ. VALORE COMPLESSIVO Geometra Claudio Bagnoli Consulente Tribunale di Firenze n.2938 ASS. DEI PERITI E DEGLI ESPERTI DELLA TOSCANA Istituto per la tutela e la qualità della consulenza giudiziaria 11 Appartamento P.S1 MQ 40,55 E. 1.800,00.= 72.000,00.= arrotondabile a € 70.000,00.= (diconsi Euro settantamila/00) Il probabile valore di mercato dell'immobile nella quota dell’intero considerandolo libero è pari a € 70.000,00.= Si precisa che nell'esprimere il valore di stima è stata computata la superficie commerciale lorda ragguagliata. Il valore sopra citato e' da ritenersi adeguato al bene cui si riferisce solo e comunque perdurando le attuali condizioni finanziarie e di mercato. PREZZO BASE D’ASTA: Nella considerazione di un abbattimento del valore finale di mercato nel caso di vendita all’asta appare opportuno fissare una percentuale riduttiva pari al 15% del valore, pertanto, abbiamo: Immobile libero: Appartamento P.S1. € 70.000,00 - 0.15% = € 59.500,00.= arrotondabile a € 60.000,00.= (diconsi Euro sessantamila/00) Il prezzo a base d’asta dell'immobile nella quota dell’intero considerandolo libero è pari a € 60.000,00.=. M) - REGIME IMPOSITIVO DELLA VENDITA La vendita non è soggetta all’applicazione dell’I.V.A.. Geometra Claudio Bagnoli Consulente Tribunale di Firenze n.2938 ASS. DEI PERITI E DEGLI ESPERTI DELLA TOSCANA Istituto per la tutela e la qualità della consulenza giudiziaria 12 N) - RIEPILOGO In merito a quanto sopra esaminato e descritto al fine di un riepilogo generale dei valori espressi si ottiene quanto segue: Trattasi di un appartamento posto al piano seminterrato uso civile abitazione posto in Comune di Figline Valdarno (FI), Via Bianca Pampaloni n. 40. L’accesso alla unità avviene mediante accesso indipendente diretto dal camminamento laterale interno alla Via Pampaloni attraverso un cancelletto di ingresso distinto dal civico 40. La porzione immobiliare si affaccia completamente sul resede condominiale ed è così composta: cucina, soggiorno e camera oltre servizio igienico. Alla porzione immobiliare sono annessi: -quota proporzionale delle parti comuni con particolare riferimento agli atti di provenienza. Al Catasto dei Fabbricati del Comune di Figline Valdarno (FI) l’immobile sopra descritto risulta giustamente intestato all’attuale proprietà ed è così rappresentato: -Appartamento uso civile abitazione P.T.(in realtà trattasi del piano seminterrato) nel foglio di mappa 31 particella 148 sub. 2 - Piano terreno (quello corretto è il S1), zona censuaria U, categoria A/4, classe 3, vani catastali 3,5 e rendita catastale € 216,91.=. Gravami: -Trascrizione art. 9.816 del 25/09/2012 -Iscrizione art. 3.080 del 08/08/2003 -Iscrizione art. 4114 del 30/07/2007 VALORE FINALE DI MERCATO - immobile libero quota intero € 70.000,00.= € 60.000,00.= PREZZO BASE D’ASTA - immobile libero quota intero Geometra Claudio Bagnoli Consulente Tribunale di Firenze n.2938 ASS. DEI PERITI E DEGLI ESPERTI DELLA TOSCANA Istituto per la tutela e la qualità della consulenza giudiziaria 13 La presente relazione viene depositata in un originale oltre gli allegati, il tutto anche su supporto informatico, nonché in via telematica a mezzo piattaforma PCT una copia integrale ed una copia epurata dei dati sensibili (omettendo i nomi dei debitori e delle parti private); si restituiscono altresì tutti documenti a suo tempo consegnati per i l'espletamento della c.t.u. e si indica che il sottoscritto CTU ha provveduto ad inviare copia delle documentazioni depositate tramite posta elettronica ai creditori procedenti, ai creditori intervenuti, al debitore, anche se non costituito. Altro non ho da riferire, Con osservanza. Firenze, lì 05 dicembre 2013 IL C.T.U. Geom. Claudio Bagnoli ALLEGATI: -Allegato 1: Documentazione fotografica -Allegato 2: Documentazione catastale -Allegato 3: Indagini urbanistiche -Allegato 4: Indagini di mercato – aggiornamento ipotecario -Allegato 5: Provenienza - Locazioni -Allegato 6: Calcolo delle superfici ed elaborati grafici -Allegato 7: Attestato di Prestazione Energetica Geometra Claudio Bagnoli Consulente Tribunale di Firenze n.2938 ASS. DEI PERITI E DEGLI ESPERTI DELLA TOSCANA Istituto per la tutela e la qualità della consulenza giudiziaria 14
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