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Rassegna di giurisprudenza di diritto
tributario svizzero
L’imposta cantonale sulla sostanza tra valore
venale e valore di stima ufficiale
Rocco Filippini
Avvocato, Master of Advanced Studies
SUPSI in Tax Law
Vicecancelliere della Camera
di diritto tributario del Tribunale
d’appello del Cantone Ticino
Sentenza della Camera di diritto tributario del Cantone Ticino, del
28 dicembre 2012, n. 80.2012.50, in: RtiD I-2013, n. 9t
Articoli 40 e seguenti LT – Imposta sulla sostanza e stima degli attivi: immobile acquistato ma non ancora iscritto alla fine dell’anno
1.
Considerazioni introduttive
A norma dell’articolo 2 capoverso 1 lettera a LAID, tutti i Cantoni riscuotono un’imposta generale sulla sostanza, che ha
per oggetto la totalità degli attivi mobiliari e immobiliari. Fatta eccezione per quei beni esplicitamente esentati dalla legge
(suppellettili domestiche e oggetti di uso corrente), la sostanza
imponibile comprende di principio l’insieme di tutte le pretese –
su beni, crediti o partecipazioni – che possono essere valutate
in denaro, ovvero cedute in cambio di una controprestazione.
Nel Cantone Ticino, l’imposizione della sostanza è regolata
dagli articoli 40 e seguenti della Legge tributaria del Cantone
Ticino (di seguito LT). Essa è generalmente commisurata al suo
valore venale, riservate in particolare le disposizioni sulla sostanza immobiliare. L’articolo 42 capoverso 1 LT dispone infatti
che gli immobili non agricoli e i loro accessori sono imposti per
il loro valore di stima ufficiale.
A dire il vero, il valore di stima ufficiale dei fondi edificati ed
edificabili dovrebbe corrispondere al loro valore venale, almeno secondo quanto previsto dagli articoli 15 capoverso 1 e 16
capoverso 1 della Legge cantonale sulla stima ufficiale della
sostanza immobiliare (di seguito Lst). L’esperienza quotidiana
ci insegna tuttavia che i valori di stima ufficiali, notoriamente prudenziali (articolo 20 Lst), spesso si discostano in modo
anche molto sensibile dal valore venale, provocando non poche difficoltà nella pratica e sollevando più di un interrogativo
sulla loro compatibilità con l’articolo 14 LAID e con il principio
dell’imposizione secondo la capacità contributiva (articolo 127
capoverso 2 della Costituzione federale [di seguito Cost.]).
In una sentenza del 28 dicembre 2012, la CDT ha avuto modo
di confrontarsi direttamente con tali complessità. Chiamati a
giudicare il caso di un contribuente che nel corso del mese di
dicembre aveva sottoscritto un contratto d’acquisto di un im-
mobile ma ne era diventato proprietario solo all’inizio dell’anno
successivo, con l’iscrizione del trapasso nel Registro fondiario,
i giudici cantonali si sono posti la seguente domanda: come
valutare la sostanza imponibile del contribuente in questo lasso di tempo? Sulla base del valore della pretesa contrattuale,
corrispondente al prezzo pattuito contrattualmente, oppure
sulla base del valore di stima ufficiale dell’immobile, decisamente inferiore?
2.
La fattispecie sotto esame
Con atto pubblico del 10 dicembre 2010, la contribuente X acquistava un bene immobile per il prezzo di 950’000 franchi, che
corrispondeva due settimane più tardi, il 24 dicembre 2010,
mediante accensione di un mutuo ipotecario di pari importo.
Il trapasso della proprietà fondiaria – con utili e rischi, oneri e
diritti – si realizzava tuttavia solo il 3 gennaio 2011, quando
l’operazione immobiliare veniva iscritta a Registro fondiario.
Notificandole la tassazione per l’imposta cantonale 2010, con
decisione del 6 luglio 2011, l’autorità fiscale includeva nella base
imponibile il prezzo d’acquisto del nuovo immobile (950’000
franchi), accettando nel contempo tra i passivi l’intero debito
ipotecario contratto con la banca. La contribuente contestava la decisione con reclamo del 20 luglio 2011, chiedendo che
fosse computato fra gli attivi della sua sostanza unicamente il
valore di stima ufficiale dell’immobile, pari a 251’651 franchi.
Nella successiva decisione su reclamo, l’autorità poneva quindi
l’accento sulla data determinante del 31 dicembre 2010, sottolineando che a quel momento la contribuente vantava unicamente un credito nei confronti del venditore, che a norma
dell’articolo 41 capoverso 2 LT andava esposto al suo valore
venale effettivo.
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Con ricorso alla CDT, la contribuente lamentava nuovamente
il valore attribuito alla sua aspettativa contrattuale, sottolineando che la stessa già portava su un bene immobile, che a
norma dell’articolo 42 capoverso 1 LT andava esposto al suo
valore di stima ufficiale.
Quale valore del suo obbligo contrattuale di trasferire la
proprietà dell’immobile venduto, tra i passivi della sostanza
va però nuovamente considerato il valore di stima ufficiale
dell’immobile.
3.
Come valutare un immobile acquistato ma non ancora
iscritto alla fine di un anno?
Conformemente a quanto disciplinato dagli articoli 66 capoverso 1 LAID e 52 capoverso 1 LT, la sostanza imponibile è
determinata in base al suo stato alla fine del periodo fiscale
(anno civile) o dell’assoggettamento. D’altra parte, secondo
l’articolo 656 capoverso 1 del Codice civile svizzero (di seguito
CC), per l’acquisto della proprietà fondiaria occorre l’iscrizione
nel Registro fondiario.
Come valutare allora un immobile acquistato ma non ancora
iscritto alla fine di un anno? Sulla base del valore venale della
controprestazione dovuta dal venditore, ponendo l’accento
sul rapporto bilaterale sinallagmatico ancora in essere tra le
parti contrattuali, oppure sulla base del valore di stima ufficiale del fondo, allo scopo di non penalizzare le operazioni immobiliari fondate su un titolo giuridico validamente stipulato
nel corso di un anno ma iscritte nel Registro fondiario solo
l’anno successivo?
Due sono le soluzioni a prima vista percorribili.
3.1.
Prima variante
Da un punto di vista prettamente economico e contabile,
nell’ambito di un rapporto contrattuale ancora in essere, diritti e obblighi di acquirente e venditore devono di principio
bilanciarsi. Ad un prezzo di vendita pattuito in 950’000 franchi
non può quindi che corrispondere una controprestazione di
pari importo, che:
◆
◆
per l’acquirente è rappresentata dal diritto di acquisire la
proprietà fondiaria (nella sua qualità di creditore della pretesa contrattuale);
per il venditore dall’obbligo di trasferire la medesima proprietà (nella sua qualità di debitore della pretesa contrattuale).
3.2.
Seconda variante
Volendo invece porre l’accento sull’oggetto della pretesa contrattuale, che alla data determinante del 31 dicembre 2010 già
portava sul trasferimento di un bene immobile, la ripartizione
di attivi e passivi fra acquirente e venditore è la seguente:
◆
◆
per l’acquirente, il valore di stima ufficiale dell’immobile
(nella sua qualità di creditore della pretesa contrattuale)
rappresenta un attivo, mentre il debito contratto per pagare il prezzo d’acquisto o semplicemente il debito assunto
contrattualmente nei confronti del venditore, un passivo;
per il venditore, il valore di stima ufficiale dell’immobile (nella sua qualità di proprietario) e l’intero prezzo d’acquisto incassato o da incassare rappresentano degli attivi.
4.
La decisione della CDT
Con decisione del 28 dicembre 2012, la CDT ha sostenuto la
prima soluzione. A suo giudizio, le severe esigenze che derivano dal principio di legalità – che in ambito fiscale ha valore
di diritto costituzionale indipendente (articolo 127 capoverso
1 Cost.) – non avrebbero permesso di tutelare la seconda variante, che di fatto vorrebbe anteporre il valore di stima ufficiale di un immobile al suo valore venale, prima ancora che il
trapasso di proprietà abbia prodotto i suoi effetti reali, in presenza di una semplice pretesa contrattuale.
Tale conclusione non presta il fianco a critiche, a maggior ragione se si considera che l’attivo di 950’000 franchi era interamente compensato, fra i passivi, da un mutuo ipotecario di
pari importo, che la contribuente aveva potuto accendere poiché già proprietaria di altri fondi.
A destare più di una perplessità è invece la drastica diminuzione che la sostanza imponibile della contribuente subirà l’anno
successivo, una volta iscritto a registro fondiario il trapasso
di proprietà. L’attivo di 950’000 franchi si ridurrà infatti a soli
251’651 franchi, per effetto del passaggio dal valore venale al
valore di stima ufficiale dell’immobile (a fronte di un passivo
che rimarrà invece di 950’000 franchi) a riprova del diverso
trattamento impositivo riservato, da una parte, ai detentori
di beni mobili e, dall’altra, ai proprietari di un patrimonio immobiliare!
Elenco delle fonti fotografiche:
http://www.toscanicasa.it/cms/images/servizi/valore_immobili.jpg
[24.03.2014]
http://media.caffe.ch/media/2012/06/17259_17_medium.jpg [24.03.2014]

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