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06 DICEMBRE 2014
IL SETTIMANALE
censis: un'italia
a forte rischio
europa immobiliare 1:
analisi di un'opa
de il Quotidiano Immobiliare
perizie:
e la qualità?
i valutatori lanciano l'allarme alle banche
02
editoriale
Chi ha paura
delle perizie e perché?
Una materia delicata per banche e valutatori
Sollevare il tema delle perizie immobiliari correlate ai finanziamenti ipotecari bancari è un esercizio di virtuosismi lessicali
e di dichiarazioni stop and go che meglio si adatterebbero a
un trattato di filosofia piuttosto che a una pratica professionale che investe una parte considerevole del mercato della
casa. Per dirla in modo chiaro chi fa perizie alle banche non è
contento della remunerazione che queste offrono mentre le
banche piuttosto che spiegare come fanno a stabilire questa
remunerazione preferiscono non rispondere (ad eccezione di
UBI). Chi ha paure delle perizie e perché? La materia è delicata
perché tanti sono gli interessi in gioco: soprattutto economici.
Le principali società che offrono questo servizio si lamentano
che con le cifre stabilite dalle banche non riescono neppure
a pagare le spese di uscita del tecnico e c’è da credergli visto
che si sfiorano i 100 euro per perizia. Peccato che le banche
richiedano al cliente un corrispettivo che a volte è addirittura
triplo del costo reale. È chiaro che dato l’elevatissimo numero di perizie richieste risparmiare anche pochi euro diventa
per il sistema bancario un vantaggio notevolissimo, però qui
si rischia molto, anzi moltissimo perché le stime andrebbero svolte con estrema diligenza e trasparenza. Possibile che
non si riesca a mettersi d’accordo su un ‘modus operandi’
che garantisca gli operatori, le banche ma soprattutto i clienti
che avrebbero diritto di conoscere con esattezza il valore stimato del bene che si apprestano ad acquistare, oltretutto con
l’impegno di un mutuo che li vincolerà per i prossimi decenni?
Non ci sono piaciute le reticenze delle banche alle nostre insistenti domande di chiarimento. Perché negarsi al dovere di
fornire informazioni su un servizio di poche centinaia di euro?
Per questo numero de Il Settimanale non ci siamo riusciti ma
la domanda rimane aperta e non mancheremo di rivolgerla
ai responsabili delle banche quando ci vorranno spiegare la
strategia bancaria per sostenere con i mutui le famiglie che
vogliono comprare casa. È una promessa.
Guglielmo Pelliccioli
fondatore ed editorialista de
il Quotidiano Immobiliare
04
deals della settimana
Scarica la TABELLA DEALS COMPLETA in excel
Vicenza, Fiume Veneto,
Monfalcone
200 milioni
Il fondo Orion European Real Estate Fund IV,
sponsorizzato e gestito da Orion Capital Managers LLP, ha acquisito un portafoglio di tre centri
commerciali dal Gruppo Unicomm per una superficie totale di circa 130.000 mq. I centri oggetto dell’operazione sono: Palladio Shopping
Center a Vicenza; Emisfero a Fiume Veneto;
Emisfero, Monfalcone, con una superficie di circa 30.000 mq e 46 negozi, incluso l‘ipermercato
a marchio Emisfero. Per acquisire il portafoglio
di tre centri commerciali Orion Capital avrebbe
investito complessivamente 200 milioni di euro.
Secondo quanto risulta a ilQI, l'acquisizione è
stata finanziata da Bank of America Merrill Lynch con un prestito di circa 120 milioni di euro,
pari a un loan-to-value del 60%, con un margine stimato a poco meno di 300 punti base.
Vai alla TABELLA DEALS 2014
deals
05
agenda della settimana
AGENDA
11 REAL ESTATE AWARDS 2014
milano
gioveDÌ
Organizza: ReGold Srl
VAI
Milano: presso Atahotel Executive - Via Don Luigi Sturzo 45, Milano,
a partire dalle 9.30
11 Inaugurazione B&B Hotel Milano Cenisio Garibaldi
milano
gioveDÌ
Organizzano: B&B Hotels e Castello SGR
VAI
Milano: presso B&B Hotel Milano Cenisio Garibaldi - Via Messina 38, Milano,
a partire dalle ore 19.30
12 Una politica per le città italiane
napoli
venErDÌ
Organizza: Istituto Nazionale di Urbanistica
VAI
Napoli: presso Dipartimento di Architettura dell’Università Federico II
Via Forno Vecchio 36, a partire dalle 8.30
NOMISMA
OUTLOOK
FLASH
Fondi immobiliari tra proroghe e dismissioni
Italia - Evoluzione del valore del patrimonio di fondi immobiliari retail
per anno di scadenza
Anno di
Situazione al 31/12/2012
scadenza Numero fondi
Immobili e diritti
in scadenza
reali (milioni di
Euro)
Situazione al 31/12/2013
Situazione al 30/06/2014
Numero fondi in Immobili e diritti
scadenza
reali (milioni di
Euro)
Numero fondi in Immobili e diritti
scadenza
reali (milioni di
Euro)
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Totale
3
4
6
5
1
2
2
1
24
1
3
7
7
2
2
1
1
24
3
7
6
3
2
2
1
1
1
26
1.169
1.965
1.362
535
239
166
407
350
306
6.498
1.105
815
1.415
770
549
489
337
298
5.777
292
639
1.616
1.203
482
457
324
292
5.304
Note: nei calcoli sono considerate sia le proroghe già deliberate che gli eventuali periodi di grazia (ulteriori tre anni). La data di scadenza
del fondo Alpha (2019) fa riferimento al Business Plan come riportato nel rendiconto del 30/06/2012. Sono già state considerate le
proroghe dei fondi Tecla e Beta anche se non ancora approvate.
Fonte: elaborazioni Nomisma sui rendiconti dei fondi
07
Nel corso della seconda parte del 2014, è proseguita la
complessa fase di dismissione dei portafogli dei fondi
immobiliari italiani. Tali difficoltà hanno spinto IDeA Fimit a
prorogare la scadenza del fondo Delta Immobiliare dal 2015
al 2017. In aggiunta alle delibere delle SGR, al termine di
agosto è stato approvato il cosiddetto decreto Competitività
(D.L. 91/2014 convertito nella L. 116/2014) che ha introdotto
la facoltà di proroga straordinaria di durata massima
biennale per i fondi immobiliari retail, da esercitarsi entro
il 31 dicembre 2014, ed estensibile, per i fondi in scadenza
entro il 31 dicembre 2015, sino al 31 dicembre 2017. Entro
la fine dell’anno, è prevista la convocazione dell’assemblea
dei partecipanti di due fondi (Tecla e Beta Immobiliare) per
deliberare la proroga straordinaria concessa dal Governo. Tali
decisioni modificano il preoccupante quadro che prevedeva
la dismissione entro la fine del 2014 di attivi immobiliari per
un totale di 639 milioni di euro e consentono, ancora una
volta, il temporaneo superamento della fase critica, senza
che sia tuttavia individuata una strategia complessiva per
scongiurare il rischio sistemico derivante dall’immissione
sul mercato di un’offerta che risulta superiore a 5 miliardi di
euro.
08
valutazioni: così non va!
valutazioni:
così non va!
Con certi prezzi
impossibile
offrire qualità
di Leo Civelli
Negli ultimi mesi si sono svolte molte discussioni sulla qualità
delle valutazioni e la professionalità di chi le svolge. In questi
giorni REAG ha sottoposto un’offerta a una banca per un accordo quadro pluriennale per valutazioni di immobili sottesi a
garanzie bancarie. Personalmente ritenevo le fee sottoposte
basse, ma diciamo accettabili in questo momento di mercato,
in cui c’è una forte attenzione ai costi. Con nostra sorpresa la
controproposta dell’ufficio acquisti della banca è quella di adeguarci a delle fee che sono 1/3 di quelle proposte da REAG. Oltre
a rimanere sorpreso da questo taglio drastico delle quotazioni
per il servizio offerto, ho pensato che non vi potesse essere una
rimuneratività, non solo adeguata, ma nemmeno minimamente
sostenibile per un fornitore di un servizio di qualità, come del
resto è quello che il mercato e le istituzioni chiedono oggigiorno
PERSONA
leo
civelli
SOCIETà
reag
09
a chi svolge l’attività di valutazione immobiliare. A partire dall’Unione europea, fino ad arrivare agli Organi di Vigilanza bancaria e di Borsa, si chiedono un rigore e standard internazionali
sempre maggiori nella formulazione delle valutazioni, ma questi
possono essere erogati ai clienti in maniera seria e con procedure di qualità solo a fronte di una remunerazione che tenga
conto di know-how, training del personale, controllo sulla qualità delle procedure, analisi e studi effettuati criticamente (magari
con unità di ricerca dedicate) e dell’esperienza cui si attinge per
avere un servizio affidabile e soprattutto responsabile. Insomma, un insieme di attività che non si possono improvvisare e
che sono appannaggio solo di quegli operatori che affrontano
le sfide del mercato in maniera professionale e sostenibile per
il sistema. Ma se lasciamo correre fenomeni di questo tipo che,
da un semplice caso isolato, possono divenire pratiche usuali
di mercato, non lamentiamoci poi se fra qualche anno ci accorgeremo che le valutazioni a base dei bilanci bancari saranno di nuovo da revisionare pesantemente con le conseguenze
che ciò potrebbe arrecare al sistema economico e finanziario
complessivo! Occorre prendere posizione su questo problema:
qualità e professionalità non possono essere garantite se si abbassano così grossolanamente le fee, paragonando il servizio di
valutazione degli asset a quello di procurement a basso valore
aggiunto. Sarà mia cura continuare a far crescere la professionalità del mercato, ma anche di continuare a denunciare situazioni analoghe con gli effetti che tattiche dalla “veduta corta”
possono determinare su un sistema già alquanto fragile.
valutazioni: così non va!
10
tenere alta l'asticella della qualità
Tenere alta
l’asticella della qualità
Il servizio di valutazione va tutelato,
forse serve cambiare approccio
a cura della Redazione
L’allarme lanciato da Leo Civelli di REAG ha ovviamente trovato sponda in molti operatori del settore delle valutazioni
che hanno voluto affrontare un tema di mercato così delicato
in questo momento. Si può salvaguardare la qualità del servizio se gli istituti (alcuni, specifichiamo) per primi abbassano
l’asticella? O forse è il caso di mutare radicalmente l’ottica
con cui viene visto il servizio di perizia da parte dei professionisti? Diciamo subito che non è stato semplice affrontare
questo tema, così fortemente legato al mercato e all’aspetto più commerciale: per svariati motivi alcuni soggetti hanno
preferito non commentare o dare pubblicamente un giudizio.
Per loro, come vedrete, è intervenuta l’associazione di categoria con un commento indicativo dello stato d’animo del
settore.
“L’esperienza di tutti gli operatori, banche in primo luogo –
commenta Ilvo Bruschi, amministratore delegato di Yard
– dimostra chiaramente quanto sia essenziale una corretta
e completa valutazione dei collaterali al credito erogato per
garantire una buona qualità del credito stesso. Detta valutazione, soprattutto in sede di erogazione mutuo, richiede un
articolato processo professionale, organizzativo e di controllo. La crisi economica di questi anni ha drammatizzato
le conseguenze di prassi non sempre rigorose quanto si sa-
PERSONA
ilvo
bruschi
SOCIETà
yard
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tenere alta l'asticella della qualità
rebbe dovuto. Un’accresciuta sensibilità del mondo bancario,
anche a seguito di costanti e forti sollecitazioni degli organi
di vigilanza, ha portato ad una richiesta di valutazioni professionali allineate a standard qualitativi molto più elevati, che
di concerto con più prudenti politiche di erogazione sono le
basi per un costante miglioramento degli asset bancari, auspicabilmente con molto minori ratio di sofferenze negli anni
a venire. In questo processo virtuoso le banche hanno anche saputo migliorare notevolmente l’efficienza dei processi,
sia interni che per le attività peritali affidate all’esterno, tanto
che oggi un ‘prodotto perizia’ di qualità indubbiamente molto
superiore che in passato, ha per le banche costi significativamente inferiori. Ora è però essenziale che la pressione a
ridurre i costi operativi, in sé più che logica, non rischi di minare alle basi i risultati raggiunti, con la conseguenza di dover
accettare prodotti di qualità di molto inferiore agli standard
formalmente richiesti, che non possono in nessun modo essere raggiunti e mantenuti sotto certi livelli di compensi”.
Anche Ezio Bigotti, amministratore delegato di EXITone, è
concorde sul fatto che il taglio dei costi non sia la strada giusta ma serva cambiare ottica nelle valutazioni: “Nello scenario di crisi generale, principalmente dovuta ai noti eventi del
2008 e conseguente credit crunch che ha messo in ginocchio
l’economia reale, fare tagli lineari sui servizi di estimo tradizionali, già tirati e limitati in termini di qualità/attendibilità
significa ripetere l’errore che ha contribuito a generare miliardi dei Non Performing Loans con sottostante immobiliare. Quindi, anziché tagliare i costi, occorre cambiare il paradigma delle valutazioni: da una basilare perizia a un modello
di assessment a 360° dell’asset immobiliare e del contesto
economico in cui si inserisce”.
PERSONA
ezio
bigotti
SOCIETà
exitone
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tenere alta l'asticella della qualità
La posizione di Abaco Team del Gruppo
Gabetti è illustrata da Luca Fiumara, Strategic Advisor Loans Services, secondo cui è possibile
rispondere allo scenario attuale con risultati di qualità: “In relazione alle posizioni di credito con garanzie
immobiliari, in tutti i regolamenti nazionali ed internazionali
emerge la necessità di una gestione attiva, trasparente ed
efficace, ponendo l’accento anche sulla correttezza, oggettività e confrontabilità delle valutazioni. Tuttavia, negli ultimi
anni si è assistito a una continua contrazione dei costi riconosciuti per tali attività. Per affrontare questa situazione,
gli operatori del settore, a mio avviso, possono rispondere
solo grazie a una struttura con queste caratteristiche produttive: flessibilità e snellezza organizzative, capacita di gestione continuativa e di picchi, procedure e processi lineari e
consolidati dalle strutture centrali al territorio, omogeneità di
approccio a livello nazionale, rispondenza a standard e a protocolli di valutazione, gestione e rispetto di SLA e Kpi, formazione continua e aggiornamento sull’evoluzione del mercato
e delle metodiche, economie di scala. Con queste premesse
di modello, ritengo pertanto possibile rispondere efficacemente a questo scenario di lavoro negli attuali termini economici, come alcune storie di successo dimostrano, anche
in un mercato come quello italiano dove una delle criticità
è rappresentata dalla scarsa disponibilità e trasparenza dei
dati e delle informazioni nonché di alcuni standard (a titolo
esemplificativo, la misurazione delle consistenze…)”.
PERSONA
luca
fiumara
SOCIETà
abaco
team
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tenere alta l'asticella della qualità
Per molti operatori del settore delle valutazioni si è espressa ufficialmente l’associazione di categoria, ASSOVIB, con
una dichiarazione molto chiara del segretario Francesco
Francese: “ASSOVIB, l’associazione che rappresenta le principali Società che offrono servizi di valutazione immobiliare
per le banche, rileva una tendenza degli Istituti di Credito a
stipulare/rinegoziare contratti a supporto della loro attività di
erogazione di mutui ipotecari a valori sempre più compressi. Dalle istituzioni vigilanti il mondo bancario emerge una
richiesta di elevare il livello qualitativo dei servizi valutativi
offerti, qualità che le società associate in ASSOVIB garantiscono attraverso continui processi di controllo e formazione, verifica di compliance delle perizie alle Linee Guida ABI
e agli standard europei ed internazionali, anche in funzione delle esperienze maturate nelle attività di Asset Quality
Review svolte nell’ambito del Comprehensive Assessment
svolto dalla BCE sugli Istituti di Credito. Mantenere tali standard di lavoro, richiesti anche dalla Mortgage Credit Directive
in fase di recepimento in Italia, comporta procedure
e assunzioni di costi incomprimibili. ASSOVIB
auspica, quindi, che nelle banche emerga
un approccio alla scelta dei fornitori che
permetta di continuare a prestare alle
banche servizi professionali adeguati
alle corrette politiche di credito”.
Assovib è nata nel 2010 su
iniziativa dei soci fondatori
Prelios, Reag4Loans, Crif.
I soci ordinari sono Yard e
Cerved, mentre Genworth
Financial è il socio
osservatore.
PERSONA
francesco
francese
SOCIETà
assovib
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L’opinione della banca
L’opinione della banca
UBI Banca: così valutiamo la qualità delle perizie
di Davide Motta
“Oltre il 60% dei crediti del Gruppo UBI – afferma Davide Motta,
responsabile Politiche del credito di UBI Banca – è di natura
ipotecaria, è chiaro pertanto come la valutazione dell’immobile
oggetto di garanzia sia strategica. Quindi la qualità della perizia
non è solo una priorità, ma una necessità. Infatti, la perizia è
uno degli elementi chiave del processo del credito, dalla concessione di un nuovo finanziamento alla valutazione del credito
deteriorato. Da ultimo ricordiamo quanto il tema della perizia sia
stato centrale nel recente Comprehensive Assessment condotto dalla BCE. Da anni il Gruppo UBI investe importanti risorse nel
modello di gestione delle perizie che si basa sulla collaborazione con primarie società specializzare del settore (c.d. Provider).
Tale approccio ha portato numerosi vantaggi, come ad esempio
l’omogeneizzazione della valutazione, la standardizzazione dei
processi anche attraverso una piattaforma informatica dedicata
e il rispetto dei requisiti di indipendenza Basilea 2 (e linee guida
ABI). Il Gruppo UBI dedica costante attenzione alla qualità della perizia anche attraverso il controllo dell’operato dei provider.
In tal senso UBI monitora le prestazioni dei provider sulla base
di 4 indicatori: qualità della perizia (verifica conformità perizia);
qualità del servizio (rispetto degli SLA contrattuali); qualità operativa (verifica flussi informativi); qualità organizzativa (verifica
dell’assetto organizzativo del provider). Chiaramente la “qualità
della perizia” ha un ruolo primario e il riesame a campione delle perizie svolte viene effettuato periodicamente per accertare
PERSONA
davide
motta
SOCIETà
ubi banca
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la congruità e il rispetto delle regole di valutazione. In sintesi,
possiamo affermare che il provider è un partner strategico per
la qualità del credito della Banca e la collaborazione Banca-Provider è il primo passo per il raggiungimento di risultati di eccellenza”.
Quanto costa una perizia?
di Marco Luraschi
È difficile indicare il costo per una perizia legata a un finanziamento di natura ipotecaria richiesto da un privato o per una
valutazione richiesta da un Tribunale. Per esempio il famoso
decreto Bersani del 2007 ha eliminato i minimi tariffari con ripercussioni anche per i professionisti operanti nel mondo delle
perizie immobiliari. Indicativamente per una valutazione immobiliare effettuata da un professionista la perizia dovrebbe essere
commisurata in percentuale al valore successivamente stabilito
dal perito oltre ad un compenso per le indagini urbanistiche e per
i permessi abilitativi inerenti l'immobile. Parlando di mutui residenziali (quindi escludendo le grandi valutazioni di centri commerciali, immobili direzionali o alberghi), generalmente il costo
di una perizia viene indicato in 200-300 euro per un immobile
“medio”. In realtà gli istituti a volte prendono accordi con i periti in base ad un numero prestabilito di perizie da effettuare in
determinato un arco di tempo. Oppure il richiedente il mutuo si
reca già presso l’istituto con un perizia effettuata privatamente
a un costo concordato. Insomma, un vero ginepraio che avrebbe bisogno di maggior chiarezza e trasparenza, e non di una
corsa al ribasso. Perché quando il mercato è in fase di “boom”
tutto va bene, quando avanza la crisi i nodi vengono al pettine.
L’opinione della banca
L’immobiliare dei vasi (in)comunicanti
L’immobiliare dei
vasi (in)comunicanti
Un mercato in cui ciascuno sgomita
per avere il proprio ruolo
di Giuseppe Roma
La società delle “sette giare”: è con questa definizione che l’annuale Rapporto del Censis classifica l’Italia 2015. Economia, politica, sociale, media sono vasi che non comunicano ma affermano un’auto consistenza disgregante. Se ciascuno tende ad
affermare un suo specifico potere, se linguaggi e relazioni diventano sempre più ristretti, quasi da conventicola, una società, già
di per sé “liquida”, rischia la decomposizione. A fare da collante
dovrebbe intervenire la politica, anche per rendere possibile una
più generale sintesi, magari in nome del bene comune. Ma le tendenze a superare tutti gli spazi intermedi, evocando un rapporto
diretto fra leader e cittadini non aiuta a ricostruire un ordito di relazioni sociali o di alleanze imprenditoriali, né tanto meno una più
diffusa responsabilizzazione di individui e comunità.
Fin qui l’analisi del Censis, che ben s’integra con la teoria dello
story telling. In realtà il potere è sempre più “impotente” in quanto
ha perso molte sovranità e per questo ha sempre più difficoltà a
dare risposte effettive ai problemi posti dalla globalizzazione. C’è
una riduzione del potere per cessione alla potestà regolativa di
Bruxelles o della BCE, ma anche all’assoluta e incontrollata sovranità dei mercati finanziari, alle pressioni demografiche dei flussi
migratori, alle strategie insediative delle imprese, alla iper-competizione dei nuovi produttori. Ed è per questo che i leader politici dei Paesi democratici, per poter esistere, devono apparire,
comunicare essere presenti costantemente nei media. Impediti
ad agire efficacemente con i fatti, devono coinvolgere l’opinione
pubblica con parole ed eventi.
Il mercato immobiliare non è, naturalmente, esente da tali più generali tendenze, in particolare da quella dei “vasi incomunicanti”. La grande finanza ha sempre orientato la sua azione verso il
segmento non residenziale, disinteressandosi dell’investimento
abitativo anche quando il flusso di risorse familiari verso la casa
PERSONA
giuseppe
roma
SOCIETà
censis
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L’immobiliare dei vasi (in)comunicanti
era ingente. I promotori diffusi hanno ricercato il piccolo o medio
affare nelle pieghe delle normative e dei piani urbanistici. Lo Stato cerca la sua strada per valorizzare il patrimonio edilizio in suo
possesso. Chi fa infrastrutture aspira a catturare risorse pubbliche o a tentare improbabili project financing. E si potrebbe continuare.
Ma i vasi entro cui ciascuno sgomita per avere ruolo, si stanno svuotando. Gli investimenti in opere pubbliche sono andati
giù di più del 35% dai primi anni 2000, il mercato residenziale
si è dimezzato dai tempi d’oro. E allora, per capire quali siano
gli scenari evolutivi, dovremmo chiederci se e quando gli italiani
torneranno a investire nel mattone.
Nell’immediato le variazioni anche positive sono ancora troppo
flebili per innescare una decisa inversione di tendenza. Incertezze e paure inducono le famiglie ad accrescere il risparmio cautelativo. Si astengono, quindi, da qualsiasi forma d’investimento
preferendo impieghi liquidi, e l’immobiliare ne fa certamente le
spese.
Tuttavia, mettere i soldi da parte indica una ripresa di accumulazione delle risorse familiari, e quindi l’accrescimento di una
“provvista” che certamente potrebbe nuovamente scaricarsi nel
bene d’uso per eccellenza che è l’abitare. A patto però che si attenui l’incomunicabilità e cresca l’aggregazione su un terreno di
comune interesse per gli operatori immobiliari che è la rinascita delle nostre città. Il real estate riprende se le città diventano
macchine per creare valore. Valore economico-produttivo, ma
anche di conoscenze, di capitale umano veramente qualificato, di integrazione sociale, di bellezza ed efficienza funzionale.
Tutto questo attiva la “domanda pagante”, quindi il mercato,
l’interesse degli investitori, la possibile rigenerazione di grandi
comparti urbani. C’è voglia diffusa di cambiare passo, agli operatori la prima mossa. Poi il pubblico aiuti con meno burocrazie
e meno tasse.
Il “Rapporto sulla situazione sociale del Paese”
viene pubblicato annualmente dal Censis a partire
dal 1967. È uno strumento
di analisi e di interpretazione dei fenomeni, dei
processi, delle tensioni e
dei bisogni sociali emergenti in Italia.
sicaf immobiliari, una novità per il real estate
SICAF immobiliari,
una novità per
il real estate
Quali vantaggi da questo strumento?
di Fabio Brunelli
Una delle più rilevanti novità introdotte dal d.lgs.
n. 44/2014, che ha recepito in Italia la direttiva europea sui
fondi di investimento alternativi 2011/61/UE, è rappresentata
dall’introduzione nell’ordinamento italiano della SICAF (Società
di Investimento Collettivo a Capitale Fisso), definita come OICR
chiuso, costituito in forma di società per azioni, avente per oggetto esclusivo l’investimento collettivo del patrimonio raccolto
mediante l’offerta di proprie azioni e di altri strumenti partecipativi. Con la SICAF, il legislatore ha sostanzialmente ampliato
la gamma degli OICR, affiancando al fondo, avente natura contrattuale, una struttura con natura societaria.
Tale strumento tende da un lato ad allineare il regime di vigilanza tenuto conto delle diverse caratteristiche strutturali della
SICAF e delle SGR e dall’altro ad assicurare flessibilità di utilizzo
allo strumento SICAF, tenuto anche conto delle prassi di mercato relative alla strutturazione degli schemi di investimento di
natura societaria.
Disciplina civilistica
Con riferimento alla disciplina civilistica, deve essere notato
che lo Statuto può prevedere più comparti di investimento per
ognuno dei quali può essere emessa una particolare categoria
di azioni. Inoltre, è ammessa la possibilità di creare più categorie di azioni che attribuiscono diritti patrimoniali e amministrativi
diversi ai relativi possessori. Ancora, è possibile emettere frazioni di azioni e demandare ad un soggetto terzo professionale la
gestione del proprio patrimonio (c.d. SICAF eterogestita). Nelle
SICAF “riservate” gli investitori possono effettuare i versamenti
relativi alle azioni sottoscritte in più soluzioni (salvo il capitale iniziale). In ultimo, si noti che il capitale sociale è depositato
PERSONA
FABIO
BRUNELLI
SOCIETà
DI TANNO E
ASSOCIATI
19
sicaf immobiliari, una novità per il real estate
presso un unico conto corrente bancario indisponibile.
Deve intendersi “immobiliare” la SICAF il cui patrimonio è investito – in misura non inferiore ai 2/3 (misura ridotta al 51% in
presenza di certe condizioni) del valore complessivo del patrimonio – in beni immobili, diritti reali immobiliari, ivi inclusi quelli
derivanti da contratti di leasing immobiliare con natura traslativa, partecipazioni in società immobiliari nonché in fondi immobiliari italiani o esteri.
Disciplina fiscale
L’art. 9 del d.lgs. n. 44/2014 estende la disciplina fiscale dei fondi immobiliari alle SICAF immobiliari.
Dunque la SICAF è una società per azioni che, per il fatto di qualificarsi come OICR, ai sensi dell’art. 73 d.P.R. n. 917/1986 (TUIR)
è ricompresa tra gli enti non commerciali residenti soggetti all’IRES, se “istituita” in Italia. Inoltre, per effetto del richiamo dell’art.
9 del d.lgs. n. 44/2014, ad essa si applica il regime di imposizione diretta e indiretta dei fondi immobiliari.
Anche per la SICAF immobiliare il regime speciale dei fondi
immobiliari si dovrebbe applicare a condizione che siano rispettati i requisiti civilistici degli OICR ad eccezione dell’ipotesi
di SICAF immobiliari partecipate esclusivamente da uno o più
investitori “istituzionali” per cui il regime proprio del fondo immobiliare troverebbe comunque applicazione. Pertanto, sarà
importante verificare come si realizzeranno gli obiettivi di flessibilità dello strumento e di governance, che nei propositi del
legislatore dovrebbero caratterizzare la SICAF rispetto ai fondi
di investimento.
Al di fuori dei casi di SICAF immobiliari “istituzionali” l’applicazione del regime fiscale dei fondi immobiliari dovrà quindi essere
stabilita anche alla luce del ruolo che verrà delineato ai fini civilistici in capo agli investitori, quali soci della società e nei confronti degli organi di gestione (in particolare nel caso di SICAF a
gestione interna). Ragionevolmente l’autonomia gestionale dovrà essere certamente riscontrata con riferimento alle modalità
Con la SICAF, il legislatore ha sostanzialmente
ampliato la gamma degli
OICR, affiancando al fondo, avente natura contrattuale, una struttura
con natura societaria.
20
sicaf immobiliari, una novità per il real estate
attuative delle politiche di investimento ma anche tenendo conto della potenziale diversità del rapporto società-socio rispetto
a quello fondo-partecipante.
In sintesi, dunque, le SICAF immobiliari sono esenti dall’IRES.
Ne deriva che i proventi tipici dei fondi immobiliari, vale a dire
canoni di locazione e plusvalenze, sono esenti da imposizione
sul reddito. Inoltre, non trovano applicazione numerose ritenute
alla fonte sui proventi percepiti dalla SICAF. La SICAF è invece
soggetta all’IRAP sulla differenza tra commissioni di sottoscrizione e le commissione passive dovute ai soggetti collocatori.
Trova altresì applicazione alla SICAF il regime IVA e delle imposte indirette dei fondi immobiliari. Pertanto, gli acquisti e le
manutenzioni degli immobili danno diritto alla detrazione; il
conferimento di immobili prevalentemente locati al momento
dell’apporto da parte di soggetti passivi IVA costituisce un’operazione fuori campo IVA con applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa; gli atti costitutivi
della SICAF non sono soggetti ad obbligo di registrazione; le imposte ipotecaria e catastale per le volture catastali e le trascrizioni relative alle cessioni di beni immobili strumentali, anche
se soggette ad IVA, di cui siano parte le SICAF immobiliari, sono
ridotte alla metà.
I proventi distribuiti dalla SICAF ai partecipanti sono soggetti ad
una ritenuta in misura del 26% a titolo d’acconto o d’imposta in
base alla natura dell’investitore. La ritenuta non è operata sui
proventi percepiti dalle forme di previdenza complementare
e dagli OICR. Inoltre, si applica il regime di esenzione per alcune categorie di investitori non residenti ed il regime della
trasparenza fiscale per gli investitori con partecipazione
superiore al 5%.
In ultimo, è auspicabile l’applicazione anche alla SICAF
immobiliare delle recenti disposizioni previste dal d.l. n.
133/2014 (c.d. Decreto Sblocca Italia) che consentono
ad un fondo immobiliare di conferire i propri immobili
in sede di liquidazione totale o parziale ad una SIIQ e di
assegnare le azioni ai quotisti in regime di neutralità
fiscale.
L’autonomia gestionale
dovrà essere certamente riscontrata con riferimento alle modalità
attuative delle politiche
di investimento ma anche tenendo conto della
potenziale diversità del
rapporto società-socio
rispetto a quello fondo-partecipante.
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l'e-commerce è un vantaggio per tutti
l'e-commerce
è un vantaggio per tutti
InPost: possibili sinergie con i centri commerciali
di Marco Luraschi
Il recente accordo di collaborazione tra Gabetti Property
Solutions e Locker InPost Italia per lo sviluppo della rete di
“locker”, moderni depositi dedicati alla consegna e al ritiro
degli acquisti di e-commerce, è l’occasione per fare luce su
una nuova attività in forte espansione nel mondo e in Italia.
Locker InPost Italia è una start up italiana avviata a febbraio,
appartenente ad una multinazionale polacco-statunitense,
attiva dal 2006 con 10.000 dipendenti in 22 Paesi nel mondo nei servizi di spedizione a supporto dell’e-commerce. Da
due anni i locker per la consegna e il ritiro di acquisti on-line ci sono anche in Italia, l’obiettivo della società è quello di
installarne 1.000 sul territorio da qui al 2015, in prossimità
dei luoghi più accessibili nelle città primarie e secondarie.
“L’e-commerce è in fortissima espansione nel mondo – ci
conferma Stefano Moni, AD di Locker InPost Italia – con
crescite nell’ordine del 17-18% annuo ed un margine di sviluppo grandissimo soprattutto in Italia dove il mercato, tanto
per fare un esempio, vale solo un sesto di quello inglese”. I
depositi Inpost risolvono due problemi: eliminano la mancata
consegna da parte del corriere che spesso non trova nessuno all’abitazione indicata, con conseguente aumento del costo e del tempo sprecato; semplificano la logistica dei corrieri
che hanno diversi luoghi vicini dove consegnare la merce con
conseguente risparmio, impatto sulla city logistics e miglioramento della sostenibilità.
SOCIETà
gabetti
property
solutions
SOCIETà
locker
inpost
italia
PERSONA
stefano
moni
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l'e-commerce è un vantaggio per tutti
I locker, che hanno una capacità standard di 47 pacchi e
sono modulabili, possono essere collocati al di fuori dei centri commerciali, dei supermercati, delle stazioni di servizio o
anche in spazi pubblici. “L’obiettivo – afferma Moni – è quello di creare una sinergia, il vantaggio è il maggior traffico che
il locker crea nelle vicinanze di queste strutture con possibili
azioni di co-marketing. Come le dicevo il nostro piano è di
installare 1.000 locker entro il giugno 2015 ma questo evidentemente non costituisce il fine ultimo del nostro progetto
Italia. Il numero dei locker installati è destinato a salire negli
anni a seguire non solo per aumentare la “prossimità” per un
più facile ritiro dei pacchi da parte dei clienti delle società di
e-commerce ma anche in vista dell’installazione dei locker
in versione “refrigerata” che saranno specificatamente destinati alla consegna di prodotti alimentari acquistati sui siti
della grande distribuzione o sui siti specializzati del settore. I
locker refrigerati sono modulari ai locker per i pacchi convenzionati e quindi si potranno avere location ove installeremo
solo locker convenzionali per pacchi, solo refrigerati oppure
ibridi (convenzionali per pacchi + refrigerati)”. Rachele Vigilante, Responsabile Division Retail di Gabetti Corporate, ci
spiega qual è il compito esatto della società in questa operazione di espansione capillare sull’Italia: “La nostra è una
ricerca trasversale su qualunque location che possa adattarsi allo scopo, anche spazi pubblici, urbani, stazioni metropolitane, punti di aggregazione. Questo è possibile grazie
alla presenza capillare della rete Gabetti su tutto il territorio
nazionale. Ci è richiesta una visione di spazio in senso lato,
di individuare ogni possibile location dove l’utente vuole usufruire del servizio”. Il dialogo è dunque aperto non solo con i
gestori di strutture commerciali private che vogliono aumentare il traffico di visitatori ma anche con il pubblico: “Stiamo
trovando molto interesse da parte di strutture istituzionali
come campus universitari, Policlinici, aree di servizio, punti di
aggregazione sociali. Una visione molto urban con lo scopo
di creare prossimità”.
Un locker costa circa 30.000
euro ed occupa 3 mq. I moduli però sono flessibili e
quindi se ne possono posizionare diversi. Ogni locker
ha una capacità standard
di 47 pacchi. L’investimento previsto sull’Italia è di 30
mln di euro.
PERSONA
rachele
vigilante
In Italia al momento esistono già 101
Locker sul territorio. Al
momento l’acquirente di
articoli di e-commerce ha
la possibilità scegliere tra
l’opzione della consegna
a casa e la consegna in un
Locker in prossimità alla
sua abitazione, dove può
ritirare la merce grazie ad
un codice senza nessun
costo aggiuntivo.
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un'ancora di salvezza per i sottoscrittori
un'ancora di salvezza
per i sottoscrittori
Analisi del Fondo
Europa UniCredito Immobiliare 1
di Marcello Rubiu
L’OPA di Capstone, player statunitense degli investimenti alternativi, è riferita a un fondo che ha fornito grandi delusioni ai sottoscrittori.
Si sta parlando di un fondo collocato a 2.500 euro, che in
Borsa ha raggiunto quotazioni prossime a 440 euro pro quota e che presenta un portafoglio secondo noi difficile, come
dimostrano, per altro, le svalutazioni apportate dalla stessa
SGR.
Rimane la questione di un fondo oggetto di un’OPA a un prezzo (710 euro) decisamente inferiore a quanto si rileva osservando l’ultimo rendiconto semestrale, visto che il patrimonio
netto, stimato grazie al contributo dell’Esperto Indipendente,
è pari a 1.560 euro. Ricordiamo come le altre due OPA, su
Atlantic 1 e UniCredito Immobiliare 1, siano avvenute pesantemente a sconto ma il prezzo proposto era comunque più
generoso di quanto offerto ora da Capstone. Per non parlare
della svendita degli immobili di Olinda a prezzi marcatamente inferiori rispetto alle ripetute stime effettuate.
Come già accennato, si stanno confrontando portafogli immobiliari con qualità dei cespiti non assimilabili. Lo stesso
manager di Capstone, nella conferenza stampa, non ha decantato le virtù degli immobili che si propone di acquistare,
PERSONA
marcello
rubiu
SOCIETà
norisk
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un'ancora di salvezza per i sottoscrittori
consigliando ai sottoscrittori di uscire da un investimento risultato sbagliato per i risaputi problemi congiunturali ma soprattutto per una sopravvalutazione iniziale degli immobili e,
probabilmente, anche durante la vita del prodotto.
Per Capstone si tratta di investire in un fondo con un significativo sfitto ma che, grazie al tracollo del prezzo di borsa, allineato a quello offerto, presenta un cashflow yield prossimo
al 15%.
Considerando che Europa Immobiliare 1 evidenziava un TER
del 5,4%, è sufficiente ridurre tale salasso migliorando l’efficienza gestionale per creare valore, come peraltro stiamo
assistendo su Atlantic 1 grazie al lavoro di Paolo Bottelli.
Non sarà facile raggiungere il target prefissato minimo del
30%, visto il boccone amaro che dovrebbero ingoiare i sottoscrittori iniziali ma, se fossi in loro, parteciperei almeno in
parte all’offerta, riducendo l’esposizione a uno strumento difficile.
web tv
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Zamir:
investitori, guardate al mercato italiano
L’amministratore di Capstone Equities,
Joshua Zamir, spiega le ragioni di quest’operazione sul mercato italiano dicendosi entusiasta di questa opportunità e delle
numerose altre possibilità di investimento nel nostro Paese, dove diversi comparti
dell’immobiliare mostrano grande potenziale di sviluppo per il prossimo futuro. Per
questo l'Opa su Europa Immobiliare N. 1 potrebbe essere solo il primo degli
investimenti di Capstone sul mercato italiano.
Elser:
la rigidità strutturale è il problema dell’Italia
Marco Elser, partner di Advicorp, advisor
per il lancio dell'Opa di Capstone Equities
che ha presentato il suo 1° investimento nel mercato immobiliare italiano sulle
quote del fondo Europa Immobiliare N. 1,
spiega che il problema dell'Italia non è relativo alla provenienza dei fondi ma è un
problema di rigidità strutturale legale. "Tolti questi interessi corporativi l'arrivo degli investitori non potrà che essere
un'onda positiva per tutta l'Italia" ha affermato.
www.ilqi.it
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il settimanale de il quotidiano immobiliare
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