Relazione tecnica generale

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Comune di Umbertide
PIANO ATTUATIVO DI INIZIATIVA PRIVATA
AREA “EX CONVENTO”
sub-comparto “B”
Via Spoletini – Umbertide (PG)
Mariella Bendini
Matteo Melis
Avellino Floridi
Giampaolo Floridi
Fiorella Goracci
RELAZIONE TECNICA GENERALE
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Premessa.
L'area interessata fa parte del complesso immobiliare denominato “Ex Convento
Suore Maestre Pie Filippini” ubicato nel Capoluogo di Umbertide presso via Spoletini.
L'area nel vecchio P.R.G. era classificata parte come zona “B” di completamento e
parte come “Area Agricola”.
Nelle previsione dell'attuale P.R.G., l'area viene classificata come “Area di
Ristrutturazione Urbanistica” ed inquadrata nell' Ambito n. 11. A livello generale, gli
obiettivi che si intendono perseguire sono quelli del recupero dell' Ex Convento delle
Suore e delle relative pertinenze (lavori già realizzati) e nella creazione su parte del
restante territorio di un nuovo “insediamento residenziale” a bassa densità con tipologia a
prevalenza Uni-Bifamiliare, posto a margine dell'attuale edificato a contatto con l'area
agricola peri-urbana confinate a sua volta con il Parco del Tevere.
Per facilitare l'avvio di tutte quelle operazioni necessarie all'urbanizzazione della
zona, l'ambito è stato suddiviso in due sub-ambiti “A” e “B”, facilmente individuabili, in
quanto già di fatto separati dalla nuova viabilità che collega via Spoletini con la
circonvallazione di futura realizzazione (via Luca Signorelli). Il sub-comparto “A”, è stato
già quasi interamente realizzato; si provvede ora a dare avvio al Piano Attuativo del subcomparto “B”.
Si precisa che la suddivisione nei due ambiti ha comportato comunque il rispetto di
tutti i parametri urbanistici ed edilizi previsti nella specifica scheda d'ambito del P.R.G.
così come l'equa distribuzione della SUC prevista ed il pieno rispetto di tutti gli indici ed
indicatori di riferimento.
Viene allegata alla presente una scheda riassuntiva atta a sintetizzare ed illustrare i
vari conteggi eseguiti ed i valori attribuiti a ciascun comparto.
Sub-comparto “B”
L’area oggetto dell’intervento del presente Piano Attuativo (di seguito denominato
PA) si trova all’estremità occidentale del comparto individuato dal piano di Recupero zona
Ex-Convento via Spoletini, immediatamente a sud del centro storico di Umbertide. I terreni
sono individuati al vigente catasto terreni del Comune di Umbertide al foglio n. 73 con le
particelle 539/p, 540/p, 649/p, 269/p, 9, 499, 393, 598, 205, 296, 366, 1002, 367, 707,
1000, 1001, 710, 608/p; ed al foglio n. 74 con le particelle 2728, 30/p, 278, 281, 299.
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L'area ha una estensione di 8.681 mq all'interno della quale sono presenti edifici
residenziali ed artigianali; di questi edifici alcuni saranno demoliti altri mantenuti come
meglio evidenziato nella Tavola PA-03. La SUC massima consentita di 3.038 mq nel
comparto consentirà, al netto degli edifici mantenuti, la realizzazione di nuove unità
immobiliari per un ammontare di 1.563 mq di SUC, a questi saranno aggiunti ulteriori 198
mq di SUC “trasferiti” all'interno del comparto dall' adiacente particella 608 ricadente in
TCR/MMD così come concordato con l'amministrazione comunale.
Il PA prevede la realizzazione di una strada interna alla lottizzazione che collegherà
via Guiduccino della Fratta con via Luca Signorelli, andando ad individuare le aree in cui
saranno realizzati i lotti edificabili.
Nel rispetto di quanto previsto dalla scheda tecnica d'ambito del P.R.G. all'interno
del comparto verranno realizzati aree pedonali, parcheggi ed aree verdi che saranno in
parte cedute al comune (nel rispetto delle prescrizioni normative) in parte se ne prevede la
monetizzazione.
All'interno del comparto sono state individuate 3 U.m.i. (Unità minime di intervento).
Con apposito accordo intrapreso tra tutte le parti coinvolte nel Piano Attuativo, è
stato stabilito che tutte le opere di urbanizzazione saranno realizzate nel momento in cui
prenderà avvio la costruzione all'interno di una U.m.i., così da garantire l'opportuna
sistemazione degli spazi pubblici di tutta l'area. Inoltre, è previsto che all'avvio delle opere
di lottizzazione da parte di uno qualunque dei partecipanti, sarà onere degli altri
provvedere alla demolizione degli edifici attualmente esistenti (capanni e fatiscenti
laboratori artigianali) così da conferire un opportuno decoro all'area.
La destinazione prevalente sarà residenziale a bassa densità (il comparto ha una
capacità insediativa di 50 abitanti), si prevede solamente all'interno dell' U.m.i. 1 (vedi
Tavola PA-03) la presenza di superfici adibite a servizi al piano terra e la conseguente
individuazione di opportune aree private ad uso pubblico a ridosso di via Luca Signorelli.
Gli edifici avranno qui un'altezza massima di 10,50 m (tre piani fuori terra) per gli altri
è prevista l'altezza massima consenta di 7,50 m (due piani fuori terra) coerentemente alle
caratteristiche degli edifici già realizzati dall'altra lato di via Luca Signorelli (sub-comparto
“A”). Tutti gli edifici disporranno di ampie aree perimetrali all'interno delle quali verranno
individuate opportune aree verdi adibite a giardino, così da garantire per l'area
un'opportuna permeabilità.
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Progetto.
Il completamento nuovo quartiere residenziale sub-comparto “B”, è stato pensato
come un intervento che a livello urbanistico ed edilizio abbia le caratteristiche dell'ecosostenibilità mirata a garantire un basso impatto ambientale ed un risparmio energetico,
analogamente al sub-comparto “A” già realizzato.
Impianto urbanistico viario
Nell'elaborare l'impianto urbanistico del nuovo Comparto si è studiata la viabilità
attualmente insistente nell'area. Verrà completata e proseguita via Guiduccino della Fratta
divenendo, viste le modeste dimensioni della carreggiata (5m), a senso unico in direzione
via Secoli. Perpendicolarmente a questa verrà realizzata una nuova strada di lottizzazione
a due sensi (6m) che la congiungerà a via Luca Signorelli. Sarà inoltre completato il
bordo-strada della stessa via Luca Signorelli sul lato del sub-comparto “B” che,
analogamente a quanto avviene nell'altro lato, sarà fiancheggiato da parcheggi ed aree
verdi oltre ad un percorso pedonale che proseguirà anche nella nuova strada di
lottizzazione.
Parcheggi e spazi verdi pubblici
I parcheggi pubblici saranno realizzati a ridosso delle strade in adiacenza gli edifici,
ne sono stati previsti circa 585 mq per complessivi 28 stalli di sosta; mentre quelli privati
troveranno posto nei piani interrati sotto la sagoma degli edifici; solo nel lotto n.7 è
previsto di reperire gli spazi necessari al parcheggio privato all'interno del piazzale del
lotto.
Anche gli spazi verdi pubblici troveranno posto a ridosso delle strade quali aiuole
che intervallano i parcheggi ed allontano i lotti dalle strade; inoltre è previsto il reperimento
di aree verdi posizionate tra i lotti.
Sia per le aree verdi che per i parcheggi è prevista per i lottizzanti la possibilità di
fare ricorso alla monetizzazione.
Spazi verdi privati
Ogni edificio viene dotato di ampi spazi verdi interni al lotto, questo permette di
rendere permeabili le superfici che circondano il fabbricato consentendo la ricarica delle
falde acquifere sotterranee, oltre dare aria e luce alle abitazioni. La distribuzione delle
essenze arboree viene lasciata libera da prescrizioni, tuttavia si consiglia di tenere conto
delle dimensioni della pianta al momento del massimo sviluppo e considerare l'importanza
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di posizionare “piante autoctone a foglia caduca” in prossimità dei fronti sud-est e sudovest e “sempreverdi” a nord. Ciò consente di migliorare il comfort climatico degli edifici ed
ottenere ombreggiamento/raffrescamento estivo ed adeguata protezione dai venti
invernali.
Tipologia degli edifici
Le tipologie previste per gli edifici sono in linea su tre piani con uffici e residenza al
piano terra (lotti 1 e 2) bi/monofamiliare (per i lotti 3-4-5-6) piccolo edificio in linea (lotto 7).
Si lascia ampio margine alla tipologia e conformazione architettonica possibile nella
lottizzazione, tuttavia gli edifici dovranno avere le seguenti caratteristiche:
- piano interrato realizzato prevalentemente sotto la sagoma dell'edificio destinato
ad autorimesse e locali accessori
- piani sovrastanti adibiti a residenza (per i lotti 1 e 2 anche destinazione d'uso a
servizi) con possibilità di uscita diretta su area condominiale e/o con aree verdi di
pertinenza privata
- piani sovrastanti adibiti a residenza
- verde privato e condominiale, disposto coerentemente con le “tecniche
bioclimatiche del verde”
- doppio affaccio di ogni alloggio per la ventilazione incrociata, anche con soluzione
di alloggio disposta ad angolo.
- i tetti potranno essere a falde o a padiglione, con possibilità di inserimento di
porzioni con copertura piana a terrazza (vani scala ed altro...) o piani.
Nell'edificare saranno utilizzati preferibilmente materiali ecologici.
Gestione delle risorse idriche
Il nuovo quartiere è stato progettato per cercare di chiudere il più possibile il ciclo
dell'acqua all'interno del sito: riduzione delle superfici impermeabili, contenimento
del consumo di acqua potabile, recupero e riutilizzo dell'acqua piovana.
Approvvigionamento dell'acqua:
1- dall'acquedotto comunale, cioè acqua potabile per usi alimentari ed igiene;
2- dalla cisterna di ogni singolo lotto, con riuso dell'acqua piovana, con captazione
dai tetti, da utilizzare dopo le opportune filtrazioni per scopi irrigui delle aree verdi e
altri usi compatibili come cassette di scarico dei wc e lavaggio automezzi ed
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attrezzature. Questi impianti devono essere nettamente separati dalla rete di acqua
potabile;
3- per favorire il risparmio d'acqua potrà essere utilizzata una rubinetteria già
progettata per il risparmio (a getto regolato, con acceleratori di flusso a fotocellula)
e prevista l'istallazione di cassette per wc a basso consumo d'acqua ( da 3 a 6 litri o
meno).
Individuazione
Il comparto fatto oggetto del presente Piano Attuativo è il sub comparto “B”.
Come già detto l'area comprendente il “vecchio Convento” con le relative
pertinenze ed i terreni adiacenti sono già stati fatti oggetto di ristrutturazione e
sistemazione (sub comparto “A”). La nuova zona oggetto di urbanizzazione è quella che si
estende da dette aree fino alla nuova via di “circonvallazione” degradando verso il fiume
Tevere. Il progetto prevede la formazione di 7 lotti edificabili che completeranno l'opera
iniziata con la realizzazione del sub comparto “A”. L'area funge da margine occidentale
del comparto, rivestendo l'importante compito di limite tra il tessuto cittadino esistente e le
nuove lottizzazioni. I lotti si distribuiranno secondo uno schema regolare lungo le strade di
lottizzazione, venendo divisi dalla nuova strada di collegamento che sarà realizzata
ortogonalmente a via Luca Signorelli. I lotti 1,2 e 3 avranno accesso diretto da via Luca
Signorelli, il 7 invece da via Guiduccino della Fratta della quale si prevede il senso unico in
direzione via Secoli, mentre i lotti 4,5 e 6 avranno accesso dalla nuova strada di
lottizzazione che congiungerà via Guiduccino della Fratta a via Luca Signorelli. I vari lotti
saranno poi tra di loro collegati da marciapiedi pedonali che costeggeranno le sopracitate
vie. La destinazione dell'intero comparto è prettamente residenziale, solo nei lotti 1 e 2 è
prevista la presenza di servizi al piano terra degli edifici. Per una compiuta analisi circa le
potenzialità edificatorie di ciascun lotto si rimanda alle rispettive schede tipologiche
redatte.
Il sub-comparto ”B” sarà urbanizzato con scelte progettuali analoghe a quelle
utilizzate per il sub-comparto “A” già realizzato e precisamente mediante l'esecuzione
delle seguenti opere di urbanizzazione primaria:
Rete Fognaria
La rete fognante sarà realizzata con sistema separato per le acque bianche e nere;
i tubi saranno sempre del tipo in tubo in polietilene ad alta densità corrugato a doppia
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parete, liscia internamente e corrugata esternamente con sottofondo, rinfianco e cappa in
sabbia dello spessore minio di 15 cm. I pozzetti di ispezione saranno posti ad intervalli
non superiori ai ml 50. I pozzetti di salto e di ispezione saranno della dimensione minima
interna di cm 80 dotati di chiusino atto a sopportare carichi stradali.
Nella rete nera i pozzetti avranno il fondo fogna realizzato con tubo PVC, tagliato a
180° e del diametro rapportato a quello del tubo in uscita e raccordato con esso a collo
pieno; i pozzetti di salto saranno sempre dotati di tubo verticale del diametro di mm 300
con relativa curva a 90° posta al piede.
Per la raccolta delle acque piovane saranno realizzate caditoie stradali con un
interasse massimo di ml 30, poste su entrambi i lati della strada e collegate alla condotta
principale in corrispondenza dei pozzetti di ispezione.
Le caditoie saranno di cm 40x40 sifonate e zincate, dotate di valvola con
contrappeso.
I pozzetti di salto avranno le stesse caratteristiche di quelli della linea nera; il fondo
sarà comunque realizzato 20 cm sotto la generatrice inferiore del tubo in uscita.
Allacci al collettore principale
Gli edifici saranno dotati di un unico allaccio alla pubblica fognatura; le
canalizzazioni interne per le acque bianche e nere saranno distinte e portate fino al limite
della proprietà privata ed in corrispondenza del punto di allaccio.
Le opere di allaccio saranno realizzate su area pubblica e consisteranno
nell’esecuzione del pozzetto di campionamento, in adiacenza alla proprietà privata,
nonché della posa in opera della tubazione di collegamento con il collettore comunale.
Detto collegamento sarà in corrispondenza di pozzetti ispezionabili a quota
leggermente superiore a quella di scorrimento del collettore principale. Essi saranno posti
inoltre a profondità tale da sottopassare tutti gli altri servizi.
Rete di distribuzione elettrica e telefonica
La rete di distribuzione elettrica ai singoli lotti sarà costituita da tubazioni in
polietilene flessibile a doppia parete, pozzetti di derivazione in cls delle dimensioni di cm
80x80 dotato di chiusino in ghisa sferoidale e comunque secondo il progetto e le
prescrizioni degli Enti erogatori.
Impianti di pubblica illuminazione
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progettazione
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rispetto
delle
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norme
per
l’abbattimento
dell’inquinamento luminoso.
La rete di distribuzione per la pubblica illuminazione sarà realizzata con cavo
butilico RG.50R14 in tubazioni in polietilene flessibile a doppia parete.
I corpi illuminanti saranno inseriti alternativamente sulle tre fasi onde equilibrare il
carico e consentire la parzializzazione delle accensioni.
Ogni centro sarà collegato a terra con picchetti in acciaio o rame collegati da una
rete di terra costituita da corda nuda di rame elettrolitico, sezione minima mmq 50, posata
direttamente entro lo scavo.
Ogni palma sarà dotata di blocco di ancoraggio in cls R’bk 250 delle dimensioni
idonee all’altezza della stessa palma. Sullo stesso o in adiacenza sarà ricavato un
pozzetto di derivazione delle dimensioni di cm 40x40 con fondo aperto, dotato di chiusino
in ghisa sferoidale di tipo carrabile.
L’impianto sarà dotato di idoneo quadro di comando in cassetta di vetroresina tipo
ENEL, completa di base di appoggio su basamento di cls o in metallo, comprendente:
• Centralina riduttrice di potenza capace di una riduzione del flusso luminoso, a notte
inoltrata, pari almeno al 50% (relais crepuscolare);
• Interruttore magnetotermico;
• Interruttore magnetotermico differenziale a bassa sensibilità;
• Due contatori;
• Un orologio ed una fotocellula;
• Due interruttori per l’accensione manuale.
Rete di distribuzione del gas
La rete di distribuzione a bassa pressione sarà realizzata con tubi in acciaio
elettrosaldato, protetti esternamente da idoneo rivestimento protettivo a base di bitume e
lana di vetro, posati ad una profondità di circa ml 0,80, rinfiancate con sabbia e
completate con rinterro o misto granulometrico; saranno segnalate da nastro posto ad
adeguata profondità.
Saranno comunque rispettate tutte le indicazioni e le prescrizioni poste dalla
Società erogatrice.
Rete idrica e non potabile - pozzi privati
La condotta dell’acqua potabile, alimentata dall’acquedotto cittadino, dovrà formare
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una rete a maglie chiuse per garantire al meglio l’erogazione e rendere uniforme la
pressione.
Le tubazioni saranno in polietilene ad alta densità (PEAD) del tipo PN16; la rete
sarà inoltre dotata di valvole di fondo e di sfiato, nonché di opportune saracinesche per
permettere di isolare l’impianto per settori.
In sede di progettazione esecutiva dei fabbricati potrà essere realizzato un solo
pozzo per ogni lotto e sarà messa in opera la rete di distribuzione dell’acqua non potabile
alimentata sia dal pozzo di pertinenza che dalla vasca di accumulo in cui saranno
convogliate le acque meteoriche dei tetti e delle superfici impermeabili interne ai lotti,
previa realizzazione delle sicurezze anti tracimazione collegate alla rete fognante
comunale (troppo pieni per le vasche di accumulo).
I pozzi di nuova realizzazione saranno preventivamente autorizzati secondo le
normative vigenti in materia.
Rete viaria
Le strade rispetteranno le indicazioni e le prescrizioni progettuali e comunque
avranno una larghezza minima della sede viabile non inferiore a ml 5.
Per quanto riguarda la costituzione del manto stradale, esso avrà uno strato di
fondazione in materiale naturale provenienti da cave, con legante naturale, dello spessore
finito di cm 40 con sovrastante strato di cm 8 di conglomerato bituminoso per strato di
base, altri 8 cm di conglomerato bituminoso per strato di collegamento (binder) e finitura
in conglomerato bituminoso (Tappetino) ottenuto con graniglie e pietrischi silicei,
confezionato a caldo dello spessore di 4 cm.
I percorsi pedonali-ciclabili (posizionati a quota sopraelevata rispetto alla
carreggiata) verranno pavimentati con elementi in cemento autobloccanti.
Sistemazione di aree da destinare a verde pubblico
I terreni destinati a verde pubblico di pertinenza delle residenze, saranno
predisposti e livellati con terreno vegetale, secondo i profili planoaltimetrici previsti dalla
tavola delle sistemazioni delle aree pubbliche, al fine di consentire successivamente
all’Ente la piantumazione.
Il Tecnico
KKKKKKKKKKKKKKKKKK..
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