La contabilità condominiale ed il rendiconto

19°corsodiformazioneperamministratoricondominiali‐ Lacontabilitàcondominialeedilrendicontodellagestione
La contabilità condominiale
ed il rendiconto della gestione
Relatore: Dott. Matteo Gualandris
Dott.MatteoGualandris
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Con l’entrata in vigore della riforma del condominio, avvenuta il 18.06.2013, le nuove disposizioni in
materia di contabilità e rendicontazione comportano l’acquisizione di alcuni concetti di contabilità
generale indispensabili alla corretta rendicontazione del condominio come previsto dall’art. 1130 bis del
codice civile.
Gli articoli che direttamente o indirettamente incidono sulla gestione contabile del condominio sono i
seguenti:
Art. 1129 (Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore);
Art. 1130 (Attribuzione dell’amministratore)
Art. 1130 bis (Rendiconto condominiale)
1) Apertura e gestione del conto corrente condominiale;
Art. 1129 comma 7: “L’amministratore è obbligato a fare transitare le somme ricevute a qualunque
titolo dai condomini e dai terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su
uno specifico conto corrente postale o bancario, intestato al condominio…”;
Con tale disposizione è stato definitivamente normato l’obbligo di apertura di uno specifico conto
intestato ad ogni condominio. Prima della riforma il codice civile non imponeva alcun obbligo di
apertura di un conto corrente condominiale, tuttavia la giurisprudenza consolidata si era più volte
espressa sulla doverosa apertura di un c/c separato e distinto da quello dell’Amministratore, al fine di
scongiurare il problema riconducibile alla confusione di patrimoni dell’amministratore con quelli del
condominio, anche ai fini successori.
Il settimo comma dell’art. 1129 impone dunque:
1) L’apertura di un conto corrente bancario o postale specifico intestato al condominio;
2) L’obbligo di fare transitare “tutte” le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi
e tutte quelle erogate per conto del condominio sul predetto conto.
Dal dettato normativo l’uso del denaro contante non è espressamente vietato ma il suo utilizzo diviene
pressoché residuale. Appare utile ricordare che qualora l’amministratore dovesse ricevere del denaro
contante non potrà impiegarlo direttamente per il pagamento delle spese relative al condominio ma
dovrà provvedere al versamento dell’intera somma sul conto corrente condominiale.
E’ opportuno sapere inoltre che:
- La norma è inderogabile, l’assemblea non può dispensare l’amministratore dall’apertura di
conto corrente intestato al condominio;
- L’assemblea può solo deliberare in merito alla scelta del tipo di conto (bancario e/o postale)
nonché l’istituto bancario al quale affidare la gestione;
- Non è vietata l’apertura di più conti correnti o conti di deposito intestati al medesimo
condominio;
- In presenza di supercondominio, ogni condominio che lo compone e lo stesso supercondominio
devono essere intestatari di un proprio conto corrente.
- Ai sensi dell’art. 1129 comma 12, la mancata apertura del conto corrente o la gestione con
modalità che possono ingenerare confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio
personale dell’amministratore o di altri condomini, sono oggetto di revoca dell’amministratore,
anche su disposizione dell’autorità giudiziaria.
2) Passaggio di consegne:
Art. 1129 comma 8: “Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la
documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le
attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi”.
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La disposizione in commento è stata introdotta al fine di velocizzare il passaggio di consegne tra
l’amministratore cessato per qualunque causa dall’incarico ed il nuovo amministratore. L’art.1129
comma 8 sembra dunque applicabile dal momento in cui la cessazione dell’incarico dell’amministratore
diviene definitiva, in altre parole con la nomina del nuovo amministratore. Da quel momento
l’amministratore cessato ha esclusivamente l’obbligo di consegna della documentazione condominiale
e l’obbligo di eseguire attività urgenti e improrogabili. In entrambi i casi al condominio non può essere
richiesto alcun compenso aggiuntivo; risulta invece legittima la richiesta di rimborso delle spese
eventualmente sostenute (e dunque documentate) e strettamente inerenti la consegna della
documentazione.
3) Adempimenti fiscali:
Art. 1130 n. 5): eseguire gli adempimenti fiscali;
Il condominio ed il suo amministratore, devono porre in essere i numerosi adempimenti di natura
tributaria e previdenziale tra i quali:
 Adempimenti connessi al condominio in qualità di sostituto d’imposta:
a) Per le prestazioni effettuate da imprese e professionisti, applicazione delle ritenute d’acconto,
versamento, certificazione delle ritenute operate, compilazione e trasmissione modello 770;
b) Per le prestazioni effettuate nell’ambito di rapporti di lavoro dipendente: adempimenti fiscali
previdenziali e assicurativi connessi ai rapporti di lavoro e relativi adempimenti periodici ed
annuali;
 Compilazione del modello AC allegato alla dichiarazione dei redditi dell’amministratore;
 Pagamento dell’IMU, determinazione dei redditi sulle proprietà comuni ed adempimenti
conseguenti;
 La detrazione IRPEF del 50% sulle spese di manutenzione delle parti comuni ed adempimenti
conseguenti (in vigore fino al 30/06/2015);
 La detrazione IRPEF del 65% sugli interventi connessi al risparmio energetico nelle parti comuni
condominiali (in vigore fino al 30/06/2015);
 Ogni altro obbligo di natura fiscale.
E’ opportuno sapere inoltre che:
- Eseguire gli adempimenti fiscali è uno degli obblighi dell’amministratore di condominio,
nessuna delibera assembleare specifica in tal senso è obbligatoria. L’assemblea su richiesta
dell’amministratore può appaltare a terzi lo svolgimento di tali compiti ma l’amministratore ne
risponde comunque direttamente perché rientra tra i propri compiti e non può essere
dispensato da tale obbligo;
- Ai sensi dell’art. 1129 comma 11, in presenza di gravi irregolarità fiscali i condomini anche
singolarmente possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione
e per la revoca dell’amministratore. Qualora l’assemblea non deliberasse la revoca, ciascun
condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria, con spese a carico del condominio.
4) Registri obbligatori
Art. 1130 n. 6): “curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei
singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice
fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato
relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore
in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza
delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del
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registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore
acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili”
Art. 1130 n. 7) “curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca
dell'amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì
annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonché le brevi
dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il
regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell'amministratore sono
annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del
condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di
contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli
movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate”.
I sopra citati articoli dispongono la modalità ed ai termini di tenuta e conservazione di quattro registri,
propri della gestione contabile condominiale:
a) Registro dell’anagrafe condominiale: contenente le generalità dei proprietari, dei titolari di diritti
reali di godimento (usufrutto, uso, abitazione) nonché dei diritti personali di godimento
(conduttori, comodatari ecc); completi di ogni loro elemento incluso il codice fiscale, i dati
catastali relativi a ciascuna unità immobiliare.
Le informazioni che compongono il registro dell’anagrafe condominiale sono distinte in informazioni
soggettive ed oggettive:
Informazioni soggettive:
i) natura del condomino: proprietario, usufruttuario, titolare di diritto di abitazione,
comodatario o inquilino;
ii) dati anagrafici completi del condomino comprensivi del codice fiscale;
iii) residenza e/o domicilio del condomino.
Informazioni oggettive:
iv) Dati catastali;
v) Informazioni sulla sicurezza.
E’ opportuno sapere inoltre che:
- In presenza di più soggetti titolari di una unità immobiliare, l’amministratore deve richiedere ed
ottenere le informazioni relative a tutti i contitolari;
- E’ dovere di ogni condomino fornire le predette informazioni all’amministratore di condominio,
ma è compito dell’amministratore porre a conoscenza i condomini di tali obblighi, provvedere
alla raccolta delle informazioni (di norma attraverso questionari), verificare la congruità delle
medesime, sollecitare il condomino inerte o disinteressato a comunicare tutte le informazioni e
provvedere a recuperarle a spese del condomino inerte;
- L’incompletezza del registro, la tenuta in modo non corretto o l’inerzia dell’amministratore nel
recuperare le predette informazioni possono essere oggetto di revoca dell’incarico.
b) Registro dei verbali delle assemblee: è il registro nel quale devono essere annotate le eventuali
mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni dell’assemblea nonché le dichiarazioni
rese dai condomini che ne facciano richiesta. Al registro deve essere allegato il regolamento di
condominio se adottato.
c) Registro di nomina e revoca dell’amministratore: è il registro nel quale devono essere annotate
in ordine cronologico le date di nomina e revoca di ciascun amministratore di condominio, gli
estremi del decreto qualora sia avvenuta con provvedimento giudiziale. All’atto di nomina, sul
registro devono essere annotati in modo completo tutti i dati anagrafici e professionali
dell’amministratore.
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d) Registro di contabilità, è il registro nel quale devono essere annotati in ordine cronologico entro
trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita.
Il settimo comma dell’art. 1130, cita testualmente l’obbligo di annotazione dei “singoli movimenti in
entrata in uscita”, da ciò si deduce che nel predetto registro compariranno esclusivamente i
movimenti che hanno avuto manifestazione finanziaria (ossia un’entrata o un’uscita dal conto corrente
bancario, postale o di cassa).
Il registro di contabilità non comprenderà dunque tutte le operazioni registrate nel corso dell’esercizio
ma esclusivamente quelle materialmente incassate e pagate. Resteranno pertanto escluse quelle
operazioni oggetto di registrazione nella contabilità condominiale, delle quali non si è ancora avuta la
relativa manifestazione finanziaria, quali ad esempio fatture registrate e rendicontate alla chiusura
dell’esercizio condominiale ma non ancora saldate, le cui informazioni saranno fornite nella situazione
patrimoniale.
Criteri di tenuta e conservazione del registro
In merito alla tenuta e conservazione dei predetti registri non viene imposta alcuna particolare forma o
sistema contabile, ma viene semplicemente imposto l’obbligo di tenuta dei registri sui quali siano
annotate le informazioni richieste dal codice civile, nei termini prescritti (30 giorni dall’effettuazione
dell’operazione), ciò è condizione necessaria e sufficiente alla corretta tenuta dei registri.
La tenuta del registro di contabilità è libera:
-
Non esiste alcun regime contabile specifico (partita semplice, partita doppia), purché i singoli
movimenti siano esposti cronologicamente;
-
Non esiste alcuna forma specifica di conservazione del registro (cartacea, elettronica, registro
numerato, a fogli mobili ecc);
-
Non vi è nessun obbligo di vidimazione o bollatura iniziale;
Nel rispetto del principio di chiarezza e trasparenza a cui si rifà la riforma, ogni condomino ha diritto di
prendere visione del registro di contabilità e di ottenerne, a proprie spese copia firmata
dall’amministratore.
5) Conservazione ed esibizione delle scritture contabili del condominio.
Conservazione
Art.1130 n. 8) (Attribuzioni dell’amministratore) “conservare tutta la documentazione inerente alla
propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo
dell'edificio e del condominio”.
Art.1130 bis comma 1) (rendiconto) ultima parte:” ……….Le scritture contabili e i documenti
giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione”.
Prima dell’introduzione della riforma, la conservazione dei documenti relativi alla gestione del
condominio è sempre stata oggetto di discussione, e fino all’introduzione della riforma si faceva
riferimento all’art. 2220 del c.c. nonché ai termini di prescrizione decennale dei diritti, come fonti
normative a cui ispirarsi per giustificare la conservazione decennale della documentazione contabile e
gestionale del condominio.
Con la riforma, l’art. 1130 bis ha definitivamente stabilito che le scritture contabili ed i documenti
giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione. E’
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opportuno precisare che il termine imposto dalla legge è riferito al singolo movimento (registrazione) e
non all’esercizio di riferimento.
E’ bene fare attenzione tuttavia che il dettato normativo, posto all’interno della norma relativa al
“rendiconto”, si riferisce alle scritture contabili (registro di contabilità e rendiconto) ed ai documenti
giustificativi che le hanno originate (fatture, ricevute, estratti conti ecc.). Nulla dice in merito agli altri
registri previsti dalla riforma, quali il registro dell’anagrafe condominiale, il registro di nomina e revoca
dell’amministratore ed il registro dei verbali di assemblea per i quali è opportuna una loro
conservazione a tempo indeterminato, unitamente alle tabelle millesimali, al regolamento di
condominio ed alla documentazione tecnica relativa alla sicurezza degli impianti e delle strutture
condominiali, affinché sia possibile avere una continuità storica della vita del condominio.
Esibizione:
Art. 1129 2° comma: “… (l’amministratore comunica)… anche la sede ove si trovano i registri di cui ai
n. 6) e 7) dell’art. 1130 nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato ….. può prenderne
gratuitamente visione …..”
Art. 1129 7° comma: “… ciascun condomino, per tramite dell’amministratore, può chiedere di
prendere visione ed estrarre copia,a proprie spese, della rendicontazione periodica;
Art.1130 n.9) “fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei
pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso”;
Art. 1130 bis 1° comma: “…. i condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità
immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne
copia a proprie spese”
In conformità al principio di chiarezza e trasparenza l’esibizione della documentazione condominiale
nelle varie accezioni viene più volte richiamata nella riforma.
In particolare,
1) chiunque (e non solo i condomini) deve conoscere la sede, le modalità e tempi per la visione
gratuita della documentazione condominiale (art. 1129 co. 2);
2) ciascun condomino può visionare la rendicontazione periodica bancaria (art. 1129 co. 7);
3) ciascun condomino può ottenere attestazione relativa allo stato dei pagamenti e delle liti in
corso (art.1130 n.9);
4) ciascun titolare di diritto reale (proprietà, usufrutto, uso, abitazione ecc.) e di diritto di
godimento (conduttore e comodatario) può prendere visione di tutti i documenti giustificativi
di spesa (art. 1130 bis 1° comma).
6) Rendiconto condominiale
Art. 1130 n.10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per
la relativa approvazione entro centottanta giorni;
Art. 1130 bis 1° comma: “Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro
dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve
che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica. Si compone di un registro di
contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con
l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. L'assemblea condominiale può, in
qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la
contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina
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dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di
proprietà...”
Art. 1135 “Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti l’assemblea dei condomini provvede:
…
n. 3) “All’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della
gestione”.
Il nuovo articolo 1130 bis ha disciplinato in modo puntuale il “rendiconto” condominiale definendone gli
elementi essenziali e la documentazione che lo compone.
Secondo il citato articolo, il rendiconto deve “contenere tutte le voci di entrata e di uscita e di ogni altro
dato inerente la situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve…..”
e cita ancora “… (il rendiconto) si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario,
nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e
delle questioni pendenti”.
Tutte le informazioni sulla gestione devono essere riepilogate nei seguenti documenti:
1) Il registro di contabilità;
2) Il riepilogo finanziario;
3) La nota di accompagnamento sintetica esplicativa della gestione annuale.
Come per la tenuta del registro di contabilità, anche per il riepilogo finanziario e la nota di
accompagnamento non esistono schemi o forme prescritte dalla legge, non vi sono dunque vincoli in
senso lato sulla modalità di tenuta e di esposizione del rendiconto, purché contengano tutte le
informazioni prescritte dal codice civile.
In particolare:
1) Il registro di contabilità: altro non è che il registro cronologico in cui sono annotate tutte le
entrate e le uscite verificatisi nel corso dell’anno e già previsto dall’art. 1130 n. 7) e
precedentemente commentato;
2) Il riepilogo finanziario: è composto da una situazione patrimoniale, nel quale viene esposta la
condizione creditizia e debitoria del condominio alla data di chiusura, nonché di un eventuale
conto finanziario nel quale vengono esposte sinteticamente le entrate e le uscite manifestatesi
nell’anno. Il rendiconto finanziario in particolare non è altro che una sintesi delle entrate e le
uscite già esposte nel registro di contabilità;
3) Una nota di accompagnamento sintetica esplicativa della gestione annuale: è assimilabile alla
nota integrativa prevista per i bilanci delle società di capitali, con essa vengono fornite
informazioni sulla situazione finanziaria, patrimoniale nonché altre informazioni relative
all’andamento della gestione condominiale.
In merito ai principi a cui l’amministratore deve attenersi nella redazione del rendiconto condominiale,
l’art. 1130 1° comma dice esplicitamente che “il rendiconto condominiale deve contenere le voci di
entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio …”. Il
legislatore non fornisce alcun criterio di redazione del rendiconto condominiale ma elenca tutte le
informazioni che in esso devono essere riportate.
La volontà di eliminare ogni riferimento al principio di competenza e l’obbligatoria presenza delle voci di
entrata ed uscita fanno supporre che l’adozione del principio di cassa debba ritenersi come linea di
condotta principale nella redazione del rendiconto condominiale, tuttavia il principio i cassa, da solo,
non è in grado di fornire gli ulteriori dati richiesti dal primo comma dell’art. 1130 del c.c., ossia tutte
quelle informazioni inerenti alla situazione patrimoniale del condominio (crediti, debiti, fondi di riserve e
disponibilità condominiali) nonché tutte le altre informazioni relative all’andamento condominiale.
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L’amministratore che voglia dunque adempiere agli obblighi imposti dall’art. 1130 1° comma del codice
civile, sia pure rispettando il principio di cassa, deve includere nel rendiconto tutte quelle voci che
hanno avuto manifestazione finanziaria (in entrata ed in uscita) nonché tutte le voci che pur non
avendo avuto ancora manifestazione finanziaria (non essendo ancora state pagate o incassate) si
sono realizzate nel corso dell’anno condominiale (quali ad esempio le fatture per acquisti di beni o
prestazioni servizi con data coincidente o prossima al termine dell’esercizio condominiale, con relativo
pagamento avvenuto nei primi giorni dell’anno successivo).
Quest’ultimo metodo, anche se non conforme ai principi di economia aziendale e tecnica contabile
propria delle aziende, rappresenta la forma di rendicontazione che meglio rispecchia i principi di
chiarezza, trasparenza e semplicità a cui ispira la riforma del condominio, affinché ogni condomino di
diversa cultura ed estrazione sia in grado di comprendere con immediatezza e facilità il contenuto del
rendiconto condominiale.
E’ opportuno tuttavia sottolineare che l’assenza di ogni riferimento giuridico sul criterio a cui ispirarsi
nella redazione del rendiconto e l’obbligo di esporre “ogni altro dato inerente alla situazione
patrimoniale del condominio”, fa altresì ritenere che non possa considerarsi contrario alla norma
anche il principio di competenza proprio dell’economia aziendale, a cui si sono ispirati già prima della
riforma la stessa ANACI attraverso il “MODELLO DI BILANCIO CONDOMINIALE CONCORDATO”,
protocollo d’intesa sottoscritto tra la predetta associazione e le associazioni maggiormente
rappresentative della proprietari immobiliari, nonché le “LINEE GUIDA PER LA REDAZIONE DEL
RENDICONTO CONDOMINIALE” realizzato dall’ANACI Nazionale con l’ordine dei Dottori
Commercialisti ed Esperti Contabili di Napoli. Principi forniti prima della riforma e volti a colmare il
vuoto normativo fino ad ora esistente, ma che ora possano ritenersi applicabili per completezza delle
informazioni che i predetti protocolli espongono.
Il principio di competenza, anche se rappresenta l’unico metodo scientifico in grado di rappresentare
l’effettiva situazione economico-patrimoniale del condominio in un dato momento, presuppone tuttavia
la conoscenza in capo all’amministratore delle regole di contabilità ma, soprattutto, presuppone una
medesima conoscenza e competenza in capo al condomino chiamato a leggere il rendiconto.
Senza pretesa di esaustività e completezza, di seguito verranno esposti alcune esemplificazioni che
permettano di comprendere l’interrelazione tra i vari contenuti del “rendiconto” in tutte le sue parti.
La situazione patrimoniale:
La situazione patrimoniale rappresenta l’insieme delle voci attive (crediti) e passive (debiti) che si
manifestano in un dato momento, normalmente coincidente con la chiusura dell’esercizio
condominiale. Una situazione patrimoniale “tipo” potrebbe essere la seguente:
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ATTIVITA' (CREDITI)
Cassa
Banca c/c
banca c/fondo di riserva (2)
Banca c/TFR Titoli c/deposito
Depositi cauzionali Acconti, caparre anticipazioni
Crediti v/condomini (1)
Crediti v/condomini per arretrati
Altri crediti
……………
TOTALE A PAREGGIO (3)
Euro
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PASSIVITA' (DEBITI)
Debiti v/fornitori
Fondo di riserva
Fondo TFR
Debiti per cauzioni ricevute
Debiti v/dipendenti
Debiti per ritenute Acconti e caparre ricevute
Debiti v/condomini (1)
Altri debiti
…………………..
……………………
TOTALE A PAREGGIO (3)
Euro
€ ‐
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€ ‐
€ ‐
€ ‐
€ ‐
€ ‐
€ ‐
€ ‐
€ ‐
(1) somma algebrica dei crediti e debiti v/condomini: corisponde al conguaglio del conto econom. e p.di riparto
(2) il saldo deve corrispondere al totale della liquidità presente al 31/12 e risultante dal prospetto finanziario
(3) il totale attivo e passivo devono corrispondere
Tra le attività (crediti) del condominio compaiono normalmente le seguenti voci:
Cassa - Banca c/c: rappresentano saldi attivi alla data di chiusura dell’esercizio condominiale, la
cassa, essendo denaro contante non potrà che essere attiva, il conto corrente bancario potrebbe
risultare tra le poste del passivo qualora per qualunque motivo il saldo fosse a debito.
Banca c/fondo di riserva: rappresenta la quota parte di saldo di conto corrente rappresentato dalle
quote versate dai condomini a titolo di fondo di riserva o a fondo spese straordinarie. La distinzione
come quota parte di un unico saldo di conto corrente non è necessaria ma è opportuna per esporre le
disponibilità bancarie alla chiusura dell’esercizio al netto del fondo. Il saldo, come detto prima potrebbe
risultare negativo. Tale fondo potrebbe risultare da conti postali o bancari distinti rispetto a quello
ordinario.
Banca c/TFR: rappresenta la quota a parte del saldo di conto corrente versata dai condomini
annualmente a titolo di fondo Trattamento di Fine Rapporto del o dei rapporti di lavoro dipendente in
essere alla data di chiusura dell’esercizio condominiale (esempio classico il portiere del condominio);
Titoli c/deposito: rappresenta il saldo attivo in titoli o fondi di investimento gestiti dall’amministratore
per conto del condominio;
Depositi cauzionali: Rappresentano crediti per somme versate a terzi a titolo di cauzione su contratti
sottoscritti dal condominio, ad esempio locazioni passive, o contratti di utenza ecc.;
Acconti o caparre: somme versate a terzi (fornitori) per le quali non è ancora pervenuta la relativa
pezza giustificativa ed il cui importo non è transitato nel consuntivo di gestione;
Credito v/condomini: rappresenta il conguaglio a debito del condomino (e dunque a credito del
condominio) come differenza tra le spese imputate al singolo condomino e le minori somme da questi
versate sulla base del preventivo di gestione;
Credito v/condomini per arretrati: rappresenta la quota parte di conguaglio a debito dei condomini
risultante da precedenti annualità e/o in contenzioso esposte separatamente;
Tra le passività (debiti) del condominio compaiono normalmente le seguenti voci:
Debiti v/fornitori: rappresenta il saldo a debito del condominio nei confronti di fornitori per prestazioni
già effettuate ed incluse nel consuntivo di gestione e non ancora saldate alla data di chiusura
dell’esercizio condominiale;
Fondo di riserva: rappresenta il saldo a debito del condominio nei confronti dei condomini per le
somme versate a favore del condominio a titolo di fondo di riserva per spese future o spese
straordinarie;
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Debiti per TFR: rappresenta il debito maturato nei confronti del o dei rapporti di lavoro in essere per
Trattamento di Fine Rapporto alla data di chiusura dell’esercizio condominiale;
Debiti per cauzioni: rappresenta il debito per somme ricevute dal condominio a titolo di cauzione su
contratti, tra i quali ad esempio la locazione della sala riunione e di unità immobiliari di proprietà del
condominio (appartamento ex portiere ecc.).
Acconti e caparre ricevute: sono somme ricevute da terzi o da condomini per caparre ed acconti
ricevuti per prestazioni non ancora realizzate.
Debiti v/condomini: rappresenta il conguaglio a credito del condomino (e dunque a debito del
condominio) come differenza tra le spese imputate al singolo condomino e le maggiori somme da
questi versate sulla base del preventivo di gestione.
Le passività rappresentano debiti che il condominio ha maturato nei confronti di terzi e di singoli
condomini, alla chiusura dell’esercizio condominiale;
Le attività rappresentano le disponibilità liquide ed i crediti vantati dal condominio nei confronti di terzi e
di condomini alla chiusura dell’esercizio condominiale;
Prospetto finanziario o situazione di cassa
E’ un prospetto nel quale viene ricostruita la movimentazione effettiva della “cassa” condominiale.
Vengono cioè riportati tutti gli incassi ed i pagamenti effettuati nel corso dell’anno condominiale così
come risulta dal registro di contabilità. Rappresenta il flusso finanziario in entrata ed in uscita
verificatosi nel corso dell’esercizio condominiale.
ENTRATE
saldo iniziale di c/c bancario postale
saldo iniziale di cassa
incasso quote condominiali ordinarie
incasso quote condom. Straordinarie
incasso fondi spese
incasso interessi attivi
incasso affitti
incasso depositi cauzionali
incasso indennizzi assicurativi
altre entrate
……………
TOTALE ENTRATE
USCITE
spese sostenute e pagate nell'anno
spese straordinarie eff. e pagate nell'anno
restituzione depositi cauzionali
anticipi e liquidazione di TFR
utilizzo fondo cassa
restituzion conguagli condomini
anticipi a fornitori e a terzi
altri pagamenti
…………………..
TOTALE USCITE
SALDO ATTIVO (PASSIVO)
TOTALE A PAREGGIO
EURO
€ ‐
€ ‐
€ ‐
€ ‐
€ ‐
€ ‐
€ ‐
€ ‐
€ ‐
€ ‐
€ ‐
€ ‐
€ ‐
€ ‐
€ ‐
€ ‐
€ ‐
€ ‐
€ ‐
€ ‐
€ ‐
€ ‐
€ ‐
€ ‐
(2)
(2) il saldo deve corrispondere alla somma della liquidità presente al 31/12
Il prospetto finanziario o di cassa è un prospetto nel quale vengono esposti i flussi in entrata ed in
uscita manifestatisi per qualunque motivazione nel corso dell’esercizio il cui saldo dovrà essere
correlato con il saldo attivo dello stato patrimoniale.
Dott.MatteoGualandris
10
19°corsodiformazioneperamministratoricondominiali‐ Lacontabilitàcondominialeedilrendicontodellagestione
Consuntivo economico o rendiconto consuntivo
Elenca l’insieme delle spese sostenute e l’insieme delle quote incassate, nel corso dell’esercizio
condominiale e non si discosta dai rendiconti consuntivi comunemente utilizzati fino ad oggi nella
prassi amministrativa condominiale. L’Avanzo o disavanzo condominiale (il cui importo corrisponde al
conguaglio a credito o a debito dei singoli condomini nel piano di riparto) dovrà corrispondere alla
somma algebrica dei crediti e debiti verso condomini risultanti dalla situazione patrimoniale.
CONTO ECONOMICO (Dimostrazione spese ed entrate)
IMPORTI
Tab. A PROPRIETA'
A01 Assicurazione incendio e R.C.
A02 Compenso amministratore
A03 Spese amm.ve varie
A04 Manutenzioni e riparazioni
Totale Tab. A
…………………………..
Tab. B APPARTAMENTI
B01 Salario dipendenti e ritenute IRPEF
B02 Contributi INPS‐INAIL
B03 Accantonamento TFR
B04 Materiali pulizie
B06 Manutenzione ordinaria
Totale Tab. B
…………………………..
Tab. C ASCENSORE
C01 Forza motrice ascensore
C02 Manutenzione ordinaria
C03 Riparazioni varie e verifiche biennali
Totale Tab. C …………………………..
Tab. D ACQUA
D01 Consumi idrici e depurazione
Totale Tab. D Tab. E RISCALDAMENTO
E01 Forniture di combustibile
E02 Manutenzione impianto
E03 Forza motrice
…………………………..
Spese individuali
Postali
SALDO ESERCIZIO PRECEDENTE
TOTALE SPESE DA RIPARTIRE TOTALE QUOTE INCASSATE ACCREDITO AFFITTO LOCALI COMUNI AVANZO/DISAVANZO DI GESTIONE (1)
(1) l'avanzo/ disavanzo del conto economico deve coincidere al saldo a credito/debito del piano di riparto
Dott.MatteoGualandris
11
19°corsodiformazioneperamministratoricondominiali‐ Lacontabilitàcondominialeedilrendicontodellagestione
Piano di riparto
Come per il rendiconto, anche il piano di riparto non ha subito alcuna variazione rispetto ai modelli
comunemente utilizzati con la normativa precedente la riforma, pertanto se ne omette una esposizione
esemplificativa.
Nota di accompagnamento sintetica esplicativa della gestione annuale
La nota di accompagnamento sull’andamento della gestione annuale è assimilabile alla nota integrativa
prevista per i bilanci delle società di capitali, nella quale vengono fornite informazioni sulla situazione
finanziaria, patrimoniale nonché altre informazioni relative all’andamento della gestione condominiale.
Tuttavia tale documento non deve contenere un’analisi approfondita dei singoli dati, ma deve fornire
informazioni sugli eventi di maggior rilievo e analizzare quelli che presentano sensibili variazioni
rispetto ai periodi amministrativi precedenti.
Nella nota, essendo principalmente un documento descrittivo, occorre riferire ai condomini sulle
circostanze che hanno determinato eventi di particolare importanza nel corso della gestione ed i riflessi
che tali accadimenti hanno avuto e potranno avere sulla situazione economica e patrimoniale del
condominio.
Non essendo previsto dalla riforma alcuno schema obbligatorio, di seguito si riporta uno schema
riassuntivo ma non esaustivo delle informazioni minime che si ritiene opportuno approfondire:
- Premessa: dati del condominio, dati dell’amministratore, data di presa incarico della gestione.
- Fatti di rilievo verificatisi nel corso dell’esercizio: Lavori in corso, principali problematiche
condominiali, eventi imprevisti.
- Principali variazione delle voci di attività (crediti): commento delle variazioni intervenute nelle
singole voci.
- Principali variazioni delle voci di passività (debiti): commento delle variazioni intervenute nelle
singole voci.
- Principali variazioni delle voci di uscita: commento delle variazioni intervenute rispetto alle voci
preventivate.
- Principali variazioni delle voci di entrata:commento delle variazioni intervenute rispetto alle voci
preventivate.
- Controversie giudiziali in corso: esposizione dei contenziosi in essere, motivazioni e stato dei
procedimenti.
- Personale dipendente: riepilogo dei costi e dell’eventuali problematiche emerse nel corso
dell’anno.
- Creditori/Fornitori: sintesi dell’esposizione creditoria/debitoria verso i principali creditori/fornitori.
- Informazioni sui beni mobili e immobili: elenco delle proprietà condominiali, sintesi sullo stato
dei beni, eventuali interventi di manutenzione da porre in essere, sintesi delle locazioni in
corso.
Presupposti fondamentali per una corretta quadratura del rendiconto:
L’esposizione effettuata dei documenti che costituiscono il rendiconto condominiale ha finalità
esclusivamente esemplificativa e non esaustiva delle voci che possono comporre la situazione
patrimoniale, il prospetto finanziario o di cassa, il conto economico e la nota esplicativa.
La correttezza di contenuto e di esposizione di tutti i documenti che compongono il rendiconto
condominiale è tuttavia subordinata al contemporaneo verificarsi dei seguenti presupposti:
- Conto economico e piano di riparto: il conguaglio attivo o passivo risultante dal Conto
economico deve sempre coincidere con il conguaglio risultante dal piano di riparto (nota
1);
Dott.MatteoGualandris
12
19°corsodiformazioneperamministratoricondominiali‐ Lacontabilitàcondominialeedilrendicontodellagestione
-
-
-
-
Conto economico e piano di riparto: il conguaglio risultante dal conto economico e dal
piano di riparto, corrisponde alla voce di credito e/o debito che il condominio ha nei
confronti dei condomini e risultante dalle relative voci nello stato patrimoniale (nota 1);
Piano finanziario: l’avanzo (positivo) o il disavanzo (negativo) del piano finanziario deve
sempre coincidere con la somma della liquidità disponibile, ossia il denaro disponibile sotto
qualunque forma alla chiusura dell’anno condominiale (cassa + banca + investimenti in
titoli ecc.) (nota 2);
Stato patrimoniale: la suddivisione del denaro disponibile tra le voci di banca c/c, banca
c/fondo di riserva, banca c/Tfr ecc. è necessario se le predette somme fossero depositate
su conti specifici, inoltre la loro suddivisione è opportuna perché rispetta il principio di
chiarezza.
Stato Patrimoniale: il totale delle attività (disponibilità finanziarie + crediti) e delle passività
(debiti) deve essere sempre uguale (nota 3).
Qualora non si verificassero contemporaneamente tutti i predetti presupposti si è verificato certamente
un errore nella gestione amministrativo/contabile del condominio imputabile ad entrate o uscite non
correttamente contabilizzate o non correttamente documentate.
Analisi di casi concreti
Considerato che risulta difficile affrontare tutte le casistiche che possano presentarsi all’amministratore
nel corso della gestione amministrativo-contabile, di seguito verranno esposti alcuni semplici esempi
che permettano di comprendere la natura e le correlazioni esistenti tra i documenti che compongono il
rendiconto condominiale secondo la nuova accezione.
Per semplicità espositiva la ripartizione delle spese tra i singoli condomini ed i contributi versati dai
condomini si considera in parti uguali.
Esempio 1 anno “n”
Al 01/01/n
approvazione del preventivo di spesa condominiale per euro 10.000,00
Numero condomini: 10, contributi condominiali a carico di ogni condomino euro 1.000,00
Al 31/12/n
Spese sostenute e pagate dal condominio euro 8.000,00
n.9 condomini hanno versato il contributo di spese condominiali;
n.1 condomino non ha effettuato alcun versamento.
CONTO ECONOMICO ANNO "N"
IMPORTI
Spese condominiali
………………………………………
………………………………………
………………………………………
………………………………………
€ 8.000,00
…………………………..
Spese individuali
Postali
SALDI ESERCIZIO PRECEDENTE
TOTALE SPESE DA RIPARTIRE TOTALE QUOTE INCASSATE ACCREDITO AFFITTO LOCALI COMUNI AVANZO/DISAVANZO DI GESTIONE Dott.MatteoGualandris
€ ‐
€ 8.000,00
€ 9.000,00
€ ‐
€ 1.000,00 (1)
13
19°corsodiformazioneperamministratoricondominiali‐ Lacontabilitàcondominialeedilrendicontodellagestione
Anagrafica
A
B
C
D
E
F
G
H
I
L
Totali
millesimi
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
1000
SPESA
€ 800,00
€ 800,00
€ 800,00
€ 800,00
€ 800,00
€ 800,00
€ 800,00
€ 800,00
€ 800,00
€ 800,00
€ 8.000,00
Totale spese
€ 800,00
€ 800,00
€ 800,00
€ 800,00
€ 800,00
€ 800,00
€ 800,00
€ 800,00
€ 800,00
€ 800,00
€ 8.000,00
saldo prec.
€ ‐
€ ‐
€ ‐
€ ‐
€ ‐
€ ‐
€ ‐
€ ‐
€ ‐
€ ‐
€ ‐
totale versato
€ 1.000,00
€ 1.000,00
€ 1.000,00
€ 1.000,00
€ 1.000,00
€ 1.000,00
€ 1.000,00
€ 1.000,00
€ 1.000,00
€ ‐
€ 9.000,00
saldo cred/deb.
€ 200,00
€ 200,00
€ 200,00
€ 200,00
€ 200,00
€ 200,00
€ 200,00
€ 200,00
€ 200,00
‐€ 800,00
€ 1.000,00 (1)
(1) l'avanzo/ disavanzo del conto economico deve coincidere al saldo a credito/debito del piano di riparto
PROSPETTO FINANZIARIO (O DI CASSA) ANNO "N"
ENTRATE
EURO
saldo iniziale di c/c bancario postale
€ ‐
saldo iniziale di cassa
€ ‐
incasso quote condominiali ordinarie
€ 9.000,00
incasso quote condom. Straordinarie
€ ‐
incasso fondi spese
€ ‐
incasso interessi attivi
€ ‐
incasso affitti
€ ‐
incasso depositi cauzionali
€ ‐
incasso indennizzi assicurativi
€ ‐
altre entrate
totale entrate
€ 9.000,00
USCITE
spese sostenute e pagate nell'anno
€ 8.000,00
spese straordinarie eff. Pagate
€ ‐
restituzione depositi cauzionali
€ ‐
anticipi liquidazione TFR
€ ‐
utilizzo fondo cassa
€ ‐
restituzion conguagli condomini
€ ‐
anticipi a fornitori e a terzi
€ ‐
altri pagamenti
totale uscite
€ 8.000,00
SALDO ATTIVO (PASSIVO)
€ 1.000,00
TOTALE A PAREGGIO
€ 9.000,00
(2)
(2) il saldo deve corrispondere alla somma della liquidità presente al 31/12
Dott.MatteoGualandris
14
19°corsodiformazioneperamministratoricondominiali‐ Lacontabilitàcondominialeedilrendicontodellagestione
SITUAZIONE PATRIMONIALE ANNO "N"
Euro
PASSIVITA' (DEBITI)
Cassa
€ ‐
Debiti v/fornitori
Banca c/c
€ 1.000,00 Fondo di riserva
banca c/fondo di riserva (2)
€ ‐
Fondo TFR
Banca c/TFR € ‐
debiti per cauzioni ricevute
Titoli c/deposito
€ ‐
Debiti v/dipendenti
Depositi cauzionali € ‐
Debiti per ritenute Acconti, caparre anticipazioni
€ ‐
acconti e carre ricevute
Crediti v/condomini (1)
€ 800,00 Debiti v/condomini (1)
Crediti v/condomini per arretrati
€ ‐
altri debiti
altri crediti
€ ‐
…………………..
……………
€ ‐
……………………
TOTALE A PAREGGIO (3)
€ 1.800,00 TOTALE A PAREGGIO (3)
ATTIVITA' (CREDITI)
Euro
€ ‐
€ ‐
€ ‐
€ ‐
€ ‐
€ ‐
€ ‐
€ 1.800,00
€ ‐
€ ‐
€ ‐
€ 1.800,00
(1) somma algebrica dei crediti e debiti v/condomini: corisponde al conguaglio del conto econom. e p.di riparto
(2) il saldo deve corrispondere al totale della liquidità presente al 31/12 e risultante dal prospetto finanziario
(3) il totale attivo e passivo devono essere corrispondere
Esempio 2 anno “n+1”
Per lo stesso condominio l’anno successivo si verificano le seguenti ipotesi:
Preventivo di spesa condominiale per euro 10.000,00;
Contributi condominiali a carico di ogni condomino euro 1.000,00;
Approvazione del versamento di un fondo spese di euro 5.000 (euro 500 per ciascun condomino).
Al 31/12/n+1
Spese sostenute e pagate dal condominio euro 8.500,00;
Nessun utilizzo specifico del fondo spese di euro 5.000,00;
Tutti i condomini hanno versato il contributo di spese condominiali, compresi gli arretrati;
Tutti i condomini hanno versato il contributo per fondo spese;
CONTO ECONOMICO ANNO "N+1"
Spese condominiali
………………………………………
………………………………………
…………………………..
Spese individuali
Postali
SALDI ESERCIZIO PRECEDENTE
TOTALE SPESE DA RIPARTIRE TOTALE QUOTE INCASSATE ACCREDITO AFFITTO LOCALI COMUNI AVANZO/DISAVANZO DI GESTIONE € 1.000,00
€ 8.500,00
€ 10.800,00
€ ‐
€ 3.300,00 (1)
Dott.MatteoGualandris
IMPORTI
€ 8.500,00
15
19°corsodiformazioneperamministratoricondominiali‐ Lacontabilitàcondominialeedilrendicontodellagestione
Anagrafica
A
B
C
D
E
F
G
H
I
L
Totali
millesimi
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
1000
PIANO DI RIPARTO ANNO "N+1"
SPESA
Totale spese
saldo prec.
€ 850,00 € 850,00 € 200,00
€ 850,00 € 850,00 € 200,00
€ 850,00 € 850,00 € 200,00
€ 850,00 € 850,00 € 200,00
€ 850,00 € 850,00 € 200,00
€ 850,00 € 850,00 € 200,00
€ 850,00 € 850,00 € 200,00
€ 850,00 € 850,00 € 200,00
€ 850,00 € 850,00 € 200,00
€ 850,00 € 850,00 ‐€ 800,00
€ 8.500,00 € 8.500,00 € 1.000,00
totale versato
€ 1.000,00
€ 1.000,00
€ 1.000,00
€ 1.000,00
€ 1.000,00
€ 1.000,00
€ 1.000,00
€ 1.000,00
€ 1.000,00
€ 1.800,00
€ 10.800,00
saldo cred/deb.
€ 350,00
€ 350,00
€ 350,00
€ 350,00
€ 350,00
€ 350,00
€ 350,00
€ 350,00
€ 350,00
€ 150,00
€ 3.300,00 (1)
(1) l'avanzo/ disavanzo del conto economico deve coincidere al saldo a cred/debito del piano di riparto
PROSPETTO FINANZIARIO (O DI CASSA) ANNO "N+1"
ENTRATE
EURO
saldo iniziale di c/c bancario postale
€ 1.000,00
saldo iniziale di cassa
€ ‐
incasso quote condominiali ordinarie
€ 10.800,00
incasso quote condom. Straordinarie
€ ‐
incasso fondi spese
€ 5.000,00
incasso interessi attivi
€ ‐
incasso affitti
€ ‐
incasso depositi cauzionali
€ ‐
incasso indennizzi assicurativi
€ ‐
altre entrate
€ ‐
totale entrate
€ 16.800,00
USCITE
€ 8.500,00
spese sostenute e pagate nell'anno
spese straordinarie eff. Pagate
€ ‐
restituzione depositi cauzionali
€ ‐
anticipi e liquidazione TFR
€ ‐
utilizzo fondo cassa
€ ‐
restituzion conguagli condomini
€ ‐
anticipi a fornitori e a terzi
€ ‐
altri pagamenti
€ ‐
totale uscite
€ 8.500,00
SALDO ATTIVO (PASSIVO)
€ 8.300,00 (2)
TOTALE A PAREGGIO
€ 16.800,00
(2) il saldo deve corrispondere alla somma della liquidità presente al 31/12
Dott.MatteoGualandris
16
19°corsodiformazioneperamministratoricondominiali‐ Lacontabilitàcondominialeedilrendicontodellagestione
SITUAZIONE PATRIMONIALE ANNO "N+1"
Euro
PASSIVITA' (DEBITI)
Cassa
€ ‐
Debiti v/fornitori
Banca c/c
€ 3.300,00 Fondo di riserva
banca c/fondo di riserva (2)
€ 5.000,00 Fondo TFR
Banca c/TFR € ‐
debiti per cauzioni ricevute
Titoli c/deposito
€ ‐
Debiti v/dipendenti
Depositi cauzionali € ‐
Debiti per ritenute Acconti, caparre anticipazioni
€ ‐
acconti e carre ricevute
Crediti v/condomini (1)
€ ‐
Debiti v/condomini (1)
Crediti v/condomini per arretrati
€ ‐
altri debiti
altri crediti
€ ‐
…………………..
……………
€ ‐
……………………
TOTALE A PAREGGIO (3)
€ 8.300,00 TOTALE A PAREGGIO (3)
ATTIVITA' (CREDITI)
Euro
€ ‐
€ 5.000,00
€ ‐
€ ‐
€ ‐
€ ‐
€ ‐
€ 3.300,00
€ ‐
€ ‐
€ ‐
€ 8.300,00
(1) somma algebrica dei crediti e debiti v/condomini: corisponde al conguaglio del conto econom. e p.di riparto
(2) il saldo deve corrispondere alla somma della liquidità presente al 31/12
(3) il totale attivo e passivo devono essere corrispondere
Esempio 3 anno “n+2”
Per lo stesso condominio l’anno successivo si verificano le seguenti ipotesi;
Preventivo di spesa condominiale per euro 20.000,00 (euro 2000 per ciascun condomino);
Spese sostenute e pagate dal condominio euro 23.000,00 di cui euro 1.800,00 per fattura con data
31/12 e pagata il 20/01 ed euro 1.000,00 per compenso dell’amministratore di cui euro 800,00 pagati al
31/12 e ritenuta di euro 200 pagata il 16/01.
Nessun utilizzo specifico del fondo spese di euro 5.000,00.
9 condomini hanno versato il contributo di spese condominiali per intero (euro 2.000,00).
1 condomino ha versato il contributo spese per euro 1.000,00;
CONTO ECONOMICO ANNO "N+2"
IMPORTI
Spese condominiali
compenso amministratore
€ 22.000,00
€ 1.000,00
Spese individuali
SALDI ESERCIZIO PRECEDENTE
TOTALE SPESE DA RIPARTIRE TOTALE QUOTE INCASSATE ACCREDITO AFFITTO LOCALI COMUNI AVANZO/DISAVANZO DI GESTIONE Anagrafica
A
B
C
D
E
F
G
H
I
L
Totali
millesimi
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
1000
€ 3.300,00
€ 23.000,00
€ 19.000,00
€ ‐
‐€ 700,00 (1)
PIANO DI RIPARTO ANNO "N+2"
SPESA
Totale spese
saldo prec.
€ 2.300,00 € 2.300,00 € 350,00
€ 2.300,00 € 2.300,00 € 350,00
€ 2.300,00 € 2.300,00 € 350,00
€ 2.300,00 € 2.300,00 € 350,00
€ 2.300,00 € 2.300,00 € 350,00
€ 2.300,00 € 2.300,00 € 350,00
€ 2.300,00 € 2.300,00 € 350,00
€ 2.300,00 € 2.300,00 € 350,00
€ 2.300,00 € 2.300,00 € 350,00
€ 2.300,00 € 2.300,00 € 150,00
€ 23.000,00 € 23.000,00 € 3.300,00
totale versato
€ 2.000,00
€ 2.000,00
€ 2.000,00
€ 2.000,00
€ 2.000,00
€ 2.000,00
€ 2.000,00
€ 2.000,00
€ 2.000,00
€ 1.000,00
€ 19.000,00
saldo cred/deb.
€ 50,00
€ 50,00
€ 50,00
€ 50,00
€ 50,00
€ 50,00
€ 50,00
€ 50,00
€ 50,00
‐€ 1.150,00
‐€ 700,00 (1)
(1) l'avanzo/ disavanzo del conto economico deve coincidere al saldo a cred/debito del piano di riparto
Dott.MatteoGualandris
17
19°corsodiformazioneperamministratoricondominiali‐ Lacontabilitàcondominialeedilrendicontodellagestione
PROSPETTO FINANZIARIO (O DI CASSA) ANNO "N+2"
ENTRATE
EURO
saldo iniziale di c/c bancario postale
€ 8.300,00
saldo iniziale di cassa
€ ‐
incasso quote condominiali ordinarie
€ 19.000,00
incasso quote condom. Straordinarie
€ ‐
incasso fondi spese
€ ‐
incasso interessi attivi
€ ‐
incasso affitti
€ ‐
incasso depositi cauzionali
€ ‐
incasso indennizzi assicurativi
€ ‐
altre entrate
€ ‐
totale entrate
€ 27.300,00
USCITE
EURO
spese sostenute e pagate nell'anno
€ 21.000,00
spese straordinarie eff. Pagate
€ ‐
restituzione depositi cauzionali
€ ‐
anticipi liquidazione TFR
€ ‐
utilizzo fondo cassa
€ ‐
restituzion conguagli condomini
€ ‐
anticipi a fornitori e a terzi
€ ‐
altri pagamenti
€ ‐
totale uscite
€ 21.000,00
SALDO ATTIVO (PASSIVO)
€ 6.300,00 (2)
TOTALE A PAREGGIO
€ 27.300,00
(2) il saldo deve corrispondere alla somma della liquidità presente al 31/12
SITUAZIONE PATRIMONIALE ANNO "N+2"
Euro
PASSIVITA' (DEBITI)
Cassa
€ ‐
Debiti v/fornitori
Banca c/c
€ 1.300,00 Fondo di riserva
banca c/fondo di riserva (2)
€ 5.000,00 Fondo TFR
Banca c/TFR € ‐
debiti per cauzioni ricevute
Titoli c/deposito
€ ‐
Debiti v/dipendenti
Depositi cauzionali € ‐
Debiti per ritenute Acconti, caparre anticipazioni
€ ‐
acconti e carre ricevute
Crediti v/condomini (1)
€ 1.150,00 Debiti v/condomini (1)
Crediti v/condomini per arretrati
€ ‐
altri debiti
altri crediti
€ ‐
…………………..
……………
€ ‐
……………………
TOTALE A PAREGGIO (3)
€ 7.450,00 TOTALE A PAREGGIO (3)
ATTIVITA' (CREDITI)
Euro
€ 1.800,00
€ 5.000,00
€ ‐
€ ‐
€ ‐
€ 200,00
€ ‐
€ 450,00
€ ‐
€ ‐
€ ‐
€ 7.450,00
(1) somma algebrica dei crediti e debiti v/condomini: corisponde al conguaglio del conto econom. e p.di riparto
(2) il saldo deve corrispondere alla somma della liquidità presente al 31/12
(3) il totale attivo e passivo devono essere corrispondere
Dott.MatteoGualandris
18
19°corsodiformazioneperamministratoricondominiali‐ Lacontabilitàcondominialeedilrendicontodellagestione
Appendice normativa
Art.
1129.
Nomina,
dell'amministratore
revoca
ed
obblighi
Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea
non vi provvede, la nomina di un amministratore è
fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più
condomini o dell'amministratore dimissionario.
Contestualmente all'accettazione della nomina e ad
ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica
i propri dati anagrafici e professionali, il codice
fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede
legale e la denominazione, il locale ove si trovano i
registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130,
nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato,
previa richiesta all'amministratore, può prenderne
gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso
della spesa, copia da lui firmata.
L'assemblea
può
subordinare
la
nomina
dell'amministratore alla presentazione ai condomini
di una polizza individuale di assicurazione per la
responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio
del mandato.
L'amministratore è tenuto altresì ad adeguare i
massimali della polizza se nel periodo del suo
incarico l'assemblea deliberi lavori straordinari. Tale
adeguamento non deve essere inferiore all'importo
di spesa deliberato e deve essere effettuato
contestualmente all'inizio dei lavori. Nel caso in cui
l'amministratore sia coperto da una polizza di
responsabilità civile professionale generale per
l'intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere
integrata con una dichiarazione dell'impresa di
assicurazione che garantisca le condizioni previste
dal periodo precedente per lo specifico condominio.
Sul luogo di accesso al condominio o di maggior
uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa
l'indicazione delle generalità, del domicilio e dei
recapiti, anche telefonici,
dell'amministratore.
In mancanza dell'amministratore, sul luogo di
accesso al condominio o di maggior uso comune,
accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione
delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della
persona che svolge funzioni analoghe a quelle
dell'amministratore.
L'amministratore è obbligato a far transitare le
somme ricevute a qualunque titolo dai
condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi
titolo erogate per conto del condominio, su uno
specifico conto corrente, postale o bancario,
intestato al condominio; ciascun condomino,
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per il tramite dell'amministratore, può chiedere
di prendere visione ed estrarre copia, a proprie
spese, della rendicontazione periodica.
Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è
tenuto alla consegna di tutta la documentazione
in suo possesso afferente al condominio e ai
singoli condomini e ad eseguire le attività
urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi
comuni senza diritto ad ulteriori compensi.
Salvo che sia stato espressamente dispensato
dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire
per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli
obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio
nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai
sensi dell'articolo 63, primo comma, delle
disposizioni per l'attuazione del presente codice.
L'incarico di amministratore ha durata di un anno e
si intende rinnovato per eguale durata.
L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni
delibera in ordine alla nomina del nuovo
amministratore.
La revoca dell'amministratore può essere
deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la
maggioranza prevista per la sua nomina oppure
con le modalità previste dal regolamento di
condominio. Può altresì essere disposta
dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun
condomino, nel caso previsto dal quarto comma
dell'articolo 1131, se non rende il conto della
gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Nei
casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali
o di non ottemperanza a quanto disposto dal
numero 3) del dodicesimo comma, i condomini,
anche singolarmente, possono chiedere la
convocazione dell'assemblea per far cessare la
violazione
e
revocare
il
mandato
all'amministratore. In caso di mancata revoca da
parte dell'assemblea, ciascun condomino può
rivolgersi all'autorità giudiziaria; in caso di
accoglimento della domanda, il ricorrente, per le
spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti
del condominio che a sua volta può rivalersi nei
confronti dell'amministratore revocato.
Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:
1) l'omessa convocazione dell'assemblea per
l'approvazione del rendiconto condominiale, il
ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la
revoca
e
per
la
nomina
del
nuovo
amministratore o negli altri casi previsti dalla
legge;
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari
e
amministrativi,
nonché
di
deliberazioni
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dell'assemblea;
3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto
di cui al settimo comma;
4) la gestione secondo modalità che possono
generare possibilità di confusione tra il
patrimonio del condominio e il patrimonio
personale dell'amministratore o
di
altri
condomini;
5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto,
alla cancellazione delle formalità eseguite nei
registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per
la riscossione delle somme dovute al condominio,
l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la
conseguente esecuzione coattiva;
7) l'inottemperanza agli obblighi
all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);
di
cui
8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione
dei dati di cui al secondo comma del presente
articolo;
In caso di revoca da parte dell'autorità giudiziaria,
l'assemblea non può nominare nuovamente
l'amministratore revocato.
L'amministratore, all'atto dell'accettazione della
nomina e del suo rinnovo, deve specificare
analiticamente, a pena di nullità della nomina
stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per
l'attività svolta.
Per quanto non disciplinato dal presente articolo si
applicano le disposizioni di cui alla sezione I del
capo IX del titolo III del libro IV.
Il presente articolo si applica anche agli edifici di
alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati
o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione
pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni,
delle province o dei comuni, nonché a quelli
realizzati da enti pubblici non economici o società
private senza scopo di lucro con finalità sociali
proprie dell'edilizia residenziale pubblica».
Art. 1130. Attribuzioni dell'amministratore
L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo
1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea,
convocarla annualmente per l'approvazione del
rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130-bis e
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curare l'osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione
dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne
sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei
condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese
occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti
comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi
comuni;
4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti
comuni dell'edificio;
5) eseguire gli adempimenti fiscali;
6) curare la tenuta del registro di anagrafe
condominiale contenente le generalità dei
singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di
diritti personali di godimento, comprensive del
codice fiscale e della residenza o domicilio, i
dati catastali di ciascuna unità immobiliare,
nonché ogni dato relativo alle condizioni di
sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere
comunicata all'amministratore in forma scritta
entro sessanta giorni.
L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o
incompletezza delle comunicazioni, richiede con
lettera raccomandata le informazioni necessarie
alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi
trenta giorni, in caso di omessa o incompleta
risposta,
l'amministratore
acquisisce
le
informazioni necessarie, addebitandone il costo
ai responsabili;
7) curare la tenuta del registro dei verbali delle
assemblee, del registro di nomina e revoca
dell'amministratore e del registro di contabilità.
Nel registro dei verbali delle assemblee sono
altresì
annotate:
le
eventuali
mancate
costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni
nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini
che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro
è allegato il regolamento di condominio, ove
adottato. Nel registro di nomina e revoca
dell'amministratore sono annotate, in ordine
cronologico, le date della nomina e della revoca
di ciascun amministratore del condominio,
nonché gli estremi del decreto in caso di
provvedimento giudiziale. Nel registro di
contabilità sono annotati in ordine cronologico,
entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i
singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale
registro può tenersi anche con modalità
informatizzate;
8) conservare tutta la documentazione inerente
alla propria gestione riferibile sia al rapporto con
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i condomini sia allo stato tecnicoamministrativo
dell'edificio e del condominio;
9) fornire al condomino che ne faccia richiesta
attestazione relativa allo stato dei pagamenti
degli oneri condominiali e delle eventuali liti in
corso;
10) redigere il rendiconto condominiale annuale
della gestione e convocare l'assemblea per la
relativa approvazione entro centottanta giorni
Art. 1130-bis. Rendiconto condominiale
Il rendiconto condominiale contiene le voci di
entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente
alla situazione patrimoniale del condominio, ai
fondi disponibili ed alle eventuali riserve che
devono essere espressi in modo da consentire
l'immediata verifica. Si compone di un registro
di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché
di una nota sintetica esplicativa della gestione
con l'indicazione anche dei rapporti in corso e
delle
questioni
pendenti.
L'assemblea
condominiale può, in qualsiasi momento o per
più
annualità
specificamente
identificate,
nominare un revisore che verifichi la contabilità
del condominio. La deliberazione è assunta con
la maggioranza prevista per la nomina
dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita
fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di
proprietà. I condomini e i titolari di diritti reali o
di godimento sulle unità immobiliari possono
prendere visione dei documenti giustificativi di
spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie
spese. Le scritture e i documenti giustificativi
devono essere conservati per dieci anni dalla
data della relativa registrazione.
L'assemblea
può
anche
nominare,
oltre
all'amministratore, un consiglio di condominio
composto da almeno tre condomini negli edifici di
almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha
funzioni consultive e di controllo
Art.
1135.
condomini.
Attribuzioni
dell'assemblea
dei
Oltre
quanto
è
stabilito
dagli
articoli
precedenti,l'assemblea dei condomini provvede:
1) alla conferma dell'amministratore e all'sua
eventuale retribuzione;
2) all'approvazione del preventivo delle spese
occorrenti durante l'anno e alla relativa
ripartizione tra i condomini;
3)
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all'approvazione
del
rendiconto
annuale
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dell'amministratore e all'impiego del residuo
attivo della gestione;
4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle
innovazioni, costituendo obbligatoriamente un
fondo speciale di importo pari all'ammontare dei
lavori
L'amministratore non può ordinare lavori di
manutenzione straordinaria, salvo che rivestano
carattere urgente, ma in questo caso deve
riferirne nella prima assemblea.
L'assemblea può autorizzare l'amministratore a
partecipare e collaborare a progetti, programmi e
iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o
da soggetti privati qualificati, anche mediante opere
di risanamento di parti comuni degli immobili nonché
di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza
statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio
edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e
la sostenibilità ambientale della zona in cui il
condominio è ubicato
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