株式会社アルデプロ（東証二部上場8925）「再活×２」 2015年7月期第2四半期説明会資料不動産を「再活」し、日本を「再活」する。 2015年3月18日内容 1.2015/7月期第2四半期決算の概要 2.中期経営計画 3.ビジネスモデル 4.海外展開及びファンド事業 5.参考資料 2 2015年7月期第2四半期ハイライト売上高営業利益経常利益四半期純利益 1株当たり四半期純利益百万円百万円百万円百万円円銭前回発表予想（Ａ） 6,500 950 800 700 2.99 今回実績（Ｂ） 3,319 280 182 167 0.42 △3,181 △670 △618 △533 △48.9 △70.5 △77.3 △76.1 増減額（Ｂ-Ａ）増減率（％）半期未達も、先日の大型案件売買契約締結により、通期計画は、達成見込み CB・ワラントの発行及び金融機関からの借入増加により仕入が順調に推移台湾子会社の設立及び投資顧問会社の子会社化により、海外展開及び不動産投資顧問事業へのステップ（将来への種まき） 3 2015年7月期第2四半期要約PL 単位：百万円 2014/2Q （単体） 2015/2Q （連結）前年同期比金額増減率 2015/通期予想売上高 1,747 3,319 +1,572 190％ 15,600 売上原価 1,591 2,713 +1,122 171％ — 155 605 +450 390％ — 販管費 93 324 +231 348％ — 営業利益 63 280 +217 444％ 2,400 （利益率） 3.6% 8.4％経常利益 50 182 （利益率） 2.9% 5.4％ 53 167 3.0% 5.0％売上総利益四半期純利益（利益率） 15.4% +132 364％ 2,200 14.1% +114 315％ 2,000 12.8% 4 2015年7月期第2四半期BS要約（単位：百万円）【資産の部】流動資産固定資産資産合計 2014年7月期 2015年7月期第2四半期 4,045 19 4,064 11,033 71 11,104 748 528 1,277 2,410 5,688 8,098 現金、在庫の増加【負債の部】流動負債固定負債負債合計【純資産の部】資本金資本剰余金利益剰余金自己株式株主資本合計純資産合計負債純資産合計 550 1,050 1,188 △1 2,787 2,787 4,064 550 1,050 1,315 △2 2,913 3,006 11,104 短期借入金の増加長期借入金 CBによる調達の増加四半期純利益計上により増加 5 2015年7月期キャッシュフロー要約 (単位：百万円） 2014年7月期第2Q（単体） 2015年7月期第2Q 営業活動キャッシュ・フロー △793 △5,023 投資活動キャッシュ・フロー △2 △42 財務活動キャッシュ・フロー 486 6,949 現金及び現金同等物の期末残高 467 4,494 積極仕入による在庫の増加に伴う資金の減少差入保証金の差入による資金の減少 CB発行による資金（40億円）の増加と長短借入金（29億円）の増加 6 2015年連結通期計画 2014年7月期 2015年7月期予想増加率売上高 10,400百万円 15,600百万円 150％営業利益 1,832百万円 2,400百万円 132％経常利益 1,775百万円 2,200百万円 127％当期純利益 1,632百万円 2,000百万円 125％ 7 2014年7月期四半期連結業績推移単位：百万円第1Ｑ通期進捗率第2Ｑ通期進捗率第3Ｑ通期進捗率第4Ｑ通期進捗率通期合計売上高 68 0.7% 1,678 16.1% 3,309 31.8% 5,344 51.4% 10,400 経常利益 5 0.3% 45 2.5% 530 29.9% 1,194 67.3% 1,775 四半期純利益 8 0.5% 44 2.7% 529 32.4% 1,049 64.3% 1,632 2015年7月期四半期連結業績推移第1Ｑ売上高 1,935 通期進捗率 12.4% 第2Ｑ通期進捗率 1,384 8.9% 第3Ｑ前期の四半期売上高は、第3・第4Ｑに集中。通期進捗率第4Ｑ 4Q：六本木PJ計上営業利益の経常利益四半期純利益 80 75 3.6% 3.7% 101 91 通期進捗率通期合計約7割 4.6% 4.6% 15,600 2,200 今期についても、下期集中傾向。仕入、借入も順調に推移通期計画に変更なし 2,000 8 2015年7月期の業績予想達成の概念図（単位：百万円） 2015年1月31日現在進行中 2Q売上現金・預金在庫その他総資産 4,595 長短借入金 CB 3,319 7,804 その他 294 純資産 3,006 在庫＋仕入契約済 16,000 資金調達最大 19,500 11,104 負債純資産合計 11,104 P/L 売上高 15,600 営業利益 2,400 経常利益 2,200 当期純利益 2,000 在庫回転＋資金回転 5,724 785 2015年7月期翌期以降の在庫投資へ 9 2015年7月期在庫の推移状況 2015年7月期期首在庫第1Ｑ期末在庫土地・区分所有等：1件収益マンション：1件第2Ｑ期末在庫収益ビル：2件収益ビル：4件 1,168百万円収益マンション：2件 2物件 2,379百万円ビジネスホテル： 1件 4物件新築マンション：7件収益マンション：2件 5,724百万円仕入が、順調に推移 14物件 10 2015年7月期 3Q以降の仕入の状況再開発アジャストメント案件収益ビル 1件 1件収益マンション売却契約済 4Q売上計上 3Q仕入 + 3件 1件 2Q在庫：14件＋3Q仕入契約済＝ 17件今期の売上目標以上の仕入は、完了更に仕入を加速しつつ、売却に注力 11 2015年7期第1～2Ｑ販売の状況 2014年10月文京区物件売却・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 11億円 2014年10月大田区物件売却・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 6億5,000万円 2014年10月港区物件売却・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 1,500万円 1Ｑ 19億3,500万円の売上 2014年12月中央区物件売却・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 2億8,000万円 2014年12月港区物件売却・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 8億5,000万円 2Ｑ 11億8,800万円の売却売上 12 売上構成の変化利益率の高い再開発アジャストメント事業が増加売上高102億円単体 13 2015年7月期借入の状況借入実績平均金利第1Ｑ 15億500万円 3.86％第2Ｑ 62億8,200万円 3.55％トピックス ①2014年10月・・ドイツ銀行東京支店より40億円の調達枠 ②2014年12月・・CB、ワラントの発行約80億円借入：77億8,700万円＋新生Ｉ＆Ｆ 36億円＝113億8700万円更に、ドイツ銀行調達枠+ワラント行使＝最大合計195億円 2014年7月期の調達は、約30億円 ※第三者割当（約9億円）含前期の約6倍以上の調達が可能に 14 2015年7月期借入先分布状況 1,692百万円 3,600百万円 700百万円 430百万円 11,589 267百万円百万円 500百万円 400百万円 7,787 7,773 百万百万円円 4,000百万円 2015年2月28日現在 15 ①不動産担保融資ファシリティー契約締結についてドイツ銀行東京支店 40億円再活、再開発アジャストメント事業を加速貸付人：ドイツ銀行東京支店融資枠：40億円 •旧耐震マンション等にも融資付資金使途：不動産取得資金契約期間：1年間 16 ② CB及びワラント発行攻めの調達第3回無担保転換社債型新株予約権付社債・割当先：ＥＶＯＦＵＮＤ・資金調達額： 4,000,000,000円・発行による潜在株式数： 22,975,301株・転換価額： 174.1円・転換期間： 3年間希薄化 19.4％物件仕入・売却の加速業績の拡大調達額最大約80億9,000万円第7回新株予約権・割当先：ＥＶＯＦＵＮＤ・資金調達額： 3,999,999,730円・新株予約権総数： 229,753個（1個＝100株）・発行価額： 93,046,965円（1個＝405円）・発行による潜在株式数：22,975,300株・行使価額： 174.1 ・行使期間： 2年間 17 2．中期経営計画 18 2014年4月30日発表中期経営計画積極的な資金調達と事業推進により、中期経営計画の達成を目指す。（単位：百万円） Copyright(c) 2014 ARDEPRO Co., Ltd. All Rights Reserved. 19 中期経営計画経営目標大都市圏の収益用不動産に対する旺盛なニーズを背景に、現在の仕入状況・販売状況、及び資金調達の見通しを踏まえ、下記の通りに新中期経営目標を決定致しました。 2014/7期（連結） 2015/7期目標1期目（連結） 2016/7期目標2期目（連結） 2017/7期目標3期目（連結） 10,400 15,600 22,000 31,700 営業利益 1,832 2,400 3,400 5,300 経常利益 1,775 2,200 3,200 4,900 当期純利益 1,632 2,000 3,000 4,500 7.11円 8.55円 12.83円 19.24円売上高 1株当たり当期純利益 ※2015年7月期以降の1株当たり当期純利益は、2014年7月31日現在の発行株式数に基づいて算出しております。 20 中期経営計画における基本戦略の拡充 1.中古不動産再活事業 •再開発アジャストメント事業の推進 •⇒戦略アドバイザーの招聘進捗状況六本木案件売買契約締結済その他案件情報が多数 2.業務提携等の積極展開 •アセットマネジメント事業への進出 •⇒不動産投資顧問会社の設立 FIP投資顧問会社を買収一般不動産投資顧問業登録へ 3.海外ネットワークの強化 •海外事業への進出推進 •⇒台湾に加えて欧米不動産市場への進出 2015年1月台湾子会社設立済営業体制確立 4.財務安定性強化 •借入コストの低減⇒借入金利3％以下へ •自己資本比率30％維持を目指す。 •ＲＯＥ重視の会社経営 •東証二部、一部市場への指定承認へ。・借入コスト：約3.5％・自己資本比率：26.2％・2014年12月に東証二部上場 21 3．ビジネスモデル 22 ビジネスモデルの変遷一棟ビルマンションの再活区分所有マンションの再活フロービジネス 2004年中規模ビルの再活再開発アジャストメント事業アセットマネジメント事業ストックビジネス 2014年 23 新たなビジネスモデル「再開発アジャストメント事業」 24 新ビジネスモデル「再開発アジャストメント事業・背景」全国マンションストック総戸数：５９０万戸（東京都１６５万戸）全国旧耐震基準マンション戸数：１０６万戸（東京都３６万戸）旧々耐震基準約7万戸旧耐震基準約36万戸（21.6％） 1971年 1981年新耐震基準約129万戸（78.4％）万戸推定市場規模 30兆円 (資料)住宅・土地統計調査/総務省、住宅着工統計/東京都都市整備局 25 再開発アジャストメント事業 ①法改正を活用旧耐震基準の区分中古マンションの買取を進め、権利関係を調整し、開発業者へ売却。 ②単純に、ビル取得後、権利調整を図り、開発素地として売却権利調整は、高度な知識、ノウハウが必要 ⇒ 煩雑な作業を伴う旧耐震マンションは、融資付が困難。権利調整は、ダークなイメージ先駆者利益の追求再開発アジャストメント事業のトップランナーへ 26 ビジネスモデルスキーム ①法改正活用の区分買増し ②シンプルな権利調整個別・一括買取マンション・収益ビル等の古ビルを取得売主（区分所有者）全体の80％取得まで権利関係を調整 ⇒⇒開発業者へ売却開発業者権利関係を調整し、開発素地として売却開発業者取壊し 27 ビジネスモデル実例（渋谷区渋谷物件）権利調整仕掛りビル2棟の区分所有権大半を一括取得土地【合計】：624.75㎡総床面積【合計】：4133.97㎡ 100％まで権利取得した上で開発業者へ一括売却【仲介】不動産会社大手不動産会社開発業者区分所有者約1か月約3か月 28 ビジネスモデル実績案件（都内物件）総戸数当初予定地下１階～４階の区分を取得戸 34 土地：409.96㎡総床面積：1517.84㎡区分所有者区分所有者区分所有者区分所有者区分所有者区分所有者区分所有者区分所有者区分所有者区分所有者区分所有者区分所有者区分所有者区分所有者区分所有者買増しビジネスプラン変更残24戸を取得（80％）取得目途を付け売却収益物件として売却開発業者 29 4．海外展開及びファンド事業 30 日本の不動産が注目される背景キーワード他国と比較して高いキャップレート東京オリンピック開催アジアのキャップレート 2013 アベノミクス円安影響国内情勢の安定性 SOURCE: Japan Association Real Estate Appraisars 31 2015年にアジア太平洋地域で最も投資したい都市の1位は東京。大阪は3位。東京は、開発プロジェクトの立地としても 1位に、また大阪は3位に選ばれている。 32 2014年6月12日東京不動産サイトＯＰＥＮ http://tokyo-fudousan.asia/ 33 台湾子会社の設立名称所在地代表者の役職氏名事業内容資本金東京房屋仲介股份有限公司台湾台北市大安区忠孝東路四段董事長（代表取締役）趙壽廣（Ｓｏｏ－ｋｗａｎｇＣｈｏ）不動産の売買、仲介、オークション事業 250万台湾ドル（約950万円）設立年月日 2015年1月大株主持株比率当社100％ 34 当社保有新築7物件等⇒台湾富裕層へ販売活動開始千鳥練馬高野台1st.2nd 南久が原南麻布池袋東武練馬 35 FIP投資顧問(株)の子会社化 2015年4月1日：株式譲渡契約締結及び株式取得予定名称所在地 FIP投資顧問株式会社東京都あきる野市優秀人材の確保一般不動産投資顧問業登録へ代表者の氏名三上哲治事業内容投資運用業、投資助言・代理業不動産ファンド事業への参入アセットマネジメント受託資本金 2,000万円私募ファンドの組成へ 36 不動産投資顧問会社運用スキーム配当（分配金）投資家賃料収入等私募ファンド等投資不動産投資資産運用委託 FIP投資顧問(株) 2015年4月1日株式100％取得 37 5．参考資料 38 会社概要商号株式会社アルデプロ設立 1988年3月1日地東京都新宿区新宿三丁目1番24号所在京王新宿三丁目ビル2階大阪支店大阪府大阪市北区西天満六丁目3番16号梅田ステートビル8階代表者名保坂光二金 5億5,001万8千円（2015年1月31日現在）資本発行済株式数 233,873,050株（普通株式:単元株=100株）（2015年1月31日現在）決月７月末算従事員数【連結】16名【単体】 13名（2015年1月31日現在）事業内容不動産再活事業所属団体社団法人東京都宅地建物取引業協会東京都不動産協同組合社団法人全国宅地建物取引業保証協会免許・登録宅地建物取引業者免許国土交通大臣（１）第8637号第二種金融商品取引業関東財務局長（金商）第1203号 39 大株主の状況平成27年1月31日現在株主名秋元竜弥株式数持分比率 90,372,891 38.13 UBS AG LONDON A/C IPB SEGREGATED CLIENT ACCOUNT （常任代理人シティバンク銀行株式会社） 8,150,508 3.44 BNP PARIBAS LONDON BRANCH FOR PRIME BROKERAGE CLEARANCE ACC FOR THIRD PARTY （常任代理人香港上海銀行東京支店） 5,205,000 2.2 株式会社ＳＢＩ証券 3,228,600 1.36 日本証券金融株式会社 2,803,900 1.18 GOLDMAN SACHS INTERNATIONAL（常任代理人ゴールドマン・サックス証券株式会社） 2,123,500 0.9 STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY（常任代理人株式会社みずほ銀行） 1,764,300 0.74 山崎一弘 1,561,900 0.66 BNYM SA/NV FOR BNYM FOR BNYM GCM CLIENT ACCT E PSMPJ （常任代理人株式会社三菱東京UFJ銀行） 1,250,000 0.53 牧間次夫 1,230,000 0.52 株主数：36,054名 40 沿革年 Reborn アルデプロ月概新たな成長ステージへ要経営内容 1988年 3月内装事業を主軸として創業 2004年 3月東証マザーズ市場に上場【ＩＰＯ】（証券コード8925）過去最高の売上・利益を達成 7月ビジネスドメ（売上：775億円経常利益：113億円）インの拡大・ＰＭ事業ＧＳ証券より300億円調達 8月・開発事業（第三者割当200億円+ＣＢ100億円） 8月サブプライム危機 2007年 2008年 9月リーマンショック 2010年 6月事業再生ＡＤＲ手続成立 2010年 10月各支店の整理完了 2011年 2013年 3月東日本大震災不動産市場の好況継続サブプライム問題リーマンショック経営資源の集中不動産融資厳格化世界的不況不動産需要の減退 7月事業再生ＡＤＲ手続終結 8月営業部を新設 2月Ｓ＆Ｓtandard株式会社を子会社化 3月株式会社奨建築を子会社化 2014年販売網の拡大・支店等 39ヶ所・関連会社11社外部環境 4月大阪支店を開設 Reborn 新たな成長ステージへ新中期経営計画の発表 8月中期経営計画基本戦略拡充 41 事業の推移（第17期～第30期計画）勘定科目名売 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年（計）（計）（計）高 7,775 13,583 43,001 77,413 47,977 13,924 8,356 4,761 3,240 3,153 10,400 15,600 22,000 31,700 益 1,036 1,905 6,698 11,315 -7,903 -18,611 -9,214 -551 -5,176 -532 1,775 2,200 3,200 4,900 当期純損益 557 1,078 3,739 4,710 -26,125 -25,618 -8,704 55 -4,469 3,400 1,632 2,000 3,000 4,500 期末時価総額 26,012 4,744 2,657 801 7,869 39,524 - - - 経上（単位；百万円）常利ＩＰＯ（東証Mothers） 43,566 102,072 115,171 最大時価総額 GSから 1,800億円 300億円（単位；百万円） 100,000 18,305 2,931 リーマン・ショック ADR申請東日本大地震 ADR完了サブプライムローン危機売上高経常利益 80,000 当期損益 60,000 40,000 20,000 0 (20,000) (40,000) Copyright(c) 2014 ARDEPRO Co., Ltd. All Rights Reserved. 42 グループ図（平成27年1月31日付）アルデプログループ株式会社アルデプロ S&Standard株式会社 2015年4月1日子会社化予定株式会社奨建築 FIP投資顧問株式会社＜グループ従事員数の推移＞ 2013年７月末 5名東京房屋仲介股份有限公司 2014年1月大阪支店の開設 2015年1月31日付 16名 43 経営理念これまでの私たちの行動を支えてきたもの経営理念･･･三つの豊かさの追求事業を根底から支える精神的支柱 ①経済的な豊かさ売上高ではなく、経常利益の増加を目指します豊かさを実現したら、周囲に「与えられる」ようになること理 ( 理念 ) と利 ( 利益 ) の追求日常の行動指針心の豊かさ ②身体的な豊かさ健康であることに感謝する心も大切です身体と精神が健全であって初めて豊かさが実現します ③心の豊かさ経済的な豊かさ身体的な豊かさ礼節を重んじる謙虚な心、加えて、経済的・身体的豊さのバランスを保ち、真の『心の豊かさ』を目指します SS＝Shareholder’s Satisfaction （株主満足） CS＝Customer’s Satisfaction （顧客満足） ES＝Employee’s Satisfaction （従業員満足）ＣＳＲ社会的存在意義の実現 44 この資料は当社に関する情報提供のために作成したもので、当社の有価証券への投資勧誘を直接的な目的としたものではありません。本資料は 2015年1月末日現在のデータに基づいて作成されており、記載された予測等については資料作成時点での当社の判断により、掲載情報の正確性、完全性を保証、確約するものではありません。また本資料内容は予告なく変更される可能性があります。 45