不動産ファイナンス・レポート任意の不動産を設定し，5 年投資のプライベイトファンドの投資商品を組成することを考えます。以下の問題に解答しなさい。問題 1.投資資産の設定どのような地域のどのような資産に対して投資をすることが好ましいと考えますか。その資産を選択した理由を 800 字以内で記述しなさい。・オフィスビル，住宅，商業施設，物流施設または，公共施設(市庁舎などの証券化) 問題 2.投資価値の決定初期の投資価値を計算してください。その計算過程がわかるように，Excel のスプレッドシートと併せて提出してください。問題 3.投資価値シミュレーション投資シナリオを標準・悲観・楽観の３つを設定し，それぞれのシナリオに基づく投資収益率を計算しなさい。そのうえで，当該投資商品の確率分布を作成しなさい。(この確率分布から VaR1%の価値を求める) 問題 4.本投資商品のリスクとして，どのようなリスクが想定されるのかを説明しなさい。不動産市場としてのリスク，または金融市場としてのリスクなど，800 字以上で説明しなさい。レポート作成の上での留意点ポイント 1.賃貸料は，市場家賃と比較して適正かどうかを，インターネットで周辺の家賃と比較してください。初年度家賃が市場家賃からかい離されている場合は，賃料改定時に市場家賃に向かって調整される可能性があります。ポイント 2.賃貸料の変動は，今後の５年間を見通した際に，どのように変動するのかを，シナリオ設定しなさい。ポイント 3.ターミナルキャップレートの設定を，将来の不確実性を加味したうえで設定しなさい。その根拠を示しなさい。その設定においては，インデックスの変化などを分析して決定してもよい。参考資料として，以下の事例を示します。東京都心部のオフィスビルに投資をすることを想定します。 2. 課題作成の目的 ① 組成に当たって使用するビルの初期値の設定は，とても困難です。ここでは，実際の数値を利用しています。レポートの場合は，このビルと同程度のものを想定し，初期値は，このビルと同じものを使用してもよい。 ② 今回の課題は，皆さんに物件取得担当者になったつもりで，その能力を発揮してもらおうという試みです。したがって，採用する数値は，皆さんで自由に商品設計して頂いて結構です。ただし，採用した数値についてはおおよその根拠を示してください。 2. 課題作成の前提条件 ① 投資期間は 5 年間とします。その間の収益は，アップサイドシナリオを作って頂いてもよいし，5 年間据え置きで想定しても構いません。ダウンサイドシナリオになるかもしれません。いずれにしても，簡単なシナリオを作成してください。 ② 投資期間は 5 年ですが，この物件は期間満了時に売却することとします。 ③ レバレッジについては，ノンリコースローンを利用することとします。 ⑤ 大規模修繕年間積立額（CAPEX）は，エンジニアリングレポートの結果，以下の数字が報告されています。 461,590 千円 3.課題 ① 物件のキャッシュフロープロジェクションを作成し，IRR を計算してください。また，マクロ的な市場のトレンドや地域性を加味したターミナルキャップレートの設定などをしていただき，その根拠を示してください。 ② ファンドとしての IRR を計算してください。その時に，ローンの借入比率は自由に設定してください。調達金利は，2%とします。また，アセットマネジメントフィーは一律 0.35％とします。物件名：A ビル特定資産の種類不動産を信託する信託の受益権地取得日番東京都中央区日本橋本町住居表示東京都中央区日本橋本町課題作成日所在地主な利用駅東京メトロ銀座線、半蔵門線「三越前」駅、JR 線「神田駅」、JR 線「新日本橋」駅竣工日２００５年５月２８日構鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下 3 階付 8 階建造敷地面積用 3,196.31 ㎡途延床面積事務所 29,430.67 ㎡(うち 19,991 ㎡が賃貸可能面積) 建ぺい率 100% 土容積率地所有権所有形態土地 100% 建物 100% 所有割合建物 PM 委託先Ｘ社取得価格 20,600 百万円所有権直接還元法鑑定評価額 800% 20,400 百万円価格時点：2004 年 10 月 31 日 DCF 法 20,300 百万円還元利回り：4% 20,900 百万円割引率：5.0%（最終還元利回り： 5.5%）＜直近 1 年間の賃貸借の概況及び損益状況＞初年度の収益金額（千円） 1,500,713 賃貸料(共益費込) 内訳: 賃料は，坪あたり 18,730 円と共益費は 3000 円 81,754 その他収入初年度の支出 PM 報酬金額（千円） 31,649 保守管理費 105,196 水光熱費 115,060 公租公課 83,920 損害保険料 3,301 日常修繕 2,745 賃貸仲介料 18,759 その他費用 11,469 資本的支出は，別途指示 -