15-D-0792 2016 年 1 月 7 日 株式会社日本格付研究所（JCR）は、以下のとおり信用格付の結果を公表します。 ラサールロジポート投資法人 【新規】 長期発行体格付 格付の見通し （証券コード：3466） ＡＡ− 安定的 ■格付事由 (1) 15 年 10 月 9 日に設立され、16 年 2 月 17 日に東京証券取引所（不動産投資信託証券市場）への上場を予 定している物流施設特化型の J-REIT。資産運用会社であるラサール REIT アドバイザーズ（LRA）のスポ ンサーはラサール不動産投資顧問で、出資比率は 100％となっている。上場後当面のポートフォリオ（予 定ポートフォリオ）は東京エリア（JR 東京駅から 60km 圏内）に所在する「プライム・ロジスティクス」 （本投資法人の定義では「物流適地に所在する大規模・高機能な物流施設」）全 8 物件で構成され、取得 価格総額約 1,614 億円の資産規模となる見込みである。 (2) 予定ポートフォリオを構成する 8 物件は全て、ラサール不動産投資顧問が運用受託する私募ファンドが従 前、開発または投資を行ってきた物件であり、スポンサーグループによって一定の管理運営実績が積まれ ている。また予定ポートフォリオ全体の稼働率が 92.9％（後述の竣工後一年未満でリースアップ中であ る「ロジポート橋本」を含む） 、平均 NOI 利回り（鑑定評価額ベース）が 4.9％の水準である点等を考慮 すると、現時点で本投資法人の賃貸事業運営に関する懸念は特段みられない。一方で LRA 独自の J-REIT 運営について、資産運用会社自体としてのトラックレコードがないことには一定の留意が必要と考えられ、 スポンサーグループとの協業に基づく安定的な賃貸事業運営の継続にむけた取り組み、及び J-REIT とし ての運営のトラックレコードの蓄積の状況などに注目していく。財務面では LTV について、予定ポート フォリオの構築にかかる資金調達を含め、資産総額ベースで 35％∼45％程度と相応に抑制された水準で の運営が想定されていることから、財務の健全性は当面確保可能とみている。ただ現時点においては非上 場のため、上記資金調達等が予定に止まっている段階であることには留意を要する。以上を踏まえ、長期 発行体格付を「AA−」 、見通しを「安定的」とした。 (3) 本投資法人が投資対象とする「プライム・ロジスティクス」の賃貸市況は、足元で堅調な推移をみせてい る。一方で当該施設の取得環境は厳しさを増しているとみられる。このような環境下、本投資法人は外部 成長に関し、上場後 4 年で 3,000 億円の資産規模達成を目指す方針である。予定ポートフォリオを構成す る 8 物件は全て「プライム・ロジスティクス」に該当しており、マルチテナント型の物流施設としてテナ ント総数は 101 を数える。この点、テナント分散についての懸念は足元で特段ないものの、一物件当たり の平均取得予定価格が約 200 億円と相応の規模であることを考慮すると、ポートフォリオの安定性の向上 にむけては外部成長に伴う物件分散の進展がポイントになると考えている。こうした観点から主として、 スポンサーパイプラインの活用を軸とした物件取得による外部成長の動向を見定めていく。内部成長に関 しては「アクティブアセットマネジメント」のノウハウを活用したキャッシュフロー向上への継続的な取 り組み、物件競争力の維持・向上を企図したバリューアップ、リノベーション、及び経年物件への対応に 注目している。 (4) LRA では財務方針において、資産総額ベースの LTV について原則 60％以下、運用上は 50％を上限の目処 としつつ、35％∼45％を標準的な運営水準と想定している。上場直後の物件取得にかかる資金調達として 公募増資に加え金融機関から新規借入を行うことで、LTV はこの標準的な運営水準に収まる計画である。 借入金については長期かつ固定金利主体、全額を無担保・無保証で調達し、返済期限の分散を図ることが 予定されている。LRA は上場以降、保守的な水準でのレバレッジコントロールや、金融機関取引の安定 1/5 http://www.jcr.co.jp 性を考慮した運営を行うものとしているが、JCR では今後予定されている上場に伴う一連の手続きの履践 状況に加え、上場後に見込まれる外部成長を含めた資産運用、財務運営等が市場の影響を一定程度受けつ つも、現時点における LRA の想定に沿った形で実施されていくか見定めていく。 【ポートフォリオの分析】 本投資法人ではポートフォリオの構築に際して、東京エリア・大阪エリア（JR 大阪駅から 45km 圏 内）を重点的な投資地域とし、「プライム・ロジスティクス」への重点投資を行うものとしている。エリ ア別投資方針として取得価格ベースで東京エリア及び大阪エリアに合計 80％以上、その他地域に 20％以 下とされているが、予定ポートフォリオのエリア別分散状況は取得予定価格ベースで東京エリアが 100％ と、当該方針に沿ったものとなっている。「プライム・ロジスティクス」に関しては、消費物流（本投資 法人の定義では「製品や商品の出荷から物流施設・小売店を経由し又は小売店を経由せずに物流施設から 直接に消費者へ運送する物流」）の需要の安定性及び成長性の取り込みに着目し、①「物流適地」、②「大 規模・高機能」がポイントとして捉えられている。このような観点からまず、消費地へのアクセス、交通 アクセス、用途地域、雇用確保などからみた「物流適地」に立地することが、物件競争力の維持・向上の 実現に寄与するという点に関し、特に取得予定の「ロジポート橋本」や「ロジポート北柏」の物件特性を 鑑みると、構築方針に沿った投資が実践されるものとみられる。「大規模」（延床面積概ね 16,500 ㎡以 上）については、テナントに効率的な物流事業運営の機会を提供するという観点から、物流機能の集約・ 統合ニーズへの対応や 1 フロア当たりの面積を広く確保することが可能といった点が重視されている。ま た「高機能」に関する特徴として、大型ランプウェイ等、高水準のスペック（有効天井高、床荷重、柱間 隔）、柔軟な区画割、オフィススペース、免震又は耐震性能の具備といった点が挙げられている。予定ポ ートフォリオでは、規模（延床面積）別比率で 100,000 ㎡以上が 98.1％、かつ全物件の延床面積について 本投資法人が投資対象とする 16,500 ㎡以上となっているほか、各物件のスペックとも概ね一定の水準が 充足されていると考えられる。 予定ポートフォリオにおけるテナントとの賃貸借契約内容では、テナント属性として大手 3PL 事業者 等信用力の比較的高いテナントがみられる。また予定ポートフォリオはテナントの入れ替えにも柔軟に対 応可能な汎用性を備えたマルチテナント型の物流施設で構成されているものの、賃貸面積ベースで残存賃 貸借期間 5 年以上の契約が約 19％を占めている。消費者ニーズの多様化や消費行動の変化に応じた、物 流事業者や荷主による「プライム・ロジスティクス」に対する需要動向や、ラサールグループの物流施設 運営におけるリーシング実績からみて、テナントの安定性や代替性は相応に確保されており、テナント退 去等に伴うキャッシュフローの低下リスクは一定程度抑制されていると考えられる。今後についてもマル チテナント型の物流施設運営に関し、現在の安定したテナントリーシングの継続性に注目している。 一般に特定の物件への投資集中については、特定物件における大口テナント退去によるポートフォリ オの収益力低下や、この長期化に伴う資産価値の毀損に相対的につながりやすいといった懸念要因がある。 この点、本投資法人の予定ポートフォリオを構成する 8 物件について、 「ロジポート流山 A 棟」を除く 7 物件で投資比率が 10％を超えているが、各物件におけるテナントの分散状況を含む特性、現行稼働率等 を考慮すると、物件集中リスクは相応に緩和されているとみられる。また、本投資法人は将来的なポート フォリオの資産規模として上場後 4 年で 3,000 億円の達成を目指す方針であり、当面スポンサーサポー トの活用を軸として外部成長が進展していくものと想定される。一般に資産規模が拡大することで、分散 度の上昇に伴うキャッシュフローの安定化、スケールメリットによるコスト低減、物件入替時等における 運用の自由度向上などが見込まれ、J-REIT の信用力向上に資するものと JCR では考えている。今後特定 物件への集中度緩和の観点も含め、スポンサーサポートを活用した物件取得等の動向をフォローしていく。 2/5 http://www.jcr.co.jp 【ラサール不動産投資顧問等の概要】 ラサール不動産投資顧問は、総合不動産サービス会社であるジョーンズ ラング ラサール インク （JLL）の全額出資子会社である LIM を中心とした企業グループのラサールグループに属し、その日本 拠点として 01 年に設立されて以降、事業を展開している。 ラサールグループの親会社である JLL は約 230 年の歴史を持つ、不動産ソリューションとサービスを 包括的に提供する総合不動産サービス会社で、ニューヨーク証券取引所に上場している（上場コード： JLL、時価総額：64 億 6,433 万米ドル（15 年 9 月末日時点） ）。JLL は、68 年創業の米国企業であるラサ ールパートナーズインクが 97 年 7 月にニューヨーク証券取引所に上場した後、同じく米国企業であるジ ョーンズラングウートンと 99 年 3 月に合併し現在の名称となったものである。JLL は 14 年 12 月末日時 点において従業員約 5.8 万人を擁し、約 80 カ国に拠点を有するグローバルネットワークを構築しており、 不動産投資関連業務、プロパティ・マネジメントをはじめ様々な不動産サービスを提供している。日本 では 85 年に日本法人を設立して以降、包括的な不動産サービスを提供してきた実績がある。 LIM は JLL の不動産投資顧問ビジネスを担う、グローバルな不動産投資顧問会社である。15 年 6 月末 時点、米国、欧州及びアジア太平洋地域の 17 カ国 24 拠点において、従業員 680 名以上の体制で機関投 資家を中心に不動産投資運用サービスを提供しており、運用資産残高は約 572 億米ドル（うちアジア太 平洋地域において 68 億米ドル）を有している。また物流施設の運用資産残高は同時点で 73 億米ドルで あり、米国、英国、中国、オーストラリア等において物流施設の開発・投資に関する実績を有している。 ラサールグループの日本法人であるラサール不動産投資顧問は、日本において 03 年に物流施設への 投 資 活 動 を 開 始 し て 以 降 、 04 年 に 日 本 の 物 流 施 設 に 特 化 し た 私 募 フ ァ ン ド 「 LASALLE JAPAN LOGISTICS Ⅰ」、07 年に「LASALLE JAPAN LOGISTICS Ⅱ」、13 年に「LASALLE JAPAN LOGISTICS Ⅲ」の組成を行ってきた。これらを通じ、ラサールグループにおいて長年にわたって培ってきたノウハ ウも活用しながら、プライム・ロジスティクスを中心とした物流施設の開発・投資を継続してきたこと で、日本市場において相応のトラックレコードを有している。03 年から 16 年 1 月現在までの間に、プ ライム・ロジスティクスを中心とした物流施設の開発（計画を含む）を約 180 万㎡（延床面積の合計） 、 物流施設への投資を約 160 万㎡（同）実践してきた。日本における大規模物流施設の延床面積上位 10 物 件中 4 物件はラサールグループによる開発物件であり、2 物件は同グループが外部から取得し、運用の 実績を有する物件である。上述の開発物件 4 物件のうち 2 物件は「ロジポート相模原」、 「ロジポート橋 本」に該当し、外部からの取得及び運用の実績を有する 2 物件は「ロジポート東扇島 C 棟」、 「ロジポー ト流山 B 棟」に該当しており、これらはいずれも本投資法人の予定ポートフォリオに組み込まれている。 本投資法人は基本理念として、ラサールグループのグローバルな不動産投資の知見と日本の物流施設 の運用力の活用を掲げ、上述のように同グループが開発を含む運用を私募ファンドにて行ってきたノウ ハウ等を、J-REIT の運用に活用していくことを目的として立ち上げられた。LRA とラサール不動産投資 顧問との間においては、物件取得関連のサポート、ラサールグループのノウハウの提供等を内容とした スポンサーサポート契約などが締結されている。これらより、今後の本投資法人の外部成長や内部成長 に関し、物件の取得・運営・リーシング等スポンサーサポートを幅広く活用できる態勢が構築されてい るものとみられる。 【主要（取得予定）物件の概要】 (1) ロジポート橋本 ・15 年 1 月に竣工した、鉄筋コンクリート造 5 階建他の物流施設。エンドテナントは KDDI を含めた 9 社で、15 年 9 月末時点の稼働率は 72.2％となっている。なお本投資法人は、本物件の信託受益権の準共 有持分割合 55％を取得予定である。 3/5 http://www.jcr.co.jp ・本物件は国道 16 号に接面しているほか、当国道は西へ約 500m で国道 129 号に接続している。また西 へ約 6.3km で圏央道「相模原 IC」に、北へ約 2.2km で県道 47 号に、南東へ約 4.6km で県道 54 号にそれ ぞれ接続しており、高速道路網を含めた主要幹線道路へのアクセスは良好で、配送拠点として高い利便 性を有しているとみられる。近隣は工場、倉庫等からなる工業専用地域に位置づけられるが、最寄りの JR 相模線「南橋本」駅や JR 横浜線「橋本」駅は徒歩圏内に存するため、通勤等の利便性は概ね良好で、 テナント企業の雇用確保について特に懸念はないものと考えられる。 ・延床面積が約 44,100 坪、1 フロア当たりの賃貸面積が 6,900 坪超の大型物流施設で、マルチテナント 型の設計となっている。主な建物スペックとして有効天井高が 5.5m、床荷重が 1.5t/㎡、柱間隔が 11.4m ×10m であるほか、2 基の自走式ランプウェイにより各階に直接着車可能な性能を有しており、免震構 造で BCP 計画にも配慮がなされている。築浅物件で維持管理の状態は良好であり、近隣競合施設との比 較において十分な競争力を有しているものと考えられる。 取得予定日：16 年 2 月 17 日 取得予定価格：21,200 百万円 鑑定評価額：22,100 百万円（15 年 11 月 15 日時点） (2) ロジポート北柏 ・12 年 10 月に竣工した、鉄筋コンクリート造 6 階建他の物流施設。エンドテナントはバロックジャパ ンリミテッド、丸二倉庫を含めた 12 社で、PLC 合同会社との間でパス・スルー型マスターリース契約 を締結している。15 年 9 月末時点の稼働率は 99.9％となっている。 ・本物件は国道 6 号に至近で 16 号にも近いことに加え、常磐自動車道「柏 IC」まで約 6km と広域流通 や配送拠点として高い利便性を有しているとみられる。周辺には住宅地も広がり、最寄りの JR 常磐線 「北柏」駅からは徒歩 6 分と通勤等の利便性は良好で、テナント企業の雇用確保について特段の懸念は ないものと考えられる。 ・延床面積が約 31,500 坪、1 フロア当たりの賃貸面積が最大 5,400 坪超で数区画に分割可能な大型物流 施設であり、マルチテナント型の設計となっている。主な建物スペックとして有効天井高が 5.5m、床荷 重が 1.5t/㎡、柱間隔が 11m×10.5m であるほか、各階にトラックバースが設置され、ランプウェイによ り直接 2 階から 5 階までアクセスすることが可能な構造となっている。また 1 階には両面にトラックバ ースが、敷地内には 2 箇所の出入口が設置されている。比較的築浅で維持管理の状態は概ね良好であり、 近隣競合施設との比較において十分な競争力を有しているものと考えられる。 取得予定日：16 年 2 月 17 日 取得予定価格：25,300 百万円 鑑定評価額：25,600 百万円（15 年 11 月 15 日時点） （担当）杉山 成夫・松田 ■格付対象 発行体：ラサールロジポート投資法人 【新規】 対象 長期発行体格付 格付 見通し AA- 安定的 4/5 http://www.jcr.co.jp 信康 格付提供方針に基づくその他開示事項 1. 信用格付を付与した年月日：2016 年 1 月 7 日 2. 信用格付の付与について代表して責任を有する者：藤本 主任格付アナリスト：杉山 成夫 幸一 3. 評価の前提・等級基準： 評価の前提および等級基準は、JCR のホームページ（http://www.jcr.co.jp）の「格付方針等」に「信用格付の種類 と記号の定義」 （2014 年 1 月 6 日）として掲載している。 4. 信用格付の付与にかかる方法の概要： 本件信用格付の付与にかかる方法の概要は、JCR のホームページ（http://www.jcr.co.jp）のストラクチャード・フ ァイナンス「格付の方法」のページに、 「J-REIT」 （2014 年 6 月 2 日）の信用格付の方法として掲載している。 5. 格付関係者： （発行体・債務者等） ラサールロジポート投資法人 6. 本件信用格付の前提・意義・限界： 本件信用格付は、格付対象となる債務について約定通り履行される確実性の程度を等級をもって示すものである。 本件信用格付は、債務履行の確実性の程度に関しての JCR の現時点での総合的な意見の表明であり、当該確実性 の程度を完全に表示しているものではない。また、本件信用格付は、デフォルト率や損失の程度を予想するもので はない。本件信用格付の評価の対象には、価格変動リスクや市場流動性リスクなど、債務履行の確実性の程度以外 の事項は含まれない。 本件信用格付は、格付対象の発行体の業績、規制などを含む業界環境などの変化に伴い見直され、変動する。ま た、本件信用格付の付与にあたり利用した情報は、JCR が格付対象の発行体および正確で信頼すべき情報源から入 手したものであるが、当該情報には、人為的、機械的またはその他の理由により誤りが存在する可能性がある。 7. 本件信用格付に利用した主要な情報の概要および提供者： ・ 格付関係者が提供した業績、経営方針などに関する資料および説明 8. 利用した主要な情報の品質を確保するために講じられた措置の概要： JCR は、信用格付の審査の基礎をなす情報の品質確保についての方針を定めている。本件信用格付においては、iz いずれかの格付関係者による表明保証もしくは対外公表、または担当格付アナリストによる検証など、当該方針が 求める要件を満たした情報を、審査の基礎をなす情報として利用した。 9. JCR に対して直近 1 年以内に講じられた監督上の措置：なし ■留意事項 本文書に記載された情報は、JCR が、発行体および正確で信頼すべき情報源から入手したものです。ただし、当該情報には、人為的、機械的、また はその他の事由による誤りが存在する可能性があります。したがって、JCR は、明示的であると黙示的であるとを問わず、当該情報の正確性、結果、 的確性、適時性、完全性、市場性、特定の目的への適合性について、一切表明保証するものではなく、また、JCR は、当該情報の誤り、遺漏、また は当該情報を使用した結果について、一切責任を負いません。JCR は、いかなる状況においても、当該情報のあらゆる使用から生じうる、機会損失、 金銭的損失を含むあらゆる種類の、特別損害、間接損害、付随的損害、派生的損害について、契約責任、不法行為責任、無過失責任その他責任原因 のいかんを問わず、また、当該損害が予見可能であると予見不可能であるとを問わず、一切責任を負いません。また、JCR の格付は意見の表明であ って、事実の表明ではなく、信用リスクの判断や個別の債券、コマーシャルペーパー等の購入、売却、保有の意思決定に関して何らの推奨をするも のでもありません。JCR の格付は、情報の変更、情報の不足その他の事由により変更、中断、または撤回されることがあります。格付は原則として 発行体より手数料をいただいて行っております。JCR の格付データを含め、本文書に係る一切の権利は、JCR が保有しています。JCR の格付データ を含め、本文書の一部または全部を問わず、JCR に無断で複製、翻案、改変等をすることは禁じられています。 ■NRSRO 登録状況 JCR は、米国証券取引委員会の定める NRSRO（Nationally Recognized Statistical Rating Organization）の 5 つの信用格付クラスのうち、以下の 4 クラ スに登録しています。(1)金融機関、ブローカー・ディーラー、(2)保険会社、(3)一般事業法人、(4)政府・地方自治体。米国証券取引委員会規則 17g7(a)項に基づく開示の対象となる場合、当該開示は JCR のホームページの“Rating Information”（http://www.jcr.co.jp/english/top_cont/rat_info01.php） に掲載されるニュースリリースに添付しています。 ■本件に関するお問い合わせ先 情報サービス部 TEL：03-3544-7013 FAX：03-3544-7026 5/5 http://www.jcr.co.jp
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