R LAST UPDATE【2016/9/12】 シーアールイー｜3458｜ Research Report by Shared Research Inc. 当レポートは、掲載企業のご依頼により株式会社シェアードリサーチが作成したものです。投資家 用の各企業の『取扱説明書』を提供することを目的としています。正確で客観性・中立性を重視し た分析を行うべく、弊社ではあらゆる努力を尽くしています。中立的でない見解の場合は、その見 解の出所を常に明示します。例えば、経営側により示された見解は常に企業の見解として、弊社に よる見解は弊社見解として提示されます。弊社の目的は情報を提供することであり、何かについて 説得したり影響を与えたりする意図は持ち合わせておりません。ご意見等がございましたら、 [email protected] までメールをお寄せください。ブルームバーグ端末経由でも受け付 けております。 R シーアールイー｜3458｜ Shared Research Report LAST UPDATE【2016/9/12】 目次 要約 --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 3 主要経営指標の推移 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 4 直近更新内容 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------- 5 概略 --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 5 業績動向 --------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 7 事業内容 -------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 15 事業概要 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 15 事業セグメント----------------------------------------------------------------------------------------------------- 17 SW（Strengths, Weaknesses）分析 -------------------------------------------------------------------------- 25 市場とバリューチェーン ----------------------------------------------------------------------------------------- 27 過去の業績 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------- 37 損益計算書 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------- 43 貸借対照表 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------- 45 キャッシュフロー計算書 ----------------------------------------------------------------------------------------- 48 その他情報 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------- 49 沿革 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 49 ニュース＆トピックス -------------------------------------------------------------------------------------------- 51 大株主 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 53 株主還元 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 53 コーポレート・ガバナンスおよびトップ経営者 ----------------------------------------------------------- 53 企業概要 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 55 www.sharedresearch.jp 02/56 R シーアールイー｜3458｜ Shared Research Report シーアールイー＞要約 LAST UPDATE【2016/9/12】 要約 事業概要 ◤ 同社は、物流不動産を中心に、一括借上げ、管理、テナント誘致、施設の開発・売却、不動産ファンドの組成・ 運用を行っている。事業セグメントは、不動産管理事業、物流投資事業、アセットマネジメント事業からなる。 同社によれば、事業部門毎では類似企業は存在するが、物流施設に関するあらゆるサービスをワンストップで ◤ 提供し、様々な事業の相乗効果を創出できる企業という点では、同社に類似する企業はないという。 同社では、物流不動産を中心とした循環型の事業展開を目指している。具体的には、物流施設を建設し、テナ ントを誘致、プロパティマネジメントを受託する。当該物流施設を自社で組成した不動産投資ファンドに売却 し、売却益を獲得し、不動産投資ファンドの運用を行うことでアセットマネジメント報酬を徴収するというビ ジネスの循環を画策している。また、同社の成長ドライバーは物流投資事業であるが、物流施設の開発に注力 する事業戦略は景気変動の影響を受けやすいと考え、 景気後退時の業績悪化に耐えられるように全社費用を安 定収益源（マスターリースを中心とした不動産管理事業）の売上総利益でカバーし、それに付加して物流施設 開発の利益が上乗せされるという収益構造を構築しているという。 業績動向 ◤ 2016年7月期通期の実績は、売上高33,843百万円（前期比34.2%増）、営業利益4,387百万円（同84.8%増）、 経常利益4,124百万円（同88.7%増）、当期純利益2,307百万円（同72.3%増）となった。不動産管理事業は、 工事案件が一部取り込めず減収となったが、マスターリース物件の賃貸が高い稼働率を維持し増益となった。 物流投資事業は、「ロジスクエア久喜」及び「ロジスクエア羽生」の売却により大幅な増収増益、アセットマ ◤ ネジメント事業は、プレリート組成に係るフィー収入、受託物件売却により増収増益となった。 2017年7月期通期は、売上高45,750百万円（前期比35.2%増）、営業利益4,470百万円（同1.9%増）、経常利益 4,140百万円（同0.4%増）、親会社株主に帰属する当期純利益2,500百万円（同8.4%増）を見込んでいる。 同社の強みと弱み SR社では同社の強みを、1）不動産開発分野での成長分野に特化していること、2）物流不動産に対する知見、情 報、テナント誘致力、3）不動産管理事業という安定収益源を有することの3点だと考えている。一方、弱みは、1） 規模、資金力が大手不動産ファンドに劣ること、2）成長ドライバーである物流投資事業は収益変動幅が大きいこ と、3）成長戦略推進により、相対的な財務健全性劣位が不可避であることと考えている。 （後述の「SW（Strengths, Weaknesses）分析」の項参照） www.sharedresearch.jp 03/56 R シーアールイー｜3458｜ Shared Research Report シーアールイー＞主要経営指標の推移 LAST UPDATE【2016/9/12】 主要経営指標の推移 損益計算書 13年7月期 14年7月期 15年7月期 16年7月期 （百万円） 単独 単独 連結 連結 売上高 前年比 売上総利益 15,946 -0.7% 2,411 前年比 売上総利益率 営業利益 経常利益 前年比 経常利益率 38.5% 4,449 25,225 14.2% 4,689 - 84.5% 5.4% 15.1% 20.1% 18.6% 841 前年比 営業利益率 22,089 2,537 2,373 33,843 34.2% 17年7月期 会予 45,750 35.2% 7,042 50.2% 20.8% 4,387 4,470 - 201.5% -6.5% 84.8% 1.9% 5.3% 11.5% 9.4% 13.0% 9.8% 642 2,354 -0.2% 266.7% -7.1% 88.7% 0.4% 4.0% 10.7% 8.7% 12.2% 9.0% 1,324 2,186 1,339 4,124 2,307 4,140 当期純利益 383 前年比 -50.1% 245.6% 1.1% 72.3% 2,500 8.4% 利益率 2.4% 6.0% 5.3% 6.8% 5.5% 一株当たりデータ（円、株式分割調整後） 期末発行済株式数（千株） EPS（円） EPS （潜在株式調整後）（円） 4,825 4,825 5,701 5,924 79.6 322.8 289.3 396.8 - - 265.0 377.5 DPS（円） - - 10.0 20.0 BPS（円） 245.6 581.0 1,573.0 1,920.2 211.0 20.0 貸借対照表 （百万円） 現金・預金・有価証券 流動資産合計 1,727 5,007 8,727 14,282 8,980 10,304 19,111 26,930 有形固定資産 1,720 2,163 3,294 3,700 投資その他の資産計 5,053 4,918 4,525 6,638 無形固定資産 資産合計 49 64 222 187 15,801 17,449 27,153 37,455 3,437 買掛金 2,511 978 974 短期有利子負債 3,051 4,204 596 798 7,514 8,524 3,762 7,636 流動負債合計 長期有利子負債 1,983 1,210 8,983 13,045 7,280 6,473 14,424 18,443 14,794 14,998 18,185 26,079 1,007 2,451 8,967 11,375 5,034 5,414 9,579 13,844 営業活動によるキャッシュフロー 282 3,315 -3,173 4,189 投資活動によるキャッシュフロー 190 -405 -1,640 -2,740 財務活動によるキャッシュフロー 417 486 8,223 4,346 固定負債合計 負債合計 純資産合計 有利子負債（短期及び長期） キャッシュフロー計算書 （百万円） 財務指標 総資産経常利益率（ＲＯＡ） 自己資本純利益率（ＲＯＥ) 純資産比率 4.5% 14.2% 9.8% 12.8% 35.7% 76.6% 14.9% 25.7% 6.4% 14.0% 33.0% 30.4% 出所：会社データよりSR社作成 *表の数値が会社資料とは異なる場合があるが、四捨五入により生じた相違であることに留意。 *同社は2016年11月1日を効力発生日として、1株につき2株の割合で株式分割を実施する予定である。そのため、2017年7月期末の1株当たり年間配当金については、株式 分割を考慮した金額を記載しており、株式分割を考慮しない場合の1株当たり年間配当金は40円となる。 www.sharedresearch.jp 04/56 R シーアールイー｜3458｜ Shared Research Report シーアールイー＞直近更新内容 LAST UPDATE【2016/9/12】 直近更新内容 概略 2016年9月12日、株式会社シーアールイーは2016年7月期通期決算、及び長期経営方針を発表した。 （決算短信へのリンクはこちら、長期経営方針へのリンクはこちら、詳細は2016年7月期通期決算項目を参照） 同日、同社は株式分割に関して発表した。 （リリース文へのリンクはこちら） 同社は、2016年10月31日を基準日、同11月1日を効力発生日として、1株につき2株の割合をもって分割する。 株式分割前の発行済株式総数5,926,700株に対して、株式分割後の発行済株式総数は11,853,400株となる。 2016年6月29日、同社は、物流施設2物件の売却、及び2016年7月期通期業績予想・配当予想の修正に関して発表 した。 （物流施設の売却のリリース文へのリンクはこちら、業績予想修正のリリース文へのリンクはこちら、配当予想修 正のリリース文へのリンクはこちら） 物流施設2物件売却 同社は、2016年6月29日開催の取締役会において、同社の開発型SPCが、同社が開発した物流施設「ロジスクエア 久喜」及び「ロジスクエア羽生」を売却することについて決議した。なお、当該2物件は、2016年5月12日に公表 のとおり「CREロジスティクスファンド投資法人」へ売却する。 売却の概要 ◤ ◤ ◤ 売却価格：非開示であるが、2015年7月期連結売上高の10％以上の金額 契約締結日：2016年6月29日 引渡し・決済日：2016年7月27日（予定） 売却物件 所在地 敷地面積 延べ面積 用途地域 主要用途 建物構造 竣工 www.sharedresearch.jp ロジスクエア久喜 ロジスクエア羽生 20,201㎡（6,111坪） 36,225㎡（10,958坪） 埼玉県久喜市 44,372㎡（13,423坪） 工業専用地域 倉庫（倉庫業を営む倉庫） 鉄骨造（一部鉄骨鉄筋コンクリート造） 地上4階建て 2016年6月15日 埼玉県羽生市 38,857㎡（11,754坪）（予定） 無し（市街化調整区域） 倉庫（倉庫業を営む倉庫） 鉄骨造 地上2階建て 2016年7月中旬（予定） 05/56 R Shared Research Report シーアールイー＞直近更新内容 シーアールイー｜3458｜ LAST UPDATE【2016/9/12】 2016年7月期通期業績予想修正 ▶ 売上高：33,800百万円（前回予想34,638百万円） ▶ 経常損益：3,800百万円（同2,314百万円） ▶ ▶ 営業損益：4,200百万円（同2,597百万円） 親会社株主に帰属する当期純利益：2,200百万円（同1,403百万円） 修正の理由 上述の「ロジスクエア久喜」「ロジスクエア羽生」の売却契約締結に伴い、売却価格及び開発利益の見通しが立っ たため、2016年7月期通期業績予想を修正した。売上高・利益ともに過去最高となる見込みである。売上高につい ては、活況な物流不動産投資市場により、物流投資事業にて物流施設2物件を当初計画より高い価格で売却できる 見込みとなった。一方、アセットマネジメント事業は、物流ファンド組成の準備に注力したため前回予想を下回 る。利益面については、物流投資事業での売上高増額修正要因により前回予想を上回る見込みとなった。 2016年7月期通期配当予想修正 通期業績予想の上方修正を勘案し、2016年7月期の1株当たり配当金予想を前回予想の16円から4円増配の20円に修 正した。 2016年6月22日、同社への取材を踏まえ、本レポートを更新した。 3ヵ月以上経過した会社発表はニュース＆トピックスへ www.sharedresearch.jp 06/56 R シーアールイー｜3458｜ Shared Research Report シーアールイー＞直近更新内容 LAST UPDATE【2016/9/12】 業績動向 四半期業績推移（累計） （百万円） 売上高 前期比 売上総利益 15年7月期 16年7月期 16年7月期 1Q 1-2Q 1-3Q 1-4Q 1Q 1-2Q 1-3Q 1-4Q - 12,213 19,943 25,225 3,737 7,663 11,649 33,843 - - - 2,504 - 3,852 - - 4,689 648 -37.3% -41.6% 1,439 2,122 前期比 - - - - - -42.5% -44.9% 売上総利益率 - 20.5% 19.3% 18.6% 17.3% 18.8% 18.2% 販管費 前期比 - 売上高販管費比率 営業利益 前期比 営業利益率 経常利益 前期比 経常利益率 四半期純利益 - - - 前期比 - 四半期純利益率 - 四半期業績推移 （百万円） 売上高 前期比 売上総利益 前期比 売上総利益率 販管費 954 1,489 2,316 500 1,042 1,604 - - - - 9.2% 7.7% 7.8% 7.5% 9.2% 13.4% 13.6% 13.8% 147 398 517 1,551 2,363 12.7% 1,496 11.8% 2,267 12.3% 1,081 11.4% 1,589 2,373 - - -74.3% -78.1% 9.4% 3.9% 5.2% 4.4% 95 307 333 2,186 - - -79.5% -85.3% 8.7% 2.5% 4.0% 2.9% 36 58 65 1,339 - - - - 8.9% 8.0% 5.3% 1.0% 15年7月期 7.8% 4,387 0.8% 0.6% 6.8% 6.5% 16年7月期 1Q 2Q 3Q 4Q 3,926 3,987 22,193 - 1,348 - 837 - 648 - 792 -48.4% 682 - - - - - -49.4% - 17.4% 15.8% 17.3% 20.2% 17.1% 536 827 500 541 563 - - - - - - 5.1% - - 6.9% 15.7% 13.4% 13.8% 14.1% 147 251 119 - 812 10 - - - - - - 営業利益率 - - 10.5% 0.2% 3.9% 6.4% 3.0% 770 -81 95 212 26 - 320.2% 4,920 487.8% 22.2% 1,051 27.1% 4.7% 3,869 -85.3% 37448.9% 前期比 - 17.4% 3,791 前期比 - - - - - - -96.7% - 経常利益率 - - 10.0% - 2.5% 5.4% 0.6% 17.1% 36 22 四半期純利益 - - 2,200 64.3% 3,737 - 11.2% 104.9% 72.3% 4Q - 3,800 73.9% 12.2% 5,282 - 12.4% 108.5% 88.7% 2,307 4,200 77.0% 13.0% 4,124 3Q - 104.4% 84.8% -95.9% 売上高販管費比率 経常利益 14.6% -94.7% 前期比 営業利益 20.8% 7,730 - 34.0% 2,655 - 33,800 50.2% 2Q - 通期会予 7,042 - 100.1% 34.2% 1Q - (進捗率） 508 -251 7 2,242 前期比 - - - - - - -98.6% - 四半期純利益率 - - 6.6% - 1.0% 0.6% 0.2% 10.1% 出所：会社データよりSR社作成 *表の数値が会社資料とは異なる場合があるが、四捨五入により生じた相違であることに留意。 www.sharedresearch.jp 07/56 R シーアールイー｜3458｜ Shared Research Report シーアールイー＞直近更新内容 LAST UPDATE【2016/9/12】 15年7月期 （四半期累計） （百万円） 売上高 前期比 不動産管理事業 前期比 物流投資事業 前期比 アセットマネジメント事業 前期比 16年7月期 1Q 1-2Q 1-3Q 1-4Q 1Q 1-2Q 1-3Q 1-4Q - 12,213 19,943 25,225 3,737 7,663 11,649 33,843 - - - - - 7,699 - 11,720 - 4,303 - 7,877 - - 211 318 - - - 15,590 1.2% 7,876 17.9% 334 - - 3,717 - 0 - 20 - -37.3% 7,502 -41.6% 11,449 -2.6% -2.3% 0 2 - - 160 -24.2% 199 -37.5% 34.2% 15,253 -2.2% 17,534 122.6% 1,056 215.9% その他 - - 28 1,424 - - - - 営業利益 - 1,551 2,363 2,373 147 398 517 4,387 前期比 不動産管理事業 前期比 - - 営業利益率 物流投資事業 前期比 アセットマネジメント事業 前期比 - - - 817 - 1,267 - 1,515 - 348 -74.3% 701 -78.1% 1,058 84.8% 1,521 - - 11.1% - -14.1% -16.5% 0.4% 10.6% 10.8% 9.7% 9.4% 9.4% 9.2% 10.0% -26 -50 929 1,391 - - 118 167 - - 1,297 -23.6% 117 - - -6 - -103 - - 99 -16.2% 93 -44.5% 3,515 171.0% 217 86.2% その他 - - 22 83 -3 -3 -3 -3 調整額 - -313 -485 -638 -166 -349 -528 -863 （百万円） 売上高 前期比 不動産管理事業 前期比 物流投資事業 前期比 アセットマネジメント事業 前期比 16年7月期 15年7月期 （四半期） 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q - - 7,730 5,282 3,737 3,926 3,987 22,193 - - - - - - - - - 4,021 - 3,573 - 107 - - 3,870 - 0 - 16 - - 3,717 - 0 - 20 - - 3,785 - 28 1,396 - - 営業利益 - - 812 10 147 251 不動産管理事業 前期比 - - 営業利益率 物流投資事業 前期比 アセットマネジメント事業 前期比 - - - - - 451 - 248 - 348 2 - 140 - 3,804 -1.9% 0 - 320.2% 3,946 - その他 前期比 -48.4% - 39 -63.8% 119 3,869 356 - - - - -20.9% 6.4% 9.4% 9.3% 9.0% 462 -94 -26 -25 -52 - - -51 - - -6 - - 105 - - - 11.2% 50 - 857 -85.3% 353 -1.7% 17,532 - -6 - - 464 87.1% 12.2% 3,617 - 124 - その他 - - 22 61 -3 -0 - - 調整額 - - -172 -153 -166 -183 -179 -335 出所：会社データよりSR社作成 *表の数値が会社資料とは異なる場合があるが、四捨五入により生じた相違であることに留意。 2016年7月期通期実績 2016年7月期通期の実績は、売上高33,843百万円（前期比34.2%増）、営業利益4,387百万円（同84.8%増）、経常 利益4,124百万円（同88.7%増）、親会社株主に帰属する当期純利益2,307百万円（同72.3%増）となった。 不動産管理事業は、工事案件が一部取り込めず減収となったが、マスターリース物件の賃貸が高い稼働率を維持 し増益となった。物流投資事業は、「ロジスクエア久喜」及び「ロジスクエア羽生」の売却により大幅な増収増 益、アセットマネジメント事業は、プレリート組成に係るフィー収入、受託物件売却により増収増益となった。 通期業績予想に対する達成率は、売上高が100.1%、営業利益104.4％、経常利益108.5％、親会社株主に帰属する 当期純利益104.9％と、利益面では6月29日に発表された上方修正計画を上回った。 セグメントの業績は、次の通りである。 www.sharedresearch.jp 08/56 R Shared Research Report シーアールイー｜3458｜ シーアールイー＞直近更新内容 LAST UPDATE【2016/9/12】 不動産管理事業 売上高15,253百万円（前期比2.2%減）、営業利益は1,521百万円（同0.4%増） 不動産管理事業では、マスターリース物件が前期に引き続き高い稼働率を維持したこと、プロパティマネジメン トの管理面積が堅調に推移したことから、安定的に収益が計上された。一方で、工事案件が想定していた受注額 に届かなかったものの、物流投資事業が手掛ける開発物件のリーシング活動により、当該リーシングフィーを獲 得した。 マスターリースの管理物件数は1,191物件（前期末は1,186物件）、管理面積は339,203坪（前期末は331,981坪）、 稼働率は97.3%となった。 プロパティマネジメントの管理物件数は299物件（前期末は195物件）、管理面積は880,782坪（前期末は605,821 坪）となった。 物流投資事業 売上高17,534百万円（前期比122.6%増）、営業利益3,515百万円（同171.0％増） 物流施設「ロジスクエア久喜」及び「ロジスクエア羽生」の売却により大幅な増収増益となった。 アセットマネジメント事業 売上高1,056百万円（前期比215.9%増）、営業利益217百万円（同86.2%増） アセットマネジメントフィーが堅調に推移したほか、運用資産の取得に係るアクイジションフィー等を計上した。 過去の四半期実績と通期実績は、過去の業績へ www.sharedresearch.jp 09/56 R シーアールイー｜3458｜ Shared Research Report シーアールイー＞直近更新内容 LAST UPDATE【2016/9/12】 今期の見通し 16年7月期 （百万円） 売上高 売上原価 上期実績 下期実績 17年7月期 通期実績 7,663 26,180 33,843 上期会予 下期会予 通期会予 7,820 37,930 45,750 4,470 6,223 20,578 26,801 1,439 5,603 7,042 18.8% 21.4% 20.8% 販売費及び一般管理費 1,042 1,614 2,655 売上高販管費比率 13.6% 6.2% 7.8% 398 3,989 4,387 170 4,300 5.2% 15.2% 13.0% 2.2% 11.3% 9.8% 307 3,817 4,124 40 4,100 4,140 4.0% 14.6% 12.2% 0.5% 10.8% 9.0% 当期純利益 58 2,249 2,307 20 2,480 2,500 純利益率 0.8% 8.6% 6.8% 0.3% 6.5% 5.5% 売上総利益 売上総利益率 営業利益 営業利益率 経常利益 経常利益率 出所：会社データよりSR社作成 *表の数値が会社資料とは異なる場合があるが、四捨五入により生じた相違であることに留意。 *下期の数値は通期の数値から上期の数値を差引計算して算出。 売上高45,750百万円（前期比35.2%増）、営業利益4,470百万円（同1.9%増）、経常利益4,140百万円（同0.4%増）、 親会社株主に帰属する当期純利益2,500百万円（同8.4%増）を見込んでいる。 同社は、引き続き管理受託面積やアセットマネジメント受託資産残高の拡大を通じて、ストックビジネスの強化 を図るとともに、物流施設特化型J-REITの早期上場を目指すとしている。また、同社開発物件のうち、期中に竣工 予定の4物件の売却を見込んでいる。 事業セグメント （百万円） 売上高 16年7月期 実績 33,842 前期比 不動産管理事業 前期比 物流投資事業 前期比 アセットマネジメント事業 前期比 34.2% 15,253 -2.2% 17,534 122.6% 1,056 216.3% 17年7月期 会予 45,750 35.2% 16,200 6.2% 27,920 59.2% 1,630 54.3% その他 - - 営業利益 4,387 4,470 前期比 84.9% 営業利益率 13.0% 不動産管理事業 前期比 営業利益率 1,521 1.9% 9.8% 1,610 0.4% 5.8% 10.0% 9.9% 物流投資事業 3,515 前期比 171.0% 0.2% 20.0% 12.6% 営業利益率 アセットマネジメント事業 3,520 217 210 前期比 85.4% -3.2% 営業利益率 20.5% 12.9% その他 全社・消去 -3 - -863 -870 出所：会社データよりSR社作成 *表の数値が会社資料とは異なる場合があるが、四捨五入により生じた相違であることに留意。 www.sharedresearch.jp 10/56 R Shared Research Report シーアールイー｜3458｜ シーアールイー＞直近更新内容 LAST UPDATE【2016/9/12】 中長期展望 同社は2016年9月の2016年7月期決算発表時に長期経営方針について、以下の通りに発表した。 長期経営方針 方針1：ストックビジネス（不動産管理事業とアセットマネジメント事業）の強化による持続的な企業成長 ▶ 不動産管理収入・利益の拡大：管理面積300万坪を目標とする ▶ エリア展開の強化：東京圏以外の管理面積割合を20％に引き上げる（2016年9月現在は8％） ▶ ▶ アセットマネジメント受託資産残高の拡大：受託資産残高500,000百万円を目標とする M&Aによる事業領域の拡大および競争力の強化 方針2：成長を維持するための体制整備 ▶ ▶ 適切な財務コントロール：ネットD/Eレシオ1.5～2.5倍、借入期間の最適化、調達資金の多様化 成長を支える人材の育成 方針3：ストックビジネスの成長に応じた株主還元の実施 ▶ ▶ ストックビジネスで得られた利益の50％を配当目標とする フロービジネスで得られた利益剰余金は、物流施設開発やストックビジネス強化のためのM&A等への再投資と、 自己株式取得等に活用する 以下は長期経営方針発表以前のコメントであり。SR社は同社への取材後に、内容を更新する予定である。 同社は中期計画を発表していないが、SR社では2016年7月期以降の3～5年後で、売上50,000百万円、営業利益3,000 ～4,000百万円を目途としていると予想する。また、中期の売上高、営業利益の成長では、特に物流投資事業が成 長ドライバーになると考えている。 不動産管理事業 不動産管理事業では、年10%の利益成長（粗利ベース）を目指す方針である。 物流施設の供給量増加を背景に管理物件数、管理面積を積み上げることで、利益成長を目指す。 同社によれば、不動産管理事業において、2015年7月期前半までマスターリース業務の利益率向上策を重視し、不 採算物件の解約等を推進したことから、管理面積の拡大は抑制されていたという。2015年7月期後半からはマス ターリース業務の収益性向上に目途がついたことから、プロパティマネジメントを中心に管理面積が拡大傾向に ある。 また、2015年5月に大阪営業所（大阪府大阪市）を開設し、賃貸、リーシングの組織を配置したが、2016年7月期 下期以降にはプロパティマネジメントの人員も配置し、管理サービスの提供を開始する予定である。同社によれ ば、2016年以降の3年間に関西エリアで多くの大型物流施設の竣工が予定されていることから、同社はそれら物件 の管理を獲得する意向であるという。 www.sharedresearch.jp 11/56 R Shared Research Report シーアールイー｜3458｜ シーアールイー＞直近更新内容 LAST UPDATE【2016/9/12】 管理面積の推移 出所：同社資料 *2013年03月より集計方法を変更 物流投資事業 同事業は2014年7月期に開始した。同社は2015年7月期に、物流投資事業に関する物流施設の建設費用等に充当す るために、新株式の発行および自己株式の処分により、4,939百万円の資金を調達した。 2014年7月期に1物件、2015年7月期に2物件の物流施設を竣工、売却し、2016年7月期には2物件、2017年7月期に は4物件の竣工を予定している。物流投資事業では、電子商取引、3PL（Third Party Logistics）市場の成長を背景 とする先進的物流施設の需要拡大、首都圏近郊の道路整備進展により新規物流施設開発候補地が創出される事業 環境を背景に中期的には年3～5件の物流施設を供給できる体制を目指す。 2014年7月期から2018年7月期までの実績および竣工予定の物流施設について、1物件あたりの平均延床面積は約 9,000坪であり、2014年7月期実績および2015年7月期実績の坪あたり売却金額は70万円前後であった。中期での1 物件あたり延床面積および坪あたり売却金額が過去の実績および開発が確定している物件と同等と仮定すれば、 同社が目指している年間最大5物件の開発面積は45,000坪（2015年7月期の開発面積は25,158坪）、売上高は32,000 百万円程度（2015年7月期実績の物流投資事業売上高は15,589百万円）になると解釈できる。 同社は売上総利益率10%以上をターゲットとしている。中期的に当該ターゲット並みの売上総利益率が実現する とすれば、年間5物件開発時の同事業の売上総利益は3,200百万円程度、同事業に要する販管費は人件費、水道光 熱費などの固定費中心であることから、営業利益で2,500百万円程度の達成が可能であるとSR社は推測する。 www.sharedresearch.jp 12/56 R シーアールイー｜3458｜ Shared Research Report シーアールイー＞直近更新内容 LAST UPDATE【2016/9/12】 開発面積の推移 出所：同社資料 開発物件一覧 状況 開発案件名 所在地 竣工済 ロジスクエア八潮 埼玉県八潮市 竣工済 竣工済 竣工済 開発中 開発中 開発中 開発中 開発中 開発中 出所：同社資料 ロジスクエア草加 ロジスクエア日高 ロジスクエア久喜 ロジスクエア羽生 ロジスクエア浦和美園 ロジスクエア新座 ロジスクエア久喜Ⅱ ロジスクエア守谷 ロジスクエア鳥栖 埼玉県草加市 埼玉県日高市 埼玉県久喜市 埼玉県羽生市 埼玉県さいたま市 埼玉県新座市 埼玉県久喜市 茨城県守谷市 佐賀県鳥栖市 延べ面積（㎡） 30,073 19,095 17,461 延べ面積（坪） 9,097 5,776 5,282 44,372 13,423 52,314 15,825 38,857 25,863 11,931 34,200 17,500 竣工 13 年 6 月 14 年 1 月 15 年 3 月 16 年 6 月 11,754 16 年 7 月予定 7,824 17 年 4 月予定 3,609 10,345 5,300 17 年 4 月予定 17 年 2 月予定 17 年 5 月予定 17 年 12 月予定 開発件数の金額的制約 開発案件には資金的制約があり、同社によれば企画、建築中の物件を含めて7物件程度の開発が同時に進行するこ とが、現状の財務体質では可能であるという。2014年7月期から2018年7月期までの実績および竣工予定の、1物件 平均延床面積約9,000坪、実績に基づく坪あたり売却単価70万円を適用すると、7物件の想定売却額は44,000百万 円となり、売上総利益率を同社がターゲットとしている10%とすれば、原価は40,000百万円と算定される。 土地の仕入れ値（原価の2～3割）、建築費（原価の7～8割）の1～3割は、建築開始段階にキャッシュアウトする （「事業内容」の項参照）ことから、7物件の開発には約20,000百万円（原価の5割程度）の資金が必要となる。そ のうち、自己資金を20%、借入を80%とすれば、同社自身の現金及び預金で4,000百万円が必要となる。加えて、 物件の竣工時建築費支払いから、売却収益の受け取りまでに建築費の70%、1物件あたり800百万円程度の現金及 び預金を準備しておく必要がある（2015年7月期の現金及び預金は7,917百万円）。 同社によれば、開発候補地の状況と利益の積み上げによる内部留保によって開発資金を確保できれば、年間開発 www.sharedresearch.jp 13/56 R Shared Research Report シーアールイー｜3458｜ シーアールイー＞直近更新内容 LAST UPDATE【2016/9/12】 物件数は5件より増える可能性があるという。また、案件の状況によって、自己資本が必要であれば資金調達、も しくは案件ごとに他社出資を募っての協業も考慮するという。 他社との共同開発を行う場合には、利益配分は出資割合によって決まることになるが、同社はリーシング、開発 コンサルティング、プロパティマネジメントなどの役務を提供することで、出資相当分の利益配分以上の収益機 会獲得を図ることができるという。 アセットマネジメント事業 同事業では、2016年7月期中に物流投資事業における竣工予定の2物件（合計延床面積25,158坪）を組み入れ対象 として、物流不動産ファンドの立ち上げを企画している。また、物流投資事業において、2017年7月期に竣工予定 の4物件（合計延床面積37,603坪）も組み入れ対象となり得るとSR社は考える。 2014年7月期実績および2015年7月期実績の物流投資事業において、開発物件の坪あたり売却金額が約70万円で あったことから、中期的に上記5物件を投資対象とする不動産ファンドの受託資産は50,000百万円程度とSR社は推 測する。 M&A 同社は、設立以来、M&Aによって、同事業内での規模の拡大、事業領域の拡大を図ってきた。2010年8月にコマー シャル・アールイーから事業譲受、2011年7月に天幸総建を吸収合併することで、物流施設の不動産管理事業を拡 大し、2014年8月のストラテジック・パートナーズ子会社化によって、事業ポートフォリオにアセットマネジメン ト事業を加えた。 設立から2015年7月期までのM&Aによって、同社は物流不動産に関する開発、管理、アセットマネジメントをワン ストップで、循環的に展開できる体制を構築した。 2015年7月現在、事業体制の整備は一段落したと考えられるが、同社は中期的にもM&Aを成長機会と捉えており、 事業内容、売上、利益水準を勘案し、同社の企業価値向上につながるM&Aを実施する方針であるという。ただし、 M&Aに対して明確に予算を配分しているわけではないという。 2015年10月には、株式会社エンバイオ・ホールディングスが実施する第三者割当増資による普通株式 1,200千株 （発行済株式の22.3%）を962百万円で引き受け、持分法適用関連会社とした。同社の物流投資事業にエンバイオ社 の土壌汚染地再活性化事業を活用する方針である。 www.sharedresearch.jp 14/56 R シーアールイー｜3458｜ Shared Research Report シーアールイー＞事業内容 事業概要 ◤ LAST UPDATE【2016/9/12】 事業内容 同社は、物流不動産を中心に、一括借上げ、管理、テナント誘致、施設の開発・売却、不動産ファンドの組成・ 運用を行っている。事業セグメントは、不動産管理事業、物流投資事業、アセットマネジメント事業からなる。 同社によれば、事業部門毎では類似企業は存在するが、物流施設に関するあらゆるサービスをワンストップで ◤ 提供できる企業という点では、同社に類似する企業はないという。 同社の前身にあたる公共ロジスティックスは、公共建物株式会社取締役（現任）の山下社長が物流不動産の成 長力を見据えて、2009年12月に設立。2010年8月にコマーシャル・アールイーから事業譲受、2011年7月に天 幸総建を吸収合併した。千葉県を中心にマスターリース・プロパティマネジメント事業を展開していたコマー シャル・アールイーと神奈川県を中心にマスターリース・プロパティマネジメント事業を展開していた天幸総 建の事業基盤を引き継いで、同社は関東一円でマスターリース・プロパティマネジメントを中心とした物流不 動産サービスを開始した。また、投資用不動産のアセットマネジメント事業を行うために2014年8月にストラ ◤ テジック・パートナーズを子会社化した。 同社では、物流不動産を中心とした循環型の事業展開を目指している。具体的には、物流施設を建設し、テナ ントを誘致、プロパティマネジメントを受託する。当該物流施設を自社で組成した不動産投資ファンドに売却 し、売却益を獲得し、不動産投資ファンドの運用を行うことでアセットマネジメント報酬を徴収するというビ ジネスの循環を画策している。また、同社の成長ドライバーは物流投資事業であるが、物流施設の開発に注力 する事業戦略は景気変動の影響を受けやすいという考えのもと、景気後退時の業績悪化に耐えられるように、 全社費用を安定収益源（マスターリースを中心とした不動産管理事業）の売上総利益でカバーし、それに付加 ◤ して物流施設開発の利益が上乗せされるという収益構造の構築を目標としている。 不動産管理事業（2015年7月期売上高構成比61.8%、同営業利益構成比（調整額消去前）50.3%）ではマスター リース、プロパティマネジメント、建設工事、リーシングを行っているが、主な収益源はマスターリースであ り、同事業の売上高の8割を占める（SR社推定）。マスターリースでは首都圏の物件の管理面積が全体の約9 割を占める。2015年7月現在、マスターリースの管理物件数は1,186物件、管理面積は332千坪（前期比2.1%増） である。コマーシャル・アールイーからの事業譲受および天幸総建の吸収合併、その後の自助努力によって、 同社の管理面積は増加傾向にある。マスターリースの収益は管理面積、賃料、稼働率で決まるが、物流施設は オフィスなどと比較して移転頻度が低く、 賃料の変動が少ないことから、 同社の安定的な収益源となっている。 ◤ マスターリースの原価はオーナーへの借上げ賃料であり、売上総利益率は15%程度である。 物流投資事業（2015年7月期売上高構成比31.2%、同営業利益構成比（調整額消去前）43.1%）は、物流施設 の用地を取得し、1物件5,000～15,000坪の物流施設を建築、テナントを誘致したうえで、不動産ファンド等に 売却する事業である。同社によれば、コマーシャル・アールイーおよび天幸総建での長年の物流施設の運営・ 管理経験をもとに使用者目線に立った物流施設の開発が可能であり、用地情報にも長けているという。また、 先行開発型の物流施設ではテナント誘致が必要となるが、 同社では不動産管理事業で培ったリーシング力を活 用している。同事業は2014年7月期に開始し、実績としては、2014年7月期は1物件、9,097坪、2015年7月期は 2物件、11,057坪を建築、売却した。2016年7月期は2物件、25,158坪の物流施設竣工、売却を予定している。 売却価額は面積、賃料、NOI（Net Operating Income）、キャップレート（Capitalization Rate）が決定要因 である。前述の通り、物流施設の賃料は大きく変動しないが、キャップレートの変動によって売却利益は変動 する。主な原価項目は土地代と建築費であり、内訳は土地代が20～30%、建築費が70～80%である。同社は 売上総利益率10%以上をターゲットとしている。同事業では開発資金を必要とするため、同社は2015年7月期 www.sharedresearch.jp 15/56 R Shared Research Report シーアールイー｜3458｜ シーアールイー＞事業内容 ◤ LAST UPDATE【2016/9/12】 に、新株式の発行および自己株式の処分により、4,939百万円の資金を調達した。 アセットマネジメント事業（2015年7月期売上高構成比1.3%、同営業利益構成比（調整額消去前）3.9%）は、 2014年8月に子会社化したストラテジック・パートナーズが担う。同社は不動産ファンドの企画・組成、投資 家の募集、金融機関からの借入、物件の購入、運用・管理、売却、リファイナンスまでを一貫して手掛けてお り、アップフロントフィー、アセットマネジメントフィー、ディスポジションフィー等の収入を得る。同事業 では、2016年7月期中に物流施設の不動産ファンド組成を計画している。 www.sharedresearch.jp 16/56 R シーアールイー｜3458｜ Shared Research Report シーアールイー＞事業内容 LAST UPDATE【2016/9/12】 事業セグメント 同社は、物流施設を中心に、一括借上げ、管理、テナント誘致、施設の開発・売却、不動産ファンドの組成・運 用を行っている。事業セグメントは、不動産管理事業、物流投資事業、アセットマネジメント事業からなる。 事業セグメント名 不動産管理事業 物流投資事業 アセットマネジメント事業 事業内容 物流施設を中心に、マスターリース、プロパティマネジメント、建設工事、リーシングを 行っている。 物流に特化した施設開発に関して用地を取得し、物流施設を建築、テナントを誘致したう え不動産ファンド等に売却する。 不動産ファンドの企画・組成、投資家の募集、金融機関からの借入、物件の購入、運用・ 管理、売却、リファイナンスまでを手掛ける。 事業セグメント 11年7月期 12年7月期 13年7月期 14年7月期 15年7月期 （百万円） 実績 実績 実績 実績 実績 売上高 6,290 前期比 不動産管理事業 16,058 - - 15,946 155.3% - 22,089 -0.7% 15,622 25,225 38.5% 15,411 14.2% 15,590 前期比 - - - -1.3% 1.2% 構成比 - - 98.0% 69.8% 61.8% 物流投資事業 - - 324 6,678 7,876 前期比 - - - 1960.8% 17.9% 構成比 - - 2.0% 30.2% 31.2% アセットマネジメント事業 - - - - 334 前期比 - - - - - 構成比 - - - - 1.3% その他事業 - - - - 1,424 前期比 - - - - - 構成比 - - - - 5.6% 営業利益 - - 841 2,537 前期比 - - - 201.5% 営業利益率 - - 5.3% 11.5% 不動産管理事業 - - 1,170 1,365 2,373 -6.5% 9.4% 1,515 前期比 - - - 16.7% 営業利益率 - - 7.5% 8.9% 9.7% 構成比 - - 96.7% 44.6% 50.3% 物流投資事業 - - 40 11.0% 1,697 1,297 前期比 - - - 4299.0% -23.6% 営業利益率 - - 12.2% 25.4% 16.5% 構成比 - - 3.3% 55.4% 43.1% アセットマネジメント事業 - - - - その他事業 - - - - 117 83 調整額 - - -368 -524 -638 出所：同社資料をもとにSR社作成 ＊表の数値が会社資料とは異なる場合があるが、四捨五入により生じた相違であることに留意。 www.sharedresearch.jp 17/56 R シーアールイー｜3458｜ Shared Research Report シーアールイー＞事業内容 LAST UPDATE【2016/9/12】 売上高の構成比（2015年7月期） 営業利益の構成比（調整額消去前）（2015年7月期） アセットマネ その他 ジメント事業, 事業, 6% 1% アセットマネ ジメント事業, 4% 物流投資事 業, 31% 不動産管理 事業, 62% 物流投資事 業, 43% その他事業, 3% 不動産管理 事業, 50% 出所：同社資料をもとにSR社作成 ＊表の数値が会社資料とは異なる場合があるが、四捨五入により生じた相違であることに留意。 不動産管理事業 （2015年7月期売上高構成比率61.8%、同営業利益構成比（調整額消去前）50.3%） 同事業では、マスターリース、プロパティマネジメント、建設工事、リーシングを行っているが、収益源はマス ターリースであり、同事業セグメントの売上高の8割を占める（SR社推定）。 マスターリース マスターリースとは、不動産オーナー（物件所有者等の賃借人）に一定額の家賃収入を保証したうえで土地・建 物等を借り上げ、賃借した物件等を同社が貸主としてテナントに賃借することである。300～500坪の土地に、一 層なら土地の半分、二層なら土地と同じ面積の倉庫を建築して、同社で15～25年の借り上げ契約を締結する。当 該倉庫の建築も請け負うことで、建築関連収益も獲得する。 マスターリースのビジネスモデル マスターリース業務では、物流施設を中心に不動産オーナー（物件所有者等の賃借人）に賃料を保証し借上げ（一 括借上げ）、その物件を転貸することにより、テナントから受け取る賃料を収益に計上する。マスターリース業 務の収益は以下の通り、管理面積、賃料、稼働率で決まる。 マスターリース業務収益＝管理面積×賃料×稼働率 2015年7月現在、マスターリースの管理物件数は1,186物件、管理面積は332千坪（前期比2.1%増）である。賃料水 準の参考として、CBRE「MARKETVIEW Japan Logistics, Q4 2015」によれば、2015年第4四半期時点における中大 型施設の募集賃料は東京都5,420円/坪、神奈川県4,140円/坪、千葉県4,230円/坪、埼玉県3,570円/坪である。なお、 物流施設は移転に伴う労働力、費用負担が大きいために、オフィスなどと比較して移転頻度が低く、賃料の変動 が少ない（「市場とバリューチェーン」の項参照）。稼働率は98%前後で推移しているという（2015年7月期の稼 働率は97.7%）。SR社ではマスターリース業務の売上高を約13,000百万円と推定している。 同業務の賃貸差益は10%以上の獲得を目途に借上げ賃料を決定する。ただし、賃貸差益はリスクリターン見合い で物件によって異なるという。リスクは、高速出入り口、道路付け、近隣の居住者の有無、中央分離帯の有無な www.sharedresearch.jp 18/56 R シーアールイー｜3458｜ Shared Research Report シーアールイー＞事業内容 LAST UPDATE【2016/9/12】 ど、リーシング部門で賃料査定スコアリングにより、判断するという。同業務の売上総利益率は15%程度である 模様。 マスターリースの特徴 同社の営業エリアは首都圏（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県）であり、同社が運営・管理している物流施設 のうち、首都圏の物件は、物件数の90%、管理面積の90%を占める。 コマーシャル・アールイーからの事業譲受および天幸総建の吸収合併、その後の自助努力によって、管理面積は 増加傾向にある。 マスターリース管理状況 13年7月期 管理面積（坪） 前期比 14年7月期 - 15年7月期 325,078 - 331,981 2.1% 東京 - 36,208 36,213 神奈川 - 186,483 193,106 千葉 - 40,825 39,967 埼玉 - 30,915 31,086 他 - 30,647 31,609 出所：同社資料をもとにSR社作成 プロパティマネジメント 不動産所有者や不動産ファンド等から受託して、不動産の管理業務を行うことである。主にテナントマネジメン ト（テナント誘致を行うリーシング、賃貸借契約代行、トラブル対応）、企画運営業務（建物や設備の点検代行、 管理予算案の設定、建物長期修営繕計画の策定）等を行う。マスターリース業務の1物件あたり管理面積が280坪 であるのに対し、プロパティマネジメント業務の1物件あたり管理面積は3,107坪と、相対的に大型の物流施設が 多い。 プロパティマネジメントのビジネスモデル プロパティマネジメント業務では主に不動産ファンド等が保有する大型の物流施設の管理を受託し、不動産所有 者による物流施設で、同社のマスターリースによる運営・管理が終了した後に、プロパティマネジメント契約に 切り替えたものもある。 プロパティマネジメントの収益は物件によって料金は異なるという。賃料に対する料率を乗じた金額、1棟あたり 定額料金、基本料金に1テナントあたり料金を付加した金額などの料金体系があるが、賃料の1%程度である模様。 2015年7月現在、プロパティマネジメントの管理物件数は195物件、管理面積は606千坪（前期比40.8%増）である。 SR社では、プロパティマネジメント業務の売上高は400～600百万円程度であると推測している。 同社によれば、プロパティマネジメント業務では、収益性を追求するより、管理を受託することによって、リー シング業務や、建設工事業務の収益獲得につなげる狙いがあるという。 プロパティマネジメント業務の営業費用は販管費主体であり、人件費中心の構造となっている。 www.sharedresearch.jp 19/56 R シーアールイー｜3458｜ Shared Research Report シーアールイー＞事業内容 プロパティマネジメント管理状況 管理面積（坪） LAST UPDATE【2016/9/12】 13年7月期 14年7月期 - 前期比 東京 - - 15年7月期 430,311 605,821 - 27,228 40.8% 49,697 神奈川 - 132,610 188,200 千葉 - 154,845 216,782 埼玉 - 74,120 85,563 他 - 41,508 65,579 出所：同社資料をもとにSR社作成 リーシング 空き物件にテナント誘致を行うことである。顧客ニーズに応じた提案や物件紹介を行い、賃貸借契約を締結する。 リーシングのビジネスモデル 管理物件、開発物件ならびに管理外物件に、テナント誘致をすることにより、仲介手数料または業務委託手数料 を徴収する。 テナントに物件を提供し、マスターリース業務の管理物件の場合には、マスターリース業務から費用を、開発物 件であれば、物流投資事業から費用を配分する。同社の管理外物件についてリーシングを行った場合には不動産 仲介手数料を徴収する。当該手数料は賃料1ヵ月程度であるという。 リーシングの特徴 同社は、コマーシャル・アールイーと天幸総建から引き継いでいる独自データベースを持っており、物件の基礎 データ、賃料推移、物件の引き合い状況、顧客データ、顧客候補などを管理しているという。また、同社管理物 件の他に、所有者が管理している空き物件や他社管理物件の情報を加え、整備することで、テナントの要望に応 じた提案によるマッチングを実施している。 さらに、新規顧客向けに法人向け物流施設サイト「ロジスクエア（LogiSquare）」を運営している。インターネッ トで、顧客の物件検索、物件情報のリクエストなど、賃貸物件の情報を提供している。 建設工事 マスターリース業務において賃借している物流施設の修営繕、改造、原状回復工事、不動産オーナーの土地の有 効活用などを請け負っている。同事業は主要事業とは位置付けられていない。 www.sharedresearch.jp 20/56 R Shared Research Report シーアールイー｜3458｜ シーアールイー＞事業内容 LAST UPDATE【2016/9/12】 物流投資事業 （2015年7月期売上高構成比率31.2%、同営業利益構成比率（調整額消去前）43.1%） 同事業は2014年7月期に開始した。物流に特化した施設開発に関して用地を取得し、1物件5,000～15,000坪の物流 施設を建築、テナントを誘致したうえで不動産ファンド等に売却する事業である。市場調査、用地情報入手、プ ランニング、用地取得、建設工事、テナント誘致、売却まで一貫して行っている。 物流投資事業の業務フロー 出所：SR社作成 同事業では、物流施設の開発過程で土地取得、建設費用等の資金が必要であることから、同社は2015年7月期に、 新株式の発行および自己株式の処分により、4,939百万円の資金を調達した。 同社の事業の母体となっているコマーシャル・アールイーおよび天幸総建はそれぞれ、1980年、1964年から物流 施設の運営・管理を行っている。その経験をもとに、同社は物流施設利用者の目線に立った物流施設の開発が可 能であり、用地情報にも長けているという。そのため、同社はどこに物流施設を建設可能な用地が生まれ、その 土地にどのような建物を作れば、誰が利用したいであろうといった開発計画を立案することができる。また、先 行開発型の物流施設ではテナント誘致が必要となるが、その際には、同社が不動産管理事業で培ったリーシング 力が活きてくる。 建築基準法により、物流施設は、第一種住居専用地域、第二種住居専用地域、住居地域に建てることはできない。近隣商業地域、商業地域、 準工業地域、工業地域、工業専用地域か、指定のない地域でなければ建てることができない。 加えて、市街化調整区域と土壌汚染地の開発ノウハウを活かした開発用地仕入れ能力に強みがあるという。 ▶ 市街化調整区域の開発における強みと実績：市街化調整区域は市街化を抑制する区域であり、建物の建築が厳 しく制限されているため、相対的に安い価格で土地を仕入れることが可能であるという。原則として、市街化 調整区域で建物を建築することは禁止されているが、各市町村の条例によっては、条件付で倉庫を建築するこ とが許可されている場合がある。同社は各市町村の条例を詳細に調査し、市街化調整区域での賃貸物件開発を 進めている。同社の市街化調整区域における開発実績としては「ロジスクエア羽生」、「ロジスクエア日高」、 ▶ 「ロジスクエア新座」があげられる。開発エリアとしては圏央道と外環の間が対象となるという。 土壌汚染地の開発における強みと実績：工場跡地などの土壌汚染地は、土地の価格は安いが、汚染対策のため に結果として、費用が高くなる傾向がある。それに対して、同社は、土壌汚染地を購入し資本業務提携関係に あるエンバイオ・ホールディングス社の土地汚染対策技術によって、低コストで土地汚染対策行い、開発地を 安く仕入れるノウハウを有しているという。土壌対策工事は、通常は汚染地の土壌を掘り出し、処分場に搬出 する掘削除去の手法による処理が用いられる。それに対して、エンバイオ・ホールディングス社は、汚染地の www.sharedresearch.jp 21/56 R Shared Research Report シーアールイー＞事業内容 シーアールイー｜3458｜ LAST UPDATE【2016/9/12】 土壌に、薬剤を注入して浄化を行う原位置浄化技術に長けており、低コストでの土壌汚染を可能としている。 同社における土壌汚染地の開発実績としては「ロジスクエア新座」、「ロジスクエア浦和美園」があげられる。 物流投資事業のビジネスモデル 同事業では開発物件の売却価額が売上高となる。売却価額は面積、賃料、NOI（Net Operating Income：営業純利 益）、キャップレート（Capitalization Rate）、が決定要因である。単純化すれば、売却価格は以下の式で決まる。 売却価額＝NOI÷キャップレート NOI：不動産賃貸収入-不動産賃貸原価+減価償却費（長期前払費用を含む）または不動産賃貸収入-諸経費（固定資産税、管理費、修繕積立 金など） 理論的には、キャップレートは「リスクフリーレート＋リスクプレミアム」によって決まる。よって、投資リス クが高い不動産ではキャップレートが高くなる。また、キャップレートは、主に地域別、アセットタイプ別にそ の水準が異なる。一般的には都心に近づくほど低く、アセットタイプでいえば相対的にキャッシュフローが安定 的なオフィス、賃貸住宅が低い。また、キャップレートは景気動向の影響を受けて変動する（「市場とバリュー チェーン」の項参照）。 前述の通り、物流施設の賃料は大きく変動しないが、キャップレートの変動によって売却価額は変動する。賃料 水準の参考として、CBRE「MARKETVIEW Japan Logistics, Q4 2015」によれば、2015年第4四半期時点における中 大型施設の募集賃料は東京都5,420円/坪、神奈川県4,140円/坪、千葉県4,230円/坪、埼玉県3,570円/坪である。ま た、日本不動産研究所「不動産投資家調査」によれば、2016年4月現在、マルチテナント型物流施設の期待利回り （キャップレート）は、東京都（江東地区）4.9%（2015年10月時点では5.0%）、東京都（多摩地区）5.0%（同5.1%）、 千葉県（成田地区）5.6%（同5.7%）であった。 同事業の主な原価項目は土地代、建築費であり、内訳は土地代が原価の20～30%、建築費が同70～80%である。 同社は、同事業において売上総利益率10%以上をターゲットとしている。 物流施設の建築期間は1年程度で、同社によれば、施設に占める土地代の比率が低いため、売上総利益率10%程度 でもIRRは30%程度になるという。物流施設の開発は自己資金20%程度、借入金80%程度で行い、建築費は契約時 に10%程度、中間時に20%程度、引渡し時に70%程度を支払う。引渡し時に支払う建築費の70%程度に関しては、 物流施設を竣工後にすぐにファンド等に売却するため、支払い後にすぐに資金回収できる。建築費が原価の70% とすれば、完工時の支払いは総原価の49%で、そのキャッシュアウトは一時的で済む。その結果、計算上はIRRが 上昇する。開発開始時に開発費用の全額を現金で準備する必要はない。 モデルケースとして、売却価格を100百万円、原価を90百万円、原価に占める土地代の比率を30%、同建築費の比 率を70%、原価の支払いに対する自己資金の比率を25%、同借入金の比率を75%、借入金利息を1.5%と想定し、 用地取得から建築契約までの期間を1年、建築期間を1年、引渡しから売却までの期間を2～3ヵ月とすると、キャッ シュフローは下表の通りになる。また、その場合のIRRは33.6%となる。 www.sharedresearch.jp 22/56 R シーアールイー｜3458｜ Shared Research Report シーアールイー＞事業内容 LAST UPDATE【2016/9/12】 用地取得 建築契約 中間 引渡し 売却 経過年数 0年 1.0年 1.5年 2.0年 2.3年 原価（百万円） 44.1 27.0 6.3 12.6 自己資金支払い（百万円） 6.8 1.6 3.2 11.0 キャッシュフロー（百万円） -6.8 -1.6 -3.2 -11.0 31.4 出所：SR社作成 物件売却先 同事業における開発物件の売却先は主に不動産ファンドである。 同社は2014年2月、公共建物株式会社、住友商事株式会社（東証1部8053）、公共投資顧問株主会社、住商リアル ティ・マネジメント株式会社と物流不動産開発事業に関する基本合意書を締結した。同合意書に基づき、同社他4 社は共同での新規私募ファンド組成および運営等に関する事業、物流施設の共同開発に関する事業を行う。具体 的には、住商リアルティ・マネジメントが組成し、国内の物流施設に投資を行う物流私募ファンドに対し、同社 は2014年7月期にロジスクエア草加を、2015年7月期にはロジスクエア八潮を売却した。 同社は、2014年8月にストラテジック・パートナーズ株式会社を子会社化した。2016年7月期を目途に自社グルー プのアセットマネジメント事業で不動産ファンドを組成、運用開始する計画である。よって、2016年7月期以降は、 開発物件の主要売却先は当該ファンドになるとSR社は考える。 開発物件の実績 同事業の実績としては、2014年7月期は「ロジスクエア草加」の1物件、9,097坪、2015年7月期は「ロジスクエア 日高」および「ロジスクエア久喜」の2物件、合計11,057坪を建築、売却した。2016年7月期は2物件、合計25,158 坪の物流施設竣工、売却を予定している。 物流投資事業 開発実績 11年7月期 12年7月期 14年7月期 13年7月期 15年7月期 開発面積（坪） - - - 9,097 11,057 物件数（物件） - - - 1 2 物件あたり面積（坪） - - - 9,097 5,529 売却額（百万円） - - - 6,678 7,845 坪あたり売却額（百万円） - - - 0.73 0.71 出所：同社資料をもとにSR社作成 www.sharedresearch.jp 23/56 R シーアールイー｜3458｜ Shared Research Report シーアールイー＞事業内容 LAST UPDATE【2016/9/12】 アセットマネジメント事業 （2015年7月期売上高構成比率1.3%、同営業利益構成比（調整額消去前）3.9%） 同事業では不動産ファンドの企画・組成、投資家の募集、金融機関からの借入、物件の購入、運用・管理、売却、 リファイナンスまでを一貫して手掛け、アップフロントフィー、アセットマネジメントフィー、ディスポジショ ンフィー等の収入を得る。 同事業は主に2014年8月に子会社化したストラテジック・パートナーズが担う。ストラテジック・パートナーズは 同社グループ入りする以前は、商業施設およびオフィスの不動産の証券化、証券化した不動産ファンドの運用、 リファイナンスを手掛けていた。国内外の不動産ファンドをクライアントとし、2014年時点におけるアセットマ ネジメント業務の受託資産（AUM）は52,600百万円であった。 ストラテジック・パートナーズの受託資産および証券化実績の推移 10年 11年 12年 13年 14年 アセットマネジメント業務受託資産 79,400 39,700 50,600 52,100 52,600 証券化実績 資産規模 60,600 29,800 12,800 17,600 21,200 証券化実績 調達規模 33,500 25,700 6,500 7,500 1,400 出所：ストラテジック・パートナーズ資料 同事業では、2016年7月期中に物流施設の不動産ファンド組成・運用開始を計画している。同社では、物流不動産 を中心とした循環型の事業展開を目指している。具体的には、物流施設を建設し、テナントを誘致、プロパティ マネジメントを受託する。当該物流施設を自社で組成した不動産投資ファンドに売却し、売却益を獲得し、不動 産投資ファンドのアセットマネジメント報酬を徴収するというビジネスの循環を画策している。 ストラテジック・パートナーズの子会社化以前は物流投資事業で開発した物流施設を外部の不動産ファンド等に 売却し、プロパティマネジメントは受託しても、アセットマネジメント報酬を得る手段がなかったが、ストラテ ジック・パートナーズの子会社化、今後のファンド組成によって、自社で物流投資、プロパティマネジメント、 アセットマネジメントを展開できる体制が整いつつある。 物流不動産を中心とした循環型事業展開 出所：同社資料をもとにSR社作成 www.sharedresearch.jp 24/56 R Shared Research Report シーアールイー＞事業内容 シーアールイー｜3458｜ LAST UPDATE【2016/9/12】 SW（Strengths, Weaknesses）分析 強み（Strengths） ◤ 不動産開発分野での成長分野に特化：同社は不動産の開発から管理、 資産運用まで包括的に事業を手掛けるが、 アセットタイプでは物流施設に特化している。 同社の成長ドライバーである不動産開発のアセットタイプを比 較すると、 オフィス、 賃貸住宅は長期的には国内の人口減少を背景とした需要の減少に晒される可能性が高く、 新規には土地が創出されないため不動産開発は再開発に限られる。それに対し、物流施設は電子商取引、通信 販売の増加により、需要の増加が見込まれる。また、道路整備により、新たに開発用地が生み出される。同社 は既存事業の不動産管理事業との相乗効果により、 不動産市場の中で相対的に市場成長力が高い物流施設分野 ◤ に事業を集中することで、不動産事業者の中でも高い収益成長を図ることが可能であるとSR社は考える。 物流不動産に対する知見、情報、テナント誘致力：同社は1980年設立のコマーシャル・アールイー、1964年 設立の天幸総建の事業を承継し、社員も引き継いでいるため、物流不動産に対しての知見が蓄積されている。 さらに2015年7月現在、管理物件数1,381物件（マスターリースとプロパティマネジメントの合計）の顧客基 盤を有している。物流投資事業において、土地情報の入手、収益性の算定、開発物件のリーシングに役立って ◤ いるとSR社は考える。 不動産管理事業という安定収益源を有すること：SR社の認識では、物流施設は、賃料の変動が相対的に小さ く、移転の頻度が低いことが特徴である。同社は自社にリーシング部門を抱えること、顧客基盤を確保してい ることで、不動産管理事業のマスターリース業務において高い稼働率を維持している。その結果、同社の不動 産管理事業は不動産市況の影響を大きく受けない安定収益源となっている。2015年7月期においては、不動産 管理事業のセグメント利益は1,515百万円と全社費用（調整額）638百万円を大きく上回った。これにより、同 社は物流開発事業の収益 （開発による売却収益） に頼らずに、不動産市況後退時でも営業利益および営業キャッ シュフローを確保できる収益構造となっている。 弱み（Weaknesses） ◤ 規模、資金力が大手不動産ファンドに劣る：2015年7月期において同社の総資産は27,152百万円と大手不動産 ファンド（日本プロロジスリート投資法人の2015年5月期における総資産は420,300百万円）と比較して小規 模であり、開発資金も限られる。中期的に新規の開発用地創出が見込まれるとはいえ、開発用地は有限であり、 用地確保において資金力は重要な要素である。同社は、物流施設に対する知見、開発力では類似事業者に伍し ◤ ているが、資金力は大手不動産ファンドなどに劣るという。 成長ドライバーである物流投資事業は収益変動幅が大きい：同社の中期的な成長ドライバーである物流投資事 業は、土地の仕入れから竣工までに1年半∼2年の期間を要する。開発物件の売却価格の決定要因としてNOI とキャップレートがあげられる。NOIのベースとなる賃料の変動は物流施設では限定的であるが、キャップ レートの変動により売却価格は変動し、同社の想定を下回る売却価格となる可能性がある。SR社の認識では キャップレートはリスクフリーレート、リスクプレミアム、NOIの成長率によって決まり、景気動向に伴い変 ◤ 動し、不動産価格に影響を与える。 成長戦略推進により、相対的な財務健全性劣位が不可避である：同社の中期的な成長戦略においては、物流投 資事業の推進が中心的役割を担う。同事業において、同社は開発物件数を増加させる方針であり、2015年7月 期実績の年2件から中期的に年間5件程度を目途としている（「中長期展望」の項参照）。しかし、開発資金 の8割程度は有利子負債で調達する仕組みであるため、開発物件数を増加させるには有利子負債を増加させる 必要がある。2015年7月期において同社の自己資本比率は33.0%、D/Eレシオは1.07倍と大手財閥系不動産並み www.sharedresearch.jp 25/56 R Shared Research Report シーアールイー＞事業内容 シーアールイー｜3458｜ LAST UPDATE【2016/9/12】 （三菱地所の2015年3月期における自己資本比率は30.5%、D/Eレシオは1.3倍）であるが、同社が成長戦略を進 めることは、自己資本比率の低下、D/Eレシオの上昇につながり、同業他社比での財務健全性劣位が不可避で あるとSR社は考える。 グループ会社 同社、連結子会社、持分法適用会社により構成される（括弧内は出資比率）。主要な子会社は次の通り。 ▶ ストラテジック・パートナーズ株式会社（100.0%）: 2014年8月に子会社化。アセットマネジメント事業を担う。 また、同社は物流投資事業等において、開発案件ごとにSPCを組成している。当該SPCは連結対象となっている。 ▶ 株式会社エンバイオ・ホールディングス（22.3%）: 2015年10月に株式を取得し、持分法適用会社化。同社と資 本業務提携契約を締結し、土壌汚染地の浄化再生を通じ双方のノウハウを共有し協業する。 www.sharedresearch.jp 26/56 R シーアールイー｜3458｜ Shared Research Report シーアールイー＞事業内容 LAST UPDATE【2016/9/12】 市場とバリューチェーン 物流施設の特徴 物流施設の特徴として、賃料の変動が相対的に小さいこと、空室率の変動が相対的に大きいこと、キャップレー トが相対的に高いこと、先進的物流施設の需要拡大が見込まれること、再開発以外に新規の候補地が創出される ことがあげられる。 賃料 下図は、東京圏における中大型クラスの賃貸型物流施設の募集賃料、東京都心部のオフィスビル賃料の推移につ いて、2008年第2四半期を100として指数化したものである。オフィスビルの募集賃料はリーマンショック後にリー マンショック以前の約半分にまで低下し、2012年後半からの回復によって、2015年第2四半期にリーマンショック 以前の約9割の水準にまで戻った。それに対して、物流施設の賃料はリーマンショック後にリーマンショック以前 の9割弱の水準に低下したが、その後はほぼ横ばいで推移している。 物流施設の賃料の変動がオフィスビルと比較して小さい理由として、物流施設はテナントの移転に伴う労働力お よび費用の負担が大きいため、移転の頻度が相対的に低いとSR社は考える。移転の頻度が低い背景として、物流 施設では、テナントが入居施設に梱包・搬送などの設備を導入するため、移転の際に当該設備の償却も検討する 必要がある。また、梱包・加工などの作業を行うパート労働者を雇用している場合には、移転の際にパート労働 者の再募集・再教育が必要となることがあげられる。 物流施設とオフィスの賃料変動 120 110 東京圏物流施設 東京都心部 Aクラス 100 東京都心部 Bクラス 90 80 70 60 50 40 08Q2 08Q4 09Q2 09Q4 10Q2 10Q4 11Q2 12Q2 11Q4 12Q4 13Q2 13Q4 14Q2 14Q4 15Q2 15Q4 08Q2 08Q3 08Q4 09Q1 09Q2 09Q3 09Q4 10Q1 10Q2 10Q3 10Q4 11Q1 11Q2 11Q3 11Q4 12Q1 東京圏物流施設 100 100 98 93 93 89 89 88 89 88 88 86 86 87 88 87 東京都心部 Aクラス 100 113 77 77 79 62 53 60 61 55 57 61 52 51 55 56 東京都心部 Bクラス 100 111 93 89 83 69 65 67 67 65 59 55 54 59 56 50 12Q2 12Q3 12Q4 13Q1 13Q2 13Q3 13Q4 14Q1 14Q2 14Q3 14Q4 15Q1 15Q2 15Q3 15Q4 16Q1 東京圏物流施設 86 85 84 86 86 88 86 87 88 89 89 88 89 88 87 89 東京都心部 Aクラス 57 55 62 72 69 69 72 76 74 78 79 81 86 92 85 88 東京都心部 Bクラス 56 49 62 55 63 62 65 68 62 68 67 74 71 72 71 78 出所：株式会社一五不動産情報サービス、三幸エステート株式会社の資料をもとにSR社作成 *2008年第2四半期の募集賃料を100として指数化。 *Aクラスビル：延床面積：10,000坪以上、基準階貸室面積：300坪以上、築年数：15年以内。 *Bクラスビル：基準階貸室面積 200坪以上で Aクラスに該当しないビル（築年数経過で Aクラスの対象外となったビルを含む）。 www.sharedresearch.jp 27/56 R シーアールイー｜3458｜ Shared Research Report シーアールイー＞事業内容 LAST UPDATE【2016/9/12】 空室率 先進的物流施設の供給拡大とリーマンショック後の景気後退によって、2008～2011年において、物流施設の空室 率はオフィスビルの空室率を上回り、10%を超える水準で推移した。しかし、その後の先進的物流施設の供給量 の減少と電子商取引、3PL市場の拡大を背景として、2012年以降はオフィスの空室率を下回る水準で推移している。 物流施設とオフィスの空室率 16.0% 14.0% 東京圏物流施設 東京都心部 Aクラス 12.0% 東京都心部 Bクラス 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% 08Q2 東京圏物流施設 東京都心部 Aクラス 東京都心部 Bクラス 08Q4 09Q2 09Q4 10Q2 10Q4 11Q2 11Q4 12Q2 12Q4 13Q2 13Q4 14Q2 14Q4 15Q2 15Q4 08Q2 08Q3 08Q4 09Q1 09Q2 09Q3 09Q4 10Q1 10Q2 10Q3 10Q4 11Q1 11Q2 11Q3 11Q4 11.5% 13.4% 13.0% 13.3% 15.9% 14.6% 12.8% 12.7% 9.5% 9.0% 8.6% 5.3% 5.9% 5.3% 3.6% 12Q1 1.9% 2.4% 2.7% 3.8% 4.6% 5.6% 7.0% 7.4% 6.5% 6.7% 6.0% 4.9% 6.2% 6.0% 5.0% 5.4% 6.2% 2.0% 1.9% 2.6% 3.0% 4.2% 5.2% 6.3% 7.0% 7.0% 7.1% 6.8% 7.7% 7.2% 6.5% 6.2% 6.6% 12Q2 12Q3 12Q4 13Q1 13Q2 13Q3 13Q4 14Q1 14Q2 14Q3 14Q4 15Q1 15Q2 15Q3 15Q4 16Q1 4.6% 東京圏物流施設 2.3% 2.5% 2.2% 2.3% 2.5% 2.7% 2.8% 4.0% 4.1% 4.2% 3.4% 3.5% 2.3% 2.2% 5.0% 東京都心部 Aクラス 9.0% 8.9% 9.2% 8.0% 7.6% 7.9% 6.8% 6.1% 5.3% 5.0% 4.0% 4.8% 4.8% 4.0% 3.3% 3.3% 東京都心部 Bクラス 6.4% 6.0% 5.7% 5.8% 5.7% 5.6% 5.4% 5.2% 4.5% 4.5% 4.5% 3.7% 3.6% 3.4% 3.2% 3.0% 出所：株式会社一五不動産情報サービス、三幸エステート株式会社の資料をもとにSR社作成 *2008年第2四半期の募集賃料を100として指数化。 *Aクラスビル：延床面積：10,000坪以上、基準階貸室面積：300坪以上、築年数：15年以内。 *Bクラスビル：基準階貸室面積 200坪以上で Aクラスに該当しないビル（築年数経過で Aクラスの対象外となったビルを含む）。 なお、物流施設の空室率は統計母集団が限られることから、新規供給の影響で一時的に上昇する傾向がある。空 室率の実状を把握するためには、新規供給の影響を除いた統計もあわせて確認することが望ましいとSR社は考え る。下図は首都圏における大規模マルチテナント型物流施設全体と築1年以上の空室率を示している。2015年第4 四半期に物流施設の新規供給が拡大したことから、物流施設全体の空室率は上昇したが、築1年以上の空室率は 2.0%前後で推移している。 www.sharedresearch.jp 28/56 R シーアールイー｜3458｜ Shared Research Report シーアールイー＞事業内容 LAST UPDATE【2016/9/12】 首都圏大規模マルチテナント型物流施設の空室率 8.0% 7.0% 全体 6.0% 築１年以上 17500 13600 79500 79500 0.220126 0.171069 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% 2013Q1 2013Q2 2013Q3 2013Q4 2014Q1 2014Q2 2014Q3 2014Q4 2015Q1 2015Q2 2015Q3 2015Q4 13Q1 13Q2 13Q3 13Q4 14Q1 14Q2 14Q3 14Q4 15Q1 15Q2 15Q3 全体 2.8% 2.7% 4.3% 4.0% 4.5% 6.1% 4.9% 3.8% 4.0% 3.6% 3.5% 15Q4 6.9% 築１年以上 1.8% 1.9% 2.1% 2.0% 1.4% 1.7% 2.0% 1.8% 3.2% 2.0% 2.1% 1.2% 出所：CBRE「Japan Logistics Market View」をもとにSR社作成 物流施設のキャップレート 同社の物流投資事業の業績に影響を与えるキャップレートの推移に関して以下に示す。 SR社の認識では、理論的には、キャップレートは「リスクフリーレート＋リスクプレミアム」によって決まる。 よって、投資リスクが高い不動産ではキャップレートが高くなる。キャップレートは、稼働率および賃料の特性 から、主に地域別、アセットタイプ別にその水準が異なる。一般的には地域では人口密集地で賃貸不動産の高稼 働が見込まれる東京都がキャップレートは低く、アセットタイプではオフィス、賃貸住宅、物流施設、商業施設 の順にキャップレートは高くなる。 また、不動産投資家のリスク許容度が景気動向の影響を受けることから、キャップレートは景気動向の影響によっ て変動する。リーマンショック以前の2008年4月までキャップレートは低下基調にあったが、リーマンショック以 降は上昇し、第2次安倍政権発足後の2013年4月以降はキャップレートが低下基調となっていることがわかる。物 流施設のキャップレートは、リーマンショック以前はオフィス、賃貸住宅、商業施設と比較して高い水準にあっ たが、リーマンショック以降は賃貸住宅に近い水準となっている。 www.sharedresearch.jp 29/56 R シーアールイー｜3458｜ Shared Research Report シーアールイー＞事業内容 LAST UPDATE【2016/9/12】 アセットタイプ別期待利回り 7.0% 6.5% 6.0% 5.5% 5.0% 4.5% 4.0% オフィスビル 賃貸住宅 商業施設 3.5% 物流施設 3.0% 06年4月 08年4月 07年4月 09年4月 10年4月 11年4月 13年4月 12年4月 14年4月 15年4月 16年4月 07年4月 07年10月 08年4月 08年10月 09年4月 09年10月 10年4月 10年10月 11年4月 11年10月 12年4月 12年10月 13年4月 13年10月 14年4月 14年10月 15年4月 15年10月 16年4月 オフィスビル 3.9% 3.8% 4.0% 4.2% 4.6% 4.5% 4.5% 4.5% 4.5% 4.5% 4.5% 4.4% 4.4% 4.2% 4.1% 3.9% 3.8% 3.8% 賃貸住宅 5.0% 5.0% 5.0% 5.5% 6.0% 6.0% 6.0% 5.8% 5.8% 5.7% 5.6% 5.5% 5.4% 5.2% 5.1% 5.0% 4.9% 4.7% 3.7% 4.7% 商業施設 5.5% 5.5% 5.5% 6.0% 6.5% 6.8% 6.8% 6.8% 6.8% 6.7% 6.6% 6.5% 6.5% 6.3% 6.1% 6.0% 5.9% 5.7% 5.6% 物流施設 5.8% 5.5% 5.5% 5.7% 6.0% 6.1% 6.1% 6.0% 6.2% 6.1% 6.0% 5.8% 5.8% 5.6% 5.4% 5.3% 5.1% 5.0% 4.9% 出所：日本不動産研究所「不動産投資家調査」をもとにSR社作成 *オフィスビルは東京都（千代田区丸の内、大手町）のAクラスビル、賃貸住宅は東京都（城南（目黒区・世田谷区）エリア）のワンルーム、商業施設は東京都（郊外（東 京都心まで1時間程度））、物流施設は東京都（江東区）のマルチテナント。 下図は東京都湾岸部（江東区）、東京都内陸部（多摩地区）、東京都周辺地区内陸部（千葉県成田地区）の物流 施設・倉庫の期待利回り（キャップレート）の推移である。キャップレートの特徴として地域によって率が異な ることが読み取れる。 地域によるキャップレートの違いとしては、物流施設では人口密集地である東京都への交通アクセスに優れる地 域ほど、空室のリスクが低く、賃料が高いことから、キャップレートが低く推移していることがわかる。下図で は東京都湾岸部（江東区）、東京都内陸部（多摩地区）、東京都周辺地区内陸部（千葉県成田地区）の順にキャッ プレートが高くなっている。 物流施設・倉庫の期待利回り 7.0% 6.5% 6.0% 5.5% 5.0% 東京（江東地区） 東京（多摩地区） 千葉（成田地区） 4.5% 06年4月 07年4月 08年4月 09年4月 10年4月 11年4月 12年4月 13年4月 14年4月 15年4月 16年4月 07年4月 07年10月 08年4月 08年10月 09年4月 09年10月 10年4月 10年10月 11年4月 11年10月 12年4月 12年10月 13年4月 13年10月 14年4月 14年10月 15年4月 15年10月 16年4月 東京（江東地区） 5.8% 5.5% 5.5% 5.7% 6.0% 6.1% 6.1% 6.0% 6.2% 6.1% 6.0% 5.8% 5.8% 5.6% 5.4% 5.3% 5.1% 5.1% 4.9% 東京（多摩地区） 6.0% 5.8% 5.8% 6.0% 6.3% 6.5% 6.5% 6.5% 6.5% 6.4% 6.3% 6.2% 6.0% 5.9% 5.6% 5.5% 5.3% 5.3% 5.0% 千葉（成田地区） 6.2% 6.0% 6.0% 6.3% 6.7% 6.8% 6.9% 6.9% 6.9% 6.9% 6.9% 6.8% 6.7% 6.5% 6.3% 6.1% 5.9% 5.9% 5.6% 出所：日本不動産研究所「不動産投資家調査」をもとにSR社作成 www.sharedresearch.jp 30/56 R Shared Research Report シーアールイー｜3458｜ シーアールイー＞事業内容 LAST UPDATE【2016/9/12】 物流施設の需要動向 先進物流施設に対する需要はほぼ一貫して拡大傾向 CBREによれば、先進的物流施設の貸床総面積は、2004年第1四半期から2014年第4四半期にかけて5.1倍に拡大し たという。この間、2008年から2009年にかけては空室率が一時的に20%近くに上昇した局面もあったが、その時 期には総面積に占める空室面積の割合が増え、稼働面積の伸びが停滞したものの、減少していないという。 先進的物流施設とは、延床面積3,000坪以上、天井高5.5m以上、床荷重1.5t/㎡以上の物流施設で、効率的な物流機能を実現するために、天井 高（保管効率の向上）、大空間の倉庫スペース設定（作業効率改善）、各階にトラックが直接乗り入れ可能なランプウェイ、トラック待機 場（配送効率の向上）などを備えた物流施設である。フロア単位や区画単位で複数テナントへの賃貸を可能としている。 先進的物流施設は2003年に登場、2008年まで拡大 CBREによれば、先進的物流施設は2003年に千葉県成田市でプロロジスが開発した物件の竣工を契機として、オ フィスビルのように複数の区画に分けて貸し出す事業用不動産として普及し始めたという。その後、外資系の物 流不動産専門デベロッパー主導で開発物件が増え、最初の拡大期を迎えた。 しかし、リーマンショックの景気後退によって、一五不動産情報サービスによれば、東京圏（東京都、神奈川県、 千葉県、埼玉県、茨城県）の大型物流施設（延床面積または敷地面積が10,000㎡以上）の空室率は2009年7月には 15.5%まで上昇した。ただし、CBREによれば、新たに竣工した物件の空室消化が遅れたことが全体の空室率を押 し上げたが、竣工1年以上の既存物件の空室率は低位で推移したという。 2012年に再度、先進的物流施設の拡大期入り 先進的物流施設の開発は、リーマンショック以降は供給が絞られていたが、2012年から再度、拡大期入りした。 一五不動産情報サービスによれば、東京圏の大型物流施設の新規供給は2013年（2013年2月から2014年1月）には 約420,000坪、2014年（2014年2月から2015年1月）にも約315,000坪と2013年1月の賃貸可能面積約2,208,000坪に 対し、2桁増の供給が2年続いたにも関わらず、2015年10月の空室率は2.2%となった。 このような先進的物流施設に対する新規供給および需要が拡大した背景には、電子商取引市場の成長による多頻 度小口輸送への対応と3PLの成長があげられる。 JLL（ジョーンズラングラサール）が物流不動産の今後の需要予想をまとめたレポート「首都圏の物流不動産賃貸 市場：揺籃期を脱し、確立・成長期に」（2015年12月発刊）によれば、2010年から2014年に竣工した首都圏の先 進大型物流施設のテナントでは、インターネット通販が床面積合計の17%、3PLが同45%を占めた。同レポートで は、首都圏の大型先進物流施設の新規供給量は、2015年の34万坪に続き、2016年から2020年までの5年間の供給 は合計で115万坪、年平均で23万坪が新規に供給されると予想している。新規供給される首都圏の先進大型物流施 設は、インターネット通販市場の成長に伴い裾野が広がり、3PLへの集中が加速すると予測し、インターネット通 販が新規供給床面積合計の21%、3PLは50%を占めると予想している。 www.sharedresearch.jp 31/56 R シーアールイー｜3458｜ Shared Research Report シーアールイー＞事業内容 LAST UPDATE【2016/9/12】 大型物流施設の新規需給と空室率 （千坪） 250 18% 新規供給 新規需要 16% 空室率 200 14% 12% 150 10% 8% 100 6% 4% 50 2% 10年7月 10年10月 11年7月 11年10月 16年4月 16年1月 15年7月 15年10月 15年4月 15年1月 14年7月 14年10月 14年4月 14年1月 13年7月 13年10月 13年4月 13年1月 12年7月 12年10月 12年4月 12年1月 11年10月 11年7月 09年1月 09年4月 10年1月 10年4月 11年1月 11年4月 12年1月 12年4月 12年7月 新規供給（千坪） 116 55 77 38 22 48 14 46 22 52 64 20 27 25 65 新規需要（千坪） 105 42 21 54 49 47 72 49 27 106 48 32 59 58 56 12.3% 12.7% 15.5% 14.2% 12.5% 12.3% 9.0% 8.6% 8.2% 5.2% 5.8% 5.2% 3.5% 1.9% 2.3% 13年7月 13年10月 14年7月 14年10月 15年7月 15年10月 空室率 09年7月 09年10月 11年4月 11年1月 10年7月 10年10月 10年4月 10年1月 09年10月 09年4 09年7月 09年1月 08年7月 0% 08年10月 0 12年10月 13年1月 13年4月 14年1月 14年4月 15年1月 15年4月 16年1月 16年4月 新規供給（千坪） 90 13 76 111 122 111 160 12 39 115 130 43 123 169 221 新規需要（千坪） 83 21 70 104 114 94 120 10 50 132 122 78 124 69 225 2.5% 2.1% 2.3% 2.5% 2.7% 3.2% 4.5% 4.5% 4.1% 3.3% 3.5% 2.3% 2.2% 5.0% 4.6% 空室率 出所：一五不動産情報サービスの資料をもとにSR社作成 電子商取引の成長 日本における電子商取引の市場規模は2014年で12.8兆円であり、過去5年で平均年率13.3%成長となった。また、 日本の電子商取引の普及率は2014年時点で4.4%と米国と比較して低水準に留まっており、中期的に当該比率の上 昇余地があるとSR社は考える。 電子商取引では、多様な商品を取り扱い、かつ即日配送などの配送時間の短縮に対応するために、多頻度小口輸 送が進展しており、大量の商品を迅速に出入荷するための大規模な水平面積と多くのトラックバース（トラック と倉庫の間で荷物の積卸しをするために、施設内でトラックを接車するスペース）が必要となり、これが、旧来 型の保管型倉庫から大型先進的物流施設の需要につながっている。 www.sharedresearch.jp 32/56 R シーアールイー｜3458｜ Shared Research Report シーアールイー＞事業内容 LAST UPDATE【2016/9/12】 電子商取引市場の推移 16,000 13,775 14,000 12,000 12797 電子商取引市場規模（10億円） 11,166 9,513 10,000 7,788 8,000 5,344 6,000 6,089 8,459 6,696 4,391 4,000 3,456 2,000 0 05年 06年 07年 08年 09年 10年 11年 12年 13年 14年 15年 出所：経済産業省 電子商取引普及率の比較 出所： 経済産業省「電子商取引に関する市場調査」、U.S. Department of Commerce「RETAIL E-COMMERCE SALES」よりSR社作成 3PL（Third Party Logistics） 3PLは、荷主企業が物流業務を専門的に取り扱う3PL事業者に包括的に委託し、3PL事業者は荷主企業の立場･視点 から物流効率化（物流費削減、供給の迅速化、売上の拡大など）を実現する物流形態である。月刊ロジスティク ス・ビジネスによれば、3PLの市場規模は過去5年間（2009～2014年）で平均年率12.1%成長となった。3PL事業 者は、荷主企業の物流効率化に対応するために、大型先進的物流施設を選好する。 www.sharedresearch.jp 33/56 R シーアールイー｜3458｜ Shared Research Report シーアールイー＞事業内容 LAST UPDATE【2016/9/12】 3PL市場規模の推移 2,500 2,249 2,039 2,000 3PL市場規模（10億円） 1,784 1,879 1,461 1,500 1,306 1,275 1,272 07年 08年 09年 1,124 1,000 1,001 500 0 05年 06年 10年 11年 12年 13年 14年 出所：月刊ロジスティクス・ビジネスよりSR社作成 先進的物流施設のストックは2014年時点で2.5%に留まる。 先進的物流施設の供給は全体のストックに対して限定的であり、需要に追いついていない状況にある。首都圏の 物流不動産市場では、大型物流施設の供給がほとんどストップした2010年以降、需要が供給を上回っている状況 が続いている。 物流用地不足から先進的物流施設自体の供給は限られる一方で、大規模賃貸用物流施設に対する需要が供給を上 回る状態が続いていることから、空室率は低下傾向にあり、引き続き先進的物流施設への底堅い需要が継続する ものと考えられる。 先進的物流施設のストック 出所：CBRE *2014年3月時点 www.sharedresearch.jp 34/56 R Shared Research Report シーアールイー＞事業内容 シーアールイー｜3458｜ LAST UPDATE【2016/9/12】 物流適地の供給 物流施設の開発適地が拡大する背景として、工場跡地の利用、道路整備があげられる。工場跡地に関しては、日 本企業の海外移転、工場の集約化などに伴い、工場跡地が供給される傾向がある。道路の整備に関しては東京外 かく環状道路（外環道）、圏央道（首都圏中央連絡自動車道）の開通が進むことによって、東京都心への輸送可 能エリアが新たに供給される。 東京外かく環状道路（外環道） 外環道は、都心部からの放射道路を相互に連絡して、都心方向に集中する交通を分散するとともに、都心部の通 過交通をバイパスさせる役割を担う。 2016年3月現在、大泉JCTから三郷南ICまでの約34kmが開通しており、大泉JCTで関越自動車道に、美女木JCTで 首都高速道路に、川口JCTで東北道に、三郷JCTで常磐道に接続する。千葉区間の三郷南IC～高谷JCT（仮称）の 区間は2017年度までに開通予定である。 外環道計画図 出所：国土交通省関東地方整備局 圏央道 圏央道は、都心から半径およそ40～60kmの位置に計画された延長約300kmの高規格幹線道路である。東京湾アク アライン、東京外かく環状道路などと一体となって首都圏の広域的な幹線道路網を形成する首都圏3環状道路の、 一番外側に位置する環状道路である。 2016年3月現在、茅ケ崎JCT～川島IC、白岡菖蒲IC～境古河IC、つくば中央ICT～大栄JCT、松尾横芝IC～木更津東 JCTが開通しており、海老名JCTで東名高速に、八王子JCTで中央自動車道に、鶴ヶ島JCTで関越自動道に接続す る。埼玉区間の白岡菖蒲IC～桶川北本ICの区間は2015年10月に開通した。神奈川区間の藤澤IC～釜利谷ICの区間は 2020年度に開通予定である。 www.sharedresearch.jp 35/56 R Shared Research Report シーアールイー＞事業内容 シーアールイー｜3458｜ LAST UPDATE【2016/9/12】 圏央道計画図 出所：国土交通省関東地方整備局 www.sharedresearch.jp 36/56 R Shared Research Report シーアールイー｜3458｜ シーアールイー＞事業内容 LAST UPDATE【2016/9/12】 過去の業績 2016年7月期第3四半期実績 2016年7月期第3四半期の実績は、売上高11,649百万円（前年同期比41.6%減）、営業利益517百万円（同78.1%減）、 経常利益333百万円（同85.3%減）、四半期純利益65百万円（同95.9%減）となった。 第3四半期累計期間において、会社予想に対する進捗率は売上高33.6%、営業利益19.9%、経常利益14.4%、当期純 利益4.6%と低位で推移した。これは、第4四半期に物流投資事業で2物件の売却収益計上を見込んでいることが理 由である。 第3四半期時点において、不動産管理事業における建設工事、アセットマネジメント事業における不動産売買は会 社予想を下回って推移している模様であるが、第4四半期における物流投資事業の物件売却収益は会社予想を上回 る可能性が高いとSR社は見ている。全体としては、売上高は会社予想を下回るものの、利益面では物流投資事業 の物件売却益の寄与によって、会社予想は達成可能であるとSR社は予想している。 不動産管理事業では、2015年10月末に管理面積の総計が100万坪を超えた以降も、高稼働を維持しつつ更なる管理 面積の純増を目指した。これにより、マスターリースやプロパティマネジメントを中心とした安定収益を積み上 げた。物流投資事業では、今期中の竣工・売却を見込んでいる「ロジスクエア久喜」及び「ロジスクエア羽生」 の建設が進捗している他、来期竣工予定である開発プロジェクトについても順次着工している。アセットマネジ メント事業では、受託資産残高の成長に向けた取組みを実施しており、アセットマネジメントフィー等のフィー 収入が安定収益の上積みに寄与している。 また、2015年10月には、株式会社エンバイオ・ホールディングス（東証マザーズ6092）と資本業務提携契約を締 結した。土壌汚染地の浄化再生を通じ双方のノウハウを共有し協業する方針である。さらに、シンガポール現地 法人であるCRE Asia Pte.Ltd.のアジア圏における事業展開や、物流特化型REITの上場に向けた準備にも注力してい る。 セグメントの業績は、次の通りである。 不動産管理事業 売上高11,449百万円（前年同期比2.3%減）、営業利益は1,058百万円（同16.5%減）となった。 不動産管理事業では、マスターリース物件が前期に引き続き高い稼働率を維持したこと、プロパティマネジメン トの管理面積が堅調に推移したことから、安定的に収益が計上された。一方、物流投資事業が手掛ける開発物件 のリーシング活動を、建設に併せて進めているところであり、今期は当該リーシングフィーの獲得を第4四半期に 見込んでいる。 マスターリースの管理物件数は1,190物件（前期末は1,186物件）、管理面積は334,849坪（前期末は331,981坪）、 稼働率は97.8%となった。 プロパティマネジメントの管理物件数は288物件（前期末は195物件）、管理面積は747,189坪（前期末は605,821 坪）となった。不動産ファンド、マスターリースを営む企業などからの管理受託が増加した。 www.sharedresearch.jp 37/56 R Shared Research Report シーアールイー｜3458｜ シーアールイー＞事業内容 LAST UPDATE【2016/9/12】 第3四半期累計期間において、マスターリースにおける高稼働率維持、プロパティマネジメントにおける管理面積 の増加などは会社予想に対して順調に推移した。一方、建設工事は会社予想を下回る水準となった模様。その結 果、同事業としては、売上高は会社予想を下回る可能性があるが、マスターリースの高稼働率維持によって、営 業利益は会社計画線で推移するとSR社は予想する。 物流投資事業 売上高2百万円（前年同期は売上高7,877百万円）、営業損失103百万円（前年同期は営業利益1,391百万円）となっ た。 今期に竣工予定の開発物件「ロジスクエア久喜」及び「ロジスクエア羽生」の建設を進めている。 2016年7月期通期では「ロジスクエア久喜」および「ロジスクエア羽生」の2物件、延床面積25,158坪、坪単価636 千円の売却により、売上高16,013百万円（前期比103.3%増）、営業利益1,662百万円（同28.2%増）を見込んでい る。会社予想におけるキャップレートの前提は「ロジスクエア久喜」が5%前半、「ロジスクエア羽生」が5%中盤 であり、キャップレート10ベーシスの変動により同社の売上総利益は200百万円程度の影響を受けるという。SR 社の認識では2016年6月現在の物流不動産の市場におけるキャップレートは同社の前提を下回り、5%程度で推移 していることから、同事業の業績は会社予想を上回る可能性があるとSR社は推測している。 なお、「ロジスクエア久喜」は2016年6月に竣工した。株式会社サンゲツの物流拠点として稼働する予定であり、 竣工に先立ち入居率は100%となっている。 アセットマネジメント事業 売上高199百万円（前年同期比37.5%減）、営業利益93百万円（同44.5%減）となった。 アセットマネジメントフィーが堅調に推移したほか、信託受益権売買の媒介手数料収入等を計上した。 アセットマネジメント事業を営む連結子会社ストラテジック・パートナーズ社は、2016年3月に不動産投資法人の 資産運用のために必要となる取引一任代理等の許可を取得した。また、物流施設を主たる投資対象として運用す る不動産投資法人（物流特化型REIT）の上場に向けた準備を進め、2016年5月にCREロジスティクスファンド投資 法人を設立した。 会社予想では同事業の売上高の大半を海外投資家向け不動産売買による収益が占めると見込んでいる。2016年6 月の段階では、同事業は不動産投資法人の組成に注力する方針とし、不動産売買収益は会社予想を下回り、同事 業の業績も会社予想を下回るとSR社は予想している。 2016年7月期第2四半期実績 2016年7月期第2四半期の実績は、売上高7,663百万円（前年同期比37.3%減）、営業利益398百万円（同74.3%減）、 経常利益307百万円（同79.5%減）、四半期純利益58百万円（同94.7%減）となった。 売上高はほぼ計画通りに進捗し、営業利益及び経常利益が当初予想よりも上回った。これは、主にM&A関連費用 や海外調査費用、人員増に伴う人件費増、マスターリースにかかる貸倒引当金計上などを見込んでいたが、一部 が未消化となり、販売費及び一般管理費が当初の計画より約250百万円下回ったことによる。 www.sharedresearch.jp 38/56 R Shared Research Report シーアールイー｜3458｜ シーアールイー＞事業内容 LAST UPDATE【2016/9/12】 また、同社が引き受けていた社債の回収可能性を検討した結果、特別損失177百万円を計上した。特別損失の内容 は、保有している転換社債300百万円に対する貸倒引当金繰入額である。同社は2016年4月から始まる電力小売自 由化に向け、将来的に管理物件に対して電力提供を行うためのノウハウを吸収する狙いから、PPS（Power Producer and Supplier：特定規模電気事業者）事業を行うベンチャー企業の転換社債300百万円を保有している。 第2四半期時点で、当該ベンチャー企業が有する現金及び預金が転換社債の引受額を下回ったことから、同社はそ の差額177百万円に対して保守的に貸倒引当金繰入額を計上した。今後、当該ベンチャー企業の事業が立ち上がり、 回収見込みが明確となった場合には、貸倒引当金の一部または全部が戻る可能性があるとのことである。なお、 通期業績予想については、変更していない。 不動産管理事業では、高稼働を維持しつつ管理面積が純増し、2015年10月末に100万坪を超えた以降も、高稼働を 維持しつつ更なる管理面積の純増を目指した。これにより、マスターリースやプロパティマネジメントを中心と した安定収益を積み上げた。物流投資事業では、今期中の竣工・売却を見込んでいる「ロジスクエア久喜」及び 「ロジスクエア羽生」の建設が進捗している他、来期竣工予定である開発プロジェクトについても着工に向けた準 備を進めている。アセットマネジメント事業では、受託資産残高の成長に向けた取組みを実施しており、アセッ トマネジメントフィー等のフィー収入が安定収益の上積みに寄与している。 また、2015年10月には、株式会社エンバイオ・ホールディングス（東証マザーズ6092）と資本業務提携契約を締 結した。土壌汚染地の浄化再生を通じ双方のノウハウを共有し協業する方針である。 セグメントの業績は、次の通りである。 不動産管理事業 売上高7,502百万円（前年同期比2.6%減）、営業利益は701百万円（同14.1%減）となった。 不動産管理事業では、マスターリース物件が前期に引き続き高い稼働率を維持したこと、プロパティマネジメン トの管理面積が堅調に推移したことから、安定的に収益が計上された。一方、物流投資事業が手掛ける開発物件 のリーシング活動を、建設にあわせて進めているところであり、今期は当該リーシングフィーの獲得を下期に見 込んでいる。 マスターリースの管理物件数は1,189物件（前期末は1,186物件）、管理面積は332,988坪（前期末は331,981坪）、 稼働率は96.9%となった。同社によれば、倉庫の解約は6ヵ月前の通知が通例であり、第2四半期時点で期末までの 解約予定は把握できているという。2016年7月期通期のマスターリースの賃貸差益は2,000百万円程度であり、前 期比では増益が見込まれるという。 プロパティマネジメントの管理物件数は286物件（前期末は195物件）、管理面積は715,465坪（前期末は605,821 坪）となった。不動産ファンド、マスターリースを営む企業などからの管理受託が増加した。 物流投資事業 売上高0百万円（前年同期は売上高4,303百万円）、営業損失50百万円（前年同期は営業利益929百万円）となった。 今期に竣工予定の開発物件「ロジスクエア久喜」及び「ロジスクエア羽生」の建設を進めている。 www.sharedresearch.jp 39/56 R Shared Research Report シーアールイー｜3458｜ シーアールイー＞事業内容 LAST UPDATE【2016/9/12】 2016年7月期通期では「ロジスクエア久喜」および「ロジスクエア羽生」の2物件、延床面積25,158坪、坪単価636 千円の売却により、売上高16,013百万円（前期比103.3%増）、営業利益1,662百万円（同28.2%増）を見込んでい る。会社予想におけるキャップレートの前提は「ロジスクエア久喜」が5%前半、「ロジスクエア羽生」が5%中盤 であり、キャップレート10ベーシスの変動により同社の売上総利益は200百万円程度の影響を受けるという。2016 年3月現在の物流不動産の市場におけるキャップレートは同社の前提を下回っていることから、同事業の業績は会 社予想を上回る可能性があるとSR社は推測している。 アセットマネジメント事業 売上高160百万円（前年同期比24.2%減）、営業利益99百万円（同16.2%減）となった。 アセットマネジメントフィーが堅調に推移した他、信託受益権売買の媒介手数料収入等を計上した。 2016年7月期第1四半期実績 2016年7月期第1四半期の実績は、売上高3,736百万円、営業利益147百万円、経常利益95百万円、四半期純利益35 百万円となった。 不動産管理事業では、高稼働を維持しつつ管理面積が純増し、2015年10月末時点で100万坪を超えた。これにより、 マスターリースやプロパティマネジメントを中心とした安定収益が計上された。物流投資事業では、今期中の竣 工・売却を見込んでいる「ロジスクエア久喜」及び「ロジスクエア羽生」の建設が進捗している他、来期竣工予 定である開発プロジェクトについても着工に向けた準備を進めている。アセットマネジメント事業では、受託資 産残高の成長に向けた取組みを実施しており、アセットマネジメントフィー等のフィー収入が安定収益の上積み に寄与している。 また、2015年10月には、株式会社エンバイオ・ホールディングス（東証マザーズ6092）と資本業務提携契約を締 結した。土壌汚染地の浄化再生を通じ双方のノウハウを共有し協業する方針である。 セグメントの業績は、次の通りである。 不動産管理事業 売上高3,716百万円、営業利益は348百万円となった。 不動産管理事業では、マスターリース物件が前期に引き続き高い稼働率を維持したこと、プロパティマネジメン トの管理面積が堅調に推移したことから、安定的に収益が計上された。 マスターリースの管理物件数は1,184物件（前期末は1,186物件）、管理面積は331,171坪（前期末は331,981坪）、 稼働率は96.2%となった。 プロパティマネジメントの管理物件数は283物件（前期末は195物件）、管理面積は695,791坪（前期末は605,821 坪）となった。 物流投資事業 売上高0百万円、営業損失は25百万円となった。 www.sharedresearch.jp 40/56 R Shared Research Report シーアールイー｜3458｜ シーアールイー＞事業内容 LAST UPDATE【2016/9/12】 今期に竣工予定の開発物件「ロジスクエア久喜」及び「ロジスクエア羽生」の建設を進めている。 アセットマネジメント事業 売上高26百万円、営業損失は6百万円となった。 アセットマネジメントフィーが堅調に推移したものの、当第1四半期に見込んでいたアドバイザリー手数料収入等 の案件が、第2四半期以降にずれ込んだ。 2015年7月期通期実績 2015年7月期通期の実績は、売上高25,225百万円（前期比14.2%増）、営業利益2,373百万円（同6.5%減）、経常 利益2,186百万円（同7.1%減）、当期純利益1,339百万円（同1.1%増）となった。 セグメントの業績は、次の通りである。 不動産管理事業 売上高15,590百万円（前期比1.2%増）、営業利益は1,515百万円（同11.1%増）となった。 不動産管理事業では、マスターリースやプロパティマネジメントを中心とした長期安定的な収益基盤から収益が 計上された。特にマスターリースにおいては、高稼働を維持しつつ、年間を通じた管理面積が純増した他、コン テナ・トランクルームといった賃貸用設備からも収益貢献が始まる環境が整った。その結果、マスターリース物 件が前期に引き続き高い稼働率を維持したこと、プロパティマネジメントの管理面積が堅調に推移したことから、 安定的に収益が計上された。 マスターリースの管理物件数は1,186物件、管理面積は331,981坪（前期比2.1%増）、稼働率は97.7%（前期末の稼 働率は96.9%）となった。 プロパティマネジメントの管理物件数は195物件、管理面積は605,821坪（前期比40.8%増）となった。 物流投資事業 売上高7,876百万円（前期比17.9%増）、営業利益は1,297百万円（同23.6%減）となった。 2014年10月に同社開発物件である「ロジスクエア八潮」を住友商事株式会社他3社との間で組成された物流私募 ファンドに4,271百万円（坪単価739千円）で売却した。「ロジスクエア八潮」は、敷地面積10,508㎡（3,179坪）、 延床面積19,095㎡（5,776坪）、地上4階建（倉庫部分3層）、首都高速三郷線「八潮南」ICより約4km、東京外環 自動車道「三郷西」ICおよび「草加」ICより約 5.5km の工業地域に位置し、周辺環境としては工業系施設（倉庫・ 工場等）が多く集積している。 2015年3月には、国内大手物流事業者の専用センターとしてユーザーニーズに基づいたオーダーメイド型（BTS型） の同社開発物件「ロジスクエア日高」を3,573百万円（坪単価677千円）で売却した。「ロジスクエア日高」は、 敷地面積14,641㎡（4,429坪）、延床面積17,461㎡（5,282坪）、地上3階建、圏央道「狭山日高」ICより約3km、 「圏央鶴ヶ島」ICより約5km、JR川越線「武蔵高萩」駅より約1.5kmに位置し、周辺環境は工業系施設（倉庫・工 場等）が多く24時間稼働が可能であり、国道407号線に面した物流適地である。 www.sharedresearch.jp 41/56 R Shared Research Report シーアールイー｜3458｜ シーアールイー＞事業内容 LAST UPDATE【2016/9/12】 アセットマネジメント事業 売上高334百万円、営業利益は117百万円となった。 アセットマネジメントフィーが堅調に推移した他、信託受益権売買の媒介手数料収入等を計上した。物流施設を 投資対象とした不動産投資ファンドやJ-REITが増加していることから、証券化された投資用不動産のアセットマネ ジメントを行うべく、2014年8月にストラテジック・パートナーズ株式会社を連結子会社とし、アセットマネジメ ント事業へ進出した。 その他の事業 売上高1,424百万円、営業利益は83百万円となった。 投資用不動産として保有していたシニアヘルスケア施設1物件を、2015年7月にヘルスケア施設特化型REITである ジャパン・シニアリビング投資法人に売却した。 2014年7月期 2014年7月期通期の実績は、売上高22,089百万円（前期比38.5%増）、営業利益2,537百万円（同201.5%増）、経 常利益2,354百万円（同266.7%増）、当期純利益1,324百万円（同245.6%増）となった。 セグメントの業績は、次の通りである。 不動産管理事業 売上高15,411百万円（前期比1.4%減）、営業利益は1,365百万円（同16.6%増）となった。 新規受託等による管理面積の純増からプロパティマネジメントフィーが堅調に推移し、マスターリース業務にお いては利益率の維持向上を図るため、不採算物件の解約等を推進した。 マスターリースの管理面積は325,078坪、プロパティマネジメントの管理面積は430,311坪であった。 物流投資事業 売上高6,678百万円（前期売上高は324百万円）、営業利益は1,697百万円（同営業利益は40百万円）となった。 2014年4月に同社開発物件である「ロジスクエア草加」を住友商事株式会社他3社との間で組成された物流私募ファ ンドに売却した。「ロジスクエア草加」は、敷地面積15,056㎡（4,555坪）、延床面積30,073㎡（9,097坪）、地上 4階建、東京外環自動車道・各主要高速道路への良好なアクセスにより、関東エリア全域をカバーする物流ネット ワークの構築が可能な立地に位置している www.sharedresearch.jp 42/56 R シーアールイー｜3458｜ Shared Research Report シーアールイー＞事業内容 損益計算書 LAST UPDATE【2016/9/12】 損益計算書 12年7月期 13年7月期 14年7月期 15年7月期 （百万円） 単独 単独 単独 連結 売上高 前年比 16,058 155.3% 15,946 22,089 -0.7% 38.5% 25,225 14.2% 売上原価 13,535 17,640 20,536 売上総利益 2,411 4,449 4,689 売上総利益率 15.1% 販売費及び一般管理費 1,570 売上高販管費比率 9.8% 営業利益 841 前年比 営業利益率 20.1% 1,912 8.7% 2,537 18.6% 2,316 9.2% 2,373 - 201.5% -6.5% 5.3% 11.5% 9.4% 営業外収益 67 24 106 営業外費用 267 207 294 2,186 経常利益 643 642 2,354 前年比 120.8% -0.2% 266.7% -7.1% 4.0% 4.0% 10.7% 8.7% 経常利益率 特別利益 90 - 179 特別損失 96 6 30 法人税等 253 1,024 995 税率 39.8% 少数株主利益 当期純利益 前年比 利益率（マージン） 43.6% 42.6% - - - 1,324 1,339 768 383 92.6% -50.1% 245.6% 1.1% 4.8% 2.4% 6.0% 5.3% 出所：会社データよりSR社作成 *表の数値が会社資料とは異なる場合があるが、四捨五入により生じた相違であることに留意。 営業外費用 主な営業外費用は支払利息である。 支払利息 2015年7月期末の平均利率は、1年以内に返済予定の長期借入金が1.34%、長期借入金（1年以内に返済予定のもの を除く）が0.61%であった。 有利子負債は物流投資事業の物件開発に対する資金が主体である。同社は開発物件ごとにSPC（特定目的会社）を 組成するが、負債はノンリコースローンではなく、コーポレートローンで調達している。 支払利息 （百万円） 支払利息 有利子負債金利 12年7月期 13年7月期 14年7月期 15年7月期 単独 単独 単独 連結 - 130 - - 144 110 2.7% 1.5% 出所：会社データよりSR社作成 *表の数値が会社資料とは異なる場合があるが、四捨五入により生じた相違であることに留意。 **有利子負債金利は支払利息÷有利子負債の期首期末平均で算出。 www.sharedresearch.jp 43/56 R Shared Research Report シーアールイー＞事業内容 シーアールイー｜3458｜ LAST UPDATE【2016/9/12】 特別損益 特別利益 2015年7月期の特別利益は、主に関係会社株式売却益177百万円、その他2百万円である。同社が34%を保有してい た関連会社株式会社天幸建物の株式売却益、および天幸建物社が取り扱い、同社が部分的に所有していた不動産 に対する固定資産売却益を計上した。 www.sharedresearch.jp 44/56 R シーアールイー｜3458｜ Shared Research Report シーアールイー＞事業内容 貸借対照表 貸借対照表 （百万円） LAST UPDATE【2016/9/12】 12年7月期 13年7月期 14年7月期 15年7月期 単独 単独 単独 連結 1,727 5,007 7,917 245 168 179 73 221 131 - - 810 6,220 4,178 9,594 資産 現金及び預金 売掛金 完成工事未収入金 有価証券 たな卸資産 その他 715 730 482 8,980 10,304 19,111 建物及び構築物（純額） 485 589 1,175 機械装置及び運搬具（純額） 181 164 283 工具、器具及び備品（純額） 3 5 9 661 932 1,460 流動資産合計 土地 建設仮勘定 有形固定資産合計 - 116 11 1,720 2,163 3,294 のれん 149 その他 73 無形固定資産合計 投資有価証券 49 64 222 105 0 110 破産更生債権等 303 408 318 敷金及び保証金 4,623 4,496 4,168 その他 投資その他の資産合計 固定資産合計 資産合計 127 -96 -66 5,053 4,918 4,525 6,822 7,145 8,041 15,801 17,449 27,153 負債 買掛金 2,511 978 974 工事未払金 180 244 142 短期借入金 40 2,750 - 2,976 1,419 556 1年内返済予定の長期借入金 1年内償還予定の社債 前受収益 転貸損失引当金 資産除去債務 その他 流動負債合計 社債 35 35 40 1,064 1,099 1,142 90 46 50 - 73 81 619 1,878 776 7,514 8,524 3,762 75 40 - 長期借入金 1,908 1,170 8,983 リース債務 366 370 413 退職給付に係る負債 129 153 188 4 - 13 112 87 126 4,431 4,421 4,467 254 234 234 7,280 6,473 14,424 14,794 14,998 18,185 転貸損失引当金 資産除去債務 受入敷金保証金 その他 固定負債合計 負債合計 純資産 資本金 40 40 1,506 資本剰余金 - 34 3,095 利益剰余金 1,487 2,810 4,366 -519 -433 -0 1,007 2,451 8,967 自己株式 株主資本合計 その他有価証券評価差額金 評価・換算差額等 少数株主持分 - - 0 -0 - 0 - - - 1 1,142 1,007 2,451 8,967 運転資金 - 3,955 3,368 8,798 有利子負債合計 - 5,034 5,414 9,579 ネット・デット - 3,307 407 852 純資産合計 出所：会社データよりSR社作成 *表の数値が会社資料とは異なる場合があるが、四捨五入により生じた相違であることに留意。 www.sharedresearch.jp 45/56 R Shared Research Report シーアールイー＞事業内容 シーアールイー｜3458｜ LAST UPDATE【2016/9/12】 資産 同社の資産は流動資産が中心となっている。2015年7月期において、流動資産は資産合計の70.4%を占めた。 流動資産 流動資産の主な項目は、現金及び預金、たな卸資産である。 現金及び預金 2015年7月期末において、現金及び預金は7,917百万円と資産合計の29.2%を占めた。2015年4月に東京証券取引所 第二部に上場したことに伴い、物流投資事業に関する物流施設の建設費用等に充当するために、新株式の発行お よび自己株式の処分により、4,939百万円の資金を調達したことから増加した。 たな卸資産 2015年7月期末において、たな卸資産は9,594百万円と資産合計の35.3%を占めた。たな卸資産は販売用不動産およ び仕掛販売用不動産が含まれ、主に物流投資事業の開発物件の土地および建物が計上されている。 有形固定資産 2015年7月期末において、有形固定資産は3,294百万円と資産合計の12.1%を占めるに過ぎない。同社の事業は不動 産管理、物流投資、アセットマネジメントであり、固定資産を必要としないことが理由である。ただし、一部、 自社物件を所有している。 自社物件は、マスターリース業務の管理物件でオーナーからの売却意向がある倉庫を買い取ったもの、トランク ルームなど、1物件あたり300百万円を下回る複数の物件である。 投資その他の資産 2015年7月期末において、投資その他の資産は4,525百万円と資産合計の16.7%を占める。敷金及び保証金が主要項 目である。 敷金及び保証金 マスターリース業務において、不動産所有者と賃貸借契約を結ぶ際に、敷金または保証金、建設協力金（差入敷 金等）を所有者へ差し入れる。敷金及び保証金は、不動産の賃貸借契約に際し、賃料やその他の債務を担保する 目的で、賃借人が賃貸人にあらかじめ交付する金銭のこと。契約が終了する場合、賃借人に債務不履行がなけれ ば、その全額が返還されるのが原則である。負債項目における受入保証金とほぼ同額となり、勘定科目と金額だ けが計上され、実質的には利活用されない資産で、総資産を実質以上に過大に計上する要因であるとSR社は考え る。 www.sharedresearch.jp 46/56 R Shared Research Report シーアールイー｜3458｜ シーアールイー＞事業内容 LAST UPDATE【2016/9/12】 負債 負債の主な項目は有利子負債（2015年7月期負債合計の52.7%）、受入敷金保証金（同24.6%）である。同社特有 の負債項目として、転貸損失引当金が流動負債および固定負債に計上されている。 有利子負債 2015年7月期において、有利子負債合計額は9,579百万円、D/Eレシオは1.1倍であった。長期借入金が中心で、有 利子負債合計額の9割超を占めた。 同社は物流投資事業において、中期的に開発物件数を増加させる計画であり、物流施設の開発には、土地取得、 建築費などの資金が必要である。同社は物流施設の開発における投資比率として自己資金を2割、借入を8割と想 定しており、有利子負債は中期的に物件数の増加に伴い、増加するとSR社は考える。 同社は有利子負債の管理指標として、D/Eレシオで3.0倍程度を最大値と考えているという。 受入保証金 マスターリース業務において、同社がテナントから受け入れる敷金及び保証金が計上されている。 転貸損失引当金 マスターリース業務において、同社がテナントから受け取る賃料が、不動産所有者に支払う借上げ賃料を下回る、 いわゆる逆ザヤなどによって、転貸差損が将来にわたり発生する可能性が高い転貸物件について、翌期以降の損 失見込額を引当金として計上している。マスターリース物件の年間賃料収益約13,000百万円（SR社推定）に対し て、2015年7月期の転貸損失引当金は64百万円（流動負債と固定負債の合計）であり、年間賃料収益に対する引当 率は1%を下回る。 資産除去債務 マスターリース業務において、不動産所有者から借り上げている土地・建物を返還する際の原状回復費用を引き 当てているもの。 純資産 株主資本 2015年7月期の株主資本は8,967百万円であった。2015年7月期は、当期純利益1,339百万円に加え、物流投資事業 に関する物流施設の建設費用等に充当するために、新株式の発行および自己株式の処分により、4,939百万円の資 金を調達したことから、株主資本が増加した。 www.sharedresearch.jp 47/56 R シーアールイー｜3458｜ Shared Research Report シーアールイー＞事業内容 LAST UPDATE【2016/9/12】 キャッシュフロー計算書 キャッシュフロー計算書 12年7月期 13年7月期 14年7月期 単独 単独 単独 連結 営業活動によるキャッシュフロー (1) 282 3,315 -3,173 投資活動によるキャッシュフロー(2) 190 -405 -1,640 471 2,910 -4,813 （百万円） FCF (1+2) 財務活動によるキャッシュフロー 減価償却費及びのれん償却費 (A) 設備投資 (B) 運転資金増減 (C) 単純ＦＣＦ (NI+A+B-C) 15年7月期 417 486 8,223 109 138 227 -251 -539 -1,446 3,955 -587 5,431 -3,714 1,510 -5,311 出所：会社データよりSR社作成 ＊表の数値が会社資料とは異なる場合があるが、四捨五入により生じた相違であることに留意。 営業活動によるキャッシュフロー 同社の営業活動によるキャッシュフローは当期純利益の他、たな卸資産の増減の影響、主に物流投資事業の開発 物件の売買により変動する。2014年7月期はロジスクエア草加の売却により、たな卸資産が減少し、当期純利益と 合せて、営業活動によるキャッシュフローがプラスとなった。2015年7月期はロジスクエア日高、ロジスクエア八 潮の売却があった一方で、2016年7月期および2017年7月期に売却予定の開発物件の土地・建物が計上されたこと からたな卸資産が増加し、営業活動によるキャッシュフローはマイナスになった。 投資活動によるキャッシュフロー 上述の通り、同社は基本的に有形固定資産を積極的に保有しない方針であり、投資活動によるキャッシュフロー は大きく変動しない。2015年7月期は有形固定資産の取得による支出1,409百万円により、投資活動によるキャッ シュフローがマイナスになった。 財務活動によるキャッシュフロー 財務活動によるキャッシュフローは有利子負債の増減、エクイティファイナンスの影響により変動する。2015年7 月期は、新株式の発行および自己株式の処分により、4,939百万円の資金調達、長期借入による収入12,820百万円 により、財務活動によるキャッシュフローがプラスになった。 www.sharedresearch.jp 48/56 R シーアールイー｜3458｜ Shared Research Report シーアールイー＞その他情報 LAST UPDATE【2016/9/12】 その他情報 沿革 同社は2009年12月に物流システムの開発及び販売を目的に創業し、2010年8月に株式会社コマーシャル・アール イーのマスターリース事業および賃貸管理事業を譲受け、不動産管理事業を開始した。2011年7月には物流不動産 のマスターリース事業および賃貸管理事業を営んでいた株式会社天幸総建を吸収合併した。 2014年8月には、アセットマネジメント事業への進出を目的とし、ストラテジック・パートナーズ株式会社を完全 子会社化した。 出所：同社資料 2009年12月 公共ロジスティックス株式会社を東京都中央区京橋に設立 2010年8月 株式会社コマーシャル・アールイーより、事業系不動産管理事業の譲渡を受ける 2010年7月 2011年7月 2014年6月 2014年8月 2015年4月 2015年5月 2015年7月 2016年4月 2016年5月 2016年5月 公共シィー・アール・イー株式会社へ社名変更 神奈川県を中心にマスターリース事業を展開する株式会社天幸総建を吸収合併 株式会社シーアールイーへ社名変更 ストラテジック・パートナーズ株式会社の全株式を取得し、連結子会社化 東京証券取引所 市場第二部に上場 大阪営業所（大阪府大阪市）を設立 シンガポール駐在員事務所を開設（2016年4月閉鎖） シンガポール現地法人（CRE Asia Pte. Ltd.）を設立 CREロジスティクスファンド投資法人設立 東京証券取引所 市場第一部銘柄に指定 株式会社コマーシャル・アールイーの沿革 コマーシャル・アールイーは1980年6月に設立、物流不動産を中心とする事業用不動産のサブリース、賃貸管理な どのプロパティマネジメント事業を手掛けてきた。その後、物流不動産の開発やアセットマネジメント事業の他、 住居系不動産のプロパティマネジメント、アセットマネジメント事業に進出して業容を拡大し、1995年10月に株 式を店頭登録、2004年12月にジャスダック証券取引所に株式を上場した。 www.sharedresearch.jp 49/56 R シーアールイー｜3458｜ Shared Research Report シーアールイー＞その他情報 LAST UPDATE【2016/9/12】 2005年8月より投資用マンションの開発・販売を展開し、投資用不動産情報サイト「ドッとあ∼るインベスター」 を開設、タレントを起用したTVCMなども展開した。また、2006年に天幸総建とプロパティマネジメント事業に関 する業務提携を行い、2008年8月には物流不動産のプロパティマネジメント事業を目的として株式交換を行い、天 幸総建の株式を取得、子会社化した。 リーマンショック後の景気悪化の中で、同社の開発物件の価格は大幅に下落、投資用マンションの販売不振に陥 り、価格を下げたうえで物件売却を進めた。その結果、2009年3月期、2010年3月期において経常損失、当期純損 失を計上、2009年11月には公共建物との間で資金支援を含む業務提携を締結した。2010年3月期第2四半期には債 務超過に陥り、2010年5月に民事再生法の適用を申請。2010年8月、サブリース部門と賃貸借管理部門を分割し、 公共シィー・アール・イー株式会社（現同社）に事業譲渡した。 1980年6月 幸洋建設株式会社（後の株式会社コマーシャル・アールイー）を設立 2004年3月 物流不動産ファンド事業に進出 1981年7月 2005年4月 2005年8月 2008年8月 2010年5月 2010年8月 賃貸用倉庫型建物の建築請負および賃貸借事業に進出 大型物流施設・大型商業施設の開発・販売事業へ進出 投資用マンションの開発・販売を行う子会社を設立 物流不動産のプロパティマネジメント事業拡大を目的として株式交換を行い、天幸総建の株式を 取得、子会社化 民事再生法の適用を申請 公共シィー・アール・イー株式会社（現同社）に事業譲渡 コマーシャル・アールイーの業績推移 06年3月期 07年3月期 08年3月期 09年3月期 10年3月期 （百万円） 売上高 経常利益 当期純利益 純資産額 30,142 49,054 55,423 53,007 32,917 2,923 3,101 2,176 -6,063 -2,720 836 1,066 914 -11,484 -8,398 9,278 10,009 10,483 951 -4,801 出所：株式会社コマーシャル・アールイー有価証券報告書 株式会社天幸総建の沿革 1964年11月に設立。神奈川県を中心に物流不動産のサブリース事業およびプロパティマネジメント事業を展開し、 2008年時点において、管理物件数は約1,000物件（2015年7月現在の同社のマスターリース管理物件数は1,186物件） であった。 2006年にコマーシャル・アールイーとプロパティマネジメント事業に関する業務提携を行い、2008年8月はコマー シャル・アールイーの子会社となった。その後、2010年3月には業績・資金繰り悪化のために公共建物が第三者割 当増資を引き受けたことから、公共建物の子会社となった。2011年7月に公共シィー・アール・イー（現同社）と 吸収合併した。 1964年11月 天幸倉庫有限会社（後の株式会社天幸総建）を設立 2010年3月 資本金を増資し、公共建物株式会社の子会社（出資比率80%）、コマーシャル・アールイーの持 2008年8月 株式会社コマーシャル・アールイーのグループ会社となる www.sharedresearch.jp 50/56 R Shared Research Report シーアールイー＞その他情報 2011年7月 シーアールイー｜3458｜ LAST UPDATE【2016/9/12】 分法適用会社（出資比率20%）となる 公共シィー・アール・イー（現同社）と吸収合併 ニュース＆トピックス 2016年5月20日、同社は、東京証券取引所市場第一部指定、及び配当予想の修正（東証一部指定記念配当）に関 して発表した。 同社は、2016年5月20日をもって東京証券取引所市場第一部に指定されたことを記念し、2016年7月期の期末配当 金において、1株当たり3円の記念配当を実施することとした。 これにより、1株当たり配当金は、普通配当13円 と合わせて16円となる予定である。 2016年5月13日、同社は、東京証券取引所より東京証券取引所市場第一部指定の承認を受け、2016年5月20日をもっ て同社株式が東京証券取引所市場第一部に指定されることとなった。 2016年5月12日、同社は、物流特化型REIT上場に向けた投資法人設立に関して発表した。 同社は、物流施設を主たる投資対象として運用する不動産投資法人（物流特化型REIT）を設立した。投資法人を 設立することにより、同社開発物件を当該投資法人に売却した後も、アセットマネジメントやプロパティマネジ メントの受託等を通じて、同社が継続的に関与することができ、収益拡大が可能になると考えているとしている。 なお、投資法人設立による同社の2016年7月期業績への影響は軽微であり、業績予想に変更はないという。 投資法人の概要 ▶ 商号：CRE ロジスティクスファンド投資法人 ▶ 投資主及び出資比率：同社 100% ▶ ▶ 出資金：200百万円 設立年月日：2016年5月12日 2016年4月25日、同社は、開発型SPCへの匿名組合出資に関して発表した。 同社は、開発中の物流施設を信託受益権化し、当該信託受益権を取得することを目的として組成された匿名組合 に対し出資を行うこととした。開発プロジェクトの進行に伴い、今後順次追加出資を行う予定である。なお、同 社は物流投資事業において開発中の案件ごとに開発型SPC（合同会社）を設立し、開発プロジェクトの収支を明確 化している。 匿名組合の概要 ▶ 名称：匿名組合CRE7 ▶ 出資金額：1,590百万円 ▶ 事業内容：不動産信託受益権の取得、保有及び処分等 www.sharedresearch.jp 51/56 R Shared Research Report シーアールイー｜3458｜ シーアールイー＞その他情報 ▶ ▶ LAST UPDATE【2016/9/12】 出資割合：同社100% 組成日・異動日：2016年4月28日（予定） 当該出資による2016年7月通期業績への影響は、業績予想に織り込み済みである。 2016年4月19日、同社は、シンガポール現地法人設立に関して発表した。 同社は、2015年7月に開設したシンガポールの駐在員事務所を閉鎖し、2016年5月（予定）に新たに現地法人を設 立して、アジア圏での事業展開の加速を図るとしている。 2016年2月8日、同社は開発型SPCへの匿名組合出資に関して発表した。 同社は、同日開催の取締役会において、匿名組合へ出資することを決議した。 同社は、物流投資事業において開発中の案件について、案件ごとに開発型SPC（合同会社）を設立し、開発プロジェ クトの収支を明確化している。今回、開発中である物流施設を信託受益権化し、当該信託受益権を取得すること を目的として組成された匿名組合に対し、4,475百万円の出資を行うこととした。開発プロジェクトの進行に伴い、 今後順次追加出資を行う予定である。なお、当該出資による2016年7月期連結業績への影響については、2015年9 月10日に公表した2016年7月期連結業績予想に織り込み済みである。 匿名組合の概要 ▶ 名称：匿名組合CRE6 ▶ 出資金額：4,475百万円 ▶ ▶ ▶ 事業内容：不動産信託受益権の取得、保有及び処分等 出資割合：同社100% 組成日：2016年2月15日（予定） www.sharedresearch.jp 52/56 R Shared Research Report シーアールイー＞その他情報 シーアールイー｜3458｜ LAST UPDATE【2016/9/12】 大株主 大株主上位10名 持株比率 京橋興産株式会社 63.55% ゴールドマン・サックス・インターナショナル 4.69% 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口） 3.26% 公共建物株式会社 2.39% ゴールドマン・サックス・アンド・カンパニーレギュラーアカウント 1.13% 日本証券金融株式会社 0.84% 日水製薬株式会社 0.83% 資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 0.80% 株式会社東京ウエルズ 0.48% 株式会社SBI証券 0.48% 出所：会社データよりSR社作成 （2016年1月末現在） 株主還元 同社は、継続的かつ安定的な配当を実施するとともに、事業の発展及び経営基盤の強化に必要な内部留保を充実 させていくことを配当の基本方針としている。 同社は、2014年7月期まで、内部留保の充実を優先し配当を行っていなかった。2015年7月期には10円（配当性向 3.5%）、2016年7月期には20円の配当を予定している。 コーポレート・ガバナンスおよびトップ経営者 同社では、執行役員制度を導入している。取締役会決議事項等の業務執行に関する重要な事項については、原則 として毎週1回開催する執行役員会で審議を行う。執行役員会は、常勤取締役と執行役員で構成されている。 出所：同社資料をもとにSR社作成 *監査等委員会設置会社以降後 www.sharedresearch.jp 53/56 R Shared Research Report シーアールイー｜3458｜ シーアールイー＞その他情報 LAST UPDATE【2016/9/12】 2015年10月開催予定の定時株主総会において、定款の一部変更を付議し、議案承認を条件として、監査等委員会 設置会社へ移行した。 取締役社長 （代表取締役）：山下 修平（やました しゅうへい）氏 2003年より公共建物株式会社の取締役として、オフィス、住宅を中心とした不動産業に従事し、その経験の中で 不動産業の中で物流施設の成長性が高いと考え、2009年に同社を設立した。 1997年4月 株式会社日本興業銀行（現株式会社みずほ銀行）入社、2000年6月 米国留学、2003年6月 公共建物取 締役（現任）、2009年11月 株式会社天幸総建取締役会長、2009年12月 同社設立、代表取締役（現任）、2009年 12月 株式会社CRE投資顧問（現、公共投資顧問株式会社）代表取締役、2010年7月 公共都市開発株式会社（現、 京橋興産株式会社）代表取締役、2012年11月 京橋興産株式会社取締役（現任）。 www.sharedresearch.jp 54/56 R シーアールイー｜3458｜ Shared Research Report シーアールイー＞その他情報 LAST UPDATE【2016/9/12】 企業概要 企業正式名称 本社所在地 〒105-0001 東京都港区虎ノ門2-10-1 株式会社シーアールイー 虎ノ門ツインビルディング 東棟19階 代表電話番号 上場市場 03-5572-6600 東証1部 設立年月日 上場年月日 HP 決算月 2009年12月 2015年4月 http://www.cre-jpn.com/ 7月 IRコンタクト IRページ http://www.cre-jpn.com/ir/ IRメール 代表取締役社長 専務取締役 常務取締役 取締役 社外取締役 監査等委員 社外取締役 監査等委員 社外取締役 監査等委員 www.sharedresearch.jp IR電話 役員（2015年10月末現在） 山下 修平 亀山 忠秀 近藤 伊藤 正昭 石久保 毅 山田 清水 善之 毅志 琢磨 55/56 R Shared Research Report 株式会社シェアードリサーチについて 株式会社シェアードリサーチは今までにない画期的な形で日本企業の基本データや分析レポートのプラットフォーム提供を目指しています。さ らに、徹底した分析のもとに顧客企業のレポートを掲載し随時更新しています。SR社の現在のレポートカバレッジは以下の通りです。 株式会社アイスタイル 株式会社ゲームカード・ジョイコホールディングス 日清紡ホールディングス株式会社 あい ホールディングス株式会社 株式会社ココカラファイン 日本エマージェンシーアシスタンス株式会社 株式会社アクセル コムシスホールディングス株式会社 日本駐車場開発株式会社 アクリーティブ株式会社 サトーホールディングス株式会社 株式会社ハーモニック・ドライブ・システムズ アコーディア・ゴルフ・トラスト 株式会社サニックス 伯東株式会社 アズビル株式会社 サンバイオ株式会社 株式会社ハーツユナイテッドグループ アズワン株式会社 株式会社サンリオ 株式会社ハピネット 株式会社アダストリア 株式会社ザッパラス 株式会社ビジョン アニコムホールディングス株式会社 株式会社シーアールイー ピジョン株式会社 株式会社アパマンショップホールディングス シップヘルスケアホールディングス株式会社 株式会社ブイキューブ アンジェスMG株式会社 シンバイオ製薬株式会社 フィールズ株式会社 アンリツ株式会社 株式会社ジェイアイエヌ 株式会社フェローテック アートスパークホールディングス株式会社 Jトラスト株式会社 藤田観光株式会社 株式会社イエローハット 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Inc.は、本レポートに記載されたデータの信憑性や解釈については、明示された場合と黙示の場合の両方につき、一切の保証を行わ ないものとします。SR Inc.は本レポートの使用により発生した損害について一切の責任を負いません。 本レポートの著作権、ならびに本レポートとその他Shared Researchレポートの派生品の作成および利用についての権利は、SR Inc.に帰属しま す。本レポートは、個人目的の使用においては複製および修正が許されていますが、配布・転送その他の利用は本レポートの著作権侵害に該当 し、固く禁じられています。 SR Inc.の役員および従業員は、SR Inc.の調査レポートで対象としている企業の発行する有価証券に関して何らかの取引を行っており、または将 来行う可能性があります。そのため、SR Inc.の役員および従業員は、該当企業に対し、本レポートの客観性に影響を与えうる利害を有する可能 性があることにご留意ください。 金融商品取引法に基づく表示 本レポートの対象となる企業への投資または同企業が発行する有価証券への投資についての判断につながる意見が本レポートに含まれている場 合、その意見は、同企業からSR Inc.への対価の支払いと引き換えに盛り込まれたものであるか、同企業とSR Inc.の間に存在する当該対価の受け 取りについての約束に基づいたものです。 連絡先 株式会社シェアードリサーチ／Shared Research Inc. 東京都文京区千駄木3-31-12 http://www.sharedresearch.jp TEL：(03)5834-8787 Email: [email protected] www.sharedresearch.jp 56/56
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