「東姫路駅前高齢者向け住宅整備・運営事業」募集要項等に関する質問回答書（平成２８年７月５日） No 資料名頁項目 1 募集要項 3 1.5.1 ③ 2 3 募集要項募集要項 3 3 1.5.1 1.5.3 ⑥ ① 項目名質問事項回答案必要な許認可及び建築確認等の手続建築確認申請手数料、構造計算適合性判定手数料等許事業者の負担となります。認可に係る費用は機構負担として宜しいでしょうか。補助金等申請支援現時点で想定している補助金等は、スマートウェルネス住宅等推進事業（サービス付き高齢者向け住宅整備事業）です。支援業務としては、機構が、サービス付具体的にはどの補助金を受ける予定でしょうか。また高齢者向け住宅を「高齢者の居住の安定確保に関するどのような支援業務が発生するでしょうか。法律」第6条第1項の規定に基づく登録の際の入力情報の提供、交付申請を行う際の需要予測書の作成などを想定しています。運営業務「店舗その他」については、必ず整備・運営していただきますが、運営者を事業参加申込書や事業提案書に店舗その他運営に関して、運営業務に記載がありませおいて明らかにする必要はありません。ただし、維持ん。高齢者支援施設とありますが、高齢者生活支援施管理企業が「店舗その他」の運営者（テナント）の誘設と店舗その他を含んだ語彙でしょうか。ご教示願い致・管理を行う必要があります。なお、維持管理企ます。業、サービス付き高齢者向け住宅及び高齢者支援施設を運営する企業が「店舗その他」を運営することも可能です。 4 募集要項 4 1.7.1 ② 事業者の収入 5 募集要項 4 1.7.2 ① 事業者の負担 6 募集要項 4 1.7.2 ① 事業者の負担 7 募集要項 4 1.7.2 ② 事業者の負担 8 募集要項 4 1.7.2 ③ 事業者の負担「本施設の運営により得られる収入は、事業者の収入になる。」とありますが、建物及び建物以外の敷地内ご理解のとおりですが、実施する内容について様式集で事業を行う場合も事業者の収入として宜しいでしょ様式3-10,3-11等に事業提案書に記載して下さい。うか。施設整備業務に係る契約保証金について、施設整備業務への対価の1/10以上を納付するとありますが、履行 No.40の回答を参照してください。保証保険にて対応する場合、保険契約期間は建設工事期間として宜しいでしょうか。維持管理・運営業務に係る保証金の納付期限は、維持維持管理・運営業務に係る契約保証金について、月額管理業務開始日とします。維持管理業務開始日は、事賃貸料の6か月分を納付するとありますが納付時期は業者が提案する施設引渡し日の翌日とします。なお、維持管理・運営業務の開始日として宜しいでしょう運営業務開始日は、維持管理業務開始日以降で事業者か。の提案によります。維持管理・運営業務委託契約書（案）別紙2に規定す維持管理企業からの賃貸料の支払時期は、当月分の賃るとおり、当月分の賃料を前月末までで機構が指定す貸料を翌月末日に支払うことで宜しいでしょうか。る日までに支払うこととなります。「事業者は、月額賃貸料の6か月分を契約保証金として機構に納付する。」とありますが、納付時期が不明 No.6の回答を参照してください。です。10月下旬に予定している「契約の締結」後速やかに納付するものと考えてよろしいでしょうか。 9 募集要項 6 2 10 募集要項 6 2.1 11 募集要項 6 2.1. 12 募集要項 6 2.1. 応募資格要件 ④ 応募者の構成等 ④⑤ 応募者の構成等 ④⑤ 応募者の構成等建設企業の資格要件には、「競争入札の参加資格等について、業者登録名簿に登録され、建設工事の業種において競争入札に参加する資格を有すること。」とありますが、代表企業及び設計企業についても業者登録名簿に登録し、競争入札参加資格を有している必要があるとの認識で宜しいでしょうか。代表企業が建設企業である場合は、ご理解のとおりですが、建設企業以外の構成員（これらの構成員のいずれかが代表企業になる場合を含む）については、「競争入札の参加資格等について」（平成23 年姫路市告示第408 号）による業者登録名簿の登録は必要ありません。「事業参加申込書において、すべての構成員の名称を明らかにすること。」とありますが、必ず明記しなけご理解のとおりです。ればならない構成員とは、設計、建設、工事監理、維「店舗その他」の運営に対する考え方は、No.3の回答持管理、運営（サービス付き高齢者向け住宅）、運営を参照して下さい。（高齢者生活支援施設）で宜しいでしょうか。サービス付き高齢者向け住宅を運営する企業、高齢者複数の企業で運営業務を行う場合（例えば、サービス支援施設を運営する企業については、すべてを構成員付高齢者向け住宅運営と店舗運営が別企業）、複数のに含めて下さい。企業全てを構成員に含める必要がありますか。ご教示「店舗その他」の運営者に対する考え方は、No.3の回願います。答を参照して下さい。運営企業が再転貸することは、可能ですか。例えば、サービス付高齢者向け住宅運営企業が、店舗運営企業に再転貸すること。また、可能な場合、構成員に含める必要がありますか。ご教示願います。サービス付き高齢者向け住宅を運営する企業が入居者に転貸する以外は、維持管理企業が転貸するものとし、維持管理企業から転借を受けた者が第三者に転貸することは認めません。要件について、1棟40戸以上のサービス付き高齢者向け住宅を2年間以上とありますが、高齢者施設として、特別養護老人ホームや有料老人ホーム等の維持管理実績、運営実績では要件として当てはまりませんでしょうか？本事業は、「高齢者の居住の安定確保に関する法律」に基づくサービス付き高齢者向け住宅を整備・運営する事業であることから、「老人福祉法」や「介護保険法」に基づく特別養護老人ホームや有料老人ホームの実績は、応募資格要件に該当しません。 13 募集要項 8 9 2.6 2.7 維持管理企業及び運営企業の資格要件 14 募集要項 8 9 2.6 2.7 維持管理企業及び運営企業の資格要件 “企業”とは“社会福祉法人”でも要件に当てはまり応募資格要件に該当します。ますでしょうか？ 15 募集要項 9 2.9 事業契約締結までに資格を喪失した場合の取扱い「事業契約」という文言がありますが、文言の定義が「事業契約」は誤りです。「募集要項」の修正版をごございません。定義をご教示下さい。確認下さい。募集要項等に関する質問回答受付期間は平成28年6月13日から平成28年6月20日、回答公表日は平成28年7月5日とありますが、質疑回答に募集要項等に関する質問回答については、募集要項により疑問が解消されなかった場合や新たに質疑が発生示す1回のみとします。した場合も鑑み、平成28年7月6日以降も再度質疑の機会を与えていただけませんでしょうか。 16 募集要項 9 3.1.2 17 18 19 20 募集要項 14～ 15 募集要項 14～ 15 募集要項募集要項 14～ 15 15 6.2.1 （2）インフラ整備の状況上水道の配水本管は、機構が事業用地の最寄りまで敷設すると記載されていますが、事業用地北側の城東 146号線は整備済み（新舗装）です。配水本管と事業者負担の配水本管からの引込みも併せて敷設は可能かご教示願います。 6.2.1 インフラ整備の状（2）況下水道は、公共下水道本管が城東146号線に敷設されています。本管からの引込みは事業者が希望する位置に機構の責任と負担により実施して頂けると考えてよろしいでしょうかご教示願います。下水道本管からの敷地への引き込みは、既に完了しています。資料集4の追加資料として、下水道本管からの引き込み箇所を提示しますので、参照してください。インフラ整備の状況ガスの本管は、機構が事業用地の最寄りまで敷設すると記載されていますが、事業用地北側の城東146号線は整備済み（新舗装）です。ガス本管と事業者負担のガス本管からの引込みも併せて敷設は可能かご教示願います。関係機関への照会により、配慮を持った認められる範囲内での敷設であれば道路掘削を許可するとの回答を得ています。ただし、事業者は計画内容が関係法令・基準に合致しているか否かについて、姫路市の関係機関との協議・確認を行ってください。 6.2.1 6.2.2 （2） (6)① 施設計画 21 募集要項 16 6.2.4 (1) 事前調査 22 募集要項 17 6.2.4 (5) 建設工事 e)既存環境の保護 23 募集要項 17 6.2.4 (5) 建設工事 e)既存環境の保護 24 募集要項 17 6.2.4 (5) 建設工事 g)地中障害物関係機関への照会により、配慮を持った認められる範囲内での敷設であれば道路掘削を許可するとの回答を得ています。ただし、事業者は計画内容が関係法令・基準に合致しているか否かについて、姫路市の関係機関との協議・確認を行ってください。 RC造、S造、SRC造のいずれかであれば特に問題ありま RC造、S造、SRC造のいずれかの構造であれば、採用しせんが、優先交渉権者選考基準に示すとおり「建物のた構造により審査の配点に差がないとして宜しいで長寿命化に配慮し、ライフサイクルコスト低減効果にしょうか。資する提案」については評価の対象となります。「自らの提案において必要となる各種調査業務を、自らの責任において、必要な時期に適切に行うこと。」とありますが、土壌汚染調査については不要で宜しいでしょうか。北側隣接道路（市道城東１４６号）における歩道の切り下げ位置（車両進入位置）が現状の切り下げ位置と整合しない平面計画を行う場合は、切り下げ位置の変更が可能と考えてよろしいでしょうか。切り下げ位置の変更を行う場合は、必要な許認可を受けた上で、事業者の責任と負担にて切り下げ位置の変更工事を行います。敷地東側道路（市道城東１９７号）と敷地との間の水路状の部分が暗渠に改修され、道路と同じように通行可能な状況に整備されています。現状では北側の市道城東１４６号の歩道に３本の車止めがあり歩行者専用道路になっています。東側道路から敷地内への車両動線を確保する目的で、車止めを南側（線路の高架下近く）に移設することは可能でしょうか。「事業者の責任と負担において、撤去等の対策を講じること。」とありますが、地中障害物によっては撤去費用や撤去に伴う工事期間に影響すると判断します。地中障害物が発見された場合、撤去方法及び撤去に伴う費用等について機構と事業者にて協議を行えるよう変更願います。本事業については、土壌汚染対策法が適用されないものと認識していますが、土壌汚染対策法に基づく調査、対策が必要な場合、機構の責任と負担により実施します。ご理解のとおりです。車止めの移設は不可とします。地中障害物が発見された場合の対応は、機構と事業者による協議にて決定するものとし、工事請負契約書（案）における不可抗力として対応することとします。なお、「工事請負契約書（案）」については、 No.40の回答を参照してください。 25 募集要項 17 6.2.4 (5) 建設工事 g)地中障害物 26 募集要項 17 6.2.4 (5) 建設工事 g)地中障害物 27 募集要項 18 6.2.4 (7) 補助金等申請支援 28 優先交渉権者選考基準 3 4 ① 29 優先交渉権者選考基準 4 5 表 5-1 提案審査 (2) 事業要件及び応募者の応募資格要件 30 様式集 1 2.1 提出書類の作成・提出要領 31 様式集 1 2.1 提出書類の作成・提出要領 32 様式集 1 2.2.1 提出する書類 32 様式集 1 2.2.1 提出する書類「通常想定される規模の地中障害物を発見した場合については、契約上の瑕疵担保責任の除外事項とし、事業者の責任と負担において、撤去等の対策を講じること。」とありますが、「通常想定される規模」の定義が曖昧です。「地中障害物を発見した場合に通常想定される規模であるかどうかの判断は、機構と事業主による協議にて決定する。」と考えてよろしいでしょうか。本事業においては、既に土地の形質の変更が完了していること、及び土地の地歴に関する資料の提示がないことから、土壌汚染対策法及び同法に関連する必要な手続き等の一切が完了している、又は今後必要となるものが生じた場合には機構が行うものと判断します。よろしいでしょうか。機構が行う補助金の申請とは、「サービス付き高齢者向け住宅整備事業事務局が行うスマートウェルネス住宅等推進事業補助金交付要綱（今年度の場合は、平成 28年4月1日国住心第266号。）第４第一号に規定するサービス付き高齢者向け住宅整備事業に要する補助金」の申請と考えます。よろしいでしょうか。事業参加申込書の提出後、資格審査がありますが、提出書類に含まれない内容が審査の視点に含まれています。例えば、賃料、施設整備業務の対価、協議状況報告書や施設構造に関して等。どのように対応すれば宜しいでしょうか、ご教示願います。機構の利回りが高いほど優位に評価するとありますが、利回りによる配点について、具体的な指数をご提示いただけませんでしょうか。（利回り○○％以上は ○○点等）「提案書で構成員を表現する場合は、様式3-2構成員一覧表に示す記号によるものとする。」とありますが、「様式2-5構成員一覧表」のことで宜しいでしょうか。また、他にも様式3-2ではなく、様式2-5が正だと思われる箇所が数ヶ所あるためご確認願います。提案書作成の際、企業名は、「様式2-5構成員一覧表」にある「代表企業」「構成員A」「構成員B」「構成員C」といった表現を用いれば宜しいでしょうか。提出する書類に維持管理企業の維持管理実績を記載する様式がありませんが、どのような方法で記載すればよろしいですか。任意様式②（財務諸表等）の提出について、維持管理企業分のみ指定されていますが、優先交渉権者選考基準では、代表企業の当期純利益及び営業利益が資力・信用力の要件となっています。そのため、代表企業分も提出する必要がありますか。 No.24の回答を参照してください。 No.21の回答を参照してください。現時点で想定している補助金等の申請は、ご理解のとおりです。審査の手順に誤りがありましたので、「優先交渉権者選考基準」の修正版をご確認下さい。利回りによる配点については非公表とします。ご指摘のとおり誤りがありましたので、様式集の以下に記載されている様式3-2は、様式2-5に読み替えて下さい。 ◯様式集「2.1.共通事項」（p.1）の下から2行目 ◯様式集「様式3-3」（3箇所）ご理解のとおりです。維持管理企業の維持管理実績については、様式集「様式1-7-1」として、維持管理実績を追加しますので、事業参加申込時に提出して下さい。任意様式②（財務諸表または事業報告書、財産目録、貸借対照表及び収支計算書の写し）については、代表企業分についても提出してください。 32 32 33 様式集様式集様式集 37 基本協定書（案） 38 施設整備請負契約書（案） 2 4 表1（2）納税証明書 2.3 提出の方法様式 1-6 4 2 第6条第6条 2 市税の納税証明書とは、姫路市の納税証明書のことでしょうか。事業提案書は、「A3サイズ横置型・2穴タイプのフラットファイル（黄色）に綴じて提出すること。」とありますが、A4サイズの書類も、A3サイズの書類も、全て黄色の横置型A3ファイルにまとめて提出すればよろしいでしょうか。また、一つのファイルにまとめると、書類を整理・区別するためのインデックス・ラベルが必要になると考えます。インデックス・ラベルは、応募者の任意で作成しても宜しいでしょうか。ご理解のとおりです。前段については、ご理解のとおり、A4サイズ、A3サイズにかかわらず、すべての書類をA3サイズ横置型・2 穴タイプのフラットファイル（黄色）に綴じて提出して下さい。後段のインデックス・ラベルについては、様式番号ごとに必ず作成して下さい。インデックス・ラベルの作成方法は、応募者の任意とします。工事監理実績「設計企業名」については、ご指摘のとおり「工事監理企業名」の誤りです。工事監理企業の実績については、募集要項2.5（p.9) に示すとおり、「サービス付き高齢者向け住宅、特別様式1-6 工事監理実績に「設計企業名」と「設計実績」の文言が各々２箇所ずつ記されています。書類の養護老人ホーム、介護老人保健施設、有料老人ホーム趣旨より、各々を「工事監理企業名」、及び「工事監のいずれかの実施設計を完了した実績」と「平成18年理実績」と改めて作成します。よろしいでしょうか。 4月以降に延床面積2,000m2 以上の建築物の工事監理を完了した実績」が応募資格要件となりますので、様式 1-6の1については設計実績、2については工事監理実績となります。準備行為「事業者が自らの責めに帰すべき事由により故意に事業契約を締結させない場合には、事業者は、連帯して本件請負契約に規定する契約代金となるべき金額の 100分の10に相当する額を違約金として機構に支払う」とありますが、機構の責めに帰すべき事由により事業契約を締結させない場合は、機構は違約金を事業者に支払うことで宜しいでしょうか。事業期間ご理解のとおりです。「本契約の事業期間は、」とありますが、「事業期なお、施設整備請負契約書（案）は、設計・監理等委間」ではなく「本件業務期間」（別紙1 定義より）と託契約書（案）と工事請負契約書（案）に変更しますの認識にて宜しいでしょうか。ので、No.40の回答を参照してください。機構の責めに帰すべき事由により事業契約を締結させない場合の違約金は想定していませんが、事業者が損害賠償の請求を行うことを妨げるものではありません。 39 施設整備請負契約書（案） 5 第15条第 1 項一括委任又は一括下請負の禁止施設整備請負契約書（案）第15条は、表題部に（一括委任又は一括下請負の禁止）とあり、第2項の建設企業に対しても「･･･工事を一括して第三者に委託し、又は請け負わせてはならない。」と「一括」の語句が付加されています。　設計企施設整備請負契約書（案）は、設計・監理等委託契約業と工事監理企業についても、建築士法第24条の3第1 書（案）と工事請負契約書（案）に変更しますので、項（再委託の制限）の考え方から、同契約書第15条第 No.40の回答を参照してください。 1項に「一括して」の4文字を付加、ただし以降の文面を削除し、「設計企業、工事監理企業は、自己が実施すべき業務を他に一括して委託し、又は請け負わせてはならない。」と読み替えます。よろしいでしょう施設整備請負契約書（案）「サービス付き高齢者向け住宅整備事業交付申請要領」の留意事項に、「補助対象となる事業に着手（工事請負契約の締結）する前に、本交付申請要領に従ってサービス付き高齢者向け住宅整備事業事務局に対し施設整備請負契約書（案）は、設計・監理等委託契約て補助金の交付申請を行い、補助金の交付決定を受け書（案）と工事請負契約書（案）に変更します。なければなりません。」と記載がありますが、本件については設計と施工を一本の契約とすることに際し協議済と判断して宜しいでしょうか。 41 施設整備請負契約書（案）－契約書の分割のお願い施設整備請負契約書（案）は、建設企業と設計企業と工事監理企業が一体となって機構と契約を結ぶものになっています。これでは、募集要項 1.7.2 ①に示す契約保証金における保証方法の選択が企業毎に異なる場合の取り扱いに関する件、施設整備請負契約書第１７条（業務対価の支払い）における設計料と工事監理料の支払先が設計企業と工事監理企業に直接支払われない件など、不合理なものが生じます。また、工事監 No.40の回答を参照してください。理業務は本来は請負業務ではなく委託業務に相当すると考えられます。ご提示いただいた施設整備請負契約書について、設計業務委託契約書と工事請負契約書と監理業務委託契約書の３つに分割する案、若しくは設計・監理業務委託契約書（設計企業と工事監理企業が異なる場合は二社連名）と工事請負契約書の２つに分割する案のいずれかに改めていただくことは可能でしょうか。 42 維持管理・運営業務委託契約書（案） 2 事業期間契約書で定める事業期間が終了し、維持管理企業及び事業期間が終了した後の事業継続及び契約更新料につ運営企業が事業継続を希望する場合、契約更新料は不いては、機構と事業者による協議の上で決定します。要で宜しいでしょうか。 43 維持管理・運営業務委託契約書 40 6 第5条第20条 1項賃料賃料の支払い開始時期は、維持管理業務開始日としま賃料の支払い開始時期の記載がありません。維持管す。維持管理業務開始日は、事業者が提案する施設引理・運営業務開始時期同様、提案内容に含めて宜しい渡し日の翌日とします。なお、運営業務開始日は、維でしょうか。ご教示願います。持管理業務開始日以降で事業者の提案によります。 44 維持管理・運営業務委託契約書 45 維持管理・運営業務委託契約書（案） 46 資料集 6 16 17 18 第22条 1項転貸の条件別紙4 本施設に係る機構と維持管理企業の維持管理区分資料1 案内図店舗部分の転貸借契約について、機構の承諾を得ることとありますが、店舗その他運営企業についての資格店舗その他の運営者に係る資格要件はありません。要件は、何かありますでしょうか。ご教示願います。負担区分が「事業者ら」である項目について、経年劣化による修理及び取替とある項目の内、下記の項目について、施設所有者である機構の負担に変更していただけませんでしょうか。 5.電気設備に係るもの 3)電話、インターホン及び放送設備 ①機器設備経年変化による修理及び取替原案のとおりとします。 6.給排水・衛生・冷暖房設備に係るもの 1)給水給湯排水通気設備 ⑤各給湯器部品取替・修理 2)衛生器具設備 ①便器、洗面器等経年劣化による修理及び取替 3)冷暖房機器及び配管設備 ②機器設備の部品交換事業計画地の南面を除く、東面・北面・西面からの車車両の乗入れは、北面のみから可能です。両乗入れは可能として宜しいでしょうか。