ISHIZUE 160 No. http://www.bmi.or.jp 夏 2014 Summer 特集／36年を経てもチャレンジ！ リニューアルでさらに資産価値向上 長周期地震動対策工事を実施、災害対策（BCP、帰宅困難者対応）にも注力 「サンシャインシティ」 株式会社サンシャインシティ 総務部 係長 渡辺 彩香 ３６年を経てもチャレンジ！ リニューアルでさらに資産価値向上 長周期地震動対策工事を実施、災害対策（BCP、帰宅困難者対応）にも注力 「サンシャインシティ」 （東京・池袋） 「サンシャインシティ」 は、 東京都の副都心構想の中で池袋地域発展の 核として、 また大規模民活プロジェクトの第一号として誕生し、1978年の オープン以来今日まで、 池袋の発展とともに歩んできました。 業務施設、商業施設、展望台や水族館などのアミューズメント施設、劇 場、博物館などの文化施設、公共駐車場やバスターミナルなどの公共公 益施設、 さらには展示ホールやホテルなどが一体となった巨大な複合施設 は、東京拘置所跡地を活用したわが国都市開発のパイオニア的存在で す。 また、2008年から三菱地所グループの一員となり、 より地域の活性化 を意識した街づくりに努めています。 サンシャインシティは開業36年を迎える中で、現在も池袋のランドマー クとして輝き、毎年約3,000万人ものお客様が訪れ、 ご満足いただいてい ます。以下、本稿では施設の概要と、ハード・ソフト両面においてバリュー アップのために取り組んできた各種施策についてご紹介します。 株式会社サンシャインシティ 総務部 係長 1 渡辺 彩香 サンシャインシティ全景 構想からオープンまで クトと称された株主構成から「大規模 複合開発の民活第１号」とされたので す。 1977年の上棟式ののち、公募で「サ サンシャインシティの開発の経緯は、 市計画特許事業をさらに大規模かつ多 ンシャインシティ」の名称も決まり、 1965年に東京都が作成した池袋副都 角化し、交通難の緩和、副都心機能創 翌1978年は待ちに待った開業の年と 心マスタープランに始まります。 造の既成市街地の再開発、新都市の開 なりました。 池袋は都が指定した副都心の一つで 発などを民間事業として総合的に実 開業は施工時期の違いから、サン したが、当時東京都はオリンピック後 施・運営し、東京都を中心とする都市 シャイン60が同年４月、ホテル棟を の財政難で事業主体にはならず、東京 問題の解決に寄与することを目的とし 除く全街区は10月と、２段階となり、 拘置所跡地の開発は公共性の高い民間 て始動しました。その後「池袋副都心 当時東洋一の高さを誇った展望台は、 事業者に任されることとなり、1966 再開発事業」と名づけられ、それまで 世界最高速分速600ｍのエレベーター 年に株式会社新都市開発センター （現・ の大規模開発ビルが持つ業務機能や公 とあわせて世間の話題をさらいました。 株式会社サンシャインシティ）が設立 益施設に加えて、商業機能、教育文化 サンシャイン60のオープンから遅れ されて、池袋副都心計画を手がけるこ 機能などを組み合わせた複合的開発で ること２年、1980年４月にプリンス とになりました。 あり、１街区で延べ床面積約586,000 ホテルが開業し、サンシャインシティ ㎡という巨大な規模と、財界プロジェ がグランドオープンを迎えました。 同計画は従来の断片的・個別的な都 2 2 （１）施設全体 施設の概要 I SH I ZU E Summer 2014 る「ワールドインポートマートビル」 、 サンシャインシティは、超高層ビル 展示ホール・劇場・博物館等がある「文 「サンシャイン60」 、 「専門店街アル 化会館」 、 そして「サンシャインシティ パ」 、水族館・プラネタリウム等があ プリンスホテル」の５つのエリアに分 かれています。開業以来、周辺を含め たこの地域が明るい活力のある街へと 変貌してきました。すなわち、池袋駅 からサンシャインシティへ至るサン シャイン60通りの賑わいにみられる ように商業機能が拡充し、また昨年か 建物概要表 事業名称 事業主 建物名称 所在地 敷地面積 延床面積 竣工 建物別面積 池袋副都心再開発事業 株式会社サンシャインシティ サンシャインシティ 東京都豊島区東池袋3-1 54,687㎡ 585,872㎡ 1978年10月1日 棟名 サンシャイン60 専門店街アルパ ワールドインポートマートビル 文化会館 プリンスホテル 都市施設 階層 60階 4層 11階 12階 38階 延床面積 190,595㎡ 51,755㎡ 93,356㎡ 37,660㎡ 63,695㎡ 148,811㎡ らは東京メトロ副都心線と東急東横線 の相互運転が開始されるなど、点から サンシャイン60 面への都市機能の整備が図られており、 プリンスホテル 60F 展望台 59F スカイレストラン サンシャインシティは池袋副都心の発 58F スカイレストラン・オフィス 展に大いに貢献しているといえます。 ワールドインポートマートビル 〜 57F （２）サンシャイン 60 では、現在約130社12,000人の在勤者 がいます。約1,000㎡２面の柱のない ワンフロアはレイアウトが自在で、合 理的なオフィス空間を形成することが できます。また、郵便局、クリニック 会議室 特別ホール 屋上 水族館・プラネタリウム “満天” 9F さくらルーム・囲碁サロン 池袋駅方面 サンシャインシティ 入口 地下道 8F ・ クリニックフロア 7F 6F テナント専用食堂 B1 味の小路 動く歩道 建物の概要（断面図） 8F 3F 2F 1F B1 オフィス 6F 5F コンファレンスルーム 4F 展示ホールA アルパ レストラン街 3F J-WORLD TOKYO 専門店街アルパ 2F ナンジャタウン 1F ALTA 専門店街アルパ 専門店街アルパ・噴水広場 B1 ALTA B2 パーキング B3 パーキング サンシャイン 劇場 7F 連絡通路 階建の超高層ビル「サンシャイン60」 オフィス 〜 業務施設の核となる地上240ｍ、60 9F 文化会館 6F 5F 4F コナミ 博物館 スポーツ クラブ 展示ホールB 3F 展示ホールC 2F 展示ホールD 1F バスターミナル B1 専門店街アルパ 東池袋駅 方面 アルパ フロア、リフレッシュルーム、社員食 堂やレストラン街など、オフィスに必 要な諸施設も兼ね備えています。なお、 最上階の60階では「サンシャイン60 展望台」を営業しており、また58・ 59階にはスカイレストランがありま す。 （３）専門店街アルパ 約180の専門店により構成されてい る「専門店街アルパ」は、地下１階か ら地上３階までの４層からなっていま す。地下１階から２階にはファッショ ンや雑貨、食品などの店舗があり、３ 階はさまざまなシーンに合わせて選べ る約30店舗のレストラン街となって います。その中心には地下１階に噴水 オフィス基準階平面図 広場を配し、また屋上は「サンシャイ ン広場」として開放しており、人々の 憩いの空間となっています。 （４ ） ワールドインポートマートビル 地下１階と１階には、若者をター ゲットとしたファッション＆グッズの ショップと、いろいろな味覚が楽しめ るレストランが大集合した「池袋サン シャインシティ ALTA」 、２・３階に 専門店街アルパ地下 1 階 噴水広場 No.160 IS H IZ U E 3 「サンシャインシティプリンスホテル」 です。地上38階、総客室数1,146室、 シングルからスイート、和室まで７種 類もの多彩なタイプが揃っています。 また、ロビーラウンジ、和食、中華料 理、ブッフェ専門レストランの４つの レストランがあります。 コニカミノルタプラネタリウム“満天” 展示ホール は屋内型テーマパーク「ナンジャタウ 多目的に利用可能な会議室を備えてい サンシャインシティの地下２・３階 ン」と「J-WORLD TOKYO」があ ます。また、文化施設として４階には は、約1,800台収容可能な地下駐車場 ります。また、４階に展示ホール、５ 様々なジャンルの演目を上演する「サ となっています。首都高速道路直結で 階にはパスポートセンターおよびコン ンシャイン劇場」があり、７階には悠 24時間入出庫可能となっており、エ ファレンスルーム、9階には囲碁サロ 久の歴史へと誘ってくれる「古代オリ レベーターやエスカレーターを使って ンがあります。さらに屋上には世界で エント博物館」があります。一方、５ サンシャインシティ各施設へ直接入館 も珍しい都市型高層水族館「サンシャ 階から７階にはプール、ランニング することができます。また、文化会館 イン水族館」と「コニカミノルタプラ コース、マシンジム、スタジオなどの １階には屋内型バスターミナルがあり、 ネタリウム“満天”」が設置されてい 設備を備えた「コナミスポーツクラブ 年間約２万台の観光バスを受け入れて ます。 池袋」があり、８階から12階には分 います。 （７）都市施設 譲マンション（246戸）があります。 （５）文化会館 ２階から５階・７階に設けられた大 規模展示ホールは、ワールドインポー トマートビルの展示ホールとあわせ、 総面積約13,000㎡の展示スペースと 3 この他、サンシャインシティ内には 地域冷暖房等エネルギー関連施設や中 （６ ） サン シ ャ イ ン シ テ ィ プ リ ン スホテル 複合施設サンシャインシティにふさ 水道施設などの公共関連諸施設を設置 しており、広く地域社会に貢献してい ます。 わしいホテルライフを演出するのが ハード・ソフト両面での 資産価値向上 ビル側面の避難バルコニー部に 「HiDAX®-e（ 高性能オイルダンパ） 」 と「ハニカムダンパ ®（鋼製弾塑性ダ ンパ） 」 、またコア部天井内の梁にサン シャイン60用に新開発された 「S-Lock サンシャインシティはおかげ様で昨 ①長周期地震動対策工事 ダンパ™（変形制御ダンパ） 」の、合 計３種類のダンパを効果的に配置しま 年開業35周年を迎えました。これま サンシャイン60において、巨大地 でに行ったハード・ソフト両面にわた 震が発生した際に予想される長周期地 る施設バリューアップについて、その 震動に対する安全性を一層高めること HiDAX®-eは、従来型のオイルダ 一部をご紹介します。 を目的として、2014年3月、長周期 ンパに流量制御機能を持たせた高性能 地震動対策工事に着手しました。新た オイルダンパで、一般的なオイルダン （１ ） 施 設 価 値 の 向 上（ バ リ ュ ー に開発されたダンパを含む３種類のダ パの約２倍のエネルギー吸収能力を実 アップ＆リニューアル） ンパを組み合わせる日本初の工法で長 現しており、壁の中に収納できる大き 周期地震動対策工事を実施します。 さであるため、施工範囲を狭くするこ 開業より30余年が経過し、建物の す。 更新や当初想定されなかった環境の変 本工事の設計監理は株式会社三菱地 化への対応も求められています。お客 所設計と鹿島建設株式会社で組織する 様に安全・安心・快適な空間をご提供 「サンシャインシティオフィス棟長周 建物耐用年限中の部品の交換は必要あ すべく、以下の取り組みをはじめ、常 期地震動対策工事実施設計・工事監理 りません。 HiDAX®-eはビル側面の 、施工は鹿島建設株式会社が にニーズに合った施策を行っています。 共同体」 避難バルコニー部（６階〜 38階）に とが可能となります。また耐久性に優 れ、寿命は建物とほぼ同等であるため、 行い、2016年９月末に竣工の予定です。 252か所設置されます。 4 I SH I ZU E Summer 2014 平面図 具体的には、受電した電源を降圧す る特別高圧変電設備について、これま では電気的絶縁に油を使用していたも のを不燃性ガス封入とし、かつ冷却水 長辺内フレーム 短辺外フレーム 短辺方向：HiDAX-e （高性能オイルダンパ） を使用しないガス自冷式とすることで、 より安全性を備えた変圧器へと更新し ました。 また、降圧した電気（6,600V）を各 サブ電気室（46変電所）へ供給する 高圧配電設備については、これまで20 短辺方向：ハニカムダンパ （鋼製弾塑性ダンパ） 長周期地震動対策工事平面図 面だった配電盤面数を26面に増やし、 系統ごとの供給を可能とすることで、 トラブル時の影響範囲を少なく、かつ 迅速な復旧ができるようにしました。 長辺方向：S-Lockダンパ （変形制御ダンパ） さらに、配電された電源を各サブ変 長周期地震動対策工事概要図 電所へ送電する高圧送電設備について も、これまで23幹線だった配線数を ® ハニカムダンパ は、壁や梁などの ® HiDAX -e（高性能オイルダンパ）と 26幹線に増設することで、棟別・系 構造躯体に組み込んで揺れを吸収させ ハニカムダンパ （鋼製弾塑性ダンパ） 統別の供給が可能となり、万が一の場 るシステムで、建物に加わる大地震の を外壁に沿って配置し、建物の揺れ幅 合の迅速な対応及び安全性・信頼性の エネルギーをダンパで吸収することに を低減するとともに長時間の繰り返し 向上を図ることができます。 よって建物本体の損傷を防ぎます。 による梁への負荷を抑制します。 ® そして、東京電力から供給されてい 既存建物にも容易に適用でき、建物の ビルの長辺方向は、長時間繰り返さ る商用電源（２系統）が停止した場合 骨組の一部となるため、建物の内外観 れる揺れによりビルのコア部分にある に、街区内の防災設備等に電源を供給 に影響を及ぼしません。また耐久性に 梁の負荷が過大となる懸念があるため、 する非常用発電機設備を更新すること 優れているため、メンテナンスは不要 共有部廊下の天井内に改良型の で、機能回復を図り、確実に運転でき となっています。ハニカムダンパ は S-Lockダンパ™（変形制御ダンパ） るように冷却水配管の耐震強化をしま ビル側面の避難バルコニー部（４階〜 を設置し、梁への負荷を低減します。 した。 ® 60階）に228か所設置されます。 また、本工事は建物共用部での施工 S-Lockダンパ™は、梁の両端部に が中心となるため、専有部への影響を 過度の負荷がかからないように、ダン 最小限に抑えられることが大きな特長 パに一定以上の力がかかると塑性化し となっています。 ③エレベーター設備更新 利便性・安全性の向上ならびにバリ アフリー対応を目的に、2006年10月 てエネルギーを吸収し、さらにストッ サンシャイン60はすでに新耐震設 から５年の工事期間を経て、サンシャ パー機構を設けてダンパの変形を一定 計基準により設計された建築物と同等 イン60の全エレベーター 41台につい 限度までとすることで、梁全体のエネ 以上の耐震性を有していますが、東日 て設備の更新を行いました。 ルギー吸収を図るダンパです。少ない 本大震災発生以前から検討していた長 ダンパ変形で梁への負荷の低減を実現 周期地震動対策工事を実施することで、 るため、エレベーターの運行状況につ しつつ、スラブの変形も低減していま 建物の安全性をさらに確かなものにし いて学習機能を有する制御機器の導入 ます。 や、セキュリティ強化のための防犯カ ® す。またハニカムダンパ と同様耐久 メラ設置、また福祉対策として車椅子 性に優れているため、メンテナンスは 不要となっています。S-Lockダンパ ™はコア部天井内梁（７階〜 39階） に186か所設置されます。 ビルの短辺方向は長周期地震動によ 出勤時や昼食時の混雑緩和を実現す ②特別高圧設備更新 対応の多目的エレベーターを設置する 竣工時から30余年経過した特別高 など、安全性・信頼性・利便性の向上 圧設備（以下「特高」 ）について、予 ならびに省エネルギー効果や運転効率 防保全の見地から、特高システムの信 の向上を実現しました。 り揺れが大きくなる可能性があるため、 頼性・安全性を確保するとともに非常 建物東西の妻面にあるバルコニー外壁 時にも十分対応すべく、設備全体の更 部のスペースを有効利用した計画とし、 新を2010年５月より行っています。 ④災害対策 サンシャインシティでは、災害等非 No.160 IS H IZ U E 5 常事態が発生した場合においても、事 業継続を確保すべく「事業継続計画 （BCP）行動計画書」が定められてい ます。本計画は、協力会社との連携に 基づき、重要な業務を優先して継続・ 復旧することをもって、社会的責任を 果たすことを目的としています。そし て、大規模災害の発生を想定して行う ドーナツ型水槽「サンシャインアクアリング」 東池袋駅地下通路 ことで、災害発生時の指揮・連絡系統 族館として運営しています。アシカが ディングビジュアルや館内のトピック の確認、現場の対応力等の強化に努め 泳ぐドーナツ型水槽「サンシャインア 的なイベント・催事情報の発信により ています。 クアリング」や日本初の展示「クラゲ ランドマークとしての役割を担い、ま また、サンシャインシティは豊島区 トンネル」 、多彩な南国の海洋生物が たその他館内22台の液晶ディスプレ と協定を締結し、大規模災害時におい 見られる「サンシャインラグーン」な イについてもイベント・催事などの詳 て帰宅困難者を一時滞在施設として受 ど、生き物たちを間近に感じられるエ 細情報を発信しており、お客様とのコ け入れることとしています。当該施設 リアを多数ご用意しています。また、 ミュニケーションをさらに深めていく で３日間の支援を想定して帰宅困難者 屋外エリアには“リゾート感”と“都会 手段として活用しています。 の災害用備蓄品を備えるなど、合計約 的”の両イメージを取り入れた大人の 情報伝達訓練などを定期的に実施する 8,000名に対応できる体制を整えてい 空間として、カフェをオープンしまし ます。 た。南国リゾートのような緑の中で、 （２）集客力の強化策 常に鮮度を保ち、魅力ある話題を提 パートナーシップに基づく各施設のリ めながらくつろいでいただくことがで ニューアルにより、営業力・集客力の きます。 強化に努めています。 「コニカミノルタプラネタリウム ②東池袋駅地下通路開通 2011年２月には有楽町線東池袋駅 てきました。 その他、テナント企業との強力な 生き物たちがゆったり過ごす様子を眺 供することで多くのお客様にお越しい ただけるよう、以下の取り組みを行っ ④その他施設リニューアル “満天”」は、2007年10月と2011年７ 月の２度にわたってリニューアルされ、 を基点とする地下通路が開通しました。 都度、最新のプラネタリウム投映機を この通路は、東京メトロ有楽町線東池 導入するとともに、内装も刷新するこ サンシャイン水族館は、お客様に楽 袋駅に直結する再開発地区から、再開 とで、施設の活性化が図られています。 しいひと時と感動の場を提供するア 発で整備された東池袋四丁目地区を経 また、2008年８月には「サンシャイ ミューズメント機能の役割を担ってお 由して、サンシャインシティに至る約 り、2011年８月に水族館開業以来初 200ｍを地下で結ぶもので、開通によ ①サンシャイン水族館リニューアル となる全館リニューアルを行いました。 り東池袋駅とサンシャインシティ間の コンセプト、展示内容を刷新した新水 アクセスが格段に向上し、雨でも濡れ 族館のオープンにあわせ、32年間親 ない安全な歩行空間が確保されました。 しまれてきた施設名称「サンシャイン 国際水族館」を「サンシャイン水族館」 に変更し、ロゴマークも一新しました。 ③サンシャインビジョン設置 2013年7月より、サンシャインシ “天空のオアシス”をコンセプトに ティ入口に高輝度、高精細の287イン 掲げ、多種多様な生き物の生命の営み チ大型LEDモニター「サンシャイン を見せ、リニューアルから１年で200 ビジョン」を設置しました。同じくサ 万人を超えるお客様にご来館いただき ンシャインシティ入口や地下1階の総 ました。アミューズメント機能として 合インフォメーション、噴水広場エリ のエンタテインメント性などは維持し アを中心に60インチ液晶ディスプレ ながら、全く新しい非日常空間として イも設置するなど、館内のデジタルサ 「癒し」 「安らぎ」 「くつろぎ」 、そして 「ココロ動かす、発見」を提供する水 6 I SH I ZU E Summer 2014 サンシャインビジョン イネージシステムを構築しました。 サンシャインビジョンは、ブラン サンシャイン劇場 ン劇場」をリニューアルし、音響・照 どを販売する「ブラジルマーケット」 明設備といった劇場内の設備を一新し、 など、様々なイベントを実施し、ブラ シートも座り心地の良いものに入れ替 ジル大使館や豊島区、周辺地域との連 えるなど、ゆったりとした空間でお楽 携を深めるとともに、サンシャイン しみいただけるようになっています。 60通り商店会が主催する初のサンバ さらに、2013年7月には株式会社 カーニバル成功に協力するなど、サン ナムコの運営による屋内型テーマ シャインシティの新たな全館連動催事 パーク「ナンジャタウン」がリニュー と地域の賑わい醸成との連携による街 アルされ、同時に人気少年漫画誌「週 の活性化に貢献しました。 刊少年ジャンプ」や「ジャンプSQ.」 フェスタ ド ブラジル また、 「ステキ女子への扉を開けよ の人気作品を使用した屋内型テーマ う」をキーワードに、20 〜 30代女性 パーク「J-WORLD TOKYO」が開 をコアターゲットとした「サンシャイ 業し、話題性を獲得しました。 ン女子道」企画では、水族館の大水槽 を眺めながらヨガをする 「朝レッスン」 （３）ブランド力の向上 やサンシャインシティの様々な施設と ご来館されるお客様に愛されご利用 連動して魅力的なセミナーを開催する いただくために、複合施設の強みを発 「夜レッスン」 、またスカイレストラン 揮すべく、日々趣向を凝らして様々な を貸し切って開催された「女性限定ク にある「サンシャイン広場」の屋上を、 施策を行っています。 リスマスパーティー」など、女性を応 花を中心とした広場に再整備しました。 援する多彩なイベントを展開し、多数 サンシャインシティという街を愛して メディアにも取り上げられました。 くれるお客様に感謝の気持ちを込めて、 ①35周年イベントの実施 サンシャイン広場の桜 またもっと愛される街になるように、 サンシャインシティでは、これまで その他にも、スマートフォンの中で 「なんか面白いこと、ある。 」をキャッ ペンギンが全国どこからでもサンシャ 環境にも人にも優しい、花と緑が彩る チコピーに、お買い物やお食事だけで イン水族館までの道のりを案内してく 心潤う憩いの場を提供しています。こ なく、水族館や展望台などの施設やイ れるナビゲーションアプリ「ペンギン れは、環境省「クールシティ中枢街区 ベント等を通して、お客様とのコミュ ナビ」の開発を行い、同企画はカンヌ パイロット事業」における、豊島区第 ニケーションの場を築いてきました。 ライオンズ2013（旧：カンヌ国際広 １号にあたり、都市のヒートアイラン そして35周年を迎えた2013年には 告祭）におけるモバイル部門で銀賞を ド化の抑制とアメニティの向上を目指 獲得しました。 して実施されています。 「もっと おもしろいこと、ある」を新 たなスローガンとし、年間を通じて また、CSR活動の一環として、サ そして2013年３月には豊島区と連 様々なイベントやキャンペーンを実施 ンシャインシティ社員による定期的な 携し、お客様に、より心地よい空間を しました。 街区の周辺清掃を開始し、その後も継 提供できるよう豊島区駒込が発祥とさ 続的な活動として環境美化に貢献して れる「ソメイヨシノ」などの植樹を行 います。 うと同時に、周辺ガーデンの一部を花 「ブラジル」をテーマに展開した 「Festa do Brasil（フェスタ ド ブラ 咲きほこる憩いの広場としてリニュー ジル） 」では、サンバの衣装や歴史を 紹介する「リオ・サンバカーニバル ミュージアム」やブラジルの特産品な 4 おわりに ②屋上緑化の充実 2008年3月に専門店街アルパ屋上 アルし、年間を通して様々な方に楽し んでいただいています。 特に複合施設の強みを最大限に活かし、 対策を積極的に推進するなど、安心・ 施設間連動の強化やブランド力を向上 安全な街づくりも行ってきました。 させることをはじめ、鮮度の高い話題 引き続き三菱地所グループならでは 性を持った情報発信・来街促進を行う のバリューチェーンによる相乗効果を ことで顧客満足度の向上や集客に取り 活かし、これらのコア事業の強化を行 これまでサンシャインシティは、既 組んできました。またBCPの策定を うとともに、今後も新たなチャレンジ 存の経営資源を有効に活用しつつ、常 はじめとした防災対策や水族館でのサ を通じて池袋地域全体の活性化と街づ に資産価値の向上に努めてきました。 ンゴ返還プロジェクト等を通じて環境 くりに貢献していきます。 No.160 IS H IZ U E 7 アンケート調査結果のご報告 平成３年に創設された「ビル経営管理士」の資格は、現在では約 3,500 人の方が登録をされていま す。（一財）日本ビルヂング経営センターでは、ビル経営管理士等 4,238 人の方々を対象に、先ごろア ンケート調査を実施しました。その結果がまとまりましたのでご報告します。 このアンケート調査は、ビル経営管理士を取り巻く環境が激しく変動する中で、「ビル経営管理士 の現状と課題の分析」のための基礎資料とする目的で、( 公社 ) 日本不動産学会に業務を委託し、昨年 12 月 20 日に実施されたものです。 年末年始の大変お忙しい時期にもかかわらず、多くの方々にご協力頂き御礼申し上げます。 すでに当センターのホームページにも掲載しておりますが、学会より受領した報告書の概要を当セ ンターで取りまとめましたので、以下にご紹介させて頂きます。 当センターでは、今回のアンケート調査結果を基に、ビル経営管理士の方々の活動を力強く支援す るための方策、継続教育の充実、制度の普及促進等の検討を進めて参りたいと考えております。今後 とも当センターの活動にご支援・ご協力頂きますよう、宜しくお願い申し上げます。 アンケート調査結果報告書（概要）～ビル経営管理士の現状と課題の分析～ 1. 本研究の概要 （１）研究体制と進め方 ◆対象者数：4,238人 ◆回 収 数：1,371件（回収率約32％） ◆実施期間：2013年12月20日（金） 〜2014年１月14日（火） 本研究実施に際しては、日本不動産学会内に学会員並び に外部有識者を構成員とする検討委員会を2013年10月に 立ち上げ、研究を進めることとした。 《委員構成》 （敬称略） 〈委員長〉 ２. アンケート調査結果 アンケート送付4,238件に対して、当初予想以上の1,371 件（回収率約32％）ものアンケートの回答を得ることが 田邉信之 公立大学法人宮城大学 事業構想学部 教授 〈委員〉 できた。このことは、ビル経営管理士という資格に対する 有資格者のロイヤリティーの高さや旺盛な向上心を示唆す 三橋博巳 公益社団法人日本不動産学会 会長（当時） 中山善夫 株式会社ザイマックス不動産総合研究所 取締役 〈オブザーバー〉 石川卓弥 一般財団法人不動産適正取引推進機構 調査研究部長 藤田 真 一般財団法人日本ビルヂング経営センター 理事長 るものであると解釈することができよう。 有資格者の資格に対する評価は総じて高いものとなって おり、企業の資格に対する評価も高く、支援姿勢も前向き である。ビル経営管理講座テキストの構成、機関誌に対す る評価も高い。有資格者の資格取得後の関心事が、法令改 正、新たな開発事例などにあることから、有資格者が知識 の継続的なアップデイトを心がけていることがわかり、こ れへの支援が必要である。 （２）アンケート調査方法 ◆インターネットによるアンケートメールの配信、及び ◆アンケート対象者 ・ビル経営管理士・ビル経営管理主任（通信教育ビル 経営管理講座修了者） ・ビル経営管理士試験の合格者・通信教育ビル経営管 理講座の受講者 I SH I ZU E 多く、プロパティ・マネジメント専業会社やアセット・マ ネジメント会社などで、さらにビル経営管理士の有資格者 その集計 8 一方で、有資格者の業種構成を見ると総合不動産会社が Summer 2014 を増やしていく余地が残されているように思われる。 また、 セミナーを含めた継続教育のあり方や女性への啓蒙活動も 検討すべき課題であろう。 （参考）個別項目の結果と評価（抜粋） ◆ビル経営管理士等の継続教育活動について ◆ビル経営管理士等の資格取得・受験動機について Q.2ｰ1）ビル経営管理士等の資格取得・受験動機について、該当する ものを以下の中から選んでお答えてください。 （複数回答可） （必須） カテゴリー名 自己啓発・勉強の機会として 業務上、信用の裏付けになる 不動産特定共同事業法の取得要件 不動産関連特定投資運用業登録 昇進・昇給に有利である 転職・配転に有利である 独立・自営に役立つ 会社から受験を勧められた ビル経営管理士資格制度発足時の特例利用 その他 不明 全体 回答数 % 983 71.7 627 45.7 77 5.6 85 6.2 58 4.2 52 3.8 29 2.1 495 36.1 30 2.2 14 1.0 0 1371 100.0 ▲ 「自己啓発・勉強の機会として」 「 業務上、信用の裏付けになる」 の実際の業 務関連での取 得 動 機となっている。また、勤務 先の会 社も資格取得の支援に前向きである。 ◆資格取得のための講座について 〈平成19年以降に受講した人に限定の質問〉 Q.3 ｰ 3 ｰ① 「ビル経営管理講座」のテキストは分かりやすかったで すか。科目別にお答えください。 ・ 「企画・立案」は分かりやすかったですか。 （任意） カテゴリー名 非常に分かりやすかった 分かりやすかった どちらでもない あまりよく分からなかった 分からなかった 不明 全体 回答数 % 105 15.6 423 62.9 110 16.3 31 4.6 4 0.6 7 673 100.0 4 あまりよく分からなかった 5 分からなかった 不明 全体 回答数 130 438 89 % 19.4 65.5 13.3 10 1.5 2 0.3 11 669 100.0 カテゴリー名 非常に分かりやすかった 分かりやすかった どちらでもない あまりよく分からなかった 分からなかった 不明 全体 Q.4ｰ2）日本ビルヂング経営センターが行っている特別研究セミナー について改善点はありますか。該当するものを選んでお答くださ い。 （複数回答可） （必須） No. 1 2 3 4 5 6 7 回答数 % 51 3.7 585 42.7 65 4.7 239 17.4 80 5.8 50 3.6 578 42.2 1371 100.0 カテゴリー名 セミナーのテーマを増やして欲しい セミナーの価格を引き下げて欲しい セミナーの頻度を増やして欲しい セミナーをWebで聴講したい セミナーをDVDで受講したい その他・具体的に 特にない 全体 ４割 以 上が参 加費 用の値 下げを望んでいる。その他の自由記 述 （ 参 考 資 料 ④ 参 照 ）では、大 阪など東 京 以 外での開 催を望む声が 多い。 一 方で「 特にない 」という回 答が４割を超え、資 格 取 得 後 の関心の低さを示している。 継 続教育の課 題として、Ｗｅｂ聴講など を組み合わせた改善が待たれる。 ◆日本ビル経営管理士会の活動について 回答数 % 118 17.6 412 61.4 113 16.8 25 3.7 3 0.4 9 671 100.0 Q.1 機関誌「いしずえ」を読まれていますか。 （任意） No. 1 2 3 4 回答数 % 226 29.1 473 61.0 45 5.8 32 4.1 9 776 100.0 カテゴリー名 毎回全部読む 気になる記事のみ読む ほとんど読まない 読まない 不明 全体 総じて読まれている。 ▲ Q.3ｰ3ｰ③ 「管理・運営」は分かりやすかったですか。 （任意） No. 1 2 3 4 5 ８割以上が各種セミナーへ参加しておらず、まだ十分には利用され ていないこととなっている。 今 後は、セミナー内 容、価 格 面の再 検 討やｅラーニングの導 入 検 討が 必 要かと思われる。 （Q.4-2 ）参 照 ） 資 格 者の継 続 教 育の研 修の場として、参 加を義 務 付けるなどの検 討も必要かと思われる。 〈日本ビル経営管理士会会員に限定の質問〉 Q.3ｰ3ｰ② 「賃貸・営業」は分かりやすかったですか。 （任意） No. カテゴリー名 1 非常に分かりやすかった 2 分かりやすかった 3 どちらでもない 回答数 % 1091 79.6 178 13.0 64 4.7 21 1.5 17 1.2 0 1371 100.0 カテゴリー名 ない ある（1回） ある（2回） ある（3回） ある（4回以上） 不明 全体 ▲ No. 1 2 3 4 5 No. 1 2 3 4 5 ▲ No. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Q.4ｰ1）ｰ1 日本ビルヂング経営センターが行っている教育活動につ いて該当するものを選んでください。 1．直近３年の間に、特別研究セミナーに参加したことはありますか。 参加したことがある場合は参加回数を選んでください。 （必須） Q.2 「いしずえ」を読まれている方に質問です。読まれる記事は何 ですか。 （複数回答可） （任意） No. 1 2 3 4 5 ▲ 各科目ともテキストの評 価は、総じて高いものとなっている。 回答数 % 552 77.5 356 50.0 315 44.2 292 41.0 111 15.6 73 712 100.0 カテゴリー名 特集（新プロジェクト） 新潮流に対応するＰＭの役割・課題 ビルマネジメントゼミナール（判例） ビル市況レポート いしずえニュース 不明 全体 ▲ 時 代 の 潮 流に見 合った記 事 への関 心が 強いものとなっている。 判例を含めた法令改正動向への関心も高い。 No.160 IS H IZ U E 9 アンケート調査結果のご報告 ◆ビル経営管理士等への情報提供について ◆ビル経営管理士制度について Q.5 ｰ 1）日本ビルヂング経営センターの公式ホームページを閲覧し ていますか。閲覧している場合は、その頻度を以下の中から選ん でお答えください。 （必須） Q.7 ｰ 1）今後のビル経営管理士のあり方についてご意見をおたずね します。該当するものがありましたらお選びください。 （複数回答 可） （任意） No. 1 2 3 4 5 カテゴリー名 閲覧している（週１回程度） 閲覧している（月１回程度） 閲覧している（半年に１回程度） ほとんど閲覧していない 閲覧していない 全体 回答数 % 36 2.6 231 16.8 254 18.5 581 42.4 269 19.6 1371 100.0 Q.5ｰ2）上記１）の情報内容・テーマについて要望することはありま すか。 （複数回答可） （必須） No. 1 2 3 4 5 6 7 8 カテゴリー名 ホームページの充実 技術情報・業界動向の情報提供 制度改正・判例の情報提供 賃料水準等のマーケット情報提供 調査・研究レポート等の情報提供 グローバルな情報提供 その他・具体的に 特にない 全体 回答数 % 170 12.4 389 28.4 536 39.1 498 36.3 475 34.6 283 20.6 14 1.0 443 32.3 1371 100.0 ▲ センターに望まれているのは、いわば「 賃 貸オフィスビル関 連 情 報の総 本 山 」ともいえる「 総 体 的、多角的な情 報 提 供 」といえる のではないか。 センターのＨＰに行けば、各 種のリンク等が貼ってあり、簡 単に、 早 急に情 報が 入 手できるようなシステムの構 築が 望まれているので はないか。 4 その他・具体的に 不明 全体 Q.7 ｰ 2）ビル経営管理士が活躍するために必要な知識、スキルは何 であると考えますか。 （複数回答可） （任意） No. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 ▲ ▲ I SH I ZU E Summer 2014 回答数 % 857 65.0 552 41.8 741 56.2 243 18.4 326 24.7 816 61.9 847 64.2 599 45.4 699 53.0 511 38.7 236 17.9 156 11.8 14 1.1 52 1319 100.0 「 1.ビル事業の企画、商品企画 」「 6.賃貸企画とテナント募集・ 契約 」「７.ビルのメンテナンス全般管理 」「 9.ビル関連法令の把握 と遵守・管理 」は、当然高い回答比率が予想されたものである。 「 3.税 務と会 計 及び事 業 分 析 等 」が56.2 ％と６割 近い回答に なっており、今後、回答者の諸々の属性等による分析やインタビュー での深 堀りが 必 要と思われる。また、テキスト改 訂やセミナー等で カバーしていく必要がある。 Q.7 ｰ 3）将来も含め、ビル経営管理士が必要とされる場はどこにあ ると思いますか。 （複数回答可） （任意） No. 1 2 3 4 5 6 7 8 カテゴリー名 オーナーとして必要 AM事業者として必要 PM事業者として必要 PM事業者の営業所ごとに必要 BM事業者として必要 証券化ビルへの必置義務化 ビルごとに必要 その他・具体的な内容 不明 全体 回答数 % 621 46.9 738 55.7 1069 80.7 328 24.8 341 25.7 285 21.5 84 6.3 9 0.7 46 1325 100.0 プロパティマネジメント（ＰＭ）の社会的認知が普及してきた結果、 いろいろな場での必要性が望まれている。 ▲ 回答数 % 361 27.1 405 30.5 257 19.3 119 8.9 57 4.3 138 10.4 149 11.2 354 26.6 440 33.1 308 23.2 317 23.8 19 1.4 240 18.0 41 1330 100.0 「 2.資 質 向 上のためのビル視 察 」というビルの実 地 調 査 的なこ とへの要望が高いものとなっている。 「 9.諸法令に関する調査・研究 」への要望は、33.1％と最も高 いものとなっている。 10 カテゴリー名 ビル事業の企画、商品企画 不動産投資理論 税務と会計及び事業分析等 マクロ経済等が不動産に及ぼす影響 ビル事業の資金調達メニュー ･ローン計算 賃貸企画とテナント募集・契約 ビルのメンテナンス全般管理 ビルの運営に関する諸規則の策定 ビル関連法令の把握と遵守・管理 リスクマネジメント 環境不動産 職業倫理 その他・具体的に 不明 全体 ▲ カテゴリー名 スキルアップセミナーの回数増 資質向上のためのビル視察等の開催 情報交換会、懇親会の開催 ホームページに会員専用サイトを開設 会員専用サイトでの会員名簿閲覧 会員専用サイトでの講座テキストの閲覧 出版、機関誌の充実 図書や資料の収集とその紹介 諸法令に関する調査・研究 ビル関連の各種調査の実施 資格制度の普及や地位向上の活動 その他・具体的に 特にない 不明 全体 12 0.9 59 1312 100.0 ▲ Q.6 ｰ 3）日本ビル経営管理士会に今後どのような活動を期待されま すか。 （複数回答可） （任意） No. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 % 24.1 67.7 32.3 より確立した資格として社会に認知されることが望まれている。 ▲ ◆日本ビル経営管理士会の活動について 回答数 316 888 424 ▲ ▲ ホームページが 一 層 魅力的なものになるよう努力が 必 要である。 （ 現 在、センターＨＰがリニューアルされつつあり、今 後 の 閲 覧 状 況等の確認も必要である。） No. カテゴリー名 1 現状のままでよい（大臣登録制度） 2 ビル経営管理士が国家資格となるよう目指す 3 ビル経営管理士必置要件のPM業者登録制度化 《回答者の属性：現状の業務等》 Q.1 ｰ 1）現在経営、または勤務されている会社の主たる業種を、以 下の中から１つ選んでお答えください。 （必須） No. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 カテゴリー名 総合不動産 賃貸 仲介（売買・賃貸） プロパティ・マネジメント（PM） ビルメンテナンスサービス（BM） 建設 銀行 信託銀行 生命保険・損害保険 不動産ファンド（AM含む） コンサルタント その他 不明 全体 回答数 % 519 37.9 230 16.8 53 3.9 189 13.8 98 7.1 33 2.4 6 0.4 16 1.2 19 1.4 93 6.8 34 2.5 81 5.9 0 1371 100.0 ▲ 回答者の勤務先の業種は「 総合不動産業 」が約４割と最も多く、 次いで「 賃貸業 」 「プロパティ・マネジメント（ＰＭ）業 」となっている。 ビル経 営 管 理 士はＰＭにとり有 益な資 格であるが、ここでは、１ 割 強の比 率に留まっている。 今 後は、純 粋なＰＭ会 社の人に如 何 に資格を取得してもらうかが課題とみられる。 不動産特定共同事業法に位置づけられているためか、ＡＭを含む 「 不動産ファンド業 」は「ＢＭ業 」に次いで6.8％の５位となっている。 Q.1 ｰ 3）ビル経営管理士以外にも取得されているビル業務に関する資 格を以下の中から選んでお答えください。 （複数回答可） （任意） ▲ No. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 ▲ カテゴリー名 投資・開発事業 自社物件管理 仲介業務（売買・賃貸） PM全般 PM ／企画・立案 PM ／賃貸・営業 PM ／管理・運営 CM BM業務（エネルギー管理含む） ファイナンス（融資業務） 不動産業務以外 不明 全体 回答数 188 271 100 221 35 86 141 25 92 11 201 0 % 13.7 19.8 7.3 16.1 2.6 6.3 10.3 1.8 6.7 0.8 14.7 1371 100.0 対象区分 回答数 ビル経営管理士（CBA） ビル経営管理主任（ビル経営管理講座修了者） ビル経営管理士試験合格者 ビル経営管理講座受講生（未修了） 全 性 体 % 1024 74.7 280 20.4 64 4.7 3 0.2 1371 100.0 別 回答数 ▲ 勤 務 先の業 種ではＰＭが 少なかったが、担 当 業 務を見ると、総 合不動産業でもＰＭ関連業務を担当している人が多い。 「 2.自社物件管理、4. ～ 7.ＰＭ関連、9.ＢＭ業務 」を合わせると 61.8％と６割を超えたものとなっている。 前 問 勤 務 先 の 業 種 での 金 融・保 険 系が 合わせて３％いたが 「ファイナンス業務 」は１％にも満たないものとなっている。 「 不動産業務以外 」が約15 ％と予想以上に多いものとなってい る。自由 記 述（ 参 考 資 料 ④ 参 照 ）を見ると建 設 業、製 造 業、鉄 道 業 等が 多く見られた。 官 庁 営 繕 関 係 者も多いかと想 定していた が、ほとんど見られなかった。 ▲ No. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 ▲ １つ選んでお答えください。 （必須） ビル経営管理士以外の既取得資格では、不動産業のプロともい える「 宅 地 建 物 取引主 任 者 」が 約９割とほとんどの人が 取 得して いる。 他の質 問と合わせてみると、金 融 系の人の多くは不 動 産に関 心 があるか、実務を担当している人が多いようである。 宅 建 資 格をベースにして、その先の関 連 資 格としてビル経 営 管 理士を取得している人が多い。 ▲ Q.1 ｰ 2）現在の勤務先で担当されている業務につき、以下の中から 回答数 % 1117 89.1 37 3.0 103 8.2 27 2.2 1 0.1 0 0.0 222 17.7 186 14.8 94 7.5 233 18.6 137 10.9 185 14.8 56 4.5 164 13.1 16 1.3 41 3.3 17 1.4 126 10.1 118 1253 100.0 カテゴリー名 宅地建物取引主任者 不動産鑑定士 建築士・１級 建築士・２級 会計士・税理士 弁護士 公認不動産コンサルティングマスター 不動産証券化協会認定マスター 賃貸不動産経営管理士 ファシリティ・マネジャー マンション管理士 ファイナンシャル・プランナー 再開発プランナー 建築物環境衛生管理技術者 建築・設備総合管理技術者 特殊建築物等調査資格者 建築設備士 その他 不明 全体 % ▲ 男 性 1293 94.3 女 性 78 5.7 ▲ 全 体 1371 100.0 ▲ No.160 IS H IZ U E 11 Vol. 17 渡 辺 晋 の ビルマネジメントゼミナール 違法エレベーターの設置されているビルの賃貸人の責任 行 政法規による 建 物使用制限（中編） 土地を有効に活用し快適な生活環境を創出することは、人々のくらしを豊かにするための基盤である。しかし土地 は有限であって、生活空間の水平方向への拡がりには限りがある。そのため人の工夫は、生活空間の上方への拡大に 向かう。エレベーターは、建物の床面を上方に広げて生活環境を創造する打ち出の小槌であり、人々の豊かなくらし に大きく貢献している。 今般、エレベーターの床面積分を容積率から除外する建築規制の緩和が実施された 注1 。この規制緩和は、新た なビル建築を促す政策であるとともに、これまで容積率の余剰がなかった築年経過のビルにおいてエレベーター増設 が可能となり、バリアフリーを推進するためにも、有意義な制度改正であるといえよう。 ところでエレベーターは、人手を介さず機械によって自動的に稼働する。エレベーターの事故が、人の生命や身体 に深刻な危害を及ぼすおそれがあることを考えれば、稼働におけるわずかな過誤も許されない。しかるに平成 16 年 10月の新潟中越地震でロープ類が昇降路内の機器に引っ掛かる事態が生じたり、平成 18 年６月に発生した特定公共 賃貸住宅のエレベータ―事故によって利用者が死亡するなど、近時エレベーターの事故が多発している。そのため、 エレベーターの安全性確保の問題がクローズアップされ、行政法規による法的制約の観点からも様々な方策が講じら れてきた。最近、法令違反のエレベーターが設置されていたマスターリース契約（サブリース契約）に関する裁判例 が公表された。本稿では、エレベーターに関する法的規制をまとめた上で、この裁判例を紹介し、エレベーターの使 用に関連する行政法規による建物使用制限と建物賃貸借の問題を考察する。 1 建築確認と定期報告 1 建築確認と検査済証 建物を建築（増改築を含む）しようとするときには、建 受けることも必要である（同法７条） 。 建築基準法は、建物の建築確認に加え、建物におけるエ レベーターの重要性と危険性に配慮して、エレベーターの 建築確認について別途定めをおいている（同法87条の２） 築主は、工事の着手前に建築計画が法令で定められた建築 基準（建築物の敷地、構造、設備および用途に関する最低 2 定期報告の制度 の基準）に適合しているかどうかを確かめるため、確認の 不特定多数の人が利用する特殊建築物等では、一般的な 申請書を提出して確認を受け、確認済証の交付を受けなけ 建物と比較すると建物や設備について、構造の老朽化、避 ればならない（建築基準法６条１項） 。この制度が、建築 難設備の不備、建築設備の作動不良などによって深刻な事 確認の制度である。確認を行うのは、建築主事または指定 故や災害が発生する可能性が高い。このような建物の安全 確認検査機関である。 性や適法性を確保し、事故を未然に防ぐために、建築基準 建築主事または指定確認検査機関は、確認申請図書に記 法は、専門の技術者（調査・検査資格者）により建築物等 載された内容に従って、その建築物の計画が建築基準（単 を定期的に調査・検査し、特定行政庁に報告することを求 体規定、集団規定等建築基準関係規定）に適合しているか めている。この制度が、定期報告の制度である（同法第 を確認し、適合している場合は確認済証を交付する。完成 12条１項・３項） 。 後建物を使用するためには、工事を完了したときに検査を この定期報告には、以下の３つの制度がある ①特 殊建築物等の定期調査：不特定多数の人が利用 注１：建築基準法 52 条６項関係の改正。本年６月 27 日改正法公布、 ７月１日施行 12 I SH I ZU E Summer 2014 する特殊建築物等（国等が所有または管理する建築 物を除く）について、敷地、一般構造、構造強度お Profile 山下・渡辺法律事務所 弁護士 渡辺 晋 Susumu Watanabe 昭和 55 年 3月一橋大学卒業。同年 4月に三菱地所㈱入社。平成元年 11月 司法試験合格。平成 2 年 3月三菱地所㈱退社。平成 4 年 4月弁護士登録 （第 一東京弁護士会） 。平成 14 年 4月山下・渡辺法律事務所開設。平成 22 年 4月～ 25 年３月最高裁判所司法研修所民事弁護教官。 現在、司法試験考 査委員および国土交通大学校講師。 よび防火・避難関係を用途・規模によって毎年また とであり、また、建築基準法規上同様の規制を受ける遊戯 は3年ごとに、調査資格者(1級建築士等)が調査し、 施設においても、平成19年５月に大阪府吹田市の遊園地 特定行政庁に報告するもの。 のコースターにおける死亡事故が発生している。 ②建築設備の定期検査：特殊建築物等の建築設備（機 その後も、エレベーターの事故は、跡を絶っていない。 械換気設備、排煙設備、非常用の照明装置および給 比較的最近では、平成24年３月に、茨城県茨城町の店舗 排水設備）について、毎年検査資格者（1級建築士等） 内倉庫に設置されたエレベーターにおいて、従業員が荷物 が検査し特定行政庁に報告するもの。 を2 階から1 階へ運ぼうとしたところ、かごが来ていない ③昇降機等の定期検査：すべての建築物（国等が所有 のに昇降路の扉が開いたため、誤って転落し骨折するとい または管理する建築物を除く）のエレベーター（ホー う事故が起きている。このエレベーターについては、建築 ムエレベーターは除く)、エスカレーター、小荷物専 確認申請された記録がなく、かごが到着していない状態で 用昇降機（テーブルタイプは除く）および遊戯施設 扉が開くなど建築基準法に適合しない部分があったことが 等について、昇降機は毎年、遊戯施設等は半年ごと 確認されている。 に検査資格者（1級建築士等）が検査し、特定行政庁 に報告するもの。 3 行政の対応 （１）平成20年４月、定期報告制度の見直し 2 エレベーター事故の状況 ─戸開走行事故等と行政の対応─ 1 港区芝賃貸住宅・戸開走行事故 エレベーターの事故には、建築物や昇降機などの安全性 の確保にとって重要な日常の維持保全や定期報告が適切に 行われていなかったことが事故の一因と見られるものが あったため、平成20年４月、定期報告について、定期調査・ 平成18年６月３日、東京都港区芝特定公共賃貸住宅12 検査の項目、方法、基準の明確化がなされた。昇降機と遊 階において、エレベーター５号機出入口で、16歳の高校 戯施設についてそれぞれ報告書の様式が定められ、定期調 生がエレベーターから降りようとしたところ、戸が開いた 査・検査において項目ごとに調査・検査をした資格者を明 ままの状態でエレベーターが上昇し、乗降口の上枠とかご 記するとともに、代表する立場の資格者を明確にするもの の床部分の間に挟まれ死亡するという事故が発生した。事 とされ、さらに報告の際に調査結果表、検査結果表の添付、 故原因は、通常エレベーターが停止している時は、電流が 特に重要な調査・検査項目について、写真や試験結果の概 止まり、ばねを利用した電磁ブレーキの力でかごを保持し 要等の資料の添付が義務付けられた。 ているところ、ブレーキコイルの短絡により半がかり状態 での運転が続いたため、ブレーキライニングが摩耗し、停 止時における電磁ブレーキの力によるかごの保持ができな い状態となっていたためであった。 （２）平成21年９月、規則および施行令の改正 平成21年９月、平成18年の前記戸開走行事故や、平成 17年の千葉県北西部地震時のトラブル等を契機としてエレ 一般市民の日常的な生活の中で、エレベーターが凶器と ベーターの安全に係る技術基準の見直しが行われ、ブレー なって高校生が死亡するという痛ましい事故であり、社会 キの二重化、地震時等管制運転装置の設置義務付けなど建 的な注目を集めることとなった。 築基準法施行規則と建築基準法施行令の一部改正がなされ、 平成21年９月28日から施行された。この改正により、多 2 違法設置エレベーター等の事故 くのエレベーターが、既存不適格となるに至っている。 上記事故のころ、時を同じくして違法設置エレベーター の事故が多発していた。国土交通省の公表資料によれば、 平成17年２月から翌平成18年１月までの１年間に、工場、 倉庫、作業場において、８件の事故が発生していたとのこ （３）平成22年１月27日付通知 国土交通省は、平成22年１月27日付けで、 「違法に設 置されているエレベーター対策について」との通知を発出 No.160 IS H IZ U E 13 した（国住指第3968号） 。建築基準法の規定に基づく確認・ ナンスは、Ｋビルの所有者であるＸから委託を受けたＴ社 検査を受けずに設置されたエレベーターで重大な人身事故 が行っていた） 。 が発生したことを受け、国土交通省住宅局建築指導課長か ら、各都道府県建築主務部長宛てに発出されたものであり、 特定行政庁において、違法設置エレベーターの所在その他 賃貸人Ｘは、平成20年までビルを利用していた前賃借 人が退去したため、その後新たな賃借人を探していた。 （２）Ｙは、サブリース事業を行う不動産会社である。 につき情報把握に努め、立入検査等を行って建築基準法の 仲介会社Ｏ社のＥは、平成22年４月ころ、Ｋビルの募集 適合状況について確認し、基準に適合しない場合には是正 情報をＹに紹介した。Ｙは、Ｘに対して、賃借するかどう を指導するとともに、安全が確保されるまで当該エレベー かを検討するため建築関係書類の提供を求めたが、平面図 ターの使用を確実に停止させるなど、所要の措置を講じる が交付されただけで、それ以外の書面は提供されなかった。 ことを周知するよう求める内容のものであった。 Ｘからは、平面図以外の書類については手元にないなどと の説明がなされたため、Ｙは、ＥにＫビルの建築確認申請 （４）平成 25 年１月緊急点検の実施 に係る証明書を入手するよう依頼し、Ｅが江東区役所で証 平成24年３月茨城県茨城町の店舗内倉庫のエレベー 明書の交付を受けた。この証明書は、 「建築確認申請書を ター事故を契機として、平成25年１月22日には、違法設 受理したものである」 、 「建築確認済みである」 、 「検査済証 置の疑いのある昇降機の緊急点検が実施されている（平成 発行済みである」という不動文字が印刷されたうえで、こ 25 年1 月22 日「違法設置の疑いのある昇降機の緊急点検 のうち「建築確認済みである」 「 、検査済証発行済みである」 の実施について」国土交通省住宅局建築指導課） 。 「国土交 の部分が二重線で抹消されたものであった。 通省としては、緊急点検の結果、違法が確認されたものに Ｙ代表者Ｂは、この証明書の記載内容について、平成 ついては、特定行政庁を通じて使用停止や早期是正を求め 22年６月28日、Ｘ代表者Ａに説明を求めたところ、Ａか ていきます」とのアナウンスがなされている。 らは、 「こうした書面は初めて見たが、建築時に適正に申 請をしているはずでよく分からない」などとの回答がなさ 3 東京地裁平成 25 年８月 19 日判決 ─違法エレベーターが設置された建物を 賃貸した賃貸人の責任─ 1 概要 れている。またＡは、エレベーターについては、 「最近改 修をして、カゴ部分（人が乗る部分）を入れ替えた」旨の 説明したことはあったが、当時それ以上にエレベーターの 状況が話題に上ることはなかった。 （３）ＸとＹは、平成22年９月17日、Ｙが第三者との 東京地裁平成25年８月19日判決は、マスターリース契 間で定期賃貸借契約を結んで、これをサブリースに供する 約（サブリース契約）が締結されたが、ビルを建築するに との特約を付し、月額賃料170万円、敷金340万円として、 際して建築確認がなされておらず、検査済証も取得されて 定期賃貸借契約（本件賃貸借契約）を締結した。 いなかった事案である。違法に設置されているエレベー （４）その後Ｙは営業活動を行い内覧を実施したが、平 ターに撤去命令が出される可能性があることなどから、 「賃 成22年12月末から平成23年１月初めにかけて、入居希望 貸人が、契約目的に沿って使用できる状態にして目的物を 者を案内して本件エレベーターを使用した際などに、 「扉 引き渡し、その状態を維持すべき義務を果たしていない」 が減速せず勢いよく閉まる」 、 「内部の照明が一瞬消える」 として、賃借人から賃貸人に対する債務不履行による損害 などの状態が生じた。Ｙは、Ｘに対応を求め、Ｘから連絡 賠償請求が認められた。 を受けたＴ社が、同月21日扉の近接センサーに不具合が あったとしてその取り替え作業を行った。 2 事案の概要 （５）Ｙが江東区都市整備部建築課に問い合わせたとこ （１）Ｋビルは、東京都江東区に所在する昭和49年９月 ろ、Ｋビルについては建築確認が得られておらず検査済証 新築の６階建てのオフィスビルである。昭和48年６月に も発行されていないこと、エレベーターも建築確認が得ら 建築確認申請がなされ、特定行政庁がこれを受理してはい れていない違法設置エレベーターであること、違法設置エ たが、確認は得られておらず検査済証も発行されていない。 レベーターについては国土交通省からの通知（平成22年 平成19年から平成20年には、経年に伴う大がかりな改 １月27日「違法に設置されているエレベーター対策につ 修工事が行われた（エレベーターの工事とその後のメンテ いて」 、前記第２． ３ （３） 参照）があり、ビルの所有者にお 14 I SH I ZU E Summer 2014 渡 辺 晋 の ビルマネジメントゼミナール いて、 本件エレベーターを撤去したり、 新たにエレベーター である」 、 「検査済証発行済みである」という不動文字が併 を設置し直して、建築確認の申請を行ったりするなどの対 記され、このうちの後二者の記載を二重線で抹消するとい 応が必要であり、このままエレベーターの使用を続ければ う体裁のものであり、本件建物に建築確認がないことは文 撤去命令が出る場合があること等の指摘を受けた。 面上明示されていたといえること、Ｙが上記証明書を入手 （６）Ｂは、平成23年３月１日Ａと面談し、江東区から し、Ｘ代表者の説明を聞いてから、本件賃貸借契約の締結 指摘された内容を説明し、テナントの募集を取りやめざる まで相当の日数が経過しており、その間、検討を加える十 を得ないなどと申し入れたが、Ａは、Ｋビルに建築確認が 分な時間的余裕があったことからすると、Ｙ（の担当者・ ないので、本件エレベーターにも建築確認はないが、物理 代表者）が本件建物について建築確認が得られていないこ 的な使用には問題がないなどと説明した。Ｙは、同日テナ との認識を欠いていたとはにわかに認め難い。 ントの募集を中止した。 しかし、本件建物本体について建築確認が得られておら （７） Ｙは、 Ｘに対して、 Ｋビルに設置されたエレベーター ず、そのことをＹ（の担当者・代表者）が認識していたと が建築確認を受けておらず使用できないものであったこと しても、そのことから、本件エレベーターについても建築 を理由に賃貸借契約を解除し、賃貸人であるＸに対し、債 確認が得られておらず、 その帰結として、 本件エレベーター 務不履行に基づき、損害賠償を求め訴えを提起した。 の使用が実際上不可能であることまで認識すべきであった と当然にはいえない。本件建物は建築以来長期間使用が継 3 裁判所の判断 続されていた状況を踏まえれば、その使用が制限される場 『 （１）賃貸借契約にあっては、特約のない限り、貸主が 面を直ちに想起し難いものとして、本件建物を賃借すると 契約目的に沿って使用できる状態にして目的物を引き渡し、 いう判断は十分成り立ち得る。一方、エレベーターの使用 その状態を維持すべき義務があるところ、本件建物（Ｋビ が必須の建物について、最近改修を加えたなどと説明した ル）は６階建てであり、本件賃貸借契約の目的が事務所等 貸主が、実際にはその使用が困難であることを看過して、 の用途により転貸することにあることを前提とする限り、 漫然とこれを賃貸に供することは通常想定できないからで エレベーターの使用は必須であり、貸主であるＸは本件エ ある。 レベーターを使用可能な状態にして引き渡し、その状態を （３）なお、Ｘは、Ｙがサブリースを主な業務として多 維持すべき義務を負っているということができる。そして 数の物件を扱っており、宅地建物取引主任者を擁している 江東区の指摘内容によれば、本件エレベーターはそのまま ことから、本件エレベーターが建築確認を得ていないこと では使用を継続するのが困難な状態にあり、Ｘから本件エ も当然認識してしかるべきであったと主張するが、不動産 レベーターを使用可能な状態にするべく具体的な措置を講 賃貸業を行う者としてＹに何らかの落ち度を認める余地は じた旨の主張立証もないから、Ｘはこの点について債務不 あるにせよ、この点は過失相殺として考慮すれば足り、賃 履行責任を免れないというべきである。 貸に供したＸの責任を否定するような事情には当たらない （２）この点について、Ｘは、本件賃貸借契約を締結す というべきである。 』 る際、Ｙ（の担当者・代表者）は、本件建物が建築確認を 得てないことを知っており、本件エレベーターが建築確認 を得てないことも当然に知っていたのであって、契約の内 4 容どおり、そうした現状のまま本件建物を引き渡したＸに エレベーターは、ビル新築の時点と建築後のビル管理の は債務不履行はない旨主張する。確かに、Ｘ代表者の説明 段階のいずれにおいても、経営判断の対象としなければな が上記認定事実（ 「建築時に適正に申請をしているはずで、 らない多くの側面をもつビルの要素でありながら、メンテ よく分からない」などの説明）のようなものであったにせ ナンスのコストについて交渉を行うような場面を除き、意 よ、Ｙは、Ｘから本件建物の建築確認関係の書類が入手で 識的な分析検討がなされてこなかったように思われる。本 きなかったことを受けて、Ｅを通じ江東区からその証明書 稿でとりあげたような法的な問題を含め、より深く研究を を入手したというのであり、本件建物の建築確認が得られ しておくことが望まれるところである。 ていたかどうかについて強い関心を抱いていたと考えられ ること、上記証明書は、本件建物を特定する記載に続いて、 「建築確認申請書を受理したものである」 、 「建築確認済み まとめ なお次回は、行政法規による建物使用制限との関連にお いて、賃貸仲介会社の責任について、事例を通して解説す る予定である。 No.160 IS H IZ U E 15 不動産市況、中でもオフィスビル市況は、昨年からの大 きなうねりの中で回復基調に入ったとの見方が多い。活 東京都心部の空室率は５年 振りの低水準 発化する不動産取引を背景にして、空室率の低下が顕著 オフィスビル市況の改善傾向が明確 になり、成約賃料も底を見せつつあるといわれ、不動産 になってきた。三鬼商事が月次でま 関係者にとっては好材料が多い。 とめている調査によれば、東京都心5 昨年に続きこのページでは、不動産、中でもオフィスビ 区におけるオフィスビルの平均空室 ル市況に的を絞って、不動産アナリストの方々から、最 率は、中期的には2012年6月末時点 新データを基に、市況分析と今後の見通しについてご執 の9.43％をピークに低下傾向が続い 筆いただく。 ている。2014年5月末時点の平均空室 （編集部） 率は6.52％と、11カ月連続で低下し、 2009年3月末（6.05%）以来およそ ビル市況レポート 5 優良ビルの供給が 不動産分野の 発展に寄与 みずほ証券㈱リサーチ本部 金融市場調査部 チーフ不動産アナリスト 石澤卓志 ５年振りの低水準となった（図表1） 。 森ビルの調査によれば、東京23区 の大規模ビル（延床面積1万㎡以上） の供給量は、2012年に175万㎡と、過 去30年間で第3位の大量供給を記録し たが、2013年の供給量は前年の約3分 の1に急減し、2014年の供給量も2012 年の半分程度にとどまる見込みであ る（図表２） 。一方、日本経済の回復 に対する期待から、一部の外資系金融 機関に人員を増強する動きが見られる など、オフィス需要は増加傾向にある。 また、オフィス賃料が底値圏にあるこ とを好機と捉え、企業が交通利便性の 高い場所に移転する例や、オフィス床 の借り増しをする例も増えている。 都心5区の平均空室率が低下傾向 にある一方で、新築ビル（竣工後1 年未満のビル）の空室率は、2013年5 月末に11.10％まで低下した後、やや 上昇傾向が出ており、2014年2月以降 は20％前後で推移している。これは、 ビル市況が悪化したわけではなく、ビ ルオーナーがテナントを募集する方針 が変化したためと考えられる。 Profile 2012年はビル供給量が多く、テナ ントが他のビルに流出する可能性が高 みずほ証券㈱リサーチ本部 チーフ不動産アナリスト 石澤卓志 金融市場調査部 Takashi Ishizawa 1958年岩手県宮古市生。81年慶應義塾大学法学部法律学科卒。日本長期信用銀行、長 銀総合研究所、第一勧銀総合研究所を経て、01年4月より現職。国土交通省、経済産業省、 経団連等の委員、国連開発機構技術顧問などを歴任。「東京問題の経済学」（ 95年、東 京大学出版会）など著書多数。 16 I S H I ZU E Summer 2014 かったため、ビルオーナーは、賃料を 引き下げて「貸し急ぎ」をする傾向が あった。しかし、2013年以降はビル供 給量が減少しテナント流出の懸念が低 下したため、高めの賃料を設定するビ ルオーナーが増えた。このため、新築 ビル市況レポート 5 ビル空室率はデータとしては上昇傾向 スクエア」 、6月に竣工した「日本生命 に転じたが、立地条件や設備グレード 大手町ビル」などが、竣工時から満 などの点で優位性が高いビルには、満 室となった。また、2014年の新築ビル 室または高稼働率を達成した例が増え としては最大規模の「虎ノ門ヒルズ」 ている。 も、6月のオープン時点で、ほぼ満室 ス賃料は回復が遅れている。三鬼商事 を達成した。今後完成予定のビルとし の資料によれば、新築ビルの募集賃料 2014年に入ってからは、2月に竣工 した 「室町ちばぎん三井ビルディング」 成約賃料も、今後1年以内に 底打ちの見込み 空室率の低下が進む一方で、オフィ ては、 12月に竣工予定の「平河町計画」 （ビルオーナーがテナントを募集する および「室町古河三井ビルディング」 、 （ORIKEN平河町ビル等の建て替え） 際に提示する賃料）は、2012年から上 同じく2月に竣工した「フロントプレ が、有力企業の一括賃借によって満室 昇傾向に転じ、2013年に入ってから上 イス日本橋」 、4月に竣工した「西新橋 状態になったと見られる。 昇テンポが加速した（図表3） 。これ 図表1 東京・都心5区のオフィス空室率の推移 ％ 40 39.16 平均空室率 35 新築ビル空室率 30 25 20 20.42 15 9.43 10 11.10 6.52 5 0 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 1月 4月 7月 10月 1月 4月 7月 10月 1月 4月 7月 10月 1月 4月 7月 10月 1月 4月 7月 10月 1月 4月 7月 10月 1月 4月 7月 10月 1月 4月 出所：三鬼商事の資料により、みずほ証券が作成。 図表２ 東京23区における大規模オフィスビルの供給量推移 万m2 250 200 150 44件 41件 40件 24件 32件 46件 47件 37件 30件 36件 47件 21件 183 15件 12件 100 100 83 108 28件 16件 14件 99 92 0 21件 19件 121 74 25件 72 供給件数 32件 31件 23件 29件 175 119 16件 19件 111 65 17件 102 99 88 86 85 77 17件 17件 126 117 91 56 55 50 26件 竣工済 154 125 104 28件 216 19件 119 114 118 未竣工 42件 58 36 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 暦年 （出所）森ビル株式会社「東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査」により、みずほ証券が作成。 No.160 IS H IZ U E 17 図表3 東京・都心5区のオフィス賃料の推移 円／坪 40,000 平均賃料／平均（円／坪） 平均賃料／新築ビル 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 2007年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2008年 1月 4月 7月 10月 1月 4月 7月 10月 1月 4月 7月 10月 1月 4月 7月 10月 1月 4月 7月 10月 1月 4月 7月 10月 1月 4月 7月 10月 1月 4月 出所：三鬼商事の資料により、みずほ証券が作成。 は、 2012年から、丸の内・大手町など、 道によれば、竣工までは坪当たり3万 の稼働率で竣工したため、2013年3月 賃料水準が高いエリアで新築ビルの供 6,000円〜 4万円、フリーレント2カ 末に、大阪・梅田エリアの新築ビル空 給が増加したことが影響している。し 月前後でテナントを募集していたと見 室率は53.28％、大阪の平均空室率も かし、成約賃料（実際に賃貸借契約が られる。不動産専門誌の調査によれ 11.25％の高水準となった（三鬼商事 締結される賃料）は依然として低下が ば、2013年12月〜2014年2月の成約 調べ） 「 。グランフロント大阪」 のオフィ 続いている模様である。 賃料（共益費込み）は、日本橋エリア ス部分の稼働率は、2014年6月時点で で19,000円となっており、同ビルの賃 50％程度にとどまっているが、筆者 成約賃料が上昇に転じると考えられて 料水準は、周辺相場に比してかなり高 は今後1年程度で同ビルの空室はほぼ いる。筆者は、今後1年間で、東京23 いと言える。京橋エリアは現在、東京 解消されると予想している。 最近では、 区・都心5区とも、平均空室率は2 ％ 23区内では最も再開発事業の件数が多 京都や神戸などの都市から、よりビジ 程度低下すると予想している。三鬼商 い場所であるため、不動産関係者の中 ネスチャンスが大きい大阪へと、オ 事の調査によれば、2014年5月末時点 には、供給過剰を懸念する声もあった。 フィス需要が移動する動きが見られ、 で都心5区の平均空室率は6.52％であ 実際には、BCP（事業継続計画）を重 また大阪市内でも、交通利便性が高い るため、上記の見方が正しければ、成 視する観点から、安全性の高い新築ビ 梅田エリアにオフィス需要が集中する 約賃料は今後1年以内に底打ちする可 ルを志向するテナントが多く、ビル供 傾向が強まっている。 能性が高いと言える。 給量が多いことが同エリアの市況にプ 一般に、空室率が5 ％を下回ると、 賃料の下落が収まるとともに、フ ラスに作用していると考えられる。 2014年3月には「あべのハルカス」 が約90％の稼働率で竣工したが、同 リーレント（入居後、一定期間の賃料 一方、既存ビルには、大手町エリア ビルと「グランフロント大阪」は、基 支払いを免除する措置）の期間も短 の大規模ビルに2万円台半ばの、同エ 盤とするエリアが異なり、競合関係に 縮が進んでいる。いちご不動産投資 リアとしては相当に低い賃料水準での は当たらないと思われる。この他、大 法人の資料によれば、2012年4月期の 成約事例が出ている模様である。ただ 阪では2014年に、 「淀屋橋東京海上日 平均フリーレント期間は、東京圏が し、 これは名門企業を誘致するために、 動ビル（建替え） 」と「宇治電ビルディ 3.9ヵ月、地方都市が5.0ヵ月だったが、 ビルオーナーが戦略的に賃料を引き下 ング」が竣工予定であるが、いずれも 2014年4月期には、それぞれ2.0ヵ月、 げた例と思われる。 市況への影響は小さいと見られる。 名古屋では、2014年は新築ビルの供 2.5ヵ月に短縮した。 新築ビルの中には、周辺相場よりも 高めの賃料で成約する事例も出てい る。2014年2月末に竣工した「京橋ト 地方都市のオフィスビル市 況も概ね改善傾向 給が予定されていないが、2015年以降 に、 「大名古屋ビルヂング」 、 「名古屋 中央郵便局名古屋駅前分室」跡地、 「名 ラストタワー」は、竣工時点で約9割 大阪では、2013年春に「グランフロ 古屋駅新ビル」 （旧・名古屋ターミナ のテナントが内定したが、専門誌の報 ント大阪」のオフィス部分が20％強 ルビル）などの建替え事業が相次いで 18 I S H I ZU E Summer 2014 ビル市況レポート 5 完成する予定である。名古屋のビル市 ビル供給増は中期的には都 市発展にプラス 況は、地元経済の影響を大きく受ける 傾向があり、トヨタ自動車の2014年 レードを維持するように努めている。 J-REITが2014年1月〜 6月に取得した 物件を、2013年の取得実績と比較する と、全不動産では小型化の傾向が見ら 3月期決算が6年振りに過去最高益を 東京23区における今後のオフィス 更新したことなどが、オフィス需要の ビル供給については、2016年が大量供 れるものの、オフィスビルについては、 押し上げ要因になると考えられる。 給になると予想する調査機関もある 平均価格がやや拡大し、立地面では東 札幌、仙台、横浜、福岡の各都市 が、最近では、資材や人員の不足によ 京圏の構成比が上昇した（図表4） 。 は、2014年のビル供給が1棟のみと見 り建築工事が遅延する傾向が出はじめ 一般的に、 「オフィスビルの大量供 られる。札幌で8月に竣工予定の「札 ている。このような状況を考慮する 給は、ビル市況の悪化要因になる」と 幌三井JPビルディング」には、アク と、 次のオフィスビル供給のピークは、 のイメージが強い。しかし、オフィス サ生命保険が「札幌本社」を設置する 2017〜2018年になる可能性が高い。 需要が旺盛な場所でのビル供給は、需 ことが決定しているが、既存ビルに二 この頃には、オリンピック関連の投資 要の受け皿ができることによって潜在 次空室が発生する可能性がある。仙台 が活発化している可能性があるため、 需要が顕在化し、顕在化した需要が新 では9月に「 （仮称）イースタンビル」 ビル市況が大きく落ち込む可能性は低 たな需要を生み出す基盤となる。いわ が竣工予定であるが、市況への影響は いと思われる。 ば「供給が需要を生む」効果が期待で 軽微と見られる。 不動産投資の分野では、投資対象 きる。 横浜で5月に竣工した「横浜アイ に適した優良不動産の不足が、J-REIT 森 ビ ル の 調 査 に よ れ ば、2014〜 マークプレイス」には、エバラ食品 など不動産ファンドにとって、外部成 2018年に東京23区で供給される大規 工業本社、富士通コミュニケーショ 長（不動産取得による資産規模の拡大） 模ビルの69％は、オフィス需要が強 ンサービス本社、NTTソフトウェア、 の障害となりつつある。多くのJ-REIT い都心3区に立地する見込みである。 PFUなどの入居が決定している。横浜 は、不動産価格が底値圏にある現在 したがって、このビル供給も、短期的 では、まとまった空室が乏しくなった を「不動産取得の好機」と捉えてい にはビル市況の悪化要因となる可能性 ため、やや立地条件が劣るビルも移転 るが、不動産取得による成長シナリオ があるものの、中期的には、東京や日 の受け皿となっている。福岡に3月に （エクイティストーリー）を投資家に提 本経済をさらなる発展に導く原動力に 竣工した「TERASOⅡ」は、味の素、 示できないため、増資（新投資口の発 なると考えられる。また、優良ビルの 五洋建設、事業主体である西部ガスの 行）を断念した例も出ている模様であ 供給が不動産投資の活発化を促し、不 ショールームなどが入居して、ほぼ満 る。ただし、投資対象が不足する中で 動産分野の発展に寄与する効果も大き 室を達成した。 も、多くのJ-REITは、運用不動産のグ いと言える。 図表４ J-REITが取得した物件の価格等の変化 用途 オフィスビル 商業施設 住宅 シニア施設 物流施設 インフラ・工場 ホテル SPC出資 合計 2014年 オフィスビル （1月〜6月） 商業施設 住宅 シニア施設 物流施設 インフラ・工場 ホテル SPC出資 合計 2013年 取得数 平均価格 （物件） （百万円） 84 6,385 95 6,226 168 1,453 2 990 92 8,441 5 3,269 12 4,873 15 543 473 4,722 52 7,250 25 3,924 60 2,324 5 2,880 20 4,198 7 1,695 27 1,011 7 354 203 3,717 立地別構成比（件数ベース） 東京都内 うち都心5区 （％） （％） 67.9 48.8 35.8 13.7 61.9 25.0 0.0 0.0 9.8 0.0 20.0 0.0 8.3 8.3 − − 45.0 21.2 78.4 49.8 31.3 15.0 64.6 29.5 0.0 0.0 15.2 0.0 30.1 0.0 8.6 8.6 − − 40.1 19.5 注 1：2014年は、6月10日時点で取得が公表されている物件。取得予定を含む。 東京以外 （％） 32.1 64.2 38.1 100.0 90.2 80.0 91.7 − 55.0 21.6 68.7 35.4 100.0 84.8 69.9 91.4 − 59.9 立地別構成比（取得価格ベース） 東京都内 うち都心5区 東京以外 （％） （％） （％） 73.1 53.8 26.9 40.0 28.0 60.0 63.3 30.0 36.7 80.0 0.0 20.0 10.0 0.0 90.0 28.6 0.0 71.4 11.1 7.4 88.9 − − − 49.5 28.1 50.5 76.5 57.4 23.5 52.4 34.7 47.6 74.0 27.1 26.0 98.9 0.0 1.1 9.2 0.0 90.8 49.9 0.0 50.1 32.7 23.3 67.3 − − − 63.8 39.2 36.2 2：持分の追加取得も、1 件としてカウントしている。 出所：各J-REITの公表資料により、みずほ証券が作成。 No.160 IS H IZ U E 19 日本ビルヂング経営センター 第 79 回理事会 日本ビル経営管理士会 第 32 回理事会を開催 平成 25 年度事業報告・収支決算を承認 一般財団法人日本ビルヂング経営センターは、５月13 【表１】日本ビル経営管理士会 日に第79回理事会を開催し、平成25年度事業報告、収支 役職名 決算を承認した（詳細は第42回評議員会開催報告を参照） 。 会 同日、日本ビル経営管理士会第32回理事会も開催され、 平成25年度事業報告、収支決算を承認した。また、黒水 拓雄氏より理事辞任の申し出があったため、後任の理事と 長 氏 藤田 理 伴 して鈴木博氏に委嘱することとした（【表１】参照） 。 名 会 髙木 丈太郎 専務理事 役員名簿 真 三菱地所㈱ 襄 学識経験者 喜之 学識経験者 〃 永井 幹人 〃 副島 伸一 〃 玉井 克実 野村 均 〃 植田 俊 〃 伊達 美和子 〃 小川 富由 〃 鈴木 博 〃 片山 俊光 相談役 理事長 北山 〃 職 （一財） 日本ビルヂング経営センター 〃 事 社 ・役 H26. 7. 1 付 新日鉄興和不動産㈱ 代表取締役社長 住友不動産㈱ 資産開発事業本部総合事業所長 ダイビル㈱ 取締役専務執行役員 東京建物㈱ 取締役常務執行役員ビル事業本部長 三井不動産㈱ 執行役員ビルディング本部副本部長 森トラスト㈱ 専務取締役 （一社）日本ビルヂング協会連合会 常務理事 （一社）東京ビルヂング協会 常務理事 （一財）日本ビルヂング経営センター 常務理事 以上、13 名（敬称略） 日本ビルヂング経営センター第 42 回評議員会を開催 平成 25 年度の事業報告・収支決算を承認、新評議員及び役員を選任 一般財団法人日本ビルヂング経営センターは、６月４日に仙台ロイヤルパークホテルにて第42回評議員会を開催し、 平成25年度事業報告、収支決算を承認し、新評議員及び役員を選任した。主な内容は次の通り。 1. 平成 25 年度事業報告の件 （１）セミナー事業（公益目的支出計 画実施事業） ① 特別研究セミナー 本セミナーは、ビルの運営管理等の ② ビル経営研究セミナー 富山、新潟、埼玉、京都、兵庫、金沢、 本セミナーは、平成24年度まではビ 千葉）を加え、13都市、15回開催し（東 ル経営管理士試験実施地の地方５都市 京では３回開催） 、 参加者数は延べ1,079 （札幌・仙台・名古屋・大阪・福岡） 名となった（平成24年度比698名増） 。 において毎年１回無料にて開催してい たが、平成25年度より、地方ビル協会 実務に即応したテーマ・講師を選定し、 事務局との連携強化及びビル協会員へ （２）ビル経営管理講座事業 平成25年度のビル経営管理講座受 毎月１回程度有料にて開催しておりま のサービス向上を目的に、開催都市を 講者数は、 平成24年度の受講者数（413 す。平成25年度は12回開催し、参加 東京及び試験実施地以外の都市に拡大 名）より31名増の444名となった。こ 者数は延べ936名となった（平成24年 した。 れは従来の営業活動に加え、新たに関 度比５名減） 。 20 I S H I ZU E Summer 2014 平成25年度は新たに８都市（東京、 係協会（不動産協会、ビルメンテナン ISHIZUE NEWS を案内し、積極的な参加を呼びかけた。 また、当センター及び日本ビル経営 管理士会の機関誌「いしずえ」を４回 発行した。 内容は、最新の開発事例、ビル業界 のトピックス等、時宜を得たものを掲 載した。 （５）情報提供、広報の充実 当センターの事業活動の紹介及びビ ル経営管理に関する情報提供の充実等 を図ることを目的に、平成25年６月に ス協会、不動産鑑定士協会等）の機関 合格者数等は、下表の通り。 なお、平成26年３月31日現在のビ 他、平成26年３月にはビル経営管理士 ル経営管理士登録者数は、3,451名と 及び日本ビル経営管理士会会員の専用 なった。 サイトを開設し、管理士及び管理士会 誌への広告掲載などによる営業活動の 成果と思われる。 また、当講座で実施する「スクーリ 当センターのホームページを刷新した 会員に対し、積極的に情報を提供した。 ング」は、９月５日及び６日の２日間 にわたり、砂防会館（千代田区平河町） （４）日本ビル経営管理士会事業 平成26年３月31日現在の会員数は で開催した。 なお、従来「スクーリング」を欠席 2,015名となった。 日本ビル経営管理士会会員を対象に、 する受講者のための代替受講として音 声のみの「ＣＤ－ＲＯＭ」を有料配布 「耐震化推進講演会」 （東京ビル協会と （６）ビル経営管理士に関するアンケー ト調査の実施 ビル経営管理士の現状と課題を整理 するため、 （公社）日本不動産学会に していたが、平成25年度より動画が見 開催） 、 「オフィスマーケット調査報告」 委託し、ビル経営管理士へのアンケー られる「ＤＶＤ」に変更した。 及び「低炭素社会づくり推進キャン ト調査を実施し、平成26年３月末に本 ペーン」等の「スキルアップセミナー」 調査結果を受領した。 （３）ビル経営管理士試験事業 を開催し、４回の参加者数は延べ425 国土交通大臣登録証明事業の「ビル 名となった。 経営管理士試験」は、平成25年12月 さらに、ビル経営管理士会会員に対 ８日（日）に実施した。申込者数及び し、 「ビル経営研究セミナー」の開催 度 受講者数 【表２】の通り、収支決算が承認された。 3 . 評議員選任の件 （参考）最近のビル経営管理講座受講者数の推移 年 2 . 平成 25 年度収支決算の件 21 年度 22 年度 23 年度 24 年度 25 年度 539 名 417 名 431 名 413 名 444 名 ビル経営管理士試験申込者数及び受験者数等の推移 蔵野八郎氏より評議員辞任の申し出 があり、後任の評議員に深堀慶憲氏が 選任された（【表３】参照） 。 4 . 役員選任の件 年度 21 年度 22 年度 23 年度 24 年度 25 年度 申込者数 698 名 600 名 585 名 570 名 610 名 黒水拓雄氏より理事辞任、吉田淳一 受験者数 630 名 544 名 537 名 525 名 570 名 氏より監事辞任の申し出があり、後任 合格者数 432 名 390 名 378 名 364 名 396 名 の理事に鈴木博氏、監事に木村透氏が 合 格 率 68.6% 71.7% 70.4% 69.3% 69.5% 選任された（【表４】参照） 。 登録者数 3,018 名 3,219 名 3,403 名 3,332 名 3,451 名 No.160 IS H IZ U E 21 【表 2】正味財産増減計算書（平成 25 年 4月 1日から平成 26 年 3月31日まで） 科 Ⅰ （単位：円） 実施事業等会計 その他会計 セミナー事業 ビル経営管理 ビル経営管理士 日本ビル経営 講座事業 試験事業 管理士会事業 目 法人会計 共 通 合 計 112,435 119,486,866 一般正味財産増減の部 経常収益計 経常費用計 19,886,346 56,956,016 28,424,392 14,107,677 31,289,500 38,683,356 16,950,903 16,900,466 5,734,522 109,558,747 −11,403,154 18,272,660 11,473,489 −2,792,789 −5,622,087 9,928,119 1 1 1 1 1 5 −1 −1 −1 −1 −1 −5 当期一般正味財産増減額 −11,403,155 18,272,659 11,473,488 −2,792,790 −5,622,088 9,928,114 一般正味財産期首残高 −12,048,632 148,753,455 83,807,956 10,437,860 −5,045,912 225,904,727 一般正味財産期末残高 −23,451,787 167,026,114 95,281,444 7,645,070 −10,668,000 235,832,841 指定正味財産期首残高 125,020,000 125,020,000 指定正味財産期末残高 125,020,000 125,020,000 7,645,070 114,352,000 360,852,841 当期経常増減額 ２．経常外増減の部 経常外収益計 経常外費用計 当期経常外増減額 Ⅱ 指定正味財産増減の部 当期指定正味財産増減額 Ⅲ − 23,451,787 167,026,114 正味財産期末残高 【表３】評議員名簿 氏 名 H26. 7. 1 付 役 職 95,281,444 【表４】日本ビルヂング経営センター役員名簿 役職名 氏 髙木 丈太郎 伊藤 義郎 （一社）北海道ビルヂング協会会長 会 松坂 卓夫 仙台ビルディング協会会長 理 事 長 藤田 富山 修一 新潟ビルヂング協会会長 理 伴 三菱地所㈱ 襄 学識経験者 学識経験者 〃 永井 幹人 〃 副島 伸一 〃 玉井 克実 〃 野村 均 茂 （一社）京都ビルヂング協会会長 〃 植田 俊 幸夫 （一社）大阪ビルディング協会会長 〃 伊達 美和子 紀夫 埼玉ビルヂング協会会長 晴之 （一社）神奈川ビルヂング協会会長 岡谷 篤一 （一社）名古屋ビルヂング協会会長 大松 利幸 山口 長谷川 政廣 岐阜ビルヂング協会会長 金沢ビルヂング協会会長 森本 啓久 森田 功 永山 久人 岡山ビルヂング協会会長 椋田 昌夫 中国ビルディング協会会長 森糸 繁樹 四国ビルヂング協会会長 深堀 慶憲 九州ビルヂング協会会長（新任） 兵庫ビルヂング協会会長 奈良ビルディング協会会長 事 Summer 2014 監 以上 17 名（敬称略） I S H I ZU E 事 大西 理 誠 （一社）東京ビルヂング協会副会長 〃 鈴木 博 〃 片山 俊光 監 事 〃 河村 守康 木村 透 H26. 7. 1 付 職 相談役 理事長 喜之 事 社 ・役 （一財） 日本ビルヂング経営センター 北山 畑中 22 真 会 〃 冨吉 髙橋 長 名 新日鉄興和不動産㈱ 代表取締役社長 住友不動産㈱ 執行役員 資産開発事業本部総合事業所長 ダイビル㈱ 取締役専務執行役員 東京建物㈱ 取締役常務執行役員 ビル事業本部長 三井不動産㈱ 執行役員 ビルディング本部副本部長 森トラスト㈱ 専務取締役 （一社）東京ビルヂング協会 常務理事 （一財）日本ビルヂング経営センター 常務理事 ㈱虎ノ門実業会館 代表取締役社長 三菱地所㈱ ビル業務企画部長 以上、理事 12 名・監事２名（五十音順、敬称略） ISHIZUE NEWS セミナー開催報告 〈札幌ビル経営研究セミナー〉 「ビル賃貸借における法律実務」 ５月29日（木）に札幌国際ビル８階国際ホールで、62名の参加を得て、北海道ビル経 営研究セミナーが開催された。テーマは「ビル賃貸借における法律実務」 。赤坂シティ 法律事務所の町田裕紀弁護士を講師に迎え、耐震性の欠如、原状回復等に係る法律実 務について解説頂いた。 〈富山ビル経営研究セミナー〉 「北陸新幹線が不動産業界に与える影響」 ７月４日（金）に富山電気ビル４階特別会議室で、14名の参加を得て、富山ビル経営 研究セミナーが開催された。みずほ証券（株）チーフ不動産アナリストの石澤卓志氏を 講師に迎え、 「北陸新幹線が不動産業界に与える影響」について解説頂いた。 平成 26 年度開催予定のビル経営研究セミナー 地区 仙 日時 台 場所 9 月 25 日（木） ホテルメトロポリタン仙台 「ビル賃貸借における法律実務」 赤坂シティ法律事務所 弁護士 町田 裕紀 氏 13：30 ～ 15：30 「星雲」 名古屋 10 月 9 日（木） 13：30 ～ 15：30 名古屋市商工会議所会議室 大 12 月 5 日（金） 13：30 ～ 15：30 全日大阪会館 阪 テーマ及び講師 「ビル賃貸借における法律実務」 赤坂シティ法律事務所 弁護士 町田 裕紀 氏 「ビル賃貸借における法律実務」 赤坂シティ法律事務所 弁護士 町田 裕紀 氏 information 『メンバー専用サイト』のご案内 ビル経営管理士コンテンツ 今春センターのホームページ内にオープンした『メンバー専 用サイト』では、ビル経営管理士並びに日本ビル経営管理士 会会員の皆様に対して、継続教育上必要と思われるファンダ メンタルな情報やプラスアルファの情報を提供しております。 このほど「講座テキストライブラリー」が追加されました。 《共通コンテンツ》 ● News：ビル経営管理に関するニュース ※メンバー専用サイト以外での視聴及びメンバー （ビル経営管理士）以外の視聴（グループ内等での 視聴等）は厳禁です。 日本ビル経営管理士会メンバーコンテンツ 《日本ビル経営管理士会会員用新コンテンツ》 ● 講座テキストライブラリー： 昨年（平成 25 年度）の講座テキストを見ることができます （但し、アプリ版非対応、印刷不可） 。 ＩＤとパスワード メンバー専用サイトにサインインする際には ID とパスワードが必要です。 ※メンバー専用サイト以外での視聴及びメンバー （日本ビル経営管理士会会員）以外の視聴 （グループ内等での視聴等）は厳禁です。 詳しくはセンターのホームページ （http://www.bmi.or.jp/） をご覧ください。 No.160 IS H IZ U E 23 ❶ IS H IZU E NO.1 6 0 COVER PHOTO 「サンシャインシティ」 DATA ❶池袋のランドマーク・サンシャイン60を中心に5つの建物からなる複合施設「サンシャ インシティ」は、業務施設、商業施設、アミューズメント施設、文化施設、展示ホールやホテ ルなどが一体となった多機能都市空間です。 ❷サンシャイン水族館のドーナツ型水槽「サンシャインアクアリング」 ❸約180の専門店により構成されている 「専門店街アルパ」 ❸ ❷ CO NTE NT S 特集／36年を経てもチャレンジ！ リニューアルでさらに資産価値向上 2 長周期地震動対策工事を実施、 災害対策 （BCP、 帰宅困難者対応）にも注力 「サンシャインシティ」 渡辺 彩香 株式会社サンシャインシティ 総務部 係長 8 アンケート調査結果のご報告 ビル経営管理士の現状と課題の分析 （一財）日本ビルヂング経営センター 12 渡辺晋のビルマネジメントゼミナール│Vol.17 違法エレベーターの設置されているビルの賃貸人の責任 行政法規による建物使用制限（中編） 渡辺 晋 弁護士 ビル市況レポート⑤ 16 優良ビルの供給が不動産分野の発展に寄与 石澤卓志 みずほ証券㈱リサーチ本部 金融市場調査部 チーフ不動産アナリスト 20 いしずえニュース 第79回理事会を開催 日本ビルヂング経営センター 第32回理事会を開催 日本ビル経営管理士会 日本ビルヂング経営センター第42回評議員会を開催 平成25年度の事業報告・収支決算を承認、新評議員及び役員を選任 セミナー開催報告 札幌ビル経営研究セミナー／富山ビル経営研究セミナー 『メンバー専用サイト』のご案内 ビル経営管理士／日本ビル経営管理士会 いしずえ│ No.160 │ 2014年 7月20日発行 発行 一般財団法人 日本ビルヂング経営センター［BMI］│日本ビル経営管理士会［JBMS］ JAPAN BUILDING MANAGEMENT INSTITUTE/ JAPAN BUILDING MANAGERS SOCIETY 所在地 〒100-0004 東京都千代田区大手町1-6-1（大手町ビル837区） TEL.03-3211-6771 FAX.03-3211-6772 http://www.bmi.or.jp/ 《禁無断転載》 ※本誌は、日本ビル経営管理士会の機関誌を兼ねて、 一般財団法人日本ビルヂング経営センターが発行する機関誌です。
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