不動産証券化編土地になにか地域に役立つ建物を建てようとしたとき、多額の資金調達が必要となります。「不動産証券化」は、リスク・リターンを小口化し、不動産への新たな投資機会を創出する手法です。ここでは、「不動産証券化」について紹介します。【不動産証券化とは】不動産証券化とは？ ●不動産証券化とは、不動産の証券化という特別の目的のために設立された法人（投資ビークル：略称SPV）等が、証券等の発行により投資家から集めた資金を不動産に投資し、そこから得られる賃料収入等の収益を投資家に配分する仕組みのことを言う。土地を活用したくても、銀行が簡単にはお金を貸してくれないよ。 ●不動産証券化手法の活用により、実物不動産市場と金融市場とが結びつけられたことで、不動産を金融商品にすることが可能になった。（不動産を保有する企業） ●こうした仕組みが、不動産市場の活性化、投資の多様化、不動産業界の構造改革、優良な都市ストック形成等に寄与しており、市場規模は平成20年度末で45兆円に達している。土地を有効に活用する手法の一つとして、不動産証券化があります。（実績推移後掲）【不動産証券化のフロー図】投資ビークル（上記）（有識者） SP V 有識者：私たちが住んでいるまちを活性化して魅力的なところにするには、インフラの整備や中心市街地の活性化などに加えて、地域内の土地金融商品化売却有効に活用されることも重要なことだと思っています。皆さんは、なぜ有企業：色々な理由があると思うが、銀行が簡単にお金を貸してくれな元利金有識者：土地を有効活用する手法として最近話題となっている不動産証券化をご存知ですか？投資等金融機関企業：時々耳にするが詳しくは知らないな。有識者：証券化は、不動産を金融商品化して必要な資金を円滑に調とはどのようなものかというところからご説明しましょう。運用から生じた利益売却代金いということも大きな要因だと思っている。達できるようにするための手法の一つなのです。それでは不動産証券化流動性：高流動性：低効に活用されない土地があると思いますか ? 不動産所有者配当等投資家 ① ＴＭＫ（特定目的会社）スキーム不動産証券化のパターン特定目的会社（TMK）オリジネーター（原資産保有者）資産譲渡特定目的借入返済代金特定資産特定出資不動産証券化といっても色々な形態がありそうだが、簡単に整理すると、どうなっているのかね。不動産資産対応証券管理処分委託配当合同会社（GK）指図権の行使借入不動産管理処分委託現在稼動している収益物件を証券化し資金調達を行うもの【代表例】①ＴＭＫ（特定目的会社）スキームノンリコースローン信託受益権オリジネーター（原資産保有者） ②ＧＫ−ＴＫ（合同会社−匿名組合）スキーム信託受益権信託受益権譲渡匿名組合（TK）出資返済出資匿名組合員匿名組合契約（※適格機関投資家）配当【代表例】③Ｊ−ＲＥＩＴ（日本版不動産投資信託）一般社団法人出資指図権の行使の助言投資家から集めた資金をファンド化し、当該資金を不動産に投資することにより運用を行うもの金融機関融資出資代金（2）資産運用型証券化アセットマネジメント助言契約アセットマネージャー（AM） ※合同会社が、適格機関投資家から出資された資金を運用する場合には、登録ではなく届出とされている（金融商品取引法第63条第2項）。 ③ Ｊ−ＲＥＩＴ（日本版不動産投資信託） ≪専門用語解説≫ ‥ 出典：不動産証券化協会 SPV・・証券化という特別な目的のために設立される法的な主体・器（会社や組合等の形態をとる）オリジネーター・・SPVへの資産提供者（譲渡人）である原資産所有者プロパティマネジメント（PM）・・アセットマネージャー等から委託を受け、不動産の収益向上等を目的とした運用管理業務アセットマネジメント（AM）・・投資家等から委託を受け証券化対象不管理・運営を行う専門家を言う。証券化対象資産全体の投資・財務戦略を策定すると共に、不動産のハード面の証券発行優先出資特定社債 ② ＧＫ−ＴＫ（合同会社−匿名組合）スキーム信託銀行等（1）資産流動化型証券化投資家出資特定資産管理処分受託者（信託会社等）それでは不動産証券化にどんな形態があるか、説明しましょう。またよく使われる専門用語の説明もしましょう。金融機関融資管理や運営を行うプロパティマネージャーに具体的指示与えるノンリコースローン・・返済原資を担保物件の経済的価値（キャッシュフロー等）のみに限定する特約を付したローンデット・・SPVの資本構成のうち、金融機関からの借入や債券発行等により調達される「負債」部分を指すエクイティ・・SPVの資本構成のうち、組合出資や優先出資証券等を通じて調達される「資本」にあたる部分を指す投資法人（J-REIT）借入保育コーポレートローンオフィスビル資産賃料投資法人債（社債に相談）投資口（株式に相当）賃貸マンション様々な不動産運用資産運用を委託資産運用会社融資金融機関返済出資投資家投資口配当東証等で売買不動産証券化の実績とマーケット（2）不動産証券化の資産額の内訳（平成２０年度：３兆７５３億円）その他 J-REIT 4090億円 6277億円 13.3% 20.4% GK-TK 9348億円不動産証券化の実績やマーケットはどうなっているんだい？ 30.4% TMK 1兆1039億円 35.9% 我が国の不動産証券化の実績や、不動産市場の現況を紹介しましょう。（3）日本の不動産市場の現状（不動産市場規模推計：左記累計データ）我が国の不動産の金額規模は約2,300兆円、そのうち企業所有は490兆円（国土面積の約14％）、国・地方公共団体は470兆円（国土面積の約 40.7％）。（1）不動産証券化の実績推移不動産 Jリート Jリート以外のうち、リファイナンスまたは転売されたもの Jリート以外（リファイナンスまたは転売されたものを除く）件数（件）資産額（10億円）件数 10,000 2,000 8,272.7 8,883.5 9,000 1,582 8,000 1,642 6,930.2 1,910 7,000 5,335.0 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 61.6 9 平成 9 1,119 3,983.7 1,110 420 2,777.7 620 2,540.9 3,330 2,890 1,867.0 2,170 343 1,167.0 269 2,240 315.5 161 900 680 610 74 26 300 11 12 13 資料：国土交通省「不動産の証券化実態調査」 14 15 16 17 （注1） 1,400 収益不動産 1,200 （賃貸オフィス、賃貸商業施設等） 1,770 2,038 18 19 4,780 1,680 800 3,075.3 660 600 470 400 1,780 200 630 20 21 （年度）約470兆円（注5）国・地方公共団体所有（参考）国・公有地等の面積合計：153,375Km2 （国土面積（38万km2）の40.7％） 68兆円約45兆円（注4） 1,000 4,330 3,990 約490兆円（注2）（参考）全法人の資産規模合計：1,354兆円（簿価）（注3）全法人の所有面積合計：54,000Km2 （国土面積（38万km2）の14％） 1,600 1,523 約2,300兆円法人所有不動産（事務所、店舗、工場、福利厚生施設等） 1,800 2,420 1,170 6,000 （法人所有、個人所有、国・地方等の公的セクター所有）証券化された不動産約9兆円 Jリート資料：国民経済計算年報（平成19年度確報）、土地基本調査総合報告書（平成18年）、不動産の証券化実態調査（平成20年度）（「不動産」「国･地方公共団体所有不動産」は平成19年末時点。「法人所有不動産」、「収益不動産」の資産額は平成15年１月１日時点。「証券化された不動産」、「Jリート」の資産額は平成20年度末時点）（注１）住宅、住宅以外の建物、その他の構築物及び土地の総額（注２）土地基本調査に基づく時価ベースの金額（注３）法人企業統計に基づく簿価ベースの金額（平成１９年度末時点）（注４）証券化された不動産の累計の実績（注５）固定資産及び土地の総額不動産証券化のメリット不動産を保有する企業にとってのメリット資金調達が有利な条件で可能当該資産を、証券化するための投資ビークル（SPV）に売却するため、不動産所有者（オリジネーター）の会社業績や信用に関係なく、収益性の高い資産であれば当該不動産が有する経済的価値（家賃収入そういえば、会社の収益物件の一部を分離して証券化したということを聞いたことがある。そもそも、不動産証券化のメリットにはどのようなものがあるのかね。等のキャッシュフロー）を裏づけに資金調達が可能となった。新たな投資家の資金の流入投資商品を生み出すことにより、投資家層が拡大し、不動産市場へ新たな投資家の資金が流入することになった。新しい事業機会の創出・拡大それでは、地主、不動産を保有する企業、一般投資家、それぞれのメリットについてお話ししましょう。不動産のリスク・リターンを小口化することで新たな不動産への直接投資に伴うリスク回避不動産事業の機能分化により、不動産の所有と経営の分離が進み、新しい事業（不動産マネジメントビジネス）機会の創出・拡大がなされた。不動産への直接投資は、一般的に流動性に乏しく (簡単に処分できない)、投資金額も多額である。運営管理にも専門的なノウハウが必要であり、災害によるリスクもある。こうしたリスクを不動産証券化のシステムを活用することで回避できる。一般投資家にとってのメリット『開発型不動産証券』投資対象が不動産に拡大し、証券市場が魅力化従来の株式や社債投資等に加え、不動産を対象開発型不動産証券は証券化対象となる稼動収益物件（建物・施設）とした投資信託制度が誕生したことで、小口化商が存在しない段階で、投資ビークルを設立して投資家からの資金調達品やハイリスクハイリターン商品など様々な魅力的を行い、このビークルを受け皿として土地を取得（もしくは賃借）し、収益商品が企画されており、不動産証券化市場が投資不動産を建設して、当該物件から得られる運用収益や物件売却益によ家にとって魅力化してきている。り資金回収を行って投資家に還元する手法である。開発事業者が、魅力的な物件を仕入れ、魅力ある不動産証券として組み立てることができリスク分散型の魅力的商品として J-REITが誕生一般投資家が購入できる不動産証券化商品にJREITがあるが、配当原資が賃貸収入であることから安定した配当が期待でき、加えて、多数の不動産物件により商品が構成されているため、リスクが分るかどうかが鍵。当然、証券化の対象となる稼動物件が存在しない段階での資金調達であることから、既存物件の事業性に比べ不確定な部分が多いため、安心して投資できるポテンシャルの高い地域や資産（オフィスビル、マンション等）への投資が中心となっているが、今後、大規模な複合開発への活用等も期待されている。散が図られている。『不動産証券化の法整備』わが国の不動産証券化は、バブル経済崩壊後の不動産投資に対する基本姿勢の転換や、小口化された流動性・透明性の高い不動産投資手法へのニーズを背景に、１９９５年の不動産特定共同事業法の制定により幕開けがなされ、以降、資産の流動化に関する法律（ＳＰＣ法）、投資信託及び投資法人に関する法律（投信法）等が整備され、この背景の中から、Ｊ‐ＲＥＩＴ（日本版不動産投資信託）のような新たな不動産証券化商品が誕生してきている。また、２００７年９月の金融商品取引法の施行により、投資家保護の観点から新たに不動産証券化のスキームに様々な規制がかけられるようになっている。不動産証券化は地域活性化を促進するための一手段だから、魅力的まちづくりに向けた努力が必要ですよ。不動産証券化の効果は概ね理解できたが、耳慣れない言葉も多く、もっと勉強しなくてはいけないな。不動産証券化に関わっている専門家は東京に集中しており、地方での担い手が不足しています。地元の不動産業者や地主の方が関心を深めて有効に活用してくれることを国も期待していると思います。地方の案件に投資家は関心を持ってくれるかな。そうだな。私も、地元関係者が日ごろよりまちづくりに関心を持って、地域の魅力を発信していく努力が欠かせないと感じたよ。地域活性化のために、お互いに努力していきましょう。国もいろいろな支援策を施策を実行しており、説明会も全国で開催しているようです。機会があったらぜひ参加してみてください。今日は有意義な話しが聞けたよ。地域を魅力的なものにするために、お互いの知恵を絞って頑張っていこう。