Ⅰ . 投資法人の概要
投資主の皆様へ
投資主の皆様には、ますますご清栄のこととお慶び申し上げます。平素は本投資法人に格別のご高配を賜り、厚く御
礼申し上げます。
本投資法人の2015年11月期（第20期）の営業収益は11,837百万円、営業利益は5,614百万円、1口当たり分配
金は2015年5月期（第19期）を546円上回る9,688円となりました。　決算 ･ 運用ハイライトは4ページ　2015年11月期末の平均契約賃料は、前期末比 +64円の18,738円と、2期連続の上昇となりました。賃料改定に
より、月額契約賃料は前期末比 +7百万円、平均月額賃料増額率は9.0％となりました。テナントの入退去により、月額
契約賃料は前期末比で差引 +49百万円、またテナントの入替により、平均月額賃料増額率は14.0％となりました。稼
働率は前期末比1.0％ポイント改善し、98.3％となりました。引き続き、
「凡事徹底」を行動指針とする徹底した現場主
義により、持続的な内部成長を実現します。　内部成長の詳細は8ページ
2015年11月 期 は、2015年4月 に 発 表 し た 公 募 増 資 に よ り2015年6月2日 に「 リ バ ー ゲ ー ト 」
（取得価格
28,000百万円）を、2015年9月11日には、
「Daiwa八丁堀駅前ビル」
（取得価格2,871百万円）及び「Daiwa八丁堀
駅前ビル西館」
（取得価格1,647百万円）を取得しました。今後も東京主要5区を中心
に厳選したオフィス物件を取得し、ポートフォリオの価値向上を図ります。
外部成長の詳細は12ページ　財務関連におきましては、金利固定比率の向上や返済期限の分散化、有利子負
債比率の低下を推進しました。引き続き、将来のリファイナンスリスクの低減を
図りながら、更なる財務体質の強化に努めてまいります。
財務状況の詳細は15ページ
今後も本投資法人は、既存物件の競争力の向上に努め、中長期的目標
として、巡航 EPS（物件売却益を控除した1口当たり当期純利益）を成
長させ、増資等による投資余力を活かし、資産規模5,000億円の達成
を目指してまいります。
投資主の皆様には引き続きご支援、ご鞭撻のほどよろしくお願い申
し上げます。
大村 信明
大和証券オフィス投資法人 執行役員　目次
Ⅰ. 投資法人の概要
投資主の皆様へ………………………………………………… 2
Ⅲ. 貸借対照表 … …………………………………………… 36
投資法人の特徴と戦略… ……………………………………… 3
Ⅳ. 損益計算書 … …………………………………………… 38
決算・運用ハイライト… ……………………………………… 4
保有資産の概要［ポートフォリオ一覧］
… …………………… 5
保有資産の概要［ポートフォリオの分布］
… ………………… 6
内部成長への取組み… ………………………………………… 8
外部成長への取組み… ……………………………………… 12
2
Ⅱ. 資産運用報告… ………………………………………… 17
Ⅴ. 投資主資本等変動計算書… ………………………… 39
Ⅵ. 注記表……………………………………………………… 40
Ⅶ. 金銭の分配に係る計算書… ………………………… 50
Ⅷ. 独立監査人の監査報告書… ………………………… 51
財務状況……………………………………………………… 15
Ⅸ. キャッシュ・フロー計算書［参考情報］………… 52
資産運用会社の概要… ……………………………………… 16
Ⅹ . 投資主インフォメーション… ……………………… 54
投資法人の特徴と戦略
本投資法人の特徴
オフィスビル特化型 REIT
東京主要5区に注力した REIT
オフィスビルに特化した運営ノウハウを駆使
需要が高い好立地のオフィスビルに重点投資
オフィスビル
100.0%
地方主要都市
首都圏
東京主要5区
4.4%
87.7%
7.9%
取得価格ベース
成長戦略
堅実な成長への取組み
・物件取得の継続
・取得余力の活用
資産規模5,000億円の達成
中長期的な総資産有利子負債比率
の上限範囲40%～50%
（億円）
5,000
4,000
3,320
安定的な収益基盤の確立
・物件運営の取組み
“凡事徹底”の継続
徹底した現場主義
テナントリレーションを更に強化
・物件価値の維持向上
不動産管理会社との連携強化による
テナントニーズの取込み
戦略的リニューアルとテナント
誘致
・財務の取組み
借入年限の長期化と返済期日の分散
を図ることで、リファイナンスリス
クを低減
物件を厳選し、競争力を
有する物件に投資
（注）右記予想分配金は、一定の前提条件の下に
2,000
1,000
0
2013年
11月期
2014年
5月期
は分配金の額を保証するものではありま
せん。
2014年
11月期
2015年
5月期
2015年
11月期
2015 年 11 月期（第 20 期） 9,688 円
2016 年 5 月期（第 21 期）
9,850 円
9,900 円
算出したもので、状況の変化等により変
動する可能性があります。また、本予想
3,875
4,457
4,132
3,000
2013年
5月期
1 口当たり分配金
3,527 3,640
5,000
2016 年 11 月期（第 22 期） 中期目標
（実績）
（予想）
（予想）
Ⅰ . 投資法人の概要
3
決算・運用ハイライト
内部成長の進展により、分配金は着実に成長
■ 営業収益の推移
■ 営業利益の推移
（百万円）
12,000
■ 当期純利益の推移
（百万円）
5,000
（百万円）
6,000
11,837
9,000
9,763
8,432
5,614
10,387
4,000
8,587
4,438
3,677
6,000
4,688
4,000
4,770
3,641
3,000
3,760
2,000
2,000
3,000
4,031
3,016
2,959
1,000
0
0
2013年 2014年 2014年 2015年 2015年
11月期
5月期
11月期
5月期
11月期
0
2013年 2014年 2014年 2015年 2015年
11月期
5月期
11月期
5月期
11月期
2013年 2014年 2014年 2015年 2015年
11月期
5月期
11月期
5月期
11月期
■ 賃料収入の推移
（百万円）
11,000
外部成長（取得／売却物件通期寄与）
10,000
267
外部成長（取得／売却物件期中寄与）
9,000
176
内部成長（既存物件賃料増減）
8,000
7,000
261
77
29
6,000
349
6
347
190
278
511
839
64
–55
–70
0
2013年
5月期
2013年
11月期
2014年
5月期
2014年
11月期
2015年
5月期
2015年
11月期
■ 1口当たり分配金（予想・実績）の推移
（円）
10,000
1年前予想
半年前予想
8,000
6,000
4,000
282
148
215
4,850
4,850
5,107
3,600
4,100
4,464
分配金実績
5,350
5,500
5,986
5,500
6,250
6,542
6,550
7,200
7,478
7,300
7,540
7,621
2013年
11月期
2014年
5月期
7,570
7,820
8,256
8,328
8,700
9,142
（注）外部成長（取得／売却物件
通期寄与）は、前期に取得
／売却した物件の賃共収入
差異の当期における通期寄
与分を示します。
外部成長（取得／売却物件
期中寄与）は、当期に取得
／売却した物件の賃共収入
差異の当期における期中寄
与分を示します。
内部成長（既存物件賃料増
減）は、当期における既存
物件の賃共収入差異の前期
比を示します。
9,000
9,350
9,688
9,750
9,850
9,900
2,000
0
2011年
11月期
2012年
5月期
2012年
11月期
2013年
5月期
2014年
11月期
2015年
5月期
2015年
11月期
2016年 2016年
5月期 11月期
2013年11月期 2014年5月期 2014年11月期 2015年5月期 2015年11月期
（第 16 期）
（第 18 期）
（第 19 期）
（第 20 期）
8,432
8,587
9,763
10,387
11,837
営業利益（百万円）
3,677
3,760
4,438
4,770
5,614
経常利益（百万円）
2,955
3,005
3,642
4,032
4,689
当期純利益（百万円）
2,959
3,016
3,641
4,031
4,688
発行済投資口数（口）
395,798
395,798
441,000
441,000
484,000
1口当たり純資産額（円）
509,560
509,490
504,746
505,566
511,777
7,478
7,621
8,256
9,142
9,688
363,653
380,723
399,555
432,232
460,705
41.7
1口当たり分配金（円）
総資産額（百万円）
総資産有利子負債比率（％）
40.6
43.0
40.2
44.3
投資物件数（件）
44
44
46
47
50
資産規模（億円）
3,527
3,640
3,875
4,132
4,457
244,877.17
259,381.62
286,088.89
288,833.07
325,313.01
96.3
96.4
97.2
97.3
98.3
総賃貸可能面積（㎡）
期末稼働率（％）
4
（第 17 期）
営業収益（百万円）
保有資産の概要［ポートフォリオ一覧］
（2015年11月30日時点）
物件名
所在地
賃貸可能
構造階数
面積（㎡）
（注2）
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
東京主要5区（注1）
東京都中央区銀座
Daiwa銀座ビル
東京都中央区銀座
Daiwa銀座アネックス
東京都港区芝浦
Daiwa芝浦ビル
東京都港区南青山
Daiwa南青山ビル
東京都千代田区猿楽町
Daiwa 猿楽町ビル
東京都港区浜松町
Daiwa Ａ浜松町ビル
東京都渋谷区神宮前
Daiwa 神宮前ビル
東京都港区芝大門
Daiwa 芝大門ビル
東京都千代田区三崎町
Daiwa 三崎町ビル
東京都港区新橋
Daiwa 新橋 510 ビル
東京都中央区築地
Daiwa 築地駅前ビル
東京都中央区築地
Daiwa 築地ビル
東京都中央区月島
Daiwa 月島ビル
Daiwa 日本橋堀留町ビル 東京都中央区日本橋堀留町
東京都港区麻布台
Daiwa 麻布台ビル
東京都中央区八丁堀
Daiwa 京橋ビル
東京都千代田区麹町
Daiwa 麹町 4 丁目ビル
東京都港区新橋
Daiwa 御成門ビル
新宿マインズタワー（注6） 東京都渋谷区代々木
東京都渋谷区宇田川町
SHIBUYA　EDGE
東京都中央区日本橋大伝馬町
Daiwa 小伝馬町ビル
東京都千代田区神田神保町
Daiwa 神保町ビル
東京都港区西新橋
Daiwa 西新橋ビル
東京都千代田区九段南
Daiwa 九段ビル
東京都中央区日本橋茅場町
大和茅場町ビル
Daiwa 神保町 3 丁目ビル 東京都千代田区神田神保町
東京都渋谷区円山町
Ｅ・スペースタワー
Daiwa 日本橋本石町ビル 東京都中央区日本橋本石町
東京都新宿区新宿
新四ｃｕ r ｕｍｕビル
東京都渋谷区円山町
Daiwa 渋谷道玄坂ビル
東京都港区赤坂
Daiwa 赤坂ビル
東京都渋谷区渋谷
Daiwa 渋谷宮益坂ビル
東京都港区南麻布
麻布グリーンテラス
Daiwa 恵比寿 4 丁目ビル 東京都渋谷区恵比寿
東京都新宿区大久保
ラクアス東新宿
東京都渋谷区神宮前
コンセプト青山
東京都渋谷区神泉町
神泉プレイス
東京都渋谷区南平台町
グラスシティ渋谷
東京都中央区日本橋箱崎町
リバーゲート
東京都中央区八丁堀
Daiwa 八丁堀駅前ビル
Daiwa 八丁堀駅前ビル西館 東京都中央区八丁堀
小　計
首都圏（注 1）
東京都豊島区東池袋
Daiwa 東池袋ビル
Daiwa 品川 North ビル 東京都品川区北品川
東京都品川区大崎
Daiwa 大崎 3 丁目ビル
神奈川県横浜市港南区上大岡西
Daiwa 上大岡ビル
東京都杉並区上荻
インテグラルタワー
東京都目黒区目黒
目黒プレイスタワー
小　計
地方主要都市（注 1）
大阪府大阪市中央区南船場
Daiwa 南船場ビル
愛知県名古屋市中村区名駅南
Daiwa 名駅ビル
大阪府大阪市中央区淡路町
北浜グランドビル
小　計
合　計
（注3）
竣工年月
大規模 取得価格
期末算定
修繕
価格（百万円）
比率
実施年 百万円 (%) （注4）
SRC B3/12F
1963年7月
2003年
14,100
3.2
2,032.11
SRC B3/8F
1972年8月
2003年
3,050
0.7
3,260
9,619.67
SRC B1/12F
1987年10月
8,265
1.9
7,350
2,715.54 S・SRC B2/5F
1990年9月
4,550
1.0
4,250
3,657.43
SRC 8F
1985年6月
3,190
0.7
3,270
3,663.38
SRC B2/10F
1993年7月
2,865
0.6
3,220
2,198.61
RC B1/4F
1997年12月
2,800
0.6
2,230
2,386.48 SRC・RC B1/7F 1996年11月
2,578
0.6
2,860
2,137.53
S 8F
1996年7月
2,346
0.5
2,680
2,676.52
SRC B1/8F
1974年4月
2,080
0.5
2,420
2,659.59
SRC 10F
1996年1月
1,560
0.3
1,550
1,487.82
SRC B1/7F
1990年1月
1,240
0.3
1,360
8,426.85
S 5F
1996年7月
7,840
1.8
9,080
2,850.81
SRC B2/7F
1993年4月
2,520
0.6
2,450
1,697.88
SRC B2/9F
1984年4月
1,600
0.4
1,750
3,265.83
SRC B1/8F
1974年10月 2005年
3,460
0.8
3,180
2,690.90
SRC B2/9F
1987年10月
2,910
0.7
2,670
SRC 9F
1973年4月
13,860
3.1
12,800
133,800 30.0
116,000
11,614.92
45,543.97 S・SRC B3/34F 1995年9月
2003年
2,480.65
RC B1/9F
2006年8月
5,900
1.3
4,650
2,379.31
SRC 8F
1985年3月
2,460
0.6
2,060
3,164.26
S B1/8F
1997年3月
4,150
0.9
3,230
4,815.84
SRC B1/10F
1993年7月
5,000
1.1
5,330
2,882.61
SRC 9F
1987年3月
4,000
0.9
3,270
5,899.11 S・SRC B1/8F
2010年4月
5,600
1.3
7,460
2,889.34
2010年2月
3,550
0.8
4,420
24,000
5.4
32,300
S 9F
13,960.87 S・SRC B1/15F 2002年10月
2,143.08
2010年5月
1,721
0.4
2,110
6,751.31 S・RC B2/11F
2012年1月
9,650
2.2
12,000
4,144.90 SRC B1/11F
1988年3月
4,500
1.0
6,380
8,739.17
SRC B2/7F
1990年9月
9,200
2.1
12,100
6,327.95
S 8F
S B1/12F
1988年12月
13,234.39
S・RC B1/6F
2009年9月
2,885.64
SRC B1/9F
7,498.33
S10F
4,421.79
2,811.35
7,000
1.6
8,040
14,000
3.1
15,700
1997年12月
4,135
0.9
5,120
2010年8月
8,450
1.9
9,830
S・RC B1/7F
2001年11月
9,800
2.2
11,200
RC B1/9F
2001年9月
4,800
1.1
6,020
8,566.73 S・SRC B1/11F 2004年2月
16,000
3.6
17,500
32,062.96 S・SRC・RC B2/20F 1994年2月
28,000
6.3
29,800
2,622.42 S・SRC B1/10F
2006年2月
2,871
0.6
3,060
1,723.24
1996年2月
1,647
0.4
1,700
391,048 87.7
401,460
SRC B1/9F
261,906.35
4,461.47 SRC・S B1/9F
1993年6月
2,958
0.7
3,490
6,548.17
SRC B1/11F
1991年7月
7,710
1.7
5,790
1,786.06
S・RC B1/6F
2007年9月
1,650
0.4
2,240
2011年5月
2,000
0.4
2,420
17,778.14 S・SRC B2/18F 1993年6月
15,220
3.4
17,500
3,519.50 S・SRC B2/14F 2009年7月
5,600
1.3
6,110
35,138
7.9
37,550
2,630.30 S・SRC B3/7F
36,723.64
5,703.50
SRC B1/8F
1986年9月
4,810
1.1
2,660
7,461.90
S 12F
2007年12月
5,300
1.2
7,150
9,481
2.1
11,000
19,591
4.4
20,810
445,777 100.0
459,820
13,517.62 S・SRC B1/16F 2008年2月
26,683.02
325,313.01
土地
建物
PML
（％）
（注5）
15,800 所有権・賃借権
8,175.26
2006年
所有形態
4.53
所有権
3.97
所有権
所有権
3.82
所有権
所有権
9.19
所有権
所有権
7.14
所有権
所有権
3.79
所有権
区分所有権
13.33
所有権
所有権
3.72
所有権
所有権
4.24
所有権
所有権
5.51
所有権
所有権
4.23
所有権
所有権
4.98
所有権
所有権
4.87
所有権
所有権
4.68
所有権
所有権
6.64
所有権
所有権
所有権 区分所有（100％） 4.51
所有権 区分所有（100％） 6.19
所有権 区分所有（100％） 3.89
所有権（共有）所有権（共有） 2.03
1.56
所有権
所有権
4.19
所有権・賃借権
所有権
5.05
所有権
所有権
3.76
所有権
所有権
所有権 区分所有（100％） 5.51
4.50
所有権
所有権
5.33
所有権
所有権
3.11
所有権
所有権
3.80
所有権
所有権
敷地権 区分所有（100％） 4.44
3.77
所有権
所有権
7.14
所有権
所有権
5.64
所有権
所有権
2.67
所有権
所有権
2.44
所有権
所有権
所有権 区分所有（100％） 4.46
4.42
所有権
所有権
6.21
所有権
所有権
1.61
所有権
所有権
1.76
所有権
所有権
5.89
所有権
所有権
7.03
所有権
所有権
所有権
所有権
所有権
所有権
所有権
所有権
所有権
所有権
所有権
所有権
所有権
所有権
所有権
所有権
所有権
所有権
所有権
所有権
3.55
7.19
6.14
6.29
1.18
1.68
5.25
10.31
3.48
（注1）
「東京主要5区」
とは、千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区をいいます。
「首都圏」とは、東京都（東京主要5区を除きます。）、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。
「地方主要都市」とは、大阪圏（大阪府、京都府及び兵庫県）、名古屋圏（愛知県、三重県及び岐阜県）、及び地方自治法に定める政令指定都市、中核市をいいます。
（注2）賃貸可能面積は、2015年11月30日（第20期末）のものを記載しています。
（注3）構造の略は、S：鉄骨造、RC：鉄筋コンクリート造、SRC：鉄骨鉄筋コンクリート造を表しています。
（注4）期末算定価格は2015年11月30日（第20期末）を価格時点とする不動産鑑定評価書の鑑定評価額を記載しています。
（注5）PMLは、損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社作成のポートフォリオ地震 PML 評価報告書（2015年12月）に記載された数値を記載しています。
（注6）
「新宿マインズタワー」
の本投資法人が保有する信託受益権に係る信託不動産は本物件全体の7分の6に相当する共有持分です。
本投資法人は、2007年7月13日に共有持分の7分の3（取得価格651億円）を、2007年11月26日に共有持分の7分の3（取得価格687億円）をそれぞれ取得し
ています。上記表中の賃貸可能面積は、建物一棟全体の賃貸可能面積の7分の6に相当する面積を記載しています。
Ⅰ . 投資法人の概要
5
保有資産の概要［ポートフォリオの分布］
東京主要5区（千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区）に投資を集中
渋谷区
7 Daiwa 神宮前ビル
20 SHIBUYA　EDGE
42 Daiwa東池袋ビル
30 Daiwa渋谷道玄坂ビル 32 Daiwa渋谷宮益坂ビル
池袋駅
42
豊島区
19 新宿マインズタワー
34 Daiwa恵比寿4丁目ビル 36 コンセプト青山
27 E・スペースタワー
46
荻窪駅
杉並区
37 神泉プレイス
38 グラスシティ渋谷
中野駅
35
新宿区
東新宿駅
新宿区
新宿駅
29
19
46 インテグラルタワー
JR
山手線
埼京線
中央線
総武線
京葉線
横須賀線・
総武線快速
渋谷区
港区
7
36
青山
一丁目駅
外苑前駅
4
表参道駅
20
6 DaiwaA 浜松町ビル
田
急
東
線
線
市
都
園
横
4 Daiwa 南青山ビル
東
3 Daiwa 芝浦ビル
32
渋谷駅
27
30
37
38
急
都営地下鉄
大江戸線
浅草線
三田線
新宿線
方南町
35 ラクアス東新宿
東
東京メトロ
銀座線
丸ノ内線
日比谷線
東西線
千代田線
有楽町線
半蔵門線
南北線
副都心線
29 新四ｃｕrｕｍｕビル
四ッ谷駅
中目黒駅
8 Daiwa 芝大門ビル
10 Daiwa新橋510ビル
34
恵比寿駅
15 Daiwa 麻布台ビル
47
目黒駅
最重点投資エリア・
東京主要5区
重点投資エリア・
首都圏
地方主要都市
6
18 Daiwa 御成門ビル
23 Daiwa 西新橋ビル
31 Daiwa 赤坂ビル
33 麻布グリーンテラス
47 目黒プレイスタワー
大崎駅
44
（2015年11月30日時点）
中央区
2 Daiwa銀座アネックス 11 Daiwa 築地駅前ビル 12 Daiwa 築地ビル
1 Daiwa銀座ビル
39 リバーゲート
14 Daiwa日本橋堀留町ビル
13 Daiwa月島ビル
16 Daiwa 京橋ビル
21 Daiwa 小伝馬町ビル 25 大和茅場町ビル
28 Daiwa日本橋本石町ビル
40 Daiwa八丁堀駅前ビル 41 Daiwa八丁堀駅前ビル西館
浅草駅
押上駅
水道橋駅
九段下駅
9
秋葉原駅
5
26 22
24
千代田区
28
21
14
大手町駅
人形町駅
千代田区
17
日本橋駅
東京駅
赤坂見附駅
赤坂駅
31
日比谷駅
虎ノ門駅
12
16
6
15
25
中央区
銀座駅
新橋駅
23
10
18
芝公園駅
錦糸町駅
12
水天宮
前駅
39
41 40
八丁堀駅
5 Daiwa 猿楽町ビル
9 Daiwa 三崎町ビル
17 Daiwa麹町4丁目ビル
22 Daiwa 神保町ビル
24 Daiwa 九段ビル
26 Daiwa神保町3丁目ビル
45 Daiwa 上大岡ビル
48 Daiwa南船場ビル
49 Daiwa 名駅ビル
50 北浜グランドビル
11
月島駅
13
8
港区
33
3
48
品川駅
43
品川区
43 Daiwa品川Northビル
44 Daiwa大崎3丁目ビル
50 49
45
Ⅰ . 投資法人の概要
7
内部成長への取組み
テナント満足度の向上に努めつつ、契約更新・テナント入替においては賃料増加につなげる
オフィス市場の動向
空室率の更なる改善傾向が見られ、賃料にも回復の兆しが見られます。
■ 東京のオフィスビルの賃貸市場状況
■ 東京23区の需給バランスの推移
(％)
10.0
(円/坪)
25,000
既存ビル平均賃料(左軸)
既存ビル空室率(右軸)
23,000
8.0
21,000
6.0
19,000
3.58 4.0
17,497
17,000
15,000
(坪)
400,000
(%)
9.0
予測値
300,000
200,000
6.0
100,000
4.5
0
3.0
2.0
-100,000
0.0
-200,000
1.5
新規供給面積
新規需要面積
空室率
0.0
01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年
01年02年03年04年05年06年07年08年09年10年11年12年13年14年15年
（出所）三鬼商事
（出所）CBRE オフィスマーケット中期予測（2014年〜 2020年）
■ 期末稼働率の推移
■ 入退居率推移 *
(％)
100.0
（％）
20.0
97.7
95.9
95.0
96.3 96.4
96.4
95.4
97.2 97.3
98.3 98.3
96.7 96.6 96.5
95.0
13.4
10.0
9.8
7.2 7.4
3.9
94.3
3.2 3.3
8.2
5.7
92.4
90.0
85.7
6.1
4.4
6.2
2.0
0.0
92.8
85.0
7.5
稼働率（実績）
予想稼働率
予想稼働率（2015年7月開示時点）
09/5 09/11 10/5 10/11 11/5 11/11 12/5 12/11 13/5 13/11 14/5 14/11 15/5 15/11 16/5 16/11
期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末
-3.4 -3.9
-3.9
-10.0
-5.9
-5.3
-7.3 -6.3
-12.0
-20.0
-2.8
1.4
1.2
-2.4 -1.7 -1.4 -3.1
-6.1 -5.7
入居率
退去率
-14.7
4.3
入居率（予想）
退去率（予想）
09/5 09/11 10/5 10/11 11/5 11/11 12/5 12/11 13/5 13/11 14/5 14/11 15/5 15/11 16/5 16/11
期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末
*賃貸可能面積に対する入居及び退去の契約面積比率の推移
基礎体力の向上
・2015年5月期（第19期）、2015年11月期（第20期）の契約更新・テナント入替により、基礎体力（内部成長実現に
伴う収益力）は着実に向上。
・基礎体力の向上による賃料収入増は、ほぼストレートに分配原資の増加につながる。
■ 契約更新・テナント入替による月額賃料増加
契約更新
テナント入替
合　計
2015年5月期
5,862千円 / 月
3,527千円 / 月
9,389千円 / 月
2015年11月期
7,938千円 / 月
6,438千円 / 月
14,376千円 / 月
■ 基礎体力の向上による分配原資の増加
賃共収入合計
（6ヶ月）
2015年5月期
2015年11月期
賃共収入合計に対する比率（注1）
6ヶ月
年率換算
6ヶ月
年率換算
8,806百万円
0.6%
1.3%
1.5%
3.1%
10,196百万円
0.8%
1.7%
2.1%
4.3%
（注1）各期の基礎体力向上による賃料増加額(月額賃料増加額×6 ヶ月 ) をそれぞれの期における賃共収入で除して算出。
（注2）各期の基礎体力向上による賃料増加額(月額賃料増加額×6 ヶ月 ) をそれぞれの前期における当期純利益で除して算出。
8
分配原資の伸び率（注2）
契約更新の状況
■ 2015年11月期更新テナント
■ 更新対象テナント（区画）の賃料増額・減額率推移
更新対象外で解約 1.7
更新対象面積
更新対象外面積（解約分を除く）82.3
16.0
15/11期
15/5期
0.0
0.0
37.4
61.1
1.3
26.5
70.8
2.7
13/11期
8.5
66.7
7.9*
12/11期
14.4
57.4
18.9
0.0
12/5期
0.0
減額
40.6
0.8
20.0
40.0
12.3
67.3
13.8
54.6
60.0
増額
維持
* 2014年5月期の増額の内、14.1%分はサブリース契約の数テナントがマス
ターリース契約に変更されたため、増額となり、7.9%分はテナントとの交渉
により増額となります。
■ 増額改定賃料の状況（2015年11月期の増額改定における
月額賃料改定額の比率）
9.0%
-25.0
賃料増減率
12/11期 13/5期 13/11期 14/5期 14/11期 15/5期 15/11期
*各期において更新時期が到来し、賃料更新の合意に至った各賃貸借契約における更
新前の契約賃料に対する賃料増額・減額率を示しています。賃料増減率は改定率は
増額と減額をネットして算出しています。
■ テナントの入替による月次賃料増減（同区画従前賃料比）
0％未満
維持
30％以上
3%
8% 7%
0％以上～
10％未満 4%
32%
（前期：5.2%）
月額賃料
増額率
10％以上～
15％未満
14.0%
31%
（前期：10.1%）
＊比率は月額賃料総額ベース
月額賃料増加額
20％以上～
30％未満
47%
10％以上～
20％未満
40%
5％以上～
10％未満
減額率
-22.7
-22.7
6%
月額賃料
増額率
-7.0
増額率
-20.0
15％以上
22%
0.0
-4.9
-15.0
（注）2015年5月末の賃貸面積：281,321.87㎡に対して、2015年11月期中に
契約更新があった契約面積の比率。
2～5％未満
5.2
-10.2
-10.0
100.0
（%）
解約
9.0
5.2
0.0
-6.5
-7.0
4.0
80.0
9.8
4.3
5.0
1.0
2.5
-5.2
-5.0
8.2
70.3
4.5
0.0
0
0.0
12.1
77.1
3.1
5.0
19.9
14.1*
10.0 4.6
13/5期
9.0
10.0
14/11期 4.8 8.6
14/5期
(%)
15.0
＊比率は月額賃料総額ベース
7,938千円/月
6,438千円/月
月額賃料増加額
賃貸事業の状況
■ 契約賃料と賃料単価指数の推移（月額）
■ 前期末比月額契約賃料 * の増減
(円/坪)
30,000
100
27,000
90
24,000
78.06 78.85 80
78.52
21,000
70
（百万円）
1,850
1,800
テナント
解約による
減少
1,750
18,674
18,000
17,799
15,000
12,000
50
40
07/11 08/5 08/11 09/5 09/11 10/5 10/11 11/5 11/11 12/5 12/11 13/5 13/11 14/5 14/11 15/5 15/11
期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末
(注)15年11月期における既存47物件の契約賃料は18,817円（前期比143円増）
* 契約賃料は、各期末時点で契約しているテナントとの月額契約賃料を平均したもの
**賃料単価指数は、個別物件の賃料単価の収益率を09/5期末を100として指数化したもの
賃料改定
による減少
1,650
1,600
60
18,738
契約賃料*
賃料単価指数
（前期比、
右軸）**
1,700
1,550
1,500
+7
1,595
賃料改定
による増加
+81
0
テナント
新規入居
による増加
+151 1,803
–32
新規物件取得
による増加
1,450
1,400
15/5期末
月額契約賃料
15/11期末
月額契約賃料
*月額契約賃料とは、各期末時点で契約を締結しているテナントから得られる最終賃
料の合計。新宿マインズタワーの月額契約賃料は7分の6に調整済み。
Ⅰ . 投資法人の概要
9
内部成長への取組み
凡事徹底
「凡事徹底」による継続的な内部成長、物件価値の最大化
正確な現状把握
◦賃貸マーケットの正確な理解
◦入居テナントのリアルな声の把握
◦保有物件の特徴の理解
◦徹底した予実管理
内部成長のための活動
◦積極的な仲介業者との交流
◦新規テナント候補の内覧への同行
◦こまめなテナント訪問
◦テナント満足度調査実施
◦徹底的な物件実査
◦綿密な数値分析
内部成長の実現
◦迅速かつ正確な戦略的リースアップ
◦強固なテナントリレーションの構築による長期安定収益の実現
◦綿密な修繕計画等に基づく確実なコストコントロール
物件価値の最大化を目指す
オフィス運用チーム（9名）
齋藤 輝昭
牛久 貴文
松本 忠司
本投資法人のポートフォリオを構成する物件全てに担当者を配置し、スペシャリスト集
団による物件価値の最大化を目指しています。
熊谷 慶太郎
楢原 拓
石井 宏太郎
上村 千恵
小畠 勇樹
相曽 貴史
アセット・マネジメント アセット・マネジメント アセット・マネジメント アセット・マネジメント アセット・マネジメント アセット・マネジメント アセット・マネジメント アセット・マネジメント アセット・マネジメント
業務歴9年11ヶ月 業務歴11年3ヶ月 業務歴5年1ヶ月
業務歴2年10ヶ月 業務歴9年4ヶ月
業務歴9年8ヶ月
業務歴9年6ヶ月
業務歴3年2ヶ月
業務歴1年2ヶ月
運用企画チーム（2名）
ミドルオフィス業務：ポートフォリオに関する予算、実績の管理を行っています。
コンストラクション・
マネジメント・チーム（1名）
エンジニアリング：資産の工事計画を策定し、実施しています。
（注）
人数は2015年12月末日時点。アセット・マネジメント業務歴は当該業務に携わった年数を記載しています
（2015年12月末時点）
。資産運用会社における勤務年数を示すものではありません。
2015年11月期取得物件～リーシング強化事例～
リバーゲート
取得価格:28,000百万円［2015年6月2日取得］
所在地
地積
構造・階数
延床面積
鑑定価格
建築時期
稼働率
テナント
東京都中央区日本橋箱崎町
7,088.66㎡
S・SRC・RC B2/20F
53,790.26㎡
29,700百万円（注1）
1994年2月
80.8%（注2）
87（注3）
取得時（注4）NOI 利回り
前提稼働率
4.5%
94.3%
中期（注5） NOI 利回り
前提稼働率
4.7%
94.3%
鑑定
NOI 利回り
前提稼働率
5.0%
95.0%
減価償却
1.1%
（注6）
（注1）2015年4月1日時点。
（注2）2015年6月2日時点。
（注3）2015年6月2日時点。賃貸住戸71含む。
（注4）取得時とは、取得時の賃貸借契約等を基に、公租公課の発生等を考慮し、前提稼働率における年間の想
定収支を計算しています。
（注5）中期とは、取得後、巡航稼働時（前提稼働率）において、中期的賃料を前提とした賃貸事業収入から賃貸
事業費用を控除した推定値であり、当期や来期以降の予測数値ではありません。
（注6）減価償却は、物件取得期に計上見込みの減価償却費6ヶ月換算額及び翌期に計上見込みの減価償却費
（6ヶ月分）を合計した額を取得価格で除した数値です。
10
リーシング戦略における取組み
・取得時点における稼働率は、80.8％。空き床
面積は、2.5フロア分の約1,700坪。
・基準階面積約600坪という大きさを活かし、
広範なエリアを管轄する企業の営業拠点集約
ニーズを取込むべく、契約締結時点からリーシ
ングを開始。
・取得後2 ヶ月で複数の新規テナントから申し
込みを受領し、加えて既存テナントの増床も引
き出すことで、稼働率は取得時点の80.8％か
ら2015年11月期末の95.3％に向上。また、
空室部分については、当初取得時の想定賃料に
対し、平均で約10％程度上回る賃料水準にて
成約。
・残りの約300坪（半フロア分）についても、早
期リースアップを目指し、継続注力中。
ポートフォリオの価値向上策
■ 戦略的リニューアル工事
■ CS 向上施策
エレベーターホール改修
Before
オフィスワーカーへのカレンダー配布
After
新宿マインズタワー
Daiwa
渋谷宮益坂ビル
実施日：2015年12月14日
■ 地域社会との共生
トイレリニューアル
Before
Daiwa
渋谷宮益坂ビル
After
ツリー
新宿ミナミルミへの参加
小田急電鉄、髙島屋、東日本旅客鉄道、大和証
券が主催の「新宿ミナミルミ」( 今年度3回目 )
に新宿マインズタワーが参加し、
『星』をテーマ
にしたイルミネーションを実施。
植栽
正面
新宿マインズタワー
実施期間：2015年11月11日〜2016年2月14日
環境への取組み
■ GRESB 2015において4年連続となる“Green Star”評価を取得
大和リアル・エステート・アセット・マネジメントは、大和証券オフィス投資法人を対象として、2012年、
2013年、2014年に続き、2015年の「グローバル リアルエステート サステナビリティベンチマーク調査」
（Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) Survey）に参加し、
「マネジメントと方針」及
び「実行と計測」の 両面でサステナビリティに関する高い評価を受け、3年連続で最高位のカテゴリーである
「グリーン・スター」
（“Green Star”）の評価を獲得いたしました。GRESBは、欧州年金基金を中心とした機
関投資家等で構成された民間主導の国際的な組織であり、不動産ポートフォリオのサステナビリティ・パ
フォーマンス分析を行うことを目的としています。大和リアル・エステート・アセット・マネジメントでは、
引き続きサステナビリティ・パフォーマンス向上への取組みに努めてまいります。
■ 新宿マインズタワー　平成27年度 DBJ Green Building 認証の評価向上
新宿マインズタワー
株式会社日本政策投資銀行（DBJ）による DBJ Green Building 認証において、定期モニタ
極めて優れた
リングにかかる評価替えにより、新宿マインズタワーは、従来の３つ星（非常に優れた「環境・ ランク 「環境・社会への配慮」
がなされたビル
社会への配慮」がなされたビル）から、４つ星（極めて優れた「環境・社会への配慮」がなされ
たビル）に評価が1ランク向上しました。
今回のモニタリングでは、
ラベル
❶ グリーンリース（注）の活用による省エネ施策の推進
❷ 新宿ミナミルミへの継続参加（周辺地域への配慮・貢献）
の2点で高い評価をいただいています。
呼称
４つ星 / four stars
（注）グリーンリースとは、テナント専有部において、省エネ対策の設備更新を行う際、テナント及びオーナー双方にメリットが生じるスキームにて実現する方式です。
2016年5月期（第21期）における内部成長の課題
稼働率
増額対象面積
・2016年5月期（第21期）における期末稼働率は、現状の予想値（98.3％）以上を目指します。
・2015年11月期（第20期）における更新対象面積のうち、賃料増額は37.4％を占めました。
・2016年5月期（第21期）においては、既存テナント様のご理解をより広くいただけるよう、
「テナント満
足度の向上」を伴う活動に努めます。
Ⅰ . 投資法人の概要
11
外部成長への取組み
取得環境は厳しさを増すも、競争力を有する質の高い物件を厳選の上で投資
2015年11月期新規取得物件
Daiwa八丁堀駅前ビル
Daiwa八丁堀駅前ビル西館
取得価格 :2,871百万円［ 2015年9月11日取得］
取得価格 :1,647百万円［2015年9月11日取得］
東京都中央区
八丁堀
地積
582.33㎡
構造・階数 S・SRC B1/10F
延床面積 4,297.67㎡
所在地
鑑定価格
3,000百万円
東京都中央区
八丁堀
地積
323.53㎡
構造・階数 SRC B1/9F
延床面積 2,198.33㎡
所在地
（注1）
建築時期 2006年2月
稼働率 100.0%（注2）
テナント 9（注2）
取得時 NOI 利回り 前提稼働率
（注3）
中期
（注4）
鑑定
3.7％
（注5）
96.0％
建築時期 1996年2月
稼働率 100.0%（注2）
テナント 9（注2）
96.0％
0.7％
100.0％
NOI 利回り 前提稼働率
鑑定
NOI 利回り 前提稼働率
Daiwa八丁堀駅前ビル
ＪＲ京葉線
3.9％
中期
（注4）
八丁堀駅
Daiwa八丁堀駅前ビル西館
東京
メト
ロ日
比谷
線
減価償却
100.0％
NOI 利回り 前提稼働率
4.4％
1,670百万円
（注1）
取得時 NOI 利回り 前提稼働率
（注3）
NOI 利回り 前提稼働率
4.4％
鑑定価格
八丁堀駅
4.5％
4.6％
減価償却
（注5）
96.0％
96.0％
0.5％
（注1）2015年8月15日時点。
（注2）取得時点。
（注3）取得時とは、取得時の賃貸借契約等を基に、公租公課の発生等を考慮し、前提稼働率における年間の想定収支を計算しています。
（注4）中期とは、取得後、巡航稼働時（前提稼働率）において、中期的賃料を前提とした賃貸事業収入から賃貸事業費用を控除した推定値であり、当期や来期以降の予測数値ではありません。
（注5）減価償却は、物件取得期に計上見込みの減価償却費6ヶ月換算額及び翌期に計上見込みの減価償却費（6ヶ月分）を合計した額を取得価格で除した数値です。
交通アクセス
「Daiwa 八丁堀駅前ビル」、
「Daiwa 八丁堀駅前ビル西館」ともに、JR 京葉線・東京メトロ日比谷線「八丁堀」駅の最寄出口よ
りそれぞれ徒歩約1分の距離に位置します。徒歩圏内には東京メトロ東西線・日比谷線「茅場町」駅、都営地下鉄浅草線「宝町」
駅や東京メトロ有楽町線「新富町」駅があり複数路線の利用も可能です。
中期運用戦略
・八丁堀エリアの賃貸マーケット動向を見通した営業戦略を実施します。
・既存テナントとのリレーションを向上させ、長期的に安定した稼働維持を実現し、マーケットに見合った条件改定による、
収益向上を目指します。
・管理・運営コストを適正水準に見直し、コスト削減に努めます。
2015年11月期（第20期）では、上記のDaiwa八丁堀駅前ビル、Daiwa八丁堀駅前ビル西館の他、2015年6月2日にリバーゲートを取得してい
ます（P10をご参照ください）。
スポンサー交代後の物件取得　取得価格合計207,325百万円
取得時期
2010年5月期
Daiwa神保町ビル
2010年11月期
Daiwa西新橋ビル
Daiwa九段ビル
2011年5月期
大和茅場町ビル
Daiwa
神保町3丁目ビル
2011年11月期
2012年5月期
E・スペースタワー
Daiwa
日本橋本石町ビル
物件名
地域
東京都千代田区
東京都港区
東京都千代田区
東京都中央区
東京都千代田区
東京都渋谷区
東京都中央区
取得価格
4,150百万円
5,000百万円
4,000百万円
5,600百万円
3,550百万円
24,000百万円
1,721百万円
取得先
オリックス
不動産
投資法人
ジャパン・
コア・アセット・
（注1）
ツー（有）
シャイニング・ノヴァ
（注1）
第5号Ｂ（特）
大和プロパティ（株）
東急不動産（株）
エンデバー・
リアルティ・
（注1）
ファンド（有）
トーセイ（株）
取得年月
2010/3/10
2010/8/13
2010/9/2
2011/3/25
2011/3/29
2011/7/8
2012/5/11
（注1）取得先の（有）は「有限会社」の略、
（特）は「特定目的会社」の略です。
12
取得時期
2012年11月期
Daiwa
大崎3丁目ビル
2013年5月期
新四ｃｕｒｕｍｕビル
Daiwa名駅ビル
2013年11月期
Daiwa上大岡ビル
Daiwa
渋谷道玄坂ビル
Daiwa
渋谷宮益坂ビル
Daiwa赤坂ビル
物件名
地域
東京都品川区
東京都新宿区
愛知県名古屋市
神奈川県横浜市
東京都渋谷区
東京都港区
東京都渋谷区
取得価格
1,650百万円
9,650百万円
5,300百万円
2,000百万円
4,500百万円
9,200百万円
7,000百万円
取得先
合同会社
エムシーアール・
シックス
国内事業会社2社
国内特別目的会社
清水建設（株）
国内特別目的会社
白馬キャピタル1（特）
イー・
ビルディングス
合同会社
取得年月
2012/9/18
2012/12/3
2013/4/12
2013/2/1
2013/3/1
2013/7/3
2013/8/9
2013/9/27
取得時期
2014年5月期
インテグラルタワー
2014年11月期
麻布グリーンテラス
北浜グランドビル
（注1）
2015年5月期
Daiwa
恵比寿4丁目ビル
ラクアス東新宿
コンセプト青山
神泉プレイス
物件名
地域
東京都杉並区
東京都港区
大阪府大阪市
東京都渋谷区
東京都新宿区
東京都渋谷区
東京都渋谷区
取得価格
15,220百万円
14,000百万円
9,481百万円
4,135百万円
8,450百万円
9,800百万円
4,800百万円
取得先
荻窪
（注1）
ビルディング（有）
麻布
グリーンテラス
合同会社
合同会社
ノースビーチ
国内事業会社
取得年月
2014/5/29
2014/7/4
2014/8/1
2014/12/1
取得時期
2015年5月期
グラスシティ渋谷
目黒プレイスタワー
東新宿
（注1） 国内特別目的会社
ビルディング（特）
2014/12/3
リバーゲート
Daiwa
八丁堀駅前ビル
2015/3/2
Daiwa
八丁堀駅前ビル西館
合計
地域
東京都渋谷区
東京都目黒区
東京都中央区
東京都中央区
東京都中央区
取得価格
16,000百万円
5,600百万円
28,000百万円
2,871百万円
1,647百万円
（注1）
テムズ（特）
国内事業会社
国内事業会社
2015/6/2
2015/9/11
2015/9/11
取得年月
2015/3/2
2015年11月期
物件名
取得先
国内特別目的会社
（注1）目黒プレイス（特）
（注1）
グラスシティ（特）
2015/5/1
2015/5/1
207,325百万円
（注2）上記スポンサー変更から2015年9月11日までの取得価格の合計額に、同期間における既存物件の追加取得及び底地取得の価格を合わせた取得価格の合計額は、
207,745百万円となります。
Ⅰ . 投資法人の概要
13
外部成長への取組み
資産規模の推移と取得実績
増資による取得余力を活かし、中期目標の資産規模 5,000億円 の達成を目指します。
80.0（%）
（億円）5,500
取得価格合計
5,000
有利子負債比率
（総資産ベース）
物件を厳選し、競争力を
有する物件に投資
4,500
3,500
3,000
2,000
2,650
2,873
2,781
2,691
1,500
取得物件
●Daiwa西新橋ビル
●Daiwa九段ビル
1,000
500
28.9
28.1
25.5
取得物件
●Daiwa神保町ビル
取得物件
●大和茅場町ビル
●Daiwa神保町3丁目ビル
0
2009年
11月期
2010年
5月期
2010年
11月期
取得物件
●Daiwa大崎
3丁目ビル
取得物件
●E･スペースタワー
2011年
5月期
取得物件
●新四ｃｕｒｕｍｕビル
●Daiwa名駅ビル
●Daiwa上大岡ビル
取得物件
●Daiwa日本橋
本石町ビル
2011年
11月期
2012年
5月期
2012年
11月期
2013年
5月期
40.2
41.7
40.0
取得物件
●リバーゲート
●Daiwa八丁堀駅前ビル
●Daiwa八丁堀駅前ビル
西館
30.0
20.0
取得物件
●Daiwa恵比寿4丁目ビル
●ラクアス東新宿
●コンセプト青山
●神泉プレイス
●グラスシティ渋谷
●目黒プレイスタワー
取得物件
●インテグラルタワー
2013年
11月期
44.3
取得物件
●麻布グリーンテラス
●北浜グランドビル
取得物件
●Daiwa渋谷道玄坂ビル
●Daiwa赤坂ビル
●Daiwa渋谷宮益坂ビル
60.0
50.0
43.0
40.6
37.5
34.4
34.2
34.0
25.3
3,149
3,132
3,113
4,132
3,875
3,640
3,527
3,320
70.0
4,457
4,000
2,500
5,000
2014年
5月期
2014年
11月期
2015年
5月期
10.0
0.0
2015年
11月期
中期目標
ポートフォリオの現状と取得方針
多様なソーシングによる広範な物件情報の中から厳選の上、綿密なデータ分析に基づき、競争力を有する物件に投資してい
きます。
■ 取得方針
■ 保有物件の分布図
・東京主要5区及び同等のエリアへ重点的に投資
※　は、
15年11月期の取得物件、　は、
15年5月期の取得物件。　は、ス
ポンサー交代後の取得物件です。駅距離は最寄駅からの距離80mを1分
として表示しています。
築年数
（年）
60
・立地（駅距離、駅力、集客性、周辺環境）やビルスペック等
に対する実需の観点から物件を厳選
55
・既存ポートフォリオの安定性・収益性が向上する物件を取得
50
・築年数25年以内を目処に投資
45
■ 売却方針
40
・物件の将来的な競争力や収益性等を鑑み、必要な場合は売
却を行うことで物件の入替を検討する
35
30
■ 物件取得の検討件数
（件）
500
400
物件数
（左軸）
427
300
200
100
0
14
25
詳細検討数
（右軸） （注）物件数は情報を入手した延べ件数 （件）
100
44 221
30
416
268
25
300
28
356
264
17
393
296
15
80
60
26
23
31
2011年 2012年 2012年 2013年 2013年 2014年 2014年 2015年 2015年
11月期 5月期 11月期 5月期 11月期 5月期 11月期 5月期 11月期
リバーゲート
20
Daiwa八丁堀
駅前ビル西館
神泉プレイス
15
Daiwa
恵比寿4丁目ビル
コンセプト青山
10
グラスシティ渋谷
Daiwa八丁堀駅前ビル
40
20
0
5
0
目黒プレイスタワー
ラクアス東新宿
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
11
10
駅距離
（分）
財務状況
借入年限の長期化と返済期日の分散を図ることで、リファイナンスリスクを低減
有利子負債の状況（2015年11月30日時点）
本投資法人は、2015年11月期（第20期）に、既存借入金総額156億円の返済を行うとともに、当該既存借入金の
借換え及び新規物件取得のための資金調達を目的として総額166億円の新規借入を行いました。なお新規借入金の
うち一部（55億円）は戦略的に短期借入金による調達とし、また長期借入金については返済期日の分散を図ることが
出来ました。今後も引き続き安定した財務運営に注力してまいります。
■ 有利子負債比率の推移
■ 有利子負債の調達年限と残存年限の推移
5.0（年）
10.0
70.0（％）（年）
( 億円 ) 2,800
有利子負債金額（左軸）
2,400
有利子負債比率（総資産ベース）(注)（右軸）
2,000
60.0
50.0
中長期的な有利子負債比率の上限範囲
1,600
40.0
9.0
8.0
期末平均残存年限（右軸）
4.7 4.6
4.5
当期平均調達年限（左軸）
8.1
4.0
3.5
7.0
6.0
6.4
5.0
1,200
800
20.0
3.0
1.5
2.0
1.0
1.0
0.5
0.0
0.0
0
0.0
5.0
■ 返済期日の分散
09/ 10/ 10/ 11/ 11/ 12/ 12/ 13/ 13/ 14/ 14/ 15/ 15/
11期 5期 11期 5期 11期 5期 11期 5期 11期 5期 11期 5期 11期
■ 有利子負債残高　（投資法人債含む）
金融機関名称
投資法人債
16,000
14,000
12,000
10,000
8,000
6,000
4,000
2,000
0
16/ 16/ 17/ 17/ 18/ 18/ 19/ 19/ 20/ 20/ 21/ 21/ 22/ 22/ 23/ 23/ 24/ 24/
5期 11期 5期 11期 5期 11期 5期 11期 5期 11期 5期 11期 5期 11期 5期 11期 5期 11期
■ 固定・変動比率
■ 長短比率
2015年
11月期末
2015年
11月期末
76.2%
2.0
（注）点線は短期借入金を除いた当期平均調達年限
（百万円）
18,000
23.8%
2.5
4.0
10.0
（注）有利子負債比率（総資産ベース）＝ 有利子負債総額 ÷ 総資産
3.0
30.0
400
06/5 06/11 07/5 07/11 08/5 08/11 09/5 09/11 10/5 10/11 11/5 11/11 12/5 12/11 13/5 13/11 14/5 14/11 15/5 15/11
期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末
7.0
4.8
%
95.2%
固定金利
1年超返済予定借入金
変動金利
1年内返済予定借入金
三井住友銀行
三井住友信託銀行
日本政策投資銀行
みずほ銀行
三菱東京 UFJ 銀行
新生銀行
りそな銀行
三菱UFJ信託銀行
福岡銀行
関西アーバン銀行
みずほ信託銀行
あおぞら銀行
オリックス銀行
群馬銀行
七十七銀行
武蔵野銀行
東京海上日動火災保険
西日本シティ銀行
東日本銀行
日本生命保険
香川銀行
広島銀行
山口銀行
太陽生命保険
富国生命保険
第3回無担保投資法人債
第4回無担保投資法人債
総計
残高（百万円）
39,900
24,850
20,250
18,400
14,500
13,000
11,500
6,000
5,500
5,000
5,000
4,500
2,500
2,500
2,000
2,000
2,000
2,000
1,500
1,300
1,000
1,000
500
300
200
3,000
2,100
192,300
割合
20.7%
12.9%
10.5%
9.6%
7.5%
6.8%
6.0%
3.1%
2.9%
2.6%
2.6%
2.3%
1.3%
1.3%
1.0%
1.0%
1.0%
1.0%
0.8%
0.7%
0.5%
0.5%
0.3%
0.2%
0.1%
1.6%
1.1%
100.0%
■ 格付の状況
信用格付業者
株式会社格付投資情報センター（R&I）
株式会社日本格付研究所（JCR）
格付対象
格付
格付の見通し
発行体格付
A+
安定的
長期発行体格付
AA −
安定的
Ⅰ . 投資法人の概要
15
資産運用会社の概要
資産運用会社の組織体制（2016年1月1日現在）
■ 会社概要
■ 取締役及び監査役
大和リアル・エステート・
アセット・マネジメント株式会社
東京都中央区銀座六丁目2番1号
2004年10月21日
2億円
山内 章
商号
所在地
設立
資本金
代表取締役社長
9名
常勤取締役 4 名 常勤監査役 1 名
非常勤（取締役 2 名 監査役 2 名）
役員
従業員
金融商品取引業者登録
宅地建物取引業免許
取引一任代理等認可
協会員
63名（派遣社員を除く）
関東財務局長（金商）第355号
東京都知事（3）第83920号
国土交通大臣第34号
一般社団法人投資信託協会会員
一般社団法人日本投資顧問業協会会員
一般社団法人第二種金融商品取引業協会会員
代表取締役社長
代表取締役副社長
代表取締役副社長
取締役
取締役（非常勤）
取締役（非常勤）
監査役
監査役（非常勤）
監査役（非常勤）
山内
篠塚
西垣
尾和
松井
小松
柴山
白瀧
木曽
■ 組織図
章
裕司
佳機
直之
敏浩
幹太
珠樹
勝
慎二
株主総会
監査役
取締役会
コンプライアンス委員会
投 資 委 員 会（注）
代 表 取 締 役社長
（注）投資法人毎に設置
投資企画 部
資 産運 用部
ファンド運 用 部
オフィス運用チーム
助言業務チーム
財務チーム
レジデンシャル
投資チーム
レジデンシャル
運用チーム
一任業務チーム
経理チーム
ヘルスケア
投資チーム
ヘルスケア
運用チーム
オフィス投資チーム
投資
オリジネーション部
営業推進部
財務部
コンプライアンス・オフィサー
総務部
内 部 管理 室
経 営企画部
管理業務チーム
運用企画チーム
コンストラクション・
マネジメント・チーム
本投資法人の仕組図
資産運用会社
機関運営に係る
一般事務受託者
大和リアル･エステート・
アセット･マネジメント
株式会社
④
①
本投資法人
②
一般事務受託者
資産保管会社
三井住友信託銀行株式会社
投資主総会
役員会
執行役員：大村 信明
監督役員：平石 孝行
監督役員：佐久間 宏
サポート提供会社
会計監査人
株式会社
大和証券グループ本社
有限責任
あずさ 監査法人
① 資産運用委託契約／機関運営に係る一般事務委託契約
② 一般事務委託契約／資産保管委託契約
③ 投資主名簿等管理人委託契約／特別口座の管理に関する契約
③
⑤
投資主名簿等管理人
特別口座管理機関
三井住友信託銀行株式会社
投資法人債に係る
一般事務受託者
株式会社三井住友銀行
株式会社りそな銀行
④ スポンサー・サポート契約
⑤ 財務代理契約
（注）本投資法人の特定関係法人（特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令（平成５年大蔵省令第22号。その後の改正を含みます。）第12条第３項に定める特定関係
法人をいいます。）は、株式会社大和証券グループ本社です。
大和証券グループ本社は、資産運用会社の親会社（財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則（昭和38年大蔵省令第59号。その後の改正を含みます。）第８
条第３項に規定する親会社をいいます。）です。
16
Ⅱ . 資産運用報告
1 資産運用の概況
（1）投資法人の運用状況等の推移
期別
決算期
（1）営業成績
営業収益
うち賃貸事業収入
営業費用
うち賃貸事業費用
営業利益
経常利益
当期純利益
（2）財産等の状況（期末日現在）
総資産額
（対前期比）
有利子負債額
純資産額
（対前期比）
出資総額
（3）分配の状況
分配総額
配当性向
（4）１口当たり情報
発行済投資口の総口数
１口当たり純資産額
１口当たり分配金
うち1口当たり利益分配金
うち1口当たり利益超過分配金
（5）財務指標
総資産経常利益率
（注2、3）
自己資本利益率
（注3、4）
自己資本比率
（対前期増減）
期末総資産有利子負債比率
賃貸キャッシュ・フロー（NOI）
（注5）
（6）その他参考情報
投資物件数
テナント数
（注6）
総賃貸可能面積
期末稼働率
（注7）
当期減価償却費
当期資本的支出額
単位
（
第16期
自 平成25年 6月 1日
至 平成25年11月30日
）（
第17期
自 平成25年12月 1日
至 平成26年 5月31日
）（
第18期
自 平成26年 6月 1日
至 平成26年11月30日
）（
第19期
自 平成26年12月 1日
至 平成27年 5月31日
）（
第20期
自 平成27年 6月 1日
至 平成27年11月30日
）
百万円
百万円
百万円
百万円
百万円
百万円
百万円
8,432
8,367
4,755
3,870
3,677
2,955
2,959
8,587
8,491
4,826
3,931
3,760
3,005
3,016
9,763
9,693
5,324
4,324
4,438
3,642
3,641
10,387
10,112
5,617
4,486
4,770
4,032
4,031
11,837
11,777
6,223
5,026
5,614
4,689
4,688
百万円
％
百万円
百万円
％
百万円
363,653
（+6.2）
147,700
201,683
（+0.2）
198,780
380,723
（+4.7）
163,700
201,655
（△0.0）
198,780
399,555
（+4.9）
160,800
222,593
（+10.4）
219,155
432,232
（+8.2）
191,300
222,954
（+0.2）
219,155
460,705
（+6.6）
192,300
247,700
（+11.1）
243,403
百万円
％
2,959
100.0
3,016
100.0
3,640
100.0
4,031
100.0
4,688
100.0
395,798
509,560
7,478
7,478
－
395,798
509,490
7,621
7,621
－
441,000
504,746
8,256
8,256
－
441,000
505,566
9,142
9,142
－
484,000
511,777
9,688
9,688
－
口
円
円
円
円
％
％
％
％
百万円
件
件
㎡
％
百万円
百万円
0.8（1.7）
1.5（2.9）
55.5
（△3.3）
40.6
5,825
44
442
244,877.17
96.3
1,328
293
0.8（1.6）
1.5（3.0）
53.0
（△2.5）
43.0
5,915
44
458
259,381.62
96.4
1,355
453
0.9（1.9）
1.7（3.4）
55.7
（+2.7）
40.2
6,865
46
479
286,088.89
97.2
1,497
569
1.0（1.9）
1.8（3.6）
51.6
（△4.1）
44.3
7,179
47
450
288,833.07
97.3
1,553
905
1.1（2.1）
2.0（4.0）
53.8
（+2.2）
41.7
8,454
50
558
325,313.01
98.3
1,703
1,087
（注1）営業収益等には、消費税等は含まれておりません。
（注2）総資産経常利益率＝経常利益／ （
{ 期首総資産額＋期末総資産額）÷2} ×100
（注3）第16期は、運用日数183日により年換算値を算出しております。
第17期は、運用日数182日により年換算値を算出しております。
第18期は、運用日数183日により年換算値を算出しております。
第19期は、運用日数182日により年換算値を算出しております。
第20期は、運用日数183日により年換算値を算出しております。
（注4）自己資本利益率＝当期純利益／ （
{ 期首純資産額＋期末純資産額）÷2} ×100
（注5）賃貸キャッシュ・フロー（NOI）＝賃貸事業収入－賃貸事業費用＋当期減価償却費
（注6）テナント数は、エンドテナントの数を記載しております。なお、複数の建物にまたがって入居しているテナントについては、それぞれの建物毎に集計し、記載しております。
（注7）期末稼働率＝総賃貸面積／総賃貸可能面積
Ⅱ . 資産運用報告
17
（2）当期の資産運用の経過
①投資法人の主な推移
大和証券オフィス投資法人（旧 DA オフィス投資法人。以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する
法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）に基づき、大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会
社（旧株式会社ダヴィンチ・セレクト。以下「資産運用会社」といいます。）を設立企画人として平成17年7月11日に設立され、
その後、平成17年10月18日に公募による投資口の追加発行（99,600口）を実施し、翌日、株式会社東京証券取引所（以下「東
京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場へ上場（銘柄コード8976）しました。
上場時の合計取得金額は79,573百万円でしたが、物件の追加取得及びポートフォリオの入替え等により、平成27年11月
末日現在で445,777百万円となっております。
本投資法人は、投資対象資産をオフィスビルに特化し、中でも東京都心に所在する概ね延床面積が2,000㎡以上のオフィスビ
ルに重点を置いた明快なポートフォリオ構築方針のもと、テナント満足度向上に努めることにより、将来にわたる安定的な収益
の獲得と投資資産の持続的な成長を目指します。
②投資環境と運用実績
a. 投資環境（平成27年6月～平成27年11月）
当期のわが国経済は、日本銀行による金融緩和により円安の状態が継続したことや原油安による物価の押し下げが追い風と
なり、企業業績の改善や設備投資の増加、家計の雇用・所得環境が改善し、それを背景とした緩やかな回復が見られました。
東京都心部のオフィスビルの賃貸市場は、
新規供給が落ち着いたことから、
空室率については平成25年6月をピークに反転し、
平成27年11月末時点では4.19％まで低下しました。大型ビルの空室率改善が牽引する中、中小規模ビルを含めた全体の空室
率も改善傾向が続いています。空室率の低下を受け、オフィス賃料についてもエリアによっては上昇が見られ、市場全体として
は小幅ながら賃料上昇が継続しています。
オフィスビルの売買市場については、金融機関の積極的な融資姿勢が継続する中、景気の回復期待に伴う物件価格の先高感
等を背景に、不動産会社、ファンド（J－ REIT を含む）及び海外投資家による物件取得意欲が引き続き高い状況にあります。
b. 運用実績
当期において、本投資法人は、巡航 EPS（物件売却益を控除した EPS（1口当たり当期純利益）をいいます。）を中長期にわ
たり成長させるため、物件の取得により収益の向上を目指す「外部成長」並びに既存物件の利益の最大化を目指す「内部成長」
に引き続き取り組みました。
外部成長においては、平成27年6月に「リバーゲート」
（取得価格28,000百万円）、平成27年9月に「Daiwa八丁堀駅前
ビル」
（取得価格2,871百万円）及び「Daiwa 八丁堀駅前ビル西館」
（取得価格1,647百万円）を取得しました。これにより、
当期末（平成27年11月30日現在）における本投資法人の運用資産は、物件総数50物件、取得価格合計445,777百万円と
なりました。
内部成長においては、オフィス賃貸市場が改善傾向で推移する中、既存テナントとのリレーション強化による内部増床ニー
ズの取込み、賃貸仲介会社並びにプロパティ・マネジメント会社との連携強化等、積極的なリーシングを実施しました。これに
より、当期末（平成27年11月30日現在）の稼働率は98.3％となりました。
③資金調達の概要
a. 新規物件の取得資金の調達
本投資法人は、当期において、新規物件の取得資金等に充当するため、以下の新投資口の発行を行いました。
・平成27年6月2日に取得した新規物件（リバーゲート）の取得資金等及び平成27年5月1日に取得した新規物件
（グラス
シティ渋谷及び目黒プレイスタワー）の取得のための借入金の返済資金の一部の調達のため、平成27年6月1日を払込
日とする公募増資（発行投資口数41,045口、1口当たり発行価額563,914円、発行価額の総額23,145,850,130円）
及び平成27年6月24日を払込日とする第三者割当増資
（発行投資口数1,955口、１口当たり発行価額563,914円、
発行価額の総額1,102,451,870円）
を行いました。
本投資法人は、当期において、新規物件の取得資金等に充当するため、以下の借入を行いました。
・平成27年9月11日に取得した新規物件（Daiwa八丁堀駅前ビル及びDaiwa八丁堀駅前ビル西館）の取得資金等に充当す
るため、同日に株式会社三菱東京UFJ銀行、株式会社三井住友銀行、三井住友信託銀行株式会社及び日本生命保険相互
会社より総額5,000百万円の借入を行いました。
なお、平成27年4月27日に株式会社三井住友銀行、株式会社みずほ銀行、三井住友信託銀行株式会社、株式会社りそな銀
行及び株式会社新生銀行との間で、総額20,500百万円を最大借入可能金額とするコミットメント型タームローン契約を締結
しましたが、当契約は平成27年6月17日の借入可能期間の満了をもって終了しました。
b. 借入金返済資金の調達
本投資法人は、当期において、返済期限の到来した借入金の返済資金に充当するため、以下の借入を行いました。
・平成27年7月31日に返済期限が到来した株式会社三井住友銀行及び三井住友信託銀行株式会社からの借入金総額
9,500百万円の返済資金として、同日に株式会社三井住友銀行、三井住友信託銀行株式会社及び株式会社みずほ銀行よ
り総額5,500百万円の借入を行い、残りの4,000百万円は手元資金を充当しました。
・平成27年8月31日に返済期限が到来した株式会社静岡銀行、株式会社七十七銀行、株式会社武蔵野銀行及び株式会社
三井住友銀行からの借入金総額4,500百万円の返済資金として、同日に株式会社三井住友銀行、株式会社西日本シティ
銀行、株式会社七十七銀行及び株式会社武蔵野銀行より総額4,500百万円の借入を行いました。
18
・平成27年11月30日に返済期限が到来した株式会社群馬銀行、日本生命保険相互会社及び太陽生命保険株式会社からの
借入金総額1,600百万円の返済資金として、同日に株式会社群馬銀行、日本生命保険相互会社及び太陽生命保険株式会
社より総額1,600百万円の借入を行いました。
c. 当期末の有利子負債の状況
上記の結果、当期末（平成27年11月30日現在）の有利子負債残高は総額192,300百万円（短期借入金5,500百万円、
長期借入金181,700百万円、投資法人債5,100百万円）となりました。長期借入金のうち、1年以内に返済期日が到来する
残高は3,700百万円です。
当期においては、借入期間7年から8年半を中心に最長9年の借入を行い、
当期末における有利子負債の平均残存期間は4.59
年となっております。
また、金利上昇リスクをヘッジする目的で、総額19,400百万円の借入金について、将来の支払金利を固定化するための金
利スワップ契約を締結しました。
当期中の借入一覧
借入先
株式会社三井住友銀行
借入金額
（百万円）
2,500
借入日
返済期限
借入期間
平成27年  7月31日
平成28年  7月29日
1.0年
三井住友信託銀行株式会社
2,000
平成27年  7月31日
平成28年  7月29日
1.0年
株式会社みずほ銀行
1,000
平成27年  7月31日
平成28年  7月29日
1.0年
5.0年
株式会社武蔵野銀行
1,000
平成27年  8月31日
平成32年  8月31日
株式会社西日本シティ銀行
2,000
平成27年  8月31日
平成34年  8月31日
7.0年
株式会社七十七銀行
1,000
平成27年  8月31日
平成34年  8月31日
7.0年
500
平成27年  8月31日
平成36年  8月30日
9.0年
株式会社三菱東京UFJ銀行
1,000
平 成27年  9月11日
平成31年  8月30日
4.0年
日本生命保険相互会社
1,000
平 成27年  9月11日
平成34年  8月31日
7.0年
三井住友信託銀行株式会社
1,000
平 成27年  9月11日
平成36年  2月29日
8.5年
株式会社三菱東京UFJ銀行
1,000
平 成27年  9月11日
平成36年  2月29日
8.5年
株式会社三井住友銀行
株式会社三井住友銀行
1,000
平 成27年  9月11日
平成36年  8月30日
9.0年
株式会社群馬銀行
1,000
平成27年11月30日
平成34年  2月28日
6.3年
日本生命保険相互会社
300
平成27年11月30日
平成34年  8月31日
6.8年
太陽生命保険株式会社
300
平成27年11月30日
平成34年11月30日
7.0年
Ⅱ . 資産運用報告
19
なお、当期末（平成27年11月30日現在）の金融機関毎の借入残高は以下のとおりです。
借入先
当期末（百万円）
比率（％）
（注）
株式会社三井住友銀行
39,900
21.31
三井住友信託銀行株式会社
24,850
13.27
株式会社日本政策投資銀行
20,250
10.82
株式会社みずほ銀行
18,400
9.83
株式会社三菱東京UFJ銀行
14,500
7.75
株式会社新生銀行
13,000
6.94
株式会社りそな銀行
11,500
6.14
三菱UFJ信託銀行株式会社
6,000
3.21
株式会社福岡銀行
5,500
2.94
株式会社関西アーバン銀行
5,000
2.67
みずほ信託銀行株式会社
5,000
2.67
株式会社あおぞら銀行
4,500
2.40
オリックス銀行株式会社
2,500
1.34
株式会社群馬銀行
2,500
1.34
株式会社七十七銀行
2,000
1.07
株式会社武蔵野銀行
2,000
1.07
東京海上日動火災保険株式会社
2,000
1.07
株式会社西日本シティ銀行
2,000
1.07
株式会社東日本銀行
1,500
0.80
日本生命保険相互会社
1,300
0.69
株式会社香川銀行
1,000
0.53
株式会社広島銀行
1,000
0.53
株式会社山口銀行
500
0.27
太陽生命保険株式会社
300
0.16
富国生命保険相互会社
合計
200
0.11
187,200
100.00
（注）比率は小数第3位を四捨五入して記載しています。
d. 格付の状況
当期末（平成27年11月30日現在）における本投資法人の格付の状況は、以下のとおりです。
信用格付業者
格付内容
格付の方向性
株式会社格付投資情報センター
A＋
安定的
株式会社日本格付研究所
AA －
安定的
e. 発行登録の状況
本投資法人は、
平成26年7月17日に投資法人債に係る発行登録書を提出しております。その概要は以下のとおりです。なお、
本書日付現在の発行可能額は949億円です。
投資法人債（短期投資法人債を除く。）
20
発行予定額
1,000億円
発行予定期間
平成26年7月25日から平成28年7月24日まで
資金使途
特定資産の取得資金、借入金の返済資金、投資法人債（短期投資法人債を含む。）
の償還資金、敷金・保証金の返還資金、修繕等の支払資金及び運転資金等
④業績及び分配の概要
上記の運用の結果、本投資法人の当期の実績は、営業収益11,837百万円、営業利益5,614百万円、経常利益4,689百万円、
当期純利益は4,688百万円となりました。
分配金につきましては、投資法人に係る課税の特例（租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。以下
「租税特別措置法」といいます。）第67条の15）の適用により、利益分配金相当額が損金算入されることを企図して、投資口1口
当たりの分配金が1円未満となる端数部分を除く当期未処分利益の全額を分配することとし、この結果、投資口1口当たりの分
配金を9,688円としました。
（3）増資等の状況
本投資法人は、平成27年4月27日及び平成27年5月20日開催の本投資法人役員会において新投資口発行を決議し、公募に
ついては平成27年6月1日に、第三者割当については平成27年6月24日にそれぞれ払込が完了しました。なお、当期末までの増
資等の概要は以下のとおりです。
払込年月日
平成17年  7月11日
平成17年10月18日
平成19年  7月10日
平成19年  8月  7日
平成20年  6月  4日
平成21年  7月  1日
平成26年  7月  2日
平成26年  7月30日
平成27年  6月  1日
平成27年  6月24日
摘要
私募設立
公募増資
公募増資
第三者割当による増資
第三者割当による増資
第三者割当による増資
公募増資
第三者割当による増資
公募増資
第三者割当による増資
発行済投資口の総口数（口）
増減
400
99,600
100,000
5,000
138,905
51,893
41,092
4,110
41,045
1,955
残高
400
100,000
200,000
205,000
343,905
395,798
436,890
441,000
482,045
484,000
出資総額（百万円）
増減
備考
残高
200
49,498
75,316
3,765
59,999
10,000
18,522
1,852
23,145
1,102
200
49,698
125,015
128,781
188,780
198,780
217,303
219,155
242,301
243,403
（注1）
（注2）
（注3）
（注4）
（注5）
（注6）
（注7）
（注8）
（注9）
（注10）
（注1） 1口当たりの発行価格500,000円にて本投資法人が設立されました。
（注2） 1口当たりの発行価格515,000円（発行価額496,975円）にて、上場時取得物件の取得資金等の調達を目的とする公募による新投資口を発行いたしました。
（注3） 1口当たりの発行価格781,060円（発行価額753,165円）にて、取得物件の取得資金等の調達を目的とする公募による新投資口を発行いたしました。
（注4） 1口当たりの発行価格753,165円（発行価額753,165円）にて、取得物件の取得資金等の一部に充当することを目的とする第三者割当による新投資口を発行いたしまし
た。
（注5）
1口当たりの発行価格431,949円（発行価額431,949円）にて、借入金の返済及び投資法人債の償還に充当することを目的とする第三者割当による新投資口を発行い
たしました。
（注6） 1口当たりの発行価格192,705円（発行価額192,705円）にて、借入金の返済、物件価値向上のための資本的支出及び物件の取得等に充当することを目的とする第三者
割当による新投資口を発行いたしました。
（注7） 1口当たりの発行価格466,537円（発行価額450,746円）にて、取得物件の取得資金等の調達を目的とする公募による新投資口を発行いたしました。
（注8） 1口当たりの発行価格450,746円（発行価額450,746円）にて、取得物件の取得資金等の調達を目的とする第三者割当による新投資口を発行いたしました。
（注9）
1口当たりの発行価格583,050円（発行価額563,914円）にて、取得物件の取得資金及び借入金の返済資金等の調達を目的とする公募による新投資口を発行いたしま
した。
（注10）1 口当たりの発行価格563,914円（発行価額563,914円）にて、取得物件の取得資金及び借入金の返済資金等の調達を目的とする第三者割当による新投資口を発行い
たしました。
【投資証券の取引所価格の推移】
本投資法人の投資証券が上場する東京証券取引所不動産投資信託証券市場における期別の最高・最低価格（終値）は以下のとお
りです。
期別
決算年月
最高
最低
第16期
第17期
第18期
第19期
第20期
平成25年11月
平成26年5月
平成26年11月
平成27年5月
平成27年11月
465,000円
331,000円
539,000円
424,500円
615,000円
470,500円
708,000円
597,000円
624,000円
523,000円
Ⅱ . 資産運用報告
21
（4）分配金等の実績
当期（第20期）の分配金は、1口当たり9,688円であり、投資法人の課税所得から利益分配金相当額を損金として控除する投資
法人に係る課税の特例（租税特別措置法第67条の15）の適用を企図しており、当期未処分利益の概ね全額を分配することとして
おります。
期別
単位
当期未処分利益総額
利益留保額
金銭の分配金総額
（1口当たり分配金）
うち利益分配金総額
（1口当たり利益分配金）
うち出資払戻総額
（1口当たり出資払戻額）
出資払戻総額のうち一時差異等調整引
当額からの分配金総額
（1口当たり出資払戻額のうち1口当た
り一時差異等調整引当額分配金）
出資払戻総額のうち税法上の出資等減
少分配からの分配金総額
（1口当たり出資払戻額のうち税法上の
出資等減少分配からの分配金）
千円
千円
千円
円
千円
円
千円
円
（
第16期
自 平成25年 6月 1日
至 平成25年11月30日
）（
2,959,947
170
2,959,777
（7,478）
2,959,777
（7,478）
－
（－）
第17期
自 平成25年12月 1日
至 平成26年 5月31日
）（
3,016,510
133
3,016,376
（7,621）
3,016,376
（7,621）
－
（－）
第18期
自 平成26年 6月 1日
至 平成26年11月30日
）（
3,641,156
260
3,640,896
（8,256）
3,640,896
（8,256）
－
（－）
第19期
自 平成26年12月 1日
至 平成27年 5月31日
）（
4,031,830
208
4,031,622
（9,142）
4,031,622
（9,142）
－
（－）
第20期
自 平成27年 6月 1日
至 平成27年11月30日
）
4,689,024
32
4,688,992
（9,688）
4,688,992
（9,688）
－
（－）
千円
－
－
－
－
－
円
（－）
（－）
（－）
（－）
（－）
千円
－
－
－
－
－
円
（－）
（－）
（－）
（－）
（－）
（5）今後の運用方針及び対処すべき課題
①投資環境
先行きのわが国経済は、安倍政権が推進する公共事業・金融政策を中心とした各種経済対策及び日本銀行による金融緩和政策
が継続する中で、良好な雇用環境や所得環境の改善を背景とする個人消費の回復を通じて、緩やかに景気が回復していくことが
期待されます。但し、中国経済の下振れ、米国の出口戦略に伴う新興国市場の動揺、地政学的リスクを背景とする世界的な株安、
ユーロ圏経済の悪化、財政規律喪失への懸念を背景とする将来的な「トリプル安（債券安・円安・株安）」の進行等の要因は、わが
国の実体経済及び金融環境をかく乱するリスクとなる可能性があるため、注意を要すると考えられます。
東京オフィスビルの賃貸市場は、新規供給が低水準である中、雇用の改善等が需要を喚起し、空室率が低下しました。企業業
績の改善に伴うオフィス床の需要増加が予想されることにより、緩やかな賃料上昇の継続が期待されます。オフィスビルの売買
市場は、良好な資金調達環境及び賃料の上昇期待等を背景に、海外の投資家や不動産会社及びファンド（J － REITを含む）によ
る物件取得意欲は更に強くなるものと考えられます。
②運用方針及び対処すべき課題
a. 既存物件の運用戦略
上記のようなオフィス賃貸市況の中、テナント側からの物件の選別も進んでいくものと考えられます。既存物件の競争力の向
上を図り、
本投資法人は巡航EPSを中長期にわたり成長させていくことを目指すべく、
以下の方針で運営管理をしてまいります。
⒤稼働率の維持及び向上
既存テナントには建物設備、管理のクオリティを向上していくことにより、退去リスクの低減を図ります。また、新規テナ
ントにはマーケットに積極的に参加していくことにより、競合物件より満足度の高いサービスを提供し、稼働率の維持及び
向上に努めます。
ⅱ収益性の維持及び向上
既存テナントとの良好な関係を更に強化するとともに、マーケット環境を見極め、新規テナントのニーズを積極的に取り
込み、中長期にわたる安定収益の確保を目指します。
ⅲ運営管理コストの低減
積極的な外部成長の実現により得られたスケールメリットを最大限活用した効率的な運営管理の実施や計画工事の精査
により、満足度の高いオフィス環境の維持を前提とした運営管理コストの低減に努めます。
b. 新規物件の投資戦略
本投資法人は、資産取得の環境や資金調達の状況とのバランスを取りつつ、
多様な外部成長戦略により延床面積が概ね2,000
㎡以上のオフィスビルに投資を行います。投資対象エリアは、原則として、東京都内を中心に検討を行いますが、地域分散投資
の視点で東京都以外の都市においても競争力を有する物件への投資を検討します。
パイプラインとしては、
独自情報ルートの拡大の他、
引き続き、
資産運用会社及びスポンサーグループとの連携を強化し、グルー
プの顧客・取引先網等の広範なネットワークを活用し、不動産売買マーケットの情報を積極的に収集し、投資基準に適合する
物件の探索を行ってまいります。
なお、当期においては、東京都内に所在する「リバーゲート」、
「Daiwa 八丁堀駅前ビル」及び「Daiwa 八丁堀駅前ビル西館」
を取得しました。当該取得は、さらなるポートフォリオの安定と充実に寄与するものと考えており、今後も上記のような投資戦
略に則った物件の取得に努めます。
22
③財務戦略
本投資法人は、下記を基本的な内容とする、規律ある財務運営を行ってまいります。
a.原則として、
総資産に対する有利子負債の比率は、
実質的な総資産有利子負債比率
（以下、
「LTV」
といいます。）
等も考慮の上、
b.
c.
d.
e.
40％から50％を上限の範囲とするレバレッジコントロールを行います。
原則として、1決算期間中に返済期日が到来する有利子負債につき300億円を上限の目安とする期日分散を行います。
原則として、借入残高に対する長期借入の比率は70％を下限の目安とします。
国内金融機関を中心として、レンダーの多様化を行います。
資金管理規程に基づき、支払分配金相当額等の必要資金を運転資金と区分管理することで財務基盤の安定性を維持します。
（6）決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。
Ⅱ . 資産運用報告
23
2 投資法人の概況
（1）出資の状況
期別
第16期
第17期
第18期
第19期
第20期
平成25年11月30日現在
平成26年5月31日現在
平成26年11月30日現在
平成27年5月31日現在
平成27年11月30日現在
発行可能投資口総口数
2,000,000口
2,000,000口
2,000,000口
2,000,000口
発行済投資口の総口数
395,798口
395,798口
441,000口
441,000口
2,000,000口
484,000口
出資総額
198,780百万円
198,780百万円
219,155百万円
219,155百万円
243,403百万円
投資主数
10,325名
9,196名
9,995名
9,504名
9,570名
（2）投資口に関する事項
平成27年11月30日現在における発行済投資口の総口数のうち、
保有する投資口の比率が高い上位10名
（社）
は以下のとおりです。
氏名又は名称
発行済投資口の総口数に対する
所有投資口数の割合（％）
（注）
所有投資口数（口）
株式会社大和インベストメント・マネジメント
128,905
26.63
日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口）
78,790
16.28
株式会社大和証券グループ本社
59,321
12.26
資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口）
52,880
10.93
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）
50,780
10.49
野村信託銀行株式会社（投信口）
17,168
3.55
三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社
4,356
0.90
BNP PARIBAS SECURITIES SERVICES SYDNEY
／ JASDEC ／ AUSTRALIAN RESIDENTS
3,247
0.67
STATE STREET BANK-WEST PENSION FUND
CLIENTS-EXEMPT 505233
3,151
0.65
BNP PARIBAS SECURITIES SERVICES LUXEMBOURG
／ JASDEC ／ HENDERSON HHF SICAV
1,965
0.41
400,563
82.76
合計
（注）発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合は、小数第3位を四捨五入しております。
（3）役員等に関する事項
役職名
執行役員（注1）
監督役員（注2）
会計監査人（注3）
役員等の氏名又は名称
大村　信明
当該営業期間における
役職毎の報酬の総額（千円）
主な兼職等
株式会社東京個別指導学院　取締役
1,800
平石　孝行
スプリング法律事務所　弁護士
佐久間　宏
佐久間公認会計士事務所　公認会計士・税理士
株式会社ジャストプランニング　取締役
有限責任 あずさ監査法人
―
3,600
28,000
（注1）執行役員は、平成27年11月30日時点で、本投資法人の投資口を自己又は他人の名義で所有しておりません。
（注2）監督役員は、平成27年11月30日時点で、本投資法人の投資口を自己又は他人の名義で所有しておりません。
（注3）会計監査人の報酬には、コンフォートレター作成業務に係る報酬（合計13,000千円）が含まれています。
会計監査人の解任及び不再任の決定の方針
会計監査人の解任については、投資信託及び投資法人に関する法律の定めに従い、また、不再任については、監査の品質、監査
報酬額等その他諸般の事情を総合的に勘案して、本投資法人の役員会において検討いたします。
（4）資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者の名称
平成27年11月30日現在における資産運用会社等は以下のとおりです。
委託区分
24
氏名又は名称
資産運用会社
大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社
資産保管会社
三井住友信託銀行株式会社
一般事務受託者（投資主名簿等管理事務）
三井住友信託銀行株式会社
一般事務受託者（特別口座管理事務）
三井住友信託銀行株式会社
一般事務受託者（経理事務等）
三井住友信託銀行株式会社
一般事務受託者（機関の運営）
大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社
一般事務受託者（投資法人債に関する事務）
株式会社三井住友銀行及び株式会社りそな銀行
３ 投資法人の運用資産の状況
（1）本投資法人の財産の構成
資産の種類
用途
不動産
地域
オフィス
不動産信託受益権
オフィス
前期
当期
（平成27年5月31日現在）
（平成27年11月30日現在）
保有総額
（百万円）
（注1）
対総資産比率
（％）
保有総額
（百万円）
（注1）
対総資産比率
（％）
東京主要5区
16,218
3.8
16,138
3.5
東京主要5区
336,181
77.8
368,918
80.1
首都圏
34,634
8.0
34,514
7.5
地方主要都市
19,664
4.5
19,551
4.2
406,699
94.1
439,123
95.3
25,533
5.9
21,582
4.7
小計
預金・その他の資産
432,232
資産総額計（注2）
（406,699）
100.0
460,705
（94.1）
100.0
（439,123）
（95.3）
（注1）
「保有総額」
は、貸借対照表計上額（不動産及び不動産信託受益権については、減価償却後の帳簿価額）によっています。
（注2）
「資産総額計」
の（　）内の数値は、対象資産中に占める実質的に不動産等の保有に相当する部分を記載しています。なお、建設仮勘定（信託建設仮勘定を含む）の金額は、不
動産及び不動産信託受益権の金額には含まれていません。
（2）主要な保有資産
平成27年11月30日現在、
本投資法人が保有する主要な保有資産（貸借対照表計上額上位10物件）の概要は以下のとおりです。
不動産等の名称
新宿マインズタワー（注2）（信託受益権）
貸借対照表
計上額
（百万円）
賃貸可能面積
（㎡）
賃貸面積
（㎡）
130,383
45,543.97
43,791.03
稼働率
（％）
（注1）
対総賃貸事業
収入比率（%）
主たる用途
96.1
21.5
オフィス
リバーゲート
（信託受益権）
28,218
32,062.96
30,563.43
95.3
7.4
オフィス
E・スペースタワー
（信託受益権）
23,703
13,960.87
13,960.87
100.0
6.6
オフィス
グラスシティ渋谷
（信託受益権）
16,124
8,566.73
8,566.73
100.0
3.3
オフィス
インテグラルタワー
（信託受益権）
15,183
17,778.14
17,697.94
99.5
4.9
オフィス
麻布グリーンテラス
（信託受益権）
14,286
13,234.39
13,234.39
100.0
3.8
オフィス
Daiwa御成門ビル
（信託受益権）
13,478
11,614.92
11,614.92
100.0
2.8
オフィス
Daiwa銀座ビル
（不動産）
13,308
8,175.26
7,680.00
93.9
3.2
オフィス
コンセプト青山
（信託受益権）
10,056
4,421.79
4,421.79
100.0
1.8
オフィス
新四curumuビル
（信託受益権）
9,847
6,751.31
6,751.31
100.0
2.6
オフィス
274,591
162,110.34
158,282.41
97.6
58.0
合計
－
（注1）
「稼働率」
は、当期末時点の賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られた数値を記載しており、小数第2位以下を切り捨てて記載しています。
（注2）
本投資法人が保有する信託受益権に係る信託不動産は、本物件全体の7分の6に相当する共有持分です。賃貸可能面積は、建物一棟全体の7分の6に相当する面積を記載
しています。
Ⅱ . 資産運用報告
25
（3）不動産等組入資産明細
平成27年11月30日現在、本投資法人が保有する不動産等の明細は以下のとおりです。
地域
不動産等の名称
所在地（住居表示）
所有形態
賃貸可能面積 期末算定価格
（㎡）
（百万円）
（注1）
東京主要５区
首都圏
地　方
主要都市
8,175.26
Daiwa銀座ビル
東京都中央区銀座六丁目2番1号
不動産
Daiwa銀座アネックス
東京都中央区銀座六丁目2番3号
不動産
2,032.11
Daiwa芝浦ビル
東京都港区芝浦一丁目12番3号
不動産信託受益権
9,619.67
Daiwa南青山ビル
東京都港区南青山二丁目31番8号
不動産信託受益権
2,715.54
Daiwa猿楽町ビル
東京都千代田区猿楽町二丁目6番10号
不動産信託受益権
3,657.43
DaiwaA 浜松町ビル
東京都港区浜松町一丁目9番10号
不動産信託受益権
3,663.38
Daiwa神宮前ビル
東京都渋谷区神宮前二丁目4番11号
不動産信託受益権
2,198.61
Daiwa芝大門ビル
東京都港区芝大門二丁目9番16号
不動産信託受益権
2,386.48
Daiwa三崎町ビル
東京都千代田区三崎町二丁目2番15号
不動産信託受益権
2,137.53
Daiwa新橋510ビル
東京都港区新橋五丁目10番5号
不動産信託受益権
2,676.52
Daiwa築地駅前ビル
東京都中央区築地二丁目10番6号
不動産信託受益権
2,659.59
Daiwa築地ビル
東京都中央区築地二丁目14番17号
不動産信託受益権
1,487.82
Daiwa月島ビル
東京都中央区月島四丁目16番13号
不動産信託受益権
8,426.85
Daiwa日本橋堀留町ビル 東京都中央区日本橋堀留町二丁目9番8号 不動産信託受益権
2,850.81
Daiwa麻布台ビル
東京都港区麻布台二丁目3番3号
不動産信託受益権
1,697.88
Daiwa京橋ビル
東京都中央区八丁堀四丁目3番3号
不動産信託受益権
3,265.83
Daiwa麹町4丁目ビル
東京都千代田区麹町四丁目7番地2外（注3） 不動産信託受益権
2,690.90
Daiwa御成門ビル
東京都港区新橋六丁目1番11号
不動産信託受益権 11,614.92
新宿マインズタワー（注2） 東京都渋谷区代々木二丁目1番1号
不動産信託受益権 45,543.97
SHIBUYA EDGE
東京都渋谷区宇田川町10番3号
不動産信託受益権
2,480.65
Daiwa小伝馬町ビル
東京都中央区日本橋大伝馬町3番2号
不動産信託受益権
2,379.31
Daiwa神保町ビル
東京都千代田区神田神保町二丁目4番地63（注3） 不動産信託受益権
3,164.26
Daiwa西新橋ビル
東京都港区西新橋三丁目2番1号
不動産信託受益権
4,815.84
Daiwa九段ビル
東京都千代田区九段南一丁目5番5号
不動産信託受益権
2,882.61
大和茅場町ビル
東京都中央区日本橋茅場町一丁目1番11号 不動産信託受益権
5,899.11
Daiwa神保町3丁目ビル 東京都千代田区神田神保町三丁目2番地3外（注3） 不動産信託受益権
2,889.34
E・スペースタワー
東京都渋谷区円山町3番6号
不動産信託受益権 13,960.87
Daiwa日本橋本石町ビル 東京都中央区日本橋本石町四丁目2番16号 不動産信託受益権
2,143.08
新四curumuビル
東京都新宿区新宿四丁目2番23号
不動産信託受益権
6,751.31
Daiwa渋谷道玄坂ビル 東京都渋谷区円山町28番1号
不動産信託受益権
4,144.90
Daiwa赤坂ビル
東京都港区赤坂二丁目14番5号
不動産信託受益権
8,739.17
Daiwa渋谷宮益坂ビル 東京都渋谷区渋谷二丁目16番1号
不動産信託受益権
6,327.95
麻布グリーンテラス
東京都港区南麻布三丁目20番1号
不動産信託受益権 13,234.39
Daiwa恵比寿4丁目ビル 東京都渋谷区恵比寿四丁目９番10号
不動産信託受益権
2,885.64
ラクアス東新宿
東京都新宿区大久保二丁目２番６号
不動産信託受益権
7,498.33
コンセプト青山
東京都渋谷区神宮前三丁目１番30号
不動産信託受益権
4,421.79
神泉プレイス
東京都渋谷区神泉町９番１号
不動産信託受益権
2,811.35
グラスシティ渋谷
東京都渋谷区南平台町16番28号
不動産信託受益権
8,566.73
リバーゲート
東京都中央区日本橋箱崎町36番２号
不動産信託受益権 32,062.96
Daiwa八丁堀駅前ビル 東京都中央区八丁堀三丁目25番７号
不動産信託受益権
2,622.42
Daiwa八丁堀駅前ビル西館 東京都中央区八丁堀三丁目25番９号
不動産信託受益権
1,723.24
東京主要5区合計（41物件）
261,906.35
Daiwa東池袋ビル
東京都豊島区東池袋三丁目23番５号
不動産信託受益権
4,461.47
Daiwa品川Northビル 東京都品川区北品川一丁目８番11号
不動産信託受益権
6,548.17
Daiwa大崎３丁目ビル 東京都品川区大崎三丁目６番28号
不動産信託受益権
1,786.06
Daiwa上大岡ビル
神奈川県横浜市港南区上大岡西一丁目14番６号 不動産信託受益権
2,630.30
インテグラルタワー
東京都杉並区上荻一丁目２番１号
不動産信託受益権 17,778.14
目黒プレイスタワー
東京都目黒区目黒一丁目６番17号
不動産信託受益権
3,519.50
首都圏合計（6物件）
36,723.64
Daiwa南船場ビル
大阪府大阪市中央区南船場四丁目11番28号 不動産信託受益権
5,703.50
Daiwa名駅ビル
愛知県名古屋市中村区名駅南一丁目21番19号 不動産信託受益権
7,461.90
北浜グランドビル
大阪府大阪市中央区淡路町二丁目２番14号 不動産信託受益権 13,517.62
地方主要都市合計（3物件）
26,683.02
合計（50物件）
325,313.01
15,800
3,260
7,350
4,250
3,270
3,220
2,230
2,860
2,680
2,420
1,550
1,360
9,080
2,450
1,750
3,180
2,670
12,800
116,000
4,650
2,060
3,230
5,330
3,270
7,460
4,420
32,300
2,110
12,000
6,380
12,100
8,040
15,700
5,120
9,830
11,200
6,020
17,500
29,800
3,060
1,700
401,460
3,490
5,790
2,240
2,420
17,500
6,110
37,550
2,660
7,150
11,000
20,810
459,820
貸借対照表
計上額
（百万円）
13,308
2,830
8,022
4,465
3,226
2,827
2,698
2,398
2,196
2,131
1,354
1,172
7,006
2,496
1,543
3,313
2,851
13,478
130,383
5,724
2,409
4,101
4,877
3,828
5,395
3,469
23,703
1,653
9,847
4,484
9,411
7,207
14,286
4,288
8,642
10,056
4,922
16,124
28,218
2,984
1,713
385,057
2,745
7,293
1,660
1,993
15,183
5,639
34,514
4,679
5,350
9,521
19,551
439,123
（注1）期末算定価格は、本投資法人の規約及び一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社、森井総合鑑定株式会社及
び一般財団法人日本不動産研究所の不動産鑑定士が作成した鑑定評価書に記載された平成27年11月30日を価格時点とする価格を記載しています。
（注2）本投資法人が保有する信託受益権に係る信託不動産は、本物件全体の7分の6に相当する共有持分です。賃貸可能面積は、建物一棟全体の賃貸可能面積の7分の6に相当す
る面積を記載しています。
（注3）Daiwa 麹町4丁目ビル、Daiwa 神保町ビル及び Daiwa神保町3丁目ビルの所在地（住居表示）については、住居表示未取得のため、建物登記簿の所在を記載しています。
26
本投資法人が投資する不動産等の賃貸事業の明細は以下のとおりです。
前期（平成26年12月1日～平成27年5月31日）
地域
東京主要
区
5
不動産等の名称
当期（平成27年6月1日～平成27年11月30日）
賃貸事業収入
賃貸事業収入
稼働率
稼働率
テナント総数
テナント総数
対総賃貸事業
対総賃貸事業
（期末時点） （期末時点） （期間中）
（期末時点） （期末時点） （期間中）
収入比率（％）
収入比率（％）
（注2） （百万円）
（注2） （百万円）
（件）
（注1） （％）
（件）
（注1） （％）
首都圏
地　方
主要都市
Daiwa銀座ビル
Daiwa銀座アネックス
Daiwa芝浦ビル
Daiwa南青山ビル
Daiwa猿楽町ビル（注3）
DaiwaA浜松町ビル
Daiwa神宮前ビル
Daiwa芝大門ビル
Daiwa三崎町ビル（注3）
Daiwa新橋510ビル
Daiwa築地駅前ビル
Daiwa築地ビル
Daiwa築地616ビル（注4）
Daiwa月島ビル
Daiwa日本橋堀留町ビル
Daiwa麻布台ビル
Daiwa日本橋本町ビル（注5）
Daiwa銀座1丁目ビル（注5）
Daiwa京橋ビル
Daiwa麹町4丁目ビル
Daiwa御成門ビル
新宿マインズタワー
SHIBUYA EDGE
Daiwa小伝馬町ビル
Daiwa神保町ビル
Daiwa西新橋ビル
Daiwa九段ビル
大和茅場町ビル（注3）
Daiwa神保町3丁目ビル
E・スペースタワー
Daiwa日本橋本石町ビル
新四curumuビル
Daiwa渋谷道玄坂ビル
Daiwa赤坂ビル
Daiwa渋谷宮益坂ビル
麻布グリーンテラス
Daiwa恵比寿4丁目ビル（注3）
ラクアス東新宿
コンセプト青山
神泉プレイス（注3）
グラスシティ渋谷
リバーゲート
Daiwa八丁堀駅前ビル
Daiwa八丁堀駅前ビル西館
小計
Daiwa錦糸町ビル（注5）
Daiwa東池袋ビル
ベネックスS-3（注4）
Daiwa品川Northビル
Daiwa大崎3丁目ビル
Daiwa上大岡ビル
インテグラルタワー
目黒プレイスタワー
小計
Daiwa南船場ビル
Daiwa名駅ビル
北浜グランドビル
小計
合計
27
7
55
6
1
12
4
6
1
7
6
4
－
3
9
10
－
－
9
7
7
36
5
8
7
11
6
1
8
5
6
18
5
18
8
10
0
4
4
1
11
－
－
－
353
－
7
－
12
5
9
9
15
57
11
23
6
40
450
91.8
100.0
99.5
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
99.6
100.0
89.2
－
100.0
100.0
100.0
－
－
100.0
100.0
100.0
98.8
100.0
100.0
100.0
96.3
100.0
100.0
100.0
96.4
100.0
100.0
100.0
85.8
100.0
100.0
0.0
100.0
85.9
100.0
100.0
－
－
－
97.0
－
100.0
－
90.0
100.0
100.0
99.5
100.0
98.0
100.0
98.5
100.0
99.6
97.3
367
88
216
124
－
127
54
82
－
84
56
44
39
281
75
50
60
19
96
91
275
2,446
118
62
96
138
93
－
99
706
59
299
143
282
231
438
－
219
106
－
64
－
－
－
8,326
48
105
84
176
42
73
550
23
1,105
100
244
335
679
10,112
3.6
0.9
2.1
1.2
－
1.3
0.5
0.8
－
0.8
0.6
0.4
0.4
2.8
0.7
0.5
0.6
0.2
1.0
0.9
2.7
24.2
1.2
0.6
1.0
1.4
0.9
－
1.0
7.0
0.6
3.0
1.4
2.8
2.3
4.3
－
2.2
1.1
－
0.6
－
－
－
82.3
0.5
1.0
0.8
1.7
0.4
0.7
5.4
0.2
10.9
1.0
2.4
3.3
6.7
100.0
27
7
53
6
1
12
4
6
1
7
6
4
－
3
8
10
－
－
9
7
7
35
5
8
7
11
6
1
8
6
6
18
5
19
8
10
1
4
5
1
11
88
9
9
459
－
7
－
13
5
9
9
14
57
13
23
6
42
558
93.9
100.0
98.7
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
99.6
100.0
89.2
－
100.0
100.0
100.0
－
－
100.0
100.0
100.0
96.1
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
91.9
88.4
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
100.0
95.3
100.0
100.0
97.9
－
100.0
－
100.0
100.0
100.0
99.5
100.0
99.7
100.0
100.0
100.0
100.0
98.3
382
92
238
123
－
132
71
85
－
85
56
45
－
283
81
53
－
－
98
91
331
2,537
115
64
103
147
78
－
111
777
55
309
147
296
227
452
－
227
209
－
384
869
34
19
9,946
－
117
－
178
54
83
581
146
1,162
90
250
326
667
11,777
3.2
0.8
2.0
1.1
－
1.1
0.6
0.7
－
0.7
0.5
0.4
－
2.4
0.7
0.5
－
－
0.8
0.8
2.8
21.5
1.0
0.5
0.9
1.3
0.7
－
0.9
6.6
0.5
2.6
1.3
2.5
1.9
3.8
－
1.9
1.8
－
3.3
7.4
0.3
0.2
84.5
－
1.0
－
1.5
0.5
0.7
4.9
1.2
9.9
0.8
2.1
2.8
5.7
100.0
（注1）
「テナント総数」
は、エンドテナントの総数を記載しています。なお、複数の建物にまたがって入居しているテナントについては、それぞれの建物毎に計上し、記載しています。
（注2）
「稼働率」
は、当期末時点の賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られた数値を記載しており、小数第2位以下を切り捨てて記載しています。
（注3）当該物件につきましては、主要テナントから当期の賃貸事業収入を開示することについて同意を得られていない等の理由により、記載していません。
（注4）当該物件は、平成27年3月5日付で譲渡いたしました。
（注5）当該物件は、平成27年2月2日付で譲渡いたしました。
Ⅱ . 資産運用報告
27
（4）特定取引の契約額等及び時価の状況表
平成27年11月30日現在、本投資法人における特定取引の契約額等及び時価の状況は以下のとおりです。
区分
市場取引以外の取引
種類
金利スワップ取引
受取変動・支払固定
合計
契約額等（千円）
（注1）
うち1年超
時価
（千円）
（注2）
113,150,000
109,650,000
△579,871
113,150,000
109,650,000
△579,871
（注1）金利スワップ取引の契約額等は、想定元本に基づいて記載しています。
（注2）金融商品に関する会計基準上の特例処理の要件を満たしているものについては、時価の記載は省略しております。
（5）その他資産の状況
平成27年11月30日現在、前記「（3）不動産等組入資産明細」に記載のもの以外に投資対象とするその他の特定資産の組入れ
はありません。
（6）国及び地域毎の資産保有状況
日本以外の国及び地域について、該当事項はありません。
28
4 保有不動産の資本的支出
（1）資本的支出の予定
既存保有物件に関し、現在計画している改修工事等に伴う資本的支出のうち主なものは以下のとおりです。なお、工事予定金額
には、会計上の費用に区分経理される部分が含まれております。
不動産等の名称
（所在地）
目的
新宿マインズタワー
（東京都渋谷区）
インテグラルタワー
（東京都杉並区）
リバーゲート
（東京都中央区）
新宿マインズタワー
（東京都渋谷区）
新宿マインズタワー
（東京都渋谷区）
工事予定金額（百万円）
予定期間
総額
当期支払金額
既支払総額
温水コイル交換
自 平成28年  1月
至 平成28年  5月
132
－
－
外壁補修工事
自 平成27年12月
至 平成28年  5月
123
－
－
特高変電設備バンク増設及び MCB
盤増設工事
自 平成28年  1月
至 平成28年  5月
120
－
－
セキュリティシステム強化対策工事
自 平成28年  1月
至 平成28年  5月
92
－
－
監視カメラ増設工事
自 平成28年  1月
至 平成28年  5月
76
－
－
（2）期中に行った資本的支出
既存保有物件において、当期に行った資本的支出に該当する主な工事の概要は以下のとおりです。当期の資本的支出は1,087
百万円であり、当期費用に区分された修繕費320百万円と合わせ、1,408百万円の工事を実施しております。
不動産等の名称
（所在地）
新宿マインズタワー
（東京都渋谷区）
Daiwa恵比寿4丁目ビル
（東京都渋谷区）
Daiwa赤坂ビル
（東京都港区）
目的
期間
中央監視システムリノベーション工
事一式
自 平成25年10月
至 平成27年 9月
392
空調改修工事
自 平成27年 6月
至 平成27年 8月
111
公開空地側エントランス新設工事
自 平成27年 1月
至 平成27年 9月
106
自 平成27年 6月
至 平成27年11月
476
その他
工事金額（百万円）
合計
1,087
（3）長期修繕計画のために積立てた金銭（修繕積立金）
本投資法人は、将来の大規模修繕等の資金支払に充当することを目的とした修繕積立金を、期中のキャッシュ・フローの中から
以下のとおり積立てています。
（単位：百万円）
営業期間
当期首積立金残高
（
第16期
自 平成25年 6月 1日
至 平成25年11月30日
）（
806
第17期
自 平成25年12月 1日
至 平成26年 5月31日
）（
830
第18期
自 平成26年 6月 1日
至 平成26年11月30日
）（
第19期
自 平成26年12月 1日
至 平成27年 5月31日
）（
1,021
1,199
第20期
自 平成27年 6月 1日
至 平成27年11月30日
）
2,742
当期積立額
181
794
764
1,678
－
当期積立金取崩額
156
603
586
135
1,682
次期繰越額
830
1,021
1,199
2,742
1,060
Ⅱ . 資産運用報告
29
5 費用・負債の状況
（1）運用等に係る費用明細
（
項目
前期
自 平成26年12月 1日
至 平成27年 5月31日
（百万円）
（a）資産運用報酬（注）
）
（
当期
自 平成27年 6月 1日
至 平成27年11月30日
（百万円）
）
838
968
（b）資産保管手数料
20
22
（c）一般事務委託手数料
67
72
（d）役員報酬
（e）その他の費用
合計
5
5
198
127
1,130
1,197
（注）資産運用報酬には、上記金額のほか、不動産等を取得又は売却した場合、その売買代金に料率を乗じて算出した額を支払い、当該不動産等の取得原価又は売却損益に算入し
ている「取得報酬」及び「譲渡報酬」があり、前期は取得報酬365百万円及び譲渡報酬109百万円、当期は取得報酬243百万円です。
（2）借入状況
平成27年11月30日現在における金融機関毎の借入金の状況は以下のとおりです。
区分
借入先
短期借入金
年内返済予定の長期借入金
1
30
株式会社三井住友銀行
三井住友信託銀行株式会社
株式会社三井住友銀行
三井住友信託銀行株式会社
株式会社みずほ銀行
合計
株式会社新生銀行
株式会社静岡銀行
株式会社武蔵野銀行
株式会社三井住友銀行
株式会社七十七銀行
株式会社群馬銀行
日本生命保険相互会社
太陽生命保険株式会社
株式会社あおぞら銀行
富国生命保険相互会社
小計
借入日
平 成27年  5月  1日
平 成27年  5月  1日
平成27年  7月31日
平成27年  7月31日
平成27年  7月31日
平成24年  5月21日
平成24年  8月31日
平成24年  9月18日
平成24年  9月18日
平成24年  9月18日
平成24年11月30日
平成24年11月30日
平成24年11月30日
平成25年  2月28日
平成25年  3月29日
当期末
当期首
平均利率
残高
残高
（％）
（注1）
（百万円） （百万円）
返済期限
5,500
4,000
－
－
－
9,500
2,000
2,000
－
－
2,500
2,000
1,000
5,500
2,000
－
0.380
0.380
0.380
0.380
0.380
0.748
0.519
平成28年  5月31日
1,500
－
0.609
平成27年  8月31日
1,000
1,000
300
300
－
200
8,300
－
－
－
－
1,500
200
3,700
0.609
0.569
0.595
0.595
0.519
0.533
返済方法
使途
（注3）
平成27年  7月31日
期限一括
平成28年  7月29日
無担保
（注2）
期限一括
（注2）
平成27年11月30日
平成28年  8月31日
平成28年  5月31日
摘要
（注3）
無担保
区分
借入先
長期借入金
株式会社日本政策投資銀行
株式会社日本政策投資銀行
株式会社三井住友銀行
三井住友信託銀行株式会社
みずほ信託銀行株式会社
株式会社日本政策投資銀行
株式会社三井住友銀行
株式会社みずほ銀行
株式会社広島銀行
三井住友信託銀行株式会社
三井住友信託銀行株式会社
株式会社日本政策投資銀行
株式会社新生銀行
オリックス銀行株式会社
東京海上日動火災保険株式会社
株式会社山口銀行
株式会社東日本銀行
株式会社三井住友銀行
三井住友信託銀行株式会社
株式会社あおぞら銀行
株式会社香川銀行
株式会社あおぞら銀行
株式会社りそな銀行
株式会社群馬銀行
株式会社武蔵野銀行
株式会社あおぞら銀行
三井住友信託銀行株式会社
株式会社日本政策投資銀行
株式会社関西アーバン銀行
株式会社関西アーバン銀行
株式会社関西アーバン銀行
株式会社日本政策投資銀行
株式会社三井住友銀行
株式会社新生銀行
株式会社東日本銀行
株式会社福岡銀行
三井住友信託銀行株式会社
三井住友信託銀行株式会社
株式会社新生銀行
株式会社新生銀行
東京海上日動火災保険株式会社
株式会社三菱東京UFJ銀行
株式会社福岡銀行
株式会社三菱東京UFJ 銀行
三井住友信託銀行株式会社
株式会社三井住友銀行
三菱UFJ信託銀行株式会社
株式会社みずほ銀行
株式会社三井住友銀行
オリックス銀行株式会社
株式会社福岡銀行
株式会社新生銀行
株式会社りそな銀行
株式会社りそな銀行
株式会社三井住友銀行
株式会社三井住友銀行
三菱UFJ信託銀行株式会社
株式会社群馬銀行
株式会社みずほ銀行
株式会社みずほ銀行
借入日
平成24年  5月11日
平成24年  5月21日
平成24年  5月21日
平成24年  5月21日
平成24年  5月21日
平成24年  9月18日
平成24年  9月18日
平成24年  9月18日
平成24年  9月18日
平成24年  9月18日
平成24年11月30日
平成24年12月  3日
平成24年12月  3日
平成25年  1月10日
平 成25年  2月  1日
平 成25年  2月  1日
平 成25年  2月  1日
平 成25年  2月  1日
平 成25年  2月  1日
平成25年  2月28日
平成25年  2月28日
平成25年  2月28日
平 成25年  3月  1日
平成25年  4月12日
平成25年  4月12日
平成25年  4月12日
平成25年  4月12日
平成25年  4月12日
平成25年  6月28日
平成25年  6月28日
平成25年  6月28日
平 成25年  7月  3日
平 成25年  7月  3日
平 成25年  7月  3日
平 成25年  7月  3日
平 成25年  7月  8日
平 成25年  7月  8日
平 成25年  7月  8日
平成25年  7月31日
平成25年  7月31日
平 成25年  8月  9日
平 成25年  8月  9日
平 成25年  8月  9日
平 成25年  8月  9日
平 成25年  8月  9日
平 成25年  8月  9日
平成25年  9月27日
平成25年  9月27日
平成25年  9月27日
平成25年  9月30日
平成25年  9月30日
平成25年11月29日
平成26年  3月18日
平成26年  3月18日
平成26年  3月25日
平成26年  3月25日
平成26年  3月31日
平成26年  3月31日
平成26年  3月31日
平成26年  3月31日
当期末
当期首
平均利率
残高
残高
（％）
（注1）
（百万円） （百万円）
1,700
6,500
4,000
3,000
1,500
2,550
1,500
1,000
1,000
3,400
1,950
2,000
2,000
1,000
1,000
500
500
2,000
1,500
1,500
1,000
2,000
2,000
500
500
1,000
1,500
1,000
1,500
1,500
2,000
1,000
1,600
1,000
1,000
1,000
1,000
4,000
1,000
1,000
1,000
2,000
1,000
3,000
1,000
1,400
2,000
4,000
1,400
1,500
2,000
1,000
2,000
2,000
1,000
1,000
3,000
1,000
1,000
3,900
1,700
6,500
4,000
3,000
1,500
2,550
1,500
1,000
1,000
3,400
1,950
2,000
2,000
1,000
1,000
500
500
2,000
1,500
－
1,000
2,000
2,000
500
500
1,000
1,500
1,000
1,500
1,500
2,000
1,000
1,600
1,000
1,000
1,000
1,000
4,000
1,000
1,000
1,000
2,000
1,000
3,000
1,000
1,400
2,000
4,000
1,400
1,500
2,000
1,000
2,000
2,000
1,000
1,000
3,000
1,000
1,000
3,900
1.018
1.022
0.859
0.847
0.847
0.962
0.705
0.705
0.791
0.691
0.600
0.847
0.605
0.679
0.690
0.690
0.726
0.896
0.896
0.519
0.814
0.896
0.896
0.716
0.570
0.878
0.844
0.963
0.893
0.668
0.783
0.833
0.781
0.777
0.808
0.681
0.824
0.816
0.824
0.844
0.533
0.661
0.681
0.761
0.646
0.555
0.622
0.636
0.636
0.687
0.662
0.727
0.571
0.606
0.606
0.481
0.500
0.500
0.642
0.606
返済期限
平成29年  5月10日
平成29年  5月22日
平成29年  5月31日
平成29年  8月31日
平成30年  2月28日
返済方法
使途
摘要
（注3）
（注2）
（注3）
（注2）
平成29年11月30日
（注3）
平成30年  2月28日
（注2）
平成29年11月30日
平成30年  2月28日
（注3）
平成32年  2月28日
平成28年  8月31日
平成31年  2月28日
（注2）
平成32年  2月28日
平成30年  5月31日
平成31年  5月31日
（注3）
平成31年11月29日
平成30年 
平成31年 
平成32年 
平成30年 
平成32年 
8月31日
8月30日
（注2）
期限一括
無担保
8月31日
8月31日
8月31日
（注3）
平成32年11月30日
平成30年  8月31日
平成31年11月29日
平成32年  5月29日
平成33年  5月31日
平成33年  8月31日
平成30年  7月31日
（注2）
平成30年  8月31日
平成32年  8月31日
平成33年  2月26日
平成33年  5月31日
平成30年11月30日
（注3）
平成33年  3月31日
平成31年  2月28日
平成31年  3月29日
平成32年11月30日
平成31年  9月30日
平成33年  3月31日
（注2）
平成34年  2月28日
平成31年  3月29日
平成32年  3月31日
平成33年  3月31日
Ⅱ . 資産運用報告
31
区分
借入日
借入先
長期借入金
三井住友信託銀行株式会社
株式会社武蔵野銀行
株式会社三菱東京UFJ 銀行
みずほ信託銀行株式会社
株式会社日本政策投資銀行
株式会社三菱東京UFJ銀行
株式会社みずほ銀行
株式会社三菱東京UFJ銀行
株式会社三井住友銀行
株式会社三菱東京UFJ銀行
株式会社三井住友銀行
みずほ信託銀行株式会社
株式会社三井住友銀行
株式会社三井住友銀行
株式会社三井住友銀行
株式会社新生銀行
株式会社三井住友銀行
株式会社三菱東京UFJ銀行
株式会社みずほ銀行
株式会社三井住友銀行
株式会社新生銀行
株式会社日本政策投資銀行
三菱UFJ信託銀行株式会社
株式会社三菱東京UFJ 銀行
株式会社みずほ銀行
株式会社りそな銀行
三井住友信託銀行株式会社
株式会社三井住友銀行
株式会社りそな銀行
株式会社日本政策投資銀行
株式会社新生銀行
株式会社七十七銀行
株式会社日本政策投資銀行
株式会社福岡銀行
三井住友信託銀行株式会社
株式会社みずほ銀行
株式会社新生銀行
株式会社りそな銀行
株式会社三井住友銀行
株式会社みずほ銀行
株式会社三菱東京UFJ銀行
株式会社武蔵野銀行
株式会社西日本シティ銀行
株式会社七十七銀行
株式会社三井住友銀行
株式会社三菱東京UFJ銀行
日本生命保険相互会社
三井住友信託銀行株式会社
株式会社三菱東京UFJ銀行
株式会社三井住友銀行
株式会社群馬銀行
日本生命保険相互会社
太陽生命保険株式会社
小計
合計
平成26年  5月29日
平成26年  5月29日
平成26年  5月29日
平成26年  5月29日
平成26年  5月29日
平成26年  5月29日
平成26年  5月29日
平成26年  5月29日
平成26年  5月29日
平成26年  5月29日
平 成26年  7月  8日
平 成26年  7月  8日
平 成26年  7月  8日
平 成26年  7月  8日
平 成26年  7月  8日
平 成26年  7月  8日
平 成26年  7月  8日
平成26年12月  1日
平成26年12月  1日
平成26年12月  1日
平成26年12月  1日
平成26年12月  3日
平成26年12月  3日
平成26年12月  3日
平成26年12月  3日
平成26年12月  3日
平成26年12月  3日
平成26年12月  3日
平成27年  2月27日
平成27年  3月31日
平成27年  3月31日
平 成27年  5月  1日
平 成27年  5月  1日
平 成27年  5月  1日
平 成27年  5月  1日
平 成27年  5月  1日
平 成27年  5月  1日
平 成27年  5月  1日
平 成27年  5月  1日
平成27年  5月29日
平成27年  5月29日
平成27年  8月31日
平成27年  8月31日
平成27年  8月31日
平成27年  8月31日
平成27年  9月11日
平成27年  9月11日
平成27年  9月11日
平成27年  9月11日
平成27年  9月11日
平成27年11月30日
平成27年11月30日
平成27年11月30日
当期末
当期首
平均利率
残高
残高
（％）
（注1）
（百万円） （百万円）
2,000
2,000
500
500
2,000
2,000
500
500
1,000
1,000
1,000
1,000
1,500
1,500
1,000
1,000
3,000
3,000
1,000
1,000
2,000
2,000
3,000
3,000
2,000
2,000
3,500
3,500
4,000
4,000
1,000
1,000
2,000
2,000
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
1,500
1,500
1,500
1,500
1,000
1,000
1,500
1,500
2,500
2,500
2,000
2,000
1,500
1,500
1,000
1,000
1,500
1,500
1,500
1,500
1,500
1,500
1,500
1,500
1,500
1,500
1,500
1,500
3,000
3,000
2,000
2,000
500
500
－
1,000
－
2,000
－
1,000
－
500
－
1,000
－
1,000
－
1,000
－
1,000
－
1,000
－
1,000
－
300
－
300
168,400 178,000
176,700 181,700
0.471
0.429
0.595
0.595
0.742
0.524
0.456
0.456
0.480
0.480
0.411
0.530
0.530
0.524
0.456
0.419
0.480
0.431
0.455
0.480
0.444
0.692
0.499
0.431
0.455
0.455
0.455
0.480
0.455
0.710
0.419
0.405
0.634
0.430
0.455
0.455
0.419
0.455
0.480
0.455
0.455
0.344
0.341
0.380
0.480
0.300
0.380
0.455
0.455
0.480
0.443
0.380
0.541
返済期限
返済方法
使途
摘要
平成31年  5月31日
平成32年  5月29日
平成32年11月30日
平成33年11月30日
（注3）
平成34年  5月31日
平成34年11月30日
平成31年11月29日
平成32年11月30日
平成33年11月30日
平成34年  5月31日
平成34年  8月31日
平成34年11月30日
平成34年  5月31日
平成34年11月30日
（注2）
平成35年  5月31日
平成33年11月30日
（注3）
平成34年  5月31日
平成34年11月30日
期限一括
平成35年 
平成35年 
平成34年 
平成35年 
平成33年 
平成34年 
平成35年 
5月31日
2月28日
3月31日
5月31日
5月31日
5月31日
5月31日
無担保
（注2）
（注3）
平成35年11月30日
平成36年  5月31日
平成35年11月30日
平成32年  8月31日
（注2）
平成34年  8月31日
平成36年  8月30日
平成31年  8月30日
平成34年  8月31日
平成36年  2月29日
平成36年  8月30日
平成34年  2月28日
平成34年  8月31日
平成34年11月30日
（注3）
（注2）
（注1）
平均利率は、日数による期中の加重平均を記載しており、小数第4位を四捨五入しています。また、金利変動リスクを低減する目的で金利スワップ取引を行った借入金につ
いては、金利スワップの効果を勘案した加重平均利率を記載しています。
（注2）
資金使途は、借入金の返済資金等です。
（注3）
資金使途は、物件の取得資金等です。
32
（3）投資法人債の状況
平成27年11月30日現在における発行済投資法人債の状況は以下のとおりです。
当期首残高
（百万円）
当期末残高
（百万円）
平成26年  9月12日
3,000
3,000
0.420
平成31年  9月12日
平成26年  9月12日
2,100
2,100
1.000
平成36年  9月12日
5,100
5,100
銘柄
発行年月日
第3回無担保投資法人債
（注1）
第4回無担保投資法人債
（注1）
合計
利率
（％）
償還期限
償還
方法
期限
一括
期限
一括
使途
摘要
（注2）
固定金利
無担保
（注2）
固定金利
無担保
（注1）特定投資法人債間限定同順位特約付であります。
（注2）投資法人債の償還資金及び借入金の返済資金の一部に充当しました。
（4）短期投資法人債の状況
該当事項はありません。
（5）新投資口予約権の状況
該当事項はありません。
Ⅱ . 資産運用報告
33
6 期中の売買状況
（1）不動産等及び資産対応証券等、インフラ資産等及びインフラ関連資産の売買状況等
取得
資産の種類
地域
不動産等の名称
不動産信託
受益権
東京主要5区 リバーゲート
不動産信託
受益権
東京主要5区
不動産信託
受益権
東京主要5区
取得年月日
譲渡
取得価額
（百万円）
（注）
譲渡年月日
譲渡価額 帳簿価額 売却損益
（百万円） （百万円） （百万円）
平成27年  6月  2日
28,000
―
―
―
―
Daiwa八丁堀駅前
ビル
平成27年  9月11日
2,871
―
―
―
―
Daiwa八丁堀駅前
ビル西館
平成27年  9月11日
1,647
―
―
―
―
32,518
―
―
―
―
合計
（注）
「取得価額」は、当該不動産等の取得等に要した費用（売買媒介手数料、公租公課等）を考慮しない金額（信託受益権売買契約書等に記載された金額）を記載しています。
（2）その他の資産の売買状況等
該当事項はありません。
（3）特定資産の価格等の調査
①不動産等
取得又は
譲渡年月日
取得価額又は 不動産鑑定
譲渡価額
評価額
（百万円）
（注1） （百万円）
資産の種類
地域
取得又は
譲渡
不動産信託
受益権
東京主要5区
取得
リバーゲート
平成27年  6月  2日
28,000
29,700
一般財団法人
日本不動産 平成27年  4月  1日
研究所
不動産信託
受益権
東京主要5区
取得
Daiwa八丁堀駅前
平成27年  9月11日
ビル
2,871
3,000
大和不動産
平成27年  8月15日
鑑定株式会社
不動産信託
受益権
東京主要5区
取得
Daiwa八丁堀駅前
平成27年  9月11日
ビル西館
1,647
1,670
大和不動産
平成27年  8月15日
鑑定株式会社
不動産等の名称
不動産
鑑定機関
価格時点
（注1）
「取得価額又は譲渡価額」
は、当該不動産等の取得等に要した費用（売買媒介手数料、公租公課等）を考慮しない金額（信託受益権売買契約書等に記載された金額）を記載し
ています。
（注2）特定資産に係る不動産等の鑑定評価が必要な取引につきましては、上記不動産鑑定機関が不動産鑑定評価基準　各論　第3章「証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価」
に基づき実施しており、本投資法人は当該鑑定評価の結果の通知を受けています。
②その他
本投資法人が行った取引で、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）第
201条の定めにより、価格等の調査が必要とされたもののうち、上記「①不動産等」に記載されている取引以外の取引については、
有限責任 あずさ監査法人に調査を委託しています。
平成27年6月1日から平成27年11月30日までの対象期間中に調査対象となった取引は金利スワップ5件であり、当該取
引については、有限責任 あずさ監査法人にその調査を委託し、同監査法人より調査報告書を受領しています。
なお、当該調査に際して、金利スワップ取引に係る取引の相手方の名称、通貨の種類、約定利率、取引開始日、取引終了日及び
想定元本額等の内容に関して調査を委託しました。
（4）利害関係人等との取引状況
該当事項はありません。
（5）資産運用会社が営む兼業業務に係る当該資産運用会社との間の取引の状況等
資産運用会社（大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社）は、平成27年11月30日現在、第二種金融商品取引
業（本投資法人を顧客とするものを除きます。）及び宅地建物取引業（投資法人から委託を受ける投資運用業に直接関連するものを
除きます。）の業務を兼務していますが、該当する取引はありません。また、第一種金融商品取引業及び不動産特定共同事業のいず
れの業務も兼業しておらず、該当する取引はありません。
34
7 経理の状況
（1）資産・負債・元本（出資）及び損益の状況
資産・負債・元本（出資）及び損益の状況につきましては、
「Ⅲ . 貸借対照表」、
「Ⅳ . 損益計算書」、
「Ⅴ . 投資主資本等変動計算書」、
「Ⅵ . 注記表」及び「Ⅶ . 金銭の分配に係る計算書」をご参照ください。
（2）減価償却額の算定方法の変更
該当事項はありません。
（3）不動産等及びインフラ資産等の評価方法の変更
該当事項はありません。
8 その他
（1）自社設定投資信託受益証券等の状況等
該当事項はありません。
（2）海外不動産保有法人に係る開示
該当事項はありません。
（3）海外不動産保有法人が有する不動産に係る開示
該当事項はありません。
（4）お知らせ
当期において、本投資法人の役員会で承認された主要な契約の締結・変更等は以下のとおりです。
承認日
平成27年11月25日
項目
概要
三井住友信託銀行株式会社との間で締結した平成21年1月26日付投
資主名簿等管理人委託契約（その後の変更契約を含む）に関して、今般の
投資主名簿等管理人委託契約に係る 「行政手続における特定の個人を識別するための番号の利用等に関する
変更覚書の締結
法律（平成25年法律第27号）」の施行に伴い、個人番号及び法人番号
の取得・利用・管理に係る事務を追加するための変更覚書を締結するも
のです。
（5）その他
本書では、特に記載のない限り、記載未満の数値について、金額は切り捨て、比率は四捨五入により記載しております。
Ⅱ . 資産運用報告
35
Ⅲ . 貸借対照表
（単位：千円）
前期（ご参考）
（平成27年5月31日）
資産の部
流動資産
現金及び預金
信託現金及び信託預金
営業未収入金
未収消費税等
前払費用
繰延税金資産
その他
流動資産合計
固定資産
有形固定資産
建物
減価償却累計額
建物（純額）
16,703,952
6,086,861
275,792
－
403,224
185
72,378
16,618,092
2,082,177
238,836
515,291
386,624
550
157,031
23,542,394
19,998,604
3,119,987
△1,629,652
3,124,851
△1,716,825
1,490,335
1,408,025
構築物
減価償却累計額
10,296
△2,999
14,344
△3,335
構築物（純額）
工具、器具及び備品
減価償却累計額
7,297
11,008
18,958
△7,645
18,958
△ 8,507
工具、器具及び備品（純額）
土地
建設仮勘定
信託建物
減価償却累計額
信託建物（純額）
信託構築物
減価償却累計額
信託構築物（純額）
信託機械及び装置
減価償却累計額
信託機械及び装置（純額）
信託工具、器具及び備品
減価償却累計額
信託工具、器具及び備品（純額）
信託その他
減価償却累計額
信託その他（純額）
信託土地
※1
11,312
10,450
12,302,226
3,448
12,302,226
3,572
90,901,721
△16,661,537
101,181,076
△18,232,206
74,240,183
902,042
△160,128
※1
82,948,869
963,538
△173,574
741,913
789,963
707,599
△367,021
777,674
△388,194
340,577
389,479
150,964
△66,677
175,565
△76,822
84,287
98,742
4,336
△4,336
4,336
△4,336
－
－
314,767,115
408,642
338,450,955
27,451
404,397,340
436,440,746
883
2,407,101
306,884
3,518
695
2,407,101
306,884
2,741
2,718,387
2,717,422
113,684
1,304,601
110,867
10,020
113,684
1,206,053
186,815
10,020
投資その他の資産合計
固定資産合計
繰延資産
投資法人債発行費
1,539,174
408,654,902
1,516,573
440,674,743
35,344
32,390
繰延資産合計
資産合計
35,344
432,232,640
32,390
460,705,737
信託建設仮勘定
有形固定資産合計
無形固定資産
商標権
借地権
信託借地権
その他
無形固定資産合計
投資その他の資産
信託差入敷金及び保証金
長期前払費用
繰延税金資産
その他
36
当期
（平成27年11月30日）
（単位：千円）
前期（ご参考）
（平成27年5月31日）
当期
（平成27年11月30日）
負債の部
流動負債
営業未払金
889,756
844,892
短期借入金
9,500,000
5,500,000
1年内返済予定の長期借入金
8,300,000
3,700,000
632,431
541,568
未払金
未払法人税等
824
775
未払消費税等
342,585
57,157
前受金
1,298,771
1,941,023
その他
357,535
204,480
21,321,905
12,789,897
流動負債合計
固定負債
投資法人債
5,100,000
5,100,000
長期借入金
168,400,000
178,000,000
預り敷金及び保証金
8,960,270
15,531,882
信託預り敷金及び保証金
5,152,526
1,005,375
デリバティブ債務
固定負債合計
負債合計
343,138
578,197
187,955,935
200,215,456
209,277,840
213,005,354
219,155,572
243,403,874
4,031,830
4,689,024
純資産の部
投資主資本
出資総額
剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）
剰余金合計
投資主資本合計
4,031,830
4,689,024
223,187,402
248,092,898
評価・換算差額等
繰延ヘッジ損益
△232,601
△392,515
評価・換算差額等合計
△232,601
△392,515
純資産合計
負債純資産合計
※3
222,954,800
432,232,640
※3
247,700,383
460,705,737
Ⅲ . 貸借対照表
37
Ⅳ . 損益計算書
（単位：千円）
前期（ご参考）
当期
1日
（自至 平成26年12月
平成27年 5月31日 ）
平成27年 6月 1日
（至自 平成27年11月30日
）
営業収益
賃貸事業収入
※1
10,112,468
※1
11,777,301
その他賃貸事業収入
不動産等売却益
※1
34,234
※1
60,694
※2
240,546
－
10,387,249
11,837,995
営業収益合計
営業費用
賃貸事業費用
資産運用報酬
資産保管手数料
※1
4,486,646
※1
5,026,334
838,943
968,318
20,432
22,616
一般事務委託手数料
67,738
72,790
信託報酬
21,278
21,820
役員報酬
その他営業費用
営業費用合計
営業利益
5,400
5,400
176,787
106,128
5,617,225
6,223,408
4,770,023
5,614,587
営業外収益
受取利息
798
771
未払分配金戻入
867
804
雑収入
11,652
11,998
営業外収益合計
13,318
13,574
566,001
591,939
営業外費用
支払利息
投資法人債利息
融資手数料
投資口交付費
その他
営業外費用合計
16,707
162,632
－
160,735
8,365
6,521
750,879
938,537
経常利益
4,032,462
4,689,624
税引前当期純利益
4,032,462
4,689,624
886
805
5
3
法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額
法人税等合計
当期純利益
前期繰越利益
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）
38
16,892
159,621
892
809
4,031,570
4,688,815
260
208
4,031,830
4,689,024
Ⅴ . 投資主資本等変動計算書
前期（ご参考）
（自 平成26年12月１日　至 平成27年５月31日）
（単位：千円）
投資主資本
評価・換算差額等
剰余金
当期未処分利益
又は当期未処理
損失（△）
出資総額
当期首残高
219,155,572
剰余金合計
3,641,156
投資主資本
合計
3,641,156 222,796,728
繰延ヘッジ
損益
△203,635
評価・換算
差額等合計
純資産合計
△203,635 222,593,092
当期変動額
剰余金の配当
当期純利益
△3,640,896
△3,640,896
△3,640,896
△3,640,896
4,031,570
4,031,570
4,031,570
4,031,570
投資主資本以外の
項目の当期変動額
（純額）
当期変動額合計
当期末残高
－
390,674
219,155,572
4,031,830
△28,966
△28,966
△28,966
390,674
△28,966
△28,966
361,708
4,031,830 223,187,402
△232,601
390,674
△232,601 222,954,800
当期（自 平成27年６月１日　至 平成27年11月30日）
（単位：千円）
投資主資本
評価・換算差額等
剰余金
出資総額
当期首残高
219,155,572
当期未処分利益
又は当期未処理
損失（△）
4,031,830
剰余金合計
投資主資本
合計
4,031,830 223,187,402
繰延ヘッジ
損益
△232,601
評価・換算
差額等合計
純資産合計
△232,601 222,954,800
当期変動額
新投資口の発行
24,248,302
剰余金の配当
当期純利益
24,248,302
24,248,302
△4,031,622
△4,031,622
△4,031,622
△4,031,622
4,688,815
4,688,815
4,688,815
4,688,815
投資主資本以外の
項目の当期変動額
（純額）
当期変動額合計
当期末残高
24,248,302
657,193
243,403,874
4,689,024
△159,913
△159,913
△159,913
24,905,495
△159,913
△159,913
24,745,582
4,689,024 248,092,898
△392,515
△392,515 247,700,383
657,193
Ⅴ . 投資主資本等変動計算書
39
Ⅵ . 注記表
1．継続企業の前提に関する注記
前期（ご参考）
（
当期
自 平成26年12月 1日
至 平成27年 5月31日
）
（
該当事項はありません。
自 平成27年 6月 1日
至 平成27年11月30日
）
該当事項はありません。
2．重要な会計方針に係る事項に関する注記
区分
前期（ご参考）
（
自 平成26年12月 1日
至 平成27年 5月31日
当期
）
（
自 平成27年 6月 1日
至 平成27年11月30日
）
1．固定資産の減価償却の （1）有形固定資産（信託財産を含む）
（1）有形固定資産（信託財産を含む）
方法
定額法を採用しております。
定額法を採用しております。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のと な お、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のと
おりです。
おりです。
建物
2～64年
建物
2～64年
構築物
4～56年
構築物
4～56年
機械及び装置
4～23年
機械及び装置
4～23年
工具、器具及び備品
5～18年
工具、器具及び備品
5～18年
（2）無形固定資産
（2）無形固定資産
定額法を採用しております。
定額法を採用しております。
（3）長期前払費用
（3）長期前払費用
定額法を採用しております。
定額法を採用しております。
2．繰延資産の処理方法
投資法人債発行費
（1）投資法人債発行費
償還までの期間にわたり定額法により償却してお 償還までの期間にわたり定額法により償却してお
ります。
ります。
（2）投資口交付費
支出時に全額費用処理しております。
3．収 益 及 び 費 用 の 計 上
基準
固定資産税等の処理方法
固定資産税等の処理方法
保有する不動産又は不動産を信託財産とする信託 保有する不動産又は不動産を信託財産とする信託
受益権に係る固定資産税、都市計画税及び償却資
受益権に係る固定資産税、都市計画税及び償却資
産税等については、賦課決定された税額のうち当
産税等については、賦課決定された税額のうち当
該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費
該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費
用処理する方法を採用しております。
用処理する方法を採用しております。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受 な お、不動産又は不動産を信託財産とする信託受
益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年
益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年
度の固定資産税等相当額については、費用計上せ
度の固定資産税等相当額については、費用計上せ
ず当該不動産等の取得原価に算入しております。
ず当該不動産等の取得原価に算入しております。
当期において不動産等の取得原価に算入した固定
当期において不動産等の取得原価に算入した固定
資産税等相当額は、92,107千円です。
資産税等相当額は、125,633千円です。
4．ヘッジ会計の方法
40
（1）ヘッジ会計の方法
（1）ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっております。
繰延ヘッジ処理によっております。
但し、金利スワップの特例処理の要件を満たすも 但 し、金利スワップの特例処理の要件を満たすも
のにつきましては、特例処理を採用しております。
のにつきましては、特例処理を採用しております。
（2）ヘッジ手段とヘッジ対象
（2）ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段
ヘッジ手段
金利スワップ取引
金利スワップ取引
ヘッジ対象
ヘッジ対象
借入金利息
借入金利息
（3）ヘッジ方針
（3）ヘッジ方針
本投資法人はリスク管理方針に基づき、投資法人 本 投資法人はリスク管理方針に基づき、投資法人
規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバ
規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバ
ティブ取引を行っております。
ティブ取引を行っております。
（4）ヘッジの有効性評価の方法
（4）ヘッジの有効性評価の方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘ ヘ ッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘ
ッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比
ッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比
較し、両者の変動額の比率を検証することにより、
較し、両者の変動額の比率を検証することにより、
ヘッジの有効性を評価しております。
ヘッジの有効性を評価しております。
但し、特例処理の要件を満たす金利スワップにつ 但 し、特例処理の要件を満たす金利スワップにつ
いては、有効性の評価を省略しております。
いては、有効性の評価を省略しております。
前期（ご参考）
区分
（
自 平成26年12月 1日
至 平成27年 5月31日
当期
）
（
自 平成27年 6月 1日
至 平成27年11月30日
）
5．その他計算書類作成の （1）不動産等を信託財産とする信託受益権に関する （1）不動産等を信託財産とする信託受益権に関する
ための基本となる重要
会計処理方法
会計処理方法
な事項
保有する不動産等を信託財産とする信託受益権に 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権に
つきましては、信託財産内全ての資産及び負債勘
つきましては、信託財産内全ての資産及び負債勘
定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘
定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘
定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘
定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘
定科目に計上しております。
定科目に計上しております。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重 な お、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重
要性がある下記の科目については、貸借対照表に
要性がある下記の科目については、貸借対照表に
おいて区分掲記しております。
おいて区分掲記しております。
①信託現金及び信託預金
①信託現金及び信託預金
②信 託建物、信託構築物、信託機械及び装置、 ②信 託建物、信託構築物、信託機械及び装置、
信託工具、器具及び備品、信託その他、信託
信託工具、器具及び備品、信託その他、信託
土地、信託建設仮勘定
土地、信託建設仮勘定
③信託借地権
③信託借地権
④信託差入敷金及び保証金
④信託差入敷金及び保証金
⑤信託預り敷金及び保証金
⑤信託預り敷金及び保証金
（2）消費税等の処理方法
（2）消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式に 消 費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式に
よっており、控除対象外消費税等は、当期の費用
よっており、控除対象外消費税等は、当期の費用
として処理しております。
として処理しております。
な お、固定資産等に係る控除対象外消費税等は5 な お、固定資産等に係る控除対象外消費税等は5
年間で均等償却しております。
年間で均等償却しております。
3．貸借対照表に関する注記
前期（ご参考）
（平成27年５月31日）
当期
（平成27年11月30日）
※1．国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
信託建物
32,898千円
※1．国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
信託建物
32,898千円
2．コミットメント型タームローン契約
本投資法人は取引銀行5行とコミットメント型タームローン
契約を締結しています。なお、当期末における契約に基づく
借入残高はありません。
コミットメント型タームローンの総額 20,500,000千円
借入実行残高
－千円
差引額
20,500,000千円
2．コミットメント型タームローン契約
該当事項はありません。
※3．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に規定する
最低純資産額
50,000千円
※3．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に規定する
最低純資産額
50,000千円
4．損益計算書に関する注記
前期（ご参考）
（
自 平成26年12月 1日
至 平成27年 5月31日
※1．不動産賃貸事業損益の内訳
Ａ．不動産賃貸事業収益 賃貸事業収入
その他賃貸事業収入
不動産賃貸事業収益合計
当期
）
（
自 平成27年 6月 1日
至 平成27年11月30日
（単位：千円） ※1．不動産賃貸事業損益の内訳
Ａ．不動産賃貸事業収益 10,112,468
賃貸事業収入
34,234
その他賃貸事業収入
10,146,702
不動産賃貸事業収益合計
）
（単位：千円）
11,777,301
60,694
11,837,995
Ｂ．不動産賃貸事業費用
外注委託費
水道光熱費
租税公課
損害保険料
修繕費
減価償却費
その他賃貸事業費用
不動産賃貸事業費用合計
791,273
1,024,278
811,787
14,355
227,519
1,553,853
63,578
4,486,646
Ｂ．不動産賃貸事業費用
外注委託費
水道光熱費
租税公課
損害保険料
修繕費
減価償却費
その他賃貸事業費用
不動産賃貸事業費用合計
889,597
1,159,084
883,293
16,633
320,996
1,703,685
53,042
5,026,334
Ｃ．不動産賃貸事業損益（Ａ－Ｂ）
5,660,056
Ｃ．不動産賃貸事業損益（Ａ－Ｂ）
6,811,661
Ⅵ . 注記表
41
前期（ご参考）
（
自 平成26年12月 1日
至 平成27年 5月31日
当期
）
（
自 平成27年 6月 1日
至 平成27年11月30日
※2．不動産等売却益の内訳
（単位：千円）
不動産等売却収入
21,846,254
不動産等売却原価
21,325,541
その他売却費用
280,166
不動産等売却益
240,546
個別の譲渡価格については譲渡先からの同意を得られない
ため非開示としております。当該不動産等売却益には不動
産等売却益685,892千円及び不動産等売却損445,345千
円が相殺表示されております。
）
―
5．投資主資本等変動計算書に関する注記
前期（ご参考）
（
自 平成26年12月 1日
至 平成27年 5月31日
当期
）
発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
発行可能投資口総口数
2,000,000口
発行済投資口の総口数
441,000口
（
自 平成27年 6月 1日
至 平成27年11月30日
）
発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
発行可能投資口総口数
2,000,000口
発行済投資口の総口数
484,000口
6．税効果会計に関する注記
前期（ご参考）
（平成27年5月31日）
当期
（平成27年11月30日）
1．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
1．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
（単位：千円）
（単位：千円）
（繰延税金資産）
（繰延税金資産）
未払事業税損金不算入額
12
未払事業税損金不算入額
9
繰延ヘッジ損失
126,410
繰延ヘッジ損失
187,356
繰延税金資産計
126,423
繰延税金資産計
187,366
（繰延税金負債）
（繰延税金資産の純額）
187,366
繰延ヘッジ利益
15,370
繰延税金負債計
15,370
（繰延税金資産の純額）
111,052
2．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に 2．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に
重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目
重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目
別の内訳
別の内訳
（単位：%）
（単位：%）
法定実効税率
32.31
法定実効税率
34.15
（調整）
（調整）
支払分配金の損金算入額
△32.31
支払分配金の損金算入額
△34.14
その他
0.02
その他
0.01
税効果会計適用後の法人税等の負担率
0.02
税効果会計適用後の法人税等の負担率
0.02
―
3．法人税等の税率の変更による繰延税金資産及び繰延税金負債の
金額の修正
「所得税法等の一部を改正する法律」（平成27年法律第9号）
及び「地方税法等の一部を改正する法律」（平成27年法律第
2号）が平成27年3月31日に公布され、平成27年4月1日
以後に開始する会計期間から法人税率の引き下げが行われる
ことになりました。これに伴い、平成27年6月1日以後開始
する会計期間において解消が見込まれる一時差異等に係る繰
延税金資産および繰延税金負債の計算に使用する法定実効税
率は、32.31％に変更されます。
なお、当該変更による影響額は軽微です。
7．リースにより使用する固定資産に関する注記
前期（ご参考）
（
自 平成26年12月 1日
至 平成27年 5月31日
該当事項はありません。
42
当期
）
（
自 平成27年 6月 1日
至 平成27年11月30日
該当事項はありません。
）
8．金融商品に関する注記
前期（ご参考）
（自 平成26年12月1日　至 平成27年5月31日）
（1）金融商品の状況に関する事項
①金融商品に対する取組方針
本投資法人では、資産の取得、修繕、分配金の支払及び有利子負債の返済等に充当する資金を、金融機関からの借入れ、
投資法人債の発行又は新投資口の発行等により調達しています。有利子負債による資金調達においては、財務の安定性の確
保及び将来の金利上昇リスクを回避するため、借入期間の長期化、金利の固定化及び返済期日の分散等に留意しています。
余資運用については、預金並びに安全性・流動性を伴う金銭債権及び有価証券等を対象としていますが、原則として預金
にて運用しております。
デリバティブ取引については、本投資法人の負債に起因する金利変動リスクをヘッジすることを目的としたものに限定し
ています。
②金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は主に資産（不動産信託受益権等）の取得並びに既存の借入金・投資法人債の返済・償
還資金です。これらは、返済・償還期限において流動性リスクに晒されますが、
有利子負債比率を低位に保ち、
期日分散を図り、
有利子負債の長期比率を高位に保つとともに、国内金融機関を中心とするレンダーの多様化を図ることで、当該リスクを管
理しています。なお、変動金利による借入金等は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、このうち長期のものの一部に
ついては、支払金利の上昇リスクを回避し支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引（金利スワップ取引）をヘッジ
手段として利用しております。また、フォワード・コミットメント等による物件取得時の資金調達リスクの軽減を図るため、
コミットメント型タームローンを利用しております。
ヘッジの有効性評価の方法については、ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー
変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しております。但し、特例処理の
要件を満たす金利スワップについては、有効性の評価は省略しております。
デリバティブ取引の執行・管理については、リスク管理の基本方針を定めた規程に基づき行っております。
預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、退去に伴う返還時において流動性
リスクに晒されますが、その金額の一定割合を留保することにより、当該リスクを限定しています。
預金は、投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、預入期間を短
期に限定し、また、預入先金融機関の信用格付に下限を設ける（決済性預金を除く）等により、当該リスクを管理しています。
③金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。
当該価額の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なること
もあります。また、デリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示
すものではありません。
（2）金融商品の時価等に関する事項
平成27年5月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握する
ことが極めて困難と認められるものは、次表には含めておりません（（注2）をご参照下さい。）。
（単位：千円）
貸借対照表計上額
（1）現金及び預金
（2）信託現金及び信託預金
資産計
（3）短期借入金
時価
差額
16,703,952
16,703,952
―
6,086,861
6,086,861
―
22,790,813
22,790,813
―
9,500,000
9,500,000
―
（4）1年内返済予定の長期借入金
8,300,000
8,303,752
3,752
（5）投資法人債
5,100,000
5,081,325
△18,674
（6）長期借入金
負債計
デリバティブ取引（※）
168,400,000
168,552,647
152,647
191,300,000
191,437,725
137,725
（343,641）
（343,641）
―
（※）デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、
（　）で示しています。
Ⅵ . 注記表
43
（注1）金融商品の時価の算定方法並びにデリバティブ取引に関する事項
資　産
（1）現金及び預金、
（2）信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるものであるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
負　債
（3）短期借入金、
（4）1年内返済予定の長期借入金、
（6）長期借入金
変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、また、本投資法人の信用状態は実行後大きく異なっていないことから、
時価は帳簿価額と近似していると考えられるため、当該帳簿価額によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計
額（※）を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
（※）金利スワップの特例処理の対象とされた長期借入金（下記「デリバティブ取引」をご参照下さい。）については、その金利スワップのレートによる元
利金の合計額
（5）投資法人債
本投資法人の発行する投資法人債の時価については、市場価格に基づきます。
デリバティブ取引
ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計が適用されているデリバティブ取引について、ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において
定められた元本相当額等は次のとおりです。
契約額等（千円）
デリバティブ取引の
種類等
主なヘッジ対象
原則的処理方法
金利スワップ取引
支払固定・受取変動
長期借入金
66,400,000
64,400,000
金利スワップの
特例処理
金利スワップ取引
支払固定・受取変動
長期借入金
32,850,000
27,350,000
99,250,000
91,750,000
ヘッジ会計の方法
合計
時価
（千円）
内1年超
当該時価の算定方法
取引先金融機関から
△343,641 提示された価格等に
よっています。
（※）
△343,641
（※）金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含
めて記載しております。
（前記「負債」
（4）
（6）をご参照下さい。）
（注2）賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金及び保証金（貸借対照表計上額8,960,270千円）並びに信託預り敷
金及び保証金（貸借対照表計上額5,152,526千円）は、市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託
期間を算定することが困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、時価を把握すること
が極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしておりません。
（注3）金銭債権の決算日後の償還予定額
（単位：千円）
1年超
2年以内
1年以内
現金及び預金
信託現金及び信託預金
合計
2年超
3年以内
3年超
4年以内
4年超
5年以内
5年超
16,703,952
―
―
―
―
―
6,086,861
―
―
―
―
―
22,790,813
―
―
―
―
―
（注4）短期借入金、1年内返済予定の長期借入金、長期借入金及び投資法人債の決算日後の返済予定額
（単位：千円）
1年超
2年以内
1年以内
3年超
4年以内
4年超
5年以内
5年超
短期借入金
9,500,000
―
―
―
―
―
1年内返済予定の長期借入金
8,300,000
―
―
―
―
―
―
―
―
―
3,000,000
2,100,000
―
18,200,000
19,400,000
21,500,000
24,000,000
85,300,000
17,800,000
18,200,000
19,400,000
21,500,000
27,000,000
87,400,000
投資法人債
長期借入金
合計
44
2年超
3年以内
当期（自 平成27年6月1日　至 平成27年11月30日）
（1）金融商品の状況に関する事項
①金融商品に対する取組方針
本投資法人では、資産の取得、修繕、分配金の支払及び有利子負債の返済等に充当する資金を、金融機関からの借入れ、
投資法人債の発行又は新投資口の発行等により調達しています。有利子負債による資金調達においては、財務の安定性の確
保及び将来の金利上昇リスクを回避するため、借入期間の長期化、金利の固定化及び返済期日の分散等に留意しています。
余資運用については、預金並びに安全性・流動性を伴う金銭債権及び有価証券等を対象としていますが、原則として預金
にて運用しております。
デリバティブ取引については、本投資法人の負債に起因する金利変動リスクをヘッジすることを目的としたものに限定し
ています。
②金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は主に資産（不動産信託受益権等）の取得並びに既存の借入金・投資法人債の返済・償
還資金です。これらは、返済・償還期限において流動性リスクに晒されますが、
有利子負債比率を低位に保ち、
期日分散を図り、
有利子負債の長期比率を高位に保つとともに、国内金融機関を中心とするレンダーの多様化を図ることで、当該リスクを管
理しています。なお、変動金利による借入金等は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、このうち長期のものの一部に
ついては、支払金利の上昇リスクを回避し支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引（金利スワップ取引）をヘッジ
手段として利用しております。
ヘッジの有効性評価の方法については、ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー
変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しております。但し、特例処理の
要件を満たす金利スワップについては、有効性の評価は省略しております。
デリバティブ取引の執行・管理については、リスク管理の基本方針を定めた規程に基づき行っております。
預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、退去に伴う返還時において流動性
リスクに晒されますが、その金額の一定割合を留保することにより、当該リスクを限定しています。
預金は、投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、預入期間を短
期に限定し、また、預入先金融機関の信用格付に下限を設ける（決済性預金を除く）等により、当該リスクを管理しています。
③金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。
当該価額の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なること
もあります。また、デリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示
すものではありません。
（2）金融商品の時価等に関する事項
平成27年11月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握す
ることが極めて困難と認められるものは、次表には含めておりません（（注2）をご参照下さい。）。
（単位：千円）
貸借対照表計上額
（1）現金及び預金
（2）信託現金及び信託預金
資産計
16,618,092
時価
差額
16,618,092
―
2,082,177
2,082,177
―
18,700,269
18,700,269
―
（3）短期借入金
5,500,000
5,500,000
―
（4）1年内返済予定の長期借入金
3,700,000
3,702,739
2,739
（5）投資法人債
5,100,000
5,149,380
49,380
（6）長期借入金
178,000,000
178,318,164
318,164
192,300,000
192,670,284
370,284
負債計
デリバティブ取引（※）
（579,871）
（579,871）
―
（※）デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、
（　）で示しています。
Ⅵ . 注記表
45
（注1）金融商品の時価の算定方法並びにデリバティブ取引に関する事項
資　産
（1）現金及び預金、
（2）信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるものであるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。
負　債
（3）短期借入金、
（4）1年内返済予定の長期借入金、
（6）長期借入金
変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、また、本投資法人の信用状態は実行後大きく異なっていないことから、
時価は帳簿価額と近似していると考えられるため、当該帳簿価額によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計
額（※）を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
（※）金利スワップの特例処理の対象とされた長期借入金（下記「デリバティブ取引」をご参照下さい。）については、その金利スワップのレートによる元
利金の合計額
（5）投資法人債
本投資法人の発行する投資法人債の時価については、市場価格に基づきます。
デリバティブ取引
ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計が適用されているデリバティブ取引について、ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において
定められた元本相当額等は次のとおりです。
契約額等（千円）
デリバティブ取引の
種類等
主なヘッジ対象
原則的処理方法
金利スワップ取引
支払固定・受取変動
長期借入金
82,800,000
81,300,000
金利スワップの
特例処理
金利スワップ取引
支払固定・受取変動
長期借入金
30,350,000
28,350,000
ヘッジ会計の方法
合計
時価
（千円）
内1年超
113,150,000 109,650,000
当該時価の算定方法
取引先金融機関から
△579,871 提示された価格等に
よっています。
（※）
△579,871
（※）金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含
めて記載しております。
（前記「負債」
（4）
（6）をご参照下さい。）
（注2）賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金及び保証金（貸借対照表計上額15,531,882千円）並びに信託預り
敷金及び保証金（貸借対照表計上額1,005,375千円）は、市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預
託期間を算定することが困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、時価を把握するこ
とが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしておりません。
（注3）金銭債権の決算日後の償還予定額
（単位：千円）
1年超
2年以内
1年以内
現金及び預金
信託現金及び信託預金
合計
2年超
3年以内
3年超
4年以内
4年超
5年以内
5年超
16,618,092
―
―
―
―
―
2,082,177
―
―
―
―
―
18,700,269
―
―
―
―
―
（注4）短期借入金、1年内返済予定の長期借入金、長期借入金及び投資法人債の決算日後の返済予定額
（単位：千円）
1年超
2年以内
1年以内
―
5年超
1年内返済予定の長期借入金
3,700,000
―
―
―
―
―
―
―
―
3,000,000
―
2,100,000
―
28,250,000
17,350,000
22,000,000
31,600,000
78,800,000
9,200,000
28,250,000
17,350,000
25,000,000
31,600,000
80,900,000
合計
―
4年超
5年以内
5,500,000
長期借入金
―
3年超
4年以内
短期借入金
投資法人債
46
2年超
3年以内
―
―
9．賃貸等不動産に関する注記
前期（ご参考）
（自 平成26年12月1日　至 平成27年5月31日）
本投資法人は、東京都その他の地域において、賃貸オフィスビル等（土地を含む。）を有しています。これら賃貸等不動産の平成27
年5月31日における貸借対照表計上額、当期増減額及び時価は、次のとおりです。
（単位：千円）
貸借対照表計上額
当期首残高
当期増減額
378,935,080
当期末の時価
当期末残高
27,764,026
406,699,107
410,990,000
（注1）貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
（注2）当期増減額のうち、主な増加額は6物件の取得（48,785百万円）によるものであり、主な減少額は5物件の譲渡（21,325百万円）及び減価償却費（1,553百万円）による
ものです。
（注3）当期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しております。
なお、賃貸等不動産に関する平成27年5月期（第19期）における損益は、
「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
当期（自 平成27年6月1日　至 平成27年11月30日）
本投資法人は、東京都その他の地域において、賃貸オフィスビル等（土地を含む。）を有しています。これら賃貸等不動産の平成27
年11月30日における貸借対照表計上額、当期増減額及び時価は、次のとおりです。
（単位：千円）
貸借対照表計上額
当期首残高
当期増減額
406,699,107
当期末の時価
当期末残高
32,424,591
439,123,698
459,820,000
（注1）貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
（注2）当期増減額のうち、主な増加額は3物件の取得（32,518百万円）によるものであり、主な減少額は減価償却費（1,703百万円）によるものです。
（注3）当期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しております。
なお、賃貸等不動産に関する平成27年11月期（第20期）における損益は、
「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
10．資産の運用の制限に関する注記
前期（ご参考）
（
自 平成26年12月 1日
至 平成27年 5月31日
当期
）
（
該当事項はありません。
自 平成27年 6月 1日
至 平成27年11月30日
）
該当事項はありません。
11．関連当事者との取引に関する注記
前期（ご参考）
（自 平成26年12月1日　至 平成27年5月31日）
種類
資産
保管会社
会社等の
名称
三井住友
信託銀行
株式会社
所在地
東京都
千代田区
資本金又は
出資金
3,420億円
事業の
内容
銀行業
投資口の
所有口数
割合
―
関連当事者
との関係
資金の
提供
取引の
内容
取引金額
（千円）
資金の借入
6,500,000
科目
期末残高
（千円）
短期借入金
4,000,000
長期借入金 21,850,000
利息の支払
（注）
104,808
その他
（流動負債）
1,365
（注）取引条件の決定については、市場の実勢に基づいて、決定しております。
Ⅵ . 注記表
47
当期（自 平成27年6月1日　至 平成27年11月30日）
種類
資産
保管会社
会社等の
名称
資本金又は
出資金
所在地
三井住友
信託銀行
株式会社
東京都
千代田区
事業の
内容
3,420億円
投資口の
所有口数
割合
銀行業
関連当事者
との関係
資金の
提供
―
取引の内容
取引金額
（千円）
資金の借入
3,000,000
科目
期末残高
（千円）
短期借入金
2,000,000
長期借入金 22,850,000
資金の返済
4,000,000
利息の支払
（注）
111,639
―
―
（注）取引条件の決定については、市場の実勢に基づいて、決定しております。
12．1口当たり情報に関する注記
前期（ご参考）
（
自 平成26年12月 1日
至 平成27年 5月31日
1口当たり純資産額
1口当たり当期純利益
当期
）
（
505,566円
9,141円88銭
なお、1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口
数で除することにより算定しております。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投
資口がないため記載しておりません。
自 平成27年 6月 1日
至 平成27年11月30日
）
1口当たり純資産額
1口当たり当期純利益
511,777円
9,692円56銭
なお、1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口
数で除することにより算定しております。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投
資口がないため記載しておりません。
（注）1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
前期（ご参考）
（
当期純利益（千円）
）
（
自 平成27年 6月 1日
至 平成27年11月30日
）
4,031,570
4,688,815
普通投資主に帰属しない金額（千円）
―
―
普通投資口に係る当期純利益（千円）
4,031,570
4,688,815
441,000
483,754
期中平均投資口数
（口）
48
当期
自 平成26年12月 1日
至 平成27年 5月31日
13．重要な後発事象に関する注記
前期（ご参考）
（
自 平成26年12月 1日
至 平成27年 5月31日
当期
）
1．投資口発行について
本投資法人は、平成27年4月27日及び平成27年5月20日開
催の本投資法人役員会において、下記のとおり、新投資口発行
に関し決議しました。また、平成27年6月1日及び平成27年
6月24日にそれぞれ払込が完了しております。
（
自 平成27年 6月 1日
至 平成27年11月30日
）
―
（1）公募による新投資口発行（一般募集）
①募集投資口数
41,045口
（国内19,545口、海外21,500口）
②払込金額（発行価額）
1口当たり　563,914円
③払込金額（発行価額）の
23,145,850,130円
総額
④払込期日
平成27年6月1日
⑤調達する資金の使途
「リバーゲート」の取得資金及び
取得に係る諸費用並びに「グラス
シティ渋谷」及び「目黒プレイス
タワー」の取得のための借入金の
返済資金の一部に充当
（2）第三者割当による新投資口発行
①募集投資口数
1,955口
②払込金額（発行価額）
1口当たり　563,914円
1,102,451,870円
③払込金額（発行価額）の
総額
④割当先及び割当投資口数
大和証券株式会社　1,955口
⑤払込期日
平成27年6月24日
⑥調達する資金の使途
「リバーゲート」の取得資金及び
取得に係る諸費用並びに「グラス
シティ渋谷」及び「目黒プレイス
タワー」の取得のための借入金の
返済資金の一部に充当
2．資産の取得について
本投資法人は、平成27年6月2日付で、下記のとおり、不動産
信託受益権を取得しました。
取得資産の概要
資産の名称
取得資産
所在地
（住居表示）
取得価格
契約締結日
引渡日
取得先
リバーゲート
国内不動産を信託する信託受益権
東京都中央区日本橋箱崎町36番2号
28,000百万円
（取得諸経費及び消費税等を除きます）
平成27年4月27日
平成27年6月2日
テムズ特定目的会社
Ⅵ . 注記表
49
Ⅶ . 金銭の分配に係る計算書
区分
（
前期（ご参考）
自 平成26年12月 1日
至 平成27年 5月31日
）
（
金額（円）
Ⅰ 当期未処分利益
Ⅱ 分配金の額
（投資口１口当たり
分配金の額）
Ⅲ 次期繰越利益
分配金の額の算出方法
50
当期
自 平成27年 6月 1日
至 平成27年11月30日
）
金額（円）
4,031,830,382
4,031,622,000
（9,142）
208,382
本投資法人の規約第32条第1号に定める「金銭の分
配の方針」に基づき、分配金の額は利益の金額を限
度とし、
「租税特別措置法第67条の15に規定される
本投資法人の配当可能利益の額の金額の100分の
90に相当する金額を超えて分配する」旨の方針に従
い、当期未処分利益を超えない額で発行済投資口の
総 口 数 4 4 1,0 0 0 口 の 整 数 倍 の 最 大 値 と な る
4,031,622,000円を利益分配金として分配するこ
とといたしました。なお、投資法人規約第32条第2
号に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。
4,689,024,142
4,688,992,000
（9,688）
32,142
本投資法人の規約第32条第1号に定める「金銭の分
配の方針」に基づき、分配金の額は利益の金額を限
度とし、
「租税特別措置法第67条の15に規定される
本投資法人の配当可能利益の額の金額の100分の
90に相当する金額を超えて分配する」旨の方針に従
い、当期未処分利益を超えない額で発行済投資口の
総 口 数 4 8 4,0 0 0 口 の 整 数 倍 の 最 大 値 と な る
4,688,992,000円を利益分配金として分配するこ
とといたしました。なお、投資法人規約第32条第2
号に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。
Ⅷ . 独立監査人の監査報告書
Ⅷ . 独立監査人の監査報告書
51
Ⅸ . キャッシュ・フロー計算書［参考情報］
（単位：千円）
前期
当期
1日
（自至 平成26年12月
平成27年 5月31日 ）
平成27年 6月 1日
（至自 平成27年11月30日
）
営業活動によるキャッシュ･フロー
税引前当期純利益
4,032,462
4,689,624
減価償却費
1,555,388
1,704,769
2,938
2,954
－
160,735
投資法人債発行費償却
投資口交付費
受取利息
△798
△771
支払利息
582,893
608,647
営業未収入金の増減額（△は増加）
28,202
36,956
未収消費税等の増減額（△は増加）
243,388
△515,291
△80,704
16,599
△118,588
95,226
前払費用の増減額（△は増加）
営業未払金の増減額（△は減少）
未払金の増減額（△は減少）
未払消費税等の増減額（△は減少）
前受金の増減額（△は減少）
長期前払費用の増減額（△は増加）
信託有形固定資産の売却による減少額
その他
小計
80,444
123,956
342,585
△285,428
142,070
642,252
△210,252
98,548
21,334,754
－
222,262
△230,111
28,157,048
7,148,669
利息の受取額
798
771
利息の支払額
△578,393
△617,859
法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ･フロー
△1,037
△854
27,578,415
6,530,727
△22,916
△13,262
△50,177,798
△34,088,858
△780
－
投資活動によるキャッシュ･フロー
有形固定資産の取得による支出
信託有形固定資産の取得による支出
無形固定資産の取得による支出
預り敷金及び保証金の受入による収入
信託預り敷金及び保証金の受入による収入
預り敷金及び保証金の返還による支出
214,501
1,281,904
1,591,294
1,407,399
△1,013,048
△264,439
△5,849
△402
△49,414,596
△31,677,660
9,500,000
5,500,000
短期借入金の返済による支出
△2,500,000
△9,500,000
長期借入れによる収入
34,000,000
11,100,000
△10,500,000
△6,100,000
－
24,087,566
分配金の支払額
△3,640,869
△4,031,177
財務活動によるキャッシュ･フロー
26,859,130
21,056,388
5,022,949
△4,090,543
信託預り敷金及び保証金の返還による支出
投資活動によるキャッシュ･フロー
財務活動によるキャッシュ･フロー
短期借入れによる収入
長期借入金の返済による支出
投資口の発行による収入
現金及び現金同等物の増減額（△は減少）
現金及び現金同等物の期首残高
現金及び現金同等物の期末残高
17,767,863
※1
22,790,813
22,790,813
※1
18,700,269
（注）キャッシュ ･フロー計算書は、
「財務諸表等の用語、
様式及び作成方法に関する規則」
（昭和38年大蔵省令第59号）に基づき作成し、参考情報として添付しています。このキャッ
シュ・フロー計算書は、投資信託及び投資法人に関する法律第130条の規定に基づく会計監査人の監査対象でないため、会計監査人の監査は受けておりません。
52
重要な会計方針に係る事項に関する注記［参考情報］
前期
区分
（
キャッシュ・フロー計算書
における資金の範囲
当期
自 平成26年12月 1日
至 平成27年 5月31日
）
キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び
現金同等物）は、手許現金及び信託現金、随時引き
出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能
であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクし
か負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来
する短期投資からなっております。
（
自 平成27年 6月 1日
至 平成27年11月30日
）
キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び
現金同等物）は、手許現金及び信託現金、随時引き
出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能
であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクし
か負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来
する短期投資からなっております。
キャッシュ・フロー計算書に関する注記事項［参考情報］
前期
（
自 平成26年12月 1日
至 平成27年 5月31日
当期
）
（
自 平成27年 6月 1日
至 平成27年11月30日
）
※1．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されてい ※1．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されてい
る科目の金額との関係
る科目の金額との関係
（単位：千円）
（単位：千円）
現金及び預金
16,703,952
現金及び預金
16,618,092
信託現金及び信託預金
6,086,861
信託現金及び信託預金
2,082,177
現金及び現金同等物
22,790,813
現金及び現金同等物
18,700,269
市区町村から通知されたマイナンバーは、投資口の税務関係のお手続きで必要となります。
このため、投資主様から、お取引の証券会社等へマイナンバーをお届出いただく必要がございます。
投資口関係業務におけるマイナンバーの利用
法令に定められたとおり、支払調書には投資主様のマイナンバーを記載し、税務署へ提出いたします。
主 な 支 払調書
＊分配金に関する支払調書
マイナンバーの利用範囲には投資口の税務関係手続きも含まれます。投資主様はお取引の証券会社等へマイナンバーをお届出ください。
マイナンバーのお 届 出 に 関 するお 問 い 合 わせ 先
● 証券口座にて投資口を管理されている投資主様
お取引の証券会社までお問い合わせください。
●
証券会社とのお取引がない投資主様
下記フリーダイヤルまでお問い合わせください。
三井住友信託銀行 証券代行部
フリーダイヤル　0120ｰ782ｰ031
※平成27年10月時点
Ⅸ . キャッシュ ･ フロー計算書［参考情報］
53
Ⅹ . 投資主インフォメーション
投資口価格の推移
（円）800,000
700,000
（口）
16,000
投資口価格（左軸）
出来高（右軸）
14,000
600,000
12,000
500,000
10,000
400,000
8,000
300,000
6,000
200,000
4,000
100,000
2,000
0
0
2013年 2014年
12月 1月 2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
2015年
9月 10月 11月 12月 1月 2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月 10月 11月
投資口・投資主の構成（2015年11月30日時点）
■ 所有者別投資口数
2015年11月期
（第20期）
■ 所有者別投資主数
個人・その他
22,957口（4.7%）
金融機関
215,414口（44.5%） 外国人 46,728口（9.7%）
合計484,000口
その他の国内法人
2015年5月期
（第19期）
個人・その他
23,982口（5.4%）
証券会社
192,037口（39.7%）
金融機関
187,794口（42.6%）
外国人
6,864口（1.4%）
36,593口（8.3%）
合計441,000口
その他の国内法人
証券会社
191,658口（43.5%）
所有投
資口数
（口）
1. 株式会社大和インベストメント・マネジメント
割合
（%）
128,905 26.63
日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社
2.
（信託口）
78,790 16.28
3. 株式会社大和証券グループ本社
72名
（0.8％）
その他の国内法人
176名
（1.8％）
外国人
196名
（2.0％）
証券会社
19名
（0.2％）
合計
9,570名
973口（0.2%）
59,321 12.26
2016年1月20日：2015年11月期決算発表
2016年2月15日：2015年11月期
決算・運用状況のご報告
（資産運用報告）発送
2016年2月16日：2015年11月期
分配金支払開始
11月
資産管理サービス信託銀行株式会社
4.
（証券投資信託口）
52,880 10.93
5. 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）
50,780 10.49
6. 野村信託銀行株式会社（投信口）
17,168
3.55
7. 三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社
4,356
0.90
8.
BNP Paribas Securities Services
Sydney/Jasdec/Australian Residents
5月
3,247
0.67
決算月
9.
State Street Bank -West Pension Fund
Clients- Exempt 505233
3,151
0.65
BNP Paribas Securities Services
Luxembourg/Jasdec/Henderson HHF Sicav
1,965
10.
0.41
（注）小数点第3位を四捨五入しています。
54
金融機関
IR カレンダー
主要な投資主（2015年11月30日時点）
投資主名
9,107名
（95.2％）
個人・その他
決算月
8月
7月
1月
2月
2016年7月 ：2016年5月期決算発表
2016年8月：2016年5月期
決算・運用状況のご報告
（資産運用報告）発送
2016年8月：2016年5月期分配金支払開始
投資主メモ
決算期日
毎年 5 月末日・11 月末日
投資主総会
2 年に 1 回以上開催
同議決権行使投資主確定日
あらかじめ公告して定めた日
分配金支払確定基準日
毎年 5 月末日・11 月末日（分配金は支払確定基準日より 3 ヶ月以内にお支払いします。）
上場金融商品取引所
東京証券取引所（銘柄コード：8976）
公告掲載新聞
日本経済新聞
投資主名簿等管理人
〒 100-8233 東京都千代田区丸の内一丁目 4 番 1 号　三井住友信託銀行株式会社
同事務取扱所
〒 168-0063 東京都杉並区和泉二丁目 8 番 4 号
三井住友信託銀行株式会社証券代行部　電話 0120-782-031（フリーダイヤル）
同取次窓口
三井住友信託銀行株式会社本店及び全国各支店
住所等の変更手続きについて
住所、氏名等の変更は、お取引証券会社にお申し出ください。なお、特別口座に記録されている投資口についてのお手続きは、三
井住友信託銀行株式会社証券代行部（電話0120-782-031（フリーダイヤル））へご連絡ください。
分配金について
「分配金」は ｢分配金領収証｣ をお近くのゆうちょ銀行にお持ちいただくことでお受取りいただけます。受取期間を過ぎた場合は、
「分配金領収証」裏面に受取方法を指定し、三井住友信託銀行株式会社証券代行部へご郵送いただくか、同銀行の本支店窓口にて
お受取りください。なお、本投資法人規約の規定により、支払開始日から満3年を経過しますとその分配金のお支払いができなく
なりますので、お早目にお受取りください。
また、今後の分配金に関して、銀行振込のご指定等の手続きをご希望の方はお取引証券会社へご連絡ください。
お知らせ
［ 分配金計算書について ］
分配金支払いの際に送付しています「分配金計算書」は、租税特別措置法の規定に基づく「支払通知書」を兼ねております。当書類
は、分配金をお受取りになった後の分配金額のご確認や、確定申告の資料としてご利用いただけます。確定申告をなされる投資主
様は、大切に保管ください。ただし、株式数比例配分方式をご指定いただいております投資主様におかれましては、源泉徴収税額
の計算は証券会社等にて行われます。確定申告を行う際の添付資料につきましては、お取引の証券会社等にご確認ください。
ホームページによる情報提供について
大和証券オフィス投資法人で
は IR 活動の重要なツールとし
大和証券オフィス投資法人の2015年11
月期（第20期）決算における運用報告会を
開催します。
て、ホームページによる情報
発 信 に 注 力 し て い ま す。
ニュースリリース等をホーム
１．
日　時2016年2月29日（月）
午前10時開始予定
（午前9時40分開場）
ペ ー ジ へ 掲 載 す る 時 に、
「IR
メール配信サービス」にご登
録いただいた方へ E メールに
２．
場　所東京都千代田区
丸の内一丁目9番1号
グラントウキョウ
ノースタワー 17階
てお知らせする無料サービス
もその一つです。今後とも個
人投資家の皆様に一層親しん
でいただけるようホームペー
ジの充実を進めてまいりま
す。
大和証券オフィス投資法人ホームページ
2015年11月期（第20期）
運用報告会のご案内
IRメール配信サービスのページへ
http://www.daiwa-office.co.jp/
3．
説明者 大和リアル・エステート・
アセット・マネジメント株式会社
代表取締役社長　山内 章
Ⅹ . 投資主インフォメーション
55

物件 No. 21 空き家の所在地 小谷村大字千国乙 12856

不動産ファイナンス・レポート

株式会社 美善建設 - 内閣府 沖縄総合事務局

長与町立高田保育所保育専門員募集要領

なんしょんな？ Vol.18

1． はじめに 2． 知的財産権と所有権

p2-3 成人式 [PDFファイル／2.39MB]

「とやまふれあい共生フォーラム」チラシ

12～13(PDF 約970KB)