築古マンション・アパートの空室問題を解消する 賃貸リノベーション 背景 賃貸住宅の空室率が2割に 賃貸は全住宅の約3割。 継続する新築供給と世帯数減少で供給過多の状況です。 築古物件は、家賃下落と空室増加が止まりません。 家賃減収が家主の再投資意欲を減退させ、いっそう空室は増加。 負のスパイラルに陥っています。 図１ 人口の減少（2060年の予想） 図２ 築年数に応じた賃料の下落率 そこで、従来のコスト追求型の原状回復や、 家主の嗜好性が強い過剰投資リフォームではなく、 家主・入居者双方にメリットのある （左図）国立社会保障・人口問題研究所： 「人口ピラ ミッド」 （2060年の画像） より転載・ （中図）菅田 修： 「経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由」 （ 株式会社三井住友トラスト基礎研究所） より転載・ （ 右図）総務省統計局： 「平成25年住宅・土地統計調 査（速報集計）結果」 より転載 再現性の高い不動産価値向上の仕組みが必要だと考えました。 図３ 総住宅数・空き家数および空き家率の推移 背景 p a ge 0 2 コンセプトとビジネスモデル 築古賃貸再生のモデル構築。 家主と入居者をWIN-WINの関係に。 賃貸でもオーナー・入居者が築古物件の良さを発見できる、 リノベーションのビジネスモデルを構築しました。 ●安価で競争力のあるリノベーションサービス 触れ心地がよく経年変化を楽しめる無垢材を使用した シンプルなリノベーションを、39.8万円∼の定額制で提供します。 ●入居者付けサービスとセットで デザインやコンテンツに注力した自社運営の媒体と店舗で、 リノベーション物件の入居者付けサービスもセットで提供します。 築古リノベーション賃貸の良さを伝える啓蒙的なコンテンツも。 入居者付けとセットで行うリノベーションのモデル コンセプトとビジネスモデル p a ge 0 3 創意工夫（１） 営業から大工社員まで。 ①社内一貫施工②デザイン規格化③廃材減少 工事費用が上がれば、賃料に反映されてしまいます。 良い空間に、適切な賃料で、たくさんの人に暮らして欲しい。 コスト削減に徹底してこだわります。 ①新卒大工の育成実施・社内一貫の設計施工体制を確立 ②デザインは徹底して規格化 ③使えるものは残してゴミの出ない現場に 大工も社員 創意工夫（１） 規格化・常時改善 廃材減少の工夫 p a ge 0 4 創意工夫（２） 積極的な入居者募集と、 築古リノベーションの認知拡大への取り組み。 家主の速やかな家賃収入再開を目指し、 入居者募集を自社で行います。 若年層に向けた築古リノベーション賃貸の 青山フラワーマーケットとの コラボレーション賃貸 認知拡大にも取り組んでいます。 （運営会社：パークコーポレーション） ①工事中から募集を開始 月間200万PV・問合せ400件 ②お部屋を探していない人も楽しめるサイト設計 ②インテリア・雑貨を扱う有名企業とのコラボ 弊社リノベーション物件以外も紹介 年間600戸・1,000人以上が築古賃貸に申込み！ 創意工夫（２） グッドルーム渋谷店の様子 p a ge 0 5 実績と成果 １年に２５０戸の工事。 会員登録者が１０万人に！ ●施工件数は業界最大手の250戸/年 わかりやすい料金体系と、自然素材のリノベーションが支持され、 年々施工件数が増加しています。 総着工数の推移（弊社資料） ●家賃UP率17％、2ヶ月以内入居者申込率80％ 接客的な入居者募集によって、 空室に悩む家主の投資意欲を掻き立てる成果が出ています。 ●築古リノベーションファン10万人を創出 会員登録数が増加し、 現在は、リノベーションを待つ入居希望者も。 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 2010 2011 2012 2013 2014 グッドルーム会員数の推移 実績と成果（１） p a ge 0 6 実績と成果（２） トモスに住む人、 ぞくぞく増えています。 リノベーション・入居者付けの後も、 取材などを通して、暮らしの魅力を伝えています。 実績と成果（２） p a ge 0 7 リノベーション事例 TOMOS 与野本町 工事費 39.8 万円 床のチカラ 入居申込 18 日 既存のキッチンはそのままに、TOMOSならでは の無垢のパイン材や磁器タイルを使用して、低 下価格でリノベーションをしました。壁掛け収 納などを設置して、ワンルームの収納力をカ 家賃 UP バー。１Rひしめく与野本町で、ハイシーズンが 0.2 万円 過ぎた５月でも、完成後18日で申込を獲得して います。床のチカラは大きい！ before リノベーションの事例を紹介します。 ①トモス与野本町 before 最 寄 駅 与野本町駅 徒歩 10 分 築 年 数 20 年 間 取 り 1R 面 積 20 ㎡ 構 造 鉄筋コンクリート造 after p a ge 0 9 TOMOS 宮前平 工事費 69.8 万円 入居申込 工事中 家賃 UP 0.5 万円 before after before 最 寄 駅 宮前平駅 徒歩 1３分 築 年 数 24 年 間 取 り 1R 面 積 17.75 ㎡ 構 造 鉄筋コンクリート after 急な坂道。 駅から遠く、建物まで急な坂道。最近では空室も目立つよ うになっていました。すべての空室をリフォームするに は、水回りの改修を避けるなどして、コストダウンを図る 必要がありました。そこで、思いきって男性向けに。 （２）トモス宮前平 p a ge 1 0 TOMOS 駒込 工事費 190 万円 入居申込 工事中 家賃 UP 1.8 万円 築古でも1.8万円の家賃UP。 before after before 最 寄 駅 駒込駅 徒歩 1０分 築 年 数 ３３年 間 取 り 1LDK 面 積 ３３㎡ 構 造 鉄筋コンクリート造 after 外観もリフォームされているこの物件で、これまで大切に 管理されてきました。そこでそうした管理に見合う家賃の お部屋にバリューアップを試みました。お部屋から見える 位置にあるキッチンを、かわいらしいデザインのオリジナ ルキッチンに変更し、インテリア全体をナチュラルな雰囲 気に統一しました。工事中申込、1.8万円家賃UPです。 （３）トモス駒込 p a ge 1 1 TOMOS 代々木上原 工事費 163 万円 青山フラワー マーケットと コラボ レーション。 入居申込 工事中 家賃 UP 0.7 万円 オーナーチェンジに際したリフォーム工事で す。入居者に対してよりインパクトを持たせて 募集をかけるために、青山フラワーマーケット とのコラボレーションプランを採用が採用され ました。このコラボレーションプラン用の専用 写真も用意しているので、募集開始時には内覧 会を開催しなければならない程の反響がありま した。 before （４）トモス代々木上原 before after after 最 寄 駅 代々木上原駅 徒歩 1０分 築 年 数 ２４年 間 取 り 1K 面 積 ３０㎡ 構 造 鉄筋コンクリート造 p a ge 1 2 TOMOS 中野新橋 工事費 2500 万円 入居申込 工事中 最 寄 駅 中野新橋駅 徒歩 1１分 築 年 数 ４１年 間 取 り 1LDK 面 積 ４０㎡ 構 造 鉄筋コンクリート造 家賃 UP 2.5 万円 一棟まるごと。 before 耐震改修報告書 after before 老朽化して、外観や共用部、耐震など、多くの問題を 抱えた物件のリノベーションです。一棟単位で、問題 を総合的に捉えられるため、限定された予算内で、最 大の効果を狙いうことができます。入居者に強力にア ピールするマンションに生まれ変わり、おかげさま で、工事完了、即入居の大人気物件となりました。 （５）トモス中野新橋 p a ge 1 3
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