Japan Retail MarketView CBRE Global Research and Consulting Q3 2014 GDP成長率予想* 9月期 +0.5% 小売売上高** +1.2% 8月 消費者態度指数*** 9月 39.9 東京プライム賃料**** 9月 35万円 （前年同月比） （前年同月比） （前月比 -0.3PT） （共益費込） 出所: * JCER予想、 ** 経済産業省、*** 内閣府、 **** CBRE推計 旺盛な需要に対して空室は希少、今後も賃料は強含みで推移 消費関連の指標は強弱混在も、総じて改善傾向が続く 直近の消費関連のデータは強弱混在しつつも、引き続き 改善傾向を示している。日本百貨店協会による全国百貨 店売上高も5カ月連続でマイナスが続いているが、マイ ナス幅は縮小傾向にある。また、経済産業省による小売 業販売額は前年同月比で7月にプラスに転じ、続く8月に は伸び率が拡大した。一方、内閣府調査の消費者態度指 数は5月以降上昇傾向が続いていたが、8月は前月に比べ てやや低下した。 強弱が入り混じる背景の一つとして、天候不順が挙げら れる。7月から8月にかけて大雨や台風が重なり、特に週 末の降雨が多く、気温も低く推移した。回復傾向のみら れる小売売上関連の指標に比べ、消費支出が引き続き弱 含みで推移したのは、外食や旅行など、天候に左右され 易い項目が足を引っ張ったことが主因と考えられる。 一方、消費者態度指数は8月に前月比で微減となり、実 質賃金の減少に対する消費者の懸念を示唆している。厚 生労働省による毎月勤労統計調査によると、従業員1人 当たり現金給与総額は5カ月連続で前年を上回り、7月は 前年同月比2.6％増と17年6カ月振りの高さとなった。し かし一方で、消費税増税分を含む消費者物価指数はこれ を上回っているため（7月は前年比3.3％増）、実質賃金 （名目賃金を消費者物価指数で除した賃金）は前年を下 回る状況が続いている。 雇用環境は引き続き改善 総務省による8月の労働力調査でも、就業者数は6,363 万人と前年同月比で53万人プラスとなり、20か月連続 の増加となった。なお、日銀が9月に公表した全国企業 経済観測調査（短観）では、企業の雇用人員判断が全 産業・全規模合計でマイナス14と3か月前（マイナス 10）に比べてマイナス幅が拡大し、人手不足感が強 まっていることを示している。このことから、今後は 賃金上昇圧力も更に高まるとみられ、企業の業績向上 に伴って賃金も安定的に上昇することが期待される。 株価も総じて上昇を予想する市場関係者が多い中、本 年下期から来年にかけて消費関連指標の回復はより鮮 明になるものと予想される。なお、2015年10月の消費 税再増税の判断は、7月～9月期の経済指標を元に12月 上旬にも行われる。10月31日には、日銀が追加の金融 緩和を決定した。増税のための経済環境を整えるため ともみられており、今後は政府による消費刺激策を中 心とする経済対策が注目される。 リテール不動産市場は引き続き需給逼迫 東京・大阪・名古屋の主要リテールマーケットは、前 期に続き旺盛な需要に対して受け皿が少ない状況と なった。好立地の空室物件は引き合いが強く、テナン トが出店エリアを拡大する動きもみられた 。現在、 リーシング活動中の開発計画についても、オーナーの 意向に沿って順調に進んでいる。今後、更に需給が締 まれば、高額な賃料での賃貸事例が呼び水となって賃 料上昇に弾みがつくと考えられる。 雇用環境の改善は進んでいる。総務省が発表した8月の 完全失業率（季節調整値）は3.5%と、前月から0.3ポイ ント改善した。 図1: 小売業販売額 （前年同月比%） (%) 図2: 全国百貨店売上高 店舗調整（前年同月比%） (%) 30 25 10 20 15 5 10 5 0 0 (5) 1 (5) (10) (15) (10) (20) 出所: Datastream, 経済産業省、2014 Q3 出所: 日本百貨店協会、2014 Q3 Q3 2014 ECONOMIC OVERVIEW Japan Retail | MarketView 7月の小売業販売額は、消費増税後はじめてのプラスに JAPAN 経済産業省の商業販売統計によると、7月の小売業販売 額は前年同月比0.6%増の11兆8210億円となり、4月の消 費増税後はじめてプラスに転じた。内訳をみると、燃料 が同1.4%増、飲食料品と医薬品・化粧品が共に同1.2%増 と、石油燃料の値上がりや畜産品の相場高が牽引役と なったものの、織物・衣服・身の回り品も同0.6%増と なった。8月も前年同月比1.2%増と2か月連続のプラスと なり、織物・衣服・身の回り品（前年同月比3.1％増） や飲食料品（同2.8％増）などを中心に伸び率も拡大し た。 一方、総務省が発表した7月の家計調査によると、2人以 上の世帯の消費支出は物価変動の影響を除いた実質で前 年同月比5.9%減少し、4カ月連続で前月を下回った。大 雨や台風などの天候不順によりルームエアコンの販売額 を落とした「家庭用耐久財」が同27.2%減ったほか、国 内のパック旅行が含まれる「教養娯楽サービス」が同 10.2%減、「一般外食」が同5.5%減と、天候に左右され やすい消費が減少した。8月も同4.7%減となり、下げ幅 は7月から縮小したものの、5カ月連続のマイナスとなっ た。8月の減少率は前回1997年の増税時よりも大きいが 前月からは改善しており、総務省の基調判断は「このと ころ持ち直している」と据え置いている。 全国百貨店売上高は減少幅が縮小傾向 8月の消費者態度指数は、4か月ぶりの低下 日本百貨店協会による全国百貨店売上高は、7月には既 存店ベースで前年同月比2.5%減となり、4カ月連続のマ イナスとなったものの、6月（同4.6%減）に比べて減少 幅は縮小した。大雨や台風などの天候不順により、中旬 までは主に夏物衣料などが低調であったが、下旬には夏 のボーナス支給もあって客単価が上昇し、サマーセール の売上げなどで巻き返した。地区別では、増床や改装前 セールの効果などがあった大阪が同0.7%増と、消費増税 後はじめてプラスとなった。8月は前年同月比0.3%減で、 5カ月連続のマイナスとなったものの、減少幅は更に縮 小した。大阪が同2.5%増と前月から更に1.8ポイント改 善したほか、大都市*が同0.5%増と消費増税後はじめて プラスとなった。（*「大都市」とは、札幌、仙台、東 京、横浜、名古屋、京都、大阪、神戸、広島、福岡を含 む）。なお同調査に含まれる訪日外国人売上高は、7月 に前年同月比39.8%増となり、7月としては過去最高の売 上げ、かつ単月では過去2番目の売上げを記録した。8月 も同41.3%増となり、同じく8月として過去最高の売上げ を更新した。 内閣府が発表した消費者態度指数（季節調整値）も、7 月は41.5ポイントと前月比で0.4ポイント上昇したが、8 月は41.2ポイントと前月比0.3ポイント下げ、4か月ぶり の低下となった。指数を構成する「暮らし向き」、「収 入の増え方」、「雇用環境」、「耐久消費財の買い時判 断」の4項目のうち、「暮らし向き」を除く3項目が低下 した。なお1年後の物価に関する見通しについては、引 き続き「上昇する」と見込む割合が8割を超えている。 総務省が発表した7月の消費者物価指数（CPI：2010年＝ 100）は、生鮮食品を除く総合（コア指数）が前年同月 比3.3%増の103.5と14カ月連続のプラスとなった。ガソ リンなどのエネルギー価格の上昇と消費増税などが影響 した。食料では、相場高騰により肉類が上昇したほか、 原材料高を受けた乳製品なども上昇した。8月は同3.1% 増と、7月に比べて上昇率は0.2ポイント減少した。消費 税増税分を差し引くと伸び率は同1.1%と鈍っており、物 価高に一服感も感じられる。 図3: 景気動向指数 vs 東証株価指数 図4: 消費者態度指数 vs 消費者物価指数(生鮮食品を除く) 日経平均株価（左軸） 景気動向指数（先行、右軸） 2 19,000 18,000 17,000 16,000 15,000 14,000 13,000 12,000 11,000 10,000 9,000 8,000 7,000 6,000 115 45 40 100 95 4 3 110 105 消費者態度指数（左軸） CPI（コア、右軸） 2 1 35 0 90 85 30 -2 80 75 出所：内閣府、東京証券取引所、2014 Q3 -1 25 -3 出所：内閣府, 総務省、2014 Q3 Q3 2014 RETAIL MARKET MOVEMENTS TOKYO Q3 2014 相場を上回る賃料設定も、複数のテナントが出店の意向 前期に続き、中央通りや晴海通りなどのメインストリー ト沿いの空室は少なく、メインストリートから少し中に 入った物件においても、引き合いが強い状況が続いてい る。テナントを募集中のいくつかの物件では、オーナー 側の強気な賃料設定にもかかわらず複数のテナントが出 店の意向を示しており、高額な賃料で成約することが予 想される。一方、比較的人の往来が少ないエリアの物件 では、現在の相場観を超える募集賃料に対してテナント は慎重な姿勢をみせている。しかし、そのようなエリア への出店を決めたアパレルの例もあるなど、出店候補地 を拡大させる動きもみられ、今後は賃料の底上げの可能 性もある。 「松坂屋銀座店」跡地の新たな商業施設が、テナントを 公募 J・フロントリテイリングなど4社は、「松坂屋銀座店」 の跡地に建設している新たな商業施設について、テナン トを公募すると発表した。2016年11月に開業を予定し ている商業施設の店舗数は250から300となる予定で、 国内外の高級ブランドを集めたショッピングモールを目 指す。フロア毎の店舗構成は、地下2階が食品、地下1階 はコ スメを扱 い 、 1階か ら 5階は 高級ブラ ンドなどの ファッションを集め、6階と13階の一部は飲食となる予 定だ。 「三越銀座店」内に空港型免税店 そのほか、並木通り沿いには「NEWYORKER銀座店」が9 月にオープンした。メンズ・レディースの両方を扱う、 初の旗艦店となる。中央通り沿いには、世界3大高級時 計の1つと言われる「VACHERON CONSTANTIN（ヴァ シュロン・コンスタンタン）」が日本初となる直営店を 12月にオープンする予定だ。 表参道・原宿・青山 骨董通り沿いの物件においてもほぼ満室の状態に 空室が僅少な状況の続いているメインストリートでは、 資金力のある海外のラグジュエリーブランドが、高額な 賃料で成約した事例がみられた。メインストリートから 中に入った通りでも、需要が強いエリアでは、比較的高 い賃料で成約したと推察される。一時期はリーシングに 苦戦していた骨董通り沿いの空室の消化も進み、今期は ほぼ満室の状態となった。表参道の高い情報発信力を活 かそうとする出店ニーズは根強く、全体的に賃料は強含 みで推移すると考えられる。 日本初のブランドや旗艦店の出店ニュースが豊富 三越伊勢丹ホールディングスは、日本空港ビルデング、 ならびに成田国際空港の100%子会社であるNAAリテイ リングと共同で新会社を設立し、市中の空港型免税店 「Japan Duty Free GINZA」を「三越銀座店」内にオープ ンすると発表した。出国時に空港で商品を受け取る空港 型免税店で、訪日外国人のみならず出国予定の日本人も 買い物ができる。新店舗では消費税のほか、関税、酒税、 たばこ税が免税される。売場面積は約1,000坪で、2015 年秋のオープンを目指す。 図5: エリア別出店事例 2014年 第3四半期 新宿 24% 9 月 、 デ ン マ ー ク の 雑 貨 店 「 FLYING TIGER COPENHAGEN」の、国内9店舗目となる新ショップが 「プランタン銀座」内にオープンした。デサイン性の高 い低価格帯の商品を売りに、銀座の女性客を取り込みた いとしている。同店は9月に「町田東急ツインズ」へも 出店しており、10月に「ららぽーと和泉」、11月には京 都の「KYOTO BAL ANNEX」への出店も予定している。 Japan Retail | MarketView 銀座 前期に引き続き、今期も日本初出店となるブランドや、 旗艦店の出店ならびに出店予定のニュースが多くみられ た。日本初出店のブランドとしては、ポップコーン激戦 区 と な る 神 宮 前 に 、 ア メ リ カ ・ シ ア ト ル の 「 POP! Gourmet popcorn表参道店」が7月にオープンした。また、 10月には「Dior」が、フレグランスやメイクアップ、ス キ ン ケ ア の 専 門 店 で あ る 「 Dior PERFUME & BEAUTY OMOTESANDO BOUTIQUE」を「表参道ヒルズ本館」1 階にオープンする予定だ。 図6: 業態別出店事例 2014年第3四半期 銀座 25% 飲食 31% 渋谷 9% 3 表参道 42% *プレスリリース、メディア報道などの情報をCBREで加工して算出 **4エリア（銀座・表参道・新宿・渋谷）の中での出店・業態比率とする サービス 3% 物販 66% 3 Q3 2014 Japan Retail | MarketView ほかには、高級なレザーグッズを扱うベルギーの 「Delvaux（デルヴォー）」が、表参道沿いの商業施設 「GYRE（ジャイル）」1階に旗艦店をオープンした。店 舗 面 積 は 約 70坪 で 、 同 ブ ラン ド 最 大 級の コ ン セプ ト シ ョ ッ プ と な る 。 また 、 イタ リ ア の 「 N°21（ ヌ メ ロ ヴェントゥーノ）」は、世界初となる旗艦店を8月に オープンしたほか、同じイタリアの「GOLDEN GOOSE DELUXE BRAND」はトゥモローランドとパートナーシッ プ契約を結び、日本初の旗艦店を8月にオープンした。 なお、トゥモローランドは、「JEANPAULKNOTT（ジャ ンポールノット）」の日本初となる路面店も、南青山で 9月にオープンしている。 今後のオープンとしては、「miu miu」が2015年にみゆ き通り沿いへ移転する予定のほか、日本初出店となる 「H＆M」の姉妹ブランド「COS」が、同じくみゆき通 り沿いに2014年第4四半期にオープンすることを予定し ている。同ブランドは、アジア地域では2012年に香港の 一号店オープンに続き、マレーシア、中国、シンガポー ル、韓国などに出店しており、アジア全体では11店舗構 えている。また、クロワッサン食感のドーナッツで知ら れる、NY発の「Dominique Ansel Bakery（ドミニク・ア ンセル・ベーカリー）」が、2015年春のオープンを予定 している。 テーブル1: 新規出店事例 さらにメインストリート沿いの顔ぶれが変わる可能性も 旺盛な需要に対して空室は希少で、品薄な状況は変わっ ていない。前期は、「TIFFANY&CO.」や「COACH」の オープン予定など、ラグジュアリーブランドの出店 ニュースが相次いだが、今期は話題性のある出店ニュー スが少なかった。一部報道によると、閉店した「マルイ ワン」に海外ブランドの入居が内定したようだ。また、 「ヒューリック新宿ビル」の低層階も、KDDI直営の旗艦 店「au SHINJUKU」のオープンが11月に予定されている。 今後も、メインストリート沿いや好立地の顔ぶれが変わ ることで、街のさらなる活性化が期待される。 「 GU 新 宿 三 丁 目 店 」 が 7 月 に 閉 店 し た 。 同 店 は 、 「H&M」や「Forever 21」などのファストファッション が並ぶ明治通りに面しており、新宿通り沿いの「ビック ロ」へ移転した「ユニクロ」と入れ替わる形で2012年9 月にオープンしたばかりである。「GU ビックロ新宿東 口店」をオープンした際には、通行量の多さから一定の 需要が見込めるとして近隣エリアで2店舗体制をとって いたが、「GU新宿三丁目店」は、約400坪の売場面積を 持つ「GU ビックロ新宿東口店」へ集約する形となった。 なお、「GU新宿三丁目店」の後継テナントとしては、 同ブランドのグループ会社が手掛ける「PLAST（プラス テ）」が入居する模様だ。 （2014年7月～9月期） テナント エリア Flying Tiger Copenhagen 銀座 NEWYORKER EN ROUTE VACHERON CONSTANTIN 4 新宿 面積 ビル名 (推定坪数) 163 プランタン銀座 銀座 73 ゼットエックスビル 銀座 108 マルイト銀座第3ビル 銀座 42 N/A Le Talon 表参道・原宿 33 ガーデンテラス next 表参道・原宿 163 神宮前藤木ビル POP! gourmet popcorn 表参道・原宿 16 N/A N°21 表参道・原宿 41 N/A Delvaux 表参道・原宿 70 GYRE GOLDEN GOOSE DELUXE BRAND 表参道・原宿 60 N/A Knoll Store 表参道・原宿 N/A N/A ICE-WATCH 表参道・原宿 8 N/A Faliero Sarti 表参道・原宿 N/A N/A JEANPAULKNOTT 表参道・原宿 N/A MINAMIAOYAMA IZUMI Building ZADIG&VOLTAIRE 表参道・原宿 64 グラッセリア青山 iGUANEYE 表参道・原宿 11 N/A ASTILE house 表参道・原宿 53 SKビル Rose et Marius 表参道・原宿 N/A N/A KOA PANCAKE HOUSE 渋谷 26 N/A HMV record shop 渋谷 151 ノア渋谷 ヤフ OFF! 渋谷 N/A N/A ATELIER freebit mobile 渋谷 38 R スペイン坂ビル ATTACHMENT 渋谷 18 APPLE OHMIビル 出所:プレスリリース、メディア報道などを基にCBRE推定、2014 Q3 Q3 2014 ルミネが秋のリニューアルを実施 Japan Retail | MarketView このほか、「ルミネ新宿」では、オンラインショップ 「Arpege story（アルページュストーリー）」の初の実店 舗や、ベイクルーズの新業態でアクセサリーを扱う 「DÉCOUVERTE（デクーヴェルト）」、2014年5月に日 本 初 出 店 し た NY の DIY ア ク セ サ リ ー 専 門 店 、 「BROOKLYN CHARM」の国内2店舗目などが新たにオー プンした。「ルミネエスト新宿」では、日本初出店とな る香港のシューズブランド「STACCATO」や、札幌で人 気のシュークリームを扱う「CROQUANT-CHOU“ZAKU ZAKU”（クロッカンシュー ザクザク）」などが新たに オープンした。 渋谷 渋谷センター街では、4月に資本・業務提携を発表した ヤフーとブックオフコーポレーションによる「ヤフOFF! フラッグシップストア 渋谷センター街」が9月にオープ ンした。既存の「BOOK OFF 渋谷センター街店」をリ ニューアルし、ヤフーが運営するオークションサイト 「ヤフオク! 」への出品を代行する窓口を設けた。年度 内には数店舗で「ヤフオク!」出品代行窓口を導入し、3 年程度を目途に既存のBook Off店全店への展開を目指す という。 スペイン坂では、フリービットのスマートフォンキャリ ア事業freebit mobile（フリービット モバイル）の、東京 初で旗艦店となる「ATELIER（アトリエ）freebit mobile渋 谷スペイン坂」が8月にオープンした。freebit mobileが提 供するスマートフォンの契約などを扱う。昨年12月に初 の実店舗を福岡・天神にオープンして以来、北九州・小 倉、名古屋に続く4店舗目となる。 好立地の空室は希少だが、話題性の高いオープン事例も 限られた好立地に対する出店ニーズは高い一方、その ニーズに合う空室物件は希少となっている。それでも今 期は、エリア内の主要な通り沿いやその他の好立地で、 話題性の高いオープン事例がいくつかみられた。 公 園 通 り で は 、 ハ ワ イ 発 の パ ン ケ ー キ 店 「 KOA PANCAKE HOUSE」が7月にオープンした。同店は、日本 でも人気店となった「Eggs’n Things」の創業者がオープ ンした店をルーツとしており、年内に更に2～3店舗の出 店を視野に入れながら、将来的にはフランチャイズによ る全国展開を目指すとしている。 数年前は空室が目立っていた神南エリアでも、この一年 の間にセレクトショップをはじめとした複数の出店によ り空室の消化が進んだ。また、空室の期間が約1年続い た物件で、オーナー側が募集賃料を下げることなく条件 に合うテナントを待ち続けた結果、最近になって誘致に 至ったという事例もみられた。 井の頭通りでは、ローソンHMVエンタテイメントによる 新業態「HMV record shop 渋谷」の1号店が8月にオー プンした。同店は、アナログレコード・CD・DVDの中 古専門店で、同社は今後、この業態での更なる店舗拡大 を示唆している。 テーブル2: 今後の新規供給（東京） 2014年 10月以降（延床1,000坪以上） 施設名 5 エリア 面積 事業主 (推定坪数*) オープン キラリトギンザ 銀座 5,015 オリックス不動産など 2014年10月 （仮称）銀座五丁目計画 銀座 15,035 東急不動産 銀座六丁目地区市街地再開発計画 銀座 44,740 銀座六丁目10地区市街地再開発組合 （仮称）サッポロ銀座ビル再開発事業 銀座 2,140 サッポロ不動産開発 2016年夏 （仮称）神宮前6丁目プロジェクト 表参道 2,500 東急不動産 2015年春 （仮称）八分目プロジェクト 表参道 1,120 アッシュホールディングス 2015年9月 表参道プロジェクト 表参道 3,025 ヨドバシカメラ ヒューリック新宿ビル建替え計画 新宿 2,940 ヒューリック 新宿東宝ビル開発計画 新宿 16,760 東宝 新宿駅新南口ビル（仮称） 新宿 33,580 JR東日本 2016年春 渋谷駅南街区プロジェクト 渋谷 35,545 東京急行電鉄 2017年度 渋谷駅地区 道玄坂街区開発計画 渋谷 17,850 道玄坂一丁目再開発組合 2018年度 2015年秋 2016年11月 2015年 2014年10月 2015年 出所:プレスリリース、メディア報道などを基にCBRE推定、2014 Q3 *店舗以外の他用途を含むケースあり Q3 2014 RETAIL MARKET OUTLOOK TOKYO Q3 2014 第3四半期の東京のプライム賃料は、35万円/月/坪（共益費込） 前期に引き続き旺盛な需要がみられた。海外高級ブランドの日本初出店や、国内企業による新業態の出店など、出店 ニーズは国内外を問わず活況である。好立地の物件は引き合いが強く、テナントの募集開始から時間を掛けずに新規 テナントが決定している。また、テナントが出店候補先を周辺エリアへも広げる動きもみられつつある。今後、更に 需給が締まれば、高額な賃料での賃貸事例が呼び水となって、賃料上昇に弾みがつくと考えられる。なお、CBREで は今期より東京のプライム店舗賃料を公表している。当該賃料は、CBREが独自に設定した対象地における想定成約 賃料（共益費込）である。第3四半期における都内の主要店舗マーケットの中で最も高い想定成約賃料は、1坪当たり 35万円/月/坪であった。これは、1年前の水準を2割程度上回る水準だが、タイトな需給を背景に今後も上昇傾向は続 くと予想される。 Japan Retail | MarketView OUTLOOK プライム賃料推計の前提 調査対象 ● CBREが独自に設定した対象地 ● ワンフロアの面積が50坪程度の建物を想定 ● 対象フロアは店舗ニーズの高い1階に限定 調査時点 ● 四半期：（第1四半期）3月末（第2四半期）6月末（第3四半期）9月末（第4四半期）12月末 時点集計 想定成約賃料 ● 対象地のサンプル調査に基づく想定成約賃料（共益費を含む、フリーレント等のインセンティブは考慮しない） 6 6 Q3 2014 RETAIL MARKET MOVEMENTS Japan Retail | MarketView 心斎橋 梅田 栄 メインストリートの空室が少ない状 況が続く 出店ニーズはさらに高まる見込み 旺盛な需要を背景に、賃料は相場全 体が底上げの傾向 7 OSAKA・NAGOYA Q3 2014 メインストリートである心斎橋筋商 店街や御堂筋沿いにおいては、テナ ントの旺盛な出店ニーズに対して空 室は少ない状況が続いている。今期 は、御堂筋沿いに「心斎橋スクエ ア」が竣工した。好立地に所在する 待望の新規供給となり、複数のテナ ントが入居を競った模様である。一 部のテナントでは、メインストリー トの裏通りや長堀通、堀江方面に出 店先を広げる動きがみられた。近年、 堀江方面では人の往来がやや減少し ていたが、話題性の高い店舗の出店 で人の流れが戻りつつある。こうし たテナントの動きが拡大するかどう かが、今後の心斎橋エリアの注目点 の一つである。 路面店舗へのテナントの出店ニーズ は強いものの、空室が少ない状況が 続いている。面積の大きい物件で空 室が発生しても、複数の候補テナン トの中から時間を掛けずに後継テナ ントが内定している。当該エリアで は、オフィスの集積によってオフィ スワーカーも増えているため、飲食 店をはじめとしたワーカー向けのテ ナントの出店ニーズが、さらに高ま ることが予想される。ただし、路面 店舗の新規供給は限定的であり、出 店は大型商業施設に集中している。 改装や建て替え計画に注目 路面店舗へのテナントの出店ニーズ が、前期から高い水準で推移してい る一方、大津通などのメインスト リート沿いには空室がほとんどない 状況が続いている。メインストリー トから少し中に入った物件でもリー シングは順調に進んでおり、名古屋 初進出となるテナントの入居などが 噂されている。また、地下街ではあ るが、好立地の空き区画で比較的高 額な賃料の成約事例もみられた。賃 料に値ごろ感がある通りや物件では 旺盛な需要を背景に賃料がじわじわ と上昇しており、相場全体が底上げ 傾向にある。 JR 大 阪 駅 直 結 の 「 JR 大 阪 三 越 伊 勢 丹」が、改装工事前の営業を7月に 東 海 地 区 初 と な る 「 SATURDAYS 終了した。改装後は百貨店部分を約 SURF NYC」がオープン 6割縮小してSC形態を導入し、約150 テナントの出店意欲は旺盛、希少な の専門店が入居する予定だ。運営は、 「SATURDAYS SURF NYC」が10月に 空室への出店が相次ぐ 近 隣 の 専 門 店 ビ ル 「 LUCUA （ ル ク オープンする予定だ。2009年にNY 独アパレル「HUGO BOSS」は、御 ア）」を運営するJR西日本SC開発が で生まれた同ブランドは、2012年に 堂 筋 沿 い に 国 内 最 大 の 店 舗 と な る 「LUCUA」との一体運営を図り、来 日本に初出店している。今回のオー 「BOSS ストア 心斎橋」を10月に 春のオープンを目指す。既に、9階 プンは東海地区では初となり、国内 オープンする予定だ。入居ビルは新 ワンフロアには、カルチュア・コン では代官山、神戸に続く3店舗目と 築の「心斎橋スクエア」で、売場面 ビニエンス・クラブが運営する大型 なる予定だ。 積は地上1～2階の約150坪となる。 書店「蔦屋書店」の入居が決まって 高級ブランドが集積する御堂筋沿い いる。「代官山 蔦屋書店」の流れを 報道によると、老舗の丸善書店が、 伊勢町通り沿いで平和不動産が手掛 に大型店を出すことで、ブランディ 汲んだ店舗構成になる予定だ。 ける建設中のビルへの出店を検討し ングを更に強化したい考えだ。なお、 「心斎橋スクエア」には、2015年春 なお、「LUCUA」の方は、8月にリ ているようだ。同ビルは、地下1階、 にもう1つラグジュアリーブランド ニ ュ ー ア ル オ ー プ ン し た 。 既 存 店 地上7階の延床面積約1,480坪で2015 が出店する予定となっている。同エ 199店舗のうち、58店舗について入 年春に竣工する予定だ。「丸善」は リアの今後のオープン予定としては、 れ替えまたは改装、もしくは場所の 新ビルの全フロアへ入居し、専門書 11 月 中 旬 に ス ポ ー ツ ジ ム の 移転などを行った。新たな出店は44 や洋書、文具なども扱う方向で検討 「JOYFIT」や、心斎橋北商店街へ今 店舗で、うち「221RESTIR （トゥー 中という。なお同店は、広小路通り 秋オープンする「洋服の青山」など トゥーワン リステア）」など7店舗 沿いの「丸善名古屋ビル」に入居し が 全 国 初 出 店 、 「 Sports Lab by ていたが、2012年6月に一旦閉店し がある。 atmos」など17店舗が西日本初出店 た後、同年9月に「丸栄」百貨店内 の約810坪の区画で再オープンして 「大丸心斎橋店」では、訪日外国人 となった。 をターゲットにした日本の ”Kawaii” いる。 文化を取り入れた雑貨が人気となっ 阪神電気鉄道と阪急電鉄は、「阪神 ている。7月の婦人用品全体の売上 百貨店梅田本店（大阪神ビル）」と 名古屋駅前の再開発や、2027年のリ 高は例年並みだったが、訪日外国人 その南側の「新阪急ビル」の建て替 ニア中央新幹線開業というニュース 客に下支えされたヘアアクセサリー えを、2期に分けて一体的に行うと を受け、栄エリアでも久屋大通公園 類は、前年同月比22%増となった。 発表した。「新阪急ビル」の解体工 の再整備計画が動き出している。名 ファッションビルの「心斎橋OPA」 事を10月から着手し、2015年秋より 古屋市では、桜通以北で久屋大通公 でも、” Kawaii” バックや財布などを 1期新築工事に着手する予定だ。建 園を分断する2本の道路部分や、公 扱う店に訪日外国人客が集まり、7 て替え後のビルは延床面積約77,700 園内にあるバスターミナルを公園化 月の売上高が前年同月を5割以上上 坪となる。「阪神百貨店梅田本店」 することで、現在の公園南側の一部 は建て替え後のビルの地下2階から に止まっているにぎわいを広げたい 回る店舗もあった。 地上9階に入居し、現在の百貨店と 考えだ。また地下街を運営するセン 同程度の規模を維持する。工事は百 トラルパークは、テナント約20店舗 貨店を営業しながら実施するため、 の入れ替えに着手し、通路の照明や 18年初に百貨店の部分開業、21年秋 看板も順次一新している。官民を挙 頃に全面開業となる運びだ。 げた同エリア活性化の動きは、今後 も多彩な発展をみせるだろう。 Q3 2014 RETAIL MARKET OUTLOOK OSAKA・NAGOYA Q3 2014 大阪が属する関西は観光資源が豊富であり、円安を背景に来阪外国人旅行者が増加している。大阪観光局によると、 昨年の大阪を訪れた外国人旅行者の数は、調査を開始した2001年以降で過去最高の約260万人を記録した。今年に 入っても百貨店の免税売上高が前年同期比で伸びており、来阪外国人旅行者はさらに増えているとみられる。それら を背景にリテールマーケットは活況である。「JR大阪三越伊勢丹」を改装して来春開業する新たな商業施設のリーシ ングも、高い集客力が見込める立地を強みに、順調に進んでいると推測される。消費税増税の影響により来街者数の 減少が懸念された心斎橋筋商店街も、外国人旅行者の増加もあって、9月末までの来街者数は対前年比0.3％減と減少 幅はわずかだった。また、「ハリー・ポッター」をテーマにした新エリアが好評の「ユニバーサル・スタジオ・ジャ パン」の記録的な来場者数も、来阪外国人旅行者の伸びをけん引している。進行する円安や東南アジアのビザ発給要 件の緩和等を背景に、訪日外国人の数は今後も増えると考えられ、大阪のリテールマーケットの賑わいもさらに高ま ると推察する。 Japan Retail | MarketView 大阪 名古屋 路面店舗のエリアが限定されている上に、空室がほとんどない状況が続いている。その為、高額な賃貸事例は確認さ れていないが、ひっ迫した需給や地下街での高額事例などから、エリアの賃料相場は上昇の傾向にあると言える。一 部報道によると、三菱東京UFJ銀行が、同行が所有する「名古屋ビル」の建て替えを計画しているようだ。同ビルは 広小路通と錦通に面しており、1階は店舗ゾーンとすることで土日も人の流れをつくりたいという構想も報道されて いる。引き続き出店需要が強い中、このような建て替えを契機とする路面店舗のエリアが拡大し、さらなるマーケッ トの活性化が期待されるところだ。 テーブル3: 新規出店事例（大阪・名古屋）（2014年7月～9月期） エリア 面積 (推定坪数) OAKLEY 心斎橋 46 心斎橋W PALACE Honolulu Coffee 心斎橋 50 ドウトンビル Organic Burger Kitchen 心斎橋 38 心斎橋OPA Glorious Chain Cafe Shinsaibashi 心斎橋 N/A 心斎橋プラザビル ダブルティー 心斎橋 N/A 日章ビル Dr. Martens 心斎橋 N/A N/A TUMI 心斎橋 N/A N/A OPENING CEREMONY 梅田 230 NU茶屋町 221 RESTIR 梅田 83 LUCUA Sports Lab by atmos 梅田 26 LUCUA テナント 8 MOOMIN SHOP 梅田 TGI FRIDAYS 梅田 SATURDAYS SURF NYC 栄 ビル名 出所:プレスリリース、メディア報道などを基にCBRE推定、2014 Q3 23 LUCUA N/A 富士ビル 43 PROTECT4 出所:プレスリリース、メディア報道などを基にCBRE推定、2014 Q3 8 Q3 2014 OUTBOUND Japan Retail | MarketView インドへの出店を狙うテナントの動きが活発 JAPANESE RETAILERS Q3 2014 急速な小売市場の成長を背景に、インドへの出店を狙うテナントの動きが具体化してきた。「無印良品」を展開する 良品計画は、海外事業部内にインド担当の専門部署を新設し、2015年にも現地企業との合弁会社を設立することを 目指している。「ユニクロ」を展開するファーストリテイリングの会長も、新たに就任したばかりのモディ首相と6 月に会談し、新規出店に向けて製品調達、生産、現地拠点などを話し合った模様だ。IBEF（インド・ブランド・エク イティ基金）によると、同国の小売市場は2012年の約55兆円から2020年には約140兆円へ大幅に拡大する見通しと される。ただしインド国内には「キラナ」と呼ばれる家族経営の零細雑貨商店が1000万店以上存在している。この ためインド政府は小売業の外資開放には慎重な姿勢で、外国資本のスーパーや百貨店、コンビニなどの総合小売業の 出店に対して一定の条件を課している。また、「無印良品」や「ユニクロ」といった、単一ブランドの小売企業がイ ンドの現地法人に51%を超える出資をする場合も、現地の企業から3割以上の製品を調達しなければならないとして いる。デリーやムンバイなどの主要都市では地価が高騰していることもあり、海外のリテーラーが出店候補地を得る には、まだしばらく時間を要しそうだ。 「ユニクロ」が積極的な海外展開を進める なお「ユニクロ」は、今秋にフランスへ2店舗出店する予定で、これで同国内の店舗は計8店舗となる。うち1つは北 東部に位置する都市ストラスブールへの出店で、地方店としては今年5月に出店したマルセイユ店に続く2店舗目と なる。3フロア構成で売り場面積は約450坪。もう1つはパリ近郊南西ヴァル・ド・マルヌ県にあるショッピングセン ター「ベル・エピンヌ」内の出店で、売り場面積は約360坪。同施設は「オルリー空港」近郊に位置するSCで、 「H&M」や「ZARA（ザラ）」など220店舗とシネマやレストランが入居している。 2014年度上期のファーストリテイリング社の売上高、営業利益はともに前年同期を上回った。特に海外のユニクロ 事業が増収に貢献しており、全体の3割を占めるほどに成長している。既に中華圏（中国・香港・台湾）、韓国、米 国、欧州、ならびに東南アジアへ出店しているが、海外店舗の約6割が中華圏に集中している。2014年8月時点にお ける「ユニクロ」の海外店舗数は632店となり、現在はスペイン・バルセロナへの出店準備を進めている模様だ。 テーブル4: 海外進出企業 リテーラー テナント/ ブランド As-me エステールジャパン 物販 As-meエステール ジャパン カンボジア 28 ワールドカンボジア 物販 フラクサストーキョー カンボジア 181 トリニティアーツ （アダストリアホールディングス） 物販 niko and… 韓国 204 ポイント （アダストリアホールディングス） 物販 LOWRYS FARM 韓国 N/A ユニクロ （ファーストリテイリング） 物販 ユニクロ フランス 453 東急百貨店 タイ バオバオ・イッセイミヤケ 中国・台湾・ マレーシア・タイ イオンモール 中国 37,207 ビームス 台湾 37 東急百貨店 イッセイミヤケ 9 イオンモール （イオングループ） ビームスホールディングス 百貨店 物販 SC 物販 進出先 面積 (推定坪数) 業態 3,932 N/A 出所:プレスリリース、メディア報道などを基にCBRE推定、2014 Q3 Q3 2014 CAPITAL MARKETS JAPAN RETAIL Q3 2014 Japan Retail | MarketView 今 年 5 月 に オ ー プ ン し た ば か り の 「 SO-CAL LINK OMOTESANDO」は、取得先のオリックスが開発してい る。敷地面積は約240坪、地上1階で店舗面積は約130坪 不動産投資信託（REIT）の日本リテールファンド法人は、 あり、アメリカ西海岸のファッションやカルチャーをコ 「DFS Tギャラリア沖縄」など商業施設4物件の取得を決 ンセプトにした施設である。 めた。売主はいずれも同投資法人のスポンサーである三 菱商事が出資する特定目的会社や子会社で、取得総額は オンワードホールディングスが、銀座並木通り沿いのビ 約414億円である。那覇市北部の新都心エリアに立地す ルを取得 る「DFS Tギャラリア沖縄」は、地上5階建てで延床面積 は約12,700坪。取得価格は156億円で、運営実績に基づ アパレル関連の事業をおこなうオンワードホールディン くNOI（純収益）利回りは5.3%である。LVMHモエヘネ グスが、銀座並木通り沿いにある「東京駐車ビル」を約 シー・ルイ ヴィトン傘下で免税店を世界展開している 110億円（推定）で取得した。売主はタクシー・ハイ DFSグループが2023年までの契約で一括賃貸しており、 ヤー事業を手掛けるグリーンキャブで、推定取得価格を ベースにすると、敷地面積1坪あたり1億2000万円と試 84ブランドが入居中だ。 算される。1964年に竣工した同ビルは、地下鉄銀座駅か ら徒歩2分、並木通りと松屋通りに面した角地にあり、 オリックス不動産投資法人が、渋谷区神宮前の商 地上10階 地下2階建てで延床面積は3,067㎡。近隣には、 業施設などを取得 プランタン銀座やZOE銀座などの商業施設が集積してい オリックス不動産法人は、渋谷区神宮前の商業施設 る。同ビルには、サンドイッチの「サブウェイ」や 「SO-CAL LINK OMOTESANDO（ソーカルリンク表参 ファッションブランドの「コムサマチュア」、居酒屋の 道）」など、オフィスや住宅も含めた6物件（価格総額 「鳥どり」などが入居していたが、いずれも退去してビ 327億4300万円）の取得を決めた。うち、商業施設とし ルは閉鎖されている。オンワードは今夏からビルの解体 ては「SO-CAL LINK OMOTESANDO」を23億円で購入す に着手し、新たなビルの開発を検討しているが、詳細は るほか、池袋の「ORE池袋」を64億1000万円、大阪の 未定としている。 「Friend Town深江橋」の底地を24億円でそれぞれ購入す る。 日本リテールファンド投資法人、沖縄の免税店など4物 件を414億円で取得 図7: 銀座プライムイールド Q3 2014 4.5 4 3.5 3 下限値 上限値 中間値 2.5 Q1 2010 Q2 2010 Q3 2010 Q4 2010 Q1 2011 Q2 2011 Q3 2011 Q4 2011 Q1 2012 Q2 2012 Q3 2012 Q4 2012 Q1 2013 Q2 2013 Q3 2013 Q4 2013 Q1 2014 Q2 2014 Q3 2014 出所: CBRE 2014 Q3 図8: 心斎橋プライムイールド Q3 2014 6 5.5 5 4.5 10 10 4 下限値 上限値 中間値 3.5 Q1 2010 Q2 2010 Q3 2010 Q4 2010 Q1 2011 Q2 2011 Q3 2011 Q4 2011 Q1 2012 Q2 2012 Q3 2012 Q4 2012 Q1 2013 Q2 2013 Q3 2013 Q4 2013 Q1 2014 Q2 2014 Q3 2014 出所: CBRE 2014 Q3 Q3 2014 RECENT RETAIL TRANSACTIONS JAPAN Q3 2014 Japan Retail | MarketView テーブル5: 主な取引事例*（2014年7月～9月期） ビル名 買主 売主 価格 （百万円） キャップ レート DFS T ギャラリア沖縄 日本リテールファンド 合同会社おもろまち41など 投資法人 DFSグループ 15,600 5.3 SO-CAL LINK OMOTESANDO オリックス不動産投資 オリックス 法人 Planet Blue World REBECCAMINKOFF 2,300 4.3 ORE池袋 オリックス不動産投資 特定目的会社ジョイントアーク 法人 14 プロント キャンドゥ 6,410 4.5 Friend Town 深江橋 （底地） オリックス不動産投資 オリックス不動産 法人 マツモトキヨシ モスバーガー 2,400 5.0 ハードロックカフェ ローソン 15,500 5.9 イオン フラクサス 11,740 5.6 ユニバーサル・シティ 野村不動産マスター ウォ―ク大阪 ファンド投資法人 エリオット・マネジメント出資 の特別目的会社 mozo ワンダーシティ 日本リテールファンド 上小田井SC2合同会社 （追加取得） 投資法人 東京駐車ビル オンワードホールディ グリーンキャブ ングス 解体中 11,000 ― One's Mall Duran特定目的会社 ダイエー トイザラス 11,000 4.7 Cute Cube 原宿 日本リテールファンド 三菱商事都市開発 投資法人 MONKI AppBank Store 8,520 4.1 町田ジョルナ店 瀧泰 テーケーワイ SUBWAY GU 6,000 ― m-シティ豊中 日本リテールファンド 合同会社豊中イースト 投資法人 エディオン べビザラス 5,570 5.7 Gビル表参道02 （追加取得） 日本リテールファンド 合同会社神宮前425 投資法人 Polo Ralph Lauren 5,311 3.6 *公表/報道ベース 11 主要テナント 東西セレクト・ワン有限会社 さいか屋 出所：プレスリリース、メディア報道など、2014 Q3 Q3 2014 CONTACTS 本社（東京） 東京都千代田区丸の内2-1-1 明治安田生命ビル 18F リテールサービス部 t: 03-5288-9790 関西支社（大阪） 大阪市中央区安土町2-3-13 大阪国際ビルディング リテールサービス部 t: 06-6261-2115 名古屋 名古屋市中区錦3-20-27 御幸ビル リテールサービス部 t: 052-205-6951 Japan Retail | MarketView 各地のマーケットに関するお問い合わせ: Japan Retail MarketViewついてのお問い合わせ: Japan Research 大久保 寛 Executive Director Japan Research CBRE t: 03-5288-9760 e: [email protected] 山口 武 Associate Director Japan Research CBRE t: 06-6261-8384 e: [email protected] 栗栖 郁 Retail Analyst Japan Research CBRE t: 03-5288-9760 e: [email protected] + FOLLOW US Global Research and Consulting CBRE Japan Research Teamは、不動産マーケットに関するリサーチ、計量経済学的予測、コンサルティングサービスをグローバルに協働して提供す る卓越したリサーチャーのネットワークであるCBRE Global Research and Consultingの日本部門として、世界中の不動産投資家やオキュパイヤーに 向けて本レポートを提供しております。 12 Disclaimer 掲載しているマーケットデータは集計サンプルの情報更新等により、過去に遡って訂正する場合があります。本レポートは貴社の責任と判断で利 用いただくものであり、弊社は、貴社又は第三者が本レポートに基づいて行われた検討、判断、意志決定及びその結果について法律構成・請求原 因の如何を問わず一切の責任を負わないものとします。 本レポートの無断転載を禁じます。 12
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