不景気だからこの市場がお得！？ 日本でリセール市場が動き始めました！ くじら倶楽部 www.kujiraclub.com 「プロが明かす、タイムシェアが最高５０％安く買えるリセールの魅力と買い方」 Copyright © 2009-2015 タイムシェア リセール情報サイト くじら倶楽部 www.kujiraclub.com All Rights Reserved -1- ◆ ◆ ◆ は じ め に ◆ ◆ ◆ アロハ！ くじら倶楽部 代表の中山です。 日本人向けタイムシェア販売のパイオニアとしてこの業界に携わり、かれこれ 15 年近くに なります。これまでに培ってきた豊富な経験と知識から、リセールの魅力と買い方について レポートを作成しました。 リセール物件は、これからタイムシェアを買おうとされる方、タイムシェアの買い替えや追 加購入を考えている方に最適です。 是非、このレポートでリセールの魅力を理解され、今後のリセール購入にお役立て下さい。 2015 年 4 月 くじら倶楽部 中山孝志 ＜ 目 次 ＞ １．タイムシェアのリセールとは ２．購入前の下調べ ３．リセールの価格 ４．新規とリセールの違い ① HGVC ヒルトン・グランド・バケーション・クラブ ② マリオットとスターウッド（ウェスティン） ５．リセール物件を探す ６．買い付け交渉 ７．登記移転手続きから購入まで ８．リセールお役立ち情報 ① 第一買取特権（FROR） ② 年間管理費の支払い ③ ヒルトンのポイント制を十分に活用する ④ 体験ステイ（体験宿泊） ９．付録 リセール裏ワザ・他 ‐おわりに‐ 「プロが明かす、タイムシェアが最高５０％安く買えるリセールの魅力と買い方」 Copyright © 2009-2015 タイムシェア リセール情報サイト くじら倶楽部 www.kujiraclub.com All Rights Reserved -2- １．タイムシェアのリセールとは タイムシェアは、滞在型コンドミニアム形式の１物件を、1 年を 52 週に分け、1 週間分（7 泊）を 1 口として購入し、ワンランク上のバケーションを楽しむというもので、ヨーロッパ で始まり、アメリカに渡ってから現在のように大きく発展してきました。 タイムシェアの購入方法は 2 つあり、リゾート開発会社から新規で購入する方法と、リセー ル（再販物件）で購入する方法があります。 タイムシェアのリセール物件とは、いわゆる誰かが一度購入したものを買うということです が、使う部屋は新規の人たちと全く同じものであり、新規購入した人たちとほぼ同じ権利も 持ちます。 何らかの事情（もう使わないので、離婚、換金したいためなど）で売りに出されたもので、 もちろん新規購入の物件より古いというわけでもありません。 何よりもリセール物件価格は、新規物件価格と比較して 20～50％割安と、大変お買い得に なっています。これは、新規購入者用のマーケティング費用、セールス費用に価格の２０～ ５０％があてがわれているという理由からです。 新規とリセールでは、その価格の違いの他、各リゾート会社によってはその権利内容に多少 の差もありますが（後述参照）、それ以外はほとんど新規のタイムシェアと変わりなく利用 でき、不動産としての相続や将来の売却も普通にできます。 タイムシェアのリセールに関しては、日本では新しい分野であるということから、まだまだ 情報が出回ってないのが現状ですが、アメリカでは、タイムシェアのリセール市場は中古車 市場と同じように大分前から存在しており一般化されています。 「プロが明かす、タイムシェアが最高５０％安く買えるリセールの魅力と買い方」 Copyright © 2009-2015 タイムシェア リセール情報サイト くじら倶楽部 www.kujiraclub.com All Rights Reserved -3- ２．購入前の下調べ リセール物件購入にあたり、情報収集の難しさを感じるかもしれません。新規タイムシェア は、リゾート会社が主催する販売説明会がありますが、リセールにはそれがないということ と、アメリカのリゾート会社は、この９０分の販売説明会を中心として販売する方式をとっ ているので、詳しい資料やパンフレットを作成していないという現実があるからです。 ご存知の方もおられると思いますが、タイムシェアは、奥が深く様々なルールやオプション があります。それらの情報はインターネットなどからでも収集できますが、もともと情報量 が少ないため十分な知識を得るには、かなりの努力が必要と思われます。 この情報量の少なさは、日本のタイムシェアユーザーにとっても不便であり、もっとタイム シェアを活用してほしいと願って、くじら倶楽部がタイムシェアの情報をホームページ、ブ ログ、レポート他で発信し始めました。無料電話相談も随時受け付けています。 尚、タイムシェアが初めての方は、各リゾート会社主催の、新規タイムシェア販売説明会に 参加して具体的な内容を聞き、知識を得るというのも良いでしょう。場合によっては、リセ ールよりも新規購入が向いている方もいらっしゃいます。 しかしながら、全く初めての方でも、長所と短所をきちんと理解すれば、賢い買い物になり 得ます。 ３．リセールの価格 リセールのメリットは、ずばりその価格の安さで、なんと新規購入の 20～50％ほど割安に なっています。 価格はあくまでも市場価格で需要と供給のバランスで決まりますので、ブランド（会社）や 物件によっても異なってきます。割安にもかかわらず、その権利内容 はほぼ同じとされて います。 また、一般には知られていませんが、リセール価格があまり安く市場に出回らないように第 一先取特権（＝First Right of Refusal 後述参照）というものを設定しているリゾート会 社（ヒルトン・グランド・バケーション・クラブ、マリオ ット、ウエスティンなど）があ ります。 これは、リセール市場で、ある一定の低い価格になると、リゾート会社が優先的にそれを買 い取ることができるという契約のことです。つまり、過大な価格下落はおこりにくいという システムです。 特に、タイムシェアオーナー経験のある人や、タイムシェアの多面的な活用方法を理解して いる人には、このリセール市場でのお買い物が大変お得となります。 「プロが明かす、タイムシェアが最高５０％安く買えるリセールの魅力と買い方」 Copyright © 2009-2015 タイムシェア リセール情報サイト くじら倶楽部 www.kujiraclub.com All Rights Reserved -4- ４．新規とリセールの違い はじめに、新規購入とリセールはほぼ同じ権利を有すると言いましたが、扱うリゾート会社 によっては、その権利内容に多少の違いがあるということです。 次に主なリゾート会社での新規とリセールの違いの代表的なものを述べます。 ① HGVC ヒルトン・グランド・バケーション・クラブ HGVC には、エリート・ステータスという特別会員ランクがあります。条件が、新規でヒル トンから購入し、指定リゾートを最低 1 口所有し、さらに１オーナーあたりの年間の所有す るクラブポイント総数が 1 万 4 千ポイント以上であるということから、リセール・オーナー は対象外となります。HGVC エリート・ステータスになると、ヒルトン・ホテルの H・オナー ズ（ヒルトン・ホテルの会員ポイント制度）ゴールド VIP 会員にもなれ、ヒルトン・ホテル 各種特典（割引やサービス）が利用できるようになるというものです。 例えば、ヒルトンでエリート・ステータスを獲得するためには、現在新規売出し中の物件で、 グランド・ワイキキアンの２LDK オーシャンビュー・プラチナ以上の物件を所有する必要が あります。この場合、ポイントが 14000 ポイント丁度でエリート・ステータスになりますが、 金額的には約 800 万円以上の予算が必要となってきます。 ここで、お得な情報です。リセール・オーナーであってもゴールド VIP メンバーになれる方 法があります。三井住友クレジットカードに、ヒルトン H オーナーズ VISA カードという ものがあり、それを別途取得することで、自動的にヒルトン H オーナーズのゴールド・メ ンバーになれるというものです。この方法を使っているリセール・オーナーは数多くいます。 続いての違いは、新規でヒルトンから購入した人が、物件のアップグレード（買い替え、買 い足し）をする場合、ヒルトンは物件を下取りをしてくれ、差額を支払って買い替えること ができますが、個人から再販を買う形のリセールの場合は、ヒルトンは下取りをしないとい うものです。 （尚、アップグレード時の差額金額の条件や、ゴールド VIP 会員特典内容は変更もされます ので、HGVC やヒルトン・ホテルで正確な情報を確認する必要があります。） ② マリオットとスターウッド（ウェスティン） リセールの場合、マリオットとスターウッド（ウェスティン）は、ホテル宿泊への交換が認 められていません。ヒルトンではそのような制限がありませんが、この２社には交換利用に 制限がついています。 但し両社とも自社系のリゾートでのタイムシェアポイント交換または他のタイム シェアー リゾートでの交換は認めています。 「プロが明かす、タイムシェアが最高５０％安く買えるリセールの魅力と買い方」 Copyright © 2009-2015 タイムシェア リセール情報サイト くじら倶楽部 www.kujiraclub.com All Rights Reserved -5- このように、リセールでも各リゾート会社においては、同じ会社内のリゾートでの交換利用 （クラブリゾートと呼ばれることが多い）は、新規と同様にできるという大きなメリットを 留めています。 また、RCI（リゾート・コンドミニアム・インターナショナル）や II（インター バル・イ ンターナショナル）といった大手リゾート交換会社のシステムを利用して、世界中の他社の タイムシェアとの交換も新規と同じようにできるのも大きなポイントです。 基本的に、新規とリセールとの違いは少ないのですが、自分のライフスタイルを考え、どこ のリゾートのどの権利内容が自分のスタイルに必要かをよく把握し、その違いを十分理解し てリセールを購入することが望ましいことです。 この違いを把握した上で、十分タイムシェアを活用し楽しんでいるリセール・ユーザーの方 はたくさんおられます。 ５．リセールの物件を探す まずは、物件の内容タイプを決める必要があります。これには、自分のライフスタイルと旅 行スタイルを十分に理解・把握することが重要です。 旅行人数により、1LDK か２LDK などの部屋数が決まり、利用頻度が毎年か隔年か、旅行す る時期はいつなのか、特定の時期にしか行けないか（＝固定週向き）、いつでも行けるのか （＝フロート週でもいいか）、主に同じところへ旅行か、それとも世界中に行きたいかなど をよく見極めることが大切です。 買ってしまってから、自分のスタイルと合わないということがないように、これらを慎重に 考慮することをお勧めします。 どの物件が自分に合っているのかよくわからな い人は、くじら倶楽部にご相談ください。ライ フスタイル、旅行スタイルを把握することで、 くじら倶楽部が適切なアドバイスをいたします。 （＊くじら倶楽部 東京窓口で直接お電話での ご相談も承っております。） 物件タイプが決まりましたら、自分の希望する 物件タイプと予算を提示して、リセール物件を 扱っている会社にコンタクトして契約します。 物件は、インターネットでもリサーチできます。 くじら倶楽部のリセール物件リストは、掘り出し物も含まれます。是非ご活用ください。 「プロが明かす、タイムシェアが最高５０％安く買えるリセールの魅力と買い方」 Copyright © 2009-2015 タイムシェア リセール情報サイト くじら倶楽部 www.kujiraclub.com All Rights Reserved -6- ６．売買交渉 理想のリセール物件が見つかりましたら、まずは売り出し価格に対して、買い手が希望購入 価格（買い付けオファー）を提出します。 それに対し売り手側は、その価格を受け付けるか受け付けないか、またはカウンターオファ ー（売り手が別の価格を提示すること）で対応してきます。 売り手が購入希望価格を受け入れ、売買が成立した後は、不動産登記の移転手続きに入りま す。 ７．登記移転手続きから購入まで 買い付けの手続きは、以下の流れで進んでいきます。 ① エスクローのオープン エスクロー会社に、買い手と売り手が英文のタイムシェア・リセール購入契約書にサインを して提出します。この時買い手は、頭金（手付金）として購入価格の 10％または＄1000 の どちらか大きい方をエスクローに預け入れます。（通常クレジットカード払いです） ＊エスクロー会社とは・・・州政府公認の不動産売買取引に関する手続きを専門に扱う会社 で、不動産登記、名義変更などの手続きと書類作成、売買代金も管理してくれる公正な第 3 者的機関です。 ② エスクロー会社は、タイムシェア・リセール購入契約書類を基に以下の手続きを進めて いきます A B C 登記内容、物件所有者、年間管理費並びにローン残高の有無などの調査・確認 Title Insurance（不動産権利を保障する保険）発行 全ての確認が済み、新しい不動産権利書を作成し、両者に送ります ③ 新しい不動産権利書に買い手/売り手の両者がサイン この書類のサインは、本人であるという証明のため公証人の前でサインし、その公証人のス タンプが必要となります。日本のアメリカ大使館または領事館で行うことができます。 （日時、持参するもの、費用など、アメリカ大使館サイト-公証-サイン証明を参 照くださ い） 「プロが明かす、タイムシェアが最高５０％安く買えるリセールの魅力と買い方」 Copyright © 2009-2015 タイムシェア リセール情報サイト くじら倶楽部 www.kujiraclub.com All Rights Reserved -7- ④ サイン済みの書類を支払いとともにエスクロー会社へ送る 買い手は、サインした書類とともに物件の購入金額の頭金を引いた残金全てと、諸経費を加 えた総額をエスクロー指定の銀行口座に入金します。 ⑤ 新しい権利書の登記 エスクロー会社は、両者から送られた書類と買い手からの入金を確認し、新しい権利書を登 記所へ登記します。 ⑥ タイムシェアリゾート会社へ名義変更通知 エスクロー会社がリゾート会社に名義変更届けを出し、全ての手続きが完了します。 これらは通常、買い付け契約から 45～60 日前後かかります。 尚、登記移転完了までに数ヶ月かかるケースもたまに見られるため、具体的に購入手続きに 入る前に、スケジュールを確認するようにしましょう。 最後に、リゾート会社側でオーナー名義変更を終え、新しいオーナーへ ID 番号が送られま す。これで新しいオーナーとして、予約が開始できるようになります。（そのリゾート会社 により変更手続きの日数が異なります。通常は、数週間。） タイムシェアの長所を十分に生かして、タイムシェアライフをエンジョイして下さい。 ８．リセールお役立ち情報 ① 第一買取特権：ファースト・ライト・オブ・リフューザル（First Right of Refusal＝FROR）とは？ “第一買取特権（First Right of Refusal）”は、ヒルトンバケーション、マリオ ット、 ウエスティンといったリゾート会社からタイムシェアを購入する際、DEED（不動産としての 権利書）に特別特権として付いてくるものです。 簡単にいうと“常にリゾート会社が一番最初に買取る権利がある”、つまり、物件をリセー ルで売却する時（再販する時）、その価格があまりに低い場合は、リゾート会社がまずは優 先的に物件を買い取る権利があるというもので、物件の価格がとてつもなく下落することを 防止し価値を保持する目的で使われます。 リゾート会社がこれを行使してある一定の価格で物件を買い取ることは、物件価格の下落防 止に繋がり、結果的にリゾートの価値やブランドの高級感といったものをキープすることが できるというものです。 リセール物件のオーナーにとっては、割安で購入したリセールを将来売却する時に、ある程 度の水準まで価格が保たれているというメリットとして捉えることができます。 「プロが明かす、タイムシェアが最高５０％安く買えるリセールの魅力と買い方」 Copyright © 2009-2015 タイムシェア リセール情報サイト くじら倶楽部 www.kujiraclub.com All Rights Reserved -8- もちろん、格安で購入が決まったリセール物件の売買取引でも、登記完了前にリゾート会社 が買取る権利を行使することがあり得るということを、十分頭に入れておいてください。 ② 年間管理費の支払い タイムシェア物件は、正式な不動産であることから、その物件維持費として年間管理費を払 う義務があります。新規もリセールも年間管理費の金額は全く変わりありません。 リセールの場合、利用開始年度からの支払いになります。例えば、来年度からの利用という ことで、今年リセールを購入した場合、年間管理費は来年度から支払いになります。また、 今年度の途中購入で、今年から利用の場合は、その年の分の全額を支払いますが、前のオー ナーの支払い状況にもよっても違ってきます。もちろんその場合は、その年の一年分のポイ ントもついてきます。 尚、年間管理費の請求は年度末の 12 月に届き、支払いは、翌年１月中に済ますようになっ ています。この管理費の支払い滞納は、様々なペナルティーが発生し、追加料金や最悪の場 合物件を競売にかけられるということもありますので、お支払いは期限内にすませましょう。 更に、お得な情報として、この年間管理費をドル預金の利子でまかなうという賢い方法もあ り、実際に行っているオーナーもおります。興味のある方は、是非くじら倶楽部までお問い 合わせください。現地の銀行担当者を紹介します。 ③ ヒルトンのポイント制を十分に活用する 比較的、ヒルトン・グランド・バケーション・クラブは、新規とリセールの差が少なく、ポ イント制を十分に理解することでかなりの使い道があります。 例）ヒルトンのラグーンタワー ２LDK オーシャンビュー 8400 ポイント 8400 ポイントの日割り配分は以下のようになっています。 月 火 水 木 金 土 日 7 泊の合計 840 ポイント 840 840 840 1680 1680 1680 ポイント ポイント ポイント ポイント ポイント ポイント 8400 ポイント ご覧のように、平日は全体の 1/10 ポイントで宿泊でき、金・土・日の週末は、平日の 2 倍 のポイント数となっています。 「プロが明かす、タイムシェアが最高５０％安く買えるリセールの魅力と買い方」 Copyright © 2009-2015 タイムシェア リセール情報サイト くじら倶楽部 www.kujiraclub.com All Rights Reserved -9- これをうまく活用すると、以下のような利用も可能です。 ■ ■ 利用プラン A 月火水木 ・・・・・840ｘ4＝3360 ポイント 4 泊 6 日のハワイ旅行 利用プラン B 月火水木金 ・・（840ｘ４）＋1680＝5040 ポイント 5 泊 7 日のハワイ旅行 プラン A＋プラン B＝8400 ポイント このように、ハワイ旅行が年２回でき、それも７泊ではなく合計９泊分の利用が可能となる わけです。 また、この物件と同じようなものを借りて宿泊するとき、相場を一泊 8 万円としますと、 1 年に ９泊 x ８万円＝72 万円相当の宿泊権利になります。 例えば、リセール物件を 300 万円で購入すれば、 300 万円÷72 万円＝約 4 回で元がとれることになります。 同じポイント数ならば、なるべく割安のリセールで購入して、賢く豪華なバケーションを過 ごすことも可能になってきます。 （＊わかりやすいように簡単に説明してますので、物件や状況により、必ずしもこのような 計算になるとは限りませんのでご了承ください。） ④ 体験ステイ（体験宿泊） “体験ステイ”というのは、リゾートに 1 週間体験宿泊してみて、それが自分達に合ったも のであるかどうかを見極めることができるというもので、たいていどこのタイムシェアリゾ ートも受け付けています。ただし、滞在中に９０分間の販売説明会に参加する-という条件 付きです。 体験ステイは、特に同じ処に毎年行かれる方は、そのリゾートが自分のスタイルに合ってい るかどうかを確かめることの助けになります。 「プロが明かす、タイムシェアが最高５０％安く買えるリセールの魅力と買い方」 Copyright © 2009-2015 タイムシェア リセール情報サイト くじら倶楽部 www.kujiraclub.com All Rights Reserved - 10 - ９．付録 リセール裏ワザ・他 以下に、タイムシェアを有効に活用しているアメリカ人達から学んだ、ちょっとしたコツな どをご紹介します。 ●新規購入と同じ予算を用意して、２－３口のリセールを購入する。そして、自分の子供達 に 1 口ずつ譲渡している人も多い。そうすることで、相続後のもめごと回避につながる。 ●気に入ったリゾートでロングステイ（長期滞在）したい場合、リセール物件を数個購入し、 4 週間（1 ヶ月）や 2 ヶ月間滞在している人もいる。 ●リセールで購入し、十分使った後リセール市場で売ると、初期購入価格が低いので、売却 時の損失も少なく済むのでお得。これは投資で言う出口戦略と同じ発想ですね。 ●タイムシェア業界の認識では、あるリゾートが完売した頃には、約 1 割のオーナーが諸事 情によりタイムシェアをリセール市場で手放しているといわれています。リセールは必ず発 生するマーケットだといえます。 ●ホテル系のブランドがついたタイムシェアの場合、車や時計などど同じようにリセール市 場での値段が下がりにくい。反対に、ブランド系でないタイムシェアの場合は、値下がり率 が高くなる。ただ、アメリカ人の中には、そのような安い物件をまとめて複数週購入する人 もたくさんいます。 ●中古市場が存在するということは、その商品や商材が市場で認められたという証拠です。 例えば、住宅、車、ゴルフ会員権、ヨット、釣り道具など、認知された商品には中古市場＝ リセール市場が存在します。アメリカやヨーロッパではすでにタイムシェアのリセール市場 は長い歴史があり、日本の市場でもリセールが受け入れられつつあると判断しています。 「プロが明かす、タイムシェアが最高５０％安く買えるリセールの魅力と買い方」 Copyright © 2009-2015 タイムシェア リセール情報サイト くじら倶楽部 www.kujiraclub.com All Rights Reserved - 11 - ◆ ◆ ◆ お わ り に ◆ ◆ ◆ 今まで、多くの人がこのタイムシェアを活用して、素晴らしいバケーションライフをハワイ で過ごしています。人生をご夫婦で、そして家族みんなで楽しむ、それも経済的にしかも豪 華に快適にしてくれるのがタイムシェアです。 くじら倶楽部のホームページでは、タイムシェアの情報、リセールの物件リストが満載され ており、ブログでは専門的な話をわかりやすく解説して発信しています。このレポートを登 録の方には、今後メールマガジン“くじら通信‐リセール情報”にて、掘り出し物件やお勧 め物件情報、業界の最新情報を、一般広告する前に、いち早く登録者の皆様に配信（不定期 配信）していきますので是非ご利用ください。 一人でも多くの方がこのタイムシェアでハッピーになって頂ければ、タイムシェアが大好き な私としても嬉しい限りです。 くじら倶楽部 代表 中山孝志 くじら倶楽部では、リセール物件売買のご相談を承っております。 買いたい方： 電話 03-4588-8153 FAX 03-6868-3642 （日本時間 火曜日～土曜日 6:00-13:00） 売りたい方： 電話 03-6868-3621 （日本時間 8:00-17:00 FAX 03-6868-3642 お休み：水曜日・日曜日） お気軽にお問い合わせください！ ● ハワイ最大 タイムシェア リセール情報サイト くじら倶楽部 www.kujiraclub.com タイムシェア、リセール情報 リセール物件リスト、買い方、売り方、スピード売却物件見積もり等 ● くじら倶楽部 リセール売買代行サービス http://www.timeshareresale.kujiraclub.com/ オアフ島、ハワイ島、マウイ島、カウアイ島、 ラスベガスのリセール物件リスト満載 ● タイムシェア リセール情報 ブログ http://blog.livedoor.jp/timeshareresale/ タイムシェアやリセールの情報、専門的な話などをわ かりやすく解説して 毎週記事を発信してます。おかげさまで好評です！ 「プロが明かす、タイムシェアが最高５０％安く買えるリセールの魅力と買い方」 Copyright © 2009-2015 タイムシェア リセール情報サイト くじら倶楽部 www.kujiraclub.com All Rights Reserved - 12 -
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