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資産運用報告書 - 平和不動産リート投資法人

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1期
第
決算・運用状況のご報告(資産運用報告書)
自 平成17年2月16日 至 平成18年1月31日
Ⅰ 投資法人の概要
Ⅱ 資産運用報告書
Ⅲ 貸借対照表
Ⅳ 損益計算書
Ⅴ 金銭の分配に係る計算書
Ⅵ 会計監査人の監査報告書
Ⅶ キャッシュ・フロー計算書(参考情報)
https:/ / www.
e-kabunushi.
com
アクセスコード 8970
アンケート実施期間は、本資産運用報告書が
お手元に到着してから約2ヶ月間(平成18年
6月21日まで)です。
ご回答いただいた方の中から抽選で薄謝(図
書カード500円)を進呈させていただきます
※本アンケートは、株式会社エーツーメディアの提供する「e -株主リサーチ」サービスにより実施いたします。
(株式会社エーツーメディアに
ついての 詳細 http://www.a2media.co.jp)
※ご回答内容は統計資料としてのみ使用させていただき、事前の承諾なしにこれ以外の目的に使用することはありません。
●アンケートのお問い合わせ「e - 株主リサーチ事務局」 TEL:03 - 5777 - 3900
MAIL:[email protected]
ジャパン・シングルレジデンス投資法人
東京都港区麻布台一丁目7番2号
http://www.jsreit.co.jp
投資法人の特徴
ご 挨 拶
投資主の皆様におかれましては、ますますご清祥のこととお慶び申し上げます。
ジャパン・シングルレジデンス投資法人の特徴
平素より格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。
Japan Single-residence REIT Inc.
本投資法人は、投資対象を「シングルレジデンス」に特化したリートとしてその発行する投資
証券を平成17年7月13日に東京証券取引所に上場致しました。
1.シングルレジデンス特化型ポートフォリオ
これもひとえに投資主の皆様のご支援の賜物と心より感謝申し上げます。
2.東京圏・地方圏バランス型ポートフォリオ
さて、本投資法人は、第1期(平成17年2月16日∼平成18年1月31日)の決算を行い、計算書類に
3.スポンサー会社との協働体制
つきまして、平成18年3月28日の本投資法人役員会で承認いたしましたので、ここに運用状況及
び決算内容につきましてご報告申し上げます。
当期は、営業収益1,045百万円、経常利益356百万円、当期純利益355百万円を計上し、分配金に
つきましては、投資口1口当たり10,408円とさせて頂くことになりました。
シングルレジデンス特化型ポートフォリオ
Japan Single-residence REIT Inc.
本投資法人は、今後も、入居者のニーズに合致した快適な居住空間を提供することをコンセプ
トに、「シングルレジデンス」に特化した投資を行い、安定的な収益の確保と中長期にわたる運
用資産の着実な成長を目指して参ります。
投資主の皆様におかれましては、今後とも変わらぬご支援、ご鞭撻を賜
シングルレジデンスに集中投資します。
3. 宿泊特化型ホテル
1. シングルマンション
2. サービスアパートメント
これらを総称してシングルレジデンスといいます。
りますよう何卒宜しくお願い申し上げます。
単身者のニ ーズ
居住空間に対するニーズ
ジャパン・シングルレジデンス投資法人 執行役員
ジャパン・シングルレジデンス・アセットマネジメント株式会社 代表取締役
■ 質の高い運営管理が行われている
■ 設備等が充実している
居住空間を
日・週・月単位で利用したい
長井 光夫
シングルレジデンス
各用途の投資比率については、
下記の通りとします。
決算ハイライト
SM シングルマンション
SA サービス アパートメント
主たる用途が単身者用である
主たる用途が単身者向けの家具付居住施設
ホテル部分の売上のうち、
居住施設
であって週・月単位で利用できるもの
宿泊売上が70%以上を占めるホテル
第1期
営業収益
1,045 百万円
経常利益
356 百万円
当期純利益
355 百万円
総資産額
31,842 百万円
純資産額
17,798 百万円
1口当たり分配金
10,408円
(注)第1期の実質運用日数は203日です。
投資比率
70∼100%
投資比率
BH 宿泊特化型ホテル
0∼30%
平成18年1月末時点投資比率
投資比率
90.95%
投資比率
9.05%
安定的な収益の確保
中長期にわたる成長
1
2
ø 投資法人の概要
ø 投資法人の概要
[当期TOPIC S-外部成長-]
第1期追加取得物件
東京圏・地方圏バランス型ポートフォリオ
Japan Single-residence REIT Inc.
■ 単独世帯数の推移に鑑み、東京圏に50%∼70%、地方圏に30%∼50%を投資します。
M 16
アスリート河原町二条
Athlete Kawaramachi Nijo
各地域の投資比率については、原則として下記の通りとします。
地 域
投資比率
平成18年1月末時点投資比率
東京圏(東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県)
50%∼70%
58.33%
地 関西圏
(大阪府・兵庫県・京都府)
、
中京圏
(愛知県)、
方
圏 その他の政令指定都市及び地方主要都市
30%∼50%
41.67%
■所
在
地 : 京都府京都市中京区寺町通
■ 最 寄 り 駅 : 京都市営地下鉄東西線「京都市役所前」駅
■ 構造・階数 : 鉄筋コンクリート造陸屋根11階建
■ 賃貸可能戸数 : 50(事務所1戸を含みます。
)
■ 建 築 時 期 : 平成17年2月15日
※地方主要都市は、宿泊特化型ホテルのみを投資対象とします。
スポンサー会社との協働体制
Japan Single-residence REIT Inc.
M 17
■ 資産運用会社並びにスポンサー会社である株式会社ダーウィン、リーマン・ブラザーズ・インベスト
メンツ・ジャパン・インク及び株式会社クリードの各社がそれぞれ有する広範な不動産の開発や売
却に関する情報源及び物件探索ノウハウを最大限に活用し、外部成長を図ります。
■ シングルレジデンスの運営管理においては、膨大な賃貸戸数についての効率的賃貸及び会計管理
と、高いテナント満足度による稼動率及び賃料水準の維持・向上を両立させることが不可欠です。株
式会社ダーウィンのシングルレジデンス運営管理ノウハウを生かすことにより、その実現を目指します。
MYプラザゼクス
MY Plaza Zechs
■所
在
地 : 北海道札幌市中央区南六条西
■ 最 寄 り 駅 : 札幌市営地下鉄東豊線「豊水すすきの」駅
■ 構造・階数 : 鉄筋コンクリート造陸屋根10階建
■ 賃貸可能戸数 : 29(店舗1戸を含みます。
)
■ 建 築 時 期 : 平成16年3月2日
不動産の開発・建設、売却
不動産の情報提供
人材の派遣
プロパティ・マネジメント業務の提供
M 18
リッツコート宮町
RITZ COURT Miyamachi
■所
在
地 : 宮城県仙台市青葉区福沢町
■ 最 寄 り 駅 : JR仙山線「東照宮」駅
■ 構造・階数 : 鉄筋コンクリート造陸屋根5階建
■ 賃貸可能戸数 : 39
■ 建 築 時 期 : 平成9年3月4日
不動産の情報提供
人材の派遣
不動産の情報提供
特別目的会社に対する
不動産取得資金の提供
3
4
ø 投資法人の概要
ø 投資法人の概要
第2期取得予定物件
M 19
ラ・フォール モリタ
M 22
La・Fort Morita
■所
在
ラ・レジダンス・ド・千駄木
'
La Residence
de Sendagi
■所 在 地
■最 寄 り 駅
■ 構造・階数
■ 賃貸可能戸数
■建 築 時 期
■ 取得予定年月
地 : 福岡県福岡市中央区清川
■ 最 寄 り 駅 : 福岡市営地下鉄七隈線「渡辺通」駅
■ 構造・階数 : 鉄筋コンクリート造陸屋根11階建
■ 賃貸可能戸数 : 91(店舗1戸を含みます。
)
: 東京都文京区千駄木
: 東京メトロ千代田線「千駄木」駅
: 鉄筋コンクリート造陸屋根 一部鉄骨造12階建
: 50
: 平成18年2月24日
: 売主との間で別途協議し決定する平成18年5月末日以前の日
■ 建 築 時 期 : 平成10年2月13日
M 23
シングルレジデンス千駄木
Single-residence Sendagi
M 20
■所 在 地
■最 寄 り 駅
■ 構造・階数
■ 賃貸可能戸数
■建 築 時 期
■ 取得予定年月
シングルレジデンス天神東
Single-residence Tenjinhigashi
■所
在
地 : 福岡県福岡市博多区古門戸町
: 東京都文京区千駄木
: 東京メトロ千代田線「千駄木」駅
: 鉄筋コンクリート造陸屋根10階建
: 49
: 平成18年2月24日
: 売主との間で別途協議し決定する平成18年5月末日以前の日
第3期取得予定物件
■ 最 寄 り 駅 : 福岡市営地下鉄空港線「中洲川端」駅
M 24
■ 構造・階数 : 鉄筋コンクリート造陸屋根12階建
(仮称)
シングルレジデンス駒沢公園
Single-residence Komazawa-koen
■ 賃貸可能戸数 : 77
■ 建 築 時 期 : 平成17年8月22日
■所 在 地
■最 寄 り 駅
■ 構造・階数
■ 賃貸可能戸数
■建 築 時 期
■ 取得予定年月
: 東京都世田谷区駒沢
: 東急田園都市線「駒沢大学」駅
: 鉄筋コンクリート造陸屋根3階建
: 36(予定)
: 平成18年8月(予定)
: 売主との間で別途決定する平成18年9月29日以前の日
(注)本図は設計図面等を基に作成されたものであり、
実
際とは異なる場合があります。
第4期取得予定物件
M 21
(仮称)
シングルレジデンス四条河原町
Single-residence Shijyo Kawaramachi
■所 在 地
■最 寄 り 駅
■ 構造・階数
■ 賃貸可能戸数
■建 築 時 期
■ 取得予定年月
: 京都府京都市下京区寺町通
: 阪急電鉄京都線「河原町」駅
: 鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付地上13階建
: 131(店舗1戸を含みます。)(予定)
: 平成19年3月(予定)
: 売主との間で別途協議し決定する平成19年6月末日以前の日
(注)本図は設計図面等を基に作成されたものであり、
実
際とは異なる場合があります。
5
6
ø 投資法人の概要
ø 投資法人の概要
[当期TOPIC S-内部成長-]
1.「シングルレジデンス/Single-residence」の商標登録
ポートフォリオデータ(平成18年1月末時点)
■ 用 途タイプ別比率
シングルマンション重点投資
Japan Single-residence REIT Inc.
(SA)サービスアパートメント 1.69%
本投資法人の名称の一部でもある「シングルレジデンス/Single-residence」という商標(以下
「本商標」といいます。
)につきまして、平成17年11月11日付で商標登録をいたしました。
本投資法人は、本商標の商標登録を受けたことに伴い、本投資法人が保有する単身者向け居住
施設(本投資法人が保有する不動産信託に係る信託財産を含みます。)について、ブランド戦
略の一環として物件名を「シングルレジデンス」に順次統一していく意向です。
本投資法人は、本投資法人の保有する単身者向け居住施設の物件名を順次統一し、物件の認知
度を高めることにより、物件の競争力を高め、
「シングルレジデンス/ Single-residence」が質
の高い単身者向け居住施設の代名詞として広く一般的に認識されるよう、「シングルレジデン
ス/ Single-residence」ブランドの確立に注力していく所存です。
(BH)宿泊特化型ホテル 7.36%
シングルマンション
(SM)
シングルマンション 90.95%
サービスアパートメント
宿泊特化型ホテル
■ 地 域別比率
東京圏・地方圏バランス型
その他 政令指定都市15.50%
中京圏 2.38%
関西圏 23.79%
地方主要都市 0.00%
東京圏
2. 入居者を対象とした健康医療相談サービスの提供
関西圏
Japan Single-residence REIT Inc.
中京圏
東京圏 58.33%
その他 政令指定都市
本投資法人の資産運用会社であるジャパン・シングルレジデンス・アセットマネジメント株式会社は、
資産運用委託契約に基づいた資産運用業務の一環として、本投資法人が保有する単身者向け居住施設
(本投資法人が保有する不動産信託に係る信託財産を含みます。
)の入居者に対する健康医療相談サー
ビス「シングルレジデンス・メディカルサポート24」
(以下「本サービス」といいます。
)の提供を目
的として、ティーペック株式会社との間で業務委託契約を締結いたしました。本サービスの提供によ
り、本投資法人の保有する単身者向け居住施設の入居者は、電話による健康医療相談や医師の手配紹
介等のサービスを24時間利用することが可能となりました。
本投資法人は、本サービスの提供を通して、多様化する単身者のニーズに応え、本投資法人の保有に係
る物件に関して、より質の高い運営管理を実現することで、物件の競争力の維持・向上を目指します。
地方主要都市
(注)
「東京圏」とは東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県を、
「関西圏」とは大阪府、兵庫県及び京都府を、
「中京圏」とは愛知県を、
その他政令指定都市とは、
それ以外の政令指定都市をそれぞれ表します。
■ 築 年数別比率(注1)
平均築年数3.63年(注2)
7年以上10年未満 4.42%
10年以上 0.00%
1年未満 4.39%
5年以上7年未満 29.73%
1年未満
1年以上3年未満
3年以上5年未満
3年以上5年未満 11.91%
5年以上7年未満
7年以上10年未満
1年以上3年未満 49.56%
3. 耐震偽装問題等について
Japan Single-residence REIT Inc.
本投資法人は、一連の構造計算書偽造に関する報道を受け、独自調査を行いましたが、本投資法人
が平成18年3月27日現在で保有する全物件及び本投資法人が取得を予定している物件について、国土
交通省が平成18年3月27日付で公表している「構造計算書の偽装があった物件等について(平成18年3
月24日現在)
」に記載されている各物件に該当しないことを確認しています。
また、ビジネスホテルを展開している会社が、自社が運営するホテルにおいて違法建築等を行って
いたとの報道を受け、本投資法人が保有している宿泊特化型ホテル2棟について独自に調査を行いま
したが、当該物件に関して違法建築はないことを確認しています。
10年以上
(注1)築年数とは、各物件の登記簿上の建築時期から平成18年1月31日までの期間をいいます。
(注2)平均築年数は、取得価格に基づき加重平均した年数です。
上記各チャートについては、取得価格を基に比率を算出しています。
■ 稼働率の推移
(%)
98
96
94
92
90
88
86
84
82
80
東京圏
地方圏
合計
平成17年
7月末
平成17年
8月末
平成17年
9月末
平成17年
10月末
平成17年
11月末
平成17年
12月末
平成18年
1月末
(注)稼働率については、各月末時点の稼働率であり、小数点第3位以下を四捨五入し、
グラフ化しています。
7
8
ø 投資法人の概要
ø 投資法人の概要
ポートフォリオの概要
物件一覧
ポートフォリオマップ
Japan Single-residence REIT Inc.
Japan Single-residence REIT Inc.
(平成18年1月31日現在)
賃貸可能 賃貸可能
面積
(m2) 戸数(戸)
取得価格
(百万円)
投資
比率
(注6)
(注7)
物件
番号
用途
地域
(注1)
(注2)
M-1
SM
東京圏
メゾン・
ド・ヴィレ芝公園
1,008.32
30 平成15年 8月 8日
954.0
3.27%
M-2
SM
東京圏
メゾン・
ド・ヴィレ三田
1,436.83
47 平成16年 3月 4日
1,250.0
4.28%
M-3
SM
東京圏
クレグラン高輪
1,131.66
29 平成15年 2月 25日
900.0
3.08%
物件名称
(注3)
(注4)
建築時期
(注5)
M-4
SM
東京圏
ラ・レジダンス・
ド・白金台
1,089.98
28 平成16年 2月 6日
947.0
3.24%
M-5
SM
東京圏
メゾン・
ド・ヴィレ銀座東
2,072.39
74 平成11年 2月 4日
1,613.0
5.52%
東京
23区
Adachi
Itabashi
Kita
Nerima
Katushika
Arakawa
Toshima
M-2 2 / M-23
Bunkyo
Nakano
Suginami
M-6
SM
東京圏
メゾン・
ド・ヴィレ八丁堀 Ⅱ
2,750.56
84 平成14年 1月 30日
2,170.0
7.43%
M-7
SM
東京圏
メゾン・
ド・ヴィレ八丁堀 Ⅲ
1,447.33
37 平成16年 1月 30日
1,010.0
3.46%
M-8
SM
東京圏
クレグラン銀座レジデンス
1,118.84
45 平成16年 7月 22日
1,127.0
3.86%
M-9
SM
東京圏
トゥールジョーヌ駒沢公園
8,141.02
287 平成13年 1月 12日
7,072.2
24.21%
M-10
SM/SA
関西圏
メゾン・
ド・ヴィレ梅田(注8)
4,469.53
147 平成15年 8月 29日
2,850.0
9.75%
M-11
SM
関西圏
メゾン・
ド・ヴィレ中之島
1,242.30
38 平成13年 6月 1日
645.0
2.21%
M-12
SM
関西圏
ジュネス阿波座
1,618.38
63 平成14年 3月 6日
664.8
2.28%
M-13
SM
中京圏
T's Dream 丸の内
1,981.26
72 平成16年 2月 16日
695.0
2.38%
M-14
SM
810.90
30 平成 8年 2月 14日
145.0
0.50%
M-15
SM
6,262.12
199 平成15年 3月 6日
2,300.0
7.87%
M-16
SM
1,155.03
50 平成17年 2月 15日
639.0
2.19%
M-17
SM
1,240.93
29 平成16年 3月 2日
295.0
1.01%
M-18
SM
1,206.93
39 平成 9年 3月 4日
365.0
1.25%
M-19
SM
2,321.28
91 平成10年 2月 13日
782.0
2.68%
M-20
SM
77 平成17年 8月 22日
642.9
2.20%
H-1
BH
関西圏
スーパーホテル大阪・天王寺
2,486.39
124 平成16年 1月 9日
1,173.0
4.01%
H-2
BH
関西圏
スーパーホテル京都・烏丸五条
2,144.02 (注9)108 平成16年 1月 19日
978.0
3.35%
その他政令
ド・ヴィレ北23条
指定都市 メゾン・
その他政令
指定都市 グランブルー平尾
関西圏
アスリート河原町二条
その他政令
指定都市 MYプラザゼクス
その他政令
指定都市 リッツコート宮町
その他政令
指定都市 ラ・フォール モリタ
その他政令
指定都市 シングルレジデンス天神東
合 計
1,909.60
49,045.60
(注9)
1,728
-
Sumida
Edogawa
Chiyoda
M-8 Chuo
Koto
M-5
Shibuya Minato M-1
M-6 / M-7
M-2
M-4
Sapporo
Setagaya
M-14 メゾン・ド・ヴィレ北23条
M-17 MYプラザゼクス
Meguro
M-9
M-24
M-3
Shinagawa
Ota
Sendai
M-18 リッツコート宮町
Nagoya
M-13 T's Dream 丸の内
Fukuoka
M-19 ラ・フォール モリタ
大阪
京都
29,217.9 100.00%
(注1)
「用途」の欄に記載されている「SM」とはシングルマンションを、
「SA」とはサービスアパートメントを、
「BH」とは宿泊特化型ホテルをそれぞれ表します。
(注2)
「地域」の欄に記載されている「東京圏」とは東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県を、
「関西圏」とは大阪府、兵庫県及び京都府を、
「中京圏」とは愛知県を、
その
他政令指定都市とは、
それ以外の政令指定都市をそれぞれ表します。
(注3)
「賃貸可能面積」の欄には信託不動産の居室、店舗又はホテル等の用途に賃貸が可能な面積を表しています。
(注4)
「賃貸可能戸数」の欄には信託不動産の居室、店舗又はホテル等の用途に賃貸が可能な戸数を記載しています。
(注5)
「建築時期」の欄には、登記等に記録された事項を記載しています。
(注6)
「取得価格」の欄には信託受益権売買契約に記載された売買代金(消費税等相当額を除きます。)
を記載しています。
(注7)
「投資比率」の欄には取得資産の取得価格の総額に対する当該取得資産の取得価格の比率を記載しており、小数点第3位以下を四捨五入しています。
(注8)M-10の物件は、
シングルマンション(SM)部分とサービスアパートメント(SA)部分から構成されており、上表の数値には、サービスアパートメント(SA)部分の数値が含まれています。
(注9)ホテルの客室数を記載しています。
Taito
Shinjuku
M-1 メゾン・ド・ヴィレ芝公園
M-2 メゾン・ド・ヴィレ三田
M-3 クレグラン高輪
M-4 ラ・レジダンス・ド・白金台
M-5 メゾン・ド・ヴィレ銀座東
M-6 メゾン・ド・ヴィレ八丁堀Ⅱ
M-7 メゾン・ド・ヴィレ八丁堀Ⅲ
M-8 クレグラン銀座レジデンス
M-9 トゥールジョーヌ駒沢公園
M-22 ラ・レジダンス・ド・千駄木(取得予定)
M-23 シングルレジデンス千駄木(取得予定)
M-24(仮称)シングルレジデンス駒沢公園(取得予定)
Kyoto
H-2
M-20 シングルレジデンス天神東
M-15 グランブルー平尾
M-10 メゾン・ド・ヴィレ梅田
M-11 メゾン・ド・ヴィレ中之島
M-12 ジュネス阿波座
M-16 アスリート河原町二条
M-21(仮称)シングルレジデンス四条河原町(取得予定)
H - 1 スーパーホテル大阪・天王寺
H - 2 スーパーホテル京都・烏丸五条
M-16
M-21
M-10
M-11 Osaka
M-12
H-1
(注)ポートフォリオマップには、取得予定物件も記載しています。
9
10
ø 投資法人の概要
ø 投資法人の概要
上場時取得物件
M1
メゾン・ド・ヴィレ芝公園
M6
Maison de Ville Shiba-koen
■
■
■
■
■
所
在
地
最 寄 り 駅
構造・階数
賃貸可能戸数
建 築 時 期
M2
:
:
:
:
:
東京都港区芝
都営地下鉄大江戸線「赤羽橋」駅
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付12階建
30
平成15年8月8日
メゾン・ド・ヴィレ三田
■
■
■
■
■
所
在
地
最 寄 り 駅
構造・階数
賃貸可能戸数
建 築 時 期
M3
:
:
:
:
:
東京都港区三田
都営地下鉄浅草線「三田」駅
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根13階建
47
平成16年3月4日
M7
クレグラン高輪
■
■
■
■
■
M8
所
在
地
最 寄 り 駅
構造・階数
賃貸可能戸数
建 築 時 期
M4
■
■
■
■
■
東京都港区三田
都営地下鉄浅草線「泉岳寺」駅
鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付7階建
29
平成15年2月25日
ラ・レジダンス・ド・白金台
'
La Residence
de Shirokanedai
所
在
地
最 寄 り 駅
構造・階数
賃貸可能戸数
建 築 時 期
M5
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
東京都港区白金台
都営地下鉄三田線・東京メトロ南北線「白金台」駅
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根15階建
28
平成16年2月6日
メゾン・ド・ヴィレ銀座東
Maison de Ville Ginzahigashi
■
■
■
■
■
所
在
地
最 寄 り 駅
構造・階数
賃貸可能戸数
建 築 時 期
:
:
:
:
:
東京都中央区新富
東京メトロ有楽町線「新富町」駅
鉄筋コンクリート造陸屋根12階建
74
平成11年2月4日
:
:
:
:
:
東京都中央区新川
東京メトロ日比谷線「八丁堀」駅
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根13階建
84
平成14年1月30日
メゾン・ド・ヴィレ八丁堀Ⅲ
^
Maison de Ville HatchoboriⅢ
所
在
地
最 寄 り 駅
構造・階数
賃貸可能戸数
建 築 時 期
:
:
:
:
:
東京都中央区新川
東京メトロ日比谷線「八丁堀」駅
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根15階建
37
平成16年1月30日
クレグラン銀座レジデンス
Creglanz Ginza Residence
Creglanz Takanawa
■
■
■
■
■
^
Maison de Ville HatchoboriⅡ
所
在
地
最 寄 り 駅
構造・階数
賃貸可能戸数
建 築 時 期
Maison de Ville Mita
■
■
■
■
■
メゾン・ド・ヴィレ八丁堀Ⅱ
■
■
■
■
■
所
在
地
最 寄 り 駅
構造・階数
賃貸可能戸数
建 築 時 期
M9
:
:
:
:
:
東京都中央区銀座
東京メトロ有楽町線「銀座一丁目」駅
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根13階建
45(店舗1戸を含みます。)
平成16年7月22日
トゥールジョーヌ駒沢公園
TOUR JAUNE Komazawa-koen
■
■
■
■
■
所
在
地
最 寄 り 駅
構造・階数
賃貸可能戸数
建 築 時 期
M 10
:
:
:
:
:
東京都世田谷区駒沢
東急田園都市線「駒沢大学」駅
鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付30階建
287(店鋪1戸を含みます。)
平成13年1月12日
メゾン・ド・ヴィレ梅田
Maison de Ville Umeda
在
地 : 大阪府大阪市北区曽根崎
■ 所
■ 最 寄 り 駅 : 大阪市営地下鉄谷町線「東梅田」駅
■ 構 造 ・ 階 数 : 鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根
地下1階付25階建
(注)
■ 賃 貸 可 能 戸 数 : 147(店舗1戸を含みます。)
■ 建 築 時 期 : 平成15年8月29日
(注)賃貸可能戸数のうち117戸(店舗1戸を含みます。)がシングルマンション
(SM)用、
30戸がサービスアパートメント
(SA)用です。
11
ø 投資法人の概要
ø 投資法人の概要
12
M 11
メゾン・ド・ヴィレ中之島
H
1
Super Hotel Osaka Tennoji
Maison de Ville Nakanoshima
■
■
■
■
■
所
在
地
最 寄 り 駅
構造・階数
賃貸可能戸数
建 築 時 期
M 12
:
:
:
:
:
大阪府大阪市北区中之島
大阪市営地下鉄四ツ橋線「肥後橋」駅
鉄筋コンクリート造陸屋根10階建
38
平成13年6月1日
■
■
■
■
■
ジュネス阿波座
在
地 : 大阪府大阪市西区立売堀
■ 所
■ 最 寄 り 駅 : 大阪市営地下鉄中央線、千日前線「阿波座」駅
■ 構 造 ・ 階 数 : 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造
陸屋根10階建
■ 賃 貸 可 能 戸 数 : 63
■ 建 築 時 期 : 平成14年3月6日
M 13
所
在
地
最 寄 り 駅
構造・階数
賃貸可能戸数
建 築 時 期
H
JEUNESSE Awaza
■
■
■
■
■
スーパーホテル大阪・天王寺
2
:
:
:
:
:
大阪府大阪市天王寺区逢阪
大阪市営地下鉄谷町線「天王寺」駅
鉄筋コンクリート造陸屋根9階建
124
平成16年1月9日
スーパーホテル京都・烏丸五条
Super Hotel Kyoto Karasumagojyo
所
在
地
最 寄 り 駅
構造・階数
賃貸可能戸数
建 築 時 期
:
:
:
:
:
京都府京都市下京区烏丸通五条
京都市営地下鉄「五条」駅
鉄筋コンクリート造陸屋根10階建
108
平成16年1月19日
T'sDream 丸の内
T'sDream Marunouchi
■
■
■
■
■
所
在
地
最 寄 り 駅
構造・階数
賃貸可能戸数
建 築 時 期
M 14
:
:
:
:
:
愛知県名古屋市西区幅下
名古屋市営地下鉄鶴舞線「丸の内」駅
鉄筋コンクリート造陸屋根10階建
72
平成16年2月16日
■快適な室内設備の提供
一部の物件には下記のような設備を備え、入居者の満足度を高めています。
メゾン・ド・ヴィレ北23条
Maison de Ville Kita 23 Jyo
■
■
■
■
■
所
在
地
最 寄 り 駅
構造・階数
賃貸可能戸数
建 築 時 期
:
:
:
:
:
北海道札幌市北区北二十三条西
札幌市営地下鉄南北線「北24条」駅
鉄筋コンクリート造陸屋根4階建
30
平成8年2月14日
①
①ジャクージバス
M 15
②宅配ロッカー オートロック
グランブルー平尾
Grand Blue Hirao
■
■
■
■
■
所
在
地
最 寄 り 駅
構造・階数
賃貸可能戸数
建 築 時 期
:
:
:
:
:
福岡県福岡市南区那の川
西鉄天神大牟田線「平尾」駅
鉄骨鉄筋コンクリート造コンクリート屋根15階建
199(店舗3戸を含みます。)
平成15年3月6日
③ビルトイン食器洗い乾燥機
ドラム式洗濯乾燥機
②
③
13
14
ø 投資法人の概要
ø 投資法人の概要
投資口の状況
投資法人の概要
■投資口価格と出来高の推移
■ 仕組み
公募価格
530,000円
高値 535,000円(平成17年 8月30日)
安値 397,000円(平成17年12月14日)
(円)
600,000
(口)
6,000
500,000
5,000
400,000
4,000
300,000
3,000
200,000
2,000
資産保管会社
役員会運営に関する
事務受託者
資産保管業務・
役員会運営事務
委託契約
会計監査人
本投資法人
みずほ信託銀行株式会社
ジャパン・シングルレジデンス
投資法人
名義書換事務受託者
100,000
0
中央青山監査法人
名義書換事務
委託契約
資産運用
委託契約
資産運用会社
1,000
平
成
17
年
7
月
13
日
平
成
17
年
7
月
末
平
成
17
年
8
月
末
平
成
17
年
9
月
末
平
成
17
年
10
月
末
投資口価格(円)
平
成
17
年
11
月
末
平
成
17
年
12
月
末
平
成
18
年
1
月
末
投資主総会
中央三井信託銀行株式会社
0
ジャパン・シングルレジデンス・
アセットマネジメント株式会社
基本協定書
会計事務等に関する
業務受託者
出来高(口)
会計事務等に
関する業務
委託契約
役員会
執行役員:長井光夫
監督役員:服部明人
監督役員:井出保夫
税理士法人平成会計社
スポンサー会社
株式会社ダーウィン
リーマン・ブラザーズ・
インベストメンツ・ジャパン・インク
株式会社クリード
■投資主の状況
14,492口(42.48%)
8,964口(26.28%)
3,308口(9.70%)
7,347口
(21.54%)
資産運用会社の概要
名
前
資 本 の 額
所有者別投資口数
合計 34,111口
ジャパン・シングルレジデンス・アセットマネジメント株式会社
本書の日付現在 1億6,000万円
会社の沿革
4,320人(94.02%)
年 月日
平成16年 1月29日
平成16年 3月12日
平成16年10月26日
平成16年12月20日
31人(0.67%)
76人(1.65%)
所有者別投資主数
合計 4,595人
事 項
会社設立
宅地建物取引業の免許取得(免許証番号 東京都知事(1)第82897号)
宅地建物取引業法上の取引一任代理等の許可取得(認可番号 国土交通大臣許可第24号)
投資信託委託業者に係る業務認可取得(認可番号 内閣総理大臣第35号)
大株主の状況
(本書の日付現在)
名 称
168人(3.66%)
0
20
個人・その他
(注)平成18年1月末現在
40
金融機関
(証券会社含む)
60
その他国内法人
80
外国人(個人・法人)
100
(%)
株式会社ダーウィン
リーマン・ブラザーズ・インベストメンツ・ジャパン・インク
株式会社クリード
合 計
所有株式数(株)
2,000
2,000
2,000
6,000
比率(%)
33.3
33.3
33.3
100.0
(注)比率とは、発行済株式総数に対する所有株式数の比率をいいます。
15
16
ø 投資法人の概要
ø 投資法人の概要
Japan Single-residence REIT Inc.
資産運用の概況
1.投資法人の運用状況等の推移
2.当期の資産の運用の経過
期
計算期間
営業収益
(うち賃貸事業収入)
営業費用
(うち賃貸事業費用)
営業利益
経常利益
当期純利益
総資産額
純資産額
出資総額
発行済投資口数
1口当たり純資産額
分配金総額
1口当たり当期純利益(注1)
1口当たり分配金額
(うち1口当たり利益分配金)
(うち1口当たり利益超過分配金)
総資産経常利益率(注2)
自己資本利益率(注3)
期末自己資本比率(注4)
配当性向
当期減価償却費
賃貸NOI(Net Operating Income)(注5)
1口当たりFFO(Funds from Operation)
(注6)
FFO(Funds from Operation)倍率(注7)
デット・サービス・カバレッジ・レシオ(注8)
有利子負債総額
期末総資産有利子負債比率(注9)
当期運用日数(注10)
単位
千円
千円
千円
千円
千円
千円
千円
千円
千円
千円
口
円
千円
円
円
円
円
%
%
%
%
千円
千円
円
倍
倍
千円
%
日
第1期
自 平成17年2月16日
至 平成18年1月31日
1,045,500
(1,045,500)
523,860
(379,687)
521,639
356,858
355,028
31,842,044
17,798,809
17,443,780
34,111
521,790
355,027
17,813
(10,426)
10,408
(10,408)
(−)
0.4
0.5
55.9
99.9
204,913
870,725
16,415
15.0
12.2
13,380,000
42.0
203
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数(19,930口)で除することにより算出しております。
なお、第1期は平成17年7月13日より実質的に資産運用を開始しており、平成17年7月13日を期首とみなして日数加重平均投資口
数(34,052口)により算定した1口当たり当期純利益を括弧内に併記しております。
(注2)総資産経常利益率=経常利益/((期首総資産+期末総資産)÷2)×100(小数点第2位以下を四捨五入にて記載しています。)
なお、第1期は平成17年7月13日より実質的に資産運用を開始しており、総資産経常利益率及び自己資本利益率は平成17年7月13
日を期首とみなして計算しております。
(注3)自己資本利益率=当期純利益/((期首純資産額+期末純資産額)÷2)×100(小数点第2位以下を四捨五入して記載しています。)
(注4)期末自己資本比率=期末純資産額/期末総資産額×100(小数点第2位以下を四捨五入して記載しています。)
(注5)賃貸NOI=賃貸事業収入−賃貸事業費用+当期減価償却費
(注6)1口当たりFFO=(当期純利益+減価償却費)/発行済投資口数(小数点第2位以下を切り捨てて記載しています。)
(注7)FFO倍率=平成18年1月末投資口価格(445,000円)/年換算後1口当たりFFO(小数点第2位以下を切り捨てて記載しています)
(注8)デット・サービス・カバレッジ・レシオ=金利償却前当期純利益/支払利息
(注9)期末総資産有利子負債比率=期末有利子負債額/期末総資産額
(注10)本投資法人における第1期の計算期間は平成17年2月16日から平成18年1月31日までの350日間ですが、実質的な運用期間は平成
17年7月13日からの203日間となります。
(a)本投資法人の主な推移
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律(昭和26年法律第198号、その後の改正を含みます。
以下「投信法」といいます。)に基づき、わが国初めてのシングルレジデンス(シングルマンション、サ
ービスアパートメント及び宿泊特化型ホテルの総称とします。)に特化した投資法人として平成17年2月
16日に設立され、同年7月13日にその発行する投資証券を東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場
(コード番号8970)いたしました。増加傾向にある単身者の多様化するニーズに応え、安定的な収益の確
保と中長期にわたる運用資産の成長を実現することをコンセプトに、本投資法人は、いずれも信託受益権
として、上場直後に17物件を取得し、その後第1期中に5物件を追加取得し、第1期末(平成18年1月31日)
現在で、合計22物件に係る信託受益権を保有しています。
(b)当期の運用実績
本投資法人は、平成17年6月15日付新投資口発行及び投資口売出届出目論見書に取得予定資産として記載
された17物件(シングルマンション15物件〈建物の一部がサービスアパートメントとして使用されてい
る1物件を含みます。〉、宿泊特化型ホテル2物件、取得価格の合計:26,494百万円、賃貸可能面積:
41,211.83fl)を、10物件(取得価格:10,798百万円、賃貸可能面積:21,546.43fl)については平成17年
7月13日に、7物件(取得価格:15,696百万円、賃貸可能面積:19,665.40fl)については平成17年7月15
日にそれぞれ取得し、運用を開始いたしました。
その後、平成17年9月28日にシングルマンション5物件(取得価格の合計:2,723百万円、賃貸可能面積:
7,833.77fl)を取得しました。この結果、当期末現在における本投資法人の保有資産は、シングルマンシ
ョン20物件(建物の一部がサービスアパートメントとして使用されている1物件を含みます。)及び宿泊特
化型ホテル2物件となり、取得価格の総額は29,217百万円、総賃貸可能面積は49,045.60flとなりました。
また、本投資法人は、後記6.決算後に生じた重要な事実(参考情報)に記載するシングルマンション
((仮称)シングルレジデンス四条河原町)の取得についての売買契約を平成18年1月20日付で締結し、平
成19年6月30日以前の売主との間で別途決定する日に引渡を受けることを予定しています。
本投資法人は、各地域における単独世帯数の動向に鑑み、東京圏・地方圏バランス型ポートフォリオを構
築することによって安定的な収益の確保と中長期にわたる運用資産の成長を目指すべく、単独世帯数が他
地域に比して多い東京都圏(東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県)を主要な投資地域としつつ、地方圏
(関西圏(大阪府・兵庫県・京都府)、中京圏(愛知県)、その他の政令指定都市及び地方主要都市)にお
ける競争力のある物件にも投資を行うことで、ポートフォリオの地域分散及びクオリティの維持を図って
まいりました。
(c)資金調達の概要
本投資法人は、上場時の17物件(取得価格の合計:26,494百万円)の取得にあたり、平成17年7月に一般
募集の方法により、また平成17年8月に第三者割当増資の方法によりそれぞれ投資口の追加発行を行い、
17,343百万円の資本を調達したほか、平成17年7月15日付で複数の金融機関から総額10,700百万円のター
ムローン(長期借入金)による借入を行いました。
また、上場以降の新規物件取得時に機動的な資金調達を実現するため、複数の金融機関との間で極度ロー
ン(短期借入金)基本契約を締結し、上記(b)に記載した5物件の追加取得にあたり、当該極度ローンと
して合計2,680百万円の借入を行いました。
これらの結果、平成18年1月期末における借入金の残高は13,380百万円(うち長期借入金は10,700百万円)
、
総資産に占める有利子負債の比率は42.02%となりました。
(d)業績及び分配の概要
上記の運用の結果、本投資法人は、平成18年1月期の実績として、営業収益1,045百万円、営業利益521百
万円、経常利益356百万円、当期純利益355百万円を計上いたしました。
分配金につきましては、税制の特例(租税特別措置法第67条の15)の適用により、利益分配金の最大額
が損金算入されることを企図して、投資口1口当たりの分配金が1円未満となる端数部分を除く当期未処分
利益の全額を分配することとし、この結果、投資口1口当たりの分配金を10,408円としました。
17
18
¿ 資産運用報告書
¿ 資産運用報告書
Japan Single-residence REIT Inc.
3.増資等の状況
年月日
摘要
平成17年2月16日
平成17年7月12日
平成17年8月15日
設立
公募増資
第三者割当増資
発行済投資口総数(口)
残高
増減
200
200
33,750
33,550
34,111
361
出資総額(千円)
備考
残高
増減
100,000 (注1)
100,000
17,259,147 (注2)
17,159,147
17,443,780 (注3)
184,633
(注1)1口当たり発行価格500,000円にて、本投資法人が設立されました。
(注2)1口当たり発行価格530,000円(引受価格511,450円)
にて、資産の取得資金の調達を目的として公募により新投資口を発行しました。
(注3)1口当たり発行価格511,450円にて、日興シティグループ証券株式会社を割当先とする第三者割当により新投資口を発行しました。
投資証券の取引所価格の推移
本投資法人の投資証券が上場する東京証券取引所不動産投資信託市場における期別の最高・最低価格(終
値)は以下の通りです。
第1期
平成18年1月
530,000円
535,000円
397,000円
445,000円
期別
決算年月
公募価格
最高
最低
期末価格
4.分配金等の実績
当期(第1期)の分配金につきましては、税制の特例(租税特別措置法第67条の15)の摘要により、利益
分配金の最大額が損金算入されることを企図して、投資口1口当たりの分配金が1円未満となる端数部分を
除く当期未処分利益の全額を分配することとし、投資口1口当たりの分配金を10,408円といたしました。
期
当期未処分利益
利益留保額
金銭の分配金総額
(1口当たり分配金)
うち利益分配金総額
(1口当たり利益分配金)
うち出資払戻総額
(1口当たり出資払戻額)
単位
千円
千円
千円
円
千円
円
千円
円
第1期
自 平成17年2月16日
至 平成18年1月31日
355,028
0
355,027
(10,408)
355,027
(10,408)
−
(−)
5.今後の運用方針及び対処すべき課題
(a)運用全般に関する見通し
日本経済はGDP成長率に力強さが見られ、これまで好調だった法人部門の設備投資に加え、労働環境が改
善傾向にあることから個人消費も堅調な動きとなることが予想され、今後も着実な景気拡大局面が続くも
のと思われます。
賃貸住宅市場においては、東京都特別区部及び政令指定都市において引き続き単独世帯数の増加が見込ま
れ、シングルレジデンスに対する需要は堅調な推移を辿ることが予想されます。一方で、単独世帯向け賃
貸住宅の供給も増加傾向にあります。このような状況下、本投資法人は、今後は、物件の設備・仕様、運
営管理等の面において、より一層の差別化を図り、中長期的な競争力を維持できる物件に対して投資を行
うことが重要であると考えます。
(b)今後の運用方針について
A外部成長戦略
本投資法人は、株式会社ダーウィン等の本投資法人の資産運用会社であるジャパン・シングルレジデン
ス・アセットマネジメント株式会社(以下「資産運用会社」という。)のスポンサー会社の有する不動産
の開発や売却に関する情報源及び物件探索ノウハウを最大限に活用し、単独世帯数が増加傾向にある地域
において、中長期的な競争力を維持できる物件に投資を行うことで外部成長を図る予定です。
また、スポンサー会社による情報提供及び物件取得に加え、スポンサー会社以外の開発業者との間の継続
的関係を発展させ、かかる開発業者から投資基準を満たすクオリティーの高い新規開発物件を取得するこ
とで、ポートフォリオにおける平均築年数の低減及び賃貸市場での競争力の維持を目指します。
B内部成長戦略
本投資法人は、平成18年1月末日現在において保有しているシングルマンション20物件のうち、19物件に
ついて資産運用会社のスポンサー会社である株式会社ダーウィンにPM(プロパティ・マネジメント)業
務を委託しています。本投資法人は、株式会社ダーウィンが、全国に50の拠点(平成18年3月23日時点)
を持つダーウィングループ(株式会社ダーウィン、並びにその100%子会社である株式会社インボイス
MYM及び株式会社エムジー・アタラシを総称していいます。)のデータベース及び情報ネットワークを駆
使することにより、多様化する単身者のニーズを迅速に把握し、きめ細やかなPMを行うことが可能であ
り、これにより本投資法人の保有資産の稼働率の維持・向上を図ることが可能となると考えており、今後
取得する物件についても、原則としてダーウィンにPM業務を委託する予定です。
また、本投資法人は、家具付住戸の需要の増加に鑑みて、地域毎の需要を調査した上で、すでに保有して
いるシングルマンションの一部を家具付として賃貸することで収益率の向上を目指します。
更に、資産運用会社は、資産運用委託契約に基づいた資産運用業務の一環として、本投資法人の保有資産
に係る各不動産の入居者に対する健康医療相談サービス「シングルレジデンス・メディカルサポート24」
の提供を目的として、平成17年12月22日にティーペック株式会社との間で業務委託契約を締結いたしま
した。平成18年1月1日より本サービスが開始され、本投資法人が保有するシングルレジデンスの入居者
は、電話による健康医療相談や医師の手配紹介等のサービスを24時間利用することが可能となりました。
本投資法人は、かかるサービスの提供を通して、多様化する単身者のニーズに応え、本投資法人の保有資
産に係る不動産に関して、より質の高い運営管理を実現することで、競争力の維持・向上を目指します。
上記に加えて、資産運用会社が「シングルレジデンス/Single-residence」という商標を平成17年11月11日
付で商標登録したことに伴い、本投資法人は、ブランド戦略の一環として本投資法人の保有不動産の名称
を「シングルレジデンス」に順次統一していくことを検討しております。
本投資法人は、きめ細やかなPMサービス及び上記「シングルレジデンス・メディカルサポート24」の提
供等、多様化する単身者のニーズに応えるサービスを充実させることで、「シングルレジデンス/ Singleresidence」が質の高い単身者向け居住施設の代名詞として広く一般的に認識されるよう、「シングルレジ
デンス/ Single-residence」ブランドの確立に注力していく所存です。
C財務戦略
新規の物件取得については、既存の短期借入枠を利用する他、借入条件(借入期間、適用金利、担保の設
定等)について適宜バランスを取りながら、必要に応じて複数の金融機関から借入し、また、本投資法人
の財務状況、資本市場の動向を勘案しながら、投資口の追加発行による資金調達も選択していきます。
19
20
¿ 資産運用報告書
¿ 資産運用報告書
Japan Single-residence REIT Inc.
6.決算後に生じた重要な事実
資産の取得について
(a)平成18年2月10日付で、以下の資産についての売買契約を締結しており、第2期
の引渡しを予定しております。
物件名称
資産の種類
取得価格
所在地
土地
所有形態
敷地面積
建物
所有形態
延床面積
用途
構造・階数
建築時期
賃貸可能戸数
M-22 ラ・レジダンス・ド・千駄木
不動産又は不動産を信託財産とする信託の受益権
951百万円(消費税等別)
東京都文京区千駄木二丁目256番24 他1筆(地番)
所有権(敷地権)
(持分150,521分の110,997)
269.15fl
区分所有権
1,773.64fl
共同住宅 店舗 事務所(但し、取得予定部分は共同住宅です。)
鉄筋コンクリート造一部鉄骨造地上12階建
平成18年2月24日
50戸
物件名称
資産の種類
取得価格
所在地
土地
所有形態
敷地面積
建物
所有形態
延床面積
用途
構造・階数
建築時期
賃貸可能戸数
M-23 シングルレジデンス千駄木
不動産又は不動産を信託財産とする信託の受益権
1,049百万円(消費税等別)
東京都文京区千駄木二丁目113番9
所有権(敷地権)
(持分141,012分の134,012)
249.06fl
区分所有権
1,754.38fl
共同住宅 事務所(但し、取得予定部分は共同住宅です。)
鉄筋コンクリート造地上10階建
平成18年2月24日
49戸
(b)平成18年3月3日付で、以下の資産についての売買契約を締結しており、第3期の
引渡しを予定しております。
物件名称
資産の種類
取得価格
所在地
土地
所有形態
敷地面積
建物
所有形態
延床面積
用途
構造・階数
建築時期
賃貸可能戸数
M-24 (仮称)シングルレジデンス駒沢公園
不動産等を信託財産とする信託の受益権
708百万円(消費税等別)
東京都世田谷区駒沢四丁目157番10
所有権
735.60fl
所有権
1184.38fl(予定)
共同住宅
鉄筋コンクリート造3階建
平成18年8月(工事完了予定年月)
36戸
21
22
¿ 資産運用報告書
¿ 資産運用報告書
Japan Single-residence REIT Inc.
投資法人の概況
(参考情報)
(a)資産の取得について
1.出資の状況
本投資法人は、平成18年1月20日に以下のシングルマンションの取得(信託受益権としての取得を含みま
す。
)
を決定しており、当該物件に関して売買契約を締結しています。当該物件の概要は以下の通りです。
物件名称
資産の種類
取得価格
所在地
土地
所有形態
敷地面積
建物
所有形態
延床面積
用途
構造・階数
建築時期
賃貸可能戸数
M-21(仮称)シングルレジデンス四条河原町
不動産等を信託財産とする信託の受益権
2,500百万円(消費税等別)
京都府京都市下京区寺町通綾小路下る中之町560番 他3筆(地番)
所有権
863.39fl(予定)
所有権
5,483.42fl(予定)
共同住宅
鉄筋コンクリート造地下1階付地上13階建
平成19年3月(予定)
131戸(店舗1戸を含みます。)
(予定)
(b)取締役及び重要な使用人の交代について
資産運用会社における平成18年3月17日開催の取締役会において、下記の重要な使用人の異動が決
議されました。
重要な使用人の異動(平成18年4月1日付)
投資運用部長
(新)飯高 邦夫
(旧)中山 貴広
また、資産運用会社における平成18年3月27日開催の臨時株主総会において、下記の取締役の交代
が決議されました。
取締役の交代(平成18年4月1日付)
取締役(非常勤)(新)菅原 猛
(旧)中山 貴広
発行する投資口の総数
発行済投資口の総数
出資総額
投資主数
単位
口
口
千円
人
第1期
平成18年1月31日現在
2,000,000
34,111
17,443,780
4,595
2.主要な投資主
平成18年1月31日現在の主要な投資主は、以下の通りです。
氏名又は名称
日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社(信託口)
ルクセンブルグ オフショア ジャスディック
レンディング アカウント
日興シティ信託銀行株式会社(投信口)
株式会社南都銀行
住所
発行済投
資口に対
所有投資
する所有
口数(口)
投資口の
割合(%)
東京都中央区晴海一丁目8番11号
2,219
6.50
東京都中央区日本橋兜町6番7号
2,130
6.24
1,684
1,464
4.93
4.29
1,436
4.20
1,326
949
760
3.88
2.78
2.22
760
2.22
760
13,488
2.22
39.54
東京都品川区東品川二丁目3番14号
奈良県奈良市橋本町16番地
東京都渋谷区恵比寿四丁目20番3号
モルガン・スタンレーアンドカンパニーインク
恵比寿ガーデンプレイスタワー
エイアイジー・スター生命保険株式会社一般勘定 東京都品川区東品川二丁目3番14号
広島県広島市中区紙屋町一丁目3番8号
株式会社広島銀行
東京都港区麻布十番一丁目10番10号
株式会社ダーウィン
リーマン ブラザーズ インベストメンツ 東京都港区六本木六丁目10番1号
六本木ヒルズ森タワー31階
ジャパン インク
東京都千代田区霞が関三丁目2番5号
株式会社クリード
合計
(注1)発行済投資口数に対する所有投資口数の割合は、小数点第3 位以下を切り捨てて表示しております。
(注2)発行済投資口に対する所有投資口数の割合の合計値につきましては、所有投資口数÷発行済投資口数により算出しております。
23
24
¿ 資産運用報告書
¿ 資産運用報告書
Japan Single-residence REIT Inc.
投資法人の運用資産の状況
3.執行役員及び監督役員
1.本投資法人の財産の構成
平成18年1月31日現在の執行役員、監督役員は以下の通りです。
本投資法人の投資状況の概要は下表の通りです。
役職名
執行役員
監督役員
氏名
主な兼職等
長井 光夫 ジャパン・シングルレジデンス・アセットマネジメント株式会社 代表取締役
服部 明人 尾崎・服部法律事務所 代表パートナー 弁護士
井出 保夫 井出不動産金融研究所 所長 不動産金融アナリスト・不動産証券化アドバイザリー・著述業
株式会社シンプレクス・インベストメント・アドバイザーズ 非常勤取締役
(注1)執行役員及び監督役員は、いずれも本投資法人の投資口を自己又は他人の名義で所有しておりません。
(注2)長井光夫氏は、資産運用会社であるジャパン・シングルレジデンス・アセットマネジメント株式会社の代表取締役と本投資法人の執行
役員を兼務しており、投信法第13条に基づき、平成16年12月20日付で金融庁長官より兼職の承認を得ています。また、監督役員は、
上記記載以外のほかの法人の役員である場合がありますが、上記を含めていずれも本投資法人と利害関係はありません。
4.委託業者、資産保管会社及び一般事務受託会社
平成18年1月31日現在の投資信託委託業者、資産保管会社及び一般事務受託会社は以下の通りです。
委託区分
投資信託委託業者(資産運用会社)
資産保管会社
一般事務受託会社(会計事務等)
一般事務受託会社(名義書換等)
一般事務受託会社(機関運営等)
氏名又は名称
ジャパン・シングルレジデンス・アセットマネジメント株式会社
みずほ信託銀行株式会社
税理士法人平成会計社
中央三井信託銀行株式会社
みずほ信託銀行株式会社
資産の種類
用途
地域(注2)
東京圏
関西圏
シングル
中京圏
マンション
その他政令指定都市
小計
東京圏
サービス
関西圏
アパートメント
中京圏
信託不動産
(注1)
その他政令指定都市
小計
東京圏
関西圏
宿泊特化型
中京圏
ホテル
その他政令指定都市
小計
合計
預金等その他の資産
資産総額
第1期
(平成18年1月31日現在)
保有総額(百万円)
(注3) 対総資産比率(%)
(注4)
54.7
17,403
13.9
4,438
2.3
720
14.7
4,688
85.6
27,251
−
−
1.6
508
−
−
−
−
1.6
508
−
−
7.0
2,228
−
−
−
−
7.0
2,228
94.2
29,988
5.8
1,853
100.0
31,842
(注1)平成18年1月31日現在、サービスアパートメント(SA)として利用されている建物は、メゾン・ド・ヴィレ梅田の一部(賃貸可
能戸数147戸のうち30戸)のみです。このため物件数は、シングルマンション(SM)において計上しています。保有総額は、メ
ゾン・ド・ヴィレ梅田の取得価格をシングルマンション(SM)とサービスアパートメント(SA)の専有面積で按分した金額を
記載しています。
(注2)「地域」の欄に記載されている「東京圏」とは東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県を、「関西圏」とは大阪府、兵庫県及び京都
府を、「中京圏」とは愛知県を、その他政令指定都市とは、それ以外の政令指定都市をそれぞれ表します。
(注3)
「保有総額」は、平成18年1月31日現在の貸借対照表計上額(信託不動産については、減価償却後の帳簿価額)を記載しています。
(注4)「対総資産比率」は、資産総額に対する信託不動産等の貸借対照表計上額の比率を表しており、小数点第2位以下を四捨五入し記
載しています。
2.主要な保有資産
平成18年1月31日現在、本投資法人が保有する主要な資産
(期末帳簿価格上位10物件)
の概要は以下の通りです。
物件
番号
(注1)
M-9
M-10
M-15
M-6
M-5
M-2
H-1
M-8
M-7
H-2
物件名称
トゥールジョーヌ駒沢公園
メゾン・ド・ヴィレ梅田
グランブルー平尾
メゾン・ド・ヴィレ八丁堀¿
メゾン・ド・ヴィレ銀座東
メゾン・ド・ヴィレ三田
スーパーホテル大阪・天王寺
クレグラン銀座レジデンス
メゾン・ド・ヴィレ八丁堀¡
スーパーホテル京都・烏丸五条
合計
賃貸可能
面積
賃貸面積
(fl)
(fl)
(注2) (注3)
期末
稼働率
(注4)
対不動産
賃貸事業
収益比率
(注5)
7,192 8,141.02 7,915.57
2,932 4,469.53 4,282.74
2,367 6,262.12 5,691.43
2,229 2,750.56 2,557.50
1,650 2,072.39 1,914.14
1,275 1,436.83 1,436.83
1,214 2,486.39 2,486.39
1,157 1,118.84 1,094.97
1,035 1,447.33 1,260.86
1,013 2,144.02 2,144.02
22,068 32,329.03 30,784.45
97.23%
95.82%
90.89%
92.98%
92.36%
100.00%
100.00%
97.87%
87.12%
100.00%
−
25.33%
11.44%
8.34%
7.37%
5.36%
3.63%
3.96%
3.56%
2.78%
3.28%
75.11%
帳簿価額
(百万円)
主たる
用途
共同住宅
共同住宅
共同住宅
共同住宅
共同住宅
共同住宅
ホテル
共同住宅
共同住宅
ホテル
25
26
¿ 資産運用報告書
¿ 資産運用報告書
Japan Single-residence REIT Inc.
(注1)「物件番号」の欄は、本投資法人の保有資産について「M」(シングルマンション)及び「H」(宿泊特化型ホテル)に分類し、信
託物件毎に番号を付したものです。尚、M-10メゾン・ド・ヴィレ梅田につきましては、サービスアパートメント部分も含めて記
載しております。
(注2)「賃貸可能面積」の欄には各信託不動産の居室、店舗又はホテル等の用途に賃貸が可能な面積を表しております。
(注3)「賃貸面積」の欄には各信託不動産につき、サブリース会社又は信託受託者とエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契
約書に記載されている面積の合計を記載しています。
(注4)「期末稼働率」欄は各信託不動産の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を記載しています。
(注5)「対不動産賃貸事業収益比率」の欄には各信託不動産の賃貸事業収益のポートフォリオ全体の賃貸事業収益に対する割合を記載
しています。
3.不動産等組入資産明細
平成18年1月31日現在、本投資法人が保有する不動産等は以下の通りです。
物件
番号
用途
地域
物件名称
SM
M-1
東京圏
メゾン・ド・ヴィレ芝公園
SM
M-2
東京圏
メゾン・ド・ヴィレ三田
SM
M-3
東京圏
クレグラン高輪
SM
M-4
東京圏
ラ・レジダンス・ド・白金台
SM
M-5
東京圏
メゾン・ド・ヴィレ銀座東
SM
M-6
東京圏
メゾン・ド・ヴィレ八丁堀¿
SM
M-7
東京圏
メゾン・ド・ヴィレ八丁堀¡
SM
M-8
東京圏
クレグラン銀座レジデンス
SM
M-9
東京圏
トゥールジョーヌ駒沢公園
M-10 SM/SA
関西圏
メゾン・ド・ヴィレ梅田
SM
M-11
関西圏
メゾン・ド・ヴィレ中之島
SM
M-12
関西圏
ジュネス阿波座
SM
M-13
中京圏
T'sDream 丸の内
SM
M-14
その他政令指定都市 メゾン・ド・ヴィレ北23条
SM
M-15
その他政令指定都市 グランブルー平尾
SM
M-16
関西圏
アスリート河原町二条
SM
M-17
その他政令指定都市 MY プラザゼクス
SM
M-18
その他政令指定都市 リッツコート宮町
SM
M-19
その他政令指定都市 ラ・フォール モリタ
SM
M-20
その他政令指定都市 シングルレジデンス天神東
BH
H-1
関西圏
スーパーホテル大阪・天王寺
BH
H-2
関西圏
スーパーホテル京都・烏丸五条
合計
所有形態
信託受益権
信託受益権
信託受益権
信託受益権
信託受益権
信託受益権
信託受益権
信託受益権
信託受益権
信託受益権
信託受益権
信託受益権
信託受益権
信託受益権
信託受益権
信託受益権
信託受益権
信託受益権
信託受益権
信託受益権
信託受益権
信託受益権
期末算定
価格
帳簿価額
(百万円)(百万円)
(注)
976
1,290
891
957
1,630
2,210
1,010
1,158
7,260
2,880
670
703
762
157
2,323
644
308
366
808
666
1,190
994
29,853
973
1,275
923
965
1,650
2,229
1,035
1,157
7,192
2,932
671
688
720
156
2,367
654
308
380
803
672
1,214
1,013
29,988
(注)期末算定価額は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、不動
産鑑定士による鑑定評価額又は調査価格を記載しています。
平成18年1月31日現在、本投資法人が保有する不動産等の賃貸事業の状況は以下の通りです。
物件
番号
用途
期末稼働率
(注1)
物件名称
SM
M-1
メゾン・ド・ヴィレ芝公園
SM
M-2
メゾン・ド・ヴィレ三田
SM
M-3
クレグラン高輪
SM
M-4
ラ・レジダンス・ド・白金台
SM
M-5
メゾン・ド・ヴィレ銀座東
SM
M-6
メゾン・ド・ヴィレ八丁堀¿
SM
M-7
メゾン・ド・ヴィレ八丁堀¡
SM
M-8
クレグラン銀座レジデンス
SM
M-9
トゥールジョーヌ駒沢公園
M-10 SM/SA メゾン・ド・ヴィレ梅田
SM
M-11
メゾン・ド・ヴィレ中之島
SM
M-12
ジュネス阿波座
SM
M-13
T'sDream 丸の内
SM
M-14
メゾン・ド・ヴィレ北23条
SM
M-15
グランブルー平尾
SM
M-16
アスリート河原町二条
SM
M-17
MY プラザゼクス
SM
M-18
リッツコート宮町
SM
M-19
ラ・フォール モリタ
SM
M-20
シングルレジデンス天神東
BH
H-1
スーパーホテル大阪・天王寺
BH
H-2
スーパーホテル京都・烏丸五条
合計
不動産賃貸
事業収益
(百万円)
(注2)
100.00%
100.00%
100.00%
89.34%
92.36%
92.98%
87.12%
97.87%
97.23%
95.82%
85.26%
96.80%
98.61%
86.64%
90.89%
96.21%
96.29%
94.27%
92.47%
80.00%
100.00%
100.00%
94.40%
28.7
38.0
27.5
30.3
56.0
77.1
29.1
37.2
264.8
119.6
29.1
31.1
34.6
10.3
87.2
16.2
8.8
11.4
21.2
10.3
41.4
34.3
1,045.5
対不動産賃
貸事業収益
比率
(注3)
2.75%
3.63%
2.63%
2.90%
5.36%
7.37%
2.78%
3.56%
25.33%
11.44%
2.78%
2.97%
3.31%
0.99%
8.34%
1.55%
0.84%
1.09%
2.03%
0.99%
3.96%
3.28%
100.00%
(注1)「期末稼働率」欄は各信託不動産の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を記載しています。
(注2)「不動産賃貸事業収益」の欄は各信託不動産の当期の不動産賃貸事業収益を記載しています。
(注3)「対不動産賃貸事業収益比率」の欄には各信託不動産の賃貸事業収益のポートフォリオ全体の賃貸事業収益に対する割合を記載
しています。
4.特定取引の契約額等及び時価の状況表
平成18年1月31日現在、本投資法人における特定取引の契約額及び時価の状況は以下の通りです。
(単位:百万円)
区分
種類
市場取引以外の取引 金利スワップ取引
受取変動・支払固定
合計
契約額等
うち1年超
時価
4,700
4,700
15
4,700
4,700
15
(注1)金利スワップ取引の契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
(注2)当該取引契約の相手方が市場実勢金利等をもとに算出した価額で評価しています。
5.その他資産の状況
不動産等を信託財産とする信託の受益権は、前記「不動産等組入資産明細」に一括して記載しております。
平成18年1月31日現在、同欄以外に本投資法人が主たる投資対象とする特定資産の組入れはありません。
27
28
¿ 資産運用報告書
¿ 資産運用報告書
Japan Single-residence REIT Inc.
保有不動産の資本的支出
費用・負債の状況
1.資本的支出の予定
1.運用等に係る費用明細
平成18年1月31日現在保有する不動産等について、現在計画されている改修工事に伴う資本的支出の予定額
は以下の通りです。なお、下記工事予定金額には、会計上の費用に区分経理される部分が含まれております。
不動産等の名称
(所在地)
メゾン・ド・ヴィレ銀座東
(東京都中央区)
メゾン・ド・ヴィレ八丁堀¿
(東京都中央区)
メゾン・ド・ヴィレ北23条
(北海道札幌市北区)
リッツコート宮町
(宮城県仙台市青葉区)
目的
工事予定金額(千円)
当期
既支払
総額
支払額
総額
実施予定期間
給排水設備
耐震対策等
給排水設備
耐震対策等
給排水設備
耐震対策等
給排水設備
耐震対策等
自 平成18年7月
至 平成18年7月
自 平成18年7月
至 平成18年7月
自 平成18年7月
至 平成18年7月
自 平成18年7月
至 平成18年7月
2,560
−
−
590
−
−
830
−
−
880
−
−
(単位:千円)
項目
_資産運用報酬(注)
`資産保管委託報酬
a一般事務委託報酬
b役員報酬
c会計監査人報酬
dその他営業費用
合計
第1期
自 平成17年2月16日
至 平成18年1月31日
77,946
7,186
21,986
9,600
−
27,453
144,173
(注)資産運用報酬には、上記記載金額の他、個々の不動産等の取得原価に算入した物件取得に係る運用報酬分として112,041千円が
あります。
2.期中に行った資本的支出
2.借入状況
保有不動産において、当期中に本投資法人が負担した資本的支出に該当する工事は以下の通りです。当期
の資本的支出は100千円であり、当期費用に区分された修繕費16,841千円と併せ16,941千円の工事を実施
しています。
平成18年1月31日現在における金融機関毎の借入金の状況は以下の通りです。
不動産等の名称
(所在地)
グランブルー平尾
(福岡県福岡市南区)
目的
実施期間
自 平成17年10月
至 平成17年10月
看板工事
支出金額(千円)
100
3.修繕費の積み立て
本投資法人は、物件毎に策定している長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュ・フローの中から、中長
期的な将来の大規模修繕等の資金支払に充当することを目的とした修繕積立金を、以下の通り積み立てて
います。
(単位:千円)
営業期間
前期末積立金残高
当期積立額
当期積立金取崩額
次期繰越額
第1期
自 平成17年2月16日
至 平成18年1月31日
−
37,425
−
37,425
(単位:百万円)
短
期
借
入
金
長
期
借
入
金
区分
返済
前期末 当期末 平均利率
借入日
返済期限
使途 摘要
残高 (注1)
方法
残高
借入先
有担保
みずほ信託銀行株式会社
− 1,340
平成17年9月28日
1.10% 平成18年9月28日 一括 (注3)
無保証
− 1,340
株式会社りそな銀行
− 2,680
小計
− 2,000
中央三井信託銀行株式会社
− 1,900
株式会社あおぞら銀行
平成20年7月15日
有担保
− 1,900
みずほ信託銀行株式会社
平成17年7月15日
0.72%
一括 (注3)
(注2)
無保証
− 1,900
株式会社三井住友銀行
− 1,500
株式会社三菱東京UFJ銀行
− 1,500
株式会社りそな銀行
− 10,700
小計
− 13,380
合計
(注1)金利変動リスクを回避する目的で金利スワップ取引を行った借入金の平均利率については、金利スワップの効果を勘案した加
重平均利率で記載しています。
(注2)最終元本返済日については、平成21年7月15日となっています。
(注3)資金の使途は、いずれも不動産信託受益権の購入資金です。
3.投資法人債
該当事項はありません。
29
30
¿ 資産運用報告書
¿ 資産運用報告書
Japan Single-residence REIT Inc.
期中の売買状況
1.不動産等及び資産対応証券等の売買状況等
取得
不動産等の名称
M-1
M-2
M-3
M-4
M-5
M-6
M-7
M-8
M-9
M-10
M-11
M-12
M-13
M-14
M-15
M-16
M-17
M-18
M-19
M-20
H-1
H-2
メゾン・ド・ヴィレ芝公園
メゾン・ド・ヴィレ三田
クレグラン高輪
ラ・レジダンス・ド・白金台
メゾン・ド・ヴィレ銀座東
メゾン・ド・ヴィレ八丁堀¿
メゾン・ド・ヴィレ八丁堀¡
クレグラン銀座レジデンス
トゥールジョーヌ駒沢公園
メゾン・ド・ヴィレ梅田
メゾン・ド・ヴィレ中之島
ジュネス阿波座
T'sDream 丸の内
メゾン・ド・ヴィレ北23条
グランブルー平尾
アスリート河原町二条
MY プラザゼクス
リッツコート宮町
ラ・フォール モリタ
シングルレジデンス天神東
スーパーホテル大阪・天王寺
スーパーホテル京都・烏丸五条
合計
取得年月日
平成17年7月15日
平成17年7月15日
平成17年7月13日
平成17年7月15日
平成17年7月15日
平成17年7月13日
平成17年7月15日
平成17年7月13日
平成17年7月15日
平成17年7月15日
平成17年7月13日
平成17年7月13日
平成17年7月13日
平成17年7月13日
平成17年7月13日
平成17年9月28日
平成17年9月28日
平成17年9月28日
平成17年9月28日
平成17年9月28日
平成17年7月13日
平成17年7月13日
取得価格
(百万円)
(注)
954
1,250
900
947
1,613
2,170
1,010
1,127
7,072
2,850
645
664
695
145
2,300
639
295
365
782
642
1,173
978
29,217
3.特定資産の価格等の調査
譲渡
譲渡
譲渡価格 帳簿価格 売却損益
年月日 (百万円)(百万円)(百万円)
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
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−
−
−
−
−
−
−
−
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−
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−
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−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
−
(注)「取得価格」は、当該不動産等の取得に要した諸費用(売買媒介手数料、公租公課等)を含まない金額(売買契約書等に記載され
た売買価格)を記載しております。
2. その他の資産の売買状況等
資産の
種類
信
託
不
動
産
不動産等の名称
M-1
M-2
M-3
M-4
M-5
M-6
M-7
M-8
M-9
M-10
M-11
M-12
M-13
M-14
M-15
M-16
M-17
M-18
M-19
M-20
H-1
H-2
メゾン・ド・ヴィレ芝公園
メゾン・ド・ヴィレ三田
クレグラン高輪
ラ・レジダンス・ド・白金台
メゾン・ド・ヴィレ銀座東
メゾン・ド・ヴィレ八丁堀¿
メゾン・ド・ヴィレ八丁堀¡
クレグラン銀座レジデンス
トゥールジョーヌ駒沢公園
メゾン・ド・ヴィレ梅田
メゾン・ド・ヴィレ中之島
ジュネス阿波座
T'sDream 丸の内
メゾン・ド・ヴィレ北23条
グランブルー平尾
アスリート河原町二条
MY プラザゼクス
リッツコート宮町
ラ・フォール モリタ
シングルレジデンス天神東
スーパーホテル大阪・天王寺
スーパーホテル京都・烏丸五条
合計
取得年月日
平成17年7月15日
平成17年7月15日
平成17年7月13日
平成17年7月15日
平成17年7月15日
平成17年7月13日
平成17年7月15日
平成17年7月13日
平成17年7月15日
平成17年7月15日
平成17年7月13日
平成17年7月13日
平成17年7月13日
平成17年7月13日
平成17年7月13日
平成17年9月28日
平成17年9月28日
平成17年9月28日
平成17年9月28日
平成17年9月28日
平成17年7月13日
平成17年7月13日
取得価格
(百万円)
(注1)
954
1,250
900
947
1,613
2,170
1,010
1,127
7,072
2,850
645
664
695
145
2,300
639
295
365
782
642
1,173
978
29,217
調査価格
(百万円)
(注2)
976
1,290
891
957
1,630
2,210
1,010
1,158
7,260
2,880
670
703
762
157
2,323
644
308
366
808
666
1,190
994
29,853
(注1)「取得価格」は、当該不動産等の取得に要した諸費用(売買媒介手数料、公租公課等)を含まない金額(売買契約書等に記載さ
れた売買価格)を記載しております。
(注2)上記の特定資産の価格等の調査は、資産の取得時に、中央青山監査法人が日本公認会計士協会業種別監査委員会報告第23号「投
資信託及び投資法人における特定資産の価格等の調査」に基づき行っています。また、上記の調査価格の他、不動産の所在、地
番その他当該不動産を特定するために必要な事項について調査報告書を受領しています。
上記不動産等及び資産対応証券等以外の主なその他の資産は、概ね銀行預金又は信託財産内の銀行預金で
あります。
31
32
¿ 資産運用報告書
¿ 資産運用報告書
Japan Single-residence REIT Inc.
経理の状況
4.利害関係人等との取引状況等
1.資産、負債、元本(出資)及び損益の状況等
A取引状況
資産、負債、元本(出資)及び損益の状況等につきましては、後記「貸借対照表」及び「損益計算書」を
ご参照下さい。
利害関係人等との特定資産の売買取引等について、当期の該当事項はありません。
B利害関係人等への支払手数料等の金額
利害関係人等への支払手数料等の金額について、当期の該当事項はありません。
2.減価償却額の算定方法の変更
該当事項はありません。
5.資産の運用を行う委託業者が営む兼業業務に係る当該委託業者と
の間の取引の状況等
本投資法人の資産運用会社ジャパン・シングルレジデンス・アセットマネジメント株式会社は、証券業、
宅地建物取引業又は、不動産特定共同事業のいずれの業務も兼業しておらず、該当事項はありません。
3.不動産等の評価方法の変更
該当事項はありません。
その他
1.お知らせ
当期において、本投資法人の役員会で承認された主要な契約の締結・変更等のうち主な概要は以下の通り
です。
役員会承認日
平成17年2月16日
平成17年6月15日
項目
資産運用委託契約締結の件
概要
本投資法人の資産運用に係る業務をジャ
パン・シングルレジデンス・アセットマ
ネジメント株式会社に委託しました。
資産保管業務・役員会運営事務委託契約 本投資法人の資産保管に係る業務、役員
会運営事務に係る業務をみずほ信託銀行
締結の件
株式会社に委託しました。
会計事務などに関する業務委託契約締結 本投資法人の会計事務に係る業務を税理
士法人平成会計社に委託しました。
の件
本投資法人の名義書換に係る業務を中央
名義書換事務委託契約締結の件
三井信託銀行株式会社に委託しました。
公募による新投資口発行及び投資口売出 一般募集による新投資口の発行及びオー
バーアロットメントによる売出しに伴う
しの件
第三者割当を決定いたしました。
2.金額及び比率の端数処理
本書では、特に記載のない限り、記載未満の端数について、金額は切り捨て、比率は四捨五入により記載
しております。
33
34
¿ 資産運用報告書
¿ 資産運用報告書
Japan Single-residence REIT Inc.
貸借対照表
(単位:千円)
期別
科目
(資産の部)
ø.流動資産
現金及び預金
信託現金及び信託預金
営業未収入金
前払費用
未収消費税等
繰延税金資産
その他流動資産
流動資産合計
¿.固定資産
1.有形固定資産
信託建物
減価償却累計額
信託構築物
減価償却累計額
信託機械装置
減価償却累計額
信託工具器具備品
減価償却累計額
信託土地
建設仮勘定
有形固定資産合計
2.無形固定資産
商標権
その他無形固定資産
無形固定資産合計
3.投資その他の資産
長期前払費用
差入敷金保証金
デリバティブ資産
その他投資等
投資その他の資産合計
固定資産合計
¡.繰延資産
創業費
繰延資産合計
資産合計
第1期
平成18年1月31日現在
金額
650,413
852,971
35,019
34,891
131,308
37
2,925
1,707,568
※1
※1
※1
※1
※1
※1
15,025,419
177,502
139,151
1,067
131,078
4,180
357,551
22,162
構成比(%)
5.4
科目
(負債の部)
ø.流動負債
営業未払金
短期借入金
未払金
未払費用
未払法人税等
前受金
前受収益
預り金
その他流動負債
流動負債合計
¿.固定負債
長期借入金
信託預り敷金保証金
繰延ヘッジ利益
固定負債合計
負債合計
(出資の部)
ø.出資総額
出資総額
14,847,917
138,084
126,897
335,388
14,539,933
26,718
30,014,939
(単位:千円)
期別
94.3
325
1,705
2,030
0.0
42,868
10,000
15,688
1,168
69,725
30,086,695
0.2
94.5
47,780
47,780
31,842,044
0.2
100.0
¿.剰余金
当期未処分利益
剰余金合計
出資合計
負債・出資合計
※1
※1
第1期
平成18年1月31日現在
金額
構成比(%)
39,400
2,680,000
16,211
54,013
1,867
4,573
168,358
27,080
17,650
3,009,158
9.5
10,700,000
318,389
15,688
11,034,077
14,043,235
34.7
44.1
17,443,780
54.8
355,028
355,028
17,798,809
31,842,044
1.1
55.9
100.0
※4
※2
35
36
¡ 貸借対照表
¡ 貸借対照表
Japan Single-residence REIT Inc.
損益計算書
(単位:千円)
期別
科目
経常損益の部
ø.営業損益の部
1.営業収益
賃貸事業収入
その他賃貸事業収入
2.営業費用
賃貸事業費用
役員報酬
資産運用報酬
資産保管委託報酬
一般事務委託報酬
その他営業費用
営業利益
¿.営業外損益の部
1.営業外収益
受取利息
その他営業外収益
2.営業外費用
支払利息
創業費償却
融資手数料
新投資口発行費
投資口公開関連費用
その他営業外費用
経常利益
税引前当期純利益
法人税、住民税及び事業税
法人税等調整額
当期純利益
当期未処分利益
第1期
自 平成17年2月16日
至 平成18年1月31日
金額
※1
※1
1,032,285
13,215
※1
379,687
9,600
77,946
7,186
21,986
27,453
※2
2
108
52,447
11,945
19,168
30,552
43,611
7,167
1,868
△37
〔重要な会計方針〕
期別
百分比(%)
1,045,500
100.0
523,860
521,639
50.1
49.9
111
0.0
164,892
356,858
15.8
34.1
356,858
34.1
1,830
355,028
355,028
0.2
34.0
第1期
自 平成17年2月16日
至 平成18年1月31日
項目
1.固定資産の減価償却の方法
A有形固定資産(信託財産を含む)
定額法を採用しております。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおり
であります。
信託建物
6∼65年
信託構築物
55∼65年
信託機械装置
15年
信託工具器具備品 6∼10年
B無形固定資産
定額法を採用しております。
C長期前払費用
定額法を採用しております。
2.繰延資産の処理方法
創業費
5年間で均等額を償却しております。
3.収益及び費用の計上基準
固定資産税等の処理方法
保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び
償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当
期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を
採用しております。
なお、不動産等の取得に伴い、精算金として譲渡人に支
払った初年度の固定資産税、都市計画税相当額については、
費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しておりま
す。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産
税、都市計画税相当額は38,616千円であります。
4.ヘッジ会計の方法
Aヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっております。
Bヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段 金利スワップ取引
ヘッジ対象 借入金
Cヘッジ方針
本投資法人は、財務方針に基づき投資法人規約に規定す
るリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行ってお
ります。
Dヘッジの有効性評価の方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手
段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変
動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価
しております。
5.その他財務諸表作成のための基本と A不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
なる重要な事項
保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきま
しては、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託
財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照
表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しております。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性が
ある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記
することとしております。
∏信託現金及び信託預金
π信託建物、信託構築物、信託機械装置、信託工具器具備
品、信託土地
∫信託預り敷金保証金
B新投資口発行費
支出時に全額費用として処理しております。
なお、平成17年7月12日付一般募集による新投資口の発
行は、引受証券会社が発行価額で引受を行い、これを発
行価額と異なる募集価額で一般投資家に販売する買取引
受契約(
「スプレッド方式」という。
)によっております。
37
38
¬ 損益計算書
¬ 損益計算書
Japan Single-residence REIT Inc.
期別
第1期
自 平成17年2月16日
至 平成18年1月31日
項目
5.その他財務諸表作成のための基本と
「スプレッド方式」では、募集価額と発行価額との差
なる重要な事項
額は、引受証券会社の手取金であり、引受証券会社に対
する事実上の引受手数料となることから、本投資法人か
ら引受証券会社への引受手数料の支払いはありません。
平成17年7月12日付一般募集による新投資口発行に際
し、募集価額と発行価額との差額の総額は、622,352千
円であり、引受証券会社が発行価額で引受を行い、同一
の募集価額で一般投資家に販売する買取引受契約(「従
来方式」という。)による新投資口発行であれば、新投
資口発行費として処理されていたものです。
このため、「スプレッド方式」では、「従来方式」に比
べ、新投資口発行費は、622,352千円少なく計上され、
また経常利益及び税引前当期純利益は同額多く計上され
ております。
C消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によって
おります。但し、固定資産に係る控除対象外消費税は、
各資産の取得原価に算入しております。
〔追加情報〕
第1期
自 平成17年2月16日
至 平成18年1月31日
(固定資産の減損に係る会計基準)
固定資産の減損に係る会計基準
(
「固定資産の減損に係る会計基準の設定に関する意見書」
(企業会計審議会
平成14年8月9日)
)
及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」
(企業会計基準適用指針第6号 平成15
年10月31日)
が平成16年3月31日に終了する事業年度に係る財務諸表から適用できることになったことに伴い、当期
から同会計基準及び同適用指針を適用しております。これによる当事業年度の損益に与える影響はありません。
〔注記事項〕
(貸借対照表関係)
第1期
平成18年1月31日現在
※1 担保に供している資産及び担保を付している債務
以下の資産を信託財産とする信託受益権に質権が設定されております。
信託現金及び信託預金
信託建物
信託構築物
信託機械装置
信託工具器具備品
信託土地
合計
担保を付している債務は次の通りです。
短期借入金
長期借入金
合計
※2 発行する投資口の総数及び発行済投資口数
発行する投資口の総数
発行済投資口数
3 投資口1口当たりの純資産額
(単位:千円)
(損益計算書関係)
(単位:千円)
第1期
自 平成17年2月16日
至 平成18年1月31日
※1 不動産賃貸事業損益の内訳
A.不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃貸料収入
管理費収入
駐車場収入
礼金更新料収入
付帯収入
計
その他賃貸事業収入
遅延損害金
原状回復費収入
その他雑収入
計
不動産賃貸事業収益合計
2,680,000
10,700,000
13,380,000
2,000,000口
34,111口
521,790円
544
11,573
1,097
13,215
1,045,500
B.不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理委託費
信託報酬
水道光熱費
損害保険料
修繕費
減価償却費
その他賃貸事業費用
不動産賃貸事業費用合計
121,268
13,524
9,456
4,959
16,841
204,913
8,723
379,687
C.不動産賃貸事業損益(A−B)
665,812
※2 資産運用会社(ジャパン・シングルレジデンス・アセットマネジメント株式会社)に対するものです。そ
の他、同社に対し、資産取得報酬112,041千円を計上し、不動産等の取得原価に算入しております。な
お、これらの報酬額は規約に定められた条件によっており、期末時点の同社に対する未払金は4,241千
円、未払費用は38,663千円です。また、同社は本投資法人が行った平成17年2月16日の設立に際し、投
資口20口(10,000千円)の取得を行い、平成18年1月31日現在、投資口20口を保有しております。
(税効果会計関係)
852,971
14,847,917
138,084
126,897
335,388
14,539,933
30,841,192
956,168
25,226
24,130
22,037
4,722
1,032,285
第1期
自 平成17年2月16日
至 平成18年1月31日
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
(繰延税金資産)
未払事業税損金不算入額
繰延税金資産合計
(繰延税金資産の純額)
(単位:千円)
37
37
37
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異
の原因となった主要な項目別の内訳
法定実効税率
39.39%
(調整)
支払分配金の損金算入額
△39.18%
その他
0.31%
税効果会計適用後の法人税等の負担率
0.52%
※4 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第6項に定める最低純資産額
50,000
39
40
¬ 損益計算書
¬ 損益計算書
Japan Single-residence REIT Inc.
金銭の分配に係る計算書
〔重要な後発事象〕
期別
第1期
自 平成17年2月16日
至 平成18年1月31日
資産の取得について
∏規約に定める資産運用の基本方針に基づき、当期の決算日後平成18年2月9日に以下の資産の取得を
決定し、平成18年2月10日付で売買契約を締結しました。
Aラ・レジダンス・ド・千駄木
取得価格 951百万円(消費税等別)
資産の種類 不動産又は不動産を信託財産とする信託の受益権
取得日 売主との間で別途協議し決定する平成18年5月末日以前の日
所在地(地番)
東京都文京区千駄木二丁目256番24 他1筆
用途 共同住宅・店舗・事務所(但し、取得予定部分は共同住宅です。)
建築時期 平成18年2月24日
構造 鉄筋コンクリート造 一部鉄骨造 地上12階建
賃貸可能戸数 50戸
項目
ø 当期未処分利益
¿ 分配金の額
(投資口1口当たりの分配金の額)
¡ 次期繰越利益
分配金の額の算出方法
第1期
自 平成17年2月16日
至 平成18年1月31日
355,028,174円
355,027,288円
(10,408円)
886円
本投資法人の規約第36条第1項に定める金銭の分配の方針
に基づき、分配金の額は利益の金額を限度とし、かつ、租税
特別措置法第67条の15に規定される本投資法人の「配当可能
所得」の金額の100分の90に相当する金額を超えるものとし
ております。かかる方針により、当期未処分利益を超えない
額で発行済投資口34,111口の整数倍の最大値となる10,408円
を利益分配金として分配することとしました。なお、規約第
36条第1項πに定める利益を超えた金銭の分配は行いません。
Bシングルレジデンス千駄木
取得価格 1,049百万円(消費税等別)
資産の種類 不動産又は不動産を信託財産とする信託の受益権
取得日 売主との間で別途協議し決定する平成18年5月末日以前の日
所在地(地番)
東京都文京区千駄木二丁目113番9
用途 共同住宅・事務所(但し、取得予定部分は共同住宅です。)
建築時期 平成18年2月24日
構造 鉄筋コンクリート造 地上10階建
賃貸可能戸数 49戸
π規約に定める資産運用の基本方針に基づき、当期の決算日後平成18年3月2日に以下の資産の取得を
決定し、平成18年3月3日付で売買契約を締結しました。
A(仮称)シングルレジデンス駒沢公園
取得価格 708百万円(消費税等別)
資産の種類 不動産等を信託財産とする信託の受益権
取得日 売主との間で別途決定する平成18年9月29日以前の日
所在地(地番)
東京都世田谷区駒沢四丁目157番10
用途 共同住宅
建築時期 平成18年8月(工事完了予定年月)
構造 鉄筋コンクリート造3階建
賃貸可能戸数 36戸
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¬ 損益計算書
√ 金銭の分配に係る計算書
Japan Single-residence REIT Inc.
会計監査人の監査報告書
キャッシュ・フロー計算書(参考情報)
(単位:千円)
期別
科目
ø.営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益
減価償却費
長期前払費用償却費
受取利息
支払利息
新投資口発行費
営業未収入金の増加・減少額
未収消費税等の増加・減少額
営業未払金の増加・減少額
未払金の増加・減少額
前受金の増加・減少額
前受収益の増加・減少額
長期前払費用の支払額
その他
小 計
利息の受取額
利息の支払額
法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー
第1期
自 平成17年2月16日
至 平成18年1月31日
356,858
205,146
17,319
△2
52,447
30,552
△35,019
△131,308
39,400
16,211
4,573
168,358
△89,804
32,763
667,497
2
△52,447
0
615,052
¿.投資活動によるキャッシュ・フロー
信託有形固定資産の取得による支出
有形固定資産の取得による支出
商標権の取得による支出
その他無形固定資産の取得による支出
信託預り敷金保証金の収入
信託預り敷金保証金の支出
その他投資等取得による支出
投資活動によるキャッシュ・フロー
△30,193,134
△26,718
△333
△1,930
433,297
△114,908
△1,168
△29,904,895
¡.財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の借入による収入
長期借入金の借入による収入
投資口の発行による収入
投資口発行費による支出
財務活動によるキャッシュ・フロー
2,680,000
10,700,000
17,443,780
△30,552
30,793,228
¬.現金及び現金同等物の増加・減少額
√.現金及び現金同等物の期首残高
ƒ.現金及び現金同等物の期末残高
1,503,385
−
1,503,385
※1
(注)キャッシュ・フロー計算書は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」(昭和38年大蔵省令第59号)に基づき作
成しておりますが、参考情報として添付しております。このキャッシュ・フロー計算書は、「投資信託及び投資法人に関する法
律」第129条第4項の規定に基づく会計監査人の監査対象ではないため、会計監査人の監査は受けておりません。
43
44
ƒ 会計監査人の監査報告書
≈ キャッシュ・フロー計算書(参考情報)
Japan Single-residence REIT Inc.
〔重要な会計方針〕(参考情報)
投資家インフォメーション
期別
第1期
自 平成17年2月16日
至 平成18年1月31日
項目
キャッシュ・フロー計算書における資金 キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等
物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及
の範囲
び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動
について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に
償還期限の到来する短期投資からなっております。
〔キャッシュ・フロー計算書に関する注記〕
(参考情報)
(単位:千円)
第1期
自 平成17年2月16日
至 平成18年1月31日
1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(平成18年1月31日現在)
現金及び預金
650,413
信託現金及び信託預金
852,971
現金及び現金同等物
1,503,385
■ ホームページのご案内
http://www.jsreit.co.jp/
最新のIR情報は、本投資法人ホームページをご覧下さい。
・不動産ポートフォリオ、稼働率
・ディスクロージャー資料、決算情報、分配金
・プレスリリース、投資口価格
など投資法人に関する情報を、
投資主の皆様へご提供させて頂いております。
■ IRカレンダー
3月/決算発表
9月/決算発表
1月
7月
決算月
4月/資産運用報告書発送
分配金支払開始
決算月
10月/資産運用報告書発送
分配金支払開始
■ 投資主メモ
決算期日
分配金支払確定基準日
投資主総会
上場証券取引所
公告掲載新聞
名義書換代理人
同事務取扱所
(お問い合わせ先)
同取次所
毎年1月末日、7月末日
毎年1月末日、7月末日
(分配金は支払確定基準日より3ヶ月以内にお支払い致します。)
2年に1回以上開催
東京証券取引所(コード番号8970)
日本経済新聞
東京都港区芝三丁目33番1号 中央三井信託銀行株式会社
〒168-0063 東京都杉並区和泉二丁目8番4号
中央三井信託銀行株式会社 証券代行部
証券代行事務センター
TEL.0120-78-2031(フリーダイヤル)
中央三井信託銀行株式会社 全国各支店
日本証券代行株式会社 本店及び全国各支店
■ 住所等の変更手続きについて
住所、氏名、届出印等の変更につきましては、保管振替制度を利用され、お手元に投資証券がない方は、お取引証券会社にお
申し出下さい。お手元に投資証券をお持ちの方は、中央三井信託銀行証券代行部へご連絡下さい。
■ 分配金について
「分配金」は「郵便振替支払通知書」をお近くの郵便局にお持ち頂くことでお受取り頂けます。受取期間を過ぎた場合は、
「郵
便振替支払通知書」裏面に受取方法を指定し、中央三井信託銀行証券代行部へご郵送頂くか、同銀行の本支店窓口にてお受け
取り下さい。
また、今後の分配金に関して、銀行振込のご指定等のお手続きをご希望の方は、中央三井信託銀行証券代行部へご連絡下さい。
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≈ キャッシュ・フロー計算書(参考情報)
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