企業不動産価値向上支援サービス（ＣＲＥ戦略支援） 日本土地評価システム株式会社 1. 理念 企業不動産の保有、活用を通して、不動産価値の向上のため、不動産評価・都市再開発・ 税務・情報システムの専門家が中立的な立場から、不動産に関する意思決定を支援します。 2. めざす方向 ・ 個々の不動産のみならず、企業が保有する全ての不動産について経済、社会、環境の変 化を見通して、企業の成長と事業継続性を支援します。 ・ 私たちは、中立的な立場又はセカンドオピニオンとして企業にアドバイスを行います。 ・ サービス内容はこれまでの実績と経験を生かし、高いクオリティと情報セキュリティを 維持し、お客様から信頼され、安心してご相談頂ける組織を目標とします。 （ＩＳＯ２７００１取得） 3. 企業不動産価値向上支援サービスの背景 （イ） デベロッパー 開発用素地を購入するとき 適正用途、テナントニーズ、社内稟議用、ファイナンス 価格の妥当性、収支検討、開発方式検討、共同開発の場合の権利割合 等 （ロ） 一般会社（不動産を保有・使用されている企業） ① 遊休地の活用 適正用途、テナントニーズ、社内稟議用、株主説明用 ファイナンス、収支検討、開発方式検討、共同開発の場合の権利割合 ② 生産設備・営業拠点・店舗等の統廃合 既存施設の適正配置、遊休資産の洗い出し、市場性調査、株主説明用 賃料・地代の適正化 等 ③ 不動産の効率的保有 投資用不動産の時価評価、株主説明用、減損会計対応 -1- 等 等 4. サービス内容 A. ニーズ分析 ・ エリアマーケティング・立地診断 ・ 住宅施設需要予測分析 ・ 誘致企業ヒアリング B. 不動産有効活用分析（デューデリジェンスを含む） ・ デューデリマップ（簡易ＰＭＬ診断等） ・ 法的条件調査 ・ 用途・建築計画策定 ・ 開発方式検討 C. 不動産評価・投資分析シミュレーション ・ 不動産鑑定評価 ・ 地価変動予測 ・ 複合用途収益性価格、賃料分析 ・ 地価負担力調査 ・ 諸条件設定による投資採算シミュレーション ・ 証券化による場合の収支分析、将来転売可能性のチェック ・ 収益性検討 D. コーディネイト業務等 ・ 共同開発の場合の権利調査業務 ・ 売却貸付等の場合の相談業務 -2- 5. 当サービス活用実例 A. ニーズ分析 ・ 遊休地にコンビニを出店したい。近くに競合店があるが、どれくらい来客数が見 込めるか。採算は確保できるか（エリアマーケティング） 。 ・ 大規模物流施設を検討しているが、テナント入居の可能性はどうか。作業者の採 用は大丈夫か（エリアマーケティング）。 ・ 賃貸オフィスを建設したいが、周辺オフィスの家賃空室率はどの程度か。家賃は どの程度になるか（エリアマーケティング）。 ・ 大規模研究施設跡地に先端研究施設を誘致したいが可能性はあるか（企業ヒアリ ング）。 B. 不動産有効活用分析 ・ 調整区域所有地で物流施設を建設したい。法的にクリアー出来るか。 ・ 所有地に店舗、駐車場を建設したい。借地方式、借家方式、いずれの開発方式が、 管理面、収支面で好ましいかシミュレーションして欲しい。 C. 不動産評価、投資分析シミュレーション ・ 大規模工場用地を公的機関から取得したい。売出価格は適正か評価して欲しい。 ・ 行政が行う土地処分コンペに応募したいが、競合者に勝つための最低額をシミュ レーションして欲しい。 ・ 分譲マンション用地として処分する場合の投資採算に合う土地代を各種条件にて シミュレーションして欲しい。 ・ デベロッパーから賃貸マンションの土地有効活用提案があるが、長期的な視点で の需要、収支をシミュレーションして欲しい。 ・ ファンド系デベロッパーから借地の要請が来ている。適正な地代と証券化案件と してスキーム、収支、転売可能性は大丈夫か。独自にシミュレーションして欲し い。 ・ 工場拡張のため隣接の工場を買収したい。営業補償を含めて適正価格の算定をお 願いしたい。 ・ 環境対策として林業用に大規模山林を取得したい。申出価格は適正か。収益性か ら見た価格はどのくらいか。 ・ 大規模工場跡地で複合開発をしたい。それぞれの用途での投資採算、地価負担力 はどれ程か。 -3- 6. 実績紹介 サービス別の実績 A. ニーズ分析 B. 不動産有効活用分析 C. 不動産評価・投資分析シミュレーション A. ニーズ分析 ① 商業施設 調査の目的 立地調査 団地内の遊休地活用について商業施設の立地可能性を調査 施設用途 コンビニ、ミニスーパー 調査項目 1. 商圏人口調査 2. 想定可能用途の検討 3. 出店可能性の検討 4. 売上予測調査 現在の状況 ② 物流施設 調査の目的 売上収支状況が見込めず、出店取り止め 立地調査 物流施設の建設を目的として、立地を前提とした場合の交通アク セス、荷主（テナント）の可能性、従業者の募集状況等を調査 施設用途 ５階建 約１００,０００㎡の物流施設 調査項目 1. 交通インフラの整備状況 2. ３０km 圏内の人口について既立地地点と対象地点を比較分析 3. ３０km 圏内の製造業事業所等の調査 4. 周辺の主要工場、倉庫の状況 5. 環境リスク（土壌汚染等） 6. 総括 現在の状況 平成１８年に建設して稼働中 -4- B. 不動産有効活用分析 ① 工場跡地についての土地有効活用検討調査 調査の目的 約１５ha の跡地について企業誘致により、土地の貸付又は処分を 検討したい 施設用途 研究施設、大学等 調査項目 1. 調査対象地区の現況調査 2. 市町村等の上位計画とのすり合わせ 3. 周辺地区の人口、土地利用、公共施設等の調査 4. 土地有効活用への対策と調査 5. 進出可能性調査 6. 調査対象地の CRE 最適化の分析 現在の状況 調査継続中 ② 自動車部品メーカーの遊休地有効利用調査 調査の目的 社宅跡地、山林、更地等の有効活用と処分可能性について 施設用途 戸建用地、別荘用地、林地等 調査項目 1. 対象物件、画地状況、法的規制、地価水準調査 2. 行政、不動産業者等ヒアリング 3. 最有効用途の判定 4. 処分可能性の検討 5. アクションプラン作成 現在の状況 調査継続中 -5- C. 不動産評価・投資分析シミュレーション ① 大規模開発用地についての投資分析シミュレーション調査 調査の目的 工場跡地について商業、住宅、教育施設等の開発を想定し、各用 途の投資分析と収支を予想する 施設用途 ショッピングセンター、分譲マンション、カルチャーセンター、 研究施設等 調査項目 1. 現況土地価格の査定 2. 用途ごとの家賃地代査定 3. 開発後土地価格の査定 4. 用途ごとの投資分析シミュレーション 5. 借地方式、証券化等開発方式の検討 現在の状況 調査継続中 ② コンペ方式による提案地代調査 調査の目的 公有地コンペに応募するに際し、コストを最低限にして当選可能 な地代を査定 調査項目 1. 想定用途のケースごとに負担可能な土地価格を査定 2. ケースごとに地代を想定 3. 競合者想定算出地代とコンペ配点基準を考慮して地代を査定 現在の状況 コンペ当選して借地契約完了 ③ 商業施設用地を共同開発する場合の土地負担割合調査 調査の目的 大規模地を共同で購入し、それぞれが商業施設とオフィスビルを 建設する場合の土地価格の負担割合を調査 調査項目 1. 一体地の土地価格査定 2. 共同事業者が使用する平面部分の土地価格査定 3. 共同事業者の施設容積を前提とした土地価格の査定 4. 余剰容積価格（空中権）の査定 5. 余剰容積価格の配分価格の査定 現在の状況 共同事業者間の基本合意締結 -6- ④ 地価変動率の将来予測調査 調査の目的 商業施設等用地を購入するについて、契約時期を意思決定する際 の参考として 施設用途 商業施設、ショールーム、オフィス 調査項目 1. 社会、経済動向の予測調査 2. 賃料水準の動向調査 3. 地価動向の推移調査 4. 地価予測モデルの作成 5. ３年後の地価変動率の予測値 現在の状況 土地取得契約済 以 上 Copyright c 2009 Japan Appraisal System Inc. All Right Reserved -7- JAPAN APPRAISAL SYSTEM INC. 企業不動産価値向上サービスについて 顧客（企業） 資産 企業不動産 （ＣＲＥ） ・不動産に係わる費用削減・収益性向上 JAPAN APPRAISAL SYSTEM INC. ・経営戦略の変更等 企業が抱える不動産に関する悩み・問題・検討事項等 遊休地活用 不動産の効率的保有 何を？どのように？最善策は？ 生産設備・営業拠点・店舗等の統廃合 意思決定・問題解決のサポートとして ニーズ・市場分析 不動産有効活用分析・相談 評価・投資採算・シミュレーション コーディネイト 日本土地評価システム
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