間違いだらけの不動産投資 ～誰も言わなかった４つのワナ～ 間違いだらけの不動産投資 ～誰も言わなかった４つのワナ～ 不動産投資で 不動産投資 で 経済的自由 経済的 自由を 自由 を 手 にする会 にする 会 Copyright(c)2014 不動産投資で経済的自由を手に入れる会 All Rights Reserved. 1 間違いだらけの不動産投資 ～誰も言わなかった４つのワナ～ ■はじめに ・ 不動産投資に成功すれば、若くしてリタイアできるかも！ ・ 家賃収入で今の収入より多く入ったら、好きなことが出来る！ そんな風に感じながらも、 ・ 素人が安易に手を出して、悪い物件を掴まされたりしないだろう か・・・ ・ もし失敗したら、多額の借金が残って、夜逃げをしなくてはいけなく なったりしたらどうしよう・・・ なったりしたらどうしよう・・・ という風にも考えていないでしょうか？ 確かに、あなたが感じているように、不動産の知識が無いと、誰も買わないよ うなゴミ不動産を掴まされる事にもなりかねません。実際、一般に流れている 物件の９９．９％以上は購入に値しない物件です。 新築アパートに至っては、かなり悪質なものさえあります。 そんなことになれば、夢みていたリッチな生活どころか、毎月の返済にすら困 窮し、最悪は破産という事態にまで発展してしまう危険性すらあります。 私の所に破綻して、任意売却になった物件情報が多数入ってきます。そんな物 件をみると、 ・ どうして、こんな物件をここにつくっちゃったのだろう？ ・ どうして、こんなに高く買っちゃったのだろう？ そう思う物件ばかりです。 つまり、その破綻した人が、正しい知識を持っていたら、絶対に手を出さなか った物件ばかりなのです。 しかし、ご安心ください。この小冊子を読んだあなたは、以下のことが分かり Copyright(c)2014 不動産投資で経済的自由を手に入れる会 All Rights Reserved. 2 間違いだらけの不動産投資 ～誰も言わなかった４つのワナ～ ます。 ・ ・ ・ ・ 新築アパートの甘いワナとは？ 銀行融資のワナとは？ 築古高利回り物件のワナとは？ 区分所有のワナとは？ このように、多くの投資家が陥りがちな、ワナが待ち構えている物件、手を出 してはいけがない物件を、見分けることが出来るようになります。 しかしながら、必要以上に恐れることがありません。リスクとは、そもそも知 らないことが、リスクなのです。わかっていて、対処できることは、リスクと はいいません。そして、購入した段階でその勝敗がほぼ見えているのが不動産 投資です。 ここに不動産投資の面白さがあるのです。つまり、正しい知識を持って物件選 択さえすれば、ほぼ負けることがないのが不動産投資といって過言ではありま せん。 是非、この小冊子を読んで、ご自身の資産形成に役立てて頂ければ幸いです。 ’０８年１２月 著者 村田幸紀 Copyright(c)2014 不動産投資で経済的自由を手に入れる会 All Rights Reserved. 3 間違いだらけの不動産投資 ■第一章 ～誰も言わなかった４つのワナ～ あなたはこんなリスクがあるの を知っていますか？ 「はじめに」の所でもお話しましたが、投資において知識がないこと、とりわ け、リスクを知らないことは、免許も持っていないのに、いきなり F1 マシンに 乗って、アクセル全開にするようなものです。 事実、こんなクライアントさんがいました。 １０年前に新築木造アパートを購入したとのことです。 「３０年間家賃保証」が ついていたので、これは安心だと考え、思い切って購入したそうです。 ところが、当初の目算とは異なり、実際には、借り入れの返済、税金、リフォ ーム代を支払ってしまうと、ほとんど残らないどころか、赤字になります。 まだ築１０年の今ですら、そんな状況です。 あと何年かしたら、外壁塗装などの大規模修繕が必要になってきます。間違い なく大赤字です。その方は憤慨していました。せっかく将来の“安心”の為に 購入したのに、今となっては、“不安”以外の何者でもないと。 また、こんな方もいました。 勤務医の方で、年収が高く、金融資産ももともと５千万以上あったのですが、 節税にもなるということで、利回り５～７％の新築区分所有の物件を、８戸次々 と買い、その後さらに買い進めようとした所、どこからも借りることが出来な くなったとのこと。 まさかと思い、詳細を確認した所、愕然としました。５年後には家賃下落、入 居率、修繕費を考慮すると赤字になるのです。それでは、売却しようとしても、 借金の額でさえ売れません。１戸売る毎に５００～１０００万円も持ち出しに なるのです。 そしてリカバリーするために、良い物件を購入しようと思っても、すでに購入 Copyright(c)2014 不動産投資で経済的自由を手に入れる会 All Rights Reserved. 4 間違いだらけの不動産投資 ～誰も言わなかった４つのワナ～ した物件が足かせになり、もう借りることが出来ないという、まさに四面楚歌 の状態となってしまったのです。恐らく、トータルでは、数千万の損失になる のではないでしょうか。本人は、今更ながら本当にばかなことをしたと、後悔 することしきりでした。 合掌・・・ 正直にいいまして、こうした事態になってしまってからでは、手遅れです。い ったい彼らは、どうしてこんなことになってしまったのでしょう？ それは、間違った常識を信じ込まされているからなのです。 Copyright(c)2014 不動産投資で経済的自由を手に入れる会 All Rights Reserved. 5 間違いだらけの不動産投資 ■第二章 ～誰も言わなかった４つのワナ～ あなたの間違った常識 この章では、あなたが信じ込まされている常識の代表例を４つ取り上げていま す。この章を最後まで読んだあなたは、知らないということがいかに恐ろしい ことかがわかるでしょう。 では、実際にあったケースをみながら始めていきましょう。 ・ 東京都内 ・ 独身者向け １K １２戸 ・ １２０００万円 ・ 満室年収 １００８万円 （利回り： ・ 借り入れ１１０００万円 １０年固定 ・ 一括借り上げ３０年間家賃保証付き ８．４％） 金利３．４％ 返済期間２２年 よくある新築木造アパートですね。 利回り６～７％台の物件もごろごろしていますので、これならよい物件ではな いかと、思われる方も多いかもしれませんね。しかし、この中には信じ込まさ れた間違った常識が、いくつも含まれています。 では、詳細に見ていきましょう。 （１）新築アパート （１）新築アパート一括借り上げ 新築アパート一括借り上げ３０ 一括借り上げ３０年家賃保証 ３０年家賃保証のワナ 年家賃保証のワナ いくつもの大手アパート建築メーカーが、芸能人を使って大々的に謳って宣伝 しています。そんな CM をみると、まかせると３０年間、何もしなくてもずっ と家賃が保証されるんだ。いいなあ。 こう勘違いしても無理はありません。わざと、そう勘違いするようにつくって いるのですから。 「えっ ちがうの？」 Copyright(c)2014 不動産投資で経済的自由を手に入れる会 All Rights Reserved. 6 間違いだらけの不動産投資 ～誰も言わなかった４つのワナ～ そう思われた方も、多いかもしれません。実は、とんでもない契約になってい ます。実際の契約の条件は、以下の通りです。 ・ ・ ・ ・ 一括借り上げ ３０年 家賃設定 ７．０万円 ｘ １２戸 ＝ 保証料 家賃の１０％（８．４万円） 家賃保証額 ７５．６万円／月 ８４万円／月 これだけをみているとなかなかいいではないか、と思われるかもしれません。 東京都内で、利回り８．４％ですし、実際何もしなくてもよいのですから。 そう思わせるのが甘いワナなのです。 ところが、隠された契約があるのです。それが以下の内容です。 ・ 初回更新は５年目 ・ ２回目更新は１０年目 ・ 以後は２年おきに更新 つまり、当初の家賃が３０年間ずっと続く訳ではないのです。数年毎に保証家 賃の改定があります。 そして、提示された保証額に満足できない場合は、 「更新しないということです ね？」と冷たく解約を迫ります。急に解約されても、アパート経営自体全くの おまかせで、きてしまった大家さんには、なすすべがありません。苦渋の表情 でその条件を飲むのです。 建築時には、あれだけぺこぺこ頭を下げて、毎日のように来て、一生のパート ナーですなどと言っていたのが嘘のように、手のひらを返したような仕打ちで す。 実例として、５年目に７万円から６．１万円に下がりました。そして、１０年 目には、なんと５．４万円です。１０年で当初の家賃の実に７７％と、家賃下 落率２３％になりました。 おわかりでしょうか？最初から、家賃下落の契約更新は計画に織り込み済みで、 最悪は契約解除も既定路線のケースすらあります。要は、契約更新がある家賃 Copyright(c)2014 不動産投資で経済的自由を手に入れる会 All Rights Reserved. 7 間違いだらけの不動産投資 ～誰も言わなかった４つのワナ～ 保証など、なんの気休めにもなりません。 その証拠に、契約途中での解約を申し入れた時のペナルティも驚くほど軽いの です。よくあるケースでは、家賃保証額の２～３ヶ月分を支払えば解約できる ことになっています。要は数百万円の手切れ金で、サヨナラができるのです。 （なんと契約解除専門のクレーム処理部隊まである会社もある） こうした実態をみてみると、３０年家賃保証など、まやかし以外の何者でもな いことがわかります。 アパート建築メーカーは、アパート建築費で儲けているのです。しかし、どん どん建て続けるには、誰もが持つ健全な恐怖心を拭う必要があります。そこで 考え出されたのが、 「３０年家賃保証」なのです。ここまできたら、もうお分か りですね。 「３０年家賃保証」とは、大家さんの為の保証ではなく、アパート建築メーカ ーが儲けるために考え出された、アパート建築メーカーのための保証なのです。 「３０年家賃保証」には下記の効能があります。 ・ なにも知らない素人の地主さん、大家さん予備軍を、購入時に安心させるこ とができる。 ・ 周辺相場より、２～３割高い家賃に設定すると、通常の物件価格より、２～ ３割も高く売ることが出来る。 まだまだあります。 ・ 周辺相場より、２～３割も高い家賃に設定しても、大家さんには一定額を支 払っているだけなので、ばれない。 ・ 竣工して３ヶ月程度は、免責期間として、家賃を支払う必要がないので、そ の分儲けることができる。 ・ 管理費は３～５％が一般的だが、家賃保証ということで、１０～２０％も取 ることができる。 ・ 数年後に訪れる契約更新時に、周辺相場並に家賃を改定することが可能。 ・ 家賃改訂出来れば、その後、管理費として儲けることができる。 ・ 家賃改訂出来なければ、儲からない管理契約を切ることができる。 Copyright(c)2014 不動産投資で経済的自由を手に入れる会 All Rights Reserved. 8 間違いだらけの不動産投資 ～誰も言わなかった４つのワナ～ こうやって箇条書きにすると、エゲツナイシステムですね。 売ってよし。管理してよし。どうやってもアパート建築メーカーだけが儲かる 仕組みになっています。悪徳商法や、詐欺に近いのではないでしょうか。 （２） （２）融資期間のワナ 融資期間のワナ では、実際のキャッシュフローがどうなったか見てみましょう。 ＜新築～築４年＞ 家賃保証額： ９０７万円 借り入れ返済額： ７１１万円 固都税： 修繕費： ４８万円 １０万円 収支： ＋１３８万円 ＋１３８万円／年 万円／年 １～４年目 1000 900 800 固都税 経費 700 収入 固都税 経費 借入返済 万円 600 500 収入 400 借入返済 300 200 100 0 収入 支出 （コメント） さすがに新築時は、修繕費もかからないですし、家賃も高いですので、収支 はプラスですね。 Copyright(c)2014 不動産投資で経済的自由を手に入れる会 All Rights Reserved. 9 間違いだらけの不動産投資 ＜築５～９年＞ 家賃保証額： ～誰も言わなかった４つのワナ～ ７９１万円 借り入れ返済額： ７１１万円 固都税： ４４万円 修繕費： ７８万円 収支： －４２万円 －４２万円／年 万円／年 ５～９年目 1000 900 固都税 経費 800 700 収入 固都税 経費 借入返済 万円 600 500 400 収入 借入返済 300 200 100 0 収入 支出 （コメント＞） ５年目からもうトータル収支が赤字です。しかも、課税収入はプラスですの で、税金の支払いはあります。心情的には、泣きっ面に蜂といったところで す。 ＜築１０年～＞ 家賃保証額： ７００万円 借り入れ返済額： ７１１万円 固都税： ４０万円 修繕費： １２２万円 収支： －１７３万円 －１７３万円／年 万円／年 Copyright(c)2014 不動産投資で経済的自由を手に入れる会 All Rights Reserved. 10 間違いだらけの不動産投資 ～誰も言わなかった４つのワナ～ １０年目～ 1000 900 固都税 800 経費 700 収入 固都税 経費 借入返済 万円 600 500 400 収入 借入返済 収入 支出 300 200 100 0 （コメント） ここからは本当にキツイと思います。毎年２００万円近く赤字が出続けるの です。 １０～１５年目の間には、外壁塗装などの大型修繕として４００～７００万 円必要になる年があります。本業で収入に余裕のある人はよいですが、あま り無い状況の方ですと、破綻する危険性があります。 いかがでしょう？思った以上に、収支が厳しいのがお分かりでしょうか？それ と同時にＣＦ（キャッシュフロー）が非常に大事だということもわかりますね。 ＣＦが黒字であれば、なんとか耐えられるものなのです。 では、もう少し詳細に分析してみましょう。 グラフを見てみると、支出の大半を占めているのが、借入返済だというのが分 かります。借入返済を減らすには、どうしたらよいのでしょうか？ 答えは、２つあります。 ① 金利を安く借りる ② 借入期間を長くとる。 Copyright(c)2014 不動産投資で経済的自由を手に入れる会 All Rights Reserved. 11 間違いだらけの不動産投資 ～誰も言わなかった４つのワナ～ この２つがどれ位影響があるか、同じようにグラフ化してみましょう。 万円 返済額 800 700 600 500 400 300 200 100 0 711 677 585 ２２年、３．４％ ２２年、２．９％ ３０年、３．４％ いかがでしょう。金利が０．５％下がっても、３４万円しか下がらないのに対 し、融資期間が３０年に伸びると、１２６万円も下がるのです。 このように長期に借りることは、大きくＣＦを改善します。でも長期で借りる のは、危険だから嫌だ。なるべく短い方が安全だという方がいらっしゃいます。 本当にそうでしょうか？ そういう意見の方に、なぜ危険だとおっしゃるのですか？と聞いてみて下さい。 ・ なるべく借金は早く返して、何かあった時の為に備えたい。 ・ なんとなく借金はいけない気がする。 この程度の返事しか返ってきません。 ・ 収入に対して、借入返済の比率が高い方が、手持ちキャッシュが少なくなる 分、突発的な事故に対し脆弱ではないでしょうか？ ・ 借入返済額を抑えておいて、その分キャッシュを貯めて余裕のある状態にし ておいて、何か突発に修繕が必要になった時には、いつでも対処できるよう にしておいた方が、リスクが少ないのではないでしょうか？ Copyright(c)2014 不動産投資で経済的自由を手に入れる会 All Rights Reserved. 12 間違いだらけの不動産投資 ～誰も言わなかった４つのワナ～ そもそもあなたはなぜ、不動産投資をしようと思ったのでしょう。潤沢なキャ ッシュフローをいますぐ欲しかったのではないでしょうか。 それが、なるべく長期の借入をしたくないという理由で、キャッシュフローが ほとんど出ないような投資を選択し、２０年後に完済するのをひたすら待つと いうのであれば、本末転倒ではないかと思います。 （３） （３）区分所有のワナ 区分所有のワナ 区分所有は、比較的少額で始めることが出来るため、不動産投資の入門用には ぴったりだと考える方が非常に多いです。ここで、はっきり申し上げましょう。 メリットよりデメリットの方が圧倒的に大きいので、やめた方が良いというこ とを。 それでは、第一章で出ました勤務医さんのケースで、具体的にみていきましょ う。 その勤務医さんは、年収が高く、金融資産ももともと５千万以上あったのです が、節税にもなるということで、利回り５～７％の新築区分所有の物件を、８ 戸次々と買い、その後さらに買い進めようとした所、どこからも借りることが 出来なくなったのでしたね。 なぜ銀行が、貸してくれなくなったのでしょう？ 実は、多くの銀行は、区分所有の物件は、固定資産税評価額で評価します。す ると、例えば３０００万円で購入した物件が、買った瞬間１５００万円しか価 値をもたなくなるのです。そこに２５００万円などの負債があるものですから、 1 戸購入する毎に約１０００万円の信用毀損を起こす訳です。 結局８戸買った所で信用が底をつき、どこからも借りることができなくなった ということです。 それでもキャッシュフローがしっかり出ているのであれば、そのうちにキャッ シュフローも貯まってきますし、まだ救いはあるのですが、購入した物件は、 利回りも６～８％と低く、ほとんどキャッシュフローを生みません。 Copyright(c)2014 不動産投資で経済的自由を手に入れる会 All Rights Reserved. 13 間違いだらけの不動産投資 ～誰も言わなかった４つのワナ～ そして、売却するにも、残っている借金に大きく満たない額でしか売れないと のこと・・・。新築の場合は新築プレミアムが付いていますので、中古になる とがっくりと下がってしまうことが多いのです。 持っていても今後家賃下落すると赤字になり、それならと売却しようにも１戸 売る毎に５００～１０００万円も持ち出しになるとのこと。こうなったら、リ カバリーするために、良い物件を購入しようとしても、もうどこの銀行からも 借りることが出来ないという、四面楚歌の状態となってしまったのです。 もう少し早く気づいていれば良かったのですが、借りられなくなってからでは 遅すぎました。毎年大きな赤字を垂れ流しながら、借金を返済していくしか手 はありません。 合掌・・・ 区分所有のデメリット ・ ・ ・ ・ 銀行評価が、極端に低く、信用毀損を起こす危険性が高い。 マンション管理費、修繕積立金が家賃と比較し高額。 大規模修繕や、共用部を改善しようとしても、自分の判断ではできない。 １戸購入するのも、１棟購入するのもさほど労力は変わらない。つまり、労 力に対するリターンが極端に少ない。 区分所有のメリット ・ 少額資金から投資が出来る。 ・ 失敗しても少額の為、たいした痛手になりにくい。 （成功してもたいしたことはないが・・・） （４） （４）築古高利回り物件のワナ 今まで挙げてきたのは、みな利回りが低かったですね。それならば、高利回り はどうなのでしょう？ これも具体的な例をみたほうがわかりやすいですね。次章の体験記「築古木造 一括借り上げの恐怖」を参照下さい。恐ろしさがよく分かります。 Copyright(c)2014 不動産投資で経済的自由を手に入れる会 All Rights Reserved. 14 間違いだらけの不動産投資 ■第三章 実録 ～誰も言わなかった４つのワナ～ 築古木造一括借り上げの 恐怖 これからお話するのは、何を隠そう、私が購入した物件のことです。私が初め て購入した物件でした。 と、その前に、簡単に自己紹介をしておきますね。興味の無い方は読み飛ばし て頂いて結構ですが、よく聞かれるのでお話いたします。 三重県の度会郡という片田舎に生まれ、父が大工をしている平凡な家庭で育ち ました。小学２年生の時に強烈な体験をしたことが、今につながっているよう に感じます。今でも覚えているその体験とは、父親が仕事中に足場から落下し、 大けがを負ったのです。 それまでほとんど不自由なく暮らしてきたのですが、急に生活が苦しくなった のです。それは、小学２年生の私にもわかる程でした。 父のけがは、元通り働けるか分からないほどの大けがでした。入院費や請け負 っていた仕事の材料費の支払いで、大変苦しかったようで、夜、私が寝たあと、 普段は、絶対みせない表情で、ため息をつきながらそろばんをはじいている母 の姿をみたこともありました。 ある日、私は母にこう言いました。 「欲しいもん無いで、こづかいは今月からい らんよ」母は、いつものように、にっこり笑って「心配せんでもええ。うちは お父さんの代わりに働いてくれるのがおるんや。それにかあさんも来週から働 くで、うちは大丈夫や」 聞いてみると、代わりに働いてくれているのはなんと“アパート”だったので す。数年前に土地を購入し、自分で建てていたのです。 母は今でもいいます。 「宝くじのようにドカンと入るお金より、少なくていいか ら、毎月安定して入るお金の方が、どれだけ大事か。あの時、アパートが無か ったらと思うとゾッとする。本当に助かったんや。」 こんなことを小さな頃から聞いて育ったものですから、今こうやって不動産の Copyright(c)2014 不動産投資で経済的自由を手に入れる会 All Rights Reserved. 15 間違いだらけの不動産投資 ～誰も言わなかった４つのワナ～ 世界でコンサルタントとしてやっているのも、必然なのかもしれません。また、 特に安定した収入のサラリーマンより、自身の肩に家族や従業員など、多くの 責任がかかっている自営や、お医者様の方が不動産収入を持つべきだという理 念は、この体験から来ているのだと思います。 その後、愛知のトヨタ系一部上場部品メーカーに就職し、３４歳の時から不動 産投資を始めました。その記念すべき第一棟目から、どんどんうまくいき、 なんてことはなく、実はひどい目に遭いました・・・ あなたにはどんな事が起きたのか、詳細に公開したいとおもいます。ぜひ、人 ごとだとは思わずに、ご自身にも十分起こることだと思って聞いて下さい。 当時の投資方針は、 「利回りがすべてだ」 「リフォームすれば永遠に使用できるから、築古は気にするべからず」 「手に入れた物件は一生手放さない」 以上の３つでした。 高利回り物件なら愛知県内ならどこへでも出かけました。当時読んだ本に書い てあった１５％超の物件を捜し求めて。不動産屋のおっちゃんには、こんなこ とを言われました。 「そんなに甘い世界じゃないよ」 「１０％あれば良い方だよ」 「もう遅い」 「不動産でもうけている人なんか土地をもっている人だけだよ」 「３割は頭金がないと話にならん。帰ってくれ」 こういうことを何度も繰り返し言われると、私も人ですからへこみます。また、 これはいい！という物件に出会っても、他の人に先に買われたりして、疲労感 だけが募ります。でも、きっと自分にぴったりの物件はあると信じて、毎週休 日には、物件巡りを続けていました。 数十棟を見て回ったある日、ついにみつけたのです。こんな物件でした。 ――――――――――――――――――――――――――――――――――― Copyright(c)2014 不動産投資で経済的自由を手に入れる会 All Rights Reserved. 16 間違いだらけの不動産投資 ～誰も言わなかった４つのワナ～ 名古屋市内、築１４年、木造、１Ｋ、一括借り上げで全国的に有名なハウスビ ルダーＬ社物件。 売値４７００万円に対し、交渉の末４０００万円で合意、家賃保証付きで年収 ６００万。 利回り１５％ジャスト。躯体はまあそれなりです。部屋の中は満室のため、見 ることが出来ません。 ――――――――――――――――――――――――――――――――――― いかがですか？初心者向けには、良さそうではないですか？ 有名なハウスビルダーが家賃保証をしてくれて、保証された賃料が６００万円 です。そして、なんといっても名古屋市内で１５％です。利回り１５％だと収 入すべてを残しておくと６．７年で投資分はすべて回収できるのですよ。 （当然 金利、税金、修繕などロスがあるので実際は違いますが） しかも、借入を全額返済した後は、毎年６００万円を生む物件は自分の物♪そ して、建物は修繕すれば永久に使えるし（その時はホントにそう思っていまし た）どうです？買いたくなってきませんか？（笑） これが恐怖の始まりだったのです。（ホント怖いです） 今思えば様々な間違い、勘違いをしていますね。その後どうなったのか、知り たいですか？ え？知りたい？そうですか。では、こわーーーい物語のはじまりはじまり・・・ 恐怖の序章 ～修繕地獄～ 購入して、早速の１ヵ月目からです。なにかヘンだぞ？と感じ始めたのは。 そうです。修繕依頼がとまらないのです。 ・ まず、買って１ヵ月後にエアコンが壊れた。古いので３台替えたい。 （確かに見に行くと非常に古いのが付いている。しょうがないか・・・） →チーン２６万円成りー。 ・ ３部屋退去でリフォームです。 →チーン３１万円成りー。 Copyright(c)2014 不動産投資で経済的自由を手に入れる会 All Rights Reserved. 17 間違いだらけの不動産投資 ～誰も言わなかった４つのワナ～ ・ また、エアコンが壊れた。めんどうだから６台替えましょう。 →チーン５２万円成りー。 ・ 外壁塗装がもうやばい。 早くしないと腐ります。募集するにも塗装した方 がやりやすいのでお願いします。 （どっちみちやらなければいけないし、募集に影響がでてもいかんし） →チーン２６０万円成りー。 これ、すべてＬ社への支払いなのです。家賃から天引き（分割払い）されるの ですが、やけに相場より高いので、自分で手配して修理します。と伝えたとこ ろ、 「Ｌ社手配でないと、責任がとれませんので、ダメです」とのこと。ここで も儲けようとしているのです。 いいかげんにしてくれ！支払いばっかりじゃないか！ほとほといやになってき ました。簡単に１年以上のＣＦが吹っ飛んでしまった・・・しかし、どうしよ うもありません。築古がゆえの高利回りなのですから。 これだけ、言う通り修繕したのだから、来年からしっかり稼いでくれるだろう。 だって、家賃保障付きの利回り１５％なのだから。 この期に及んでもまだ、こんなことを思っていた私は、甘かった。まだこれは 恐怖の序の口だったことを、じきに知ることになるのです。 恐怖の家賃保証 恐怖の家賃保証打ち切り 保証打ち切り ～収入“ゼロ”破綻の危機！ ～収入“ゼロ”破綻の危機！～ “ゼロ”破綻の危機！～ まだ、修繕した費用を家賃保証の天引きローンで支払っている最中に、その日 は突然やってきました。 「Ｌ社のｘｘです。折り入ってお話させて頂きたいので、 お伺いしてよろしいですか？」こんな感じのバカ丁寧な電話が、管理会社から かかってきたのです。いやーーな予感がしました。 案の定“家賃 “家賃保証 “家賃保証の打ち切り” 保証の打ち切り”の話で、条件は以下の通りでした。 の打ち切り” Copyright(c)2014 不動産投資で経済的自由を手に入れる会 All Rights Reserved. 18 間違いだらけの不動産投資 ～誰も言わなかった４つのワナ～ ・ １０ヵ月後の２月で打ち切る ・ 本来は８月で打ち切りだが、募集しやすい２～３月期の前の方がよいとのこ とで大家のためを思って早くした ・ 家賃保障の打ち切りと同時に、現在入居している賃貸人はすべて退去する。 ・ 契約違約金として、家賃２ヶ月分の１００万円を支払う その時は、そう問題なく店子が付くと思っていた私は、１００万入るならまあ いいか、としか思わなかったのでした。甘かった・・・(T_T) 時がたち、１０月、１１月、１２月と過ぎても１戸も決まらない。空室の鍵を なんとか借りられるように出来たのが、１月からでした。（L 社が非常に難色を 示した） １月からは、これでなんとか決まりだすだろうと思っていたのですが、意に反 して１戸も決まりません。１棟貸しの話も来たのですが、月３３万でどうです か？という話でした。現状月５０万なので、大幅に減額になってしまいます。 話にならないのでお断りしました。 そうこうしている内に、２月の終わりがやってきて、Ｌ社の管理が終了しまし た。来月からは収入は“ゼロ”で返済だけが発生します。 引渡しの時に初めて中に入ったのですが、これがまたヒドイ。今までいかにズ サンな管理をしてきたか、一目瞭然です。そして、当初の建築自体もいかにい いかげんか。もう怒り心頭です。 次の管理会社の某ＭＭ社の担当者も怒りまくっていました。クレーム、指摘の 嵐で修繕のやり直しです。これは、相当な手抜き工事です。あまりにも、厳し い指摘だったせいか、次の立会いには徹底的に修繕してありました。やれば、 できるじゃないか。素人ばかりを相手にしてきたので、手抜きがあたりまえに なっていたのでしょう。全くばかにしています。 後でわかったことですが、このＬ社は１５年経ってお荷物になった物件はバン バン契約を切っていっているようです。つまり、以下のようなことをやってい たのです。 Copyright(c)2014 不動産投資で経済的自由を手に入れる会 All Rights Reserved. 19 間違いだらけの不動産投資 ～誰も言わなかった４つのワナ～ まずは何も知らない地主に「家賃保障ですよ。何もしなくて左うちわですよ～」。 と甘い言葉で乗せて建てるわけです。手抜き工事でたーーーーーぷり利益を取 って。そして、建築後は賃貸管理です。家賃保障は当初からの契約ですので、 きちんと契約通りの金額が支払われるのですが、実は保障家賃をかなり安く設 定してあるのです。 そうここでも、甘ーい汁を吸うのです。そもそも新築から１０年は何も考えな くても入居するんです。保障なんかなくっても。そして、店子付けが厳しくな ってきた１５年で契約を打ち切るのです。もう、その物件はお荷物でしかない からです。 こういったハウスビルダー物件は、同時期に建築した物件は、ほとんど同じ間 取りになっています。設計費を浮かせる為ですね。かくして、同じ間取り同じ 大きさ同じ外観の物件が、市場にゴロゴロすることになるのです。 どうです。これが、その会社の手口です。ほとんど詐欺です。 収入がそのアパートに依存しているおじいちゃんおばあちゃんだったら、全く 対処できません。正直、将来問題になる商法だと思っています。某有名大物タ レントを使ってＣＭを全国区でバンバンやって、伸びているようですが、実は 数多の破綻者の上になりたっている会社なのではないでしょうか？ ちなみにあと２社の同様のアパートビルダーを加え、極悪３兄弟と私は呼んで います。私が買ったこの物件も、破綻物件です。バブル時にとんでもない価格 で建てた物件らしく、すごい金額の債務がついてました。とんでもない価格で 建てた物件の割に作りがヘボ過ぎますが・・・(T_T) いかんいかん、お話していてまた怒りが湧いてきました。話を元に戻します。 結局、２月末に全空き状態になった私の物件の募集に、最大パワーをかけても らえることになりました。今まではＭＭ社がお客さんを部屋に案内するにして も、わざわざＬ社に鍵を借りに行かなくてはならず、かなりめんどうだった為、 力が入っていなかったのです。 もしこれで、３月中に１戸も決まらなかったら・・・ Copyright(c)2014 不動産投資で経済的自由を手に入れる会 All Rights Reserved. 20 間違いだらけの不動産投資 ～誰も言わなかった４つのワナ～ 毎月３０万の持ち出しです。 サラリーマンの私は、破綻し 破綻します。 サラリーマンの私は、 破綻し ます。 ちなみに現金は２棟目を買う時に全部投入してしまっているので、ほとんど残 っていません。 全１６戸、３５千円/戸で募集中。９戸は入居しないと返済できません。持ち出 しです。６戸は入居しないともう１棟の収入を入れても毎月赤字です０戸だと 数ヵ月しか、持ちません。ヤバイです。 かなりヤバイです。 ・３月第１週目：１戸も決まらず。いてもたってもいられない私はペット可に しました。この頃になってくると、ＭＭ社の店長もかなりあせりだしていま した。 ・３月第２週目：１戸打診有り。 １戸じゃ話になりません。 ・３月第３週目：もう１戸打診有り。 いよいよやばくなってきた。主に募集している２店舗の店長が、わざわざ家 に来て苦戦している状況を説明しに来る。近隣でも、同じ間取り、同じ価格 設定の、同じＬ社契約解除物件が２棟もあるとのこと。その２棟も大苦戦中 とのこと。 夜寝られません。胃が痛い。日々イライラが募る。 夜寝られません。胃が痛い。 ・３月第４週目：ＭＭ社店長から、今一発逆転を狙っているとのこと。それに かける。４月に入ると、がたっと人の動きが減りますので、３月中になんと かしたいのです。 ・４月に入ってすぐ、待望の店長からの一報が入る！「１棟貸しが決まりそう です！」 私はわらにもすがる思いでした。一棟借り上げたいと言っているのは、当時景 気が良かったトヨタ系の会社へ斡旋している、派遣会社でした。 Copyright(c)2014 不動産投資で経済的自由を手に入れる会 All Rights Reserved. 21 間違いだらけの不動産投資 ～誰も言わなかった４つのワナ～ 寮として使うようです。ＨＰで確認しましたが、業績も良いようです。 合格です。（選ぶ余裕はありませんが） そして、条件ですが、１棟借り上げですが、契約は戸別契約にしてもらいまし た。その方が、賃貸ニーズに合わせ契約数の調整をしてもらい易く、全戸一気 に空くということが起こりにくいと考えたからです。 そして、交渉の結果、Ｌ社借り上げ時より高い賃料で契約してもらうに至りま した。ホント良かったです。九死に一生を得たとは、正にこのことではないで しょうか。この契約がなかったら、私は未だにのたうちまわっていた のたうちまわっていたかもしれ のたうちまわっていた ません・・・。破綻していた 破綻していたかもしれません。リタイアなど夢のまた夢に、な 破綻していた っていたことでしょう。 いやーーー危ない危ない。 この契約をまとめてくれたＭＭ社の店長さんには足を向けて寝られません。私 はこの一件から、極力ＭＭ社を使うようにしています。せめてものご恩返しで す。相手はもう覚えてはいないかもしれませんが、私はずっと感謝しています。 ですから、近くに行った時には必ず顔を出して、挨拶をするようにしています。 結構義理硬いでしょ。 ちなみに同時期に全空きになった他の２棟のＬ社物件は、半年後未だ２～３部 屋しか埋まってないそうです。 ぞぞぞぞぞーーーーーーーっ 怖っ！！ 想像してください。刻々と迫り来る破綻への恐怖。間一髪、リタイアどころ か危うく破綻するところでした。 知識、経験があれば、すぐに見抜けたこのリスクも、初めて取得したときに は危険性に気づかなかったのです。これとよく似たものに、企業の一括借り 上げがあります。出て行くときは同様に一気に出て行くケースがあるため、 レントロールは十分に検証してください。 そして、極悪３兄弟等のアパート購入を検討している方は十分に気をつけて ください。契約期限切れまであと１～２年程度の物件を叩き売っていること がよくあります。 Copyright(c)2014 不動産投資で経済的自由を手に入れる会 All Rights Reserved. 22 間違いだらけの不動産投資 ～誰も言わなかった４つのワナ～ マンスリーなどで貸している場合は募集家賃も高く、通常の価格で入手した のでは全く面白みのない場合も多く見られます。一方で資金体力のある方は、 そのような物件に、厳しい指値を入れていくという買い方もありますが、満 室経営の運営ノウハウに自信のない方は控えたほうがいいでしょう。 なお、新築でＬ社、Ｄ社、Ｔ社で建てたい。プランを検証して欲しいとご相 談をいただくことも多いのですが、本当に彼らはボッていますね。土地があ るにもかかわらず８％程度の利回りと言うのがザラです。 簡単に入居が見込める家賃設定にしておいて、そこから家賃保障料、管理費 を取得、エアコン一つとして機種指定エアコン以外は管理しないなどと言う 理不尽さ。もちろんエアコンはバカ高いです。 そしてよく間違うのが、物件の生涯管理をしてくれるということ。契約書に きちんと書いてあります。家賃改定も、契約解除も彼らの意のままなのです。 既に彼らは建築し続けないと存続できない企業となっています。あなたは騙 されないでください。 恐怖の終章 ～修繕地獄再び！ ～修繕地獄再び！～ 再び！～ ようやく、１棟借り上げが決まりほっとしたのも束の間でした。早速その借り 上げされた会社からクレームです。 ① 電気コンロが点かない。 （どうも古くなっていて、断線していたようです。 これを機に、すべて新品に交換することにしました。） →チーン３０万円成りー。 ② 換気扇から異音がする。 （これも古くなって、ダメになったようです） →チーン３万円成りー。 ③ 給湯器が壊れた。 Copyright(c)2014 不動産投資で経済的自由を手に入れる会 All Rights Reserved. 23 間違いだらけの不動産投資 ～誰も言わなかった４つのワナ～ もう派遣会社の総務の担当者は怒ってました。入居して、１ヵ月なのにこん なに頻繁に問題が発生したのでは困ります、と。 これは、やばい。こじらせて出て行くなんてことになっても困る。仕方ない。 こうなったら、全部古いのは替えよう。 見積もりを見てビックリ！です。１２戸分替えなければならなかったのです が、１戸あたり１０万です。えーーーー？！１２０万？お金がもう無いです。 しょうがないので、知恵を絞りました。結果、約半額の５５万で済みました。 (^.^)v え？ どうやったのかって？ 実は自分でやったのです。 ヤフオクで、必要な部品や給湯器を購入し、支給しました。そして、水道屋 とガス屋を直接手配し、自分も作業員となって働いたのです。その甲斐あっ てお安くできました。でもあまり、お勧めいたしません。結構大変です。 →チーン５５万円成りー。 もうたまらない。もうカンベンして欲しい。これが、偽らざる気持ちです。 誰だ？「利回りがすべてだ。」「リフォームすれば永遠に使用できるから、築古 は気にするべからず」「手に入れた物件は一生手放さない」なんて言ってたの は？ ちょっと検証してみましょう。 「利回りがすべてだ。」 すべてではない！ 現実、１棟目のＣＦはほとんどゼロでした。ＣＦが無いとリタイアは無理で す。入ってきた家賃収入ほぼすべてが、借金返済、修繕、税金に消えていっ たのです。 なにか違うぞ。このまま、築古アパートを増やしても、リタイアなんてでき るのだろうか？それか、借金完済するまで待つか？いやいやそんなに待てな Copyright(c)2014 不動産投資で経済的自由を手に入れる会 All Rights Reserved. 24 間違いだらけの不動産投資 ～誰も言わなかった４つのワナ～ いし。やっぱり、利回りは重要だけどそれが、すべてでは決してない。 「リフォームすれば永遠に使用できるから、築古は気にするべからず」 「リフォームすれば永遠に使用できるから、築古は気にするべからず」 リフォームしても、躯体の寿命は延びるかもしれないが、賃貸商品としての価 値の寿命は延ばすにも限界がある。特に木造、鉄骨は厳しい。そして、部屋の 狭い１Ｋ、１Ｒも厳しい。部屋の大きさはどうにもならないから。 「手に入れた物件は一生手放さない」 そういう事もあるかもしれないが、出口はそれだけではない。状況変化が起 こった時など有事には売却も必要になる。複数出口は用意しておくべき。 「築古高利回り物件」 「一括借り上げ保証」に潜むリスクというものが、どんな ものなのかがわかって頂けたでしょうか？私はたまたま幸運に恵まれて、なん とか回避できたのですが、普通は回避できなくて破綻する人の方が多いのでは ないかと思います。 こんなことをそのまま放置しておいたら、ぞくぞくと破綻者予備軍が生み出さ れていくのだと思いました。不動産投資コンサルタントとして、業界のことが よく分かるようになってから、特にその思いは確信に変わっていきました。 業界人として、不動産投資コンサルタントとして、このまま次々と損をする人 が増えるということは、不動産業界自体がうさん臭い業界としてみられダメに なってしまうのではないかと感じました。 たまたま私と縁があって、話ができる方はよいのですが、そうでない方は知ら ずに引っかかってしまうのです。当時の私のように・・・ 明らかに破綻まっしぐらの物件を購入していく方が、どんどん増えていくのを 見ていることができなくなりました。 こういった知識をお伝えし、少しでも破綻者になるのを救うのが使命であると 思い、この小冊子を作成しました。 Copyright(c)2014 不動産投資で経済的自由を手に入れる会 All Rights Reserved. 25 間違いだらけの不動産投資 ■第四章 ～誰も言わなかった４つのワナ～ どうすれば損をしない どうすれば損をしない良い投資 損をしない良い投資 ができるのでしょう ができるのでしょう？ のでしょう？ まず最初に、重要なことが２つあります。まず一つ目は、投資というものにリ スクは付きものだということです。ゼロというのは、ありえません。 そんなことはわかっているという方がほとんどだと思いますが、大変重要な前 提ですので、改めてお話しします。その上で、出来る限りのリターンを狙って いくというのが、私の基本スタンスです。もう少しかみ砕いていいますと、リ スクに比べリターンが大きければ積極的に投資すべきだし、逆に小さければ控 えるべきだということです。 二つ目は、融資を受けるということが前提だということです。多くの方は、融 資を活用すると思います。 このことを踏まえ、まずは、最初から明らかにリスクの方が大きい投資を除外 します。 １）おさらい １）おさらい まずはおさらいです。 ● ● 一括借り上げ ３０年家賃保証 ・もうおわかりですね。得をするのは、メーカーだけです。 絶対に手を出すべきではありません。 ● 区分所有 ・出口、投資効率を考えると良い投資ではありません。 ● 築古物件 ・修繕費が膨大にかかります。 また、融資期間も短いため、キャッシュフローがほとんどでません。 Copyright(c)2014 不動産投資で経済的自由を手に入れる会 All Rights Reserved. 26 間違いだらけの不動産投資 ● ～誰も言わなかった４つのワナ～ 短期融資 ・融資期間が短いと、キャッシュフローがほとんどでません。 ２）投資法 では、具体的な投資法を挙げていきましょう。 ● 新築アパート（木造、軽量鉄骨） ＜デメリット＞ ・土地を所有していて、建物だけ建て、利回りが１４％以上回るのであれば、 悪くはないかもしれません。 ただし、所有している土地はアパート経営に適しているということが前提 です。多くの場合、何も調査せず、アパートメーカーの甘い話を鵜呑みに したが、実際は需要がなかったというケースがほとんどです。 ・１４％と高い利回りを要求するのは、法定耐用年数が木造で２２年、軽量 鉄骨で１９年と、短いため、融資期間が長くとれないので、あまりキャッ シュフローがでないからです。 ・土地から仕入れようとした場合、この利回りは実質困難でしょう。 ・土地があるにもかかわらず、たいした収益にはなりませんので、投資効率 はあまりよくありません。 ＜メリット＞ ・壊すのが簡単ですので、更地にしたり、立て替えをするのは安価でできる。 ＜コメント＞ 無借金の土地を持っている方以外は、お勧めできません。 Copyright(c)2014 不動産投資で経済的自由を手に入れる会 All Rights Reserved. 27 間違いだらけの不動産投資 ～誰も言わなかった４つのワナ～ ● 新築マンション（重量鉄骨、鉄筋コンクリート） ＜デメリット＞ ・土地を所有していて、建物だけ建て、利回りが１１％以上回るのであれば、 悪くはないかもしれません。 ただし、所有している土地はアパート経営に適しているということが前提 です。多くの場合、何も調査せず、アパートメーカーの甘い話を鵜呑みに したが、実際は需要がなかったというケースがほとんどです。 ・建築コストが高くなるので、利回りがそこまでよい物件をつくるのが実質 困難。 ・頑丈にできているため、壊すのに大きな費用が発生する。 ＜メリット＞ ・重量鉄骨で３４年、鉄筋コンクリートで４７年の法定耐用年数があるので、 ３０年の期間で融資を受けられる。 ＜コメント＞ 所有している土地がたまたますばらしい立地で無い限り、パスした方がよ いでしょう。 規模が相当大きくなりますので、需要があるかをよりシビアにみていく必 要があります。仮に需要があったとしても、他のマンションがまだまだ建 つ余地があるのであれば、一考したほうがよいかもしれません。 ● 中古アパート（木造、軽量鉄骨） ＜デメリット＞ ・融資期間が短期になるため、キャッシュフローが出ない。 ・修繕費が膨大にかかる。 ・防音性がＲＣ（鉄筋コンクリート）と比べ劣るため、競争力が落ちる。 ・耐久性がＲＣ（鉄筋コンクリート）と比べ劣る Copyright(c)2014 不動産投資で経済的自由を手に入れる会 All Rights Reserved. 28 間違いだらけの不動産投資 ～誰も言わなかった４つのワナ～ ・耐震性に疑問があり、築古だと、倒壊の危険性がある。 ・火災保険が高額 ・規模が小さい ・銀行には、建物は、ほとんど価値がないと判断されてしまう。 頭金を３０～４０％要求されるケースが多い。 ＜メリット＞ ・壊すのが簡単ですので、更地にしたり、立て替えをするのは安価でできる。 ＜コメント＞ 減価償却費狙いや、土地値以下で購入し、立て替えるのであれば購入するの もアリです。ただし、安易にやると、大損します。ご注意下さい。 その場合、キャッシュで買うのであれば、よいと思います。もし、借り入れを して購入するのであれば、パスすべきでしょう。キャッシュフローが全くでな いからです。 ● 中古マンション（ 中古マンション（重量鉄骨） 重量鉄骨） ＜デメリット＞ ・法定耐用年数が３４年のため、融資期間が短期になるため、キャッシュフ ローが出ない。 ・防音性がＲＣ（鉄筋コンクリート）と比べ劣るため、競争力が落ちる。 ・耐久性がＲＣ（鉄筋コンクリート）と比べ劣る ・銀行には、建物は、価値が少ないと判断されてしまう。 頭金を２０～３０％要求されるケースが多い。 ＜メリット＞ ・ＲＣと比較すれば、解体費用は、安価ですむ。 ＜コメント＞ 築９年以内であれば、利回り１１％以上で土俵に乗ってくるが、建物自体は、 ＲＣと比較すると見劣りしてしまう。築９年以内で、利回り１１％以上とい う物件は、なかなか出てこないと思われます。 Copyright(c)2014 不動産投資で経済的自由を手に入れる会 All Rights Reserved. 29 間違いだらけの不動産投資 ～誰も言わなかった４つのワナ～ ● 中古マンション（ 中古マンション（ＲＣ） ＲＣ） ＜デメリット＞ ・解体費用が高額。 ・規模が大きい。 ＜メリット＞ ・法定耐用年数が４７年のため、融資期間が長期になるため、キャッシュフ ローが出やすい。 ・防音性が高いため、競争力がある。 ・耐震性に優れ、余程のことが無い限り、倒壊はしないと思われる。 ・耐火性に優れるため、全焼はまずないと思われる。 ・火災保険が安価である。 ・駆体がしっかりしている為、耐久性がある ・銀行の評価も高いため、融資が付きやすい。 頭金が 10％程度で済むケースもある。 ＜コメント＞ 建築費用が高額なＲＣですが、中古になると、不当に安く売りに出ているこ とがある。よく売りに出されている築１７～２２年でも、十分キャッシュフ ローが出るため、優良物件を探しやすい。 築１７～２２年でも、駆体がしっかりしているため、リフォームすれば問題 なく使用することが可能です。利回りは、１１％以上を目安とすればよいで しょう。 Copyright(c)2014 不動産投資で経済的自由を手に入れる会 All Rights Reserved. 30 間違いだらけの不動産投資 ～誰も言わなかった４つのワナ～ ３）まとめ 十分なキャッシュフローを得るという目的に限って言うと、中古のＲＣ物件が 断然お勧めです。上記の新築木造（軽量鉄骨）アパート、新築マンション、中 古木造アパート、中古重量鉄骨マンションと比較すると、桁違いの収益性に驚 かれると思います。 もちろん客付けが容易であることが、重要な要素ではありますが、ここに狙い を絞るだけでも大きく結果が違うと思います。 Copyright(c)2014 不動産投資で経済的自由を手に入れる会 All Rights Reserved. 31 間違いだらけの不動産投資 ～誰も言わなかった４つのワナ～ ■おわりに 今読み返してみると、賃貸不動産投資業界の裏側を、暴露しすぎた面もありま す。ひょっとすると、近い将来クレームがついて、発行中止に追い込まれるか もしれません。それでも、私は断固この活動は続けていくつもりです。 知識が少ない素人を騙して儲けるような商売を、許すようなことがあってはい けないと思うからです。そして、あなたにエールを送ります。 「はじめに」でも 書きましたが、もう一度だけ繰り返します。 ・ 素人が安易に手を出して、悪い物件を掴まされたりしないだろう か・・・ ・ もし失敗したら、多額の借金が残って、夜逃げをしなくてはいけなく なったりしたらどうしよう・・・ このように不安に思うことは、ある意味当然です。でも、正しい知識さえあれ ば、騙されたり、悪い物件を掴まされたりする確率は飛躍的に少なくなります。 必要以上に恐れることがありません。リスクとは、そもそも知らないことが、 リスクなのです。 そしてあなたは、今日、他の大多数の人が知らないことを知りました。正しい 知識を持って物件選択さえすれば、ほぼ負けることがないのが不動産投資とい って過言ではありません。 ・ 不動産投資に成功すれば、若くしてリタイアできるかも！ ・ 家賃収入で今の収入より多く入ったら、好きなことが出来る！ そう感じたあなたの直感は正しいです。けっしてあきらめないで下さい。あき らめずに、チャンスを待てば、必ず良い物件に巡り会うことができます。ぜひ、 優良な物件を入手し、不動産収入を得ることでご自身の飛躍や、ご家族の安心 につながれば幸いです。 Copyright(c)2014 不動産投資で経済的自由を手に入れる会 All Rights Reserved. 32 間違いだらけの不動産投資 ～誰も言わなかった４つのワナ～ あなたが潤沢なキャッシュフローを手にし、 新たな人生を歩まれることを、心から願っています。 不動産投資で経済的自由を手にする会 代表 Copyright(c)2014 不動産投資で経済的自由を手に入れる会 All Rights Reserved. 33 間違いだらけの不動産投資 ～誰も言わなかった４つのワナ～ ■著者プロフィール 村田 幸紀 （むらた こうき） □ 住居系収益不動産投資コンサルタント ２００４年から不動産投資を開始。２００７年に長年勤めたトヨタ系の会社を 退職し、不動産業界に金字塔を打ち立てた「光速 不動産投資法」カリスマ投 資家の今田信宏氏に”サラリーマンが収益不動産投資でリタイアする会”のチ ーフコンサルタントとして抜擢される。 その後、個人向け融資付けで、瞬く間に日本一になった同会の大躍進に大きく 貢献し、融資総額数十億に及ぶ融資付けを行う。 地銀の融資戦略と物件評価で、トップコンサルタントとして人気を博す。 自身も地銀のみでリタイアした実践不動産投資家として、総資産４億９千万円、 家賃収入６２００万円／年（満室時）、銀行への返済２６００万円未満／年、 （家 賃収入－返済＝３６００万円／年）を達成。 中小企業のオーナー、医師など周りの声に押され、２００８年に独立。 「中小企業のオーナー、医師こそ、不労所得で経済的自由になるべき」 「不動産 のプロが素人を食い物にしてはいけない」という信念の元に、”不動産投資で経 済的自由を手にする会”を設立する。 現在は１３棟を所有し、家賃収入２億円超。返済比率は３９％を誇る。 ■ 連絡先 〒465-0057 愛知県名古屋市名東区陸前町 3007 ブルーデル東一社 202 号 不動産投資で経済的自由を手に入れる会 TEL: 052-784-4877 FAX: 050-3488-4094 Hp: http://www.keizaitekijiyu.jp/ mail: [email protected] 平成２０年１２月１２日 初版発行 《検印省略》 「間違いだらけの不動産投資 誰も言わなかった４つのワナ」著者 Ⓒ Koki Murata Printed in Japan 2008 村田幸紀 Copyright(c)2014 不動産投資で経済的自由を手に入れる会 All Rights Reserved. 34
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