Jリートの仕組みと魅力

Jリートの仕組みと魅力
2013年12月
株式会社東京証券取引所
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目次
１．Ｊリートの仕組み
２．Ｊリートの種類
３．Jリートの情報収集
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１．Ｊリートの仕組み
２．Ｊリートの種類
３．Jリートの情報収集
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Jリートとはどのような金融商品か
Ｊリートは不動産賃貸業に特化した不動産会社（投資法人）
– この会社（投資法人）は「賃貸不動産」を購入し、そこから生じる賃料や売却益
を投資家に配当（正確には分配）します
– 不動産運用の専門家が複数の賃貸不動産に投資して運用（ポートフォリオ運
用）するので、リスク分散の効果があります
不動産運用の専門会社
不動産
投資家
運用委託
投資
分配金
不動産賃貸業に
特化した不動産会社
保有
オフィスビル
賃料等
賃貸マンション
4
Jリートを通じた不動産投資
Ｊリートを使えば比較的少額から不動産投資が始められます
投資対象
不動産
不動産株
不動産
ビル賃貸やマンション分
譲など主に不動産業を
営む株式会社の株券
Jリート（J-REIT）
ビル賃貸など不動産賃
貸業に特化した会社※
が発行する証券
※投信法に基づく法人（投資法人）
税引き前での配当※
収益への
税金と配当
固定資産税、所得税
投資金額
の水準
数百万円から
数十万円から
数万円から
流動性
低い
高い
（取引所で売買可能）
高い
（取引所で売買可能）
税引き後での配当
※一定の条件で投資法人は税金が免除
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Ｊリートの分配金の動向
Jリートの分配金は市場開設時から安定的に分配されています
※当該分配金推移は、各投資法人の分配金実績を半年毎に比較し変化率を計
算し、その変化率を銘柄数で単純平均した数値を前年指数（2002年上期＝100）
に乗じて算出した値
・上期は1月∼6月、下期は7月∼12月を示す
・年間2回決算のある銘柄が計算対象
・投資法人が上場した期、投資法人が合併した期、投資口の分割があった期は計算対象外
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出所：各投資法人公表資料により東京証券取引所作成
Jリートの分配金利回りの水準
Jリートの平均分配利回りは高水準で推移しています
Jリート・株式・国債の利回り推移（2001年9月∼2013年11月（月次））
イールドスプレッド
= Jリート平均分配利回り – 国債利回り（10年）
3.74
3.13
1.57
0.61
出所：ブルームバーグ、東京証券取引所
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１．Ｊリートの仕組み
２．Ｊリートの種類
３．Jリートの情報収集
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Jリートのタイプ
Jリートには単一用途特化型と複数用途型があります
単一用途特化型Jリート
オフィス
特化型
商業施設
特化型
賃貸住宅
特化型
物流施設
特化型
ホテル
特化型
複数用途型Jリート
複合型Jリート
（2つの用途の不動産に投資）
総合型Jリート
（３つ以上の用途又は用途を限定しない）
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単一用途特化型上場Jリート一覧 2013年11月29日現在
運用資産
オフィスビル
特化型
住居特化型
商業施設
特化型
物流施設特化型
ホテル特化型
証券
コード
投資法人名
投資口価格
（円）
（2013/11/29）
時価総額
（百万円）
今期予想分
年間予想
配金（円）
分配金利回り
※1
決算期
8951
日本ビルファンド投資法人
1,204,000
833,168
17,300
2.87%
6月/12月
8952
ジャパンリアルエステイト投資法人
1,082,000
642,859
15,160
2.80%
3月/9月
8958
グローバル・ワン不動産投資法人
658,000
63,760
19,000
5.78%
3月/9月
8959
野村不動産オフィスファンド投資法人
485,500
180,874
10,000
4.12%
4月/10月
8976
大和証券オフィス投資法人
422,000
167,027
7,200
3.41%
5月/11月
8979
スターツプロシード投資法人
172,700
25,038
4,150
4.81%
4月/10月
8984
大和ハウス・レジデンシャル投資法人
405,500
151,604
8,470
4.18%
2月/8月
8986
日本賃貸住宅投資法人
64,200
93,860
1,580
4.92%
3月/9月
3226
日本アコモデーションファンド投資法人
699,000
161,267
14,400
4.12%
2月/8月
3240
野村不動産レジデンシャル投資法人
539,000
86,671
12,100
4.49%
5月/11月
3269
アドバンス・レジデンス投資法人
222,100
275,404
4,500
4.05%
1月/7月
3278
ケネディクス・レジデンシャル投資法人
217,000
52,432
6,100
5.62%
1月/7月
3282
コンフォリア・レジデンシャル投資法人
706,000
47,557
16,200
4.59%
1月/7月
8953
日本リテールファンド投資法人
202,000
466,256
4,073
4.03%
2月/8月
8964
フロンティア不動産投資法人
958,000
237,584
18,400
3.84%
6月/12月
8967
日本ロジスティクスファンド投資法人
997,000
165,502
18,000
3.61%
1月/7月
3281
GLP投資法人
102,500
215,014
2,167
4.23%
2月/8月
3283
日本プロロジスリート投資法人
990,000
276,161
18,191
3.67%
5月/11月
8985
ジャパン・ホテル・リート投資法人
48,200
126,346
1,803
3.74%
12月
3287
星野リゾート・リート投資法人
569,000
11,522
12,444
4.37%
4月/10月
出所：東京証券取引所 ※今期予想分配金：運用会社からの発表がない場合は、前期実績を表示。
※1：年間予想分配金利回り＝（今期予想分配金×２） ÷ 2013年11月29日終値
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複数用途型上場Jリート一覧 2013年11月29日現在
運用資産
オフィスビル＋住居
複
合
型
オフィスビル＋商業施設
商業施設＋物流施設
物流施設＋インフラ施設
物流施設＋商業施設
オフィスビル中心
総
合
型
オフィスビル＋商業施設＋住居
オフィスビル＋住居＋商業施設＋
ホテル等
住居中心
住居中心＋オフィスビル等
商業施設中心
証券
コード
投資法人名
8956
プレミア投資法人
8966
平和不動産リート投資法人
8955
8957
投資口価格
（円）
（2013/11/29）
時価総額
（百万円）
今期予想分
配金（円）
※1
年間予想
決算期
分配金利回り
399,000
86,822
9,620
4.82%
4月/10月
76,800
61,090
1,670
4.35%
5月/11月
日本プライムリアルティ投資法人
343,000
282,975
5,800
3.38%
6月/12月
東急リアル・エステート投資法人
612,000
119,658
12,400
4.05%
1月/7月
3279
アクティビア・プロパティーズ投資法人
793,000
162,773
15,218
3.84%
5月/11月
3290
ＳＩＡ不動産投資法人
422,500
31,730
4,327
2.61%
2月/8月
3292
イオンリート投資法人
114,500
103,623
322
1.45%
1月/7月
3249
産業ファンド投資法人
900,000
140,789
15,958
3.55%
6月/12月
3263
大和ハウスリート投資法人
749,000
91,782
15,600
4.17%
2月/8月
3285
野村不動産マスターファンド投資法人
100,600
167,525
2,780
5.53%
2月/8月
8954
オリックス不動産投資法人
127,700
215,493
2,370
3.71%
2月/8月
8961
森トラスト総合リート投資法人
858,000
226,512
17,200
4.01%
3月/9月
8972
ケネディクス不動産投資法人
477,000
157,577
9,360
3.92%
4月/10月
8987
ジャパンエクセレント投資法人
606,000
136,320
12,300
4.06%
6月/12月
3227
ＭＩＤリート投資法人
234,000
42,968
6,051
5.17%
6月/12月
8982
トップリート投資法人
452,000
79,100
10,150
4.49%
4月/10月
3234
森ヒルズリート投資法人
700,000
193,890
10,000
2.86%
1月/7月
8960
ユナイテッド・アーバン投資法人
146,900
349,649
2,750
3.74%
5月/11月
8975
いちご不動産投資法人
63,700
59,421
1,530
4.80%
4月/10月
8973
積水ハウス・ＳＩ投資法人
497,000
79,324
10,700
4.31%
3月/9月
8963
インヴィンシブル投資法人
13,500
18,202
200
2.96%
6月/12月
8968
福岡リート投資法人
811,000
111,918
16,200
4.00%
2月/8月
8977
阪急リート投資法人
543,000
57,124
12,700
4.68%
5月/11月
出所：東京証券取引所 ※今期予想分配金：運用会社からの発表がない場合は、前期実績を表示。
※1：年間予想分配金利回り＝（今期予想分配金×２） ÷ 2013年11月29日終値
※2：SIA不動産投資法人の分配金は第1期の特殊要因を含んでいる数値であり、第2期の予想分配金（13,331円）ベースでは、6.31%となる。
※3：イオンリート投資法人の分配金は第1期の特殊要因を含んでいる数値であり、第2期の予想分配金（2,400円）ベースでは、4.19%となる。
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各運用資産の特徴
オフィスビル
オフィスの賃貸契約は2年程度と比較的短い
豊富な市場データやトラックレコード
住宅や商業施設等に比べて単位当たり不動産
住宅
賃貸マンションの需要は比較的安定
借主が分散
物件所在地の人口動態にも影響を受けやすい
価格が大きい
商業施設・ホテル
他の資産に比べ、管理運営にノウハウや
専門性が求められる
変動賃料を採用する物件も存在
物流施設
長期固定の賃貸借契約が多く、キャッシュ
フローが比較的安定
契約期間等、契約形態に個別性がある
契約期間等、契約形態に個別性がある
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１．Ｊリートの仕組み
２．Ｊリートの種類
３．Jリートの情報収集
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情報開示の内容
株式と同様、東証のルールに基づき、“タイムリー・ディスクロージャー（適時開示）”
が求められています。
東証ホームページの「適時開示情報閲覧サービス」にて開示と同時に閲覧が可能です。
投資法人等の情報
以下のような事項に該当する場合
に、適時開示が行われます
運用資産等の情報
 投資口の追加発行や売出し
以下のような運用資産等に一定の
変更や影響が生じる場合に、適時
開示が行われます
 投資口分割等
 運用資産の取得/譲渡
 資金の借入
 運用資産に発生した一定の損害
（純資産総額の3％以上）
 投資法人債の発行
 業務改善命令等
 資産運用会社に関する情報
 当期利益の予想値から30％以上
の差異が見込まれる場合
 分配金の予想値から5％以上の
差異が見込まれる場合
決算の情報
決算の内容が定まった場合には、
通常の株式と同様、「決算短信」に
より、以下の事項等の開示を求めて
います
 当期の運用（当期純利益、分配
金等）・資産（純資産等）に係る情
報
 分配予想等に係る情報
 運用資産等の価格に関する情報
等（参考情報）
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東証Ｊリート情報サイト「Ｊリート view 」
東証はＪリート市場創立10周年を記念し、東証のホームページ内に個人投資家向けに新しいＪリートサイト「Ｊリート
view」を立ち上げました。このサイトでは、Ｊリート保有物件の動画、東証Ｊリートマーケットコラム、投資口価格や分
配金利回り一覧など役立つ情報を提供しています。 “Ｊリート view”はこちらです ⇒ http://reit.tse.or.jp/
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押さえておきたいJリートの投資リスク
 Jリートは魅力的な商品ですが、投資に当たってはリスクがあります。
 例えば不動産を取り巻く環境、不動産市況や金利動向、マクロ経済の変
化等、様々な要因で分配金や価格は影響を受けます。主なリスクを挙げ
ると以下のとおりです（以下の点を含め、Jリートのリスクについては、目
論見書などにおいて詳しく記載されています。）。
 投資を行われる際には、こうしたリスクについて十分御理解のうえ、判断
されることが必要です
元本及び分配金等が保証され
ていません。
Jリートの価値は、保有不動産
等の価格変動や資産の入替
え等による運用成果に影響さ
れ、大きく変動する可能性が
あります。
分配金は、その原資である不
動産から得られる賃貸収入等
の変動により影響を受けます。
Jリートの保有不動産は、自然
災害や環境問題等により、予
測不可能な偶発事象等により
滅失、毀損又は劣化する等の
可能性があります。
不動産等に係る法制度（税制、
建築規制等）の変更により、不
動産等やJリートの価値が影
響を受ける可能性があります。
Jリートの市場価格は、市場に
おける需給の状況、不動産市
況や金利情勢の見込み等、
様々な要因により変動します。
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本資料に関する注意事項
本資料は情報提供のみを目的としたものであり、投資勧誘や特定の証券会社
との取引を推奨することを目的として作成されたものではありません。万一、本
資料に基づき被った損害があった場合にも、（株）東京証券取引所は責任を負
いかねます。本資料で提供している情報は万全を期していますが、その情報の
完全性を保証しているものではありません。また、本資料は、Jリート等について
解説・記述しておりますが、全ての内容を網羅したものではありません。本資料
に記載されている内容は将来予告なしに内容が変更される可能性があります。
内容等について、過去の情報は実績であり、将来の成果を予想するものではあ
りません。本資料のいかなる部分も一切の権利は（株）東京証券取引所に属し
ており、電子的または機械的な方法を問わず、いかなる目的であれ無断で複製、
または転送等はできません。
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