知的資産経営報告書 2014 グルーブ / グルーブファシリティーズ 2014 目次 知的資産経営報告書 2014 ごあいさつ 4 私達メンバーの一人一人が夢の実現へのカギを握る 経営理念 5 正義と道徳の順守、その先にあるのは喜びそして感謝 私達の歩み 6 フロー・ビジネスなくしてストック・ビジネスなし 経営方針 7 2017年、グループアセット100億円を目指す グループ 8 ストックからフローまでシームレスに完結できるグループ 事業概要 9 ストックとフローを両輪で回す独自のレバレッジ・モデル ストック・ビジネスの強み 10 ハード（居住空間）とソフト（居住サービス）の価値を最大限に高め、 収益のプラットフォームとなる フロー・ビジネスの強み 11 常に新しい事業にチャレンジし、会社の成長戦略を支える 人・仲間・組織を重んじる 12 基礎的価値観の共有 × 技術・能力の向上 ＝ 人を創る会社 私達の未来 14 2017年の目標と達成に向けた具体的戦術 15 「３階建ての経営計画」を見据えた道しるべ 重要業績評価指標に見る2017年の姿 プロフィール 16 企業概要・グループ年表 2 2014 社 会 に 必 要 と さ れ る 企 業 と し て 絶 え ず 発 展 す る 3 ス ト ッ ク と フ ロ ー を 融 合 さ せ た 独 自 の ビ ジ ネ ス モ デ ル を 携 え 2014 ごあいさつ 私達メンバーの一人一人が夢の実現へのカギを握る 昭和54年11月17日、現在私達が営むビジネスの 起点となる共同通商株式会社が誕生しました。 設立当初は、建売住宅事業、販売及び売買の仲 介を中心とする事業からスタートし、その後、収益性 や成長性に多大なる貢献を果たす大型かつ複数年 に亘る開発事業にシフトチェンジすることで、フロー・ ビジネスを事業の主軸に据えるに至りました。 また、企業として永続成長するために、業務カテゴ リーをストック・ビジネスとフロー・ビジネスの二輪とし て明確に区分、このうちストック・ビジネスの安定性に フォーカスする不動産会社として、平成13年7月に 株式会社グルーブを設立しました。 さらに、アセットをグループ全体で保有するにあたり、 ストック部門の更なる充実を図る目的で、平成24年 12月、建物の維持・メンテナンスをはじめとしたハー ドファンクションを担う株式会社グルーブファシリ ティーズを設立し、現体制の礎が完成しました。 これに併せて、ステークホルダーの皆様に私達を より一層お見知り置き頂きたいとの願いを込めて、知 的資産経営報告書を作成するに至りました。 本報告書作成においては、私達を取り巻く環境、 当社の現状をもとに、強みと弱みを多方面から分析 し、更なる飛躍のために何を守り、何に挑戦すべき かを徹底的に議論するとともに、2017年中期経営 計画実現に向けた行動計画も併せて論じています。 心踊る経営計画、そしてストック・ビジネスとフロー・ ビジネスを融合した独自のビジネスモデルを携えても、 計画通り実行できなければ素晴らしいプランが台無 しに終わります。私達メンバー一人一人は、会社の 理念、社員行動指針、社訓を基礎的価値観として 共有し、個々の能力、技術を磨くことで、必ずや計画 を達成すべく、日々挑戦を続けています。 本報告書を通じ一人でも多くの方々に私達の取組 みをご理解いただき、更なる飛躍のお力添えを賜り たく祈念する所存です。 平成26年6月、私達は更なる飛躍を目指す決意 を込めて、共同通商株式会社を共同インベストメント 株式会社へと商号変更するとともに、事業拠点の集 約、支店設置、ＣＩプロジェクト、社員の働きがいを向 上させる施策も合わせて実施しております。 共同インベストメント 株式会社 株式会社 グルーブファシリティーズ 共同通商株式会社 共同インベストメント株式会社 株式会社グルーブ 株式会社グルーブファシリティーズ 代表取締役 株式会社グルーブ 池元 宏行 4 2014 経営理念 正義と道徳の順守、その先にあるのは喜びそして感謝 社員の喜び・当社と関わりを持つすべての人々の喜びを実現する事を常に目指し、 正義と道徳を順守し、社会に必要とされる企業として発展し続ける努力をします。 私達は、正義と道徳、すなわち損得ではなく善悪 で物事を判断し行動する基礎的価値観のもと、自利 利他の精神でお客様のニーズに尽くし、その結果と して社会に必要とされ、発展し続ける企業であろうと 心に刻んでいます。 このような環境のもとで、従業員一人一人がお客 様を想って自らを成長させることは会社の発展にも 直結します。そして会社の発展は、従業員や家族に 安定と誇りをもたらすとともに、新たな事業の創出、 雇用創出などを生み出し、必然的に私達と関わる 人々の増加にも繋がります。その結果、私達が向き 合う社会は更に広がり、より多くの人々の喜びを創出 する機会に恵まれるのです。 これを実現するためには、当社、そして当社で働く 従業員一人一人が、お客様を想う熱い心と、何事に も果敢にチャレンジする不屈の精神を常に持ち続け ることが不可欠です。そのため当社では、これらを醸 成するための理念や情報の共有を含め、職場環境 作りに経営資源を傾注することで、自らを高めるため のフィールドを準備しています。 私達は不用意な膨張は決して求めません。物心 両面の豊かな状態を保ったうえで、従業員一人一 人を起点とした成長の連鎖を着実に踏みながら、挑 戦と発展の永続を目指して、努力を続けて参ります。 ｜社訓｜ ｜社員の行動指針｜ 1. 社員全員が生きがいを求めて 仕事に打ち込みます。 喜びと 感謝 迅速と 実践 創造と 愛社 2. 会社は家族を守り・自己を高める場であり、 常に学び・努力をします。 3. 変化を恐れず、自ら積極果敢に創造し、 その変化を楽しみます。 忍耐と 団結 4. 常に仕事の期限を意識し、 報告・連絡・相談を重視します。 5. まじめで素直な社風を継続発展し続け、 社員一丸となって守っていきます。 参加と 合意 6. 誰もしない未開の仕事もプロフェッショナルの 誇りを持って開拓します。 5 2014 私達の歩み フロー・ビジネスなくしてストック・ビジネスなし ｜創業者 池元真吾｜ ｜現社長 池元宏行｜ フロー・ビジネスによる 事業基盤の確立 ストック・ビジネスによる 安定収益の確立 昭和54年、現代表取締役会長である池元真吾が 共同興産株式会社の後進的企業として共同通商株 式会社を設立し、私達の不動産事業がスタート。こ れが私達の原点となる組織です。 創業者は、概ね3年〜5年を要するビッグプロジェ クトによってキャピタルゲインを創出し、会社を維持・ 発展させ社員を守るフロー・ビジネスを柱とし、自身 の嗅覚と人的・金銭的ネットワーク、強烈なカリスマ 性をもって大きく発展を遂げました。 その後、フロー・ビジネスが持つ売上・利益の変動リ スクを和らげ、安定的かつ挑戦的な事業拡大を目 指すため、当時の専務（現社長）が大型の収益物件 を購入することによる安定賃料の獲得を提言、さら に借入期間を30年とする期限の利益を確保する交 渉を金融機関と行い、ストック・ビジネスに参入すると いう、重要な経営判断を行いました。 これが功を奏し、プロジェクトによる利益の確保と賃 料収入による安定した利益の確保という事業の２本 柱が出来上がり、現在のフロー・ビジネスとストック・ビ ジネスの融合の礎が出来上がりました。 現社長就任後は、前社長のビックプロジェクトを柱 とした経営から、 「ストック・ビジネスとフロー・ビジネス の融合」によってグループ全体を安定成長に導く方 針に大きく舵を切り換えました。 自ら株式会社グルーブを設立し、ストック・ビジネス を芽生えさせたことは、多様かつ多彩な物件の仕入 と良質な物件・入居者サービスによる資産価値の向 上を可能とし、バリューアップやレバレッジ効果を通じ てフロー・ビジネスを大きく下支えするに至りました。 また、盛和塾稲盛塾長の教えによる「損得ではなく 善悪で物事を判断する」事業運営を貫くことにより、 真に公器としての会社を創造していこうとする姿勢が 強く覗えることも、現社長の大きな特色です。 さらに、創業者から引き継いだ社訓と自らが考案し た経営理念・社員の行動指針により、基礎的価値 観の共有と経営戦略の統一を図り、迅速な意思決 定を行うことによって、信頼を兼ね備えた「ストックか らフローまでシームレスに完結できるグループ」体制 を構築したことは、今後の事業拡大においても大き な強みとなっています。 共同インベストメント 株式会社 ｜創業者 池元真吾｜ フロー・ビジネスによる 事業基盤の確立 株式会社 グルーブ ファシリティーズ 共同通商株式会社 ｜現社長 池元宏行｜ ストック・ビジネスによる 安定収益の確立 株式会社グルーブ 6 フロー・ビジネスと ストック・ビジネスを 融合した独自の ビジネスモデル 2014 経営方針 2017年、グループアセット100億円を目指す ｜中期経営計画の策定｜ ｜アセット100億円以上を目指すために｜ 環境変化の激しい今日においては、明日の変化を 常に見通し、環境に適応し成長し続ける組織である ことが求められます。 現在、私達は少数精鋭の従業員による生産性の 高い組織創りを目指していますが、この先の当社を 取り巻く環境を鑑みると、人口減少、高齢化、グロー バル化などの課題に対応することも不可欠です。 これらの課題を乗り越えて永続的な発展を実現す るために、私達は2017年6月期までの中期経営計 画を策定し、達成に向けた取組みを行っています。 急成長ではなく安定成長を経営方針としたうえで、 2017年6月期の目標を売上40億円、経常利益４億 円、アセット100億円以上と設定しています。これは、 アセットが100億円以上になることで、盤石の経営基 盤を実現し、安定した経営基盤のもとで、ためらうこ となく成長性と収益性の追求に挑戦できる環境を創 造すべく設定した目標です。 そして、目標達成に向けて、直接部門においては 「能力×知識×経験」を、また間接部門では「ホスピ タリティ×アットホーム×サポート」をそれぞれ３つの 指針として、「企業は人なり」という言葉にならい、会 社として人創りに傾注するとともに、従業員一人一人 においても日々自己研鑽を重ねています。 ｜安定性・成長性・収益性を柱に｜ 経営理念に沿い、当社が社会に必要とされる企業 として発展し続けるためには、安定性・成長性・収益 性の３本柱を強固かつバランスのとれた状態にすべ く、適宜・的確な舵取りを行うことが大切です。 2017年6月期までの経営計画期間中は、特に安 定性に軸足を置くフェーズとし、計画を達成できたそ の先は、あくまで企業の永続性を重視するための安 定性を常に求めながらも、経営環境を踏まえたうえ で、成長性と収益性に軸足をスライドすることが、経 営の持続的安定に資するものと見通しています。 ｜計画達成の先に描く未来｜ 2017年度中期経営計画達成の先には、成長性と 収益性を求め、エリア戦略・ポートフォリオ戦略・ス テークホルダー戦略・人材戦略を引き継ぎつつ、より 野心的な挑戦を視野に入れた次期経営計画も既に 描きつつあります。当社や当社の従業員が、更なる 環境変化や未開の仕事を目一杯楽しむ環境と機会 を求め、私達は絶えずフィールドを駆け回ります。 「エリア戦略」 「ポートフォリオ戦略」 「ステークホルダー戦略」 「人材戦略」 「成長性」 「収益性」 「4つの戦略」 直接部門 「能力」×「知識」×「経験」 間接部門 「ホスピタリティ」× 「アットホーム」×「サポート」 フロー・ ビジネスの 更なる発展 「安定性」 「企業は人なり」 7 目標： アセット 100億円以上 （2017年6月期） ストック・ ビジネスの 更なる発展 2014 グループ ストックからフローまでシームレスに完結できるグループ ｜ストックからフローまでの一貫体制｜ 方針、経営戦略を統一できるメリットを持つほか、所 有者・ＰＭ（プロパティ・マネジメント）・ＡＭ（アセット・マ ネジメント）の一体化の仕組みづくり、内部一貫施工 による物件のバリューアップ、修繕コストの削減、二 次リーシングによる高稼働率の確保が図られるなど、 ストック・フローの両ビジネスにシナジーを生み出すと ともに、ストック物件購入から一定期間後に高付加 価値状態で売却する「中期投資型のビジネスモデ ル」を実現します。 私達は、フロー・ビジネスを担う「共同インベストメン ト株式会社」、ストック・ビジネスを担う「株式会社グ ルーブ」、「株式会社グルーブファシリティーズ」の３ 社により、ストックからフローまでを一つのグループで シームレスに（継ぎ目なく）完結できる体制、そしてバ リューチェーンを構築しています。 このような体制は、グループ全体として経営理念や 組 織 図 「成長性」と 「収益性」の追求 「安定性」の追求 ｜道中｜ タ ス ク と ミ ッ シ ョ ン ｜入口｜ ・レバレッジ効果の見込まれる物件を安価で仕入れる ・稼働率を高め 賃貸収入を 維持・向上させる × ・修繕費を含む 管理コストを抑え 利回りをあげる ・長期かつ低金利の資金を調達する ｜出口｜ ・レバレッジの効いた物件を高価で売却する 8 ストックから フローまで シームレスに完結 2014 事業概要 ストックとフローを両輪で回す独自のレバレッジ・モデル ｜ストック・ビジネスとフロー・ビジネス｜ フロー向け物件については、共同インベストメント株 式会社を中心に、店舗開発や宅地開発などにより 付加価値を創出する取組みを行っています。 このような取組みを通じてレバレッジが効いた物件 を、時々の市場環境を見極めて売り急ぐことなく高値 で売却、固定的・安定的収入を維持しながら、急成 長ではなく安定的な成長を持続しています。 私達は豊富な協力仲介業者から仕入れた物件に バリューアップを施し、賃貸収益（インカムゲイン）を 継続的に獲得するストック・ビジネスと、宅地・店舗 開発を経て売却益（キャピタルゲイン）を獲得するフ ロー・ビジネスを両輪で推進する独自のビジネスモデ ルを確立しています。 ｜物件仕入から売却までの流れ｜ 株式会社グルーブ ・入居者サービス・リーシング業務 物件の仕入れにおいては、共同インベストメント株 式会社を中心に、長期かつ低金利に調達した資金 を活用し、レバレッジ効果の見込めるストック向け・フ ロー向け物件を安価に仕入れています。 ストック向け物件については、株式会社グルーブ・ 株式会社グルーブファシリティーズを中心に、稼働 率を高めて賃料収入を維持・向上させるとともに、修 繕費を含む管理コストを抑えて利回りを最大化する 取組みを行っています。 ファシリティーズ 株式会社グルーブ・ファシリティーズ ・建物管理・ハードバリューアップ業務 共同インベストメント株式会社 ・ストック物件の購入、売却業務 ・宅地店舗開発、売却業務 9 2014 ストック・ビジネスの強み ハード（居住空間）とソフト（居住サービス）の価値を最大限に高め、 収益のプラットフォームとなる ｜外的要因に左右されない安定収益｜ 私達のストック・ビジネスは、グループ内でフローか らストックまでをワンストップかつシームレスに完結で きるビジネスモデルの一端を担うのみならず、景気 変動に極めて左右されやすい不動産業界において、 外部要因に左右されず安定した収益をもたらし、グ ループ全体の安定経営を実現する重要な役割を担 うビジネスです。 右肩上がりの資産インフレが見込めない今後の不 動産業界において、毎年計画に基づいたストック・ビ ジネス物件の仕入れを行い、安定収益の上積みを 持続することは、今後の安定成長の要でもあります。 また、良質な物件・入居者サービスの実現とともに、 管理業務から派生する様々なビジネスに取組むこと は、バリューアップやレバレッジ効果を通じて、ストッ ク・ビジネスの更なる収益向上を実現します。 ｜高い稼働率と優れた部屋付け｜ 私達は仲介業者をクライアントとして、謙虚かつ誠 実に対応させていただくとともに、契約スキームを一 緒に検討したり、社員の徹底した物件詳細の把握に よって安心感を持ってもらうことに努めるなど、常に 仲介業者に寄り添って活動しています。 これらの活動と迅速な意思決定により、自社所有 物件（900戸）における稼働率は96.7%、契約審査は 1.5日以内、契約交渉返答平均1日、平均入居期 間60ヶ月など、高い稼働率と優れた部屋付けを実 現しています。 ｜フロー・ビジネスとのシナジー効果｜ ストック・ビジネスとフロー・ビジネスを扱う私達は、 入居者の目線に立ち、デザイン性よりも居住性、ヒッ ト物件よりもロングセラー物件、個性的ニーズよりも 普遍的ニーズに対応することに重きを置き、顧客に 「求められる」物件創りに努めています。 このような顧客目線の物件開発は、長期の入居期 間・短期の空室期間実現によってストック・ビジネス の収益向上に繋がるのみならず、バリューアップによ り物件売却時の収益向上にも貢献し、2017年の計 画達成を担う収益プラットフォームとしての役割を果 たしています。 ｜安定性×収益性に寄与するストック・ビジネスにおける当社の優位性｜ 項目 物件稼働率 当社値 業界値 96.7% 86.9% 平均入居期間 60ヶ月 38ヶ月 平均空室期間 1.9ヶ月 4.5ヶ月 0.0% 2.0% 未収賃料の事故率 担当入居戸数/人（入居中のサービス） 賃貸（リーシング）可能面積/人 契約審査スピード 340戸 600戸 6,170㎡ 15,000㎡ 当日～1.5日 2日～7日 契約時の交渉返答スピード 当日 2日～7日 退去後の戦略的リノベーション実施率 76% 40% 退去後のリフォーム実施率（原状回復） 92% 70% 最長30年 最長25年 借入返済年数 ※ 当社値は2014年5月現在の当社集計値、業界値は当社調べによる値 10 2014 フロー・ビジネスの強み 常に新しい事業にチャレンジし、会社の成長戦略を支える ｜豊富な協力仲介業者と迅速な意思決定｜ のほか、近年では町屋の再生事業や太陽光発電事 業をはじめ、少なからず地域社会の発展に寄与・貢 献できる事業にも取組んでいます。 これまでの開発実績や収益物件の購入実績が大 きく私達の信用を裏打ちし、アセットの入れ替えと同 様、仲介業者からの高い信頼を獲得、多様かつ多 彩な不動産情報が収集できるに至りました。 また、私達の迅速な意思決定スキームは、機会を 捉えた取組判断・購入判断が行えることだけでなく、 素早い決断ができる企業として、仲介業者における 優先的な物件紹介先候補となるに至りました。 私達は、2017年のグループアセット100億円を目 標に、アセットの定期的かつ健全な入れ替えを行い、 収益拡大・安定成長を図っています。 これは、仲介業者の協力なしには実現できません。 30年を超える社歴の中で培った豊富な仲介業者と の良好な関係は、継続的な情報交換、正確な市場 動向の共有にとどまらず、私達の投資判断基準を仲 介業者と共有するまでにも至っており、量・質ともに 安定した物件情報の入手、スムーズな物件購入・ 売却を行うことを可能としました。 また、私達の投資判断基準、購入・売却時期の決 定に関しても、常にグループで情報共有を図ってい ることから、その時の市場状況を踏まえた素早い対 応・判断が行え、物件購入・売却判断に際してタイミ ングを逃さない営業判断を実現しています。 ｜ノウハウの蓄積と案件拡大｜ 開発業務においては、開発申請・近隣折衝から開 発工事関係までのすべてをグループ内で取組んで いるため、開発に関するノウハウをすべてグループ内 に蓄積することができます。 これまで蓄積されたあらゆるノウハウを用い、不動 産の立地・面積・土地形状・価格などの諸条件を 様々な角度から分析・検証、物件の持つポテンシャ ルを最大限活かせる取組・開発により、仲介業者か らも幅広い相談案件がもたらされています。 ｜幅広い開発事業への取組み｜ 私達が過去の様々な取組実績によって蓄積したノ ウハウと、未開の事業にも果敢にチャレンジする企業 風土により、仲介、宅地・マンション・店舗開発事業 ｜収益性×成長性に寄与するフロー・ビジネスにおける当社の優位性｜ 項目 当社値 業界値 35年 26.2年 極めてスピーディーな 売買稟議 1日～3日 7日 売却期間 2ヶ月以内 3ヶ月～6ヶ月 取組事業種類 6種類 1種類～2種類 物件調査期間 3日間 5日間 75億円 1.4億円（1社） グループ総資本金 1.81億円 96%が 5,000万円未満 従業員１人当たり売上高 0.71億円 2,636万円 社歴 グループ総資産 ※ 当社値は2014年5月現在の当社集計値、業界値は当社調べによる値 11 2014 人・仲間・組織を重んじる 基礎的価値観の共有 × 技術・能力の向上 ｜日々の勉強会を通した基礎的価値観の共有｜ ＝ 人を創る会社 換を行い、新たな視点の付加と、従業員間の繋がり を強め、強固なチーム創りの一助となっています。 キックオフミーティングは、節目となる折に、全員が 個人の目標を含めた個人方針を発表することで、 各々の方針共有と従業員同士の後押しを促す役割 を担っています。 「人を創る会社」であることを常に意識する当社で は、基礎的価値観の共有や人としての成長を目的と して、毎週1回、朝の8時から社員勉強会を開催して います。自己啓発をはじめとした書籍を輪読し感想 を述べ合う中で、社長自らも経営者としての意見・会 社としての考えを語り、企業理念・社員の行動指針・ 社訓の更なる浸透と擦り合わせを深めるようにしてい ます。 また、役員・幹部においては、人材育成能力の向 上・経営能力の向上を目的とした部長会と称する研 鑽の場を2週間に1回の頻度で開催しています。 ｜更なる人材育成の取組み｜ 「人を創る会社」を標榜するため、また激しい環境 変化の中で楽しみながら挑戦し続ける組織とするた めには、更なる人材育成の強化が欠かせません。 これまでの人材育成においては、基礎的価値観の 共有とコミュニケーション機会の提供に重きを置いて きましたが、今後は個人の能力及び技術力に磨きを かけることにも注力し、正しい考え方、すなわち基礎 的価値観の共有と個人が成長するために必要な技 術・能力の向上を両輪で充実させるべく、先般設立 した鹿児島コミュニケーションセンターでの全体ミー ティングや外部講師を招聘した研修を積極的に開 催いたします。 ｜全体ミーティングによる組織力の向上｜ 日常的に開催される勉強会・部長会のほか、全社 員参画型の全体ミーティング（年2回）、キックオフ ミーティング（年2回）も開催しています。 全体ミーティングは、部門を横断したチーム編成 のもと、役職・部門を超えた多様な視点から意見交 ｜人材育成に力を注ぐ経営幹部｜ ｜大下 貢市｜ 共同インベストメント株式会社 常務取締役 マネジャーの仕事は、正しいことを伝えることだけではありません。正しいことが相手に伝わった とき、初めてその意味をなすのです。 「理解すなわち完成ではない、教えることは学ぶことの道半ば」 この言葉を胸に、絶えず健全な自己否定を繰り返し、常に謙虚であり続けるように努めています。 ｜足立 良弘｜ 共同インベストメント株式会社 取締役 営業部長 「人を創る」、このテーマに毎日真正面から取組むことで、自分自身も周りに成長させてもらっ ています。また、会社主導による人材育成の取組みだけでなく、営業部においても、技術面の 能力アップに重点を置いた研修を週2回実施し、心・技・体すべてのレベルアップを目指して 日々研鑽に取組んでいます。 ｜永田 義尚｜ 株式会社グルーブ 取締役 管理部長 株式会社グループファシリティーズ 取締役 管理部長 人材を育成する上で最も大切にしていることは、全従業員に事業の目的、意義を明確にする ことだと考えています。 そのためには、私たち経営陣は全従業員から 「信用され」、「尊敬さ れ」、「愛され」なければなりません。 私たち経営陣は 「利他の心」を追及し、企業理念、社員 の行動指針、社訓の「三つの約束」に沿った人材育成に取組んで参ります。 12 2014 ひとりひとりが会社の未来を担うことを自負し 仲間とともに自らを研鑽する 13 2014 私達の未来 「３階建ての経営計画」を見据えた道しるべ ｜３階建ての経営計画｜ ｜2017年6月期までの基軸｜ 私達は、2017年6月期の目標として掲げたアセット 100億円を実現するために、「３階建ての経営計画」 による事業運営を描いています。 全ての土台となり、安定した収益を実現するストッ ク・ビジネスは１階部分を担います。私達の強みであ る良質な物件・入居者サービスをもとに、更なる研き と関連事業の取組みによって、質と量を追求します。 ２階部分は、私達の成長の原動力ともなるフロー・ ビジネスが担います。これまで、単年度（で完結す る）プロジェクトの拡充によるキャピタルゲインの創出 を重点的に強化してきた結果として、現在では新た な強みとして定着する目前に至り、引き続き、真の 強みとすべく取組んで参ります。 そして最上階となる３階部分には、複数年に亘る 大型プロジェクトをはじめ、さらに野心的・冒険的な挑 戦を据えることを描いています。 「３階建ての経営計画」において、2017年6月期ま での期間では、エリア戦略・ポートフォリオ戦略・ス テークホルダー戦略・人材戦略に着手しつつも、１ 階・２階部分を愚直に固め、アセット100億円の確実 な実現を目指して参ります。 このような１階・２階部分への取組みは、安定性を 第一とした健全な成長のみならず、３階部分の創造 を可能とする力を蓄積することにも繋がることから、 決して急がず、着実に積み重ねていく方針です。 アセット100億円を実現し、その後に３階部分の創 造段階に入った時には、相応のアセット規模を背景 に、仕事の規模・内容・取引先・ネットワーク等におい て、私達はまだ見ぬ新たな光景を目にするはずです。 新たなステージにおいても、従業員一人一人が絶え ず自らを高め、より多くの人々の喜びを創出できるよ う、私達は日々研鑽を続けて参ります。 ｜3階建ての経営計画に向けた戦略と戦術｜ ～2017年 3階 複数年 プロジェクトへの 取組み 野心的・冒険的 ビジネス 2階 戦 略 フロー・ビジネス 1階 ストック・ビジネス 戦 術 従業員の取組み 2017年～ 単年度 プロジェクトの 拡充 良質な 物件・入居者 サービス 重要業績評価 指標の維持向上 による基盤固め 事業規模・ 種類の拡充 アセット 100億円の実現 アセット100億円 が齎す新たな 環境での躍動 14 ３ 階 建 て の 経 営 計 画 の 実 現 更なる飛躍 成長の原動力 安定収益 攻守ともに充実 した環境での 新たな挑戦 2014 2017年の目標と達成に向けた具体的戦術 重要業績評価指標に見る2017年の姿 ｜ストック・ビジネスの目標と取組み｜ １人あたりの担当戸数・面積に上限を設定することで、 さらに良質なカスタマーサービスをご提供できる体制 を整えて参ります。 ハード面については、マーケットニーズをもとに、高 付加価値化を実現できる退去後リフォーム・リノベー ションの完全実施により、更なる競争力強化を目指 します。 ストック・ビジネスのソフト面では、 Webの活用やシ ステム構築により、情報発信強化と効率化に努め、 空室期間短縮・リーシング強化・オペレーションス ピードの向上を目指します。また、プロパティーマネー ジャーを増員するとともに、プロパティーマネージャー 2014年当社値 2017年目標当社値 （2014年対比） 物件稼働率 項目 96.7% 98.5% 102% 平均入居期間 60ヶ月 84ヶ月 140% 平均空室期間 1.9ヶ月 1.2ヶ月 160% 0.0% 0.0% 100% 未収賃料の事故率 担当入居戸数/人（入居中のサービス） 賃貸（リーシング）可能面積/人 契約審査スピード 340戸 400戸 118% 6,170㎡ 7,000㎡ 113% 当日～1.5日 - - 契約時の交渉返答スピード 当日 - - 退去後の戦略的リノベーション実施率 76% 100% 130% 92% 100% 108% 最長30年 - - 退去後のリフォーム実施率（原状回復） 借入返済年数 ｜フロー・ビジネスの目標と取組み｜ 門拡大に加え、取組んだ事業のノウハウや経験を組 織に蓄積するナレッジ・マネジメントシステムを構築 することで、営業全員が高レベルかつ均質な活動が 展開できるバックアップ体制を築きます。 このような取組みにより、既に築き上げた私たちの 強みに研きをかけるとともに、時代トレンドを見据えた 新たな取組みに挑戦することで、これまで以上に事 業規模・種類を拡大して参ります。 フロー・ビジネスでは、個人のレベルアップと組織力 強化により、事業規模・件数の拡大を目指します。 個人のレベルアップについては、研修体系の充実 を図ることで、営業全員が仕入から売却までの全工 程をマネジメントできる能力を身に付けます。 組織力強化については、営業人員の倍増による部 項目 2014年当社値 2017年目標当社値 （2014年対比） 35年 38年 - 極めてスピーディーな売買稟議 １日～3日 1日 120% 売却期間 2ヶ月以内 2ヶ月以内 100% 取組事業種類 6種類 9種類 150% 物件調査期間 3日間 最長3日 110% 75億円 100億円 133% グループ総資本金 1.81億円 2億円 110% 従業員１人当たり売上高 0.71億円 1.87億円 263% 社歴 グループ総資産 15 2014 プロフィール 企業概要・グループ年表 グループ年表 ■商 号 ■代表者 ■設 立 ■資本金 ■所在地 ■事業内容 ■商 号 ■代表者 ■設 立 ■資本金 ■所在地 ■事業内容 共同インベストメント株式会社 池元 宏行 昭和54年11月17日 95,000,000円 〒545-0014 大阪市阿倍野区西田辺町2-6-8 不動産投資 不動産の売買・仲介 開発事業 株式会社グルーブ 池元 宏行 平成13年 7月13日 80,000,000円 〒541-0056 大阪市中央区久太郎町2-5-28 久太郎町恒和ビル6階 不動産の管理・売買・仲介 自社賃貸物件運営・管理 不動産コンサルティング 昭和54年11月 共同通商株式会社設立 平成13年 7月 株式会社グルーブ設立 平成19年 7月 共同通商株式会社増資 資本金4,000万円 平成20年 3月 株式会社グルーブ増資 資本金5,000万円 平成22年 4月 共同グループ『経営理念』 『社員の行動指針』制定 平成22年 6月 共同通商株式会社 大型収益物件取得本格化 平成23年 5月 株式会社グルーブ増資 資本金5,900万円 平成23年 6月 共同通商株式会社増資 資本金9,500万円 平成24年 7月 池元宏行 共同通商株式会社 代表取締役就任 本格的後継体制始動 平成24年12月 株式会社グルーブファシリティーズ設立 平成25年12月 鹿児島県肝属郡南大隅町佐多伊座敷に 社員保養所開所（賃貸物件） 平成26年 3月 株式会社グルーブ増資 資本金8,000万円 株式会社グルーブファシリティーズ増資 資本金600万円 ファシリティーズ ■商 号 ■代表者 ■設 立 ■資本金 ■所在地 ■事業内容 鹿児島県肝属郡南大隅町佐多馬籠に 社員保養所取得（所有物件） 株式会社グルーブファシリティーズ 池元 宏行 平成24年12月26日 6,000,000円 〒545-0014 大阪市阿倍野区西田辺町2-6-8 不動産の管理 清掃・営繕・リフォーム 平成26年 5月 株式会社グルーブ 本店移転 平成26年 6月 共同通商株式会社 共同インベストメント株式会社に社名変更 共同インベストメント株式会社本町支店 開設 共同インベストメント株式会社 太陽光発電事業開始 福利厚生の取組み 学びと研鑽 チーム力強化 レクリエーション ・池元イズム勉強会 （１回／週） ・幹部勉強会（１回／２週） ・外部講師研修（２回／年） ・禅寺研修への参加、外部セミナー受講 ・上半期・下半期キックオフ ・グループ合同茶話会（兼誕生会）（１回／月） ・協力業者を招いての大忘年会 ・お花見 ・ウォーキング大会 ・家族参加BBQパーティー ・社員研修旅行 H22. 韓国 H23. 台湾 H24. プーケット H25. バリ島 16
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