不動産信託における各種契約書の作成実務１．不動産管理処分信託契約 (1) 不動産管理処分信託不動産管理処分信託契約において、受託者は自己執行義務を負うが、信託契約によって第三者への委託が許容されている。なお、実務で使われている不動産管理信託契約は、信託法に基づくほか、信託業法にも対応している。受託者から第三者への業務の一部委託を行う場合、委任を行う受託者には、信託法第 28 条に従い、「信託契約の定めによる場合」又は「信託目的に照らして相当である場合」について他人への委託を許容することが出来ることとなっており、信託受託者には、例外を除き、業務の委託者の選任及び監督に関する義務が生じる。そのため、委託業務先の選任については、信託受託者と、委託された信託業務を適格に遂行出来る者であるか等の協議を事前に行うことが必要となる。また、信託受託者から委託を受けた者は、信託業法 28 条に従い、受益者のために忠実に信託業務その他の業務を行わなければならない責任、善良な管理者の注意を持って信託業務を行わなければならない責任、信託財産に属する財産と固有財産及び他の信託の信託財産に属する財産とを分別して管理するための体制その他信託財産に損害を生じさせない等の体制を整備する義務等があることに留意する必要がある。 (2)管理型信託と運用型信託信託業法により内閣総理大臣の免許または登録を受けた信託会社への業務の委託を行う場合、信託会社には、信託銀行と同様の業務を行う「運用型信託会社」と「管理型信託会社」の２種類があり、「管理型信託会社」は以下のいずれかの信託引き受けしかできないなど制限が設けられているため、信託契約を作成する際には、信託事務を行う上で、受託者の裁量権が行使されないように作成する必要がある。具体的には、受託者が判断するのではなく、委託者の指図や、指図権者の指図に従い受託者が事務を行う規程が必要となる。 ①委託者の指図により信託財産の管理又は処分が行われる信託 ②信託財産につき保存行為又は財産の性質を変えない範囲内の利用行為若しくは改良行為のみが行われる信託２．信託契約の作成既に述べたように信託契約の内容は各信託銀行･信託会社で書式をもっており、通常は、信託受託者側からドラフトの提示がある。逆にいえば、証券化契約の中でもっとも定型化されているので、変更の余地は多くない。なお、不動産管理処分信託契約の典型的な例として管理型信託契約と運用型信託契約をその違いが分かるようにサンプルＸとして提示した。また、受託者が信託不動産の管理について、建物の管理委託契約をプロパティ・マネジャーとの間で締結する場合のプロパティ・マネジメント契約書をサンプルＹ、建物の定期賃貸借契約をサンプルＺとしてそれぞれ提示した。以上