デューデリジェンス・レポート （STEP1 STEP1) ≪はじめに≫ はじめに≫ 前提 この≪ この≪デューデリジェンス・レポート（ デューデリジェンス・レポート（STEP１ STEP１）≫は、投資対象物件の 投資対象物件の不動産と 不動産と しての価値 しての価値を 価値を考察し 考察し、投資対象として 投資対象として適格性 として適格性がある 適格性がある物件 がある物件かどうかを 物件かどうかを評価 かどうかを評価・ 評価・検討し 検討し ます。 ます。 また、 また、このレポートは≪ このレポートは≪キャッシュフロー・シミュレーション（ キャッシュフロー・シミュレーション（STEP2 STEP2)≫を行うた めの基礎資料 めの基礎資料となっております 基礎資料となっております。 となっております。 なお、 なお、本書面は 本書面は不動産投資顧問業（ 不動産投資顧問業（国土交通大臣 国土交通大臣 一般一般-第000410号 000410号）とし て、専門的かつ 専門的かつ中立的 かつ中立的に 中立的に投資物件の 投資物件の評価を 評価を行う事で、投資家の 投資家の投資判断の 投資判断の一 助となる事 となる事を目的として 目的として作成 として作成しております 作成しております。 しております。 ※本書は 本書は不動産鑑定評価に 不動産鑑定評価に関する法律 する法律による 法律による鑑定評価書 による鑑定評価書ではございません 鑑定評価書ではございません。 ではございません。 ※本書はその 本書はその作成 はその作成に 作成に当たり、 たり、多くの見積予測 くの見積予測を 見積予測を含むため、 むため、確実な 確実な利益実現をお 利益実現をお 約束するものではございません 約束するものではございません。 。 するものではございません 目次 Ⅰ．物件概要と 物件概要と投資条件 Ⅱ．多角的評価と 多角的評価と総合評価 資料① 資料①・賃貸事例と 賃貸事例と想定賃料、 想定賃料、収益還元評価 資料② 資料②・取引事例評価 資料③ 資料③・積算評価 Asset One Co.,Ltd Ⅰ.物件概要と 物件概要と投資条件 不動産投資の前提となる【物件概要】と【投資条件】を確認します。 【物件概要】 物件概要】 ＜物件名＞ 住 居 表 地 交 ＜土地＞ 敷 地 面 示 番 通 積 権 利 ＜建物＞ 構 造 種 類 延 床 面 積 賃 貸 面 積 築 年 ＜制限＞ 用 途 地 域 建 蔽 率 その他の制限 道 路 ＜その他＞ 引 渡 し 現 況 ＜ 価 格 ＞ ○○○○マンション １棟収益マンション 神奈川県横浜市青葉区○○○-○○ 神奈川県横浜市青葉区○○○-○○ 東急田園都市線 ○○○○駅 徒歩10分 【 登 記 簿 】 【 実 測 】 所有権 752.40㎡ 地 227.60坪 0.00坪 宅地 目 鉄筋コンクリート造 ルーフィング葺 ４階建 共同住宅・駐車場 1387.62㎡ 1134.00㎡ 平成2年3月新築 （築23年） 419.76坪 343.04坪 第１種住居地域 60% 容 積 率 準防火地域・第４種高度 南西側 10.5ｍ（公道） 北西側 6.55ｍ（公道） 相談 賃貸中（18戸/21戸） 駐車場稼働（5台/7台） 400, 400,000, 000,000円 000円 200% （消費税込） 消費税込） ※建築確認済・検査済：有 ※詳細資料に関しては、CA（原本）が必要です。 ※【収入】（21戸：H26.3.1より）月額：2,185,550円 年額26,226,600円 ※【支出】 年額：2,917,858円（内、固・都税：1,897,700円） ※現況（21戸）表面利回り：6.55％ ※満室想定 表面利回り：7.59％ ※施工：○○建設 ※設計：○○企画 【投資条件】 投資条件】 投資金額 保有期間 出口戦略 ローン利用金額 ローン金利 ローン形態 ～条件～ 400,000,000円 10年 売却 240,000,000円 2.475% 元利均等24年 ～コメント～ 販売価格と同額としています。 評価プロセスにおいて必要なため、 保有期間と出口戦略を便宜的に設定しています。 積算評価額をベースとしています。 某都市銀行の貸出金利をベースとしています。 法定耐用年数をベースとしています。 Asset One Co.,Ltd Ⅱ.多角的評価と 多角的評価と総合評価 対象物件の【多角的評価】を踏まえて、【総合評価】します。 【多角的評価】 項目 コメント 評価ランク 立地（広域） ・○○○○○○○○○○○○○○○○○○ ・○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○ 8 立地（地域） ・○○○○○○○○○○○○○○○○○○ ・○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○ 6 建物（共用部） ・○○○○○○○○○○○○○○○○○○ ・○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○ 8 建物（占有部） ・○○○○○○○○○○○○○○○○○○ ・○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○ 6 市場性（賃貸） ・○○○○○○○○○○○○○○○○○○ ・○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○ ※資料①参照 7 市場性（売買） ・○○○○○○○○○○○○○○○○○○ ・○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○ ※資料③参照 8 資金調達力 ・○○○○○○○○○○○○○○○○○○ ・○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○ ※資料②参照 7 購入予定価格 ・○○○○○○○○○○○○○○○○○○ ・○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○ ※資料①参照 7 評価ランク 10～9 8～7 6～5 4～3 2～1 感度 積極 推奨 標準 消極 懸念 【総合評価】 立地（広域） 10 購入予定価格 8 立地（地域） 6 4 ○○○○○○○○○○○○○ ○○○○○○、 2 資金調達力 0 市場性（売買） 建物（共用部） 建物（占有部） 市場性（賃貸） Asset One Co.,Ltd 購入予定価格と購入後のキャッ シュフローのバランスが投資成否 のポイントとなります（ＳＴＥＰ２ へ）。 資料① 資料①・賃貸取引事例と 賃貸取引事例と想定賃料、 想定賃料、収益還元評価 近隣の【賃貸取引事例】から【賃料相場】を確認し、対象物件を【収益還元法】によって評価額を算出します。 【賃貸取引事例】 賃貸取引事例】 種別 № 所 在 成約/募集 成約日/公開日 1 マンション 建物（㎡） 交 通 月賃料 （管理費込） 所在階/階建 （円） 1986/4 85,000 2013/8/5 ○○○○駅 歩10分 2 マンション 神奈川県横浜市青葉区○○○-○○ 27年 51.30㎡ 1989/4 92,000 2013/4/11 ○○○○駅 歩12分 3 マンション 神奈川県横浜市青葉区○○○-○○ 成約 2013/4/22 ○○○○駅 歩10分 4 マンション 神奈川県横浜市青葉区○○○-○○ 24年 51.84㎡ 1991/12 1,890 3F/4F 21年 55.00㎡ 1994/3 108,000 成約 2013/1/20 ○○○○駅 歩8分 5 マンション 神奈川県横浜市青葉区○○○-○○ 1,964 3F/6F 18年 51.84㎡ 1997/2 115,000 2013/1/21 1,793 2F/5F 98,000 成約 1,604 1F/4F 成約 ○○○○駅 歩7分 備考 築年数 53.00㎡ 神奈川県横浜市青葉区○○○-○○ 成約 築年月 単価（円/㎡） 2,218 3F/3F 15年 平均 1,894 【賃料相場】 賃料相場】 想定賃料単価 コメント 1,944円 944円/㎡ ○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○ 【収益還元法による 収益還元法による評価額 による評価額】 評価額】 住宅部分賃貸状況 総戸数 21戸 駐車場 賃貸面積 1134.00㎡ 稼働戸 数 18戸 稼働面積 空室戸数 972.00㎡ 3戸 空室面積 162.00㎡ 満室想定賃料Ａ（現況賃料※空室部分は想定賃料） 満室想定賃料Ｂ（全て想定賃料） 現況賃料 空室賃料 （想定賃料単価 ×空室面積） 月賃料等合計 月賃料等合計 （想定賃料単価×賃貸面積） 2,096,300 314,928 2,411,228 2,204,496 種類 台数 稼働台数 現況賃料 空室賃料 月賃料等合計 月賃料等合計 屋内平置き 7 5 89,250 30,000 119,250 105,000 月収入合計 2,530,478 2,309,496 年間収入 30,365,736 27,713,952 Ｃａｐ% Ｃａｐ%（表面利回り 表面利回り） 収益還元評価額Ａ 収益還元評価額Ａ 収益還元評価額Ｂ 収益還元評価額Ｂ 6.0% 506,095,600 461,899,200 6.5% 467,165,169 426,368,492 7.0% ⇒ 433,796,229 ～ 395,913,600 7.5% 404,876,480 369,519,360 8.0% 379,571,700 346,424,400 Asset One Co.,Ltd 資料② 資料②・積算評価 主に資金調達力に影響する【積算評価額】を路線価をベースに算出します。 【積算評価額】 積算評価額】 （土地） 土地価格 土地価格 180,576,000円 調整率 0円 調整後土地価格 180,576,000円 * 土地面積 752.40㎡ 路線価㎡単価 240,000円/㎡ （坪単価） （793,388円/坪） @240,000円/㎡ （@793,388円/坪） 建物面積 1387.62㎡ 建築費㎡単価 178,200円/㎡ （坪単価） （589,091円/坪） 築年 23年 経済耐用年数 対土地単価 @327,420円/㎡ 0% +/- （建物） 再調達価格 247,273,884円 原価率 26.6% 建物残存価格 65,774,853円 土地建物積算価格 246,350,853円 * ○○年 （@1,082,380円/坪） 資料③ 資料③・取引事例評価 近隣の【売買取引事例】を確認して、対象物件を【取引事例法】によって評価額を算出します。 S-1 成約事例 2012/12/14 S-2 成約事例 2013/7/13 S-3 成約事例 2013/3/30 賃貸マンション（一棟） 賃貸マンション（一棟） 賃貸マンション（一棟） 所在 横浜市青葉区○○ ○－○○ 川崎市宮前区 ○○○－○○ 川崎市宮前区○ ○○－○○ 交通 駅/距離or時間 土地面積 東急田園都市線 東急田園都市線 東急田園都市線 ○○○○駅 歩16分 ○○○○駅 歩7分 ○○○○駅 歩４分 階層/階数 築年月 築年数 構造 1570.00㎡ （474.93坪） 150% ２種中高層 南西9.5ｍ 1491.58㎡ （451.20坪） ４階建 34,029 19 ＲＣ造 329.78㎡ （99.76坪） 200% １種中高層 北11ｍ/東6ｍ 134.54㎡ （40.70坪） B1F+5F 32,905 23 ＲＣ造 213.21㎡ （64.50坪） 200% 1中高層 北6ｍ 353.21㎡ （106.85坪） ３階建 31,107 28 ＲＣ造 取引価格/売出価格 320,000,000 250,000,000 178,262,611円 141,737,390円 100% 113,543円/㎡ （375,349円/坪） 8.49% 27,172,308 【売買取引事例】 売買取引事例】 成約/売出 成約日/登録日 物件種別 容積 用途 道路 建物面積 土地価格 建物価格 （建物価格調整率） 土地単価 表面利回り 年収 S-4 0 1900/1/0 0 S-5 0 1900/1/0 0 0 0 0 0 0.00㎡ （0.00坪） 0% 0 0 0.00㎡ （0.00坪） 0 0 0 0 0.00㎡ （0.00坪） 0% 0 0 0.00㎡ （0.00坪） 0 0 0 0 123,000,000 0 0 239,650,511円 10,349,490円 100% 726,698円/㎡ 103,820,480円 19,179,520円 100% 486,940円/㎡ （2,402,308円/坪） （1,609,719円/坪） 7.02% 17,556,000 7.49% 9,216,000 #N/A #N/A 100% 0円/㎡ （0円/坪） 0.00% 0 #N/A #N/A 100% 0円/㎡ （0円/坪） 0.00% 0 土地面積 752.40㎡ ㎡単価 486,940円/㎡ （坪単価） （1,609,719円/坪） 採用単価 S-3 コメント 【取引事例法による 取引事例法による評価額 による評価額】 評価額】 土地価格 土地価格 366,373,656円 調整率 -36,115,200円 調整後土地価格 402,488,856円 建物残存価格 65,774,853円 土地建物価格 468,263,709円 * -20% +/- 駅から遠い▲10％、規模過大▲10％ 対土地単価 @534,940円/㎡ （@1,768,397円/坪） @622,360円/㎡ （@2,057,389円/坪） Asset One Co.,Ltd （平 均） 442,394円/㎡ （1,462,459円/坪）
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