アイ・エム・アイ（IMI） とは、こんなお付き合 いをして頂けませんか 今大きくなった会社もかつては小 千葉プロジェクトは、トリプルファ INTERNATIONAL MALLS INC. きいほうがよい。そう思われません かも日本側が過半数を出資し主導権 株式 会社 さかった。企業は小さくても夢は大 か。世界最大と言われたカナダのウ エストエドモントンモールや、この ご存知の事と思いますが、IMI（イ 度の MOA を開発したトリプルファ は、ユダヤ系カナダ人のファミリー 比べると実に小規模な同族会社です。 ンターナショナルモールズインク） イブグループは、日本の諸流通業に カンパニーであるトリプルファイブ それでも大きな夢を実現出来たのは、 システム研究所とが、資本金 5000 営才覚と、 何よりも男のロマン（願い） ショッピングモール（SC）の企画コ 事を勉強させられました。日本でも ニングと、統括プロデュースを専門 出来ればオーナーカンパニーのトッ カナダグループと、日本の CC 商業 ユダヤ人独特の資金の集め方と、経 万円の折半出資で日本に設立した のようなものが他よりも優っている ンセプトの策定と、マスタープラン 同じような夢を見ようとする方々、 とするソフトサービスの会社です。 プの方々と IMI とは「夢と願い」を トリプルファイブグループはギネ スブックで認定された世界最大の複 合型 SC のウエストエドモントンモー 共に語れる仲間になれる事がお付き 合いの始まり。 「夢を語る」それだけ でも楽しい事ではありませんか。 イブと日本企業との合併会社で、し を持った開発の形を考えましたが、 開発の可能性が見える 日本にも百貨店を核店とする商圏 50 万人を対象 とした大規模な商業施設（リージョナル型 SC） を持つ開発形態で進める事とします。 まで、IMI と皆さんと の間に金銭の取引関係 は成立しません そのプロジェクトの可能性を見極 められるまでは、お互いに手前弁当。 ますと、標榜する SC の未来像が一 査と企画とコンセプトとマスタープ を都市周辺に作るという「男のロマ を契約に基づいて請け負う仕事です。 ファイブは全くのプライベートカン ます。その 2 は、トリプルファイブ 本側の場合には、その主体者から調 緒であった。大規模複合型商業施設 ランの策定と全体のプロデュースと ン」が一致したからです。トリプル その報酬は開発主体者から申し受け パニーで、物事の決断に建て前の役 カナダグループが 100%出資する日 無限責任社員による合名会社そのも に必要な調査と企画と行政機関との は 4 人兄弟で、その中で実権を握っ 報酬はトリプルファイブから IMI が 員会を必要としない。日本で言えば、 本法人を作り、日本で開発する場合 のです。トリプルファイブグループ 交渉業務を彼らに代わって代行し、 ているのは財務担当 CEO で、次男 申し受けるものです。 負担頂く以外の金銭授受は一切行い ません。次に、本当にプロジェクト の契約が成立する時の市場調査、建 ング等を含むソフトに関する全ての 費用は総開発事業費の 15 〜 18%か かります。これがアメリカの標準で、 日本の場合が安すぎるのは、それだ けの価値（責任）しかないわけです。 IMI は、アジトのよう な小さな CC オフィス へ同居しています。ぜ ひ一度お越し下さい のネイダー・ゴメジアンと、三男で 開発企画を統括する、CEO ラファイ エル・ゴメジアンの 2 人。日本側は CC 所長の料治宏尚と、後継者、現 企画設計担当の代表取締役 矢谷正太 の 2 人。従って IMI は、この 4 人＋ ミネアポリス、KIKU エンタープラ イズ社長の片桐志郎氏の 5 人で構成。 実務は IMI チェアマンのラファイエ ル・ゴメジアンと CEO の料治宏尚と 片桐志郎氏の 3 人のみです。だから 物事が決まるわけです。失敗した時 の責任の所在が明確となるからです。 日本スタイルのリージョ ナル型 SC の 開 発 は、 企業のロマンです 資による合併会社です。 発行責任者 料治宏尚 INTERNATIONAL MALLS INC. CC BLDG. 5-6-13 HIGASIOI SHINAGAWA-KU TOKYO 140-0011 JAPAN TEL 03-5460-1827 FAX 03-5460-1826 築基本設計、弁護士の費用、リーシ 緒に仕事をする事になったかと言い テッド社と日本の商業システム研究所との折半出 れからは、いずれかが完全な支配権 その 1 は、開発主体者が 100%日 研究所です。巨大な仕事をするファ ＩＭＩはカナダのトリプルファイブグループリミ かった料治宏尚の力量不足です。こ ミリー企業と小さな研究所が何故一 研究所は料治宏尚が創業した小さな 〒140-0011 東京都品川区東大井5-6-13 ＣＣビル TEL 03-5460-1827 FAX 03-5460-1826 大きな差異がある事の調整が出来な IMI は、日本で主に 2 つの仕事を担当します する会社。一方の CC 商業システム 4 No. し た。 事 業 の 進 め 方 と 価 値 観 と に 現地出張の時の宿泊と往復交通費を ルとモールオブアメリカを開発運営 2008.8.15 やはりこの仕組みには無理がありま アイ・エム・アイ ゴメジアンファミリーと料治 （本社で撮影） 。右から 3 人目がネイダー・ゴメジアン、 6 人目がラファイエル・ゴメジアン、右から 2 人目を除く他は、彼等の子供達です。 が 1 つの県に 2 ヶ所は開発してよいと思います ここに掲載した写真はアメリカミ ネソタ州ミネアポリス国際空港（ノー スウエスト航空の本拠地）と、リー ジョナル型ショッピングモール（SC） のモールオブアメリカ（MOA）との 位置関係を撮影したものです。アメ リカの代表的なスーパーリージョナ ル型 SC の MOA は、開業 17 年目の 今年、写真の点線で囲まれた位置に、 日本円換算 2000 億円の投資予算で フェーズ 2 の増築計画を進めていま す。現在は行政機関との調整段階に あります。この MOA フェーズ 1 は、 4 つの百貨店で構成されたラウンド モール。そのモールとジョイントし ルが出現する事になります。 MOA フェーズ 1 の年間入店客数 は 4000 万 人。 フ ェ ー ズ 2 が 完 成 した時の予想年間入店客は 6500 万 人が見込まれています。この SC が 立地するミネアポリス・セントポー ル市の行政人口は、わずかに 63 万 人。その都市の郊外地で開発された 事に注目して頂きたいと思います。 ちなみに東京ディズニーランドが約 2800 万人、C&C 通信で何度か紹介 した栃木県宇都宮市郊外の FKD イン ターパーク SC は、第 3 期完成時に 約 2000 万人の年間入店客なのです。 お知らせする事と併せて、日本でも 地域特有の文化を基本コンセプトと したリージョナルタイプの SC が必 要となる事の啓蒙活動のつもりです。 ちなみに SC 先進国アメリカには その規模が、大商圏・リージョナル 型（3%） 、中商圏・コミュニティ型 （25%）、小商圏・ネイバーフット型 （72%）の割で約 4 万 8000 ヶ所の 施設があります。日本も、アメリカ のそれをお手本にして約 4000 ヶ所 程の SC を開発してきましたが、そ の規模は中と小のみで、上述の大規 模、即ちリージョナル SC は、現在 わずかに 10 ヶ所。皆無に等しいと 言えます。人口 3 億 2000 万人のア メリカで、約 1400 ヶ所のリージョ ナル型が成立している事から推定し て、 人 口 約 1 億 2000 万 人 の 日 本 て 2 つのホテル・ディナーシアター ここに紹介した MOA は文化やラ では 400 〜 500 ヶ所、このタイプ パーク・オフィスと 2 つの百貨店を プロジェクト。日本でも同じ事を実 算が成り立ちます。せめて県民人口 つの核の百貨店が計画的に配置され 私共 IMI のパートナーであるトリプ の周辺に、1 〜 2 ヶ所は開発しては とコンベンションホール・ウォーター イフスタイルの異なるアメリカでの の施設がいずれ出来てもよい単純計 追加する計画です。完成の暁には、6 現しようとするものではありません。 200 万人以下の地方の県庁所在都市 た世界最大最新のショッピングモー ルファイブカナダグループの実績を どうかと IMI の考え方を提言します。 県庁所在都市周辺地域でリージョナルタイプショッピングモールの開発提言 IMI レポート No.4 大規模な SC 開発についての IMI の考え方は日本 とアメリカのハーフ。その中での共通認識、リー ジョナルタイプ SC 開発は、その地域の生活と歴 MOA モール オブ アメリカの ２倍増築計画 史に根差した民間主導の文化活動と位置付けます 日本でリージョナル型 SC が今日まで開発出 来ないのは次の 3 つ の理由があるからです 算が合わせられる事、5. 固定総投下 資本（土地、建物、什器備品）に対 して、年間売上高は土地が借地の時 3 倍以上、土地所有の場合は 2 倍以 上を毎年継続出来る事を意味します。 私共の知る限り、郊外立地でのこの 種の業態を開発した百貨店は、今の 住めばみやこの「都」と買物する 度を保つという事では、ショッピン 一般常識として、日本はアメリカ ところ日本では一社のみです。既存 て、「市」即ち商店街は、決して自然 です。IMI が、SC 開発は文化活動で のコストが高いとされていますが、 一日も早くこの新業態を開発される は別のところにあります。つまり、 の百貨店誘致交渉に入る時、最初に と違って土地が無い。あっても、そ の百貨店や総合スーパー（GMS）が 事実はそうであっても、真実の理由 事を望むものです。IMI が海外から 以下の 3 つが、その主な要因です。 彼等が心配するのは、日本の百貨店 に行こう」という言葉がありました。 理由１ バブル経済の崩壊と資本 ナルタイプ SC が日本に存在しない 特別な目的があるわけでもない、で に追従した金融資本主義（株主資本 たいという意味だったと思います。 主のもの、利益を毎年上げ続ける為 ランチ。そして買物するあてもなく、 ン オブ インベストメント）を唯一の その気にならない限り、この種の大 しみ、次に書店で本の立読み、それ 事よりも、今「有利」なビジネスに もアメリカでも同じ事。特に上下水 店でクラシックを楽しむ、時には裏 換言すると、少しの資本で沢山の利 からです。私共 IMI が MOA とほぼ 杯。そういうライフスタイルは、そ と、平家の安普請で投資回収は 7 年 津市で取り組みながら挫折したのも、 が楽しく、かつ価値があるわけです。 けです。確かに有利です。でも将来 共インフラ整備の見通しが立たな 事です。町や商店街が繁栄を続けら この感覚は当時も今も変わってい ろで都市計画は有利な町づくりでは ルファイブの JV の仕組みにしよう ルとその統制とが必要なわけです。 生活パターンを現代流に組み替える コンセプトを長期的に創り上げて行 とコンセプトが違い過ぎました。都 業の地域計画は、長期スパンのこの な商業施設が一体どんなものなのか ます。都市の中核施設である諸商業 の熱い想いは必ず伝わるはずです。 為の「市」から成り立つ「都市」にとっ 発生的ではなくて計画的に創り出さ れました。日本では徳川時代（1650 年頃）にその原型の街の区割りと業 種配置とが成されています。つまり、 計画的大規模商業集積の原型は 350 年前の日本で既に出来上がったもの で、その機能を今の時代に合わせて 作り変えようという事なわけです。 かつての江戸や地方の城下町には、 次のような町名があります。業種別 では、紙屋町・呉服町・帯屋町・紺 屋町。職業別では、砥屋町・鍛冶町・ 人形町・薬師町。地域別では、大手町・ 稲荷町・門前仲町・船倉町等。そし て、当時の核店舗は呉服商の大店で ありました。この町名を聞くだけで、 町の歴史と文化を知る事が出来ます。 然るに、都市統合や町村合併でほと んどの町名が消えたのは実に残念な れる為には、歴史と文化を守るルー イタリアの首都ローマのスペイン 広場を起点にした、コンドッティ通 りというブランドショップの町があ ります。この通りの建物は民間のも のです。ところが通りに面した外部 と造型とは公共財産、内部空間は個 人財産と国の文化庁が規制した為に、 この通りは歴史博物館のような価値 が保たれています。そして時の経過 と共にその文化度は高くなると言え ます。この考え方は、日本では長野 県の小布施の町や、岡山県倉敷の美 観地区に見る事が出来ます。倉敷の 場 合、 こ の 地 域 で 商 い を 営 む 人 の 80%は他から参入したテナントの人 達で、決して地元の土地建物所有者 ではありません。所有と使用の分離 なわけです。通りのグレードと文化 グモールの開発と管理運営も同じ事 なくてはならないとする所以です。 戦後の日本が立ち直り始めた昭和 30 年頃を思い出してみて下さい。 「町 の力とグレードだからです。リージョ どこの県の生活者も月に 1 ～ 2 度は、 の自由化によって、日本はアメリカ も県庁所在都市の商店街へ行ってみ 主義）の国になりました。会社は株 その時には必ずデパートの大食堂で のものという考え方は、ROI（リター 理由 3 許認可権者の行政機関が ただブラブラして人と出会う事の楽 モノサシとして、将来が「有望」な 規模施設開発が出来ないのは日本で から千日前で映画鑑賞。帰りに喫茶 のみ資金が集まるようになりました。 道と道路整備とは、公共インフラだ 通りのトリスバーでハイボールを一 益が得られる。商業施設を例にする 同規模施設を開発すべく千葉県木更 んな環境が滅多にないから、行く事 以内とする施設こそ正しいとするわ 行政機関による用途地域の変更と公 が決して有望ではありません。とこ かった事と、日本側諸企業とトリプ なくて、将来子々孫々の為の有望な とした事によるものです。企業文化 くもの。大規模商業施設、つまり商 市機能の主要部分を受け持つ大規模 「有望」な部類に属するものだと言え は、この MOA を一見されれば私達 ません。リージョナル SC は、この 事だと考えます。従って、このよう な施設の開発に当っては、まずそれ が民間資産であっても、地域の財産 だと言えるだけの文化度が絶対条件。 その為にも、地元の財界や行政機関 第 2 フェーズ 計画地 からの強力な支援が必要となります。 その価値が高まった時に第三者に全 私達 IMI は、今日までの成功実績で、 てを売却するという、今のビジネス この種の開発プロジェクトの裏方を 担当し支えて行こうとするものです。 つ ま り、 リ ー ジ ョ ナ ル SC と は、 全国ネットのチェーンストア大型店 や、商社不動産デベロッパーと共に 施設を投資ファンド屋さんが所有し、 モデルでは有望な施設の開発は極め 2004 年開業の イケア ホームファ ニシングストア て 困 難 な わ け で す。 そ の 点、MOA の開発に対する考え方と金融の仕組 みは全く似て非です。 と申したのは、郊外立地に出店可能 な主たる核店に文化度の高い新業態 の百貨店がないという事なわけです。 MOA の第 2 フェーズが完成する と、6 つの百貨店と約 1000 店の専 門店と隣接地で開店したホームファ ニシングのイケアとが核となり、併 せてホテル、コンベンションとテー マパーク、ディナーシアターと 200 店舗以上のレストランとカフェバー 理由 2 50 万人以上を主たる商圏 等で構成された世界最大最新の複合 が日本に存在しない事。ここで言う 圏人口約 300 万人のミネソタ州で実 ルの品揃え、2. 売場面積 4 万㎡以上 人の地方都市周辺にせめてこの MOA 4. 坪当り年間売上高は 200 万円で採 願い、ここに紹介したわけです。 開発する事は良しとしても、全くそ とした、郊外立地での新業態百貨店 商業施設が、行政人口 63 万人、商 な施設でなくてはならない。故に地 新業態大型店とは、1. アッパーミド 現します。日本でも県民人口 200 万 の 2FL 型、3. 総合食料品は直営売場、 の 1/3 規模の施設が出来てもよいと の地特有なローカルかつオリジナル 元出身の百貨店や関係者が主体者と なって開発される事が望ましい。そ れが私達 IMI の考え方です。 ホームファニシングストアのイケアについて、そして商業施設の文明と文化価値とについては、C&C 通 信第 12 号（2008.08.15 発行）と併せてご覧下さい。イケアと併せた全敷地面積は約 20 万坪です。
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