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NO.128 H19.1.31

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では危なくて住めないかも。少なくとも予防は家具が飛んでこない作り付け家具か。
しかしテレビや冷蔵庫も飛んでくる。学会の提言を良く読んで対策をデベロッパーは立て
NO.128 H19.1.31
知 識 情 報
◆オフィス賃料改定の条件交渉代理人が人気
て欲しい。
◆不動産流通大手各社の平均手数料は多くが 4%を超えている
週間住宅新聞社調べ。06 年度上期手数料。小数点 2 位以下切捨て。
オフィス賃料交渉は大半がオーナー側に立つ仲介人が多い。そういう中、テナントの代理人として
①4%台・・・ナイス 5.3%、ボラスグループ 5.2%、京急不動産 5.1%、大京グループ 4.9%、相鉄不動産販
交渉してくれる会社が人気。米国系が多い。ジョーンズ・ラング・ラサールもその 1 社。賃料の相
売 4.8%、近鉄不動産 4.9%、住友不販 4.7%、住友林業 4.6%、朝日住宅 4.5%、京王不動産
場や設備に熟知して相対的な相場観を持って交渉してくれる。日本の不動産業者は双
4.4%、長谷工アーベスト 4.4%、リハウス 4.2%、西武不動産流通 4.2%、日本住宅流通 4.1%、有楽土
方代理的な場合もあり、かつ伝統的にオーナー側が強かったので買主側に立った交渉は弱
地住販 4.1%、野村不動産グループ 4.0%、
かった。今後透明性や公平性が賃料改定でも求められている。
②3%台・・・・三菱地所住宅販売 3.9%、中央三井信不動産販売 3.9%、三菱 UFJ 不動産販売
◆06 年上期、流通大手の手数料は軒並み 2 桁上昇
3.8%、スターツグループ 3.8%,リバブル 3.7%、みずほ信不動産販売 3.4%、すみしん不動産 3.2%、
週間住宅新聞社調べ。千万以下切り捨て。伸び率は前年同期比。
穴吹不動産センター 2.9%、藤和不動産流通サービス 2.7%、東京建物不動産販売 2.7%、
①手数料ベスト 10 位・・・・三井リハウス 292 億、住友不販 242 億、東急リバブル 176 億、野村不動
③4%を超えているということは両手率が高いか販売代理手数料が高いかであり効率
産グループ 76 億、三菱 UFJ 不動産販売 74 億、すみしん不動産 52 億、三菱地所住宅販売
が良い。しかし外資系の流通の戦略は片手に専念して意識的に双方代理を排除する動
51 億、みずほ信不動産販売 48 億、大京グループ 34 億、有楽土地住宅販売 34 億
きもあり注目されている。
②伸び率ベスト 10 位・・・大京グループ 43%、野村不動産グループ 38%、すみしん不動産 28%、み
◆地価の時価総額を考える
ずほ信不動産販売 28%、三菱地所住宅販売 28%、三菱 UFJ 不動産販売 22%、住友不販 21%、
日本の地価はバブル時で 2,400 兆円。現在は(06 年)1200 兆円台。ちょうど半分である。
東急リバブル 20%、有楽土地住宅販売 18%、三井リハウス 13%。
しかし考えてみたらバブル時は今の倍なんてものでなく 3 倍~6 倍に高騰したはず。今
◆ひそかなヒット商品、火災報知器
でも GDP の 2.4 倍もしており株式の時価総額が 1 倍に比較しても又、欧米との比較に
消防法の改正で新築住宅は 06 年 6 月から、中古住宅は 11 年 6 月 1 日までに設置が義
おいても土地は高すぎる。日本は当面、土地の価格を抑え建物部分を上昇させる政策
務付けられた。意外と一般家庭の人は知らない人が多い。1 万円以下で設置できる。こ
が必要である。
の商品を積極的にセールスするとヒット率は高いとか。関連グッズと抱合せ販売も可能かも。
◆金融庁が不動産投融資に警戒感
◆超長期の住宅ローンの出現はバブルの兆候
大手 11 行の 9 月末の不動産ファンド向け融資残高は前年同期比 30%増加している。
英国や米国で住宅ローンが 50 年以上のが出現しており何やら過去の日本の公庫のゆと
リートへの投資も金融機関は 57%も投資している。リートへは地銀が積極的。金融庁は活発な
りローンやステップ償還を思い出す。人生で 50 年間も安定して収入が途絶えないと計画で
銀行の投融資を警戒している。日銀の利上げ、さらには収支計算の際の将来の過大な
きる人はまれであり、超長期のローンは無理がある。住宅ローンはあくまで 20 年~25 年が
賃料の予測、法令違反物件の組み入れ、鑑定評価の精度等問題の露見も見られる。
TRAからのお知らせ
◆TRA 予算総会、決算総会の開催日が決まりました。
理想。株なら PER は 20 前後に相当。バブル時にあるモーゲージ会社が 100 年ローンを売り出し
ていた。もちろんその会社はつぶれたが。
今世界的な不動産ブームは調整がいつか入るだろう。シンガポールでは高級マンション 55 階建て、
428 戸が坪 500 万以上で売り出され 2 日間で完売とか。これもバブルの兆候あり。
◆長周期地震の影響は予想外に大きい
日本建築学会と土木学会の試算では 31 階以上の高層では家具が転倒し家具による怪
我で成人の 40%以上が重傷となると恐ろしい予測である。阪神・淡路大震災でも死者
の 90%は圧死であり、家具等が凶器と化す。建物が倒壊しないが家具が飛んでくるの
平成 19 年度予算総会を 3 月 27 日(火)(於:グランドアーク半蔵門)に開催します。
平成 19 年度決算総会を 5 月 29 日(火)(於:グランドアーク半蔵門)に開催します。
総会開催通知は後日送付いたします。
欠席される場合は、開催通知に同封される委任状の提出にご協力下さいますよう、お
願い申し上げます。
※ TR A FAXN EWS 送付の中止希望、また、FAX 番号の変更につきましては、お手数ですが事務
局までご連絡をお願い致します。事務局電話:03(3222)3808
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