分譲マンション 管理の手引き 平成１７年度 宇治市 はじめに 都市において、分譲マンション居住者の割合が年々 高くなってきています。宇治市においても、多くの分譲マ ンションが建設されていますが、管理面などに多くの課題 を有していると言われています。 そこで、平成１６年度に本市のマンションの実態調査 を行いました。その結果、マンション管理に対する関心が 必ずしも充分とは言えないなどの状況が見受けられまし た。 このパンフレットは、マンションにお住まいの人や初め て管理組合の役員になられた方々に、マンション管理上 の基本的な考え方や内容をご理解いただくことを目的と しています。また、マンション管理に対してより詳しいこと をお知りになりたい方のために、各種相談先を掲載させ ていただきましたので、それぞれの機関に相談していた だければと思います。 このパンフレットが、少しでもマンション管理に役立つ ことができれば幸いです。 目次 z z z z z z z z z z z z z 分譲マンションとは？ 住まい方 管理組合とは？ 管理会社とは？ 管理規約とは？ 使用細則とは？ 管理組合の総会 理事会の役割 理事の役割 自治会とは？ 修繕計画を立てよう マンションに関する法律 各種相談先 Ｐ１ Ｐ２ Ｐ３ Ｐ５ Ｐ７ Ｐ９ Ｐ１０ Ｐ１２ Ｐ１３ Ｐ１４ Ｐ１５ Ｐ１８ Ｐ２０ 分譲マンションとは？ z マンションの特徴 所有について z マンションの建物は共用部分がある z マンションの建物には区分所有者が所有し維持管理を行う 部分（専有部分）とマンションの区分所有者が共同で所有し ている共用部分があります。 共用部分の維持管理について z マンションは複数のマンションの所有者（区分所有者）が一 つの建物と敷地を共同で所有しています。 マンションの共用部分における維持、管理は共同で行いま す。区分所有者は共同で管理するために管理組合を組織し、 区分所有者間相互で話し合い、合意を取り合いながらマン ションの管理を行います。 図で見るマンションの共有部分の例 屋上・・・共用部分 住戸・・・専有部分 バルコニー・・・共用部分 廊下・・・共用部分 外壁・・・共用部分 階段・・・共用部分 駐輪場・・・共用部分 敷地・・・敷地利用権の共有 -１- 住まい方 共同で居住し、共同で管理する 少しの気づかいで快適なマンションへ z マンションは複数の人が同じ建物に住む共同住宅です。そ のため様々な問題がおこりやすい居住形態であるといえる でしょう。マンションを快適に住まうために共用部分における 使用方法を決めるなどルール作りが必要です。居住者同士 がルールを守り、お互いが気づかいをすることで住みよいマ ンションになるでしょう。 管理は区分所有者全員で z 建物や設備は日常の管理、経年劣化による修繕が必要で す。マンションは敷地、建物を区分所有者が共有する形態 ですから、その管理も必然的に共同で行わなければなりま せん。所有者自らが管理組合を通して共同でマンションを管 理することが必要です。 お互いの気遣いが 大事やで -２- 管理組合とは？ 管理組合の目的 z 全ての組合員の共有財産であるマンションの維持管理を目 的としています。また、住民の快適なマンション生活を支え ることを目的としています。 管理組合の役割 マンション管理の主体組織 z 管理組合はマンション管理における主体となる組織です。マ ンションの管理組合は目的を達するために主にマンションの 建物と敷地の管理、共同生活の管理、お金の管理という三 つの役割を担います。 マンションの建物、敷地の管理 z 共用部分における日々の清掃、計画的な修繕、駐車場の設 置や廃止など 共同生活の管理 z 快適な共同生活のためのルール作り、トラブルの対処など お金の管理 z 維持管理などに係る費用の徴収、出納、予算・決算の作成 など みんなで協力して 管理しようや！ -３- 区分所有者は全員加入 z 法的位置づけ z 区分所有者は必ずマンションの管理組合に加入します。所 有権がなくなるとき以外は勝手に脱退などはできません。ま た、原則として区分所有者の家族、賃借人は管理組合に加 入できません。 区分所有法第三条から「区分所有者は、全員で、建物並び にその敷地及び付属施設の管理を行うための団体を構成し、 この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、 及び管理者を置くことができる」と位置づけられています。 管理組合組織図 管理組合 総会 意思決定機関 予算案の提案 業務報告と計画案 選任 規約の変更案 決議 修繕計画案 管理委託の更新案 理事会 業務執行機関 -４- 管理会社とは？ 管理会社の役割 管理組合のパートナー z 管理委託のポイント 管理の主体は管理組合 z 管理業務の主体である管理組合と締結した管理委託契約 に基づき管理業務を行う役割があります。 一括して管理業務を全部委託した場合でも主体はあくまで 管理組合です。管理に関する意思決定は規約、集会によっ て行われます。管理会社は管理者が実行する行為を委託さ れて業務を行っているにすぎません。区分所有者一人ひと りが管理意識を持ちましょう。 様々な委託形式 全部委託 z マンション管理について、実際の管理業務を全て管理会社 に委託する形式です。 一部委託 z 管理組合ができる内容については管理組合で管理し、専門 業者が必要な内容については専門業者に直接委託する。 それ以外を管理会社に委託する形式です。 自主管理 z マンション管理の全ての管理業務を管理会社を通さず管理 組合が行います。専門分野に関しては直接専門業者に委 託する形式です。 -５- 委託形式によるメリット、デメリット 全部委託 z 理事の手間が少ない、管理会社が経験を活かして効率よく 管理するなどのメリットがあります。しかし、全業務を委託す ることにより管理委託費が高くなったり、管理を業者に任せ きりになり区分所有者の管理意識が低くなるなどのデメリッ トもあります。 一部委託 z 管理委託費が削減できる、管理組合員がマンション管理に 関わるため全部委託に比べて区分所有者の管理意識が高 くなるというメリットがあります。一方で区分所有者、理事、 管理者の負担が全部委託に比べて大きいことがデメリットと して挙げられます。 自主管理 z 管理会社への委託費が不要になるため金銭的負担が小さ くなるメリットがあります。デメリットとしては区分所有者の負 担が大きいこと、管理レベルが区分所有者、管理者の能力 に依存しているため管理レベルが下がり得ることが挙げら れます。 自分のマンションに 相応しい管理形式を 考えてみよう -６- 管理規約とは？ 管理規約はマンションの憲法 z マンションには生活スタイル、考え方も様々な多くの人が住 んでいます。共同生活を円滑に、快適に運営するためには 一定のルールが必要です。そのルールの根幹になるのが 管理規約です。管理規約はマンションの憲法といえるでしょ う。管理規約を基に区分所有者間のトラブルなどを解決して いくことになります。 どのようなルールがあるのか 管理規約の三本柱 居住のルール z 快適な共同居住のためのルールがあります。 管理のルール z 共有財産であるマンションの所有関係、施設の使用方法な ど適切に維持管理するためのルールがあります。 組織運営のルール z 管理組合の組織運営方法のルールがあります。 管理規約は一番大事 なルールやねんなぁ -７- 管理規約で定められていることの例 管理組合の役割 z 組合員の資格、管理組合の業務内容、役員の任期、役員 の職務など 建物の用途、区分 z 専有部分、共用部分の範囲、それらの使用権、専有部分の 工事の手続きなど 管理費・修繕積立金 z 管理費・修繕積立金を管理組合に納入する事、積み立てす ることなど 理事会、総会 z 理事会の位置づけ、開催方法、議論の内容、総会の位置づ け、回数、手続き、議決方法など トラブルの対処法 生活ルール z 共用部分の使用方法など マンション管理に必 要なルールがたくさ んあるのね -８- 使用細則とは？ 使用細則はマンションの法律 z 管理規約がマンションの憲法であるなら、使用細則はマンショ ンの法律といえるでしょう。使用細則は管理規約を補い、ま た管理規約と同じ拘束力をもっています。個別の問題解決 策は使用細則がヒントになるでしょう。 使用細則で定められていることの例 管理組合の役割 z 細かな理事長の条件など 建物の用途、区分 z 専有部分における工事の内容の条件など 管理費・修繕積立金 理事会、総会 トラブルの対処法 z 騒音、ペットの飼育に関することなど 生活ルール z 共用部分の使用方法など 僕等が住めるかどうか も書いてあるねんなぁ -９- 管理組合の総会 総会の役割 マンションの全ては総会で決定 z 管理組合の総会はマンション管理の中身を決める重要な集 会です。決議の方法などについては「マンション標準管理規 約」で細かく決まっています。 総会で決めること 重要事項がたくさん 年度ごとに決める内容 z 決算報告と事業報告、収支予算と事業計画、管理委託契約 など 必要なときに決める内容 z 管理費や使用料の徴収方法、管理規約や使用細則の制定 と変更、長期修繕計画の作成変更など総会の種類 総会の種類 円滑な総会運営のために z 総会には定期総会と臨時総会があります。それぞれの特性 を理解して円滑な総会運営を行いましょう。 定期総会 z 定期総会は年に一度必ず開催する必要があります。決算、 事業報告など年度ごとの決定、報告が主な議題になります。 臨時総会 z 臨時総会は回数に規定はありません。何度でも自由に開く ことができます。緊急の設備補修など緊急性を有するもの や、大規模修繕の実施計画など決議に時間がかかる議題 に対して開かれます。 -１０- 総会に人を集めるには マンション管理に興味を持ってもらう z マンションの居住において管理は非常に大切なことです。し かし、マンションの区分所有者の中にはその重要性を認識 していない人もいるでしょう。広報紙などを活用し積極的に 管理の問題などを区分所有者全体に知らせ、興味関心を持っ てもらうことが大切です。 住民の連帯感が大切 z 総会に出席し易い環境を整えることも重要です。共同作業 などを行えば、住民同士の連帯感が高まり、住民同士が総 会に出席し易い雰囲気になるでしょう。 色んなことが総会 で決まるんやなぁ -１１- 理事会の役割 理事会の役割 執行機関 z 理事会の業務 管理規約に基づきます z 理事会の業務内容は管理規約、使用細則で定められてい ます。管理規約、使用細則に基づいて管理業務を執行して いきます。 理事会開催について 一月に一度 z 理事会は各種草案を作成し、総会にかける役割があります。 また総会で決まった事項について執行する役割を担ってい ます。理事会はマンションのトップではなく、管理業務の内 容を独断で決定できるわけではありません。 理事会は毎月の管理費など管理組合のお金の流れを把握 する必要や住民からのクレーム対処を迅速に処理するため にも一月に一度開催するのが望ましいでしょう。また開催者 については原則として理事長が開催します。 理事会の業務例 総会に提案し承認後、実行するもの z z z z 決算報告をうけ、予算案を作成する 業務報告をまとめ、次年度の計画案を作成する 長期修繕計画案を作成する 契約の変更、更新の案を作成する 理事会で決定し、実行するもの （管理規約などに定めているものに限る） z z z 勧告や指示を出す 滞納管理費の徴収 専有部分の改修許可 -１２- 理事の役割 理事の役割 管理組合のお世話係 z 理事の任期 一年か複数年か z 理事の仕事は管理組合の役員としてマンション管理の業務 を円滑に進めるためのお世話係の役割を担っています。 理事の任期は管理規約で定められています。一般的に理 事の任期は一年と複数年のマンションがあります。一年で 一斉に改選すると経験ある理事がいないため理事会の運 営などに支障をきたす可能性があります。任期を複数年に して半数ずつ改選することが望ましいでしょう。 理事の役割の例 理事長 z 区分所有法上の管理者です。管理組合の代表者です。 副理事長 z 理事長を補佐し、場合によっては代理を務めることもありま す。 会計 z 管理運営費の出納、決算の事務、契約事務などの役割を 担います。 広報 z 管理組合の状況を報告するために区分所有者に対して広 報誌などを作成するなどの役割を担います。 修繕 z 修繕箇所のチェック、修繕計画の作成などの役割を担いま す。 企画 z イベントを企画立案し運営の中心となる役割を担います。 -１３- 自治会とは？ 自治会の目的 地域住民間のコミュニケーションの場 z 自治会活動参加の意義 連帯感を高める z 自治会活動は住民間や地域住民同士のコミュニケーション の活性化を図るものであるため、住民同士が顔見知りにな ることによってマンション管理上のトラブルが起こりにくくなり ます。また総会などで意見交換が活発になるなどの効果を もたらします。自治会活動に参加する意義は大きいでしょう。 加入者 自由に加入できる z マンションの住民間や対象地域に居住する住民同士とのコ ミュニケーションの活性化を図ることを目的としています。 自治会へは自由に加入できます。地域住民が任意で活動 に参加することができます。区分所有者だけでなく、その家 族、賃借人なども加入することができます。 法的位置づけ 法的には位置づけなし z 自治会に関して法的な位置づけはありません。加入者に対 して法的な拘束が発生するということもありません。 -１４- 修繕計画をたてよう 修繕計画の必要性 建物は経年劣化する z 建築当初はどんなにきれいな建築物でも時間が経てば必 ず傷んできます。傷んでから修繕を考えていては資金など の問題により修繕に着手できません。そこで必要になってく るのが修繕計画です。何年目にどのような修繕が必要か、 費用がどの程度かかるかをあらかじめ把握した上で修繕計 画を計画することにより修繕が可能になります。マンション の維持管理には必ず必要なので計画していなければすぐに でも計画しましょう。 修繕計画のタイプ 修繕計画は3タイプ 長期修繕計画 z 長期的展望を基に建物、設備などの計画的修繕を行うため に修繕内容、周期、費用などを計画します。25年から30年 程度を計画期間とします。 中期修繕計画 z 建物の経年劣化状況を点検し、大規模修繕を考慮した詳細 な修繕計画です。5年程度を計画期間とします。 短期修繕計画 z 修繕が実施される2年程度前からの具体的計画です。 -１５- 長期修繕計画を作る 作成主体は区分所有者 z 実際に長期修繕計画を計画するとなると建物に関する知識 が必要なため専門家の力を必要とするでしょう。しかし、専 門家だけに任せていてはよい修繕計画は作れません。長期 修繕計画を計画する上で重要なことは自らの財産のために 自らが修繕計画をつくるという意識を持つことです。 計画対象 z 共用部分等の全てですがマンションの経年に応じ内容が異 なります。 計画年数 z 入居時に作成する場合は、修繕のために必要な工事を網 羅するため25〜30年程度の期間必要です。 作成手順 z 設計図書、修繕記録、現地調査による。現況調査診断を行 います。修繕内容、修繕時期を設定します。修繕内容、修繕 時期を表にした修繕周期表を作成します。各項目について 修繕時期ごとの修繕費を出します。周期表に工事費を記入 したもの（長期修繕計画書）を作成します。長期修繕計画グ ラフを作成します。 自分たちで修繕計画 を作る意識が大事や ねんなぁ -１６- 長期修繕計画を見直す 数年周期で見直す z 長期修繕計画を立てているマンションであっても一度計画し たきりではないでしょうか？分譲時につくられた長期修繕計 画は一般的なものです。立地状況、使用状況などによって 傷み方は様々ですから一般的な修繕計画どおりにいかない こともあります。長期修繕計画は現況と照らし合わせて見直 していく必要があります。数年周期で長期修繕計画を見直 すと良いでしょう。 一歩進んだ修繕計画 バリアフリー化 z 年月が経てば住民も高齢化していきます。そこで必要にな るのがバリアフリー環境です。バリアフリー環境の整備は長 期修繕計画に組み込むと資金計画が立てやすい、工事回 数が減るなどの面でメリットがあります。 こまめな点検による 修繕計画の見直しが 大事やで -１７- マンションに関する法律 マンションに関する法律 z マンションに関する法律は主に二つあります。区分所有法と マンション管理適正化法です。管理組合業務を行うにあたっ て重要な法律です。 区分所有法 区分所有者の権利関係 z 区分所有法とは「建物の区分所有等に関する法律」のこと をいいます。一つの建物に複数の人がそれぞれ所有する部 分（専有部分）を持つ区分所有建物における区分所有者の 権利関係などについての法律です。三章で構成されます。 第一章 建物の区分所有 z 建物の区分所有の関係について定めたもので、この法律の 重要な章です。 第二章 団地 z 団地内に複数の建物があり、それらの建物の所有者が土 地を共有している場合における管理方法などについて定め ています。 第三章 罰則 z 管理上の義務違反における過料などを定めています。 -１８- マンション管理適正化法 マンション管理の適正化 z マンション管理適正化法とは「マンションの管理の適正化の 推進に関する法律」のことをいいます。マンション管理適正 化指針を国土交通大臣が定めその基に管理組合や区分所 有者が負担、協力しながら管理問題に対するという法律で す。またマンション管理士資格を創設しました。管理組合の 運営、マンション管理に関する相談、助言などをマンション 管理士が行えるようになりました。 マンション管理適正化法の概要 国土交通省 地方公共団体 マンション 資料・情報の提供 管理適正化指針 マンション マンション管理組合 管理士 マンション 管理業者 指導・助言 管理業務受託 -１９- 各種相談先 名 住 称 所 電 話 相談内容 ﾎｰﾑﾍﾟｰｼﾞ ■マンション管理全般 （財）マンション管理センター 大阪支部 近畿マンション管理支援ネットワーク 〒541-0042大阪市中央区今橋２−３−２１今橋藤浪ビル３ 階 http://www.mankan.or.jp/ 〒541-8546大阪市中央区南本町4丁目5番20号（住宅金融 公庫・住友生命ビル、公共業務グループ） http://homepage3.nifty.com/kinkimansion/index.htm (社）高層住宅管理業協会 関西支部 マンションみらいネット登録制度の案内、 マンション管理に関する一般的な相談、 連携設計事務所の案内、管理組合登録 制度の案内 行政・NPO等をはじめ、畿２府４県のマン ション管理支援する団体同士が情報交 06-6281-9268 換し、より良いマンション管理支援を目指 すネットワーク 06-4706-7560 〒541-0051大阪市中央区備後町2-5-8綿業会館本館5F 06-6201-7735 マンション管理全般、劣化診断、長期修 繕計画、大規模修繕 075-451-6306 建築全般に関しての相談、建築関連法 規に関すること、耐震診断などの相談 06-6446-6223 構造計算書の再チェック、耐震診断と補 強など 03-5512-6451 耐震診断に関する相談、耐震診断・耐震 補強計画・耐震判定など 03-5211-0680 BL部品およびBL制度に関すること、住 宅性能評価に関する相談 075-231-2378 土地・建物などの民事に関する法律相 談と弁護士紹介 http://www.kanrikyo.or.jp/ ■技術的な相談（建築基準法、住宅性能、耐震性など） (社）京都府建築士事務所協会 〒602-8041京都市上京区下長者町通新町西入藪ノ内町７ ９おくだビル内(京都府庁北側) http://www.kyoto-kenchikusi-jk.com/ (社）日本建築構造技術者協会協会 関西支部 （財）日本建築防災協会 〒550-0003大阪府大阪市西区京町堀 1-8-31 安田ビル 311 http://www.mmjp.or.jp/jsca-kansai 〒105-0001東京都港区虎ノ門2-3-20虎ノ門YHKビル8F http://www.kenchiku-bosai.or.jp/ （財）ベターリビング 〒102-0084東京都千代田区二番町４番地５ 住友不動産 麹町ビル２号館３Ｆ,４Ｆ,６Ｆ,７Ｆ http://www.blhp.org/ ■法律、トラブル、行政手続等に関する相談 京都弁護士会 法律相談センター 京都府行政書士会 〒604-0971京都市中京区富小路通丸太町下ル http://www.kyotoben.or.jp/ 〒600-8497京都市下京区醒ヶ井通四条下る高野堂町４０４ http://www2u.biglobe.ne.jp/˜gn-kyoto/index.html 京都土地家屋調査士会 〒604-0984京都市中京区竹屋町通富小路東入魚屋町439 http://www.chosashi-kyoto.or.jp/ 契約苦情・騒音などの生活上のトラブル 075-343-5050 に関する相談や官公署への手続きアド バイス 土地、区分建物などの表示登記に関す 075-221-5520 る相談及び共用部分たる旨の登記に関 する相談 ■住宅、リフォーム等に関する相談 京都府住宅供給公社 住宅相談所 （財）住宅リフォーム・紛争処理支援センター リフォネット相談センター （財）住宅リフォーム・紛争処理支援センター 住宅紛争処理支援センター マンションリフォーム推進協議会 〒602-8054京都市上京区出水通油小路東入丁字風呂町 104番地の2（京都府庁西別館内） 075-432-2011 住宅に関する一般相談、弁護士・建築士 による無料相談 03-3556-5144 リフォネット登録事業者や工事登録に関 する相談窓口です。 03-3556-5147 住宅一般に関するご相談について、住ま いの専門家がお答えします。 03-3265-4899 専用部分、共用部分のリフォームに関す る相談。建物診断、長期修繕計画に関 する相談。工事費、業者選定に関する相 談。 06-6281-9268 分譲マンションの維持管理、共用部分リ フォーム融資の相談など http://www.kyoto-juko.jp/ 〒１０２−００９４東京都千代田区紀尾井町６番26-3上智紀 尾井坂ビル５階 http://www.refonet.jp/ 〒１０２−００９４東京都千代田区紀尾井町６番26-3上智紀 尾井坂ビル５階 http://www.chord.or.jp/ 〒102-0083東京都千代田区麹町3-7-1半蔵門村山ビル6階 http://www.repco.gr.jp 住宅金融公庫 大阪支店(公共業務グループ） 〒541-8546大阪市中央区南本町4丁目5番20号 （住宅金融 公庫・住友生命ビル） http://www.jyukou.go.jp/ ■公共団体等の相談 京都府土木建築部住宅課 〒602-8570京都市上京区下立売通新町西入藪ノ内町 075-414-5361 マンションの管理に関する情報提供 http://www.pref.kyoto.jp/jutaku/index.html 宇治市都市整備部建築指導課 〒611-8501宇治市宇治琵琶33番地 0774-20-8794 マンションの管理に関する情報提供 http://www.city.uji.kyoto.jp/index.php -２０- z お問い合わせ z 宇治市 都市整備部 建築指導課 z 京都府宇治市宇治琵琶33番地 z ℡ 0774-22-3141
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