知って得する 排水管の改修事例ノウハウ 平成21年5月 （有）マンションライフパートナーズ一級建築士事務所 柳下 雅孝 http://www.mansion-r.com 1 排水設備ってなんだ？ 人間が捨てた水、 下水、汚水などを流 すための配管設備 2 ①枝管（専有部） ②立管（共用部だけど 住戸の中にある トラップはとっても大切 ③横主管（共用部分） 3 マンションの排水管 1 住戸内の排水枝管の敷設位置 便所 洗濯 床面 洗面 浴室 スラブ下配管方式 自分の流す排水は、 下階住戸の天井に！ 天井面 便所 PS 自分の流す排水は、 床上配管方式 自分の家の床の中に 洗濯 床面 洗面 浴室 4 コンクリートの中に埋まっているマンションもある 床面 排水管 給水管 給湯管 シンダーコンクリート （無筋コンクリート） 鉄筋 ガス管 コンクリートスラブ （鉄筋コンクリート） 5 防火区画と不燃材料 鉄管（燃えない） 鉄管（燃えない） 防火区画貫通部 （床貫通部） 鉄管（燃えない） 樹脂管（燃える） １メートル 6 2 ［排水管の種類と劣化の仕方］ 7 集合住宅における排水管材の変遷 Ｓ30年代 Ｓ40年代 Ｓ50年代 Ｓ60年代(平成初期) 配管用炭素鋼管（白） 可とう継手接合（用途により一部で使用） 差し込み接合 塩ビコーティング鋼管 タールエポキシ塗装 鋼管 可とう継手接合 排水用硬質塩化ビニ ルライニング鋼管 可とう継手接合 メカニカル接合 鉛コーキング接合 鋳鉄管 Ｈ10年代 ドレネージ接合 ゴムリング接合 硬質塩化ビニル管 ワンタッチ接合 接着接合 耐火二層管 接着接合 ワンタッチ接合 消音耐火三層管 8 ２０～３０年前の集合住宅に使用された主な排水管について ■配管用炭素鋼管（白管）① ○材質 ・炭素鋼 ・内外面亜鉛メッキ処理 写真 配管用炭素鋼鋼管 ○材質の特徴 ・鋳鉄管より軽い。 ・強度が優れている。 ・耐熱性に優れている。 ・耐食性は劣る。 亜鉛メッキ 配管用炭素鋼鋼管 管の構造 9 3 ２０～３０年前の集合住宅に使用された主な排水管について ■配管用炭素鋼管（白管）② ○継手及び接続方法 ＜継手について＞ ・名称はドレネージ継手 ・材質は鋳鉄に亜鉛メッキ処理 ・ねじ込みによる接合 写真 ドレネジ継手 ネジ ドレネジ継手 ＜接続方法＞ １．パイプにネジを切る ２．ネジ部にシールテープを巻く 配管用炭素鋼鋼管 ３．パイプと継手をねじ込む 図 配管用炭素鋼鋼管接続方法 10 配管用炭素鋼管（白）の腐食 腐食によるネジ部の消失 管内部の全面腐食 11 配管用炭素鋼管（白）の腐食 電縫部の溝状腐食例 12 4 特に台所単独の白ガス管は要注意！ 13 ２０～３０年前の集合住宅に使用された主な排水管について ■塩ビコーティング鋼管① ○材質 ・薄肉鋼管 ・内外面塩化ビニル樹脂 ○材質の特徴 写真 塩ビコーティング鋼管 ・白管より耐食性に優れている。 ・強度がある。 ・耐熱性は劣る。 塩化ビニル樹脂 薄肉鋼管 14 図 管の構造 ２０～３０年前の集合住宅に使用された主な排水管について ■塩ビコーティング鋼管② ○継手及び接続方法 ＜継手について＞ ・プレハブ加工のため、パイプと継手が一体 である。 ・受口差込み方式。 写真 接続部分 ＜接続方法＞ 押し輪 １．パイプに押し輪、Ｏリングを挿入 ２．パイプを継手に挿入 Ｏリング アルファコーティング鋼管 ３．押し輪を受口にセット 図 塩ビコーティング鋼管接続詳細 15 5 塩ビコーティング鋼管の腐食 塩ビ皮膜の膨れ 16 塩ビコーティング鋼管の腐食 ＡＲＦＡ ＳＧＰ 接合部の腐食 17 ２０～３０年前の集合住宅に使用された主な排水管について ■排水用鋳鉄管① ○材質 ・ねずみ鋳鉄 ・内外面防錆塗装 ○材質の特徴 写真 排水用鋳鉄管 ・耐食性に優れている。 ・耐熱性に優れている。 ・重量がある。 ・強度が優れている。 ねずみ鋳鉄 管の構造 18 6 ２０～３０年前の集合住宅に使用された主な排水管について ■排水用鋳鉄管② ○継手及び接続方法 ＜継手について＞ 鉛 ヤーン ・鉛コーキング接合 ＜接続方法＞ 鋳鉄管 受口 １．パイプを受口に挿入 ２．パイプと受口の隙間にヤーンを打ち込む 図 排水用鋳鉄管接続詳細 ３．溶かした鉛を流しコーキング 19 排水用鋳鉄管の腐食 鋳鉄管も清掃をしないと こうなる！ 20 ２０～３０年前の集合住宅に使用された主な排水管について ■硬質塩化ビニル管① ○材質 ・硬質塩化ビニル ○材質の特徴 写真 硬質塩化ビニル管 ・耐食性に優れている。 ・摩擦抵抗が少ない。 ・軽い。 ・強度が劣る。 ・耐熱性が劣る。 硬質塩化ビニル管 管の構造 21 7 ２０～３０年前の集合住宅に使用された主な排水管について ■硬質塩化ビニル管② ○継手及び接続方法 ＜継手について＞ ・名称はＤＶ継手 ・材質はパイプと同じ硬質塩化ビニル製 ・接着剤による接合 ＜接続方法＞ 写真 ＤＶ継手 １．接続するパイプ外面及び継手内面に接着剤を塗布 ＤＶ継手 接着剤 ２．パイプと継手を挿入 ３．戻らなくなるまで保持 硬質塩化ビニル管 22 図 硬質塩化ビニル管接続詳細 硬質塩化ビニル管の事故例 6F 5F ・のみ込み不足 4F 3F ・接着不良 2F 1F 接合時のマーキング は重要！ 23 現在の集合住宅に使用される主な排水管について ■耐火二層管① ○材質 ・内面 硬質塩化ビニル管 ・外面 繊維モルタル（耐火被覆） 写真 耐火二層管 モルタル 空間 ○材質の特徴 ・硬質塩ビ管に耐火被覆を施した物 ・不燃材である（立て管で使える） ・排水音が塩ビ管に比べ静かである。 ・耐食性に優れている。 硬質塩化ビニル管 管の構造 24 8 現在の集合住宅に使用される主な排水管について ■耐火二層管② 継手及び接続方法 ＜継手について＞ ・材質はパイプと同じ 内管 ＤＶ継手（硬質塩化ビニル） 外管 繊維モルタル ・ 接着剤による接合 ＜接続方法＞ 写真 耐火二層管継手 １．接続するパイプ外面及び継手内面に接着剤を塗布 目地材 モルタル 接着剤 ２．パイプと継手を挿入 硬質塩化ビニル管 ３．戻らなくなるまで保持し、目地処理を行う 25 図 耐火二層管接続詳細 現在の集合住宅に使用される主な排水管について ■排水用鋳鉄管① ○材質 ・ねずみ鋳鉄 ・内外面防錆塗装 ○材質の特徴 ・耐食性に優れている。 ・耐熱性に優れている。 ・強度が優れている。 写真 排水用鋳鉄管 旧来の鋳鉄管と材質は変わっていないが、 重量が軽くなっている。 ねずみ鋳鉄 管の構造 26 現在の集合住宅に使用される主な排水管について ■排水用鋳鉄管② 継手及び接続方法 ＜継手について＞ ・材質は鋳鉄製 ・メカニカル接合 ＜継手について＞ ・材質は鋳鉄製 ・ワンタッチ接合 ・立管に使用 ＜接続方法＞ パイプに押し輪、ゴム輪を装着 写真 メカニカル接合 ＜接続方法＞ 写真 ワンタッチジョイント パイプに滑材を塗布 パイプを継手に挿入 ゴムリングに滑材を塗布 ボルト、ナットを締め込む パイプを受口に挿入 図１ 排水用鋳鉄管接続詳細 図２ 排水用鋳鉄管接続詳細 27 9 現在の集合住宅に使用される主な排水管について ■排水用塩化ビニルライニング鋼管 ○材質 ・薄肉鋼管 ・内面 硬質塩化ビニル ○材質の特徴 写真 排水用塩化ビニルライニング鋼管 ・耐食性に優れている。 ・摩擦抵抗が少ない。 ・強度がある。 ・耐熱性は劣る。 薄肉鋼管 接着層 硬質塩化ビニル管 管の構造 28 現在の集合住宅に使用される主な排水管について ■排水用タールエポキシ塗装鋼管 ○材質 ・配管用炭素鋼鋼管 ・内面タールエポキシ塗装 ○材質の特徴 写真 排水用タールエポキシ塗装鋼管 ・白管より耐食性に優れている。 ・摩擦抵抗が少ない。 ・強度がある。 ・耐熱性は劣る。 タールエポキシ樹脂塗装 配管用炭素鋼鋼管 管の構造 29 現在の集合住宅に使用される主な排水管について ■排水用塩化ビニルライニング鋼管又は排水用タールエポキシ塗装鋼管 継手及び接続方法 ＜継手について＞ ・名称はＭＤ継手 ・材質は鋳鉄 ・メカニカル接合 写真 ＭＤ継手 ＜接続方法＞ パイプに押し輪、ゴム輪を装着 パイプを継手に挿入 ボルト、ナットを締め込む 図 接続詳細 30 10 熱膨張材とは？ ■熱膨張材とは？ 火災が発生すると素材が膨張し、床及び壁の貫通部の穴をふさぐ。 ２００℃以上で膨張 樹脂材 火災発生 裏面への 延焼を防止 膨張 燃焼後の貫通部を 膨張材で閉鎖 壁 パイプ 熱膨張材 31 熱膨張材を採用することにより使用できる排水管について ■使用できる排水管 硬質塩化ビニル管は従来であれば、区画貫通部から１ｍ以降しか使用できなかったが、熱膨張材を採用 することにより、耐火構造の建物でも使用することが可能となった。また、消音二層管と呼ばれる排水管も 近年、市場に見受けられるようになった。 ■消音二層管① ○材質 ・内層 硬質塩化ビニル ・外層 特殊軟質塩化ビニル ○材質の特徴 写真 消音二層管 特殊軟質塩化ビニル 硬質塩化ビニル 管の構造 ・耐食性に優れている。 ・摩擦抵抗が少ない。 ・軽い。 ・排水音が硬質塩ビ管に比べ静かである。 ・強度が劣る。 32 ・耐熱性が劣る。 熱膨張材を使用することにより使用できる排水管について ■消音二層管② 継手及び接続方法 ＜継手について＞ ・材質は 内層 ポリプロピレン 外層 特殊軟質塩化ビニル ・ 袋ナット接合 写真 消音二層管継手 ＜接続方法＞ パイプに袋ナット、ゴムパッキンを装着 ゴムパッキン 袋ナット パイプを継手に挿入 袋ナットを締め込む 図 消音二層管接続詳細 33 11 新しい排水管（消音耐火三層管） ○材質 ・内面 消音二層管 内層 硬質塩化ビニル 外層 特殊軟質塩化ビニル ・外面 モルタル ○材質の特徴 ・排水音が耐火二層管に比べ静か ・耐食性に優れている。 ・耐熱性は劣る。 ・通常の耐火二層管と同じ外径である。 モルタル 空間 特殊軟質塩化ビニル 硬質塩化ビニル 管の構造 ナノプラスチック㈱ ホームページより http://www.nano-p.com 34 ［劣化診断ってどんなことするの？］ 35 劣化診断 ＶＰ ＳＧＰ ・系統別の使用材質の把握 ・配管ルートの把握 ・修繕履歴、事故歴の整理 36 12 劣化診断 スラブ下排水 管（下階天井 配管）の漏水 事故例 ・系統別の使用材質の把握 ・配管ルートの把握 ・修繕履歴、事故歴の整理 37 劣化診断 劣化診断の実施例 ＳＧＰ排水管（築25年） 38 劣化診断 管の材質によって劣化も異なる ＡＲＦＡ排水管（築23年） 39 13 某マンションの床下排水管 の状況 ＳＧＰ ＶＰ ﾀﾞｸﾄ ＶＰ ＰＳ 排水立管 ＳＧＰ 台所 ＡＲＦＡ ＶＰ ユニットバス ＶＰ ＳＧＰ ＳＧＰ いろいろな材質が使 われています（排水 40 管だけで３種類） 廊下 劣化診断の結果を整理する 排水立管 ﾀﾞｸﾄ 10年程度の 耐用年数 ＰＳ 浴室排水枝管（ＳＧＰ）＝ ５年程度の耐用年数 台所 排水枝管（ＶＰ）＝ ユニットバス 便所 廊下 樹脂製なので腐食は発生 しない 台所排水枝管（ＳＧＰ） ※なるべく早い時期での取り替えが 必要！ 41 劣化診断の結果を整理する 共用立管 ４～１１階 塩ビコーティング鋼管 ３階 ２階 １階 まだ、 あと１０年使える！ 42 14 劣化診断の結果を整理する 台所排水管のサンプル なるべく早い時期で の取り替えが必要！ 43 劣化診断の結果を整理する 浴室排水管のサンプル ５年後程度の耐用が 期待できる 44 劣化診断の結果を整理する ﾀﾞｸﾄ ＰＳ ＳＧＰ 台所 ＶＰ 排水たて管 ８年後に管 理組合で一 斉改修予定 ユニットバス この部分の排水管（ＳＧＰ） は、ユニットバスの取替え リフォームなどに併せて各 戸で取り替えてください 排水たて管と同時に８年後に 管理組合で一斉改修予定 早急に各戸負担で取り替え実施 （管理組合にて一括工事発注） 廊下 45 15 ［専門家から見てかわいそうな例］ 46 築２４年のマンション で、あるお宅が 大金をつぎ込んでリ フォームしてました 47 築２４年のマンションで、あるお宅が 大金をつぎ込んでリフォームしてました 48 16 築２４年のマンションで、あるお宅が 大金をつぎ込んでリフォームしてました 49 これらの状況を踏まえ、管理組合でできること （ある管理組合がやった事例） ①台所排水管の劣化による漏水発生の 心配 ①台所排水管の維持管理 に関する企画立案 （管理組合にて一括工事発注） ②各戸のリフォームに無駄が生じないよ う、ユニットバス下排水管の周知徹底 が必要 ②ユニットバス下排水管の 改修ガイドラインの策定 50 ユニットバスの取り替えに 併せて、ユニット直下のＳ ＧＰ排水管を取り替えた事 例紹介 取り替え前 取り替え後 51 17 ユニットバスの取り替えに 併せて、ユニット直下のＳ ＧＰ排水管を取り替えた事 例紹介 取り替え前 取り替え後 52 排水管が劣化したらどうなるの？ 劣 化 （錆び、 腐食、 穴あき） 漏水事故 （下の階へ 排水が！ 汚損、汚い、 気持ち悪 い） 改修工事 （そうなる前 に交換などの 工事をする！ なってからで は遅い） 53 工事事例写真 住戸内養生 54 18 工事事例写真 55 工事事例写真 便器取り外し後 現状の排水立管 56 工事事例写真 57 19 工事事例写真 新しい排水立管 新しい特殊排 水継手 専有部分の枝管も 一部取り替え 58 工事事例写真 59 工事事例写真 60 20 必要な手続 き、時間、 住民の理解 そのために必要なこと 工事実施 工事業者選定 改修設計 劣化診断 設計コンサルタントとの綿密なコミュニケーション （情報提供、打合せ、勉強会の開催など） 選択できる工事 納得できる工事 組合代表者（理事・委員）の内容理解度の向上 住民の理解（説明会等の開催） 61 ［工事の前に設計が大切！］ 62 おなたがお使いの浴室系排水管は下のお宅の天井内へ！ あなたの部屋の天井内にある排水管は、上の方が使ってる排水管！ 管理が大変なので「共用部分」と定められてます 便所 洗濯 床面 洗面 浴室 台所 共用廊下 天井面 太い線が共用部分の排水管を示してます MB あなたが普段使っている排水管の取り替 えには、下のお宅の天井解体等が必要 便所 洗濯 床面 洗面 浴室 PS 台所 63 21 平成１８年度に、お宅の中で、管理組合が行う 工事とは（共用排水管の一斉改修工事とは） 浴室排水口を 改修します 浴室 お宅の浴室を改修します。 ①ユニットバスへの入れ 替え ②タイル仕上げで改修 のいずれかを選択できま す。 寝室 寝室 洗面室、便所の天井 を解体・復旧します 洗面器と便器を一時 的に取り外します 洗面室 洗濯機パンを新しい 物に取り替えます 洗濯 お宅の天井の中にある排水管 （共用部分）を取り替えます 便所 MB 排水立て管を取り替えま す。（浴室と便所の排水を 合わせて改修します） 便所の壁一面と、床全 面を解体・復旧します 寝室 台所 玄関 4～12階 PS １号室 台所の排水管は取 り替え済みです 64 共用廊下 平成１８年度に、お宅の中で、管理組合が行う 工事とは（共用排水管の一斉改修工事とは） 便所 洗濯 床面 洗面 浴室 天井内 浴室、洗面室、便所の天井を解体・復旧します PS 便所の壁一面を 解体・復旧します 便所 天井面 天井内の排水横枝管を 取り替えます（太線部 分） 便所の床全面を 解体・復旧します 洗濯 天井内 PS 浴室排水口を改修 します 洗面 浴室 床面 65 現在のパイプスペースは狭すぎる！（２号室系統） 66 22 現在のパイプスペースは狭すぎる！（３号室系統） 67 ①現在のパイプスペースは狭すぎるため、雑排水管 単独の更新が困難。 ②汚水管（鋳鉄管）は、当面の耐用は期待できるが、 遠からずいずれ改修する時期を迎えることとなる。 汚水管（鋳鉄管）も併せて更新することが合理的 複数ある排水管を１本にまとめて改修すること が経済的 （２管式（通気立管方式）から単管式へ変更）68 ２管式（通気立管方式）から単管式への改修事例 雑排水立管 ～改修主対象～ 専有排水横枝管（ＳＧＰ） 専有排水横枝管（ＶＰ） 専有排水横枝管（ＳＧＰ） 専有排水横枝管（ＶＰ） PS 共用通気立管 （ＳＧＰ） 共用汚水立管 （ＦＤＰ） 台所 ＭＢ 洗面室 便所 浴室 共用廊下 玄関 廊下 押入 和室 居間 押入 改修前 69 23 ２管式（通気立管方式）から単管式への改修事例 新しい共用排水立管 （１本に集約） 専有排水横枝管（ＶＰ） PS ＭＢ 便所の奥の壁を解体・ 復旧します。 組合工事（共用負担） 洗面室 便所 浴室 台所 共用廊下 工事作業員が入室します 工事時間中のみ便器の取外しを行い ます。夜間は、復旧します。 組合工事（共用負担） 廊下 玄関 押入 和室 居間 押入 改修後 70 汚水管 雑排水管 通気管 71 ２管式（通気立管方式）から単管式への改修事例 ２管式（通気立管方式）から単管式への改修事例 72 24 排水方式の種類 12F 12F 12F 12F 11F 11F 11F 11F 10F 10F 10F 10F 9F 9F 9F 9F 8F 8F 8F 8F 7F 7F 7F 7F 6F 6F 6F 6F 5F 5F 5F 5F 4F 4F 4F 4F 3F 3F 3F 3F 2F 2F 2F 2F 1F 1F 1F 伸頂通気方式 通気立て管方式 1F ソベント方式 単管式 73 排水方式を単管式排水方式へ変更！ ■ 心臓部（特殊排水継手）の選択が重要 耐火二層管製 鋳鉄製 コア 集合管 ＡＤスリム ニューエクセル アクロス ～排水方式を変更する場合の留意点～ ・設計事務所に排水負荷の計算をしてもらい、適切な配管口径 を選定する ・基本的に、立て管のみの更新は不可（桝接続まで更新する） 74 維持管理への備え （パイプシャフト壁に点検口を付ける） 75 25 ひと工夫 将来の便器リフォームへの対応 完成状況 76 管理組合側の取り組み 合意形成編 ～５つのツボをご紹介～ 77 合意形成はとっても重要！ • 自分の家の中で大規模修繕する工事 • 原則として、工事を拒むことが出来ない • 日常生活に直接的な影響がでるから （断水、排水制限、入室、在宅） 78 26 ①まずは区分の整理から 79 ［共用部分と専有部分の区分け］ マンション標準管理規約 別表第２ 共用部分の範囲 ２ エレベーター設備、電気設備、給排水衛生設備、 ガス配管設備、火災警報設備、インターネット通信設 備、ケーブルテレビ設備、オートロック設備、宅配 ボックス、避雷設備、塔屋、集合郵便受箱、配線配 管（給水管については、本管から各住戸メーターを 含む部分、雑排水管及び汚水管については、配管 継手及び立て管）等専有部分に属さない「建物の附 属物」 80 屋上 通気口 排水立管（共用） 便器排水管 （専有） ①住戸内の 排水横枝管 洗面 （専有） 浴室排水管 （専有） 浴室 洗濯 ②排水立管 台所排水管 （専有） コンクリースラブ 専有部分 専有部分 共用部分 洗面 （共用） パイプシャフト 台所 便所 浴室 洗濯 浴室排水管 （専有） 専有部分 コンクリースラブ １階 ③排水横主管 （共用） 洗面 共用部分 浴室 １階用ピット内排水管（共用） 洗濯 ピット ピット ④１階用ピット 内排水管 （共用） 81 共用部分と専有部分 27 区分分けの例 区分 Ａ 使用区分 Ｃ Ｄ 共用部分 所有区分 管理区分 Ｂ 共同管理 共同 使用 Ｅ 専有部分 個別管理 共同管理 専用専用（各戸で使用） 82 ②工事費用の分担区分は？ （修繕積立金でどこまでやるか） 83 屋上 通気口 共用排水管の 取り替え 洗面 浴室 洗濯 ［コンセプト］ 修繕積立金の使用について不公 平のないようにし、かつ、各戸の 経済的負担を極力低減するよう 努める。 洗面 パイプシャフト 台所 便所 浴室 洗濯 洗面 ２階 浴室 ［費用分担の基本原則］ 共用部分（共用排水管）の工事費 →共用負担（修繕積立金を使用） 専有部分（専有排水管）の工事費 →各戸負担（別途徴収） 洗濯 ピット ピット 費用分担について の考え方（例）84 28 屋上 通気口 内装の解体・復 旧（共用負担） ［道連れ工事部分は共用負担］ 共用排水管の工事に伴い、道 連れ的に発生する壁などの内 装の工事費については共用負 担（修繕積立金を使用）とする。 道連れ工事範囲内 は全て共用負担 洗面 浴室 洗濯 専有排水管の 取り替え パイプシャフト 台所 ［専有排水枝管についても共用負担］ 専有部分ではあるが、老朽化が 極めて激しく、管の取り替えが 維持管理上急がれる状態であ り、共同生活における安全を守 るために、「管理組合負担」にて 立て管と同時に取り替える。 洗面 （共用負担） 浴室 便所 洗濯 道連れ ２階 今回の工事対象外 工事範囲 洗面 浴室 専有排水管の 取り替えに伴う 内装の解体・ 復旧（各戸負 担） さほど老朽化が進 んでないので 洗濯 ～各戸で実施 専有排水枝管の取り替えに必要 となる、内装の解体・復旧工事の 費用は「各戸負担」 費用分担について 85 の考え方（例） ピット ③工事区分を整理する 86 屋上 通気口 ついでにシステム キッチンに換えて もらいたいわ 洗面 浴室 どうせ便器外すなら 、新しい物取り付け てくれないかしら 台所 ついでにユニッ トバスも取り替 洗濯 えてもらいたい 今回の工事に直接関係 のない、個別の要望に ついての対応は？ どうせなら、ここの 壁紙も合わせて換 洗面 えてもらいたいわ パイプシャフト 便所 浴室 洗濯 道連れ工事範囲 ２階 浴室 原則として、個別に工事会 社に依頼してもらう。 （管理組合は関与しません） ついでだから、専有 洗面 部分の給水管も取り 替えたいなぁ 洗濯 ピット ピット いろいろな声が．．． 87 29 工事における「３つの工事区分」 （先ほどの事例の場合） ③別途リフォーム工事 （今回の工事に全く関係のない、 個別の要望） ②専有台所排水管更新に 伴う内装復旧工事 ①共用排水管工事 （道連れ工事を含む） 各戸負担 共用負担 （組合負 担） 88 ①共用排水管工事（共用負担工事） 工事費は修繕積立て金にて支払い ○○マンション 管理組合 区分所有者 区分所有者 区分所有者 区分所有者 区分所有者 区分所有者 区分所有者 区分所有者 区分所有者 区分所有者 工事発注 工事会社 委託 監理 工事監理者 （設計事務所） 89 ②専有台所排水管更新に伴う内装復旧工事 報告 ○○マンション 管理組合 届け出・承認 不要 工事費は個別に支払い 相談、注文 区分所有者 区分所有者 区分所有者 区分所有者 区分所有者 区分所有者 区分所有者 区分所有者 工事会社 工事実施 報告 相談 工事監理者 （設計事務所） 90 30 ③別途リフォーム工事 報告 ○○マンション 管理組合 届け出・承認 必要 工事費は個別に支払い 見積依頼、発注 区分所有者 区分所有者 区分所有者 区分所有者 区分所有者 区分所有者 区分所有者 区分所有者 工事会社 工事実施 報告 工事監理者 （設計事務所） 91 工事における「３つの工事区分」 （他の事例） オプション工事 （今回の工事に直接関係は ないが、共用工事に併せて 行うことができる個別の要 望） 各戸負担 別途リフォーム工事 （今回の工事に全く関係の ない、個別の要望） 共用工事 共用工事 （管理組合工事） （管理組合工事） 共用負担 （組合負 担） 92 ①共用工事（管理組合工事） 工事費は修繕積立て金にて支払い ○○マンション 管理組合 区分所有者 区分所有者 区分所有者 区分所有者 区分所有者 区分所有者 区分所有者 区分所有者 区分所有者 区分所有者 工事発注 工事会社 委託 監理 工事監理者 （設計事務所） 93 31 ②オプション工事・別途リフォーム工事 報告 ○○マンション 管理組合 届け出・承認 工事費は個別に支払い 相談、発注 区分所有者 区分所有者 区分所有者 区分所有者 区分所有者 区分所有者 区分所有者 区分所有者 工事会社 工事実施 報告 工事監理者 （設計事務所） 94 オプション工事とは • 共用工事にあわせて、ほぼ同時に行うことができる専有 部内のリフォーム工事のことで、あらかじめメニューを提 示します。 • 例えば、便器の取り替えなどが該当します。 • 実施するかしないかの判断は、専有部内のことであり、 あくまで各戸によるものです。 • オプション工事についての注文・契約は、各戸毎に工事 会社とよく打ち合わせてから行ってください。 • オプション工事については、管理組合は一切の責任を負 いません。 95 別途リフォーム工事とは • 共用工事とは全く関係のない部分について、これを機会 にと行うリフォーム工事のこと。 • 例えば、ユニットバスやキッチンの入れ替えなどが該当し ます。 • 基本的に、共用工事とは全く別工程になります。 • 実施するかしないかの判断は、専有部内のことであり、 あくまで各戸によるものです。 • 別途リフォーム工事についての注文・契約は、各戸毎に 工事会社とよく打ち合わせてから行ってください。 • 別途リフォーム工事については、管理組合は一切の責任 を負いません。 96 32 オプション工事メニュー（トイレ編） 品名：腰掛式タンク密結形防露便器 品名：腰掛式タンク密結形防露便器 メーカー名：ＴＯＴＯ メーカー名：ＴＯＴＯ 品番：ＣＳ20ＢＰ・ＳＨ31ＢＡ・ＴＣ274 品番：ＣＳ20ＢＰ・ＳＨ31ＢＡ・ＴＣＦ4121Ａ 便器・タンク・普通便座 便器・タンク・ウォシュレット 定価：102,585円(税込み) 定価：221,025円(税込み) 今回ご提供価格 今回ご提供価格 ￥５２，０００－（税込み） ￥１３０，０００－（税込み） 97 管理組合で工事を実施しない専有排水管の考え方 管理組合で取り替えな い専有排水管（今後の 耐用は５～１０年程度し か期待できない配管） ：今回管理組合で取り替える専有排水管 管理組合で取り替えない専有排水管 （今後もある程度の耐用は期待でき る。ユニットバスや洗面のリフォーム 時に取り替えることが望まれる） 青と緑の排水管は、 各戸の責任と判断で 改修してください 改修希望者は「オプション工事」ま 廊下 玄関 たは「別途リフォーム工事」として 工事会社にご相談ください 台所 便所 洗面室 浴室 洗濯 ＰＳ 98 オプション工事メニュー（専有部排水管取り替え工事） 改修前 総工事費 ７万円（税込み） 改修後 この線の部分の 専有排水管が新 しくなります 赤い部分の排水管と 洗濯機パンは管理組 合が取り替えます ［工事内容］ 鉄管 ・排水管取替え ・床の解体 塩ビ管 ・洗面室床全面 のＣＦシート貼 替え 塩ビ管 ・洗面台取り外 し、再取り付け ・工期＝約２日 99 33 別途リフォーム工事のメニュー例（洗面化粧台の一例） 品名：洗面化粧台 品名：洗面化粧台 メーカー名：ＴＯＴＯ メーカー名：ＴＯＴＯ 品番：ＬＤＢ603ＭＬ 品番：ＬＤＡ604ＢＭ シングルレバー混合水栓・化粧鏡 シングルレバー混合水栓・化粧鏡 定価：75,600円(税込み) 定価：117,600円(税込み) 今回ご提供価格 今回ご提供価格 ￥７５，０００－（工事費、税込み） ￥１０３，０００－（工事費、税込み） 100 ④生活への影響をやわらげる 101 急 所 •排水管の専門委員会を設立するな ら「老若男女」で挑もう •日中に家を守る「主婦」の意見が 大切 102 34 工事概要を文章で簡単に表現する（例） ①住戸内での工事は、１戸あたり約５日 間かかる。 ②その日時は立て系統で一斉に工事 する関係上、個別に日時を調整する ことができない。（日時は指定される） ③ 住戸内での工事時間は、日曜・祝日 を除く９：００～１７：００で、その間は在 宅が必要である。 103 工事概要を文章で簡単に表現する（例） ④工事期間の約５日間は排水が流せな くなる。（トイレ、台所、洗面、洗濯、浴 室の水が流せなくなる） ⑤排水が流せなくなる時間は、日曜・祝 日を除く９：００～１７：００のみで、夜間 はいつも通り生活できる。 ⑥立て管の更新時は、騒音と粉塵が発 生する。 104 指定日での入室、在宅 関係者全員による 工事日の周知徹底 （ポイントは関係者全員！） 105 35 鍵の貸し借りのルール化 106 排水制限について ※工事期間の約３日間は、一切の排水が流せな くなります。（トイレ、台所、洗面、洗濯、浴室の 水が流せなくなります） ※その対策として、 ①仮設便所を各棟の１階に設置 ②集会室を開放し、トイレと 流しが使用できるようにする ③介護用便器の貸し出しを行う 107 居住者専用仮設便所の設置例 108 36 居住者専用仮設便所の設置例 109 ウッカリ排水について ウッカリ排水に ご注意くださ い！ 110 ウッカリ排水対策 １）全世帯へ周知徹底させる ２）排水制限札（プレート）を配布し、各蛇口 にかけてもらう、又は水道メーター前の バルブを閉じ、各戸毎に水が出ないように する 皆様のご理解とご協力をお願いします！ 111 37 工事事例写真 112 騒音・振動対策として ～臨時待避所の設置例～ 113 粉塵対策 ～養生は特に大切～ 114 38 しつこい説明会と掲示 115 ⑤総会承認後、工事承諾書 を全戸から取得する 116 ○○マンション管理組合 理事長 ○○ ○○ 殿 工事承諾書 ○○マンション管理組合が、平成１８年１月から実施する予定の「排水管更新工事」について、○○マン ション管理規約第20条、第21条、第23条に基づき、次の通り承諾いたします。 記 １．工事の名称：○○マンション 排水管更新工事 ２．承諾事項： ①専有部内の必要範囲における工事関係者の立ち入り ②専有部内での工事時間中における当該居住者の在宅、及びやむを得ずその工事時間中に不在となる 場合における必要関係者の入室承諾 ③工事上不可欠な内装等専有物の解体・復旧工事 ④排水設備の一時的な使用停止等、工事上必要な措置 平成 年 月 棟 区分所有者 氏名 賃借居住者 氏名 日 号室 印 印 117 39 マンション標準管理規約 H16.1.26（抜粋） 第２０条（区分所有者の責務） 区分所有者は、対象物件について、その価値及び機能の維持増進を図 るため、常に適正な管理を行うよう努めなければならない。 第２１条（敷地及び共用部分等の管理） 敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担に おいてこれを行うものとする。ただし、バルコニー等の管理のうち、通常の 使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担に おいてこれを行わなければならない。 ２ 専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管 理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ れを行うことができる。 118 マンション標準管理規約 H16.1.26（抜粋） 第２３条（必要箇所への立入り） 前２条により管理を行う者は、管理を行うために必要な範囲内において、 他の者が管理する専有部分又は専用使用部分への立入りを請求するこ とができる。 ２ 前項により立入りを請求された者は、正当な理由がなければこれを拒 否してはならない。 ３ 前項の場合において、正当な理由なく立入りを拒否した者は、その結 果生じた損害を賠償しなければならない。 ４ 立入りをした者は、速やかに立入りをした箇所を原状に復さなければ ならない。 119 120 40
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