メディカル税務レポート第２６号 2014 年 7 月 1 日発行 ■ 第 26 回不動産所得の取扱いと留意事項について ∼その１∼ １．はじめに今回のテーマは「不動産所得」です。個人の方の確定申告では、事業所得・給与所得等と合わせて申告するケースが比較的多い所得です。その主な取扱いと留意したい事項について２回に分けて説明します。２．不動産所得とその計算不動産所得とは、不動産、不動産の上に存する権利、船舶又は航空機の貸付けによる所得（事業所得又は譲渡所得に該当するものを除く。）とされ、地代・家賃のほか、不動産等の貸付けの際に一時に受取る頭金・権利金・更新料・名義書換料なども収入金額に含まれます。不動産所得の金額は、その年中の不動産所得に係る総収入金額から、必要経費を控除した金額になります。総収入金額 − 必要経費＝不動産所得の金額３．留意する事項不動産所得を計算するにあたり、留意したい事項について、次ページより具体例をあげて説明します。（１）所得の帰属について〔事例１〕離れて住んでいる父親名義の土地を、近隣の方に月極め駐車場として貸付けています。管理にはさほどの手間はかからず、月一回の集金は私が行い、その全てを我が家の家計費として使用しています。回答 ⇒ 所得の申告は、私がすべきでしょうか。不動産所得における、所得の帰属に関する事例です。今回のケースが、青空駐車場のような簡易な土地の貸付に係るものであるときは、その所得は名義人（父親）に帰属します。所基通 12−1 では、所 12 条（実質所得者課税の原則）の解釈にあたり、「収益を享受す【解説】る」の意味についての例示として、『貸家（この場合は貸地）の所有者（名義人）が、毎月の家賃の全部を親族に自由に消費させているような場合であっても、第一次的には、その所有者が収益を享受しているとみるべきものであって、その親族は単に二次的にその分配にあずかっているにすぎないものと解すべきものである。』とし、「収益を享受する者」とは、その資産の真実の所有者（名義人）であるとしています。なお、その貸付けの実態において、あなたが単にその収益を消費しているというのではなく、実質的にその貸付けに係る運営・管理等を行うことにより、その収益を受けるべき正当な権利を有する場合には、あなたが経済的・実質的にも「収益を享受する者」にあたるとして、所 12 条（実質所得者課税の原則）の規定が適用され、実質的な所得者であるあなたが申告することになります。（２）不動産所得の収入計上時期について〔事例２〕今年の１１月から貸家の賃貸を始めます。前月末日を支払日とする月払の家賃契約を結びますが、この場合において、今年の収入金額として計上すべき月数は何ヶ月分となるのでしょうか。また、最初の２ヶ年分家賃は、契約時に一括して収受する（前受け）とした場合における取扱いはどのようになるのでしょうか。回答 ⇒ 前受賃貸料であっても、原則はその賃貸料の支払を受ける年分の収入金額として計上することとされていますので、前者の場合は 10 月末日∼12 月末日に受取った３ヶ月分が、後者の場合では、契約時に受取る２ヶ年分（24 ヶ月分）が今年の収入金額となります。しかし、継続記帳があるなどの一定の要件に該当する場合は、その年中の貸付期間に対応する部分の賃貸料の額を、その年分の不動産所得の総収入金額とすることができますので、前者の場合では 10 月末日（11 月分）∼11 月末日（12 月分）までの２ヶ月分を、後者の場合でも２ヶ年分（24 ヶ月分）ではなく２ヶ月分を今年の収入金額とすることができます。【解説】不動産所得の総収入金額の計上すべき時期は、① 契約又は慣習により支払日が定められているものについては、その支払日 ②支払日が定められていないものについては、その支払を受けた日 ③請求があったときに支払うべきものとされているものについては、その請求の日とされています。今回のケースでは、契約により支払日が定められていますので、その日の属する年分の収入金額として計上することが「原則」となります。しかしながら、この「原則」については、不動産所得についてだけ所得税固有の計算方法によらなければならないという必然性もないことから、通達により「一定要件」に該当するものについては、企業会計の方法による計算も認めることとされ、現在の取扱いに至っています。ちなみに、通達のいう「一定要件」とは、次のとおりです。（１）不動産所得を生ずべき事業に係る取引について、帳簿書類を備えて継続的に記帳し、その記帳に基づいて不動産所得の金額を計算していること。（２）不動産の賃貸料に係る収入金額全部について、継続してその年中の貸付期間に対応する金額を、その年分の総収入金額に算入する方法により所得金額を計算し、かつ、帳簿上その賃貸料に係る前受収益及び未収収益の経理を行っていること。（３）１年を超える期間に係る賃貸料収入については、その前受収益又は未収収益についての明細【昭 48.11.6 付書を確定申告書に添付していること。直所 2-78 】不動産所得の収入計上時期については、現在の実務的な取扱いの多くは、上記回答の後段による方法（貸付期間対応）によっていますが、依然として「原則」は残っています。継続記帳がないなどの「一定要件」に該当する事実がない場合には、「原則」による取扱いとなりますので注意が必要です。なお、「原則」による後段のケースでの総収入金額に算入された賃貸料で、その翌年以後の貸付期間に係る必要経費については、その翌年以後の各年において通常生ずると見込まれる費用の見積額を、その総収入金額に算入された年分の必要経費に算入することができ、その後に生じた見積額と実額費用との差額は、翌年以後の各年分の必要経費又は総収入金額として調整することとなります。ご不明点は弊社会計担当者まで ■発行責任者「メディカル税務レポート」の内容に関しては、弊コンサルティングネットワークの会計担当者までお問い合わせ下さい。税理士法人税理士名南経営加藤尚孝 (執筆者：税理士松尾修司) 名古屋市中区錦 2-4-15 Tel：052-229-0709 http://www.meinan.net