不動産マーケットリサーチレポート商品内容説明書（概要版） ■ 目的主要都市の不動産賃貸市場、不動産投資市場の将来見通し、およびその背景にある市場特性・動向をとりまとめた「不動産マーケットリサーチレポート」を提供する。 ■ 成果物の構成  2015 年 11 月時点調査（12 月発行）を提供。  本編（日本語版）、要約版（日本語版、英語版）を作成。  レポートの構成は以下のとおり。標準セットが第 1～7 章、第 8 章は追加オプション。  本編は 300 ページ程度、要約版（日本語版、英語版）はそれぞれ 50 ページ程度。  要約版（日本語版、英語版）は、第 1～7 章のみ（第 8 章はなし）。第 1 章経済環境編 Ⅰ 海外経済の見通し海外経済の足元の動向および将来見通しについて概観している。 Ⅱ 国内経済の見通し第三者機関による経済見通しを整理し、不動産賃貸市場、不動産投資市場に影響を及ぼす経済指標の動向を確認するとともに、先行きの上振れ・下振れリスク要因について考察している。第 2 章不動産賃貸市場（オフィス編） Ⅰ 調査概要調査対象、予測手法、使用データ、前提となる経済予測値を説明している。－調査対象都市：東京、大阪、名古屋、札幌、仙台、横浜、福岡の主要 7 都市 ※東京については、都心 5 区と都心 5 区グレード A －予測期間：2015～2020 年－予測対象：各都市の空室率、平均成約賃料、新規供給面積、新規需要面積 Ⅱ 全体概況後で解説する都市別見通しの結果を比較し、市況の全体観と都市ごとの差異、およびその要因を解説している。－新規供給動向と見通し－需要動向と見通し－空室率、平均成約賃料の見通し 1 Ⅲ 都市別見通し主要都市について構造予測モデルを構築するとともに、ヒアリングや各種統計情報から総合的に判断して、短期、中期の見通しをまとめている（予測値、解説コメント）。第 3 章不動産賃貸市場（住宅編） Ⅰ 調査概要調査対象、予測手法、使用データ、前提となる経済予測値を説明している。－調査対象都市：東京、横浜、札幌、仙台、名古屋、大阪、福岡の主要 7 都市 ※東京：4 エリア（プライム、都心業務地、都区部南、都区部北） 3 タイプ（18～30 ㎡、30～60 ㎡、60～100 ㎡）地方都市：20～40 ㎡－予測期間：2016～2020 年－予測対象：モデル物件理論賃料 Ⅱ 需給動向の把握主要都市について、賃貸マンションの需給動向を、各種統計情報やヒアリング等の定性的な情報をもとに分析している。－需要：賃貸住宅需要に影響を与える人口移動を中心に、都市別に分析している。－供給：新規供給につながる賃貸マンション着工戸数や建築費の動向を分析している。 Ⅲ 市場見通し主要都市について賃料予測モデルを構築するとともに、ヒアリングや各種統計情報から総合的に判断して、短期、中期の見通しをまとめている（予測値、解説コメント）。第 4 章不動産賃貸市場（商業施設編） Ⅰ 人口動態・経済環境の見通し商業施設を取り巻く環境を大きく左右する、人口動態、所得環境、インバウンド消費の環境変化について詳述している。 Ⅱ 消費の見通し商業施設テナントの売上に係る物販・外食・サービスの費目別消費支出等を、人口動態・経済環境の見通し、および足元の動向を踏まえて予測している。 Ⅲ 業態別販売額の見通し（商業テナントの見通し）物販テナントの主要業態等を対象に、全国ベースでの小売販売額の将来予測を行っている。予測にあたっては、将来の品目別小売販売額、同販売額における各業態のシェア等を考慮する。また、主要業態に影響を与える EC 市場の拡大の動向についても考察する。  業態別：百貨店、総合スーパー、食料品スーパー、ホームセンター、ドラッグストア、専門店等（衣料品）、専門店等（住関連用品）、電子商取引、コンビニエンスストア  ショッピングセンター：一般テナント、キーテナント／中心地域、周辺地域、郊外地域  予測期間：2015～2020 年 Ⅳ 商業施設の売上効率・賃料の見通し 2 ショッピングセンターの売上効率および賃料を予測している。上述した小売販売額と売場面積による需給バランス、および賃料決定構造をもとに分析を行っている。  予測テナント：物販  予測エリア：東京区部、地方都市（14 大都市平均）  予測タイプ：都心型（中心地域）、郊外型（郊外地域）  予測期間：2015～2020 年第 5 章不動産賃貸市場（物流施設編） Ⅰ 調査概要予測対象、予測手法、施設規模の定義、前提となる経済予測値を説明している。－調査対象：全国における施設全体、中大型施設（自社・賃貸を含む）、東京圏および大阪圏のマルチテナント型大型施設の需要・供給・空室率・平均募集賃料－施設規模の定義：中大型施設（延床面積 5,000 ㎡以上、自社・賃貸）大型賃貸施設（延床面積 33,000 ㎡以上、マルチテナント型） Ⅱ 需要貨物輸送量との関係から施設需要を予測し、物流システム改善方策の動きや物流拠点の集約・再編の動きに着目して中大型施設需要を予測している。最後に、大型賃貸施設のテナントとして存在感を増しているネット通販市場の見通し、需要を顕在化させる大型賃貸供給の見通し等を踏まえて、大型賃貸施設需要を予測している。  貨物輸送量の動向・見通し  規模別施設需要の動向・見通し  大型賃貸施設需要の動向・見通し（東京圏および大阪圏） Ⅲ 供給開発主体業種別に物流施設発注額を予測し、この発注額を建築着工面積に換算して、施設供給を予測している。また、中部圏、九州圏の供給状況を概観している。  施設供給動向の動向・見通し  大型賃貸施設供給の動向（東京圏・大阪圏・中部圏・九州）  大型賃貸施設供給の見通し（東京圏および大阪圏） Ⅳ 需給バランスおよび賃料水準（大型賃貸施設）大型賃貸施設を対象に、空室率を予測している。また、経済マクロ要因、荷主企業による物流システム改善（保管コスト圧縮要請）などの構造的要因を考慮の上、中大型施設の賃料を予測している。  空室率の動向・見通し（東京圏および大阪圏）  平均募集賃料の動向・見通し（東京圏および大阪圏）第 6 章不動産賃貸市場（ホテル編）統計データ等をもとに、ホテルの需要・供給・需給バランスの動向と今後の見通しを定性的に分析している。 Ⅰ 需要の動向  日本人観光需要の動向と見通し 3  日本人ビジネス需要の動向と見通し  訪日外国人需要の動向と見通し Ⅱ 供給の動向  ホテルの施設数および客室数のストックの動向と見通し  ホテルの新規供給の動向  ホテルの不動産取引の動向 Ⅲ 需給バランスの見通し  客室稼働率と客室単価（ADR）の動向と見通し  ホテル市場の見通し（国内客、外国人客別宿泊需要の見通し） Ⅳ トピックス（長期の地域別宿泊需要に関するシミュレーション）  主要な都道府県別に 2030 年までの宿泊需要の見通しをシミュレーション  長期の宿泊需要見通しを基に主要な都道府県別に宿泊施設の過不足状況を試算第 7 章不動産投資市場編 Ⅰ 不動産投資資金の見通し世界的に見て、不動産投資資金は余剰の状態にある。不動産への資金流入が継続する背景を把握した上で、日本への資金流入の可能性を分析している。また、資金量、世界における日本の位置づけ、投資戦略などを把握し、今後、国内の不動産投資資金の見通し、及びリスクの所在を検討している。 Ⅱ 不動産融資の見通し国内金融機関の不動産に対する融資姿勢やノンリコースローン市場の動向を踏まえ、不動産融資の将来見通しを検討している。 Ⅲ 取引市場の見通し買主属性別に、不動産取引や運用資産額の動向、その要因・背景を分析し、将来見通しを検討している（J-REIT、私募ファンド・SPC、建設・不動産、事業法人）。 Ⅳ 期待利回りの見通し以上を踏まえ、①リスクフリーレート、②リスクプレミアム、③グロース要因を構成する複数の経済指標を用いた回帰分析より、期待利回りの見通しを検討している。 Ⅴ 取引市場サイクルの見通し取引件数動向、期待利回りの見通し結果をもとに、取引市場サイクルの見通しを検討している。第 8 章資産価値変動リスク編（追加オプション）将来時点における実物不動産の資産価値を、年次ごとに、直接還元モデル「資産価値＝NOI／ CapRate」によって表現している。具体的には、資産価値の構成要素に、一定の期待値（予測値）および変動可能性を与え、資産価値の期待値および変動可能性（リスク＝ＶａＲ：バリュー・アット・リスク）を計量している。 4 商品内容説明書の詳細版をご用意しています（PDF ファイル A4 サイズ 23 ページ）。ご希望の法人様にはメールにてお送りいたしますので、お問い合わせフォームよりご請求ください。（無料）【お電話でのお問い合わせ】投資調査第1部・第2部 03-6430-1350 ・この書類を含め、当社が提供する資料類は、情報の提供を唯一の目的としたものであり、不動産および金融商品を含む商品、サービスまたは権利の販売その他の取引の申込み、勧誘、あっ旋、媒介等を目的としたものではありません。銘柄等の選択、投資判断の最終決定、またはこの書類のご利用に際しては、お客さまご自身でご判断くださいますようお願いいたします。・この書類を含め、当社が提供する資料類は、信頼できると考えられる情報に基づいて作成していますが、当社はその正確性および完全性に関して責任を負うものではありません。本資料は作成時点または調査時点において入手可能な情報等に基づいて作成されたものであり、ここに示したすべての内容は、作成日における判断を示したものです。また、今後の見通し、予測、推計等は将来を保証するものではありません。本資料の内容は、予告なく変更される場合があります。・この資料の一切の権利は当社に帰属しております。当社の事前の了承なく、その目的や方法の如何を問わず、本資料の全部または一部を複製・転載・改変等してご使用されないようお願いいたします。・当社は不動産鑑定業者ではなく、不動産等について鑑定評価書を作成、交付することはありません。当社は不動産投資顧問業者または金融商品取引業者として、投資対象商品の価値または価値の分析に基づく投資判断に関する助言業務を行います。当社は助言業務を遂行する過程で、不動産等について資産価値を算出する場合があります。しかし、この資産価値の算出は、当社の助言業務遂行上の必要に応じて行うものであり、ひとつの金額表示は行わず、複数、幅、分布等により表示いたします。・当社が行う業務に関して、当社および当社と密接な関係にある者が、お客さまから金銭または有価証券をお預かりすることはございません。〒105-0001 東京都港区虎ノ門 4-3-13 ヒューリック神谷町ビル 3 階 TEL：03-6430-1300（代） FAX：03-6430-1301 www.smtri.jp 5