平成 23 年 3 月 24 日各位不動産投資信託証券発行者名東京都港区六本木六丁目 1 0 番 1 号六本木ヒルズ森タワージャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人代表者名執行役員増田要（コード番号：8981）資産運用会社名ジャパン・ホテル・アンド・リゾート株式会社代表者名代表取締役鈴井博之問合せ先管理本部長板橋昇 TEL. 03-6439-0333 国内不動産信託受益権の取得完了のお知らせ並びに当該受益権に係る付属設備の追加取得に関するお知らせジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、平成 23 年 3 月 18 日付「国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ（箱根強羅温泉季の湯雪月花）（以下「本ホテル」といいます。）」で公表いたしました資産（以下「当初取得資産」といいます。）の取得を本日完了いたしましたので、下記「１．当初取得資産の概要」のとおり、お知らせいたします。また、本日、当初取得資産に係る付属設備（以下「追加取得資産」といいます。）を本ホテル賃借人から追加取得すると共に、本ホテルの賃貸借契約について賃料増額の変更覚書を締結いたしました。これにより、当初取得資産と追加取得資産を合わせた一体の資産（以下、「全体資産」といいます。）の収益性・資産性が向上しておりますので、その概要に関して、下記「２．追加取得資産の概要」のとおりお知らせいたします。記１．当初取得資産の概要 ①取得資産の種類 ②物件の名称 ③取得価格(注) 不動産を信託する信託受益権箱根強羅温泉季の湯雪月花 3,550,000 千円 (注)取得価格には取得経費、固定資産税、都市計画税、消費税等などは含まれておりません。上記の取得の詳細につきましては、平成23年3月18日付「国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ（箱根強羅温泉季の湯雪月花）」をご覧下さい。２．追加取得資産の概要追加取得資産は、当初取得資産の敷地内に所在する貸切露天風呂など賃借人が所有する付属設備となります。取得資産の種類（注 1）賃料の形態付属設備固定賃料（注 2）取得価格(注 3) 契約締結日取得日取得先（注 4）取得資金不動産の担保の有無 509,000 千円平成 23 年 3 月 24 日平成 23 年 3 月 24 日株式会社共立メンテナンス自己資金有担保（注1）（注2）追加取得資産は、平成23年3月18日付開示で公表した取得資産（信託受益権）の信託財産に組み入れます。上記の賃貸借契約の変更覚書の締結により、平成23年3月18日付開示にて公表の賃料から59,500千円/年（消費税別）が増額されます。（注3）取得価格には取得経費、固定資産税、都市計画税、消費税等などは含まれておりません。なお、当初取得資産と追加取得資産合算の取得価格は、合計で4,059,000千円となります。（注4）後記4．取得先の概要をご参照ください。全体資産の概要は以下のとおりです。取得資産の種類賃料の形態契約賃料（年額）取得価格鑑定評価額（注１）取得日取得先取得資金不動産の担保の有無 ① 当初取得資産不動産を信託する信託受益権固定賃料 234,840 千円 3,550,000 千円 3,370,000 千円平成 23 年 3 月 24 日有限会社スプリング・プロパティ― 自己資金及び借入金有担保 ② 追加取得資産付属設備固定賃料 59,500 千円 509,000 千円 ― 平成 23 年 3 月 24 日株式会社共立メンテナンス自己資金有担保 ① ＋ ② 全体資産不動産を信託する信託受益権固定賃料 294,340 千円 4,059,000 千円 4,060,000 千円 ― ― 自己資金及び借入金有担保 (注1) 追加取得資産の取得に伴う鑑定評価は、当初取得資産に追加取得資産を組み入れた資産（全体資産）として一体で評価しており、追加取得資産を単体としは評価しておりません。全体資産の鑑定評価額は4,060,000千円となります。３．追加取得資産の取得の理由追加資産を取得し、当初取得資産（信託受益権）に追加取得資産（付属設備）を組み入れることにより、本ホテルに係る賃貸借契約について賃料増額改定を行い、全体資産の収益性・資産価値の向上を図ることを目的に取得いたしました。これにより、全体資産の取得価格は、鑑定評価額を下回る価格となりました。４．全体資産の内容「箱根強羅温泉季の湯雪月花」の全体資産の内容については後記【別紙1】をご参照ください。５．取得先の概要商号株式会社共立メンテナンス本店所在地東京都千代田区外神田二丁目 18 番 8 号代代表取締役佐藤表者充孝資本金の額 5,136,449 千円設立年月日昭和 54 年 9 月 27 日 1. 学生寮・社員寮の経営 2. 学校、病院、寮、保養施設、社会福祉施設等の給食業務と請負および栄養管理、指導に関する業務 3. 老人福祉法に基づく有料老人ホームの経営 4. ホテル、旅館、保養所、研修所、飲食店の経営および請負 5. 介護保険法に基づく居宅サービス事業および介護予防サービス事業 6. 不動産の売買、賃借、仲介および管理業 7. 家庭電機製品、家具、事務機器、日用雑貨、酒類、煙草、塩、切手、衣料品、食料品、化粧品、菓子、ライター、文具および玩具の販売および通信販売業 8. 生鮮食品、加工食品、冷凍食品の輸入および販売 9. 旅行業法に基づく旅行業 10. ビルメンテナンス業等主な事業の内容本投資法人又は資産運用会社との関係（平成 23 年 3 月 15 日現在）利害関係人等の該当事項なし６．物件取得者等の状況該当ありません。７．媒介の概要該当ありません。８．決済方法本投資法人は、本日、自己資金により決済代金を支払いました。 9．今後の見通し全体資産の取得後の運用状況の予想は、平成23年8月期（平成22年9月1日～平成23年8月 31日）中間決算発表時（平成23年4月21日予定）に、平成23年8月期(平成22年9月1日～平成23年8月31日）の運用状況の予想に含めて公表いたします。以＊本投資法人のホームページアドレス：http://www.jhrth.com/ 上【別紙 1】箱根強羅温泉季の湯雪月花の全体資産の内容物件番号 9 物件名称箱根雪月花 1．特定資産の概要（注 1）特定資産の種類不動産を信託する信託受益権取得年月日平成 23 年 3 月 24 日取得価格 4,059,000 千円鑑定評価額 4,060,000 千円（詳細は、末尾の参考資料をご参照ください。） 2．不動産（もしくは信託不動産）の概要（注 2）不動産の用途ホテル土地信託受益権所有形態建物信託受益権地番神奈川県足柄下郡箱根町強羅字強羅 1300 番 34 ほか 12 筆住居表示神奈川県足柄下郡箱根町強羅 1300 地積 10,478.89 ㎡土地用途地域等商業地域、準防火地域指定建蔽率 80％指定容積率 300％構造／階数 RC 造／地下 1 階付 5 階建建物用途ホテル、浴場建築時期平成 18 年 10 月建物延床面積 10,655.03㎡設計者東急建設株式会社施工者東急建設株式会社建築確認機関日本 ERI 株式会社受託者：三菱 UFJ 信託銀行株式会社現所有者受益者：本投資法人 3．交通（注 3）箱根登山鉄道「強羅駅」より徒歩1分東名東京ICより車で約90分東名御殿場 IC より車で約 30 分 4．賃貸借の状況（注 4）テナント総数 1 賃貸可能面積 10,655.03 ㎡賃貸面積 10,655.03 ㎡契約賃料（年間）固定賃料： 294,340 千円敷金・保証金敷金 9,570 千円平成 20 年 9 月～最近５年間の稼働平成 18 年 11 月 15 日平成 19 年 9 月～～平成 19 年 8 月平成 20 年 8 月平成 21 年 8 月率の推移（面積ベ 100 % 100 % 100% ース） 5．ホテル運営の関係会社（注 5）ホテル賃借人株式会社共立メンテナンス建物等管理業務受託者株式会社共立メンテナンス（注6） 6．ホテルのホームページアドレス（注 7） http://www.hotespa.net/hotels/setsugetsuka/ 7．建物状況調査報告書の概要（注 8）調査会社株式会社プロパティ・リスク・ソリューション平成 22 年 11 月 17 日調査時点平成 23 年 2 月 24 日緊急 0 千円 1 年以内 0 千円修繕費今後 12 年の合計 74,900 千円地震 PML 値（注 9） 14.4％ (平成 23 年 2 月 25 日現在) 平成 21 年 9 月～平成 22 年 8 月平成 22 年 9 月～平成 23 年 2 月 100% 100 % 8．特記事項（注 10）・売主から開示された資料によると、本物件の敷地内の一部から基準値を超える自然由来による鉛の存在が確認されています。しかし、本物件の取得時点で、外部専門家である株式会社プロパティ・リスク・ソリューションに調査を依頼した結果、売主による対策状況等を踏まえ本物件における健康リスクが無いとの判断を得ております。・本物件取得に伴い、箱根登山鉄道株式会社と有限会社スプリング・プロパティーとが締結している温泉供給契約を承継しております。（注 1）「特定資産の概要」欄の記載について・本物件および本付属設備を合わせた特定不動産の概要を記載しております。・「特定資産の種類」には、特定資産としての不動産等資産の種別を記載しております。・「取得価格」には、当該不動産等資産の取得に要した諸費用（不動産売買媒介手数料等）を含まない金額（不動産売買契約書等に記載された売買価格）を記載しております。（注 2）「不動産（もしくは信託不動産）の概要」欄の記載について・「地積・延床面積」、「構造／階数」、「建物用途」及び「建築時期」には、不動産登記簿謄本に記載された事項を記載しております。但し、調査の結果、当該記載に誤りがあることが判明している場合には、この限りではありません。・「構造」について、「S」は鉄骨造、「RC」は鉄筋コンクリート造、「SRC」は鉄骨鉄筋コンクリート造を、それぞれ意味します。・「用途地域等」には、都市計画法第 8 条第１項第 1 号、第 2 号及び第 5 号に揚げる「用途地域」、「特別用途地区」及び「防火地域又は準防火地域」に基づき記載しております。（注 3）「交通」欄の記載について・ホテル賃借人が現在開設しているホームページ記載の情報に基づき記載しております。（注 4）「賃貸借の状況」欄の記載について・「テナント総数」欄には、本投資法人が賃貸借契約した直接の相手先となるテナントのみのテナント数を記載しております。・「賃貸可能面積」及び「賃貸面積」欄については、本物件が賃貸面積を特定しないマスターリースであるため、不動産登記簿謄本に記載された延床面積を記載しております。（注5）「ホテル運営の関係会社」欄の記載について・「ホテル賃借人」欄には、本投資法人が賃貸する先を記載しております。また「建物等管理業務受託者」欄には、本投資法人が業務の委託している先を記載しております。（注 6）「建物等管理業務受託者」の記載について株式会社共立メンテナンスとの定期建物賃貸借契約に、賃借人の義務として建物管理業務が含まれています。・（注 7）「ホテルのホームページアドレス」欄の記載について・ホテル賃借人等が現在開設しているホームページアドレスを記載しております。（注 8）本物件への地震の影響について・平成 23 年 3 月 11 日発生の東北地方太平洋沖地震及び平成 23 年 3 月 15 日発生の静岡県東部地震等による本物件への影響を確認する為に、「建物状況調査報告書（平成 23 年 2 月 25 日付）」の「追加報告書（平成 23 年 3 月 17 日付）」を株式会社プロパティ・リスク・ソリューションより取得致しました。その結果、本物件への影響は無いことを確認しております。（注 9） PML について・ PML(Probable Maximum Loss)とは、地震による予想損失率を意味します。PML については統一された定義はありませんが、ここでは 475 年間に起こる可能性のある大小の地震に対して予想損失額及び発生確率を算出・統計処理した建物再調達価格に対する予想損失額の割合を使用しています。算出にあたっては個別対象不動産の現地調査、建物状況の評価、設計図書との整合性の確認、当該地の地盤の状況、地域要因、構造検討を行ったうえで算出しています。（注 10）「特記事項」欄の記載について・原則として（1）当該不動産等資産に付着しているテナント以外の第三者の権利及びかかる権利に基づく制限等、（2）区分所有建物及び共有土地等において、他の共有者等との間に存する管理規約、協定書及び覚書等に記載された重要な事項、（3）当該不動産等資産に関する行政法規における重要な制限等を記載しております。（注 11）金額表示は全て千円未満を切り捨てて表示しております。【別紙 2】物件取得後のポートフォリオ一覧名称タイプ区分グレード区分所在地取得価格 (百万円) 投資比率建築時期総客室数 11,400 12.8％ 1995 年 7月 319 室 1 神戸メリケンパークオリエンタルホテルシティホテルアッパーミドル兵庫県神戸市中央区波止場町 2 新浦安オリエンタルホテルシティホテルミッドプライス千葉県浦安市美浜 19,400 21.8％ 1995 年 5月 502 室 16,700 18.7％ 1996 年 3月 257 室 19,700 22.1％ 3 なんばオリエンタルホテルビジネスホテルミッドプライス大阪府大阪市中央区千日前 4 ホテル日航アリビラリゾートホテルラグジュアリー沖縄県中頭郡読谷村奈良ワシントンホテルプラザビジネスホテルミッドプライス奈良県奈良市下三条町 1,800 2.0％ビジネスホテルミッドプライス福岡県福岡市博多区中州 3,880 4.4％ビジネスホテルエコノミー秋田県秋田市大町 2,278 2.6％ 2006 年 6月 221 室シティホテルアッパーミドル広島県広島市中区田中町 9,900 11.1％ 1993 年 9月 227 室リゾートホテルミッドプライス神奈川県足柄下郡箱根町 4,059 4.6％ 2006 年 10 月 158 室 89,117 100.0% - 2,531 室 5 6 7 博多中洲ワシントンホテルプラザダイワロイネットホテル秋田 8 オリエンタルホテル広島 9 箱根雪月花ポートフォリオ合計 1994 年 4月 2000 年 3月 1995 年 3月（注 1）「所在地」及び「建築時期」は、不動産登記簿謄本に記載された事項を記載しております。（注 2）「総客室数」は、それぞれ 2010 年 3 月 24 日現在における販売可能客室数（長期自社使用は除く）を記載しております。（注 3）取得価格は、百万円未満を切り捨てて表示しております。また、投資比率は、小数点第二位以下を四捨五入して記載しております。 396 室 204 室 247 室（参考資料）鑑定評価書の概要不動産鑑定評価書の概要鑑定評価機関（単位：千円）財団法人日本不動産研究所価格時点平成 23 年 3 月 8 日鑑定評価額 4,060,000 千円収益価格直接還元法による収益価格総収益 4,080,000 千円 294,345 千円賃貸収入固定賃料その他収入総費用 294,340 千円 5 千円 27,985 千円純収益 (NOI) 266,360 千円純収益 (NCF) 260,933 千円還元利回り DCF 法による収益還元価格 6.4% 4,030,000 千円割引率 6.2% ターミナルキャップレート 6.6% 積算価格（注 1） 3,740,000 千円土地価格 953,000 千円建物価格 2,160,000 千円土地建物一体としての市場性 120％（注 1）「積算価格」の記載について土地建物一体としての市場性を 120％としているため、土地建物合計価格 3,113,000 千円に 120%を乗じた 3,740,000 千円を最終的な積算価格としています。