Version 2011/01/07 北京市における物件管理の現状と進出可能性 に関する調査 北京帕斯菲 北京 帕斯菲投資諮詢中心 帕斯菲 投資諮詢中心 2010 年 11 月 1 目 第一章 次 法律システムと制度 ............................................... 3 1. 法律･法令の枠組み ...................................................................................................3 2. 資産所有者の権利と管理委託 ..................................................................................6 （1）所有者の代表機構と権利 .................................................................................6 （2）物件管理企業の選定 .........................................................................................7 （3）物件のタイプと管理費の水準 .........................................................................8 （4）専用修繕資金 ................................................................................................... 13 3. 管理企業設立の要件･資格 ...................................................................................... 14 4. 従業員の資格と研修 ............................................................................................... 16 5. 政府機関と業界団体 ............................................................................................... 19 （1）政府機関........................................................................................................... 19 （2）業界団体........................................................................................................... 20 第二章 北京市の物件管理市場の現状 ..................................... 22 1. 物件管理の規模と実施の割合 ................................................................................ 22 2. 利益など業種の経済性............................................................................................ 22 3. 物件立地の地域的特徴............................................................................................ 24 4. 物件管理企業の現状と代表的企業 ........................................................................ 25 第三章 存在する問題 .......................................................................................... 29 1. 物件管理費の徴収が難しい .................................................................................... 29 2. 物件所有者との摩擦が多い .................................................................................... 30 3. 管理費の基準が低い ............................................................................................... 31 4. 人件費の上昇が激しい............................................................................................ 31 5. 資産価値の保全・向上効果が不十分 .................................................................... 32 2 第一章 法律システムと制度 法律システムと制度 1. 法律･法令の枠組み 法律･法令の枠組み 中国では、物件管理は 1978 年改革開放後にスタートしたものである。1981 年に深セン市で初めての物件管理会社が発足した。 中国の物件管理の対象は幅広く、住宅、オフィスビル、ホテル、学校、病院、 工場、倉庫などを含む。物件所有者に主として、①住宅建物の管理、②住宅の 関連設施の管理、③環境衛生の管理、④緑化管理、⑤警備管理、⑥消防管理、 ⑦車両道路の管理、などの基本的管理サービスを提供する。 中国では、物件管理が先行していたが、立法は比較的遅れていた（表 1-1）。 業界の基本法令となる『物件管理条例』は 『物件管理条例』は 2003 年 6 月に漸く公布され、物件 月に漸く公布され 管理の各分野に関する法規もその前後に相次いで公布されたわけである。その 後、中国の物件管理分野では漸く法律システムが整うようになってきた。 『物件管理条例』では、物件所有者および物件所有者総会から、開発期に当 たる前期の物件管理、使用期に当たる物件管理、物件の使用・メンテナンス、 法律責任に至るまで、物件管理の業務内容及びさまざまな権利関係が規定され、 物件管理の基本準則となっている。 2007 年 3 月に公布された『物権法』は物件管理の関連法で、建物及び建物エ 月に公布された『物権法』 リア内の関連設施と共有住宅の所有権、所有者の権利及び権利の行使方式など 『物 について明確に規定している。 『物権法』 （2007 年 3 月）の実施に合わせて、 件管理条例』も 2007 年 3 月に改正された。 月に改正された 国の法令は比較的に原則的なものであるが、具体的な実施案や基準などは地 方政府が地方法令の形で具体化する。北京市の関連法令は表 1-1 にまとめてい る。 北京市政府が 2010 年 4 月に『北京市居住団地物件管理方法』 （1995 年 7 月実 施、1997 年 12 月改正）を廃止し、その代わりにすべての物件を対象に網羅す る『北京市物件管理方法』 『北京市物件管理方法』を公布した。その後、北京市の物件管理の関連法令 『北京市物件管理方法』 は比較的に整うようになった。 とはいっても、全般的に見ると、中国の物件管理に関する法律システムには まだ若干問題が存在し、さらに充実させる必要がある。第一に、国の法律体系 がまだ整っておらず、細かい業務分野になると関連法令がなかったり、国家基 3 準がなかったりしている。例えば、物件管理サービスのレベル基準や物件評価 監理制度などは未だにない。第二に、法令が住宅団地の物件管理に偏っており、 オフィスビルなどの物件管理に関する規定は比較的少ない。 表 1-1 国・北京市における物件管理の法令 法律・全国的法令 北京市の法令 『北京市物件管理方法』（2010 年 ・『物権法』（2007 年 3 月） 4 月）（『北京市居住団地物件管理 ・『物件管理条例』（2003 年 6 月 基本法 実施、2007 年 8 月改正） 『所有者総会と所有者委員会の 物件 の権 利 選定 所有者総会 指導規則』（住宅と城郷建設部、 以下「住建部」と略称、2009 年 12 月） 方法』 （1995 年 7 月実施、1997 年 12 月改正）が同時廃止。） 『北京市住宅団地所有者総会と 所有者委員会の指導規則（試行）』 （市建委・市社会建設工作弁公 室・市民政局・市計画委員会、2008 年 11 月） ・ 『北京市物件管理入札方法』 （市 ･ 入札 『前期物件管理の入札管理に関 国土住宅管理局、2003 年 9 月） する暫定方法』（建設部、2003 ・『住宅物件案件の受渡に関する 年 6 月） 問題の指導意見』（建設委員会、 2006 年 1 月） ・ 『住宅団地・商品住宅の通信ラ 物 イン及び通信設施整備の更なる 件 規範化に関する通知』 （情報産業 管 サービスの 理 内容 の 分 野 部・建設部、2007 年 1 月） 『北京市居住団地における自動 ・ 『城鎮排水・汚水処理設施の安 車駐車管理方法』（市国土住宅管 全管理の更なる強化に関する緊 理局、2004 年 6 月） 急通知』（住建部、2009 年 7 月） 物 ・ 『保安サービス管理条例』 （2009 件 年 10 月） サ ・『住宅物件サービスレベル規範 ー （一級）（試行）』（建設委員会、 ビ 2008 年 1 月） ス ・『住宅物件サービスレベル規範 サービスの 基準 （二、三級）（試行）』（建設委員 － 会、2008 年 1 月） ・『住宅物件サービス技術基準』 （北京市住宅と城郷建設委員会 （以下「市住建委」と略称）、制 定中） 4 法律・全国的法令 北京市の法令 ・『北京市物件サービスの第三者 評価の監督管理方法』 （市住建委、 物件評価 2010 年 6 月） － ・『北京市物件管理業における専 門家管理方法』（市住建委、2010 年 6 月） ・『物件サービス費徴収管理方 法』（建設部、2003 年 11 月） ・ 『物件サービス費の価格透明性 に関する規定』（建設部、2004 物件管理費 年 7 月） ・ 『物件サービスの価格設定コス トに関する監督･審査方法（試 『北京市物件サービス費の徴収 管理方法（試行）』 （市発展改革委 員会（以下市発改委と略称）・市 建委、2006 年 1 月） 行）』（国家発展改革委員会・建 設部、2007 年 9 月） 費 ・『北京市住宅専用維持資金の管 用 理方法』（市建委・財政局・審計 局・住宅資金管理中心、2009 年 11 月） 専用修繕 『住宅専用維持資金の管理方 ・『北京市住宅専用維持資金の使 資金(修繕積 法』（建設部・財政部、2007 年 用審査に関する基準』 （市住建委、 12 月） 2010 年 5 月） 立金)管理 ・『所有者委員会専用維持資金口 座の開設などに関する通知』（市 建設委員会・住宅資金管理中心、 2006 年 3 月） ・『物件管理企業の資格管理の強 『物件サービス企業の資格管理 企業資格 方法』（建設部、2004 年 3 月実 施、2007 年 11 月改正） 化に関する通知』 （市建設委員会、 2006 年 7 月） ・『北京市物件サービス企業の資 格の動的監督管理暫定方法』（市 住建委、2009 年 6 月） ・『物件管理企業のマネージャ ー・部門マネージャー・管理員 の職場訓練・着任資格書制度の 従業員資格研修 実施に関する通知』（建設部、 1996 年 9 月） ・『物件管理士制度に暫定規定』 （人事部・建設部、2005 年 11 月） 資料の出所：各法令をもとに整理作成。 5 2. 資産所有者の権利と管理委託 中国では、過去長い間勤務先の企業や機関が従業員の住宅を手配するという 住宅分配政策が実施されていた。そのお時代では、住宅は公のもので、居住者 は財産権を持っていなかった。1994 年以降、住宅制度改革が行われ、2000 年 頃になると住宅の私有化はほぼ実現され、購入された住宅の財産権は個人に帰 になると住宅の私有化はほぼ実現され 属されるようになった。現在の中国では、住宅、オフィスビルを含め、すべて すべて の建物には明確な財産所有権と財産権所有者があり、後者は住宅に対して所有、 の建物には明確な財産所有権と財産権所有者があり 使用、収入取得及び処分の権利を持っている。 中国では、住宅 住宅やオフィス 住宅やオフィスを購入する際に建築面積で計っている やオフィスを購入する際に建築面積で計っている。建築面積 を購入する際に建築面積で計っている とは、[住宅・オフィス内の使用面積]＋[建物内の機器室・公共玄関・廊下・エ レベーターロビー・ごみ収集通路などの共有面積]、となっている。使用率（使 用面積/建築面積）は、住宅の場合 70～85%、オフィスビルの場合 65～75%であ る。建物の敷地面積以内も所有者全体に共同で所有され、所有者は、購入した 建築面積が敷地面積に占める割合で一定の敷地面積を所有する。したがって、 所有者は建物内外の共有エリア 所有者は建物内外の 共有エリアに対してもはっきりした財産権と管理権利を 共有エリア に対してもはっきりした財産権と管理権利を 持っている。 持っている （1）所有者の代表機構と権利 住宅が私用化された後、中国も外国に見習って、物件管理が実施されている ところは、所有者によって専門の物件管理会社に委託されるようになっている。 図 1-1 のように、ばらばらの所有者を代表して権利を行使するのは管理エリ ア内の「物件所有者総会」 「物件所有者総会」で、さらにその代表機関である「物件所有者委員会」 「物件所有者委員会」 「物件所有者総会」 が選挙で組成される。これは日本でいう「管理組合」に当たる。物件所有者総 が選挙で組成される 会がまだ発足していないまたは物件管理企業がまだ選定されていない間は物件 管理の「前期」と呼ばれるが、一般には開発期にも当たる。その時期において 不動産開発企業は物件管理企業に物件管理を委託する。物件所有者総会が発足 した後は物件管理の「後期」になり、物件所有者総会でどこの物件管理企業に 委託するかを決めるが、契約などの事務的手続きは物件所有者委員会が行う。 ただし、次の 2 つのケースは、不動産開発企業が独自で物件管理企業を決め てよい。一つは、不動産開発企業が財産権を持ち、かつ賃貸だけに使う物件で、 通常賃貸型オフィスビルである。もう一つは、不動産開発企業が自身で使用す る物件で、例えば企業の自社ビルである。 6 図 1-1 前 期 後 期 物件管理の委託プロセス 不動産開発企業 物件所有者全員 物件所有者総会 委託 選挙 物件管理企業 物件所有者委員会 契約 委託 物件管理費 移 転 物件管理企業 資料の出所：『物件管理条例』（2003 年 6 月実施、2007 年 8 月改正）をもとに作成。 しかし現状では、物件所有者委員会はなかなか設立されにくく、数はまだ非 常に少ない。それには所有者の権利主張の意識が薄いという原因もあれば、設 立の手続きが煩雑という原因もある。2010 年 5 月時点で、北京市では 767 の物 件しか物件所有者委員会が設立されていない。うち住宅物件は 730 で、オフィ スなど非住宅物件は 37 で、割合で言うと前者は 20％、後者は 2％を占める。 （2）物件管理企業の選定 過去には、高級住宅とオフィスビルの物件管理企業はほとんど不動産開発企 業に直接指定され、ほとんど不動産開発企業傘下の企業であった。しかし、図 1-2 にまとめたように、2003 年に建設部（現在の住建部）は、高級住宅が 高級住宅が随意 高級住宅が随意 契約または入 契約または入札（公開・ または入札（公開・指名 札（公開・指名） 指名）という 2 つの方式で物件管理企業を選定すべき と規定した1。一方、高級オフィスビルに対しては、明確な規定を出しておらず、 入札を推奨する程度である。外資企業、中外合弁企業、国有企業、民営企業を 入札を推奨 問わず、すべての企業が入札に参加できる。 1 資料の出所：『前期物件管理入札応札管理暫定方法』建設部、2003 年 6 月。 7 図 1-2 物件管理企業の選定方式 随意契約 高級住宅 義務付け 指名 入札 公開 高級オフィスビル (公共プロジェクト) 推奨 現在、一部の公共プロジェクト、例えば博物館などが公開入札を利用してい るが、高級住宅と高級オフィスビルはほとんど 高級住宅と高級オフィスビルはほとんど随意契約 高級住宅と高級オフィスビルはほとんど随意契約または 随意契約または指名競争入札 または指名競争入札と 指名競争入札 いう方式を採っている。 物件管理企業の選定は前期と後期の 2 つの段階に分かれ（図 1-1 参照）、前期 では物件管理企業は開発者に選定される。高級住宅の物件について、政府は開 発者に対して「建設と管理の分離」と要求しているが、実状では開発企業傘下 の物件管理企業は新しい関連会社を作ったりして、随意契約または指名競争入 札の形で物件管理を請負うことにしている。一方、高級オフィスビルについて、 そうした強制的な規定はない。そのため、高級住宅とオフィスビルの前期にお いて物件管理企業は、開発企業の関連会社の物件管理企業と独立系の物件管理 企業の 2 つのタイプがある。 後期では、物件管理企業は所有者総会に選定されるべきである。しかし、中 国では現時点で物件所有者総会と物件所有者委員会の設立は非常に難しく、ま た所有者委員会が設立されても、公正で且つ合理的に物件管理企業を選定でき るとも限らない。そのため、大部分の高級住宅とオフィスビルの物件管理は後 期に入っても物件管理企業を変えないことにし、開発企業が前期に使った物件 管理企業をそのまま引き継ぐことにしている。つまり、物件管理企業はほぼ前 物件管理企業はほぼ前 期に確定されるものと言える。もし中国の物件管理業に進出するなら、前期に 期に確定される 開発企業にアプローチしたほうがよい。 （3）物件のタイプと管理費の水準 北京市の高級住宅とオフィスビルの物件管理費は、契約制と報酬制という 2 つの方式がある。契約制とは、所有者が物件管理企業に一定の物件管理費を支 払い、損益は物件管理企業自身が賄うこと。それに対して、報酬制とは、物件 8 管理企業が受け取った物件管理費から約束の割合または金額で報酬を先に確保 しておき、残りの部分を物件サービスの支出に使い、余剰または不足が出れば、 物件所有者が負担する。北京市の高級住宅とオフィスビルは前者の契約制を取 る場合が多い。 物件管理費は基本的に以下のサービスを賄っている2。即ち、①物件の共有エ リア、共有設施設備の日常運転・メンテナンス、②清掃衛生、③緑化維持、④ セキュリティ。 『北京市物件サービス費徴収管理方法（試行）』 （市発改委・市建委、2006 年 1 月）では、高級住宅とオフィスビルの物件管理費は、所有者と物件管理会社 双方が協議の上、市場価格ベースで決めるものと規定されている。 しかし実状では、物件管理企業は開発企業に前期に選定されたため、所有者 が住宅を購入する前に、物件管理費は通常物件管理企業に一方的に決められて 物件管理費は通常物件管理企業に一方的に決められて いた。物件管理企業は人件費、水道料金、電気料金、維持費などの必要な支出 に企業利益を上乗せして、管理面積単位当たりの物件管理費の徴収基準を計算 する。この徴収基準は この徴収基準は市政府 この徴収基準は市政府の 市政府の物価部門に届けるだけでよく、許可を取る必要 はない。 一般的にいえば、物件管理費の徴収基準が高ければ高いほど、サービスの基 準と質も高い。物件のランクがいろいろあるため、物件管理費の徴収基準もバ 物件のランクがいろいろあるため、物件管理費の徴収基準もバ ラつきが大きい。例えば高級住宅とオフィスビルの場合、通常のサービス項目 ラつきが大きい のほか、後述のフロントサービスなどのワンランク上のサービスも提供してい る。また、24 時間サービスを提供している高級住宅団地もあり、所有者・居住 者がいつでも物件管理費を納入できるし、また駐車場で何かトラブルがあった 時でも直ちに対応され得る。 ①高級住宅 高級住宅は高級マンション（高級住宅団地を含む）、一戸建てとホテル式マ ンションに分かれる。それぞれの物件性質と管理方式は若干異なっている。 ンションに分かれる 高級マンションと一戸建ては、購入者が自ら居住することが多く、分譲価格 は一般住宅よりかなり高く、物件管理費も相対的に高い。例えば 2010 年 8 月時 点で、一般住宅の分譲価格が平均 20,118 元/㎡で3、物件管理費が 1.5~3 元㎡･月 2 3 資料の出所： 『北京市物件サービス費徴収管理方法（試行）』北京市発改委、北京市建委、2006 年 1 月。 データの出所：「8 月の北京市不動産市場監測報告書」天朗房ネット、2010 年 9 月。 9 前後であるが、一方、表 1-2 に示している分譲中の一部高級住宅の分譲価格と 物件管理費はかなり高い。高級住宅の物件管理費は基本的サービスのほか、さ らにフロントサービスや、電気・水道料金の代理納付などのサービスもカバー している。ほかに、所有者の私有設備修理などに有料サービスも提供している。 高級マンションと一戸建ては、通常有名の物件管理企業に管理を委託される。 例えば釣魚台 7 号院は北京凱莱物件管理有限会社に管理されている。 表 1-2 分譲中の一部高級マンション・一戸建ての物件管理費と分譲価格 物件管理費 平均分譲価格 （元/㎡･月） （元/㎡） 4.60 46,000 緑城北京誠園 5.88 65,000 世茂宮園 5.98 60,000 聖世一品 7.00 75,000 西単上国闕 7.98 68,000 首創禧瑞都 高級 8.00 65,000 合生霄雲路 8 号 マンション 9.50 100,000 釣魚台 7 号院 12.00 68,000 Naga 上院 13.98 80,000 長安 8 号 18.00 61,000 御金台 20.00 78,000 盤古大観 3.88 40,000 保利西山林語 3.96 35,000 納帕溪谷 4.50 60,000 御墅臨楓 4.98 40,000 陽光上東 5.20 35,000 康城 一戸建て 5.60 35,000 上東一戸建て 5.60 60,000 麗宮浅水湾 8.80 51,000 清錦源 10.00 55,000 優山美地 12.50 55,000 紫玉山荘 データの出処：搜狐焦点ネットの北京不動産情報をもとに作成。データは 2010 年 9 月 3 日に取得。 高級住宅 物件名 ホテル式マンションの購入者は住居とするより ホテル式マンションの購入者は住居とするより、ほとんど投資が目的で、購 住居とするより 入した物件を管理企業に管理・貸出を委託し、家賃収入を得る 物件を管理企業に管理・貸出を委託し、家賃収入を得る。 物件を管理企業に管理・貸出を委託し、家賃収入を得る ホテル式マンションのランクが高級、中高級と中級に分けられる。高級ホテ ル式マンションはかなり少なく、主として国際的有名ホテル管理グループによ って管理されている。例えば北京銀泰中心が凱悦（Hyatt）国際ホテルグループ に管理されている。その他の高級と中高級のホテル式マンションは物件管理企 業によって管理されている。大部分の中高級ホテル式マンション、特に国貿、 10 燕莎などのエリアでは有名物件管理企業に完全委託または顧問式委託をしてい る。例えば SOHO 北京公館はサヴィルズプロパティコンサルタント（北京）有 限会社が完全委託で管理している。西派国際マンションは DTZ 戴徳梁行北京分 社を顧問としており、実際には北京金網絡物件管理有限会社に管理してもらっ ている。中級ホテル式マンションは普通の物件管理企業に管理される。例えば 設計士広場は 3 級資格（本章 3.を参照）を持つ北京盛泰物件管理有限会社に管 理されている。 ホテル式マンションはロビー、廊下、エレベーターなどの共有エリアや部屋 の内装が豪華で、家賃も高級オフィスビルに近いほど高く、物件管理費 物件管理費も 物件管理費も高級 オフィスビルを下回 （表 1-3）主として 主として オフィスビルを下回っているが を下回っているが、 っているが、高級マンションより高い。 高級マンションより高い。 外国機関や企業の駐在高級管理者に賃貸される。物件管理費は住宅購入者また 外国機関や企業の駐在高級管理者に賃貸される は賃貸者に支払われる。基本的な物件サービスのほか、物件管理費はさらに家 事サービス（留守番など）、ビジネスサービス（新聞購読注文、郵便物送受、料 金納付代理など）などのサービスもカバーしている。有料サービスとして、そ の他の家事サービス（ホームクリーニング、子供送迎、パートタイマーなど）、 行儀サービス（花・盆栽のレンタル・販売、来客の送迎など）及びその他のビ ジネスサービス（コピー、ファックスなど）も提供している。 表 1-3 一部のホテル式マンションの物件管理費と家賃 物件管理費 （元/㎡･月） 18.00 物件名 平均家賃 （元/㎡･月） 169~282 銀泰中心マンション 225~414 高級 凱賓斯基マンション 12.40 貢院 6 号 （不明） 8.58 95~132 麗柏マンション 15.00 87~129 恒基中心マンション 16.00 92~135 SOHO 北京公館 158~181 京城ビルマンション 132~185 嘉里中心マンション 130~212 盈科中心マンション 中高級 4.80 215 金橋国際マンション 23.80 163~208 東方広場マンション 190~238 光明マンション 120~256 国貿マンション 7.50 地傑長安駅 （不明） 8.00 世界城 （不明） 6.50 68 中級 設計士広場 データの出処：北京ホテル式マンションネットと搜狐焦点ネットの情報をもと に作成。データは 2010 年 9 月 3 日に取得。 11 ②高級オフィスビル 高級オフィスビルには分譲タイプと賃貸タイプまた 高級オフィスビルには分譲タイプと賃貸タイプ また分譲と賃貸が併存する また 分譲と賃貸が併存する タイプもある。住宅物件と比べ、オフィスビルは表のイメージとビジネス環境 タイプもある をより重んじて、ロビー、廊下、お手洗いの内装や照明及び各種設備のレベル がかなり高く、中央エアコンも据え付けられている。北京市では一部の新築高 級オフィスビルではアクセス制御システムも整備されている。それゆえ、高級 高級 オフィスビルの物件管理費も最も高い水準にある（表 1-4）。しかし、バラつき バラつき オフィスビルの物件管理費も最も高い水準にある が大きい賃料 が大きい賃料に比べて、高級オフィスビルの物件管理費はそれほど差が大きく 賃料に比べて、高級オフィスビルの物件管理費はそれほど差が大きく ない。高級オフィスビルの物件管理費はオフィスビルのユーザー（購入者また ない は賃貸者）によって支払われ、基本的サービスのほか、物件管理費が賄う無料 サービスはさらにフロントサービス（郵便物・新聞などの送受、電話・訪問者 の伝言受付）、お手洗いの清掃、お湯の供給、祝日時の装飾、保険代理などがあ る。有料サービスは主にビル内の荷物運搬、飲用水の注文・配達代行、汽車・ 船・飛行機のチケット予約代行、小型会議場と関連サービスの提供、オフィス 内の緑化・維持、オフィス内の設備設施の取付・メンテナンスを含む。 表 1-4 北京市の一部高級オフィスビルの物件管理費と賃料 高級オフィスビル 庄勝広場 歌華大廈 発展大廈 温特莱中心 中糧広場 中国人寿中心 恒基中心 SK ビル 嘉里中心 豊融国際中心 盈科中心 中関村金融中心 銀泰中心 英藍国際金融中心 東方広場 国貿三期 物件管理費 （元/㎡･月） 21 24 25 25 26 27 29 29 29 29 30 30 32 32 35 35 平均賃料 （元/㎡･月） 135 174 150 210 180 300 150 279 345 360 204 315 210 330 279 450 データ出処：甲級オフィスビルネット、搜房ネット及び搜狐焦点ネッ トの北京市不動産情報をもとに作成。データは 2010 年 9 月 1 日に取得。 12 高級オフィスビルの物件管理企業は高級マンション・一戸建てと同じく有名 物件管理企業によって管理されている。例えば歌華大廈と SK 大廈は北京ジョ ーンズ・ラング・ラサール物件管理サービス有限会社に、中粮広場は北京凱莱 物件管理有限会社に管理されている。 （4）専用修繕資金 中国では、物件所有者が住宅を購入する際に専用修繕資金 物件所有者が住宅を購入する際に専用修繕資金( 物件所有者が住宅を購入する際に専用修繕資金(修繕積立金) 修繕積立金)を一 括して支払う必要がある して支払う必要がある。その資金は物件の共有部分・共有設施設備の中規模 支払う必要がある の修繕、大規模の修繕、修復と改造などに使われる。共有部分は物件の基礎、 耐力壁、柱、梁、床板、屋根及び戸外の壁、ロビー、階段、廊下などを指し、 共有設施設備はエレベーター、アンテナ、照明、消防設施、緑地、道路、街灯、 通水溝、池、井、駐車場、公共レジャー設施及び共有設施設備のある建物など を指す。専用修繕資金は物件所有者全体に共同で所有される。ただし、オフィ スビルに関しては専用修繕資金の制度はまだできていない。 専用修繕資金の制度が中国で導入されてまだ日が浅い。1998 年付けの『住宅 共有部分・共有設施設備修繕ファンド管理方法』（建設部・財政部）によれば、 修繕資金は住宅購入額の 2～3%の比率で納付することになっていた。2007 年に 建設部・財政部が新しい管理方法『住宅専用修繕資金管理方法』を公布し、物 件所有者が建築面積によって専用修繕資金を納付することになり、つまり 1 ㎡ 建築面積当たり、住宅建設コストの 5～8%で納付することになった。 2～3%から、 それに従い、北京市住宅専 北京市住宅専用修繕資金の納付基準 北京市住宅専用修繕資金の納付基準も住宅購入額の 用修繕資金の納付基準 一戸建て住宅の場合は 50 元/m2、6 階建て以下の住宅の場合は 100 元/m2、7 階 建て以上の住宅の場合は 200 元/m2 へと変更した。 北京市の住宅専用修繕資金は北京市住宅資金管理センターに管理され、光大 銀行に管理代行を委託されている。物件所有者委員会が設立されたら、北京市 住宅資金管理センターに対して、住宅専用修繕資金を物件所有者委員会の銀行 口座に移転することを申請できる。北京市では物件所有者委員会は修繕資金口 座を光大銀行、民生銀行、建設銀行、招商銀行、北京銀行、交通銀行、中信銀 行の 7 行で開設できる。 前述したように、北京市では大部分の団地の物件所有者委員会が設立されて いない。また設立されていても、住宅専用修繕資金が所有者委員会の口座に移 13 転するのは実状では難しい。それゆえ、2009 年 10 月 31 日時点で、北京市では 1/6 に当たる 108 の団地しか住宅専用修繕資金を所有者委員会の口座に移転し ていない4。 住宅修繕は物件管理企業が行う。日常的共有設施のメンテナンスは物件管理 費に負担されるが、大規模の修繕の場合は、物件管理企業が専用修繕資金の使 用を申請できる。住宅専用修繕資金が所有者委員会の口座に移転されていない 団地では、物件管理企業の修繕支出は 2/3 の所有者の同意を得たうえで区・県 住建委（または住宅管理局）に申請する。住宅修繕専用資金が所有者委員会の 口座に移転された団地では、物件所有者委員会に申請する。 専用修繕資金の使用は、所有者の個別利益に関わるため、実施の意思決定は なかなか難しい。しかも大部分の団地の専用修繕資金は政府部門に申請しなけ ればならず、審査許可の手続きも煩雑である。さらに、専用修繕資金を納付し た団地はほとんどまだ新しく、大規模修繕のニーズもない。これらの要因によ って、大量の専用修繕資金は未だに使われていない。 2009 年 7 月時点で全国で専用修繕資金（分譲住宅と公有住宅を含む5）は累 計約 1,633 億元納付され、住宅共有部分・共有設施設備の修繕、改造に使われ 北京市では専用修繕資金は累 た総額は約 26 億元で、使用率は約 1.6%である6。北京市では専用修繕資金は累 計 201 億元納付され、4,404 万元だけが使われ、使用率は約 0.22%である である。残 億元納付され、 である りの 99.78%の膨大な資金は銀行に寝ているだけで、活用されていない7。 3. 管理企業設立の要件･資格 管理企業設立の要件･資格 中国では、物件管理企業が物件管理に携わるのに一定の資格が必要とされる。 物件管理企業の資格は表 1-5 のように 1 級、2 級、3 級という 3 つのレベルがあ る。物件管理企業の資格は中国のどの市でとったものでも、全国範囲で通用す る。 物件管理企業は自身の資格によって物件管理を請け負うことができる（図 物件管理企業は自身の資格によって物件管理を請け負うことができる 1-3）。最高資格である 1 級の物件管理企業はあらゆるの物件管理を請け負うこ とが可能である。2 級の物件管理企業は建築面積 30 万㎡以下の住宅物件と同 8 万㎡以下の非住宅物件の管理業務を請け負える。3 級の物件管理企業は同 20 万 4 5 6 7 資料の出所：「住宅修繕金管理方法が来月実施」京華ネット、2009 年 11 月 13 日。 注：公有住宅とは、国及び国有企業、事業団体が投資して建設して分譲した住宅を指す。 資料の出所：「中国物件管理協会物件修繕資金研究専門委員会設立大会における事業報告書」物件修繕 資金研究専門委員会 HP、2009 年 7 月 8 日。 資料の出所：「北京市建設委員会建委：住宅修繕資金 201 億元は使用率が 0.22%足らず」騰訊蓝房ネッ ト、2009 年 8 月 25 日。 14 ㎡以下の住宅物件と同 5 万㎡以下の非住宅物件の管理業務を請け負うことがで きる。 表 1-5 物件管理企業の資格 専門 職 員 に対 す る 要件 要 件 登録資本金 物件管理の専門職員と設備工 事・経理などの部署の管理者･ 技術者の総数 中級以上の職名 物件管理の専門職員 中国 で の 物件 管 理 の業 績 管理物件のタイプ 管理した住宅建築面積がそれ ぞれ下記物件に占める割合の 合計 重層住宅（万 m2） 高層住宅（万 m2） 一戸建て（万 m2） オフィスビル、工場及びそ の他の物件（万 m2） 制度の整備 1級 500 万元以上 2級 300 万元以上 3級 50 万元以上 30 人以上 20 人以上 10 人以上 20 人以上 10 人以上 5 人以上 技術、経理などの業務責任者は当該専門の中級以 上の職名を持つこと。 住建部に発給される『物件管理師資格証書』また は『全国物件管理従業者職場証書』を持つこと。 2 種類以上 2 種類以上 100%以上 100%以上 200 100 15 100 50 8 50 20 物件管理の業 績あり サービス品質、管理費徴収などの企業管理制度・ 基準を整備し、かつ厳格に実施していること。企 業の信用記録システムを整備したこと。 資格審査許可部門による経営管理業績 優良 良好 （なし） の査定 資料の出所：『物件サービス企業資格管理方法』（旧建設部、2004 年 3 月実施、2007 年 11 月改正）をもとに作成。 15 図 1-3 資格別物件管理企業の請負可能な業務範囲 1級 2級 3級 万 m2 8 5 0 20 非住宅面積 30 万 m2 住宅面積 資料の出所：『物件サービス企業資格管理方法』（建設部、2007 年 11 月）をもとに作成。 企業資格の申請先と認可部門は資格レベルによって若干異なる。1 企業資格の申請先と認可部門は資格レベルによって若干異なる 級企業資 格は北京市住宅城郷建設委員会（以下「市住建委」と略称）が申請受付・審査 する上で、住宅城郷建設部（以下「住建部」と略称）が認可する。2 級と 3 級 企業資格の認可は区・県の住宅城郷建設委員会（以下「区県住建委」と略称） または住宅管理局が申請受付・審査を行い、北京市住建委が認可する。 中国市場に進出しようとする外資物件管理企業にとっては、 外資物件管理企業にとっては、1 外資物件管理企業にとっては、 級、2 級、 級資格 を申請するに当たって、最も大きな問題は管理実 を申請するに当たって、最も大きな問題は管理実績である。 績である。外国での実績は含 ある。外国での実績は含 まれないため、最低級の まれないため、最低級の 3 級から申請するしかできない。高等級の 級から申請するしかできない。 1 級、2 級 資格をとれるまでは一定時間の積み重ねが必要である。 現時点で、北京市で有名な外資物件管理企業のうち、北京ジョーンズ・ラン グ・ラサール物件管理サービス有限会社（Jones Lang Lasalle、米国）、北京シ ービー・リチャード・エリス物件管理サービス有限会社（CB Richard Ellis、米 国）、北京戴徳梁行物件管理有限会社（DTZ Debenham Tie Leung、香港）、サ ヴィルズ・プロパティ・コンサルタント（北京）有限会社（Savills、イギリス） などが 1 級資格を取得した。 4. 従業員の資格と研修 一般の物件管理企業の主要組織構造は図 1-4 に示す通りである。仕事の内容 から、物件管理企業の従業員は管理者層と現場作業員層に分けて見ることがで 16 きる。 管理者層は物件管理の専門職員（企業の社長、物件責任者、部署責任者と物 件管理員）及び設備工事、経理などの部署の管理者・技術者を含み、従業員の 約 16%しか占めていない8。 一方、現場作業員の数が多く、約 現場作業員の数が多く、約 84%を占め、主として清掃員、緑化員、ガ を占め、主として清掃員、緑化員、ガ ードマン、設備保守員及び他の雑役夫などである。彼らはほとんど農村からの ードマン、設備保守員及び他の雑役夫などである 出稼ぎ労働者で、うちガードマンの人数は全体の約 30%以上を占める9。これら の現場作業員は給料が低く、通常社会保険も加入しておらず、関連資格も必要 関連資格も必要 とされない。近年、コストダウンや負担削減を図るため、外資物件管理企業と とされない 多くの大手物件管理企業は清掃、緑化、保安及びエレベーター・消防システム などのコア設備のメンテナンス・保守を専門サービス企業にアウトソーシング している。そのこともあり、これらの現場作業員は大抵専門サービス企業から 来ている。 一方、物件管理企業の管理者は一定の資格を備えなければならない 物件管理企業の管理者は一定の資格を備えなければならない（表 1-5 物件管理企業の管理者は一定の資格を備えなければならない を参照）。 8 9 資料の出所：『物件管理業の現状に関する調査報告書』中国物件管理協会、2008 年 5 月 資料の出所：『物件管理業の現状に関する調査報告書』中国物件管理協会、2008 年 5 月。 17 図 1-4 物件管理企業の組織構造 社長 物件責任者 各部署の責任者 管 理 者 層 顧客部 物件管理員 現 場 作 業 層 財務部 経理 設備工事 レジ係 保安部 清掃部 緑化部 管理者、技術者 各部署関係調整 現場作業者 注：オレンジ色は「全国物件管理従業者職場証書」を必要とされるポストを示す。 図 1-4 では、管理者層は一定数量の中級以上の職名を持つ必要があり、かつ 管理者層は一定数量の中級以上の職名を持つ必要があり、かつ 設備工事、財務 設備工事、財務などの部署の責任者は中級以上の職名を持たなければならない 財務などの部署の責任者は中級以上の職名を持たなければならない。 などの部署の責任者は中級以上の職名を持たなければならない 職名は、政府に認定された専門技術の資格で、専門技術の水準と資質を表すも ので、従業者が自主的に認定の試験を受けて取得する。例えば土建技師、機械 電気技師、エコノミスト、経理士など。 この上、住建部は物件責任者に「物件管理士資格」を義務付けている 物件責任者に「物件管理士資格」を義務付けている。これ 物件責任者に「物件管理士資格」を義務付けている は、該当者が自主的に試験を受けて取得するものであるが、しかしその試験と 認定は実施されていなかった。現在、北京市では物件管理企業の資格を認可す 北京市では物件管理企業の資格を認可す るときに、企業の社長、物件責任者、部署責任者と物件管理員などの物件管理 専門職員が住建部の「全国物件管理従業者職場証書」を持つことが条件付けら れている。 れている 同証書は、企業が従業員を国の研修試験に出して取得させるもので、 3 年ごとに再検定が行われる。また、専門性をアピールするために、経理、レ ジ係、設備工事部署の管理者・技術者にも「全国物件管理従業者職場証書」の 取得を要求する企業もある。 18 ただし、2010 年 10 月より、住建部は正式に「物件管理士」の資格認定を開 始した。 「物件管理士資格」は今後「全国物件管理従業員職場証書」に取って代 わっていくものと見られる。 物件管理の従業者が着任した後、物件管理企業は企業の状況に合わせて研修 を行う。研修は通常、①企業に関する知識の習得、②物件管理に関する基礎知 識の習得、③物件管理の専門技術の習得、という 3 つの面で行う。 【コラム】個人資格の概要 「全国物件管理従業者職場証書」は、企業マネージャー証書、部署マネージ ャー証書、管理員証書という 3 つの分野に分けられる。物件管理企業の管理者 及び物件管理に従事しようとする者は必要に応じてそれぞれの証書の検定試 験を受ける。検定試験を受ける者の学歴要件として、企業マネージャーは大 学・短大卒以上、部署マネージャーと管理員は中等専門学校卒業以上となって いる。認定機関による試験は毎年 4 回行われ、試験に合格すれば、『全国物件 管理従業者職場証書』をもらえる。この証書は 3 年ごとに再検定が必要である。 「物件管理士」の取得には専門、学歴、従業時間などの要件がつけられてい る（付表）。検定試験は毎年 1 回行われる。試験に合格すれば『物件管理士資 格証書』をもらえる。さらに登録すれば業務を執り行うことができる。物件管 理資格を持つ物件の責任者は物件管理士の資格が必要である。物件管理の重要 な業務書類には、必ず物件管理士のサインが必要である。 付表 物件管理士資格の学歴、従業時間などの要件 専門分野 経済学、管理科 学、工事・土建 類 その他の専門 学歴 中等専門学校卒業 短大卒業 大学卒業 修士学位相当学歴 修士学位 博士学位 以上の学歴別に 10 6 4 3 +2 従業時間（年） 部件管理の従業時間（年） 8 4 3 2 2 1 +2 資料の出処：『物件管理士制度暫定規定』（人事部・建设部，2005 年 11 月）をもとに作成。 5. 政府機関と業界団体 （1）政府機関 図 1-5 のように、住建部は物件サービス業の最高主管部門 住建部は物件サービス業の最高主管部門で、内設の住宅・ 住建部は物件サービス業の最高主管部門 不動産業司が具体的業務を担う。同司は国の物件管理に関する法令を策定する 19 とともに、各地での運用状況を監督・指導する。 北京市市住建委、各区県住建委 北京市市住建委、各区県住建委、 市住建委、各区県住建委、及び住宅管理局は北京市物件管理の地方政 府機関である。市住建委は国の関連法令を実施させるとともに、地方法令を策 府機関である 定する。より具体的に物件管理監督指導を行うのは区県住建委または住宅管理 局である。海淀区、朝陽区、新東城区10、新西城区11、豊台区では区住建委と住 宅管理局が両方とも設置されているが、他の区・県では区県住建委だけが設置 されている。 図 1-5 物件管理に関する政府部門とその役割 国の法令の策定 住建部 国の法令の実施、 地方法令の策定 市住建委 実施、監督 住宅管理局 区県住建委 区県住建委と住宅管理局が両方とも設置されている区・県では、2 つの機関 がともに物件管理に関わっている。区県住建委は主として住宅の建設関連問題 や住宅団地のインフラ、公共サービス設施の監督管理を担当するが、住宅管理 局はより具体的な物件管理業務を担当し、例えば物件管理企業の 2 級、3 級資 格の初審、物件管理入札の監督、所有者委員会設立の指導、物件管理費の徴収 と物件管理行為の監督、物件管理紛争の調停、物件管理企業・所有者の住宅専 用維持資金の使用申請の審査・登記など。区県住建委だけが設置されている地 域では、区県住建委は物件管理の関連業務も担当する。 （2）業界団体 図 1-6 にまとめたように、全国的な物件管理の業界団体は中国物件管理協会 10 11 注：2010 年 7 月に崇文区と東城区が合併して新東城区となった。 注：2010 年 7 月に宣武区と西城区が合併して新西城区となった。 20 で、会員 1,200 社ぐらいである。同協会は全国の多くの都市で地方協会を持ち、 北京物件管理業協会はその一つである。北京物件管理業協会の下にはさらに北 京市海淀区物件管理協会などが設置されている。ほかに、北京市の各区・県で は地域的な団体、例えば北京 CBD 物件管理と不動産開発企業協会や東直門物 件管理業交流協会などがあり、これらの協会の所在地にはいずれも高級オフィ スビルと高級住宅が密集している。 図 1-6 全国的 中国物件管理協会 市レベル 区・県レベル 地域的 物件管理業の業界団体 北京物件管理業協会 北京市海淀区物件管理協会 北京 CBD 物件管理と不動産開発企業協会 東直門物件管理業交流協会 これらの業界団体は名目上では企業が自主的に組成・参加するものであるが、 実質的には政府が物件管理企業を管理する手段として利用されている。協会は 政府に協力して業界の調査研究・統計を行うとともに、企業にサービスを提供 しており、例えば企業の対外交流協力の促進事業を進めている。北京市で、比 較的に影響力のあるのは市レベルの北京物件管理業協会と区・県レベルの北京 CBD 物件管理と不動産開発企業協会である。 現時点で、北京物件管理業協会の会員数は 400 社あまりで、北京市物件管理 企業の 10～20%に当たる。会員はほとんど実力のある物件管理企業で、外資物 件管理企業は比較的に少ない。 北京 CBD 物件管理と不動産開発企業協会の会員はわずか 37 社であるが、前 述した北京シービー・リチャード・エリス物件管理サービス有限会社、DTZ 戴 徳梁行北京分社、サヴィルズ・プロパティ・コンサルタント（北京）有限会社 など有名な外資物件管理会社は同協会の会員となっている。 21 第二章 北京市 北京市の物件管理市場の現状 1. 物件管理の規模と実施の割合 全国における物件管理の実施割合が 38%で、経済が進 2008 年 11 月時点で、全国における物件管理の実施割合が んでいる北京市、広州市、深セン市などの都市では既に 50%を上回っている12。 2010 年第 1 四半期末時点で、北京市の 北京市の 7 億㎡余りの都市建築（住宅、病院、 億㎡余り 学校、ホテル、オフィスビル、工場、倉庫など）において、物件管理を実施し 物件管理の実施割合は 57%となっている13。 たのは 4 億㎡余りで、物件管理の実施割合は 住宅でみると、物件管理の実施割合は 80%以上に達し14、物件全体の水準を上 回り、うち高級住宅は全て物件管理を実施している 高級住宅は全て物件管理を実施している。同時に北京市の高級オフ 京市の高級オフ 高級住宅は全て物件管理を実施している ィスビルも全て物件管理を実施しており、うち独立系の物件管理企業に管理さ ィスビルも全て物件管理を実施 れている割合は 38%である。自社管理の高級オフィスビルでは、一流の物件管 理企業による物件顧問サービスの提供は 50%を超えている15。 2. 利益など業種の経済性 図 2-1 に示すように、高級住宅とオフィスビルを管理する物件管理企業の収入は 主として以下の 3 つから来ている。うち物件管理費は全収入の 70~90%を占めるほ ど主要な収入で、ほかの 2 つの収入は比較的に割合が小さい。 a．物件管理費。物件所有者または賃貸者によって払われる（第 1 章 2.を参照）。 ただし、物件が分譲される前に、または賃貸ビルが貸し出される前には不動産 開発企業に負担される。 b．有料サービスの収入。有料サービスは物件所有者向けに提供するものであ る。この部分の収入において、ウエイトが最も大きいのは駐車場の経営による 駐車料金である。また、有料サービスは物件の性質によっても若干異なってい る。高級住宅では主として所有者の私有設施設備のメンテナンス、家事サービ ス（ホームクリーニング、子供通学の送迎、パートタイマー）などであるが、 高級オフィスビルでは主にビル内の貨物運搬、飲用水の注文・配達代行、鉄道・ 船・飛行機のチケットの予約代理、小型ビジネス会議場所とサービスの提供、 12 13 14 15 資料の出所： 「2008 広東物件管理サミットフォーラム」広東省物件管理業協会 HP、2008 年 11 月。 資料の出所： 「北京市新バージョンの物件管理方法が今年 10 月に実施」新華ネット、2010 年 5 月。 資料の出所： 「北京市新バージョンの物件管理方法が今年 10 月に実施」新華ネット、2010 年 5 月。 資料の出所： 「物件管理の今後の見通し」清華大学指導力訓練項目ネット、2010 年 5 月。 22 オフィス内の植物供給とガーデニング、オフィス内の施設設備の取付・保守な どのサービスである。 c．その他の副業収入。副業とは、一般に物件所有者以外の者に提供するサービス である。その収入は主に 4 つある。その一、管理エリア内の広告収入。この部分の 収入は本来ならば所有者全体に帰属すべきものであるが、しかし大部分の住宅やオ フィスビルでは物件所有者委員会が作られておらず、しかも所有者らが権利を主張 する意識はそれほど強くないため、結局物件管理企業の収入になる。その二、共有 エリアの賃貸による賃料。その三、物件管理企業が所有者に代って物件を賃貸・仲 介・売買することによる手数料。その四、他のサービスを提供する。例えば内装な ど。中国の大部分の物件管理企業の副業収入は前者の 2 つを中心としている。 図 2-1 物件管理企業の収支構成 収入 支出 ·人件費 ·物件管理費 物件管理企業 ·公共エネルギー費 ·運営費 ·管理費 ·税金 ·有料サービス収入 ·その他の副業収入 注：収入と支出の構成は大体の割合である。 物件管理企業の基本的コストは主に以下の項目がある16。このうち人件費は 人件費は 50% 以上を占める17。 ①人件費：従業員の給与、社会保険費、福利、個人所得税など18。 ②エネルギー費用：共有エリアの水道・電気料金。 ③運営費用：保安費、清掃費、緑化費、メンテナンス・修理費、固定資産の減価 16 資料の出所： 『北京市物件サービス費徴収管理方法（試行）』北京市発改委、北京市建委、2006 年 1 月。 データの出所： 「物件管理プロジェクトへの進出と退出に関する若干課題の研究」中国物件管理協会 HP、 2009 年 12 月。 18 データの出所： 「物件の全面的予算管理事例」 『中国物件管理』 、2010 年第 3 期。 17 23 償却など。 ④管理費：事務費など。 ⑤保険費：物件共有エリア、共有設施設備及び対人責任保険費。 ⑥税金：営業税（企業の収入総額×5%）、都市建設維持税（営業税×7％）、教育 付加費（営業税×3％）、企業所得税（課税額×25％）。ただし、課税額が 30 万元以下、従業員 80 人以下、資産総額が 1,000 万元以下の物件管理 企業の場合は、企業所得税率は 20%である。 ⑦その他：所有者が同意した他の費用。 物件管理企業の利益率＝（収入－支出）／収入でみると、北京市の物件管理業の 北京市の物件管理業の 平均利益率は 5%に及ばない程度で に及ばない程度で19、薄利の業種といえる。これは主に北京市の物 件管理企業の数が多く、サービス水準が玉石混交であることによる。約 90%20前後 を占める小規模の物件管理企業は利益が少なく、欠損を出しているところも少なく ない。また、一部の不動産開発グループ傘下の物件管理企業はブランド作りの位置 づけに置かれ、利益を特に追求するわけではなく、経済的にはグループに頼ってい る。それらのことによって、物件管理業の利益水準は全般的に低い。 とはいえ、知名度が高く、規模や管理面積の大きい物件管理企業 知名度が高く、規模や管理面積の大きい物件管理企業は、業種の平均 知名度が高く、規模や管理面積の大きい物件管理企業 水準を上回る利益を得られる。その利益率はだいたい 利益率はだいたい 8~15%となっている21。特に 高級オフィスビルの物件管理の利益率はより高く、15%以上に達することもある。 それゆえ、中国の物件管理市場に進出するなら 中国の物件管理市場に進出するなら、高級オフィスビルの物件管理は優 中国の物件管理市場に進出するなら、高級オフィスビルの物件管理は優 先に考えるべき分野といえる。 先に考えるべき 3. 物件立地の地域的特徴 物件立地の地域的特徴 図 2-2 に整理したように、北京市の高級住宅（高級マンション、ホテル式マンシ ョン）とオフィスビルは主に市の中心商業街に立地し、しかも東部地域を中心とし ている。これは東部地域には外資企業と大使館が集中し、高級住宅とオフィスビル への需要も大きいからである。西部地域で匹敵するものは国有大型銀行本店、証券 会社本店、通信会社本社といった本社所在地である北京金融街、及び IT 会社の集中 地である中関村である。一方、高級住宅に当たる一戸建ては大抵市内から離れ、5 環路以外の地域に立地している。 19 20 21 データの出所： 「物件管理企業の経営戦略の選択」 『中国物件管理』 、2008 年 6 月。 資料の出所： 「物件管理方法その二を解読」 『人民日報』 、2010 年 5 月 27 日。 データの出所： 「自社で物件管理会社を設立する利害分析」物件管理智庫ネット、2008 年 3 月 14 日。 24 図 2-2 北京市の高級住宅とオフィスビルの立地 高級マンション・ホテル式マンション・ 一戸建ての立地 オフィスビルの立地 資料の出所：「2010 年第 1 四半期中国市場指数概要」（シービー・リチャード・エリスの中国語 HP、2010 年 9 月 17 日取得）及び「2010 年第 1 四半期北京オフィスビル物件の市場 報告書」（高力国際中国語 HP、2010 年 8 月 27 日取得）をもとに作成。 注： 高級住宅・オフィスビル：1.建国門 2.東三環（燕莎を含む） 3.国貿 高級オフィスビル：4.王府井 5.朝陽門外 6.金融街 7.中関村 8.東二環 9.西単 高級住宅：10.酒仙橋（麗都を含む） 11.温楡河 12.朝陽公園 13.アジア村 14~21 は順に、14.西山別荘区 15.城南別荘区 16.亦庄別荘区 17.東部 CBD 別荘区 18.中央 別荘区 19.潮白河別荘区 20.八達嶺昌平別荘区 21.奥北別荘区 4. 物件管理企業の現状と代表的企業 2008 年末時点で、中国には 58,406 社の物件管理企業があり22、うち北京市に は 3,314 社がある 24。近年経済危機や物件管理のコスト上昇（人件費、材料コス トなど）の影響を受け、物件管理企業の数は徐々に減り、2010 年第 1 四半期末 23 。 時点で、北京市では 北京市では 3,074 社の物件管理企業となった 社の物件管理企業 1） ）資格別に見ると（表 2-1）、北京市で 1 級資格を持っている物件管理企業の 資格別に見ると 数はわずか 3%と比較的少なく、大多数は規模が小さい 3 級資格の企業である。 22 23 データの出所： 「第二回全国経済センサスの主要データ公報」国家統計局、2009 年 12 月。 資料の出所： 「物业管理方法その二を解読」 『人民日報』 、2010 年 5 月 27 日。 25 表 2-1 北京市の資格別物件管理企業の構成 基準 分類 企業数 割合（%） 3 104 1級 9 271 資格レベル 2級 88 2,699 3 級・3 級暫定 100 3,074 合計 － データ出処：「物件管理方法その二を解読」（『人民日報』 、2010 年 5 月 27 日）をもとに作成。 企業の設立形式で 見れば、物件管理企業は不動産開発企業傘下の物件管理 2） ）企業の設立形式 で見れば 企業と独立系の物件管理企業に分けられる。このうち、不動産開発企業傘下の 物件管理企業は全国においても北京においても圧倒的な多数を占める。 不動産開発企業傘下の物件管理企業の管理する対象は、通常不動産開発企業 が開発した不動産プロジェクトである。しかし、近年の市場化進展に伴い、市 場を通じて他の物件管理プロジェクトに進出する企業も出てきている。例えば 中糧グループに所属する北京凱莱物件管理有限責任会社、北京天虹グループに 所属する北京天鴻宝地物件管理経営有限会社などがそうである（表 2-2 を参照）。 独立系の物件管理企業は、不動産開発企業と単なる委託関係にある。このタ イプの物件管理企業は入札または随意契約などを通じて物件管理を受託し、一 般には大多数の中小型開発企業に利用される。例えば北京均豪物件管理会社、 北京金融街物件管理有限責任会社などはそうである（表 2-2 を参照）。 ただし、現在一部大型国有企業の本社ビル、例えば北方地産ビル、華電ビル なども独立系の物件管理企業に物件管理を委託している。さらに傘下に物件管 理企業を持つ一流の不動産開発企業、例えば金地グループ、首創グループなど も独立系の物件管理企業に管理を委託している。 3） ）会社の性質でみると、物件管理企業は外資と中国地場に分けられ、うち中 会社の性質でみると 国地場物件管理企業は圧倒的高い割合を占めている。 外資物件管理企業の対象は大抵高級住宅とオフィスビルである。外資は先進 的な管理システムとソフトウェアを使っており、スタッフの質も高い。サービ スの内容は大部分の中国地場企業と比べ、より緻密周到で、サービスの質も全 般的に高い。また、外資物件管理企業は単純な物件管理サービスのほか、緑化 装飾や設備の選定・取付け、資産管理などのサービスも提供している。さらに、 豊富な物件管理経験を活かして、ほかの物件管理企業に顧問サービスも提供し ている。例えば遠洋地産、恒大地産、仁恒グループ、光彩建設グループなどの 26 傘下の物件管理企業は、専門化と市場化のニーズに対応するため、国際的有名 な専門物件管理企業である北京シービー・リチャード・エリス物件管理サービ ス有限会社、北京ジョーンズ・ラング・ラサール物件管理サービス有限会社、 サヴィルズ・プロパティ・コンサルタント（北京）有限会社など（表 2-2 を参照） を顧問としている。 一方、中国地場物件管理企業の大部分はまだ清掃、緑化など最も基本的な物 件サービスにとどまっており、典型的な労働集約型に当たる。主な管理対象は 普通レベルの物件である。従業員の質はやや低く、ほとんどは高校卒業で、高 い知識水準と専門技術を持つ人材は非常に少ない。とはいっても、物件管理市 場の競争が激しくなるに伴い、中国地場企業も絶え間なく自身の実力を高めて いる。現在北京市で優れた中国地場物件管理企業も現れ、サービスの質も一定 の水準に到達している。例えば北京盛世物件管理有限会社、北京魯能物件管理 有限責任会社はそうである（表 2-2 を参照）。 表 2-2 北京市における代表的物件管理企業 物業管理企業 設立時間 （年） 管理面積（全国） （万 m2） 北京金融街物件管理有 限責任会社 1994 200 北京凱莱物件管理有限 責任会社 2000 290 北京盛世物件管理有限 会社 1999 400 北京市均豪物件管理有 限責任会社 1992 700 北京天鴻宝地物件管理 経営有限会社 1988 800 北京魯能物件管理有限 責任会社 1997 1,000 外 北京ジョーンズ・ラン 資 グ・ラサール物件管理サ 系 ービス有限会社 1995 600 中 国 地 場 企 業 27 管理する高級住宅 （一部） （北京） 管理する高級オフ ィスビル（一部） （北京） 徳勝尚城、徳勝国 銀齢中心、盈華盛嘉、 際、富凱ビル、新 融沢府、亦庄金色漫香 盛ビル、西環広場、 林 鑫茂ビル 中糧広場、名都園、玫 福臨ビル、中国農 瑰園、達観別荘、財富 業発展銀行本店オ 公館、棕櫚灘別荘 フィスビル 嘉銘園、金海国際、陽 神州数碼ビル、京 光麗景、陽春光華、四 門ビル 季香山、盛世嘉園 中銀広場、国華投 卓錦万代、香山 81 号 資ビル、北汽ビル、 院、信和嘉園、柳清居 新洲商務ビル 鴻誠幸福村中心、宝潤 万邦ビル、鴻誠幸 苑、華府景園、琉璃湖 福村中心 別荘、華徳マンション 佳境天城国際マン 西単国際ビル、魯能科 ション、時代の光 学技術ビル、東方電子 名苑、華世隆国際 科学技術ビル、匯置通 マンション、温楡 ビル 河別荘 北京財富中心、置地公 来福士中心、復星 館、三全マンション、 国際中心、環球金 瑞辰国際中心、首創• 融中心、佳程広場 企 業 北京シービー・リチャー ド・エリス物件管理サー ビス有限会社 禧瑞都 盤古大観、貢院六号、 北京国際中心、盤 陽光上東、華僑城、温 古大観、温莎大道、 莎大道、UHN 国際村 世紀財富中心 サ ヴィ ルズ ・プ ロパ テ 朝陽園（一期、二期）、 銀泰中心、盤古大 不明（北京では 1999 ィ・コンサルタント（北 麗嘉花園、陽光上東濱 観、華貿中心、新 約 40 以上） 京）有限会社 河花園 城国際、中国紅街 資料の出所：各物件管理企業 HP の情報（2010 年 10 月 14 日）をもとに作成。 1996 1,000 28 第三章 存在する 存在する問題 する問題 1. 物件管理費の徴収が難しい 物件管理費の徴収状況を評価するにはふつう徴収率で見る。徴収率=管理エリア において物件管理費を納付した所有者世帯数/所有者の総世帯数。北京市の物件管理 費の徴収率は平均して 50~60%で、広州市の 80%と深セン市の 80%以上を下回るが、 内陸の中小都市の 40%を上回っている24。総じて見れば、北京の物件管理費の徴収 率はまだ比較的低い水準にある。 北京市の物件管理費の徴収率が低いのは、主として一部の古く、低ランクの普通 住宅の物件管理費徴収率が 30%前後25と低く、全体の水準を引っ張ったことによる。 これらの物件は、ハードウェアの施設が老朽化し、所有者の収入と消費能力も比較 的低く、物件管理費を支払いたがらない。 一方、ハードウェアの施設が整い、管理水準も高い高級物件の場合は、物件管理 費の徴収率が高い。通常 80%以上にも達し、個別で 100%に達するところもある。 このうち、高級マンションと一戸建ての所有者は裕福層で、物件管理に対する要求 が高く、物件管理費の支払能力も強い。物件管理のサービスが一定の水準に達成す れば、物件管理費をスムーズに徴収できるわけである。また、ホテル式マンション の所有者が投資の目的を持っているため、物件の価値向上を求めるために高価な物 件管理費を払いたがる。高級オフィスビルの場合、所有者と賃借人はほとんど一流 企業であるため、物件管理企業が共有施設のサービスをきちんと管理すれば、物件 管理費を期限通りに納付する。 しかし住宅にはいろいろと特殊的な状況がある。例えば、所有者が投資のために 住宅を購入したが、しばらく貸し出していなかったり、所有者が長期出張に行った りするときは、物件管理費は滞納されてしまう。一般には、住宅の物件管理費の徴 収率はオフィスビルを下回っている26。 物件管理費を長期間滞納している所有者に対して、物件管理企業は法律訴訟に解 決を求めることができるが、しかし法律手段は面倒くさく、時間もかかるため、物 件管理企業は一般には採っていない。しかも、裁判所が所有者に物件管理費を納付 すべきとの判決を出しても、実状では執行しがたい。これは中国全体の法律環境と 24 25 26 データの出所： 「物件管理費の徴収率を影響する要素及び改善対策の分析」 『現代科技』 、2009 年 9 月 26 日。 データの出所： 「物件管理費の徴収率を影響する要素及び改善対策の分析」 『現代科技』 、2009 年 9 月 26 日。 資料の出所： 「物件管理業の生存状況調査報告書」中国物件管理協会 HP、2008 年 5 月。 29 も関係している。従って、滞納の物件管理費はなかなか解決できない問題となって いる。 2. 物件所有者との摩擦 物件所有者との摩擦が多い 所有者との摩擦が多い 物件管理企業の高級住宅・オフィスビルの所有者との摩擦は主として以下 4 つの面に見られる。 第一は、物件管理企業のサービスの質をめぐる摩擦である。高級物件の物件 第一は、物件管理企業のサービスの質をめぐる摩擦である 管理費が一般物件を遥かに上回るため、所有者（または賃借人）のサービスの 質に対する要求も高い。一旦サービスの質に問題が起きたら、例えば環境が汚 く、治安が悪いなどの問題が出れば、所有者（または賃借人）は物件管理費の 納付を拒否することになり、さらには所有者と物件管理企業の関係対立を招き かねない。 第二は、共有施設の所有権をめぐる摩擦である。現行の法律には一部の共有 第二は、共有施設の所有権をめぐる摩擦である 施設（例えば住宅団地の店舗、ジムなどのレジャー施設）の所有権について明 確な規定がないため、物件管理企業はその所有権を不動産開発企業のものと見 なしがちで、共有施設を貸し出して賃料収入を得たり、貸し出しによって共有 施設の経営範囲と機能を変えたり、もはや住宅団地向けのサービスでなくなる。 こうして所有者と物件管理企業の収入帰属を巡って対立が起きやすい。 第三は、不動産開発企業が残した問題がある。例えば、設計を勝手に変更し 第三は、不動産開発企業が残した問題がある たこと、施工品質が悪かったこと、共有エリアの設定が合理的ではなかったこ と、などである。物件管理企業がふつう不動産開発企業に前期で選定されたた め、物件所有者は不満があって開発業者を見つけなかったり、問題が適時に処 理されなかったりした場合、矢先を物件管理企業に向けがちである。北京市宣 武法院がここ数年審理した物件管理案件のうち、70%27もの案件は不動産開発企 業の残留問題に起因するものであった。 第四は、高級住宅の一戸建てにおいて、 高級住宅の一戸建てにおいて、所有者が無断に増築する現象がある。 所有者が無断に増築する現象がある 例えば、勝手に家屋を増築したり、庭を囲んだりするなど。同じ団地に住む他 の所有者が不満を持ち、物件管理企業に抗議に出たことは少なくない。こうし て所有者の間及び所有者と物件管理企業との間で対立が起きやすい。 27 データの出所： 「物件管理プロジェクトへの進出と退出に関する若干問題の研究」中国物件管理協会 HP、 2009 年 12 月。 30 3. 管理費の基準が低い 中国では物件管理費は、政府指導価格と市場調節価格の 2 つのタイプがある。 政府指導価格では、政府関連部門が料金徴収基準を設定し、物件管理企業の管 理費は同徴収基準によって確定される。市場調節価格では、物件管理企業がコ ストの市場相場をベースに徴収基準を設定するのである。 北京市で政府指導価格を実施しているのは、経済適用住宅28団地、老朽化住宅 の立退・改造の住宅団地で、物件管理費の徴収基準は 1 ヶ月当たり 0.55 元/㎡と 比較的低い。一方、前述したように（第一章 2．（3）を参照）、高級住宅とオフ ィスビルが適用するのは市場調節価格で、物件管理企業の自由裁量が大きく、 設定した価格は通常政府指導価格を上回っている。しかし、中国消費者の収入 水準、物価水準がまだ普遍的に低い現状に鑑み、全体的に見れば、物件管理企 業が定めた物件管理費は依然として低い水準にある。前述したように、現在北 京市では高級住宅の物件管理費は月間 3~20 元以上/㎡で、高級オフィスビルは 20~35 元/㎡にある。 物件管理費は物件管理企業収入の 70~90%を占め（第 2 章第 2 節を参照）、物 件管理費の低基準は物件管理業の利益率を低くさせている。たとえ高級物件の 管理でも、利益率は 15%前後で、不動産業の 30%以上の利益率には適わない。 4. 人件費の上昇が激しい 物件管理企業が労働集約型産業に当たり、人件費の上昇は主として多人数の 現場作業員に現れている（第一章 4.を参照）。人件費はふつう給与、社会保険費、 福利、個人所得税などを含むが、個人所得税の課税基準は 2,000 元/月であるた め、現場作業員はほとんど納税する必要はない。 近年、以下の原因で人件費支出が大幅に増加している。 物価が上昇し続けていること。2007 年、2008 年、2009 年の全国消費者物 a． ．物価が上昇し続けていること 価指数（CPI）がそれぞれ 4.8%、5.9%、-0.7%であった。2010 年に 3.5%前後に なる見込みである29。 『労働契約法』（2008 （ 年 1 月 1 日）が実施されたこと。 日）が実施されたこと 『労働契約法』が実 b.『労働契約法』 施される前に、現場作業員の流動性が大きいため、物件管理企業はほとんど労 28 注：経済適用住宅とは、政府が不動産開発企業から土地代を取らない住宅開発の一種で、住宅価格が比 較的安い。 29 データの出所； 「国家発展改革委員会の専門家、中国は物価上昇率を我慢しなければならない」新華ネッ ト、2010 年 10 月 14 日。 31 働契約を結ばず、社会保険にも加入してくれていなかった。しかし『労働契約 法』が実施されてから、企業は作業員のために、給与の約 50%に当たる社会保 険費を上納しなければならなくなった。物件管理企業が法律規定を厳格に履行 すれば、人件費は大幅に増えてしまう。 最低賃金基準が上昇しつつあること。北京市の 2007 年、2008～2009 年、 c． ．最低賃金基準が上昇しつつあること 2010 年の月間最低賃金基準はそれぞれ 730 元、800 元、960 元と30、最低賃金基 準は継続的に引き上げられ、しかも引き上げ幅はかなり大きい。現場作業員の 賃金はほとんど最低賃金基準とされるため、最低賃金基準が上昇するにつれて、 作業員の賃金も引き上げられつつある。 2009 年に現場作業員で人数が最も多いガードマンと清掃作業員の賃金は全般 的に 20～40%上昇し、中では上昇率が 60%に達したケースもある31。北京市の一 般住宅物件管理企業の現場作業員の平均賃金は表 3-1 にまとめた通りである。高 級住宅と高級オフィスビルの現場作業員の待遇は通常この一般住宅の場合を上 回っている。 表 3-1 北京市の一般住宅の物件管理現場作業員の平均月給（2010 年） 職位 ガードマン 清掃作業員 緑化作業員 賃金（社会保険費などを含む） 1,590 1,183 1,319 （元/月） 資料の出所：「一般商品住宅の物件サービスコストを第一回発表することに関する説明」（北 京物件管理業種協会 HP、2010 年 4 月 23 日）をもとに整理作成。 注：ここでいう一般住宅とは、北京物件管理業協会が規模、管理費用によって選んだ 8 つの区の 120 の一般商品住宅を指す。 5. 資産価値の保全・ 資産価値の保全・向上 の保全・向上効果が不十分 向上効果が不十分 近年中国国内のインフレが高まりぎみで、住宅購入者と不動者開発企業は如 何にして物件、特に高級物件の価値保全・向上を実現させるかについて極めて 高い関心を持っている。物件管理サービスが価値保全・向上においてその重要 度はますます高まっている。 相当な住宅購入者、特に投資を目的とする購入者が不動産を購入する際に、 物件管理の企業及びそのサービス水準を非常に重要視している。なぜなら、優 秀な物件管理企業は所有者に高品質のサービスを提供できるほか、物件メンテ 30 データの出所： 『北京市 2010 年最低賃金基準の調整に関する通知』北京市人力資源と社会保障局、2010 年 7 月。 31 データの出所： 「物件管理プロジェクトへの進出と退出に関する若干問題の研究」中国物件管理協会 HP、 2009 年 12 月。 32 ナンスを通じて物件の寿命を延長させ、良好な仕事環境や居住環境を作り上げ、 物件の知名度を向上させることによって、物件の価値保全・向上を実現させる こともできるからである。また、賃貸や、賃貸と分譲販売を同時に扱う物件開 発業者も物件管理企業を通じて物件の価値保全・向上を望んでいる。 しかし現在、中国大部分の物件管理企業は物件の価値保全・向上において多 くの問題を抱えている。例えば、家屋の修繕が長期的に欠けていること、住宅 団地内で無断駐車していること、雑草がいっぱい生えていること、道路が破損 したことといった管理不備で、中古物件の価格上昇が鈍化し、周辺の同レベル の物件の価格を下回ってしまう。例えば、管理不備などの問題で、北京宣武区 にある椿樹園住宅団地の中古物件取引価格は現在約 30,000 元/m2 で、当初の分譲 価格が低かった隣の庄勝 2 期住宅団地の 40,000 元/m2 に逆転された。 さらに、物件管理企業と所有者の間でトラブルが起きて、物件価値の低下を 招いたケースもある。北京 CBD の中心位置にある建外 SOHO 東区はその一例で ある。周辺の同レベルの中古不動産の平均価格はいずれも 35,000 元/m2 ぐらいに なっているが、建外 SOHO 東区の住宅団地は物件管理企業の交替でトラブルが 起きたことで物件価値が低下し、中古物件の取引価格は 30,000 元/m2 未満となっ ている。 以上 33
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