第31号平成21年6月会員の業務改善、さらなるレベル向上へ塩見紀昭支部長、2期目の会務運営に全力平成21年度東京支部総会・第2回定例会平成21年度東京支部総会と第2回定例会が、去る6月5日、明治記念館（東京都港区）で行なわれ、約150名の会員が参加しました。総会では、21年度事業計画書案、同収支予算書案、支部役員選任など7つの議案すべてを承認・可決しました。支部長職2期目となった塩見紀昭氏は「この2年間、常に会員の皆様にとって役立つ協会であろうと心掛けてきました。よちよち歩きではありましたが、会員の皆様の協力があって、何とかやってこられました」と謝意を述べ、参加会員に対して、引き続き会務運営への協力を求めました。また、総会に先立ち行なわれた第2回定例会では、アメリカの賃貸不動産市場と管理業務の実態をテーマに、ニューヨーク州公認ブローカーの山本みゆき氏が講演したほか、部会・委員会の活動報告が行なわれました。すべてのプログラム終了後には、総会・定例会参加者、来賓を交えた懇親会も開催されました。総会記念特別講演会計、月次・年次報告書作成、収益向オーナーの資産守る契約書詳細な館内規則を規定上策の提案など多岐にわたります。物件価値保つためのプロフェッショナル社会的地位も高いテーマ：米国の住宅賃貸借と管理について講師：山本みゆき氏（サンポップ・インターナショナル社マネージング・ディレクター、ニューヨーク州公証人、ニューヨーク州公認ブローカー）「日本は地価で不動産の価値が決まる 20万∼30万円程度。1ベッドルーム（60㎡）で27万∼45万円、2ベッドルーム（102㎡）で45万∼130万円と、東京都心部とほぼ同等といえます。このよ側面がありますが、アメリカは建物の一方、住宅の賃貸借契約期間は、1 価値を重視します。したがって、建物年もしくは2年。通常、家賃1ヵ月分のうに、家賃相場が非常に高額なため、をよりよい状態に保つ管理業という仕敷金と保証金が必要となりますが「学厳格な入居審査が行なわれます。「国事は非常に重要視されているのです」生や低所得者の場合は、6ヵ月程度の民背番号」である「ソーシャル・セキ（同氏）。オーナーが管理会社を選ぶポ保証金を預かることになる」（同氏）ュリティ番号」はもちろん、住宅ローイントも①経験と実績②知識と情報③ のだとか。米国はサブリース市場が発ンの有無や年収、雇用証明などが事細敏速なサービスと誠意ある応対など、達していることから、サブリース契約かに要求されます。「通常でも、借り収益性向上のための能力を重視する傾の譲渡についても定められるといったる住まいの月額賃料の45倍の年収と、向があり、このあたりは日米同じのよ特徴もあるそうです。 2つ以上の銀行残高証明書が要求されまた、賃貸借契約書に付随する「追ます。学生やこの収入に満たない人の加条項」には、ユーザーが守るべき場合は保証人が必要となり、保証人の「館内規則」が含まれているそうです。年収も家賃の約90倍なくてはなりませうです。この館内規則には、専有部分と共用スん」（同氏）。山本氏は、某ディベロッパーの海外ペースでの禁止事項や注意事項、メン複数のテナントから申し込みがある事業部を経て、ニューヨークで大手投テナンス、ペットについてのルールが人気物件については、さらに審査が厳資顧問会社や不動産会社に勤務し不動詳細に記されており、これを破るとしくなるそうです。「米国では、信用産開発に携わってきました。現在は、「契約不履行」として管理業者（オー調査会社を通じて、1人75∼100ドル程 CCIM（米国不動産投資アドバイザナー）が救済措置を講じることになり度でテナント情報が入手できます。クー）、ニューヨーク州公証人・公認ブます。レジットカードや車のローンの支払いローカーとして、不動産コンサルタン面白いのが「窓ガード」。「ニューヨ状況、延滞状況の詳細が分かります。ーク市では、10歳未満の子供がアパーまた、調査会社のウェブサイトでは続いて山本氏は、同氏がビジネスフトにいる場合、窓ガードを取り付けるテナントの信用度がスコアでチェック「アメリカは契約社会で、専門用語ィールドとするニューヨーク市・マン義務がある」（同氏）そうで、これもできます。1件あたり約30ドル。このや契約書が膨大。また、特化社会であハッタンでの賃貸不動産管理や賃貸借テナントの責務となります。ブローカスコアが350ポイント中150ポイント以り、それぞれの分野に専門家が存在し、契約の実態について解説します。ーの仲介手数料は、年間賃料の15％。上ならば問題ありませんが、120∼150 また、市場が低迷している現在は、さポイントの場合はややリスクがあると山本みゆき氏ト、物件評価、仲介・斡旋や通訳・翻訳などを行なっています。人々は必要に応じて依頼します。こう月額の管理手数料は賃料の3∼5％、したなか、不動産管理のプロフェッシ個人物件の場合は6∼10％。オーナーらにオーナーから家賃1ヵ月相当が受して敷金を増やすなど条件付きの契約ョナルであるプロパティマネージャーとの管理契約にあたっては、管理会社け取れるそうです。となります。120ポイント以下の場合も社会的地位が非常に高く、自信とプの権限と義務の範囲が詳細に決めらライドを持って仕事をしています」とれ、「オーナーと管理会社は信頼関係山本氏は語ります。で結ばれており、何かトラブルが発生賃貸管理業者の仕事は、物件のメンテナンス、テナントの入居手配、収支家賃の45倍の年収必要厳格極める入居審査した場合は、オーナーが管理会社を守る」（同氏）といいます。〈１〉は貸しません」（同氏）。多民族国家のアメリカでは、人種で入居に差別をつけることは厳しく禁じマンハッタンの家賃は、ワンルームられています。しかし、「テナントののスタジオタイプ（専有面積42㎡）で、収入（経済面）を優先して選んだ場合