第44号平成23年2月「世帯減少社会」の到来迫る賃貸管理会社はどう生き残るか？平成22年度第4回定例会平成22年度第4回定例会が1月28日、明治記念館（東京都港区）で行なわれ、約 190名の会員が参加しました。今回、大きなテーマとしたのは、人口（世帯）減少社会の到来が目前に迫るなかで、賃貸需要をどう創造していくか。賃貸住宅市場やユーザーを取り巻く環境、ユーザーニーズの変化、そしてオーナーや賃貸管理業者の認識などを分析しながら、賃貸住宅市場の活性化と賃貸管理業者・オーナーの生き残り策を探りました。また、東京支部の新しいホームページの紹介や、本部が普及を進めている「めやす賃料表示制度」の実施状況なども報告されました。定例会終了後には、来賓も交えての新年会も開催。参加者たちは、新年への期待を語り合いました。図1　持家・民営賃貸住宅別の各要素・性能に対する不満率次に、購入適齢期（30 〜 34歳）の年講演（％） 80 間取りや品質に気を配り購入派や高齢者取り込み賃貸市場の倍増を収が、この10年間で11％も低下し、新テーマ：こうすれば賃貸派はもっと増やせる講　師：大久保恭子氏（㈱風マンション評価ナビ代表）ほうがいいや』というわけです。 63.9 60.9 55.0 60.7 56.1 56.0 60 50.9 50.2 49.0 49.1 46.7 47.2 43.2 50 44.1 42.0 39.2 38.7 40 35.6 33.3 30 そして、高齢者向け住宅が圧倒的に 20 築マンションが購入できる500万円を持家民営賃貸住宅 73.3 70 大きく下回っていること。『古くて汚い中古マンションを買うなら、賃貸の 61.5 54.9 37.5 40.0 31.0 41.1 10 外部からの騒音などに対する遮音性居間など主たる居住室の採光換気性能︵臭気や煙などの残留感がない︶高齢者への配慮︵段差がないなど︶冷暖房の費用負担などの省エネルギー対応住宅の断熱性や気密性住宅の維持や管理のしやすさ住宅のいたみの少なさ住宅の防犯性火災時の避難の安全性地震・台風時の住宅の安全性収納スペース 0 大量にリタイアしてきますが、そうい住宅の広さ・間取り不足していること。今後、団塊世代が大久保氏は、首都圏の中古マンショう人達の多くがサービス付きの高齢者ンの評価を通じて、「マンションを買向け住宅に住みたいと希望しており、いたい」ユーザーの生の声に接してき賃貸住宅が受け皿となってくるはずでました。しかし、現在のマンション市す」（大久保氏）。場や経済環境を背景に、今後は「賃貸ただし、現在の賃貸住宅は、こうし派」が確実に増えてくると指摘します。たユーザーのニーズには適応していなでは、こうした購入派を賃貸派に変ど、 “山椒は小粒でもピリリと辛い” 提いと、大久保氏は言います。えていくには、どうすればいいので案が必要ですね」（同氏）「建物の品質や性能に対する不満は、しょうか？一方、高齢者への対応については、持家ユーザーよりも賃貸ユーザーのほ「まず、既存賃貸であれば、ユーザー国が進める「サービス付き高齢者向けうが、総じて高いのです（図1）。収納が自分に合った快適な生活を送れる住宅」の供給促進はもちろんのこと、スペースがほとんどなく、広さと間取よう、内装を自由にリフォームするこ同住宅に関する情報提供、高齢者にわりに余裕のない賃貸住宅は、ファミとを認め、原状回復等についてもオーかりやすい契約書や説明資料の整備、リー層が敬遠しますし、バリアフリーナーと話し合う仕組みを導入すると住替え支援の推進、生活支援や介護・に配慮されていないと高齢者が敬遠しいった提案をしていくべきです。ま医療など高齢者住宅を取り巻く知識「私がこう考える3つの理由があります。建物品質や間取り、性能・設備、た、物件価値を維持するメンテナンスの習得などが課題としました。「高齢ます。まず、マンションの建替えが非バリアフリーへの配慮など、同じくらや時代に合った設備仕様のバリュー者は腰が重いですから、手取り足取り常に困難で、更地売却も難しい現況かいの住居費を払うのであれば、賃貸よアップも重要。新築やリノベーション面倒を見ていく必要があります。こうら『マンションは資産にならない』と考り分譲のほうが暮らしやすいのです」であれば、基本性能の向上はもちろした努力をすれば、近い将来、賃貸派ん、間取りや設備に工夫を凝らすなユーザーは倍増しますよ」（同氏）。大久保氏えるユーザーが増えていること。資料：国土交通省（同氏）。新HPでコミュニケーション活性化まな催しに出席できない会員でも、情荻野政男副支部長からは、現在鋭意定例会や各種委員会などの情報を、無なく、会員同士がfacebookなどを通じ制作が進められている東京支部の新し料の動画サイトなどを使って紹介するて、例えば、 “業務に使えるスマートいホームページ「東京賃貸Style」につほか、facebookやツイッターなどのフォンアプリ”など、日常の業務に役いての説明がありました。 ITコミュニケーションを活用して、コ立つ情報を共有できるようにします。新しいホームページは、「賃貸住宅ストをかけずに会員間のコミュニケー会員の皆様はどんどん参加して、情報マーケットを元気にしたい」がコンセションを活性化していく予定です。を書き込んでいっていただきたいと思プト。新規会員を中心とした会員紹介、「新しいホームページでは、さまざいます」（荻野氏）。報を共有できるようにしていきます。また、協会から情報を発信するだけで〈〉